購(gòu)物中心建設(shè)及管理技術(shù)規(guī)范編制說明

《購(gòu)物中心建設(shè)及管理技術(shù)規(guī)范（征求意見稿）》編制說明一、工作簡(jiǎn)況（一）行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀我國(guó)購(gòu)物中心經(jīng)過四十多年發(fā)展，現(xiàn)已進(jìn)入成熟期，市場(chǎng)容量逐漸趨向飽和，進(jìn)入存量時(shí)代。這一時(shí)期，行業(yè)關(guān)注點(diǎn)由數(shù)量增長(zhǎng)向質(zhì)量提升轉(zhuǎn)變：一是購(gòu)物中心存量改造成為當(dāng)前行業(yè)發(fā)展的重要特征。改造項(xiàng)目涉及老舊商場(chǎng)、傳統(tǒng)百貨、老舊廠房等，有的項(xiàng)目改造后成為網(wǎng)紅的商業(yè)打卡地。隨著購(gòu)物中心存量趨勢(shì)加深，存量改造勢(shì)頭有望持續(xù)增強(qiáng)。二是購(gòu)物中心更加注重精細(xì)化運(yùn)營(yíng)。存量時(shí)代下購(gòu)物中心投資者難以通過新建數(shù)量增長(zhǎng)彌補(bǔ)運(yùn)營(yíng)能力不足，且同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)下更需優(yōu)秀運(yùn)營(yíng)加持，包括更加精準(zhǔn)的商業(yè)定位、更關(guān)注消費(fèi)者體驗(yàn)、更注重員工培訓(xùn)和團(tuán)隊(duì)建設(shè)等。三是數(shù)字化技術(shù)的重要性持續(xù)凸顯，通過數(shù)字化技術(shù)，購(gòu)物中心可以更好地服務(wù)會(huì)員、吸引客流、精準(zhǔn)觸達(dá)、促進(jìn)轉(zhuǎn)化，并提升數(shù)據(jù)搜集、分析能力，為深度運(yùn)營(yíng)提供有力支持。（二）制修訂必要性2011年國(guó)內(nèi)貿(mào)易行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《購(gòu)物中心建設(shè)及管理技術(shù)規(guī)范》發(fā)布實(shí)施以來，對(duì)推進(jìn)我國(guó)購(gòu)物中心建設(shè)與發(fā)展起到積極作用。目前，購(gòu)物中心的建設(shè)由原來的新建為主轉(zhuǎn)變?yōu)楦赂脑鞛橹?，比之前更加注重建筑主體的可識(shí)別性和特色打造，運(yùn)營(yíng)由原來的零售業(yè)態(tài)為主向多元融合、注重體驗(yàn)的業(yè)態(tài)組合發(fā)展。同時(shí)，伴隨數(shù)字化發(fā)展，購(gòu)物中心應(yīng)用新技術(shù)打造屬于自己的私域流量、實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)營(yíng)銷，開展賣場(chǎng)數(shù)字化改造、提升科技體驗(yàn)。這種背景下，原有標(biāo)準(zhǔn)已不適應(yīng)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及未來方向，需要對(duì)原標(biāo)準(zhǔn)中的有關(guān)內(nèi)容做出補(bǔ)充和調(diào)整。（三）任務(wù)來源國(guó)內(nèi)貿(mào)易行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《購(gòu)物中心建設(shè)與管理技術(shù)規(guī)范》于2022年8月17日經(jīng)商務(wù)部批準(zhǔn)列入標(biāo)準(zhǔn)修訂計(jì)劃（《商務(wù)部辦公廳關(guān)于下達(dá)2022年第一批商務(wù)領(lǐng)域行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)劃項(xiàng)目的通知》商辦建函〔2022〕215號(hào)），標(biāo)準(zhǔn)由中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)牽頭起草，全國(guó)批發(fā)與零售市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會(huì)（TC438）歸口。2024年4月18日，商務(wù)部辦公廳以“商辦建函〔2024〕302號(hào)”文件下達(dá)關(guān)于調(diào)整商務(wù)領(lǐng)域行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)劃項(xiàng)目的通知，對(duì)2015-2022年期間立項(xiàng)的商務(wù)領(lǐng)域行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)劃項(xiàng)目進(jìn)行清理，《購(gòu)物中心建設(shè)與管理技術(shù)規(guī)范》行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)修訂計(jì)劃納入繼續(xù)執(zhí)行項(xiàng)目清單。（四）主要參加單位和工作組成員由中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)牽頭標(biāo)準(zhǔn)起草，組織相關(guān)單位和企業(yè)參與標(biāo)準(zhǔn)起草工作。按照標(biāo)準(zhǔn)化法等相關(guān)規(guī)定，繼續(xù)深入研究，為切實(shí)提高標(biāo)準(zhǔn)的先進(jìn)性、科學(xué)性和適用性，細(xì)化標(biāo)準(zhǔn)條款要求，完成標(biāo)準(zhǔn)修訂工作。（五）主要工作過程1.標(biāo)準(zhǔn)起草情況。標(biāo)準(zhǔn)立項(xiàng)后，中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)于2023年5月22日召開《購(gòu)物中心建設(shè)及管理規(guī)范》等4個(gè)標(biāo)準(zhǔn)啟動(dòng)會(huì)，起草組討論了標(biāo)準(zhǔn)主要內(nèi)容、時(shí)間節(jié)點(diǎn)等，會(huì)后形成標(biāo)準(zhǔn)工作組討論稿（一稿）。2023年9月12日召開標(biāo)準(zhǔn)起草會(huì)，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)修訂內(nèi)容進(jìn)行了討論。之后通過在北京、上海、長(zhǎng)沙、廣州等地調(diào)研和座談，進(jìn)一步完善標(biāo)準(zhǔn)，于2024年6月11日形成《購(gòu)物中心建設(shè)與管理技術(shù)規(guī)范》標(biāo)準(zhǔn)工作組討論稿（二稿）。之后，經(jīng)起草組多次線上溝通、修改，于2024年8月22日完成標(biāo)準(zhǔn)征求意見稿以及征求意見相關(guān)材料的準(zhǔn)備。2.標(biāo)準(zhǔn)征求意見情況。3.標(biāo)準(zhǔn)征求意見處理、形成送審稿情況。4.標(biāo)準(zhǔn)審查情況。二、標(biāo)準(zhǔn)制編制原則和內(nèi)容（一）編制原則1.規(guī)范性原則。本標(biāo)準(zhǔn)在起草過程中，嚴(yán)格按照《GB/T1.1-2020標(biāo)準(zhǔn)化工作導(dǎo)則第1部分：標(biāo)準(zhǔn)化文件的結(jié)構(gòu)和起草規(guī)則》編寫。2.適用性原則。本標(biāo)準(zhǔn)建立在企業(yè)實(shí)踐基礎(chǔ)上，根據(jù)符合現(xiàn)實(shí)、符合行業(yè)普遍情況對(duì)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修訂，具有廣泛的適用性。3.引導(dǎo)性原則。通過標(biāo)準(zhǔn)持續(xù)推進(jìn)行業(yè)共識(shí)，引導(dǎo)購(gòu)物中心提高精細(xì)化服務(wù)能力，助力行業(yè)健康、快速、持續(xù)發(fā)展。（二）主要修訂內(nèi)容1.術(shù)語部分1）修改了“購(gòu)物中心”的定義，直接引用國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。2）刪除了“業(yè)主”“商業(yè)租戶”“綠色建筑”等3個(gè)不受語境限制的定義。2.第4部分建設(shè)要求1）將原標(biāo)準(zhǔn)“選址”改為“前期論證”，并增加更新改造的前期論證要求，符合購(gòu)物中心現(xiàn)狀；2）將原標(biāo)準(zhǔn)第五章的“經(jīng)營(yíng)定位與業(yè)態(tài)規(guī)劃”調(diào)整至第四章的“規(guī)劃”內(nèi)容中。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，專業(yè)商管公司已經(jīng)發(fā)展成熟，業(yè)態(tài)規(guī)劃均前置到規(guī)劃環(huán)節(jié)。3.第5部分運(yùn)營(yíng)管理要求1）將“招租與經(jīng)營(yíng)管理”改為“招商管理”并更改了相關(guān)內(nèi)容。主要來自調(diào)研中企業(yè)建議，因招商管理在購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)管理中越來越專業(yè)化、獨(dú)立化。2）增加了“賣場(chǎng)管理”“營(yíng)銷管理”“數(shù)字化技術(shù)應(yīng)用”的內(nèi)容容，是購(gòu)物中心的商管團(tuán)隊(duì)的重要的工作，相關(guān)內(nèi)容來自企業(yè)實(shí)踐與調(diào)研總結(jié)。（三）主要試驗(yàn)（或驗(yàn)證）情況分析。未涉及。三、與國(guó)際、國(guó)外有關(guān)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)水平的比對(duì)分析經(jīng)查詢，目前未發(fā)現(xiàn)類似標(biāo)準(zhǔn)。四、與有關(guān)現(xiàn)行法律、行政法規(guī)和其他強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)系，配套推薦性標(biāo)準(zhǔn)的情況本標(biāo)準(zhǔn)符合現(xiàn)行法律、法規(guī)、相關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的要求。五、重大分歧意見的處理過程及依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)在修訂過程中，廣泛征求了各方面的意見和建議，無重大分歧。六、實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)所需要的技術(shù)改造、成本投入、老舊產(chǎn)品退出市場(chǎng)時(shí)間、實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)可能造成的社會(huì)影響等因素分析，以及根據(jù)這些因素提出的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施日期建議零售行業(yè)進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，做好更新改造、數(shù)字技術(shù)應(yīng)用、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)已成為購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型升級(jí)的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作。因此，企業(yè)可以參考該標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)條件、數(shù)字化升級(jí)目標(biāo)進(jìn)行技術(shù)改造和內(nèi)部業(yè)務(wù)流程優(yōu)化。標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施日期建議為標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布后1個(gè)月。七、實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)政策措施標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布后，除在協(xié)會(huì)官網(wǎng)發(fā)布有關(guān)新聞以外，擬由主要起草單位在行業(yè)內(nèi)組織標(biāo)準(zhǔn)的宣貫、培訓(xùn)等活動(dòng)，做好標(biāo)準(zhǔn)條文解讀，讓社會(huì)各界、零售企業(yè)更好地了解標(biāo)準(zhǔn)、使用標(biāo)準(zhǔn)。八、預(yù)期達(dá)到的效益、對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)