房產(chǎn)回購法律論文-模板

房產(chǎn)回購法律論文

房產(chǎn)回購法律論文案例回放：20xx年1月30日，陳東前妻崔靜與侖山湖公司簽訂商品房買賣合同1份，合同總金額為959019元，約定首付款199019元，余款760000元辦理銀行按揭。20xx年6月18日經(jīng)甲方中國農(nóng)業(yè)銀行句容市步步高分理處（貸款人）、乙方崔靜（借款人）、丙方侖山湖公司（保證擔保人）協(xié)商一致，簽訂個人住房按揭合同1份，借款金額76萬元，期限為5年，其中第十一條約定“丙方承諾，自本合同簽訂之日起，至乙方取得房產(chǎn)證書，辦妥抵押登記并將有關(guān)抵押文件交甲方收執(zhí)之日止，對乙方所欠甲方的全部貸款本金、利息、逾期利息、罰息及其他相關(guān)費用承擔連帶保證責任。（一）在發(fā)生下列情況之一時，承擔按原價回購該房屋房產(chǎn)及其權(quán)益，償付乙方所欠甲方全部債務，并放棄抗辯權(quán)：1、乙方提供虛假資料，騙取貸款，且已經(jīng)或可能造成貸款損失的。2、借款期內(nèi)乙方發(fā)生失蹤、被宣告失蹤、被確認無民事行為能力或限制民事行為能力等某一種情形后，乙方無繼承人或法定監(jiān)護人的。3、乙方的繼承人或法定監(jiān)護人在發(fā)生上一項情況后拒絕或無能力按期償還借款本息，或紲承人放棄繼承權(quán)的。（二）乙方未能按本合同規(guī)定按時清償貸款本息及相關(guān)費用的，甲方直接從丙方在甲方開立的保證金帳戶中扣收，由丙方負責向乙方催收。乙方連續(xù)三個月任何一期逾期超過三個月或累計六個月未償還貸款本息的，甲方向丙方發(fā)出履行回購責任通知書，丙方在接到通知書后七天內(nèi)回購房產(chǎn)，償還乙方所欠甲方全部到期或未到期債務。”嗣后，江蘇省公證處對該合同進行了公證。

合同簽訂后，農(nóng)行步步高分理處依約將崔靜所借款760000元匯給了侖山湖公司。20xx年5月侖山湖公司將座落于句容市邊城鎮(zhèn)侖山湖長灘E幢E17號房屋交付崔靜。自20xx年8月20日起止至20xx年月20日止崔靜分17次共向農(nóng)行還款元，但自20xx年1月份起至20xx年5月16日止，崔靜已連續(xù)三期未依約償還農(nóng)行貸款計元。同年5月16日和6月5日，農(nóng)行句容市支行兩次向侖山湖公司發(fā)出“關(guān)于履行回購責任通知書”，要求對崔靜購買的房屋進行回購。同年6月9日，侖山湖公司將崔靜所欠貸款本息合計元償還農(nóng)行。

20xx年4月13日，侖山湖公司與許慧簽訂商品房買賣合同1份，將已更名為金橘園17號的訴爭房屢賣給許慧，總價款為298萬元。

20xx年8月18日，侖山湖公司分別以特快專遞向陳東及崔靜分別寄送了律師函及附件20xx年5月23日之告知函、20xx年6月5日之回購通知書和20xx年6月9日還款憑證。律師函主要內(nèi)容是：“20xx年1月始，崔靜歸還貸款出現(xiàn)不良記錄，20xx年5月16日，農(nóng)行要求侖山湖公司履行回購義務，為此，該公司于20xx年5月23日向崔靜發(fā)出書面告知函，告知該公司將履行回購義務；雙方20xx年1月3日簽訂的‘商品房買賣合同’解除。20xx年6月5日，農(nóng)行再次向公司發(fā)出《回購責任通知書》，20xx年6月9日，該公司將崔靜所欠貸款元歸還給農(nóng)行，回購了E17號房，解除了按揭。自合同解除后，崔靜一直未來辦理退款手續(xù)”；“為了結(jié)該公司與崔靜所簽訂合同的遺留事宜，特致函如下：一、速來領取崔靜已經(jīng)支付的房款（首付款199019元，己支付的按揭貸款元）。二、承擔江蘇侖山湖發(fā)展有限公司回購房款元及自20xx年6月10日至20xx年8月10日E17號尚未出售期間造成的銀行利息損失72201元”。陳東在收到上述函件后未向侖山湖公司提出異議。20xx年月5日，訴爭房屋登記在許慧名下。20xx年8月17日陳東與崔靜離婚，約定訴爭房屋之權(quán)利義務由陳東享有與承擔。20xx年8月5日，陳東向法院起訴要求侖山湖公司賠償違約損失160萬元。

一、二審法院認為，20xx年1月30日，陳東前妻崔靜與侖山湖公司簽訂的商品房買賣合同以及20xx年6月18日中國農(nóng)業(yè)銀行句容市步步高分理處、崔靜、侖山湖公司簽訂的個人住房按揭合同，系各方當事人賓實意思表示，合法有效。各方當事人均應按合同全面履行各自的義務。20xx年5月，侖山湖公司己將訴爭房屋交付給崔靜，履行了自己的義務。20xx年9月侖山湖公司通知崔靜辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，但崔靜一直未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，導致無法按合同約定辦理抵押登記手續(xù)，崔靜已構(gòu)成違約。20xx年1月起至20xx年5月止，崔靜又因連續(xù)三期未依約償還農(nóng)行貸款，該行為滿足了按揭合同中約定的侖山湖公司“回購”房屋的條件。所謂“回購”是指開發(fā)商將自己出售給購房人的商品房予以購回的行為?；刭徹熑螌嶋H上是承擔保證責任的一種形式，是銀行規(guī)避風險的一種方式，是附條件的解除原購房合同。本案因崔靜的違約行為直接導致解除合同的條件成就，之后經(jīng)貸款銀行通知，侖山湖公司履行回購義務房產(chǎn)回購法律論文第2頁。侖山湖公司在20xx年6月代為履行了全部債務，“回購”義務已履行完畢。同時法律規(guī)定，解除合同需履行通知義務。侖山湖公司提供的通知義務的證據(jù)雖有瑕疵，但崔靜作為按揭合同的當事人，非常清楚其一旦違約，必將導致開發(fā)商的“回購”行為，即20xx年5月后就明知“回購”發(fā)生，20xx年4月物業(yè)公司也明確告知訴爭房屋有權(quán)屬爭議，其并未向侖山湖公司提出異議，或直接通過法律途徑觶決?，F(xiàn)侖山湖公司于20xx年8月履行了通知義務，行使了解除權(quán)。

至于“回購”的價格，亦是本案爭議的焦點之一，當事人可以約定回購時的價格。在合同中對回購時的價格未約定的，本院認為可以參照合同中的其他條款或回購時的評估價格并結(jié)合誠實信用原則、公平原則來確定。本案按揭合同中對回購時的價格未進行約定，侖山湖公司是按原價進行回購。本院結(jié)合案情認為參照其他條款，以原價回購，更符合情理。理由是：首先，按揭合同的其他條款的回購也是為了替購房人履行銀行的債權(quán)，因此開發(fā)商回購因此也不同于債權(quán)讓于制度。

上述已經(jīng)提到，開發(fā)商回購實際上是對銀行的一種承諾，承諾銀行作為抵押權(quán)人在實現(xiàn)抵押權(quán)并對住房進行變賣、拍賣抵押物時，開發(fā)商愿意直接購買抵押物，支付購房人所欠銀行的貸款，因此回購條款事實上屬于開發(fā)商認可的銀行抵押物處分條款。在借款人違約時，銀行行使抵押權(quán)處分抵押物時，開發(fā)商作為事先約定的抵押物的買受人，按合同約定的價格或約定的計價方法確定的價格購買抵押物，不需要借款人的同意，既便于操作也提高了抵押物處分效率。

四、房產(chǎn)回購條款的效力及回購的價格如何確定。

在回購擔保條款效力的認定上，目前也存在兩種意見，一種意見認為，該條款約定令開發(fā)商回購買房人已抵押擔保的房屋，違反了我國《擔保法》第二十八條第一款“同一債權(quán)既有保證又有物的擔保的，保證人對物的擔保以外的債權(quán)承擔保證責任。”的規(guī)定，應為無效條款。另一種意見認為，回購擔保方式雖在我國現(xiàn)行擔保法律制度中未作相關(guān)規(guī)定，但該約定并不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，也不損害社會公共利益及第三人的利益，根據(jù)合同自由原則，應當確認回購擔保條款有效。筆者同意第二種意見?；刭彄l款的效力不能簡單地只適用《擔保法》的有關(guān)規(guī)定來判定，再者，《擔保法》第二十八條第一款的規(guī)定是授權(quán)性規(guī)范而不是禁止性規(guī)范，它授予了保證人對物的擔保的先訴抗辯權(quán)，但據(jù)上述回購擔保條款性質(zhì)分析，回購擔保不屬于《擔保法》中規(guī)定的保證擔保，因此不能簡單地將回購擔保視為保證擔保方式并且適用《擔保法》第二十八條第一款的規(guī)定來否認其效力。當然肯定回購擔保條款的效力，前提是房屋按揭貸款合同必須有效。如果貸款人只與開發(fā)商單獨簽訂回購擔保合同，未經(jīng)抵押人同意時，回購擔保條款就應當認定無效。

對于回購的價格，筆者認為當事人可以約定回購時的價格。在合同中對回購時的價格未約定的，筆者認為可以參照合同中的其他條款或回購時的評估價格并結(jié)合誠實信用原則、公平原則確定合同的原價格為回購的價格。

五、實踐中開發(fā)商回購約定存在的法律問題與對策

房產(chǎn)回購中投資回購有助于購房人堅定購房信心。購房人購時，有的可能是貸款買房，擔心自己到時有可能無力還貸；有的可能是投資買房，擔心自己所購之房是否會升值、能否有回報。開發(fā)商承諾：當購房人無力償還貸款，開發(fā)商按約定的價格回購該房屋并代其履行還款義務；或者購房人投資買房經(jīng)過一定的期限后，開發(fā)商可以按一定的投資回報率將該房產(chǎn)予以回購。這樣的承諾，可以讓購房人打消顧慮，增強購買欲，堅定購房信心，也有助于貸款人的放貸積極性。購房人在向貸款人申請貸款時，開發(fā)商向貸款人承諾:若購房人不按照《借款合同》約定償還貸款時，開發(fā)商回購該房產(chǎn)并負責償還其貸款。此承諾既使得貸款人的資金獲得了多重擔保，如房屋抵押擔保、保險公司的保證保險、房屋回購擔保等，又使得貸款人避免了因行使抵押權(quán)而拍賣抵押物的麻煩；既有利于貸款人的資金安全，又有利于貸款人的放貸積極性，房產(chǎn)回購還有助于開發(fā)商銷售房產(chǎn)。

當然回購條款也可能給購房帶來的損失。如天府早報曾經(jīng)報道過業(yè)主遭遇灰垢損失慘重的案例。首先，購房人喪失了對房產(chǎn)的所有權(quán)及首付款。在現(xiàn)實生活中，如果購房者未入住小區(qū)時，開發(fā)商會更好操作。一般會采取強制措施禁止購房者入住并將房產(chǎn)另行處置。其次，購房人有可能損失房產(chǎn)價格的增值部分。開發(fā)商在承擔擔保責任后往往會按照原買賣回購條款約定的價格將房產(chǎn)收回，雖然雙方可以就價格進行協(xié)商，但實際上往往會比市場價值低，因此由開發(fā)商回購房產(chǎn)會造成購房者房產(chǎn)增值利潤的損失。

為了避免銀行卷入不必要的糾紛，最好約定在按揭貸款合同中約定開發(fā)商回購行使時，銀行解除按揭貸款合同。因為在回購發(fā)生后還需處理開發(fā)商與買方之間的債權(quán)債務關(guān)系，如果沒有明確合同中的解除合同條款，在開發(fā)商因就擔保責任以約定的價格回購該房產(chǎn)后，不排除開發(fā)商與購房者之間引發(fā)的其他民事糾紛。如銀行與開發(fā)商雙方共同簽訂回購協(xié)議書，雖然雙方一致同意回購，但由于回購房產(chǎn)又涉及第三方的利益，回購的標的物是房地產(chǎn)買賣合同中的當事人之一買方所有，因此，開發(fā)商與銀行就買方的房產(chǎn)私下設定回購無疑于要求合同以外第三方承擔因回購而產(chǎn)生的權(quán)利義務，其效力性本身值得商榷。如果買方已經(jīng)取得房產(chǎn)證的話，作為完整意義的產(chǎn)權(quán)人，銀行與開發(fā)商關(guān)于回購的約定實際是關(guān)于房地產(chǎn)的二次轉(zhuǎn)讓，這種轉(zhuǎn)讓按照目前深圳的政策需要三方關(guān)于該套房產(chǎn)的處分方式達成合意并通過法定的程序才能解除。因此在開發(fā)商與銀行就回購達成的合意而沒有第三方（買方）的書面同意的話，可能會發(fā)生潛在的法律沖突。如何約定開發(fā)商回購時向銀行支付的價款？有的銀行在《回購協(xié)議》中約定：貸款人要求開發(fā)商承擔回購責任時，貸款人需通知開發(fā)商和購房人，開發(fā)商即應在收到貸款人的通知后一個月內(nèi)向貸款人按上述約定的價格支付回購款，而不論回購手續(xù)是不是已經(jīng)開始辦理或辦妥。此約定不妥之處體現(xiàn)在：首先，貸款人要求開發(fā)商承擔回購責任時，開發(fā)商就必須支付回購款，而不論回購成功與否。這從情理上來講未免有些霸道，房產(chǎn)開發(fā)商在為購房者承擔了個人住房借款合同中約定的擔保責任后，開發(fā)商有權(quán)收回購房者所購房產(chǎn)，用以抵付購房者所欠銀行全部貸款本息、罰息及未履行付款義務的違約金等，剩余部分退還購房者。若開發(fā)商按約定的價格支付回購款給貸款人存在不妥之處，因為開發(fā)商按約定的價格從購房人手中回購后，其回購款并不是都要支付給貸款人。如一套60萬元的房產(chǎn)，購房人首付20萬元，按揭貸款40萬元。購房人償還貸款本金10萬元時無力還貸而由開發(fā)商回購?，F(xiàn)在假定是原價回購，也不考慮利息及回購費用等因素，那開發(fā)商也應是按60萬元回購。而這60萬元只應有30萬元歸貸款人，其余30萬元應返還給購房人。根據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，回購的房產(chǎn)屬于抵押物，開發(fā)商回購實質(zhì)上是對抵押物的變賣，故理所當然地應將“超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有”。因此，這一約定有損購房人的利益。此條可作如下修改：“貸款人要求開發(fā)商承擔回購責任時，應通知開發(fā)商和購房人；開發(fā)商和購房人應在收到通知后十日內(nèi)開始辦理回購手續(xù)?；刭徥掷m(xù)辦妥后十日內(nèi)，開發(fā)商按原《抵押貸款合同》的約定代購房人向貸款人清償債務?！绷硗膺€有的《回購協(xié)議》中約定：如果回購不成功，開發(fā)商將回購款支付給貸款人后，則貸款人對購房人的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商。此條規(guī)定也有不妥，因為，《中華人民共和國合同法》第八十條規(guī)定：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應當通知債務人。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對債務人不發(fā)生效力?！边@就是說，若回購不成功，開發(fā)商代為還款后，貸款人將債權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商的，應履行通知購房人的義務，否則，該轉(zhuǎn)讓對購房人不發(fā)生效力。那么，開發(fā)商代償后，如果貸款人怠于履行通知義務，則開發(fā)商是無法向債務人即購房人主張權(quán)利的。本條內(nèi)容可作如下修改：“如果回購不成功，開發(fā)商同意代購房人清償貸款債務且事實上已經(jīng)清償?shù)?，貸款人對購房人的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，但貸款人必須在開發(fā)商清償債務后十日內(nèi)書面通知購房人。”

以上是對我國開發(fā)商回購目前存在的一些問題及解決對策分析，而開發(fā)商回購實務中存在的問題更為