前期物業(yè)服務(wù)管理投標(biāo)方案（技術(shù)方案）

目錄

第一章、項(xiàng)目基本情況分析...............................6

第二章、前期物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)質(zhì)量.....................9

第三章、本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)重難點(diǎn)分析及解決措施..........38

第一節(jié)、本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)重難點(diǎn)分析................38

第二節(jié)、本項(xiàng)目特有的物業(yè)管理方式.....................40

第四章、物業(yè)管理服務(wù)工作計(jì)劃及思路.....................43

第五章、秩序維護(hù)服務(wù)方案...............................52

第一節(jié)安全及消防管理模式...........................52

第二節(jié)交接班制度...................................52

第三節(jié)安全管理器械管理制度.........................55

第四節(jié)門崗服務(wù).....................................57

第五節(jié)巡邏服務(wù).....................................61

第六節(jié)監(jiān)控作業(yè).....................................64

第七節(jié)消防管理服務(wù).................................67

第八節(jié)安保秩序服務(wù)標(biāo)準(zhǔn).............................83

第六章、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)維修管理服務(wù)方案................97

第一節(jié)設(shè)施設(shè)備的管理模式...........................97

第二節(jié)安全管理規(guī)定.................................97

第三節(jié)交接班管理規(guī)定...............................98

第四節(jié)機(jī)電設(shè)備管理規(guī)定.............................99

第五節(jié)機(jī)電工具管理規(guī)定............................100

第六節(jié)發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定............................101

第七節(jié)發(fā)電機(jī)維護(hù)保養(yǎng)..............................103

1

第八節(jié)發(fā)電機(jī)運(yùn)行操作...............................105

第九節(jié)供配電房管理規(guī)定.............................108

第十節(jié)配電房設(shè)備設(shè)備維護(hù)保養(yǎng).......................110

第十一節(jié)配電房設(shè)備運(yùn)行操作.......................112

第十二節(jié)水泵房管理規(guī)定............................114

第十三節(jié)供水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng).........................115

第十四節(jié)供水系統(tǒng)操作.............................117

第十五節(jié)電梯安全操作...............................121

第十六節(jié)電梯故障維修...............................123

第十七節(jié)強(qiáng)弱電系統(tǒng)管理規(guī)定.......................127

第十八節(jié)弱電系統(tǒng)故障檢查.........................127

第十九節(jié)弱電系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)...........................134

第二十節(jié)設(shè)備巡查內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn).........................137

第二十一節(jié)設(shè)備、設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)...................144

第二十二節(jié)共用設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn).....................160

第二十三節(jié)電梯系統(tǒng)維護(hù)方案.........................162

第二十四節(jié)消防系統(tǒng)維護(hù)方案.........................175

第七章、環(huán)境衛(wèi)生保潔管理服務(wù)方案.......................180

第一節(jié)清潔管理模式.................................180

第二節(jié)崗位職責(zé).....................................181

第三節(jié)清潔機(jī)械的操作、保養(yǎng).........................181

第四節(jié)樓宇保潔.....................................188

第五節(jié)外環(huán)境公共區(qū)域保潔..........................190

第六節(jié)地下停車場(chǎng)保潔..............................193

2

第七節(jié)垃圾的收集與處理...........................194

第八節(jié)大理石打蠟.................................195

第九節(jié)石材晶面處理...............................199

第十節(jié)消殺管理...................................202

第十一節(jié)保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn).............................208

第十二節(jié)垃圾分類服務(wù)方案.........................222

第八章、綠化管理服務(wù)方案.............................228

第一節(jié)綠化養(yǎng)護(hù)方法和要求.........................228

第二節(jié)綠化養(yǎng)護(hù)作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)...........................234

第三節(jié)綠化養(yǎng)護(hù)控制規(guī)程...........................246

第四節(jié)綠化服務(wù)工作重點(diǎn)和措施.....................250

第九章、業(yè)主管理服務(wù)及接待服務(wù)方案...................255

第一節(jié)客戶服務(wù)接待中心職能.......................255

第二節(jié)客服中心值班制度...........................256

第三節(jié)業(yè)主投訴處理...............................257

第四節(jié)報(bào)修服務(wù)...................................259

第五節(jié)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)...................................265

第十章、物業(yè)檔案管理方案.............................277

第一節(jié)檔案資料管理方案.........................277

第二節(jié)住戶檔案管理..............................280

第十一章、新樓宇前期介入服務(wù)方案......................282

第十二章、配合甲方驗(yàn)收及接管項(xiàng)目后的承接查驗(yàn)服務(wù)方案..286

第十三章、住宅物業(yè)的交房服務(wù)方案......................290

第十四章、開(kāi)展配套車位分配服務(wù)方案...................292

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第十五章、社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)服務(wù)方案...................294

第一節(jié)社區(qū)文化活動(dòng)建設(shè)原則.......................294

第二節(jié)社區(qū)文化活動(dòng)計(jì)劃...........................295

第三節(jié)工作流程、工作內(nèi)容與質(zhì)量要求................297

第四節(jié)社區(qū)文化活動(dòng)目標(biāo)效果.......................299

第五節(jié)無(wú)償便民服務(wù)...............................299

第十六章、空置房屋的看管服務(wù)方案......................300

第十七章、節(jié)電、節(jié)水、節(jié)能、降耗和各項(xiàng)創(chuàng)建服務(wù)方案.....304

第一節(jié)節(jié)能降耗與物業(yè)管理服務(wù)一體化設(shè)計(jì)思路........304

第二節(jié)、具體實(shí)施節(jié)能降耗措施......................306

第十八章、物業(yè)服務(wù)培訓(xùn)方案............................311

第一節(jié)我公司物業(yè)員工培訓(xùn)分類......................312

第二節(jié)培訓(xùn)措施...................................314

第三節(jié)培訓(xùn)計(jì)劃...................................325

第十九章、工具設(shè)備物資裝備服裝等配備情況...............331

/...............................................................................................................335

若干....................................................335

第二十章、突發(fā)事件處置預(yù)案...........................347

第一節(jié)、消防事故緊急處理預(yù)案......................347

第二節(jié)、防疫應(yīng)急預(yù)案...............................353

第三節(jié)、爆炸事件處理預(yù)案.........................358

第四節(jié)、打架斗毆事件處理預(yù)案.......................358

第五節(jié)、盜竊事件處理預(yù)案.........................359

第六節(jié)、搶劫的應(yīng)急預(yù)案...........................360

4

第七節(jié)、發(fā)生自殺或企圖自殺事故的處理程序............360

第八節(jié)、對(duì)醉酒滋事或精神病人的處理預(yù)案..............361

第九節(jié)、液化氣泄漏應(yīng)急處理預(yù)案......................361

第十節(jié)、高空墜物應(yīng)急預(yù)案...........................362

第二十一章、科技物業(yè)打造.............................363

第二十二章交接方案...................................366

第一節(jié)物業(yè)交接的要點(diǎn)和舉措.......................366

第二節(jié)物業(yè)交接應(yīng)急預(yù)案.............................369

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第一章、項(xiàng)目基本情況分析

一、項(xiàng)目概況

XXX地塊回遷安置房項(xiàng)目位于XXXX部，東起南方公園，西至XXX、

南起XXX、北至XXX,距XXX米，整個(gè)地塊分為XXX地塊，占地面積約

XXX畝?，F(xiàn)已開(kāi)工完成建設(shè)XXXXXX共5個(gè)子地塊，共計(jì)XXX棟房屋XXX

戶，項(xiàng)目總建筑面積約XXXX萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積XXXX平方米，

綠化面積XXX平方米，配套機(jī)動(dòng)車位XXX個(gè)，非機(jī)動(dòng)車位XXX個(gè)，人防

車位XXX個(gè)。

其中，XX地塊房屋(共計(jì)3棟)的地上總建筑面積為：XXm2,住

宅XXXm2XXX套，配套機(jī)動(dòng)車位XXX個(gè)，非機(jī)動(dòng)車位XXX個(gè)；XX地塊房

屋(共計(jì)8棟)的地上總建筑面積為：XXXm2,住宅XXX1m2XX7套，配

套機(jī)動(dòng)車位XXX個(gè)，非機(jī)動(dòng)車位XXX個(gè)，商業(yè)物業(yè)XXXm2;A4地塊房

屋(共計(jì)2棟)的地上總建筑面積為：XXXm2,住宅XXXm2163套，配

套非機(jī)動(dòng)車位XX個(gè)，商業(yè)物業(yè)XXXm2;XX地塊房屋(共計(jì)13棟)的地

上總建筑面積為：XXXm2,住宅XXXm2XXX套，配套機(jī)動(dòng)車位XXX個(gè)，

非機(jī)動(dòng)車位XXX個(gè)，商業(yè)物業(yè)XXX3m2,幼兒園XXXm2;XX地塊房屋(共

計(jì)7棟)的地上總建筑面積為：XXXm2,住宅XXXm2XXX套，配套機(jī)動(dòng)

車位XXX個(gè)，非機(jī)動(dòng)車位XXX4個(gè)，商業(yè)物業(yè)XXXm2;(上述面積以最

終交付后實(shí)測(cè)數(shù)為準(zhǔn))項(xiàng)目全部住宅業(yè)主為草海片區(qū)建設(shè)開(kāi)發(fā)征地拆遷

的回遷安置戶，商業(yè)及未售產(chǎn)權(quán)車位業(yè)主為昆明道恒房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公

司。

二、服務(wù)范圍

XXXX地塊(A2、A3、A4、A5、A6)地塊(具體面積以實(shí)際委托為準(zhǔn))。

6

三、服務(wù)工作內(nèi)容

服務(wù)范圍為XXX地塊(A2、A3、A4、A5、A6)地塊項(xiàng)目(包含但不

限于住宅、商業(yè)、車位及配套公共空間、道路、設(shè)施設(shè)備等)。服務(wù)內(nèi)

容為：包含但不限于項(xiàng)目的秩序維護(hù)服務(wù)、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)維修管理

服務(wù)、環(huán)境衛(wèi)生保潔管理服務(wù)、業(yè)主的管理服務(wù)及接待服務(wù)、物業(yè)管理

檔案、新樓宇前期介入、配合甲方驗(yàn)收及接管項(xiàng)目后的承接查驗(yàn)、制定

及實(shí)施住宅物業(yè)的交房方案、配合開(kāi)展配套車位分配等。具體為：

1.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備(包括但不限于樓

蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、

走廊通道、門廳)的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

2.房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備(包括但不限于電梯及設(shè)備、二次供

水設(shè)備、通風(fēng)管道及設(shè)備、高層消防及噴淋系統(tǒng)、智能化、高層排水泵

系統(tǒng)、共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙道、共用照明、天線、

配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備等)的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)；

3.本物業(yè)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(包括但不限

于道路及側(cè)石、室外地坪磚、室內(nèi)外上下水管道、地下室、化糞池、溝

渠、池、井及井蓋、綠化、路燈、自行車房棚、停車場(chǎng))的維修、養(yǎng)護(hù)

和管理；

4.本物業(yè)規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的屬物業(yè)管理的配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和

管理；

5.本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境(包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部

位)的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)；

6.本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通、車輛行駛及停泊的管理及相關(guān)設(shè)施的維

護(hù)；

7

7.配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作；

8.負(fù)責(zé)組織、協(xié)助組織社區(qū)文化娛樂(lè)活動(dòng)；

9.物業(yè)管理區(qū)域的日常安全巡查服務(wù)；

10.負(fù)責(zé)保管物業(yè)管理檔案、資料和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的賬務(wù)；

11.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主、使用人裝飾裝修物業(yè)的服務(wù)；

12.負(fù)責(zé)做好物業(yè)承接查驗(yàn)工作；

13.制定及實(shí)施住宅物業(yè)的交房方案，配合完成配套車位分配工作；

14.積極配合社區(qū)做好房屋出租信息登記上報(bào)及租賃備案工作；

15.供水、供電、供氣、電信等專業(yè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對(duì)相關(guān)

管線、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)時(shí)，進(jìn)行必要的協(xié)調(diào)和管理；

16.負(fù)責(zé)空置房屋的看管；

17.負(fù)責(zé)其他公共性服務(wù)內(nèi)容；

18.法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的其它事項(xiàng)。

19.我公司在物業(yè)管理過(guò)程中所涉及的工具、用具等全部自行配備。

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第二章、前期物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)質(zhì)量

(一)秩序維護(hù)服務(wù)

1、區(qū)域內(nèi)秩序維護(hù)24小時(shí)值班，按照招標(biāo)人的要求，對(duì)外來(lái)人

員、車輛進(jìn)行檢查、登記及管理，定期進(jìn)行安全巡查，對(duì)值班、巡查中

發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)報(bào)告，妥善解決。

2、小區(qū)主要出入口或住宅一樓大廳值班：根據(jù)招標(biāo)人有關(guān)管理制

度，落實(shí)外來(lái)人員出入小區(qū)的有關(guān)管理規(guī)定。堅(jiān)持每天對(duì)小區(qū)內(nèi)的公物、

門窗玻璃、消防器材、設(shè)施設(shè)備以及各種維修項(xiàng)目和安全隱患情況及時(shí)

排查，做好記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)上報(bào)。熟悉消防器材的使用，遇到火

災(zāi)等特殊緊急情況能及時(shí)撲救，并組織人員安全疏散撤離。

3、消防、監(jiān)控值班：小區(qū)內(nèi)設(shè)消防監(jiān)控值班室，負(fù)責(zé)監(jiān)控室24小

時(shí)值班并認(rèn)真填寫值班記錄。值班人員必須持證上崗，并熟悉消防報(bào)警

及監(jiān)控錄相設(shè)備的基本操作功能，做到會(huì)操作使用、會(huì)排除一般故障，

有情況及時(shí)報(bào)告，做好各種突發(fā)事件的預(yù)防和處理工作。

4、地下停車場(chǎng)的安全、秩序維護(hù)管理。按照招標(biāo)人車輛停放管理

規(guī)定，負(fù)責(zé)地下停車場(chǎng)的車輛停放管理，保證車輛交通秩序井然，管理

有序、停放整齊，確保車輛的停放安全。對(duì)小區(qū)內(nèi)停車場(chǎng)進(jìn)行流動(dòng)巡查，

專人管理。

5、車輛停放及時(shí)開(kāi)關(guān)電動(dòng)門，確保車輛有序通行。熟悉本小區(qū)內(nèi)

長(zhǎng)租車輛及固定停車位。確保小區(qū)門前及院內(nèi)道路無(wú)機(jī)動(dòng)車亂停放現(xiàn)象。

對(duì)外來(lái)車輛做好停車引導(dǎo)。自行車、電動(dòng)車要擺放整齊，外來(lái)非機(jī)動(dòng)車

要按指定位置停放。

6、如因人員疏于管理發(fā)生被盜、財(cái)產(chǎn)損失等，由我公司承擔(dān)責(zé)任

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并照價(jià)賠償。

(二)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)維修管理服務(wù)

1、電梯：物業(yè)工程技術(shù)人員主要承擔(dān)日常的運(yùn)行管理、應(yīng)急救援、

衛(wèi)生清潔、照明燈具更換，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)與電梯公司聯(lián)系，配合質(zhì)監(jiān)局

進(jìn)行電梯檢測(cè)，維保費(fèi)用、年檢費(fèi)用及合格證費(fèi)用由我公司承擔(dān)。

2、高壓配電設(shè)備、高壓配電室等，我公司負(fù)責(zé)高壓設(shè)備日常運(yùn)行

管理、運(yùn)行記錄、配電室衛(wèi)生清潔、電纜溝清理、配電室安全、雙向電

源轉(zhuǎn)換、操作工具管理及其他日常事務(wù)。高電壓設(shè)備每?jī)赡隀z測(cè)一次，

檢測(cè)費(fèi)由我公司承擔(dān)。

3、消防系統(tǒng)，配電室為氣體滅火系統(tǒng)，其他區(qū)域?yàn)樗畤娏軠缁鹣?/p>

統(tǒng)，甲方確保移交時(shí)系統(tǒng)正常。移交后我公司負(fù)責(zé)日常值班、巡檢、記

錄巡檢結(jié)果、消除故障記錄及其他日常維修，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)匯報(bào)。同時(shí)

保證項(xiàng)目?jī)?nèi)消防自動(dòng)控制系統(tǒng)和監(jiān)控系統(tǒng)，配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)的正常

運(yùn)行。維保費(fèi)用由我公司承擔(dān)。

4、給排水系統(tǒng)，保證給排水系統(tǒng)設(shè)備的正常運(yùn)行及維護(hù)和日常運(yùn)

行管理。

5、弱電系統(tǒng),項(xiàng)目?jī)?nèi)自控系統(tǒng)，安防監(jiān)控系統(tǒng)，智能集成系統(tǒng)，

廣播系統(tǒng)，音響系統(tǒng)，消防報(bào)警系統(tǒng)，電梯對(duì)講系統(tǒng)等的日常使用及維

護(hù)，發(fā)生維保的維保費(fèi)用由我公司承擔(dān)。

6、避雷系統(tǒng)，不定期的檢查避雷系統(tǒng)，協(xié)助甲方每年對(duì)避雷系統(tǒng)進(jìn)

行檢測(cè)，保證設(shè)施完好，系統(tǒng)有效、安全。檢測(cè)費(fèi)用由我公司承擔(dān)。

7、節(jié)能管理，根據(jù)相關(guān)文件精神，協(xié)助完成年度節(jié)能任務(wù)，完成

公共設(shè)施及區(qū)域發(fā)生的水、電費(fèi)繳納，主要設(shè)備的智能控制管理以及其

他節(jié)能維修整改項(xiàng)目。

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8、物業(yè)管理范圍內(nèi)公共區(qū)域的水、電、排污等設(shè)備的小額零星維

修所需耗材由我公司承擔(dān)，發(fā)生故障應(yīng)立即排除。

9、因違規(guī)操作造成工傷事故或設(shè)備損毀，由我公司承擔(dān)并賠償相

關(guān)損失。

(三)公共區(qū)域的清潔衛(wèi)生服務(wù)

1、每天清掃小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域地面，擦拭樓梯扶手、垃圾箱(桶)、

瓷磚和大理石墻面地面，保持地面清潔無(wú)垃圾、痰漬、污漬、煙頭煙灰；

保持墻壁無(wú)浮灰、蜘蛛網(wǎng)、污跡，保持各樓層門窗干凈，保持公共廁所

內(nèi)衛(wèi)生清潔無(wú)異味，便池、水池、地面、管道無(wú)積水、堵塞，無(wú)垃圾存

放現(xiàn)象。公用設(shè)施用具完好無(wú)人為損壞，保潔用品擺放整齊有序。

2、袋裝化垃圾清運(yùn)、門前三包：對(duì)小區(qū)內(nèi)垃圾每天進(jìn)行清除、外

運(yùn)，做到垃圾日產(chǎn)日清，夏季視情況及時(shí)清運(yùn)。確保垃圾全部進(jìn)垃圾箱，

對(duì)垃圾箱每天清刷，做到箱體清潔無(wú)污跡、無(wú)損壞。垃圾外運(yùn)費(fèi)用由我

公司承擔(dān)。

3、衛(wèi)生防疫，按照要求負(fù)責(zé)小區(qū)范圍內(nèi)的滅蚊蟲(chóng)噴藥等防疫工作，

達(dá)到衛(wèi)生監(jiān)督部門的要求，費(fèi)用由我公司承擔(dān)。

4、清潔員和清潔領(lǐng)班負(fù)責(zé)對(duì)客服中心/管理處內(nèi)外進(jìn)行日常清潔和

隨時(shí)保潔，要求辦公室內(nèi)外無(wú)垃圾雜物、地面、桌椅、墻壁、門窗、指

示牌等無(wú)積塵、污漬?？头行?管理處內(nèi)桌椅、用具、綠植等擺放整

齊，設(shè)施設(shè)備保持功能正常，有完整真實(shí)的巡查記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解

決。

5、公共區(qū)域內(nèi)的洗手間要求定期清掃及巡查，洗手液、擦手紙充

足，大、小便池內(nèi)無(wú)污物，衛(wèi)生間其他設(shè)施完好，各洗手間有相應(yīng)的保

潔員專人負(fù)責(zé)。

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6、按照要求及時(shí)修訂服務(wù)操作規(guī)程，并組織實(shí)施。

(四)綠化管理服務(wù)

1、綠化所用設(shè)施設(shè)備及工具不少于8種以上；

2、綠化所用化肥、農(nóng)藥種類在10種以上；

3、草坪長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊，保持常綠，基本無(wú)雜草；

4、喬、灌木、攀緣植物每年修剪三次以上，喬、灌木樹(shù)冠完整，

形態(tài)優(yōu)美，花、灌木開(kāi)花結(jié)果，各種植物生長(zhǎng)茂盛，無(wú)枯枝、缺枝；

5、自建專門名貴花卉、樹(shù)木苗圃。

6.指定區(qū)域內(nèi)的盆栽植物每天清潔一次，及時(shí)去除雜草、殘花、殘

葉，達(dá)到無(wú)灰塵、無(wú)黃葉、無(wú)雜物，盆花擺放合理、整潔美觀。

7.指定區(qū)域內(nèi)的盆栽植物及時(shí)施肥、澆水、防病殺蟲(chóng)，發(fā)現(xiàn)枯死及

時(shí)補(bǔ)齊，長(zhǎng)勢(shì)不好的苗木定時(shí)移到室外或有陽(yáng)光處進(jìn)行養(yǎng)護(hù)，待長(zhǎng)勢(shì)穩(wěn)

定后再補(bǔ)回原位。死苗及長(zhǎng)勢(shì)不好的苗木更換費(fèi)用由我公司承擔(dān)。

四、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)或工作要求

(一)本項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)總體要求

1.招標(biāo)人提供條件。招標(biāo)人免費(fèi)提供項(xiàng)目?jī)?nèi)規(guī)劃配置的全部物管用

房供我公司使用，物管用房的裝修及后續(xù)使用產(chǎn)生的水費(fèi)、電費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)

費(fèi)、維修費(fèi)等由我公司自行承擔(dān)。

2.我公司承擔(dān)責(zé)任。物業(yè)管理服務(wù)的開(kāi)辦費(fèi)、運(yùn)營(yíng)費(fèi)及其他費(fèi)用由

我公司自行負(fù)責(zé)，物業(yè)管理服務(wù)人員的交通、食宿、培訓(xùn)等由我公司自

行解決。在履行合同期間，屬于我公司原因所致的所有安全責(zé)任由我公

司完全負(fù)責(zé)承擔(dān)，由于我公司原因發(fā)生的設(shè)施設(shè)備損壞或丟失等由我公

司承擔(dān)賠償責(zé)任。

3.人員要求：

12

序最低最大

部門崗位要求

號(hào)人數(shù)年齡

項(xiàng)目

1部項(xiàng)目經(jīng)理145歲以下2年以上物業(yè)管理工作經(jīng)歷

綜合綜合管理大專及以上學(xué)歷，3年及以

25645歲以下

管理服務(wù)人員上住宅物業(yè)服務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)。

共用

部位、

中專及以上學(xué)歷，持相應(yīng)專

共用

業(yè)的上崗證，3年及以上物

設(shè)施工程維修

34745歲以下業(yè)水、電、設(shè)備維修等相關(guān)

設(shè)備維護(hù)人員

工作經(jīng)驗(yàn)，專業(yè)維修人員

日常

60%以上持證上崗。

運(yùn)行

維護(hù)

中專及以上學(xué)歷，持保安證

及提供無(wú)犯罪記錄證明，其

中消控室人員還需持有消防

秩序秩序維護(hù)中控室監(jiān)管員或建(構(gòu))筑

47045歲以下

維護(hù)人員物消防員資格證，1年以上

工作經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行三班倒8小

時(shí)工作制，另外須有輪休排

班。

13

中專及以上學(xué)歷，提供無(wú)犯

罪記錄證明，其中特殊崗位

環(huán)境環(huán)境衛(wèi)生

57050歲以下清潔養(yǎng)護(hù)人員需持有石材養(yǎng)

服務(wù)清潔人員

護(hù)工證、有害生物防治員證

等，1年以上工作經(jīng)驗(yàn)。

中專及以上學(xué)歷，提供無(wú)犯

綠化綠化管理

61040歲以下罪記錄證明，1年以上工作

管理人員

經(jīng)驗(yàn)。

合計(jì)254

注：1.我公司承諾：如中標(biāo)后完全按照招標(biāo)文件人員要求配置人員并提

供相關(guān)證書。

2.管理服務(wù)總體要求。按照安全有序、運(yùn)行正常、干凈整潔、節(jié)能

環(huán)保、特色景觀、保障有力、管理規(guī)范、服務(wù)滿意的總體要求和物業(yè)管

理相關(guān)規(guī)定實(shí)施物管服務(wù)，確保提供一個(gè)安全、有序、舒適、整潔、高

效、和諧、生態(tài)、文明的小區(qū)環(huán)境。

2.1進(jìn)駐要求：中標(biāo)單位在合同簽訂后14天內(nèi)需確保開(kāi)展項(xiàng)目服務(wù)

工作所需人員、設(shè)施、設(shè)備、服裝、工具、用具、物品全部到位并完成

各項(xiàng)準(zhǔn)備，在接到招標(biāo)人的進(jìn)場(chǎng)通知后立即按時(shí)進(jìn)駐項(xiàng)目，全面接管和

啟動(dòng)實(shí)施招標(biāo)范圍內(nèi)的物業(yè)管理服務(wù)工作，確保該項(xiàng)目的安全運(yùn)行和正

常使用。

2.2工作要求：

(1)全力推行物業(yè)質(zhì)量管理和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系，對(duì)管理服務(wù)的內(nèi)容

分別制定具在針對(duì)性的內(nèi)部管理制度、考核標(biāo)準(zhǔn)、工作方案、應(yīng)急方案

和工作要求等，不斷優(yōu)化管理、創(chuàng)優(yōu)服務(wù)，做到禮貌、熱情、真誠(chéng)、細(xì)

14

致、嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范、文明、和諧、用心服務(wù)，全力做好管理服務(wù)，創(chuàng)造一

個(gè)安全、莊嚴(yán)、寧?kù)o、干凈、整潔、優(yōu)雅、和諧、生態(tài)的小區(qū)環(huán)境。

(2)加強(qiáng)政治、業(yè)務(wù)素質(zhì)教育和內(nèi)部管理，嚴(yán)格遵守各項(xiàng)規(guī)定，

依法依規(guī)管理服務(wù)。

(3)高度重視并加強(qiáng)組織好管理人員各項(xiàng)業(yè)務(wù)技能學(xué)習(xí)培訓(xùn)，不

斷提高員工素質(zhì)和管理服務(wù)保障能力，提升和鞏固管理服務(wù)質(zhì)量和水平。

(4)積極主動(dòng)加強(qiáng)溝通聯(lián)系，多渠道征詢和聽(tīng)取意見(jiàn)，不斷總結(jié)

和改進(jìn)工作，使招標(biāo)人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的年度滿意率在95%以上。

(5)全力協(xié)助招標(biāo)人共同做好該項(xiàng)目的節(jié)電、節(jié)水、節(jié)能、降耗

和各項(xiàng)創(chuàng)建工作。

(6)本項(xiàng)目主要物業(yè)管理服務(wù)人員專職為該項(xiàng)目服務(wù)，不兼職，

主要管理人員需要更換或補(bǔ)充時(shí)，及時(shí)上報(bào)招標(biāo)人同意后方可更換或補(bǔ)

充。

(7)本項(xiàng)目管理服務(wù)人員常駐項(xiàng)目，其中：項(xiàng)目經(jīng)理保證每周在

項(xiàng)目工作不少于5天，管理人員保證每周在項(xiàng)目工作不少于5天，其他

人員保證每周工作時(shí)間不少于5天；保持各崗位全天24小時(shí)有人在崗

值班或通訊暢通，保證能隨叫隨到及時(shí)處置工作中的各種突發(fā)情況、重

要事宜。

(8)所需工作人員由我公司自行確定聘用，妥善處理好雙方的勞

務(wù)勞資及各種關(guān)系，如果我公司與其所聘工作人員之間發(fā)生的勞務(wù)勞資

等糾紛，與招標(biāo)人無(wú)關(guān)，招標(biāo)人不承擔(dān)任何責(zé)任。保證本項(xiàng)目所聘用人

員的工資，不低于當(dāng)期的最低工資標(biāo)準(zhǔn)。

(9)根據(jù)管理服務(wù)要求，每月對(duì)工作中存在的問(wèn)題認(rèn)真進(jìn)行自檢

自查，以書面形式報(bào)招標(biāo)人。

15

(10)我公司上報(bào)的各種數(shù)據(jù)、材料、總結(jié)必須及時(shí)、真實(shí)、準(zhǔn)確、

可靠，由招標(biāo)人收閱、登記并簽名作好記錄。

(11)本項(xiàng)目負(fù)責(zé)人每月參加招標(biāo)人組織的檢查考核，如果缺席將

實(shí)施扣分處罰。

(12)高度重視安全工作，加強(qiáng)安全教育，嚴(yán)格落實(shí)各項(xiàng)安全措施，

加強(qiáng)日常安全巡查，盡力杜絕一切安全事故的發(fā)生。若發(fā)生安全事故，

全部責(zé)任和費(fèi)用由我公司承擔(dān)，招標(biāo)人不承擔(dān)任何責(zé)任和費(fèi)用。

3.檔案、資料管理要求。做好有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)的檔案和資料管理，

包括：業(yè)主投訴及意見(jiàn)檔案、安全管理記錄檔案、設(shè)備運(yùn)行記錄檔案、

設(shè)備維修保養(yǎng)記錄檔案、清潔衛(wèi)生管理檔案、環(huán)境綠化管理檔案、物業(yè)

人事管理及人員培訓(xùn)檔案等，以及具體的管理方案、應(yīng)急預(yù)案。物業(yè)管

理企業(yè)必須運(yùn)用計(jì)算機(jī)管理，所有檔案要求做到保存完整，管理完善，

交接手續(xù)完備，檢索方便準(zhǔn)確。

(二)物業(yè)管理服務(wù)主要標(biāo)準(zhǔn)與技術(shù)要求

(一)秩序維護(hù)管理服務(wù)工作要求

1.秩序維護(hù)管理目標(biāo)

按照治安保衛(wèi)管理規(guī)定，通過(guò)物業(yè)周密、嚴(yán)格、高效、規(guī)范、制度

化的安全管理，保證該項(xiàng)目和周邊的公共秩序井然有序、日常工作和重

大活動(dòng)正常運(yùn)行、人身、財(cái)產(chǎn)、事件安全得以保障，確保實(shí)現(xiàn)該項(xiàng)目零

安全事故的目標(biāo)。

2.秩序維護(hù)管理內(nèi)容和任務(wù)

(1)公共安全管理：做好該小區(qū)內(nèi)部安保、維穩(wěn)和反恐、信訪工

作，保障該小區(qū)內(nèi)建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施設(shè)備、綠化景觀植物、公共財(cái)

產(chǎn)、人身財(cái)產(chǎn)安全、公共秩序維持、公共活動(dòng)的正常開(kāi)展。

16

(2)消防安全管理：做好小區(qū)內(nèi)及周邊防火、滅火及抵御自然災(zāi)

害的各項(xiàng)工作。

(3)交通安全管理：維護(hù)小區(qū)內(nèi)車輛交通及車輛停放、車輛出入

秩序，防止發(fā)生交通事故和車輛被損被盜。

(4)保密安全管理：保守小區(qū)內(nèi)各項(xiàng)工作秘密，防止業(yè)主的個(gè)人

信息、隱私和小區(qū)內(nèi)各類設(shè)施設(shè)備外泄。

3.秩序維護(hù)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與要求

3.1安保崗位服務(wù)規(guī)范及職責(zé)

設(shè)立固定安保崗和流動(dòng)巡邏崗，安保人員對(duì)該項(xiàng)目整個(gè)區(qū)域進(jìn)行24

小時(shí)全天安保值勤、巡邏檢查，建立一個(gè)嚴(yán)密可靠的安全體系，確保人

身財(cái)產(chǎn)安全。安防監(jiān)控系統(tǒng)要保證24小時(shí)值班監(jiān)控，對(duì)違法違紀(jì)行為

及時(shí)處理。加強(qiáng)停車場(chǎng)、車輛安全與交通管理，保證停車場(chǎng)的車輛停放

整齊、交通有序和安全。全天有保安人員負(fù)責(zé)大門車輛、人員進(jìn)出有效

管理。由于安保服務(wù)不到位造成財(cái)產(chǎn)與設(shè)施損失的，我公司承擔(dān)相應(yīng)的

賠償責(zé)任。

3.2日常管理

(1)嚴(yán)格按照本項(xiàng)目《物業(yè)管理服務(wù)要求及標(biāo)準(zhǔn)表》做好管理服

務(wù)工作。

(2)以安全管理為主要服務(wù)內(nèi)容，穿著統(tǒng)一制服，嚴(yán)格履行崗位

職責(zé)，認(rèn)真負(fù)責(zé)、言行規(guī)范、文明執(zhí)勤。

(3)按照管理內(nèi)容編制檢查表，每日進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)

整改。

(4)接受招標(biāo)人對(duì)安保崗位的服務(wù)質(zhì)量抽查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)整

改。

17

(5)除我公司自行對(duì)服務(wù)人員的培訓(xùn)外，如有需要接受招標(biāo)人的

培訓(xùn)。

(6)所有崗位建立崗位責(zé)任制與運(yùn)作程序、工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，并接

受招標(biāo)人監(jiān)督檢查。

(7)接受相關(guān)行業(yè)主管單位的檢查、指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。

(8)制定各類應(yīng)急預(yù)案，并培訓(xùn)相關(guān)人員達(dá)到相關(guān)要求。

(9)安保流動(dòng)崗、固定崗、巡更點(diǎn)、巡更路線、巡更次數(shù)等日常

安保管理細(xì)則必須按招標(biāo)人要求執(zhí)行。

(10)做好安全保衛(wèi)工作的書面記錄和檔案資料管理。

(11)負(fù)責(zé)值班室、衛(wèi)生間及周邊公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔。

3.3安保具體要求

(1)管理區(qū)域制定安全防范制度，保證24小時(shí)值班及巡邏安全防

范。設(shè)根據(jù)小區(qū)主要出入口設(shè)置固定門崗專人值守，24小時(shí)值班(不允

許有脫崗現(xiàn)象，崗位上單次超過(guò)5分鐘無(wú)人值守的即判定為脫崗),采

用限時(shí)跨立姿勢(shì)于指定地點(diǎn)站立服務(wù)。

(2)門衛(wèi)和各出入口嚴(yán)格執(zhí)行好“四項(xiàng)進(jìn)入制度”,即：小區(qū)內(nèi)

部人員實(shí)行憑門禁卡、車輛實(shí)行車輛管理系統(tǒng)錄入進(jìn)入制度，外部來(lái)訪

人員、車輛實(shí)行登記進(jìn)入制度，對(duì)外來(lái)人員和車輛實(shí)行登記、檢查有效

證件，必要時(shí)采取有效攔阻，嚴(yán)禁易燃易爆等危險(xiǎn)物品進(jìn)入項(xiàng)目。

(3)對(duì)來(lái)訪人員提供指引服務(wù)，態(tài)度須和藹。善于發(fā)現(xiàn)隱患和可

疑人員，處理突發(fā)事件。大件物品實(shí)行出入登記簽名制。

(4)巡邏人員按規(guī)定時(shí)間和線路電子巡更，巡視率達(dá)100%,頻率

不低于1次/3小時(shí)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題能及時(shí)處置，并做好巡邏記錄。

(5)監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)立24小時(shí)監(jiān)控值班崗(不允許有脫崗現(xiàn)象),全

18

面了解和嚴(yán)密監(jiān)視物業(yè)安全狀況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題能及時(shí)處置，并做好監(jiān)控記

錄和交接班手續(xù)。

(6)密切注意監(jiān)控屏幕情況，發(fā)現(xiàn)可疑情況定點(diǎn)錄像，在大廳、

樓梯、樓面及要害部發(fā)現(xiàn)可疑情況要采取跟蹤監(jiān)視和定點(diǎn)錄像措施，并

通知在崗人員進(jìn)行詢問(wèn)盤查，同時(shí)向管理員報(bào)告。

(7)值班人員嚴(yán)守秘密，嚴(yán)禁泄漏本物業(yè)監(jiān)控點(diǎn)等安保方面的詳

細(xì)資料。

(8)流動(dòng)崗人員按線路巡邏，保持高度警覺(jué)，發(fā)現(xiàn)可疑情況立即

報(bào)告，發(fā)現(xiàn)衣冠不整者和其他閑雜人員要求離開(kāi)或阻止其入內(nèi)。

(9)維持門口交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進(jìn)出車輛，引導(dǎo)要及時(shí)，手

勢(shì)要規(guī)范，態(tài)度要熱情。

(10)建立健全來(lái)訪制度，監(jiān)控中心密切注意所有重要區(qū)域的即時(shí)

動(dòng)態(tài)，隨時(shí)保持與巡邏值班人員的聯(lián)系。

(11)監(jiān)控中心密切注意各方面動(dòng)態(tài)，遇有異常情況發(fā)生時(shí)，協(xié)助

其他警力做好安全控制工作，并妥善處理善后工作。

(12)在有特殊活動(dòng)事項(xiàng)時(shí)，除提前做好一切準(zhǔn)備工作外，重點(diǎn)加

強(qiáng)事前的巡視檢查力度，監(jiān)控中心注意一切動(dòng)態(tài)，增加外部警戒和內(nèi)部

巡查人員，防止意外事件發(fā)生。

(13)制止一切群體性事件，防止暴力事件發(fā)生，同時(shí)充分利用功

能區(qū)域，妥善疏散聚集群眾，及時(shí)做好溝通化解工作，做到有禮、有節(jié)，

不得與業(yè)主或群眾發(fā)表議論或言論，不得無(wú)故產(chǎn)生沖突，不影響其他區(qū)

域的正常辦公。

(14)消防管理工作必須常抓不懈，通過(guò)各種形式，加強(qiáng)員工的消

防意識(shí)和技能培訓(xùn)，安保人員熟練掌握消防知識(shí)和操作要領(lǐng)。定期對(duì)消

19

防系統(tǒng)進(jìn)行巡視檢查，檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告，保證系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

在“禁止煙火”和控?zé)焻^(qū)域發(fā)現(xiàn)有吸煙和用火現(xiàn)象，要及時(shí)勸阻和阻制；

對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)消防栓、水帶、滅火器進(jìn)行定期檢查；保持消防通道暢通，消

防器材完好。

(15)車輛憑車輛管理系統(tǒng)錄入車牌出入，車輛在停車場(chǎng)必須按規(guī)

定位置有序停放整齊。非業(yè)主或長(zhǎng)租車輛憑車輛管理系統(tǒng)錄入車牌進(jìn)出

停放(除特殊情況外)。實(shí)行24小時(shí)值班巡邏制度，定時(shí)對(duì)停車場(chǎng)進(jìn)

行全面巡視，查看車輛有無(wú)損壞，漏油、漏水情況和車輛防護(hù)狀態(tài)是否

完好，是否有可疑人員滯留等。

(16)控制好出入口，防止無(wú)關(guān)人員、車輛進(jìn)入，貨車進(jìn)行開(kāi)箱檢

查。發(fā)生交通事故時(shí)，立即保護(hù)和控制現(xiàn)場(chǎng)，防止車輛堵塞現(xiàn)象發(fā)生。

(17)對(duì)發(fā)現(xiàn)的遺失物品、資料、文件，及時(shí)上交物業(yè)管理辦公室，

由物業(yè)管理辦公室上交警方或失主。

(18)嚴(yán)格控制外來(lái)人員在小區(qū)內(nèi)的錄音、錄像、照相，對(duì)一切可

能導(dǎo)致業(yè)主不利的行為立即制止并送有關(guān)部門處理。

(19)保持員工隊(duì)伍相對(duì)穩(wěn)定，調(diào)動(dòng)技術(shù)骨干的，應(yīng)提前告知甲方。

必須按招、投標(biāo)文件崗位配置配足員工，不得擅自減少。經(jīng)抽查，發(fā)現(xiàn)

實(shí)際上崗員工數(shù)減少的，甲方有權(quán)按實(shí)際減少的人數(shù)扣除相應(yīng)的人均管

理服務(wù)費(fèi)并解除合同。

(20)未經(jīng)招標(biāo)人批準(zhǔn)，一律不允許外來(lái)人員進(jìn)入小區(qū)內(nèi)參觀，不

允許無(wú)關(guān)人員進(jìn)入?yún)⒂^小區(qū)內(nèi)要害部位和核心設(shè)備。

(21)如有施工維修工程，對(duì)施工人員經(jīng)過(guò)嚴(yán)格審查后發(fā)放臨時(shí)出

入證，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督及跟蹤。

(22)認(rèn)真做好外來(lái)人員、車輛出入的登記工作，做好交接班工作。

20

(23)安保管理人員必須統(tǒng)一著裝，配證上崗。必須熟悉區(qū)內(nèi)環(huán)境，

文明值勤，訓(xùn)練有素，言語(yǔ)規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)。

(24)配備專職車輛協(xié)管員，對(duì)停車場(chǎng)、車輛進(jìn)行安全與管理，保

證停車場(chǎng)的車輛停放整齊，交通有序，保證車輛安全。

(25)按照相關(guān)規(guī)定，做好項(xiàng)目大門、側(cè)門、地下室門等的開(kāi)閉管

理。

(26)配合有關(guān)部門做好小區(qū)安全保衛(wèi)工作，制訂和完善各類設(shè)備

系統(tǒng)突發(fā)事件應(yīng)急處置預(yù)案，并定期培訓(xùn)和操演。

(27)服從、及時(shí)落實(shí)招標(biāo)人的合理管理服務(wù)要求，完成招標(biāo)人交

辦的其他合理服務(wù)工作。

4.人員配備和素質(zhì)要求

4.1我公司按照工作要求，結(jié)合自身實(shí)際，配置人員不得少于招標(biāo)

文件要求的人員數(shù)量。所有安保人員男性身高要求170厘米以上，女性

160厘米以上，五官端正，要求初中及以上水平，年齡20歲一45歲之

間，持有保安證、無(wú)不良行為及違法犯罪記錄。如需更換安保人員時(shí)，

及時(shí)上報(bào)招標(biāo)人同意后方可更換。

4.2安保人員不兼職，專職為項(xiàng)目服務(wù)，負(fù)責(zé)安全保衛(wèi)管理。

4.3安保人員以中青年為主，45歲以下身體健康，具備相關(guān)知識(shí)，

定期接受相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)教育。

4.4上崗時(shí)佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，按要求穿戴統(tǒng)一制服，儀容儀表規(guī)范整

齊。

4.5遵規(guī)守紀(jì)，愛(ài)崗敬業(yè)，虛心學(xué)習(xí)，訓(xùn)練有素，認(rèn)真負(fù)責(zé)，耐心

細(xì)致，積極主動(dòng)，吃苦耐勞，任勞任怨，服從管理，言行規(guī)范，不議論、

不好事、不盤事、不惹事。

21

4.6依規(guī)管理，文明服務(wù)，禮貌待人，不得發(fā)生與服務(wù)對(duì)象爭(zhēng)吵、

打架等事宜。

4.7經(jīng)常保養(yǎng)安保的裝備、工具、用具，保證使用性能合規(guī)高效、

安全可靠。

5.管理服務(wù)方式

管理服務(wù)方式為重包。安保人員服裝及所需的裝備、器械、設(shè)備、

對(duì)講機(jī)、物品、培訓(xùn)費(fèi)、管理服務(wù)費(fèi)等全部由我公司承擔(dān)，安保服裝樣

式須經(jīng)招標(biāo)人認(rèn)可后方可穿著。

(二)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)維修管理服務(wù)工作要求

1.設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)維修管理目標(biāo)

按照設(shè)施設(shè)備管理規(guī)范，通過(guò)物業(yè)管理服務(wù)人員認(rèn)真檢查、維護(hù)、

維修和管理，保證設(shè)施設(shè)備狀態(tài)良好，充分發(fā)揮設(shè)備功能，提升應(yīng)用價(jià)

值，延長(zhǎng)使用壽命，保證科學(xué)合理地控制和降低成本，最大限度使設(shè)備

得以保值；保證各種設(shè)施設(shè)備完好、安全、正常運(yùn)行，確保無(wú)重大設(shè)備

責(zé)任事故、安全事故。設(shè)備在采購(gòu)質(zhì)保期內(nèi)的，做好輔助維護(hù)工作。

2.設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)維修管理內(nèi)容和任務(wù)

(1)配電供電管理：保證該項(xiàng)目配電、供電、發(fā)電設(shè)備狀態(tài)良好、

運(yùn)行正常、供電正常，所有用電設(shè)備安全運(yùn)行。

(2)給水排水管理：保證該項(xiàng)目給水排水、污水處理、中水回用、

雨水收集利用、綠化澆灌等設(shè)備狀態(tài)良好、運(yùn)行正常、供水正常，有效

保證消防用水、生活用水、綠化用水、清掃用水；排水通道通暢，排水

及時(shí)，保證不發(fā)生水淹事件。

(3)消防控制管理：保證該項(xiàng)目消防設(shè)備狀態(tài)良好、運(yùn)行正常、

啟動(dòng)及時(shí)，防止火災(zāi)發(fā)生和減少火災(zāi)造成損失。

22

(4)機(jī)房泵房管理：保證各個(gè)機(jī)房泵房的安全和良好運(yùn)行環(huán)境條

件，避免出現(xiàn)人為破壞和設(shè)備非常規(guī)損壞，保證設(shè)備正常運(yùn)行，不發(fā)生

安全事故。

(5)監(jiān)控安防系統(tǒng)管理：經(jīng)常性檢查監(jiān)控系統(tǒng)、紅外報(bào)警系統(tǒng)性

能，確保系統(tǒng)使用正常。

(6)電梯管理：積極主動(dòng)協(xié)調(diào)和配合電梯維保公司做好電梯維保

工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)準(zhǔn)確處理，消除安全隱患，保證電梯安全運(yùn)行。

(7)其他設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)管理：保證公共區(qū)域內(nèi)燈具、開(kāi)關(guān)、插座、

燒水器、烘手器、消毒柜、海報(bào)機(jī)、鎖具和室外電燈、景觀燈的維護(hù)維

修、安全控制和安全高效使用，提升使用效果。

(8)各出入大門管理：保證電動(dòng)伸縮門、空降門、卷簾門、防火

門、門禁系統(tǒng)門等門的安全、靈活開(kāi)啟和關(guān)閉。

3.設(shè)施設(shè)備運(yùn)行維護(hù)維修管理標(biāo)準(zhǔn)與要求

3.1日常管理

(1)嚴(yán)格按照本項(xiàng)目《物業(yè)管理服務(wù)要求及標(biāo)準(zhǔn)表》做好管理服

務(wù)工作。

(2)負(fù)責(zé)范圍內(nèi)各設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行操作、日常巡視、定期檢

查檢修、故障排除保養(yǎng)、應(yīng)急處理等管理工作。

(3)熟悉掌握各設(shè)施設(shè)備的功能作用、操作程序、使用方法、故

障解決方案。根據(jù)各設(shè)施設(shè)備的規(guī)范的使用說(shuō)明書，編寫制定出重點(diǎn)突

出、通俗易懂、簡(jiǎn)便實(shí)用的操作手冊(cè)，張貼在設(shè)施設(shè)備的醒目位置，并

妥善保存?zhèn)溆?。記錄各設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行實(shí)際參數(shù)，制定各設(shè)備系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)

運(yùn)行方案，定期分析并加以調(diào)整，確保設(shè)備在最佳的狀態(tài)運(yùn)行。

(4)制定各設(shè)備系統(tǒng)的故障應(yīng)急外圍方案，并定期組織演練，逐

23

步完善管理程序。

(5)做好物業(yè)檔案資料的建立和保管及有關(guān)設(shè)備維修的臺(tái)帳管理，

記錄各設(shè)備系統(tǒng)維修時(shí)物料的流向。

(6)負(fù)責(zé)相關(guān)設(shè)備機(jī)房鑰匙和機(jī)房?jī)?nèi)各類設(shè)備設(shè)施的安全管理，

由于我公司管理不善而引發(fā)的機(jī)房設(shè)備的偷竊、遺失、損壞等安全事故，

由我公司負(fù)責(zé)。

(7)負(fù)責(zé)公共部位的共用設(shè)施設(shè)備、電器等(如燒水器、烘手器、

路燈等)管理服務(wù)及維修保養(yǎng)。

(8)供水、供電、通訊、網(wǎng)絡(luò)等專業(yè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對(duì)相

關(guān)管線、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)和抄表時(shí)，進(jìn)行必要的協(xié)調(diào)和管理。

(9)按照甲方的委托，負(fù)責(zé)配合電梯、消防、供電、供水、防雷

等設(shè)施設(shè)備年檢。

(10)接受相關(guān)行業(yè)主管單位的檢查、指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。

(11)做好設(shè)施設(shè)備維護(hù)維修工作的書面記錄和檔案資料管理。

3.2具體要求

(1)建立健全設(shè)備物業(yè)管理制度，明確各種崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，并制

定具體的落實(shí)措施和考核辦法。

(2)設(shè)備圖紙、檔案資料管理完善、收集齊全，分類清晰；建立

設(shè)備臺(tái)帳，登記詳細(xì)，帳物相符。

(3)設(shè)備機(jī)房環(huán)境衛(wèi)生整潔干凈，物品擺放有序。機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸

煙、飲酒等與工作不相符的事宜，無(wú)關(guān)人員不得隨意入內(nèi)。

(4)落實(shí)設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制；分工明確，定期巡檢和維

護(hù)保養(yǎng)設(shè)備，嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)維修保養(yǎng)規(guī)程和操作使用規(guī)程，并按規(guī)定記

錄設(shè)備運(yùn)行狀況。配電房、泵房、機(jī)房及消控系統(tǒng)等重要部位應(yīng)提供每

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天24小時(shí)技術(shù)與人員保障，確保隨時(shí)處置各類突發(fā)情況。

(5)嚴(yán)格24小時(shí)值班值勤制度，設(shè)立服務(wù)電話，接受物業(yè)管理服

務(wù)報(bào)修、求助、建議、問(wèn)詢、質(zhì)疑、投拆等各類信息的收集和反饋，并

及時(shí)處理，有回訪制度和記錄。有用戶投訴和服務(wù)要求時(shí)，應(yīng)在10-15

分鐘時(shí)間內(nèi)向相關(guān)部門發(fā)出工作通知單，對(duì)于投訴應(yīng)在一個(gè)工作日內(nèi)電

話或書面或上門回復(fù)客戶處理進(jìn)展情況。投訴率不超過(guò)2%,處理率和

回訪率100%。

(6)物管人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗，著裝規(guī)范，佩戴標(biāo)志明

顯，服務(wù)規(guī)范，作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)。全體員工在管理服務(wù)期間，必須儀容整潔、

儀表端正、禮儀規(guī)范，做到文明禮貌，熱情周到。

(7)加強(qiáng)對(duì)設(shè)施設(shè)備、用品等的日常工作檢查巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和

接到問(wèn)題修理通知后要及時(shí)想辦法處理或更換，確保安全解決問(wèn)題，并

有檢查及問(wèn)題處理情況的記錄。

(8)每月底向甲方提交設(shè)備管理服務(wù)運(yùn)行情況工作報(bào)告。

(9)按檔案管理的要求，將設(shè)備管理服務(wù)的有關(guān)資料分類管理，

保存完好。

(10)嚴(yán)格按規(guī)范做好設(shè)備管理服務(wù)，確保各類設(shè)備系統(tǒng)完好率達(dá)

到100%,確保正常安全使用。

(11)落實(shí)設(shè)備管理服務(wù)合同，兌現(xiàn)設(shè)備維修服務(wù)承諾。保證維修

質(zhì)量，減少返修，并有回訪記錄。在接到維修通知后，應(yīng)在30分鐘內(nèi)

到在現(xiàn)場(chǎng)，維修及時(shí)率應(yīng)保證達(dá)到100%。

(12)出現(xiàn)電梯困人時(shí)，接報(bào)后10分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)，30分鐘內(nèi)安全

放出被困人員。

(13)保持員工隊(duì)伍相對(duì)穩(wěn)定，調(diào)動(dòng)技術(shù)骨干，提前告知甲方。按

25

招、投標(biāo)文件崗位配置配足員工，不擅自減少。經(jīng)抽查，發(fā)現(xiàn)員工數(shù)減

少的，甲方有權(quán)按實(shí)際減少的人數(shù)扣除相應(yīng)的人均管理服務(wù)費(fèi)并解除合

同。

(14)對(duì)各類消防設(shè)施、器材每月檢查、測(cè)試一次，并將檢查、測(cè)

試的結(jié)果書面報(bào)甲方。

(15)進(jìn)一步做好各類設(shè)備管理臺(tái)帳，記錄各類維修材料損耗及流

向情況，并定期分析物耗情況。

(16)積極開(kāi)展節(jié)能降耗工作，每月提供能耗數(shù)據(jù)分析報(bào)告，提出

合理化建議。

(17)保管好甲方移交的所有工程設(shè)備圖紙，因我公司原因遺失圖

紙所造成的損失，由我公司全部承擔(dān)。

(18)在設(shè)備管理過(guò)程中，不隨意更改原系統(tǒng)設(shè)備在使用、控制或

性能上的各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)和要求，確需更改或進(jìn)行技術(shù)改造須經(jīng)甲方同意。

(19)確保正常供電供水，嚴(yán)格限停水電審批權(quán)限，遇有計(jì)劃限停

水電，應(yīng)按規(guī)定及時(shí)通知管理機(jī)關(guān)。制訂給排水事故應(yīng)急處理方案。發(fā)

生滲水事故，維修人員須在10分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)搶修，杜絕大面積跑水、

泛水或長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。

(20)貫徹落實(shí)招標(biāo)人對(duì)景觀設(shè)施等設(shè)備系統(tǒng)的管理使用要求。

(21)保證避雷設(shè)備完好、有效、安全，按規(guī)定進(jìn)行試驗(yàn)并出具檢

測(cè)報(bào)告單。

(22)負(fù)責(zé)與第三方的聯(lián)系及現(xiàn)場(chǎng)管理工作，記錄第三方服務(wù)情況，

并向甲方提出合理化建議。

(23)服從、及時(shí)落實(shí)招標(biāo)人的合理管理服務(wù)要求，完成招標(biāo)人交

辦的其他合理服務(wù)工作。

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4.人員配備和素質(zhì)要求

4.1我公司按照工作要求，結(jié)合自身實(shí)際，配置人員不得少于招標(biāo)

文件要求的人員數(shù)量，須具有培訓(xùn)合格證或相關(guān)專業(yè)上崗證，無(wú)不良行

為及違法犯罪記錄。如需更換設(shè)備管理人員時(shí)，及時(shí)上報(bào)招標(biāo)人同意后

方可更換。

4.2設(shè)備管理服務(wù)技術(shù)人員不兼職，專職為該項(xiàng)目服務(wù)，負(fù)責(zé)項(xiàng)目

的設(shè)施設(shè)備管理服務(wù)工作。

4.3服務(wù)人員要求：一是僅限男性，年齡45歲以下，外貌端正，身

體健康，形象好、素質(zhì)高、服務(wù)優(yōu)；二是訓(xùn)練有素，專業(yè)過(guò)硬，具備相

關(guān)專業(yè)知識(shí)；三是要有較強(qiáng)的責(zé)任感和事業(yè)心，有一定的專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)，

能積極主動(dòng)認(rèn)真學(xué)習(xí)并熟練掌握各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備管理使用及故障排除技

能，自覺(jué)履行各項(xiàng)管理服務(wù)職責(zé)。

4.4經(jīng)常接受相關(guān)專業(yè)培訓(xùn)教育，不斷提高學(xué)習(xí)管理服務(wù)技能、水

平和質(zhì)量，認(rèn)真、細(xì)心、用心、耐心、提前管理，確保設(shè)備在最佳的狀

態(tài)運(yùn)行。

4.5上崗時(shí)佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，按要求穿戴統(tǒng)一制服，儀容儀表規(guī)范整

齊。

4.6遵規(guī)守紀(jì)，愛(ài)崗敬業(yè)，虛心學(xué)習(xí)，訓(xùn)練有素，認(rèn)真負(fù)責(zé)，積極

主動(dòng)，耐心細(xì)致，吃苦耐勞，任勞任怨，服從管理，言行規(guī)范，不議論、

不好事、不盤事、不惹事。

4.7依規(guī)管理，文明服務(wù)，禮貌待人，不得發(fā)生與服務(wù)對(duì)象爭(zhēng)吵、

打架等事宜。

4.8保養(yǎng)好常備必要的檢測(cè)儀器、工具用具、設(shè)備和備件備品，保

證使用性能合規(guī)高效、安全可靠。

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5.管理服務(wù)方式

管理服務(wù)方式為清包。設(shè)施設(shè)備日常操作、運(yùn)行、檢修、清潔、維

護(hù)、保養(yǎng)、保管及服務(wù)人員服裝、培訓(xùn)費(fèi)和管理服務(wù)費(fèi)、公共區(qū)域內(nèi)發(fā)

生可以使用維修基金約定范圍以外的維修。發(fā)生需要使用維修基金約定

范圍內(nèi)的大修項(xiàng)目時(shí)，上報(bào)甲方同意后根據(jù)維修基金使用管理要求進(jìn)行

維修。

(三)環(huán)境衛(wèi)生保潔管理服務(wù)工作要求

1.環(huán)境衛(wèi)生保潔服務(wù)范圍

(1)小區(qū)大樓內(nèi)公共部位：包括大廳、玻璃門、玻璃圍欄、電梯

及電梯廳、會(huì)議室、接待室、四班子接待室、消防控制室、值班室、衛(wèi)

生間、走道、樓梯間、保潔間、機(jī)房、水泵房、配電房、地下室、墻面、

屋面、頂面、不銹鋼欄桿、窗子、垃圾桶等全部公共部分的各部位。

(2)室外公共部位：包括門廳、柱子、樓梯、游道、車道、人行

道、廣場(chǎng)、景觀水池、停車場(chǎng)、大門、門衛(wèi)室、衛(wèi)生間、圍欄、路燈、

綠化、道閘系統(tǒng)、垃圾桶等全部公共部分的各部位。

(3)其它工作：負(fù)責(zé)范圍內(nèi)的垃圾清理并倒入指定垃圾箱，對(duì)垃

圾進(jìn)行分類回收，適當(dāng)范圍內(nèi)的新增保潔管理服務(wù)，重大節(jié)日、重要活

動(dòng)環(huán)境布置和各種創(chuàng)建活動(dòng)所需管理服務(wù)。

2.環(huán)境衛(wèi)生保潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與要求

2.1日常管理

(1)嚴(yán)格按照本項(xiàng)目《物業(yè)管理服務(wù)要求及標(biāo)準(zhǔn)表》做好管理服

務(wù)工作，并細(xì)化考核細(xì)則。

(2)有用戶投訴和服務(wù)要求時(shí)，應(yīng)在15分鐘時(shí)間內(nèi)向相關(guān)部門發(fā)

出工作通知單，對(duì)于投訴應(yīng)在一個(gè)工作日內(nèi)電話或書面或上門回復(fù)客戶

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處理進(jìn)展情況。投訴率2%以內(nèi)，處理率和回訪率100%。

(3)全體員工在管理服務(wù)期間，必須儀容整潔、儀表端正、禮儀

規(guī)范，做到文明禮貌，熱情周到。

(4)每日對(duì)所管轄區(qū)域進(jìn)行巡查檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并及時(shí)解決，有

檢查及問(wèn)題處理情況的記錄。

(5)每月底向甲方提交保潔管理服務(wù)運(yùn)行情況工作報(bào)告。

(6)按檔案管理的要求，將保潔管理服務(wù)的有關(guān)資料分類管理，

保存完好。

(7)遇有重大活動(dòng)和節(jié)日，要根據(jù)要求進(jìn)行全面或重點(diǎn)部位的清

掃、沖洗和保潔。

(8)在指定時(shí)間完成消滅蚊蟲(chóng)、蒼蠅、蟑螂等工作，做到干凈徹

底。

(9)根據(jù)季節(jié)轉(zhuǎn)換特點(diǎn)，主動(dòng)做好保潔調(diào)整工作。

(10)確立工作過(guò)程中的明確目標(biāo)并具有可追溯性。

(11)健全具有可操作性的管理服務(wù)程序文件。

(12)接受相關(guān)行業(yè)主管單位的檢查、指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。

(13)做好環(huán)境保潔服務(wù)工作的書面記錄和檔案資料管理。

2.2具體要求

(1)公共部位保潔隨時(shí)打掃，保持空氣清新，室內(nèi)外整潔衛(wèi)生，

做到地面、墻壁、頂面、設(shè)施清潔及窗明幾凈。配有清潔機(jī)、拋光機(jī)、

吸塵器等保潔設(shè)備。

(2)保潔間：隨時(shí)打掃保潔，保持潔具、墻面、地面、頂面、臺(tái)

面、玻璃、燒水器、烘手器等室內(nèi)設(shè)施的清潔、無(wú)異味、無(wú)積水。

(3)衛(wèi)生間：保持便池、潔具、墻面、地面、頂面、臺(tái)面、玻璃、

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門窗、燒水器、烘手器等室內(nèi)設(shè)施的清潔、無(wú)異味、無(wú)積水。遇有人數(shù)

較多時(shí)，要安排專人重點(diǎn)負(fù)責(zé)相應(yīng)衛(wèi)生間的打掃保潔，保證達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)。

(4)樓道：隨時(shí)打掃保潔，保持地面、墻壁、頂棚的潔凈，無(wú)雜

物，無(wú)污痕，無(wú)塵掛，清潔光亮；燈罩內(nèi)無(wú)灰塵；走道四角及踢腳線保

持干凈衛(wèi)生。

(5)大廳地面、玻璃門、窗、框、臺(tái)面、顯示設(shè)備等要保持干凈、

光亮、整潔。

(6)垃圾筒擺設(shè)整齊、清潔干凈，垃圾箱內(nèi)套上垃圾袋，及時(shí)清

理垃圾及煙頭等，保證無(wú)異味。

(7)樓內(nèi)墻面及走道設(shè)施、門框、通風(fēng)口等保持干凈清潔。

(8)所有會(huì)議室、接待室要每天清掃保潔和開(kāi)窗通風(fēng)，保持室內(nèi)

干凈整潔無(wú)異味。

(9)室外每天清掃，保持院落干凈整潔衛(wèi)生，地面、管道、立柱

干凈衛(wèi)生，車輛停放整齊。

(10)清潔、保潔區(qū)內(nèi)實(shí)行全天12小時(shí)保潔制，垃圾日產(chǎn)日清并

按要求倒入指定位置，衛(wèi)生設(shè)施齊全、完好率99%,對(duì)損壞的衛(wèi)生設(shè)施

及時(shí)進(jìn)行處理。

(11)管理人員標(biāo)識(shí)明顯，物管方面各指示標(biāo)識(shí)清晰、規(guī)范達(dá)100%。

(12)管理人員培訓(xùn)合格率及組織人員參加培訓(xùn)取證率100%。

(13)清潔、保潔率100%,達(dá)到最清潔標(biāo)準(zhǔn)和創(chuàng)衛(wèi)標(biāo)準(zhǔn)。

(14)必須誠(chéng)信履行《投標(biāo)文件》中的“管理體制承諾”和人員崗

位設(shè)置、設(shè)施設(shè)備配置等承諾。

(15)保持員工隊(duì)伍相對(duì)穩(wěn)定，調(diào)動(dòng)技術(shù)骨干，須經(jīng)招標(biāo)人同意。

按合同書保潔員工崗位設(shè)置表配足，不得擅自減少。若發(fā)現(xiàn)減少且無(wú)正

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當(dāng)理由，招標(biāo)人有權(quán)在次月扣除我公司相應(yīng)的人均管理服務(wù)費(fèi)并解除合

同。

(16)必須制定回訪制度，每月回訪一次，聽(tīng)取意見(jiàn)，改進(jìn)工作。

(17)必須使衛(wèi)生保潔管理服務(wù)程序化，使衛(wèi)生保潔過(guò)程有全程記

載和責(zé)任人，以便監(jiān)控質(zhì)量，供招標(biāo)人隨時(shí)抽查核實(shí)。

(18)建立定期消殺除蟲(chóng)制度，提高清潔衛(wèi)生水平。所有公共區(qū)域、

辦公室、衛(wèi)生間、保潔間、機(jī)房、倉(cāng)庫(kù)等，每月做一次消殺。消殺工作

應(yīng)由具備相應(yīng)資質(zhì)的人員進(jìn)行。

(19)每年至少清洗一次供水水箱，保證水質(zhì)衛(wèi)生達(dá)標(biāo)，清洗及檢

測(cè)費(fèi)用由我公司承擔(dān)。

(20)每年至少清淘兩次化糞池，保證清潔衛(wèi)生，清掏費(fèi)用由我公

司承擔(dān)。

(21)景觀水池每年至少清淘一次，并換盆移栽睡蓮，按要求適時(shí)

換水、清洗、消毒，適時(shí)清除睡蓮的枯黃葉子、花枝及雜質(zhì)等，達(dá)到水

池干凈、水清、無(wú)異味、無(wú)漂浮物，清洗費(fèi)用由我公司承擔(dān)。

(22)必須服從、及時(shí)落實(shí)招標(biāo)人的合理管理服務(wù)要求。

(23)完成招標(biāo)人交辦的其他合理服務(wù)工作。

3.人員配備和素質(zhì)要求

3.1我公司按照工作要求，結(jié)合自身實(shí)際配置人員但不得少于招標(biāo)

文件要求的人員數(shù)量，無(wú)不良行為及違法犯罪記錄。如需更換環(huán)境衛(wèi)生

保潔人員時(shí)，須及時(shí)上報(bào)招標(biāo)人同意后方可更換。

3.2環(huán)境衛(wèi)生保潔人員不兼職，必須專職為該項(xiàng)目服務(wù)，負(fù)責(zé)該項(xiàng)

目的環(huán)境衛(wèi)生保潔管理服務(wù)。

3.3環(huán)境衛(wèi)生保潔人員以中青年女性為主，50歲以下身體健康，須

31

提供健康證、無(wú)犯罪紀(jì)律證明及具備相關(guān)專業(yè)知識(shí)，定期接受相關(guān)知識(shí)

培訓(xùn)教育。

3.4上崗時(shí)佩戴統(tǒng)一標(biāo)志，按要求穿戴統(tǒng)一制服，儀容儀表規(guī)范整

齊。

3.5遵規(guī)守紀(jì)，愛(ài)崗敬業(yè)，虛心學(xué)習(xí)，訓(xùn)練有素，認(rèn)真負(fù)責(zé)，耐心

細(xì)致，積極主動(dòng)，吃苦耐勞，任勞任怨，服從管理，言行規(guī)范，不議論、

不好事、不盤事、不惹事。

3.6依規(guī)管理，文明服務(wù)，禮貌待人，不得發(fā)生與服務(wù)對(duì)象爭(zhēng)吵、

打架等事宜。

3.7環(huán)境衛(wèi)生保潔人員要增強(qiáng)節(jié)約意識(shí)，必須節(jié)約用水、節(jié)約用電、

節(jié)約用能，配合做好節(jié)約型機(jī)關(guān)建設(shè)工作。

3.8常備必要的清掃保潔工具、用具、用品并經(jīng)常性管理好，保證

使用性能合規(guī)高效、安全可靠，不能對(duì)人身安全和物品安全造成影響。

4.管理服務(wù)方式

管理服務(wù)方式為重包。保潔人員服裝和所需的保潔設(shè)備裝備、工具

用具、所需物品(保潔用水、電、低值易耗品、清潔用品、垃圾袋等)

及管理服務(wù)費(fèi)等全部由我公司承擔(dān)。保潔人員服裝樣式須經(jīng)招標(biāo)人認(rèn)可

后方可穿著。

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附表：該項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)工作要求及主要標(biāo)準(zhǔn)表

項(xiàng)目服務(wù)要求標(biāo)準(zhǔn)

1、設(shè)置管理處，辦公地點(diǎn)不少于500平方米且固定，業(yè)主檔案實(shí)行電子化辦公管

理；

2、管理人員60%以上持證上崗，管理人員人均管理建筑面積在10000平方米以下；

3、對(duì)業(yè)主或非業(yè)主使用人投訴回復(fù)處理時(shí)間不超過(guò)8小時(shí)；

4、業(yè)主家訪服務(wù)率不低于80%

1.綜合管理服5、每年一次問(wèn)卷調(diào)查，業(yè)主對(duì)管理人員服務(wù)態(tài)度滿意率不低于90%,訴求處理滿

務(wù)意率不低于80%;

6、積極開(kāi)展各類社區(qū)活動(dòng)，每年組織業(yè)主或非業(yè)主使用人參與的社區(qū)文化活動(dòng)不

少于四次；重要節(jié)日有專題布置。

7、區(qū)內(nèi)設(shè)有業(yè)主活動(dòng)場(chǎng)地及會(huì)所。

8、物業(yè)服務(wù)企業(yè)三年的平均收費(fèi)率不低于95%。

一、總體要求

1、小區(qū)設(shè)有專門的監(jiān)控中心；

2、秩序維護(hù)人員人均服務(wù)建筑面積為8000平方米(或150戶)以下；

3、秩序維護(hù)項(xiàng)目做到門崗值守、門崗服務(wù)、巡邏檢查、錄像監(jiān)控、值守防盜、車

輛服務(wù)、治安聯(lián)防、消防演習(xí)八個(gè)項(xiàng)目以上；

4、技術(shù)防范設(shè)施做到周界有紅外線監(jiān)控、樓宇對(duì)講、智能門禁系統(tǒng)或IC卡服務(wù)

系統(tǒng)；

5、維護(hù)秩序人員每隔二小時(shí)到指定區(qū)域巡邏一次；

6、建立對(duì)外來(lái)人員進(jìn)入物業(yè)區(qū)進(jìn)行詢問(wèn)和登記制度；

7、對(duì)居住滿一年的業(yè)主或非業(yè)主使用人，熟悉率達(dá)到90%以上；

8、車倆行駛有規(guī)定線路，停車場(chǎng)內(nèi)配置道閘和錄像系統(tǒng)，停車標(biāo)識(shí)清晰明確，有

專職人員24小時(shí)巡視和協(xié)助停車事宜；停車場(chǎng)24小時(shí)有專人值守。

9、每年一次問(wèn)卷調(diào)查，業(yè)主對(duì)公共秩序服務(wù)工作滿意率達(dá)90%

二、門衛(wèi)值班

1.服務(wù)時(shí)間：門衛(wèi)保安24小時(shí)值班看守，當(dāng)值站崗時(shí)不倚不靠、采用跨立站崗，

立崗值勤時(shí)間為上午8:10-8:40,11:50-12:20,下午13:50-14:10,17:50-18:

10。

2.秩序維護(hù)管2.交接班：有詳細(xì)完整的交接班記錄。

理服務(wù)3.外來(lái)車輛及外來(lái)人員：外來(lái)車輛和外來(lái)人員實(shí)行登記準(zhǔn)許進(jìn)入制度，禁止無(wú)關(guān)

閑雜人員(產(chǎn)品推銷及收購(gòu)廢舊等人員)入內(nèi)。

4.配合做好信訪接待工作。

5.值班室清潔：保持值班室、衛(wèi)生間及周邊環(huán)境整潔、道路暢通。

三、監(jiān)控值班

1.服務(wù)時(shí)間：監(jiān)控室保安24小時(shí)值班看守。

2.禁止利用監(jiān)控設(shè)備做與工作無(wú)關(guān)的事情，如玩游戲或下載無(wú)關(guān)資料等。

3.維護(hù)好監(jiān)控設(shè)備，保障設(shè)備的良好運(yùn)行和數(shù)據(jù)的安全存儲(chǔ)。

4.交接班：有詳細(xì)完整的交接班記錄。

5.監(jiān)控記錄：保持完整的監(jiān)控記錄，每天定期檢查，做好保密管理。

四、安保巡邏

1.服務(wù)時(shí)間：巡邏保安24小時(shí)巡邏檢查。

2.交接班：有詳細(xì)完整的交接班記錄表。

3.夜間：對(duì)辦公室門窗及樓道進(jìn)行必要的安全檢查，關(guān)閉各樓道內(nèi)不必要的電燈

和用電設(shè)備。按時(shí)開(kāi)啟報(bào)警及其他有關(guān)設(shè)施，并在夜間不定時(shí)巡更，巡更次數(shù)不少于

5次。

4.消防巡查：消防設(shè)施完好無(wú)損，定期檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告處理。

5.應(yīng)急響應(yīng)：接到火警或其他警情特殊情況后2分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)并報(bào)中心領(lǐng)導(dǎo)與

警方，協(xié)助采取有關(guān)措施控制現(xiàn)場(chǎng)。

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、總體要求

1、工程人員人均維護(hù)建筑面積為12000平方米以下；

2、專業(yè)維修人員60%以上持證上崗；

3、各類設(shè)施設(shè)備完好率達(dá)到98%以上；

4、區(qū)域內(nèi)照明系統(tǒng)的完好率達(dá)到98%以上；

5、加強(qiáng)消防系統(tǒng)的檢查保養(yǎng)，巡查，消防泵啟動(dòng)試壓每年不少于二次；

6、加強(qiáng)對(duì)電梯的保養(yǎng)，單臺(tái)電梯的年故障率不超過(guò)五次；

7、供水設(shè)施年故障率不超過(guò)五次；

8、每年停水、停電故障率不超過(guò)五次；

9、公共樓道墻面每五年粉刷或清潔，日常墻面出現(xiàn)脫落六個(gè)月內(nèi)修復(fù)。

二、配電供電管理

1.保證該項(xiàng)目配電、供電、發(fā)電設(shè)備狀態(tài)良好、運(yùn)行正常、供電正常，所有用電

設(shè)備安全運(yùn)行。

2.嚴(yán)格按照技術(shù)要求和安全規(guī)則，負(fù)責(zé)配電房、發(fā)電機(jī)房的高壓、低壓配電操作

和值守，確保安全，保證清潔衛(wèi)生。

3.各配電箱：定期檢查，每年保養(yǎng)，無(wú)積塵，接頭無(wú)松動(dòng)現(xiàn)象。

4.各層管線分線盒：每季度檢查、清潔1次，主要用電線路的絕緣狀況，每半年

測(cè)試1次，絕緣良好。

5.公共使用的照明、指示燈具線路、開(kāi)關(guān)要保證完好；室外路燈、樓道燈、景觀

燈、地下室燈、機(jī)房燈、各房間內(nèi)的燈具，完好率達(dá)100%。

三、給水排水管理

1.保證該項(xiàng)目給水、抽水設(shè)備狀態(tài)良好、運(yùn)行正常、供水正常，有效保證生活用

水、綠化用水、清掃用水。

2.保證排水通道通暢，排水及時(shí)，不發(fā)生水淹事件。

3.公共雨污水管道、房頂：保證暢通無(wú)堵，每年疏通不