天津泰達城R1、R3、R4、R5地塊開發(fā)可行性分析

天津泰達城R1、R3、R4、R5地塊開發(fā)可行性分析圖-4.12004年各城市GDP比較（億元（資料來源：統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)GDP平均增長速度（99GDP平均增長速度（1999年-2004年GDP平均增長速度（1999年-2004年上 北 天 重 廣 深平均增長速（資料來源：統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)99GDP15.12％的平均速度高速增長，在所比較的城市中位列首位，20042931.88GDP200431550從上面數(shù)據(jù)可以看出，0304GDP-交通運輸郵電倉儲業(yè)增天津與全國GDP1995199619971998199920002001200220030304）圈。2008園區(qū)（以下簡稱園區(qū)17展的外向型經(jīng)濟區(qū)域。園區(qū)毗鄰天津市區(qū)，輻射京翼，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，產(chǎn)品市1524.8122000IPSON49首位，已成為中2005年6500強公司中有93IBM、ENSTO，臺灣頂新、英業(yè)達等已經(jīng)成為天津開發(fā)區(qū)的投資主體。摩1/3始了全力加速，誓爭中國10%的汽車市場份額。2002年聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織227010784538114740%以上，外60%以上，成為全市最大的經(jīng)濟增長點，國內(nèi)上千家企業(yè)為新區(qū)產(chǎn)業(yè)直上海1,984.3北京1,530.5天津608．8重慶801.82廣州964.08深圳673.37（資料來源：統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)固定資產(chǎn)投資增長比較199920002001200220032004（1999-2004--從上面數(shù)據(jù)可以看出，天津市的固定資產(chǎn)投資一直以較高的速度增長，比重慶低，接近北京的投資；投資總量在直轄市中是最低的。上海31.79%北京51.21%天津18.53%重慶24.53%廣州39.52%深圳44.94% -1996-1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004全社會投資增 房地產(chǎn)投資增從上面數(shù)據(jù)可以看出，天津市的房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)的比重一直維持在23%以下，遠低于上海、北京、廣州、深圳和重慶。社會消費品零售總額增長速度比較2004（億元2004年人均消費（元（資料來源：統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)進出口比較2004（億美元-（資料來源：統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)20012001，200330％，200420%，隨著金融環(huán)境和投資環(huán)境的改善，必然吸引更多的私營經(jīng)濟投資，投資的迅速增長必然帶動經(jīng)濟的發(fā)展；而房地產(chǎn)投資占投資的比重一直在20％200320043030.75565.472008奧林匹克運動會的舉行；隨著天津政府招商引資等利好政策的出臺；我們-1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004 1996年—20022個階段：1996—199921年下降；1999—2002213年。2002年—20042 19992000—2002100212003200330%2004200億元1997年1998 1999年2000年2001年2002年2003 200347%600萬㎡，成為天1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004 1997—20022900200330003221423131.4%當(dāng)年取得銷售許可證的近年天津住宅供應(yīng)比較穩(wěn)定，20041000 1，說明市場供不應(yīng)求，需求旺盛?！短旖蚴谐鞘锌傮w規(guī)劃(2004-2020年)》強調(diào)，要把天津建設(shè)成環(huán)渤海地區(qū)9852020130015001040220208條地鐵+1條621．4 1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004（政策全文見附件三31651252552552561461561505年37 05年37 2003 2004 2005從以上圖表可以得出：2005200413.69%2003 2004 200518.99%，20.1%0。13.69%，說40-58%，與這些城市的房地產(chǎn)投資水平和有很大差距，更何況3年。2005年天津正處在一個投資周期的200320042001—200412003年許多市中心項目出現(xiàn)搶購20031997—19991/3的危樓平房得以改造。2003年市中心大規(guī)模的拆遷，使得市中心土地更加珍稀。以往在海河1999年至今，在天津近郊大梅江區(qū)域已發(fā)展成為天津人耳熟能詳?shù)母蝗?-1.22%3 2008300 7000110002.3億元，同比增加0.8億元，增長52%5.9% 50萬元以上的住房。天津市城鄉(xiāng)居民儲蓄余額平均增長速度與天津GDP平均增速基本保持一500500強進駐(投資)數(shù)量房屋質(zhì) 周邊配 戶交 物業(yè)管 地點位置開發(fā)商實力升值潛 環(huán)境景1居、23居需求明顯上升，4居也有所上升。146-61-271-91-391-131-161-期望價格期望價格4001-4500 4501-5000 5001-5500 5501-600060015.8%。* 接受總價30-50-3001-

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80家庭月收入30～4950～7950002003300600GDP增長一致，貨幣也較為充足，使得天津的房地產(chǎn)市場，1234（數(shù)據(jù)來源：本節(jié)數(shù)據(jù)均來自各項目實地調(diào)研92萬㎡。5-1020-3010-202~3的比重最大，50%的項目為高層建筑產(chǎn)品，2005年天津住宅 5000- 5500- 6000- 6500- 南門外大街與升安大天津市安吉拉房地產(chǎn)天津泰瑞房地產(chǎn)開發(fā)新開路與金鐘河大街天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)天津遠馳房地產(chǎn)開發(fā)天津華夏建設(shè)發(fā)展股天津耀華投資發(fā)展有天津江勝集團有限公天津市寧發(fā)發(fā)展有限龍悅海上國天津德茂豐置業(yè)有限天津富力城房地產(chǎn)開賓水道與水上東路交天津融創(chuàng)奧城投資有16萬㎡的龍悅海上國際花園面市，彌補市場供應(yīng)，2003—046正義道南82南口路東其中公建21.7公建3.1住宅瑞景居住區(qū)1號866.-/M2瑞景居住區(qū)15股有限公司;北京新其中公建 住宅2.3公建南至芥園（上海陸家嘴集團）和津南東（拍）2004-024（中新集團控股有限公司、北京核心區(qū)項目：以我項目為中心，3總規(guī)容積銷售均￥2005年所做的調(diào)研報告中的相關(guān)和平區(qū),內(nèi)環(huán)紅橋區(qū),臨近河北區(qū),臨近南開區(qū),中環(huán)線與內(nèi)環(huán)線南開區(qū),臨近泰達城地點遜于富頓和城南新世家,天江格調(diào),與海河大道相當(dāng),優(yōu)于米蘭緊鄰南市商圈,重點學(xué)校和知名醫(yī)院知名學(xué)校和盡管學(xué)校和醫(yī)院較多但知名學(xué)校和醫(yī)院不多,但周邊商圈發(fā)泰達城周邊商圈比較發(fā)達,但知名學(xué)校和醫(yī)院不內(nèi)環(huán)內(nèi)交通擁堵,地塊處,臨近中環(huán)線地塊處無地內(nèi)環(huán)內(nèi)交通擁堵,地塊處地塊處無地臨近內(nèi)環(huán)內(nèi)交通擁堵,地塊處無地鐵泰達城有西縱和北橫兩條快速路穿過,而且地塊優(yōu)于競爭對地處繁華地任何自然景周圍沒有任可以看到海周邊只有一地處繁華地任何自然景泰達城三面環(huán)水是海河改造的旅游萬通鼎安物業(yè)公司主要在北京管理多年的管理經(jīng)歷和較強較對手優(yōu)勢位于和平區(qū)周邊商圈發(fā)周邊配套不都處在海河開發(fā)的節(jié)點知名學(xué)校較周邊商圈發(fā)區(qū)域略遜于開發(fā)商是新近成立的私盡管開發(fā)商是天津老牌品牌口碑不開發(fā)商以前多為低端產(chǎn)開發(fā)商做高檔項目經(jīng)驗盡管開發(fā)企業(yè)是天津國萬通多年高檔樓盤的開河?xùn)|區(qū),內(nèi)環(huán)河西區(qū),靠近南開區(qū),靠近南開區(qū),中環(huán)線與東南半泰達城地點遜于海逸長和天嬌源,與城市之光相泰達城將建成建成以現(xiàn)位于梅江區(qū)代化公共設(shè)周邊配套不不完善，生周邊無知名位于奧城商施為核心內(nèi)容的濱河服而且周邊商臨近天津東地塊處無地周邊無地鐵臨近東南半泰達城在交通方面與城市之光和奧泰達城不僅周邊無自然位于衛(wèi)南洼緊靠水上公緊靠水上公園和堆山公有自然的河的人文歷史景觀獨一無物管都是天津知名物管安可與之媲周邊商圈缺大梅江區(qū)域已被公認(rèn)為周邊商圈缺奧運經(jīng)濟提升奧城投資北部中心區(qū)的成熟將會促進泰達城萬通的開發(fā)全國和天津知名開發(fā)企和順馳聯(lián)系天津最早的開發(fā)高檔樓和順馳聯(lián)系不難做到順萬通缺少在天津開發(fā)經(jīng)3000—6500㎡/17000㎡/5000—7000㎡/2000200120002001200220032004

7150元/㎡。37%3050%項目產(chǎn)品是高層。未來市100301995199770%1997為分水嶺，20002000公物業(yè)逐步調(diào)整狀態(tài)，普遍回暖。2001別是跨國公司及外省市企業(yè)進入天津設(shè)立機構(gòu)日益增多，IT4033%23%，成為公建投資比重最高的時期。2）限200346.8 2002年2003由上圖可以看出：天津市寫字樓連續(xù)數(shù)年持續(xù)慣性增長的勢頭，2000供應(yīng)量狀況出現(xiàn)回升的勢頭，200141%47%，漲副比例平穩(wěn)。2000 2001 2002 2003萬平米租售 空置9.8%，寫字樓市場的處于平穩(wěn)增單層面積不應(yīng)小于1000平方米每層的凈層高應(yīng)大于2.8a)部分都分布在和平、河西兩區(qū)。和平區(qū)的甲級寫字樓存量為11.8同樣的數(shù)據(jù)在河西區(qū)則達到了24.3萬平方米，兩區(qū)共囊括了13座甲級寫字從上述列表的橫向比較中不難發(fā)現(xiàn)甲級寫字樓大部分都是只租不售而乙級0/5002－3.9之間的甲級寫字樓還是最受業(yè)主歡迎的，在這個租5.493％的高79023.6萬平米這樣一18.6167%的出售率完全是由單層面積在800平方米左右26.5283%，成熟的地區(qū)。上述5個新增項目各有特點，其中國華大廈原來是個停緩建項目乙級寫字樓絕大部分樓盤都是兼租兼售，全市乙級寫字樓的平均售價在7856元/6800元/CBD總部大樓這樣的概念作為58.2%2－2.5這個區(qū)間范圍，更1.6元/租金是最高的達到了每天每平米2.1元的水平，這個數(shù)據(jù)在和平區(qū)也只有80％左右。3.31995年成立以來，已成100199780%，2.3從上表得知目前天津市場上的服務(wù)式公寓現(xiàn)時總存量為664面積基本集中在70－220這個區(qū)間。和平區(qū)在這個市場中扮演了絕對重要的角802004目前服務(wù)式公寓市場上的平均租金水平是每月每平米24.2（合人民幣與SOHO108型面積會定位在70－2002005年1月開盤，至今銷售半年，銷銷售均價（元 海河之子海河之子1-66.48%7.41%35.19%19.44%2.78%10.19%從銷售速度可以看出，“投資回報”對客戶產(chǎn)生吸引。12家，分別是水晶五星級酒店6家，分別是喜來登酒店、泰達國際會館、萬麗泰達酒店、泰達國11126五星級酒店組成；二是“CBD300套），86.49%。10%，10%。20042004旅游外匯收入（6098381600余間。就天津整體形2-3年的行業(yè)狀況持樂觀態(tài)度。對天津現(xiàn)有的接待能力提出新的要求，給酒店業(yè)帶來越來越多的發(fā)展機會和空天津站等商業(yè)繁華區(qū)基本是散點式分布，難以形成較為集中的矩陣式的商業(yè)中200420041928200419932003-199819851989- 系列1 4%和平 河西 南開 河北 河?xùn)|15-26-15-15-14-15-15-8-15-8-16-8-10-24-10-10-10-8-20-8-10-25-15-5-5-5-26-8- 10公里以上。90年代之前建成并開業(yè)的，基本都屬于國有商品流通型企業(yè)集團的下屬公1928200420041997-20041993-2001-1998-2002-1999-1989-2004月均營業(yè)額（萬元業(yè)611 0著歷來以運河、直沽為主運河商貿(mào)區(qū)已經(jīng)向以百貨為主的零售商貿(mào)街-和平路過隨著天津城市的規(guī)劃和經(jīng)濟的發(fā)展，百貨行業(yè)逐漸成為天津商業(yè)的一大支柱行70-90貨業(yè)的一個亮點。2004（金街）4.815萬平方米。項（40%2.82003687921.92003986-712004大型購物廣場（SHOPPINGMALL。1994年開始試點，到目前已經(jīng)形成集大型綜合(倉儲)超70005-3-3-5-3-3-3-20053-20058-3-5-3-3-3-3-3-5-3-5-5-5-10-10-3-5-3-3-5-—10-河?xùn)|區(qū)河西區(qū) 紅橋區(qū)650————————————合 租 自系列系列系列————————————友誼路海光寺南開店北店北辰店青道店天環(huán)店花大沽新開路營業(yè)額（萬元）83.2375.5774.4860.3355.2053.6552.4448.2644.772005—1440002004GDP3300500106家進入天津。天津新的城市定位和其中：2002年以大連萬達集團為代表的國內(nèi)商業(yè)房產(chǎn)投資機構(gòu)搶攤天津；以濱15嘉華國際等，2004年是天津歷史上大型商業(yè)設(shè)施建成開業(yè)最多的一年。天津作m2，m2。m2，占上市土地的９２．１４％。年略有增長；平均地價１３５萬元/畝，平均成交額７.5平均價格１３００元／m2m2。03年市出讓地面價（元 04年市出讓地面價（元系列1017%90m2。占全市１６％占全市１８．８％52％。20052004600m2（125（萬2003于82于2004于建7宅區(qū)1（15號津南紅（招）18（189津南黃（招）津東新（掛）津和和（掛）津北中（掛）20036月-20053200513-15號宗地是公建項目的出20042231.-/M2。3、20042.020054319.9萬平方米，040505-080區(qū)政府同意對項目的合作伙伴給以稅收方面獎勵，視具體項目確定最惠獎勵辦50%的減免。（R2）61（見附件九（具體見附件十 ，60436號線泰達城地塊北端設(shè)有站點；1606842%左右。O68平方公里老城拆遷，1500萬㎡同A:B:C:D:E:R3F:摩天輪；G:游船碼頭；H:地鐵站；I:思源廣場。R3L旅游服務(wù)平臺、文化交流平臺構(gòu)筑天津市具有全新業(yè)態(tài)組合的新的市級商業(yè)中MALL次級商務(wù)中心服務(wù)于北部新城，輻射天津市乃至整個大北京區(qū)域，面積6建筑面積：2.19酒酒R120062007R11%計算經(jīng)營費用；636建筑面 經(jīng)營面2-元/天.2-元/天.元/月.元/月.元/天.元/天.元/天.元/天.元/年.3－2009339200712月－2011124820084月－2011124450套/月左右。元/元/R3生產(chǎn)總值（億天津經(jīng)濟技術(shù)區(qū)的外商投資企業(yè)家，累計投資總額億美元，合同外資武清高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開400家·天津北辰科技園15376高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)國西門子、日本NECSanyoGEMPLUSIPSON西青經(jīng)濟開發(fā)50012（摩津南經(jīng)濟開發(fā)紅橋科技產(chǎn)業(yè)199041812：1．199019952．19962000起來后就是怎樣大規(guī)模引進外商的問題，所以就提出了功能開發(fā)。3．從200112319912000GDP608％20002001GDP108216．1％左右，占上海市的20010．6％，浦東農(nóng)業(yè)已經(jīng)微不足道了。52．7％，46．7％，低于上海市平均水平。在188510352533530028各項社會事業(yè)得到了相應(yīng)的發(fā)展。19935.51%1.62％0.99％，1.89％不變。315關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見將個人住房公積金貸款額度確定條件之一“按照職工或夫妻雙方住房公積金賬戶存儲余額的１５倍計算”調(diào)整為“不得高于按照借款人或夫妻雙方住房公積（2005.05.25第一章總第一條為了規(guī)范房屋權(quán)屬登記行為，保障房地產(chǎn)交易安全，保護房屋權(quán)利第二條第三條本條例所稱房屋權(quán)屬登記，是指房屋權(quán)屬登記機關(guān)根據(jù)當(dāng)事人申第六條市房地產(chǎn)管理局建立全市統(tǒng)一的房屋權(quán)屬登記簿和登記信息系統(tǒng)，第二章一般規(guī)定第七條當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定向房屋權(quán)屬登記機關(guān)提出房屋權(quán)屬第九條共有的房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請房屋權(quán)屬登記。第十一條第十二條第十三條在房屋權(quán)屬登記機關(guān)將房屋權(quán)屬登記內(nèi)容記載于房屋權(quán)屬登記第十四條第十五條房屋權(quán)屬登記簿記載的內(nèi)容，未經(jīng)法定程序，任何人不得更改。第十六條任何單位和個人不得偽造、涂改房屋權(quán)屬證書或者登記證明。第十七條第十八條房屋所有權(quán)的利害關(guān)系人認(rèn)為房屋權(quán)屬登記簿記載的房屋所有第二十二條房屋權(quán)屬登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)將房屋權(quán)屬登記簿和房屋權(quán)屬登記的第三章房屋所有權(quán)登記第一節(jié)初始登記第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自開發(fā)建設(shè)的商品房竣工驗收之日起三第二十六條第二十七條在集體土地上依法建設(shè)的非商品房屋和在宅基地上建設(shè)的農(nóng)第二十八條房屋權(quán)屬登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理房屋所有權(quán)初始登記申請之日第三十一條第三十二條房屋權(quán)屬登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理轉(zhuǎn)移登記申請之日起三十日內(nèi)第三十四條申請房屋變更登記應(yīng)當(dāng)提交下列文件：第三十五條房屋權(quán)屬登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理變更登記申請之日起三十日內(nèi)第三十八條房屋權(quán)屬登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理注銷登記申請之日起七個工作第四章第四十條第四十二條第四十五條房屋權(quán)屬登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理房屋他項權(quán)登記申請之日起七第五章第四十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售期房，在申請辦理商品房銷售許可的同第四十九條第五十一條房屋權(quán)屬登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理預(yù)告登記申請之日起七個工作第五十二條經(jīng)預(yù)告登記的房屋權(quán)利終止的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請注銷預(yù)告登第六章第五十五條違反本條例第十六條規(guī)定，偽造房屋權(quán)屬證書或者登記證明第五十七條房屋權(quán)屬登記申請人提交虛假的申請登記文件導(dǎo)致登記錯誤，第七章附第五十九條20021231第六十一條20059119963199793200561102005615.55%2005611.0要求各級房地產(chǎn)管理部門在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記時，應(yīng)嚴(yán)格按照《契稅暫行條按銷售價減去購入原價后的差額按銷售不動產(chǎn)5%的稅率繳納營業(yè)稅。6070(7060）×5%＝5000收“差額”0.55%左右的城建稅、教育費、附加及防洪工程維護費，10萬元×0.55%＝550555061售房收入全額征收營業(yè)稅。因此，60萬元購買的房屋，居住不滿兩年欲以70×5%＝35000×0.55%＝38503885033300含１．０天津金麟置業(yè)發(fā)展有天津順馳發(fā)展有限公天津順馳發(fā)展股份有天津陽光鑫