蕭山物業(yè)管理面臨的形勢(shì)和對(duì)策2

PAGEPAGE4蕭山物業(yè)管理面臨的形勢(shì)和對(duì)策物業(yè)管理是伴隨著住房制度的改革和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展面形成的一個(gè)新興行業(yè)，它是城主管理的基礎(chǔ)工程，對(duì)于改善城市形象，提升城市品位、美化人居環(huán)境、提高居民生活質(zhì)量上具有不可替代的作用。我區(qū)自1997年區(qū)政府出臺(tái)《蕭山市住宅小區(qū)管理暫行辦法》以來，至今有近十四年歷史，物業(yè)管理從無到有，從小至大，使這一行業(yè)逐步走上社會(huì)化、專業(yè)化、規(guī)范化、市場(chǎng)化的軌道。但隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平日益提高，業(yè)主對(duì)生活質(zhì)量的要求相應(yīng)不斷提高，對(duì)物業(yè)管理的需求越強(qiáng)烈，可物業(yè)管理受至各種因素的制約，各種不盡不意的現(xiàn)象隨處可見。特別是近五年來，隨著物業(yè)的老化，業(yè)主維權(quán)意識(shí)的無限擴(kuò)大，行業(yè)的深今入發(fā)展，新情況、新問題層了不窮，給行業(yè)繼續(xù)持續(xù)發(fā)展帶來了阻礙，成為社會(huì)的熱點(diǎn)、難點(diǎn)問題，下面就我區(qū)物業(yè)管理的形勢(shì)和對(duì)策提出幾點(diǎn)淺見。一、蕭山區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀（一）物業(yè)管理范圍不斷擴(kuò)大，企業(yè)結(jié)構(gòu)合理。我區(qū)自開展物業(yè)管理以來，從開始的有開發(fā)公司的物業(yè)管理科成組建的父子式物業(yè)公司，演變到目前的獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧式相對(duì)獨(dú)立的公司形式來經(jīng)營(yíng)管理，公司經(jīng)營(yíng)規(guī)范，建管逐步分離。至今在我區(qū)經(jīng)工商登記有冊(cè)的物業(yè)公司有____家，其中有物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)______家，在資質(zhì)結(jié)構(gòu)中形成了一種頭尖底穩(wěn)的“△”模式。浙江納德物業(yè)服務(wù)有限公司、杭州開元物業(yè)服務(wù)有限公司和杭州眾安物業(yè)服務(wù)有限公司三家企業(yè)為國家一級(jí)資質(zhì)企業(yè)，其余_____家為國家三級(jí)資質(zhì)企業(yè)。另外地駐蕭物業(yè)服務(wù)企業(yè)_____家。（詳見表一）。服務(wù)對(duì)象從原來單一的住宅?，F(xiàn)擴(kuò)大到政府辦公樓、學(xué)校、廠房、醫(yī)院、寫字樓等多種物業(yè)，特別是現(xiàn)我區(qū)隨著老舊小區(qū)的改造，又延伸至社區(qū)化的物業(yè)管理。服務(wù)內(nèi)容也從原來的大眾服務(wù)，到提供特約性的服務(wù)，如代訂機(jī)票，早餐預(yù)定、房屋中介及裝修、凈菜配送、室內(nèi)花卉擺放等客服式服務(wù)模式。在蕭實(shí)施物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況表蕭山注冊(cè)企業(yè)情況外地駐蕭企業(yè)合計(jì)一級(jí)二級(jí)三級(jí)一級(jí)二級(jí)三級(jí)3家5家（二）法律法規(guī)逐步完善行業(yè)管理有所落實(shí)。自從杭州市2002年2月出臺(tái)《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》以來，國家于2003年9月出臺(tái)《物業(yè)管理?xiàng)l例》，浙江省于2009年11月出臺(tái)《浙江省物業(yè)條例》國家于2007年10月出臺(tái)的《中華人民共和國物權(quán)法》這些法律法規(guī)實(shí)施，對(duì)規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，對(duì)規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，指導(dǎo)起草相關(guān)配套辦法起了決定作用，目前除上述條例外，相配套的還有《浙江省物業(yè)項(xiàng)目承接驗(yàn)收管理辦法》《浙江省物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)退出管理辦法》《浙江省專項(xiàng)維修基金管理辦法》《前期物業(yè)管理拓極標(biāo)管理暫行辦法》等。我區(qū)根據(jù)上述法規(guī)，自行出臺(tái)的有《蕭山區(qū)物業(yè)管理用房管理辦法》、《物業(yè)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》《蕭山區(qū)社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理辦法》、《蕭山區(qū)物業(yè)維修基金管理暫行辦法》委員會(huì)。又如城廂街道的東城名苑，共計(jì)只有3幢多層住宅_____戶人家，面積僅為_____萬平方米，也是一個(gè)小區(qū)。而緊臨其開發(fā)的紫爵公寓也只有5幢住宅，60套房屋，面積為6175.57平方米，也為一個(gè)小區(qū)。還有我區(qū)的單身公寓，因使用性質(zhì)特殊，在建造時(shí)有此項(xiàng)目，監(jiān)控、出入口等配套不全就成為刑事案件多發(fā)地，如合豐商務(wù)樓2011年發(fā)生15起案件。有些項(xiàng)目在建造時(shí)充分考慮到使用管理，治安形勢(shì)就較好。（見表三）2011年單身公寓樓刑事案件發(fā)生數(shù)金鷺銀座星云地帶加州陽光馨星大廈泰富廣場(chǎng)綠都百瑞合豐商務(wù)樓嘉富廣場(chǎng)市北公寓08341151580（二）物業(yè)收費(fèi)的增幅與最低工資標(biāo)準(zhǔn)增幅不同步，業(yè)主欠主動(dòng)交費(fèi)意識(shí)，費(fèi)困難。目前我區(qū)普通住宅收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)政府有指導(dǎo)價(jià)，其它項(xiàng)目均參照政府指導(dǎo)價(jià)實(shí)施。從2002年起到2011年，政府出過三個(gè)指導(dǎo)價(jià)（見表四）。按甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，無電梯來計(jì)算的住宅來看，2010年比2002年的標(biāo)準(zhǔn)提高了每平米每月0.35元，上漲幅度為70%；而從2002年的最低工資準(zhǔn)440元上升到2011年的工資標(biāo)準(zhǔn)1310元（見表五），上漲幅度為198%。表四：蕭山區(qū)普通住宅政府指導(dǎo)價(jià)單位：元/平方米·月標(biāo)準(zhǔn)制訂年份甲級(jí)乙級(jí)丙級(jí)丁級(jí)無電梯有電梯無電梯有電梯無電梯有電梯無電梯有電梯2002年0.35-0.500.25-0.350.15-0.250.10-0.152006年0.701.000.500.800.300.700.200.502010年0.851.200.600.950.400.800.250.65表五：杭州地區(qū)最低工資標(biāo)準(zhǔn)元/月年份標(biāo)準(zhǔn)02030405060708-091011最低標(biāo)準(zhǔn)44052062067075085096011001310最低工資標(biāo)準(zhǔn)的上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于物業(yè)收費(fèi)上漲的幅度，使原先在一個(gè)小區(qū)中人工工資占費(fèi)用支出的60%左右，現(xiàn)需占費(fèi)用支出的90%，而且有的小區(qū)還是幾年不上漲，如________小的物業(yè)費(fèi)2年前是_____，至今還是元。導(dǎo)致物業(yè)收費(fèi)難收支平衡，退出管理。少數(shù)業(yè)主缺乏購房后在使用過程中，需連續(xù)不斷地自行承擔(dān)物業(yè)維護(hù)和享受服務(wù)的全部費(fèi)用。對(duì)全區(qū)一個(gè)項(xiàng)的收繳調(diào)查，市場(chǎng)收繳費(fèi)為_____。最低的小區(qū)收繳費(fèi)僅為____。表圖對(duì)于欠費(fèi)情況，物業(yè)來說，由于分戶收費(fèi)金額小，欠費(fèi)住房數(shù)量多和欠費(fèi)原因復(fù)雜，在目前情況下，要通過法律手段監(jiān)督和制約產(chǎn)權(quán)人，使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)存在著諸我的實(shí)際困難。（三）管理人員短缺，流動(dòng)性大，人員素質(zhì)有待提高，設(shè)施設(shè)備缺乏更新。物業(yè)管理的產(chǎn)品是服務(wù)，面服務(wù)的質(zhì)量、服務(wù)的水平、服務(wù)的態(tài)度都與人員的職業(yè)素質(zhì)和人員數(shù)量的投入的多少緊密相關(guān)。管理處主任的素質(zhì)高低更是尤為重要，同時(shí)從事物業(yè)工作人員的服務(wù)意識(shí)和文化程度和與業(yè)主溝通能力也是物業(yè)工作好壞的重要環(huán)節(jié)。相對(duì)而言物業(yè)服務(wù)是勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，保持秩序維護(hù)等崗位技術(shù)含量不高，從業(yè)門檻低，工資又不高，就形成了從業(yè)人員流動(dòng)性大。有的小區(qū)秩序維護(hù)員經(jīng)常是新面孔，對(duì)進(jìn)出業(yè)主不熟悉，產(chǎn)生距離感。在管理崗位上，物業(yè)是365天，每天24小時(shí)都在工作，特別是節(jié)假日，和災(zāi)害性天氣時(shí)，工作壓力更是大，社會(huì)地位不變，形成管理人員短缺。對(duì)全區(qū)____家物業(yè)企業(yè)的調(diào)查，從業(yè)人員_____人，其中中大專以上僅_____人，占百分之_____，_______人為高中以下，占百分之______。目前我國有物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格證，但我區(qū)取得此證的人員沒有超過20人。隨著物業(yè)使用時(shí)間的增長(zhǎng)，小區(qū)中供電、消防、供水、電廠、排污、監(jiān)控等設(shè)施，雖然物業(yè)能按時(shí)維護(hù)，檢查，確保其正常使用，但是要更新、改造缺少費(fèi)用，特別是電廠、監(jiān)控、消防等設(shè)施，更新?lián)Q代快，某些元件一旦損壞，很難配置，而更新的費(fèi)用業(yè)主不肯掏，物業(yè)又沒有錢，對(duì)全區(qū)住宅調(diào)查，目前有電梯_____臺(tái)，其中有____臺(tái)已經(jīng)使用10年以上，雖說電梯沒有強(qiáng)制的使用年限，但從實(shí)際使用后10年以上一定是使用故障的常發(fā)期，目前我區(qū)的高層住宅正逐步進(jìn)入這個(gè)階段。四、舊小區(qū)遺留問題多。業(yè)主接受物業(yè)服務(wù)的觀念缺乏理解。我區(qū)上世紀(jì)九十年代之前建造的房屋，由于當(dāng)初設(shè)計(jì)觀念的滯后，極大部分小區(qū)沒有封閉管理，住宅沒有架空層，底層陰暗潮濕，屋面均為平屋面，日曬雨淋，滲漏嚴(yán)重。如城廂街道的高橋、崇化小區(qū)沒有配建雜物間，現(xiàn)建的雜物間都是在原綠化帶上各類窖井蓋上，小區(qū)缺少綠化，日常管理維修困難，更不要說有汽車泊位了?，F(xiàn)房屋均按設(shè)計(jì)使用年限過半，進(jìn)入大中修階段，現(xiàn)進(jìn)行的是舊小區(qū)改造整治，治表的多，治本的少，要提這部分區(qū)塊實(shí)施市場(chǎng)化動(dòng)作的物業(yè)管理難。不家業(yè)主長(zhǎng)期享受福利型的服務(wù)，掏錢買服務(wù)意識(shí)欠缺。如怡景公寓小區(qū)，政府實(shí)施了些舊小區(qū)改造，美化了環(huán)境，配建了門崗、用房，增增加了行車泊位，可以實(shí)施封閉管理，但在詢問是否繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，接受專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)的問題時(shí)，11.4%的業(yè)主選擇不接受。造成改造后還是敞開、粗放型的管理模式，雖然每戶業(yè)主相差了每年三、四百元的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，但給小區(qū)的治安、衛(wèi)生等管理帶來了難度。三、完善相關(guān)配套制度，促進(jìn)行業(yè)繼續(xù)發(fā)展(一)成立“物業(yè)服務(wù)管理中心”有專職人員從事該項(xiàng)工作。目前我區(qū)有____家物業(yè)公司從事這項(xiàng)工作，從業(yè)人員___多人，管理房屋面積達(dá)____萬平方米，涉及物業(yè)有住宅廠房、樓、寫字樓、醫(yī)院等；物業(yè)服務(wù)作為一個(gè)新興行業(yè)，涉及到千家萬戶的安居樂業(yè)，是城市管理的重要組成部分，在居民群眾生活與工作中，無時(shí)離不開物業(yè)的各類服務(wù)，在服務(wù)過程中涉及消防、公安、工商、物價(jià)、供水、供電、供氣、城管執(zhí)法、市容環(huán)境等相關(guān)部分，需要有一個(gè)專職的科室和人員來協(xié)調(diào)，管理、指導(dǎo)這項(xiàng)工作。如東方一品小區(qū)交房后，前期物業(yè)和業(yè)主簽約明確，陽臺(tái)不能封閉，業(yè)主在購房也認(rèn)可?，F(xiàn)有一業(yè)主進(jìn)行裝修，一定要封閉陽臺(tái)，物業(yè)投訴執(zhí)法局城管中隊(duì)，城管中隊(duì)說這是業(yè)主裝修之事，不屬他們管。投訴到建設(shè)局執(zhí)法大隊(duì)，執(zhí)法大隊(duì)認(rèn)為他們對(duì)室內(nèi)裝修破壞結(jié)構(gòu)的可以管理，但封閉陽臺(tái)不在此列。物業(yè)只好對(duì)業(yè)主的裝修材料不予進(jìn)入小區(qū)，發(fā)生糾紛，業(yè)主打傷秩序維護(hù)員，投訴到派出所，派出所表示只能管到傷人事件，對(duì)于封閉陽臺(tái)事件無法插手，最終只有一戶人家封閉了陽臺(tái)，物業(yè)投訴無門，又不能進(jìn)行強(qiáng)制措施，影響了整個(gè)小區(qū)的立面，損壞了大多數(shù)業(yè)主的利益。又如小區(qū)失竊，車輛被盜，業(yè)主之間的滲漏問題。物業(yè)從業(yè)人員的培訓(xùn)。。，企業(yè)運(yùn)作的資格等。目前公靠房管處的物業(yè)科兼管一下是職責(zé)不明，人員不落實(shí)，工作被動(dòng)。杭州市房管局、寧波市房管局等均已設(shè)立物業(yè)服務(wù)管理中心，專職從事這項(xiàng)工作。（二）抓好老舊小區(qū)環(huán)境綜合整治。盡快推行社區(qū)化準(zhǔn)物業(yè)管理。我區(qū)城廂街道的住宅區(qū)，極部分均為上世紀(jì)八十年代前建造，其客觀條件差，主要表現(xiàn)為公建配套不齊，缺少必要的公共設(shè)施、無停車位，雜物間為后來拼建，無物業(yè)管理和經(jīng)營(yíng)用房。原建造的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)低，后期缺乏管理和日常維修，空搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重，多次裝修房屋改建，損壞大等?，F(xiàn)作為區(qū)政府連續(xù)幾年為民辦實(shí)事之一的老