11年世聯(lián)新政研究系列之八-當前中國房地產形勢及四季度之后市場走勢研判綜述

11年世聯(lián)新政研究系列之八

當前中國房地產形勢及四WORLDUNION后世聯(lián)地產季度之市場走勢研判深圳世聯(lián)地產顧問股份有限公司 集團市場研究部

2011-11-03特別聲明

本報告僅作提供資料之用，客戶幵丌能盡依賴此報告而取代行使獨立判斷。本公司力求報告內容準確完整，但丌對因使用本報告而產生癿任何后果承擔法律責任。本報告癿問股份有限公司所有，如需引用和轉載，需征得版權所有者癿同意。任何人使用本報告，規(guī)為同意以上聲明。ionionnlrduw

降價營銷ionwwwww

nnnwwwww

宏觀環(huán)境

漲危

nn

貨幣政策rww

制度改革

周期疊加

保障住房

ooooworldunionolrdunw市場走勢

存貨周期

市場預期

owolrdunionwolrdunionnnionnionionionwwwww

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宏觀經濟形勢

dldld

口和經濟增長速度均受到負面影響。

ioioioi o

觀環(huán)境。wolrdunionwolrdunolrdunionwolrdunionwwolrdunionnnionnionowionionioni聯(lián)n數(shù)據(jù)平臺約01510 51999-032000-062001-092005-052007-112010-052011-08

希臘:GovernmentSecuritiesYields:3Y希臘:GovernmentSecuritiesYields:10Y35302520wwwww

國際形勢：恐慌性拋售導致希臘國債收益率飆升

希益率

o

103.84%

癿紈彔高位。

希臘極有可

悲觀rl情d緒wwwwlrdunionwnlrduoionnlrduowlrdunionwowolrdu數(shù)據(jù)來源：世on2002-112004-02

n

2006-08ionn2009-02

nion巨大的挑戓。w

wwww國際形勢：銀行業(yè)流動性短缺，歐債危機影響逐步接近次貸危機nnn wwwwo大癿銀行西班牙國家銀行。理由是該國經濟增長前景黯淡，房地產市場活躍度低，以及銀行業(yè)易受資金流勱影響。同時，標準普爾將西班牙長期評級從“AA”下調至“AA-”，幵確訃該國評級前景為負面。此外，10月歐元匙投資者信心指數(shù)跌至負18.5，為違續(xù)第三個月下降，也是自2009年7月以

ww德克夏之殤：由法國和比利時合資癿德克夏銀行集團近日宣布因“結構性問題”再陷困境，成為行保衛(wèi)戰(zhàn)再次在歐洲打響。歐wwww歐洲主權債務危機給歐洲銀行增加了3000億歐元的風險敞口，他們需要充足資本以確保能應對可能的損失。在此之前，歐洲央行、美聯(lián)儲、瑞士央行、日本央行和英國央行聯(lián)手發(fā)布聲明，將在年底前協(xié)同執(zhí)行三次美元流勱性招標操作為歐洲銀行業(yè)注入美元流勱性?；厥啄甏钨J危機，隨著銀行業(yè)的大觃模破產，美聯(lián)儲不各大央行開展美元掉期，高峰接近6000du美元。因此，本輪歐債危機所表現(xiàn)出來的流勱性缺乏和上輪次貸危機具備相同的表征，銀行業(yè)面臨著rl08durldurldurldurl億ooooowwwwwnionnnionnionionionlrduionionioni聯(lián)n數(shù)據(jù)平臺-3.0Jan-08Apr-09Sep-09Dec-10May-11合構成，目的是為了壓低長期利率，刺激投資和支出。出售短期美國國債同時購買較長期國債，以拉長其債券組合癿平均期限。其操作效果相當于凈買入4000億美元癿10年期美債。

美聯(lián)儲持有國債期限分布美國CPI同比（%）wwwww

國際形勢：美國CPI走高，制約QE3的推出

曾 考通o

高。最終美聯(lián)儲推出“扭轉操作”，即通過減持短期債券、增持長期債券來調整美聯(lián)儲當前癿資產組15日以下16-90日91日-1年1-5年5-10年10年以上

5.0

o

4.0

0.70%

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35.10%unw

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-1.0o-2.0wnionowlrduwolrdu數(shù)據(jù)來源：世onn

Jun-08Nov-08nFeb-10Jul-10

nionionWORLDUNION世聯(lián)地產

美 明wwwww

國際形勢：美元指數(shù)反轉導致全球資本市場全面下行

nn o

本市場止跌，美元指數(shù)見頂止?jié)q。本輪美元指數(shù)于11年5月初至8月底歷時4個月完成底部構造，9月初正式突破。同時，期貨市場白銀在5月初開始暴跌?？梢?，08年資本市場暴跌癿一幕重新上演，違筑底歷時4個月癿時間周期都一致。

wwonnonononinininiwolrdunionwolrdunolrdunionwolrdunionwwolrdunionnnionnionionduwoionionunlrdulrdudorl上證指數(shù)ooorionlrduionw

n道瓊斯工業(yè)指數(shù)rlwwolrdunion

www國際形勢：全球資本市場承壓全面下行

n www

nnnn ww原油精銅

onono uuuoooo白銀

un ldionwolrdunwwo棉花

nionwolrdunionwolrdunionnnionnionowionwlrduwonion8000600040002000

01.936543210

1800010 9 12000 7 10000wwwww

國際形勢：全球避險情緒升溫，美國國債成為避風港

nnn

美元仍是國際儲備貨幣，美國10年期國債收益率走低：雖然標普下調美國3A主權評級至AA+，但幵 沒有改變美元作為國際儲備貨幣癿地位，在主權債務危機癿避險心理影響下，推升美元指數(shù)上行，美 元資產將吸引大量國際避險資釐回流。9月份，10年期國債收益率創(chuàng)下1.976%癿新低，這種火爆局wwwwww面說明全球避險心理導致國債價格走高。在債券市場上，必然是呈現(xiàn)明顯需求大于供給態(tài)勢。

d面也將持續(xù)下去。wwwwlrdunionnwolrdunion

美聯(lián)儲oworldu中國nion

日本

o英國lrdu聯(lián)i

1990-011992-071995-011997-072000-012002-072005-012007-072010-01數(shù)據(jù)來源：世n數(shù)據(jù)平臺nnionnion08年7月中，o貸duionionlrduwion元指數(shù)上漲2-3個季度見底，避險資釐丌斷撤離資本市場，壓低大宗商品價格，CPI下行至合適位置，屆時到期癿國危機惡化，避險資金推升美元指數(shù)月化，避險資金推升美元指數(shù)w

wwww國際形勢：QE3或于2012年4月推出：來自美元指數(shù)走勢的考量

onionionion

指數(shù)

劇利益，過往09年3月份和10年6月份兩個高點勢將產生壓力，88-90一帶是本輪上升癿高壓匙。從時間周期來看，美債需要新癿購買資釐，則推出QE3機會成熟。綜合考量，我們訃為4月推出QE3概率較高。

nnnn

10年6oo

出，美元指數(shù)抵達最高推出，美元指數(shù)承壓下跌 救市，美元指數(shù)首 次下跌

10年8月，QE2推出，

美元指數(shù)加速下跌

oooowolrdunionwnnionwolrduwolrdun o

11年9月初，歐債危機惡nionnnionnionunoooion3、美n元指數(shù)見底上升，n大宗商品價格下行n，有敁減少輸入性n通脹nioionionionion世聯(lián)研究訃為，鑒于目前的歐債危機的惡化，以及美聯(lián)儲的lrdulrdulrdudoorlorldnion壓力。iorldrldniowwwwwwwonnnwwwwlrduoww

n o1、外需的下行，將加劇中國目前的去庫存壓力，出口和經濟增長速度均受到負面影響，同時會刺激中國內需轉型的勱能。 情資流入壓力，因此會減少熱錢推升國內資產價格的現(xiàn)象。wworldu的uuuwwwolrdunionnnionnionwwwwionionionionunlrdulrdulrdudoorlooionwionionwwolrdun國內經濟：最新的GDP和CPI數(shù)據(jù)顯示，中國經濟繼續(xù)在向“低增長

高通脹”的區(qū)間滑行，中國經濟仍沒有擺脫進入滯漲的危險

nn wwwwnionorlduwolrdunionwolrdunwolrdunionlrduwoonnonononinininiWORLDUNION世聯(lián)地產

uuu oooowolrdunionwolrdunwolrdunionwolrdunionwolrdunionnnionnioni家n統(tǒng)計局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺niononionw

wwww國內經濟：中國經濟進入新一輪去庫存周期，經濟增速放緩的概率大

56

55.2755 55

51.58

50

52.45

51 50 49 48 3547WORLDUNION世聯(lián)地產

uu國內訂單水平國外訂單水平產成品庫存水平

o目前中國產成品的庫uonnonononininini產成品庫存水平：央行發(fā)布癿5000戶企業(yè)家擴散指數(shù)表顯示，從2010年第4季度至今，產成品庫存

u ww值水平。歐債危機仍有持續(xù)惡化癿可能，外部需求仍然面臨突然下降癿可能。數(shù)據(jù)來源：國nnion2004.072004.112005.032005.072007.112008.032008.071998.031998.071999.031999.071999.112000.032000.072001.032001.072001.112002.112003.072003.112003.032006.032006.072006.112007.032009.072009.112010.032010.072011.072011.032004.032005.111998.112000.112002.032002.072007.072008.112009.032010.11wwwwionionionununu2002.092011.09uldldlrddor33個月or42個月o33個月orl1、1998年至2002年，M2同比增速圍繞15%上下小幅波勱，GDP增速維持在9%左右，CPI持續(xù)維持在3%以下，幾乎丌存在通貨膨脹癿壓力。17%3、2008年年底癿釐融危機導致中國經濟增速迅速放緩，為保增長中央推出了四萬億投資計劃，M2同比月度增幅w

35w30o

25lrdunion國內經濟：從2002年開始，中國經濟的貨幣推動型特征十分明顯， 寬松的貨幣政策帶來GDP的高速增長，也帶來了通脹壓力

n2005.62008.12

wwww20 1310

9.2

1.72.56.1

0

-5o uuu

累計GDP超21%，GDP增速迅速回升，但CPI也迅速上漲，期間16個月CPI維持在3%以上，目前仍維持在6%以上癿高位。數(shù)據(jù)來源：國nnJan-00Jul-00Jan-01Jul-01Jan-02Jul-02Jan-03Jul-03Jan-04Jul-04Jan-05Jul-05Jan-06Jul-06Jan-07Jul-07Jan-08Jul-08Jan-09Jul-09Jan-10Jul-10Jan-112008年7月2009年1月2008年10月2009年4月2007年1月2007年4月2007年7月2008年1月2008年4月2009年7月2010年1月2010年4月2010年7月2011年1月2011年4月2007年10月2009年10月2010年10月2011年7月Sep-11May-11Jan-11Sep-10May-10Jan-10Sep-09May-09Jan-09Sep-08May-08Jan-08Sep-07May-07Jan-07Sep-06May-06Jan-06Sep-05May-05Jan-05Sep-04May-04Jan-04lduorionlrduion數(shù)據(jù)平臺ionion

0-2-4-6

20% 15 10% 5% 0%5 0 2007-1-152008-1-152009-1-152010-1-152011-1-15 M1同比M2同比

10 820,000 4 2CPI（%）wwwww

國內經濟：貨幣緊縮政策不會放松

45% 40%月份

35% 30% 25%20nion

10,000 5,000 0worldunwwonionwolrduionnwolrdu數(shù)據(jù)來源：國n統(tǒng)計局，中國人民銀行，世聯(lián)n家

實際利率（％）n一年期定期存款利率（%）

nionunooowlrduionlrdulrduu率nonionionion后，CPI在wo定時期內仍然處wo位；另一斱面，中國經濟進入新wowoununu賴ni投資驅勱的經濟結構影響，一斱面，在結束了貨幣放松政策之wwwwwionnlrduowionnlrduowdunworlnionwolrdulrduowwolrd世聯(lián)研究訃為，受2008年4萬億刺激政策的后遺癥和過度依

onionionion rldrldrld

一于高lrdu

一輪去庫存化周期，外需和投資的下降將

onionouu

在CPI高企和GDP增速下降，使得貨幣政策陷入了進退兩難的維orldiw谷。因而貨幣政策在回歸常態(tài)之后，只有因時勢而微調，放松的概 較小。nnn wwwolrdunionnnionnionionionionlrdulrdulrduwoooionwwwww

nnnwwwww

行業(yè)調控態(tài)勢

rldrldrld

應增加了行

i

表業(yè)wo轉向了制度變革，這表明真正的行業(yè)調控才開始。

nnn wwlrdunionwolrdunionnnionnion2007200806200820082008200920090720112011132010201120112011200701112007052007200707092008200802040810120103200920092009091106201020100810200703200905201002201004201012579i家n統(tǒng)計局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺nion

從全國來看，前3季度商品住宅銷售面積同比上漲12.1%，銷售均價

同比增長9.8%，仍然呈現(xiàn)上漲態(tài)勢

nnnn120007000

商品住宅銷售均價10000

n5000 8000

3665/㎡3654/㎡

40006000

30004000

200020006.4億

1000

5.6億㎡

0nn0

年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年 月月月月月月數(shù)據(jù)來源：國onnionnionioni院常務會議指出，堅定n丌秱地搞好房地onionuu產調rld，迚一步鞏固調控成rld促迚房價合理調整。ldorooion

國務院不斷重申，調控方向不動搖，調控力度不放松，

促進房價合理調整

nnnwwwww

召開癿國務院常務會議強調，要堅持調控方向丌勱 搖、調控力度丌放松，鞏固和擴大房地產市場調控

成效，嚴格控制投機投資性購房需求，努力增加市

場供應，穩(wěn)定市場預期，把房價控制在一個合理水 平。wwwww

7月12日：

nn召開癿國務院 處于蘭鍵時期，必須堅持調控方向丌勱搖、調控力 度丌放松，繼續(xù)加強房地產市場調控工作。wwwwwolrdunionwolrdun

10月29日：

召開癿國務n

控果，wwwunionnnionnionionionionnnnrldurldurlduwo市政店此時推出“雙限令”也有利于防患于未燃，遏制將ionww

www珠?！半p限令”出乎意料，表明調控不會放松珠owww本

月日購政主城w海已繳納一年以上社保癿非本地居民，只能在香洲新增一套房。而無購買社保和納稅癿非w地居民

丌能在香洲買房。同時，報備項目癿住房平均價格超過珠海市2011年度房價控制目標(11285元/平方米建筑面積)癿，價格主管部門暫停備案，商品房預售管理部門暫停核發(fā)商品房預售許可證。

nnnn oo

珠海癿房價已經進高于佛山、中山、東莞等周邊城市，過 高癿房價令其城市競爭力排名落后于這些城市。

uuu oooo

防患于未燃，為轉變房價上漲預期打的一張防御牌w受橫琴島觃劃獲批、珠港澳大橋建設等匙域性利好因素影響，投資者預期未來珠海房價還有許多上漲癿空間。珠海

w來可能出現(xiàn)癿新一輪房地產熱。wolrdunionwolrdunionnnionnionionionionionunnnnlrdulrdulrdulrdudorloooowwww100000市、浙江省、廣東省、深圳市開展地方政店自行發(fā)債試點。80000wlrdui家n審計署n，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺nionion地斱自行l(wèi)r過去duwoowi斱n自主n24.82%ionldu23.48%ionlrduw40%30%20%10%0%60%50%1997199833.32% 200220072008200918.86% 2010債務償還額廣東浙江深圳上海

wwww

制度改革：地方政府自行發(fā)債開閘，緩解土地財政困境

地方政店債務余額增長情況10月20日，財政部發(fā)布通知，經國務院批準，2011年上海12000061.92%70%

48.20%ww地方政店債務發(fā)行體制演變

中央代發(fā)n

現(xiàn)在

地olrdu將來wor600004000020000n

026.32%

noo地斱政府自行發(fā)債：地方政府債務余額（億元）地方政府債務余額增長率

緩解地方政店債務償還風險；

緩解土地財政困境。

3500030.21%35%

粵浙滬深2011年自行發(fā)債額度（億元）3000024.49%30% 2500025% 2000020% 11.37% 7.48% 1000010% 50005% 00%

80

www數(shù)據(jù)來源：國onionn

比重ionionlrduionionionionnnnrldurldurlduooo入（億元）（億元）ionionionlrduo增加稅收（億元）

312.20增長稅收（億元）

40.39

焦煤每噸8-20元

三、煤炭0．3—5元／噸 其他煤炭每噸0.3-5元若2010年以新條例征收，僅原油和天然氣兩項，資源稅將增加

普通非釐屬礦原礦

0．5—20元／噸 或者立方米 每千克或者每克拉

資源稅0.5-20元 五、黑色釐屬礦原礦每噸2-30元2—30元／噸 秲土礦每噸0.4-60元2010年土地財政收入（億元）40613.0440965.63六、有色釐屬礦原礦0．4—30元／噸 其他有色釐屬礦原礦每噸0.4-30元 固體鹽每噸10-60元10—60元／噸 液體鹽每噸2-10元2—10元／噸

（注：新條例中癿焦煤和秲土礦征稅標準都是現(xiàn)行標準）wwwww

制度改革：資源稅改革，地方政府財政年增收或超350億

稅率

新舊

一、原油銷售額癿5%-10%8—30元／噸

2—15元／千立方 米wo

原油

w天然氣ww352.59億

n n2010年產量2010年均價（美換算為人民幣均價以30元/噸征稅稅收以價格癿5%征稅 （億噸）元/桶）（元/噸）（億元）收（億元）

2.0379.63675.8560.9373.10

w以15元/千立方征稅收以價格癿5%征稅收入 產量（億立方）均價（元/千立方））

944.8115514.1754.56

nnnionwionlrduionni行業(yè)的依賴經濟對房地u產nor性相對下降rlduion目前征收營業(yè)稅癿行業(yè)改為征收增值稅，上海交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)成為試點范圍。

制度改革：營業(yè)稅改革試點正式展開，有利于經濟結構調整，加快

推動服務業(yè)發(fā)展

nnn國務院會議決定，自2012年1月1日起，將在部分地匙和行業(yè)開展深化增值稅制度改革試點，逐步將wwwwwworlduniono

n服務行業(yè)受益wolrdunwolrdunionwolrdurl

減少重復征收 稅試點推勱服務產業(yè)發(fā)展 暫沒有牽勱wwnworldunionw

地斱政府有推勱

稅改勱力orlduwolrduniononwwonionnnionnionionionionunlrdulrdulrdudoorloo短期長期堵rlduion疏unionwwolrdunion調控走向：由短期向長期、由“堵”向“疏”的轉變

nnwwwwwwww

nnnn ww

遏制部分城市房地產市場健

nwwwwwolrdunionwnwowolrdunionworldionwolrdunionnnionnionionnlrdu很不確定ionionionlrdu非常堅決orldu可能更長ionion決心周期wwwwwwolrdunionwolrdunionworldunwlrdunionolrduwoworldu

目標非常明確

wonnwwo

政策nwolrduonnonononinininiWORLDUNION世聯(lián)地產

uuu oooo

uwowowowwnionnnionnionion27wwwwworlduorlduww

nnnwwwww

市場量價走勢

w

心因素。

ioworldu目開始降價促銷，市場觀望氣氛濃厚。worlduworldu

開發(fā)企業(yè)資金來源基本上全部被阻，全力銷售回款成為唯一希望。

nn

年旋律。wwwwnionnnionnion2010年2月2008年2月2008年4月2008年6月2008年8月2009年2月2009年4月2009年6月2009年8月2010年4月2010年6月2010年8月2011年2月2011年4月2011年6月2007年2月2007年4月2007年6月2007年8月2007年12月2007年10月2008年10月2008年12月2009年10月2009年12月2010年10月2010年12月2011年8月lrduwwwwionionionunu全國商品房銷ldu增長情況lrduddorlororlolrduowionlrduionionnionion

50% 0%-50%100%200%150%110105100115

銷售面積同比銷售金額同比135130125120全國商品住宅銷售價格定基指數(shù)以2006年為基期數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局，世聯(lián)數(shù)據(jù)平臺nionwwo全國量價走勢：歷經18個月的調控后，全國商品房銷售終于速度 放緩、房價走勢平穩(wěn)

n售n wwwwnionwolrdunionwolrdunlrdunionwowolrduwonionwolrdunwolrdunionwolrdunionwolrdunnniononionionion銷售面積-萬平方米wwwww

城市量價走勢：一線城市成交量持續(xù)低迷，廣州樓市表現(xiàn)強差人意

北京市商品住宅月度成交情況上海市商品住宅月度成交情況

160.0030,000 18030,000 25,000 25,000120.00 140 100.00 100 60.00 6010,00040.00 5,000 5,000 20 00

ww

銷售面積-萬平方米銷售均價-元/平方米 銷售面積-萬平方米銷售均價-元/平方米10018,00050深圳市商品住宅月度成交情況30,000 9016,00045 25,000 14,000 7035 6030 502515,000 8,000 6,00010,000 4,000 5,000 102,0005 0000

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銷售面積-萬平方米數(shù)據(jù)來源：世n數(shù)據(jù)平臺聯(lián)i銷售均價-元/平方米

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銷售均價-元/平方米n2010年10月2010年11月2010年12月2011年1月2010年1月2010年2月2010年3月2010年4月2010年5月2011年2月2011年3月2011年4月2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月2011年9月ionnnlrdulrduoowwionlduldunnororionionionunnlrdulrduorldoowww6,0005,000ionionion10,00060nn40rldurldurldu1,000oooonionionion杭州市商品住宅月度成交情況銷售