海南生態(tài)智慧新城2-1地塊項目定位報告

海南生態(tài)智慧新城2-1地塊項目定位報告?？诠緺I銷部2018年3月目錄1、市場分析2、操盤空間3、本體分析

4、項目定位5、經(jīng)濟測算市場分析城市分析政策環(huán)境土地市場公寓市場區(qū)域市場市場小結城市分析城市評判要素細則城市級別海南經(jīng)濟4強城市，省直轄縣級城市城市角色世界長壽之鄉(xiāng)，海澄文一體化經(jīng)濟圈，北部灣城市群之一經(jīng)濟發(fā)展動力1、經(jīng)濟現(xiàn)狀：綜合實力位于海南中上游，城鎮(zhèn)人均可支配收入水平相對較高；2、發(fā)展動力：第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導，制造業(yè)為核心動力，產(chǎn)業(yè)結構逐步轉型，經(jīng)濟發(fā)展迅速，發(fā)展后勁足；3、旅游經(jīng)濟：旅游市場火爆，近4年年均旅游人次316萬，年均旅游收入14.6億，位于海南中上游水平人口分析1、人口基數(shù)：人口基數(shù)較小，旅游人數(shù)快速增長借勢省會經(jīng)濟圈發(fā)展，經(jīng)濟勢頭穩(wěn)步發(fā)展；具備不可復制的養(yǎng)生度假資源，吸引島外客群、支撐樓市去化政策環(huán)境/海南產(chǎn)品政策自2016年起，海南深化雙暫停政策，調控商品住宅規(guī)劃總量，澄邁屬于雙暫停城市，每年規(guī)劃報建面積受限制；全島商品住宅100㎡以下停建；嚴控土地變性，加強土地使用監(jiān)管力度；受限于以上政策，在現(xiàn)有商辦性質土地上打造公寓+商業(yè)產(chǎn)品將不受以上政策的影響，或將成為本案的核心賣點之一。政策范圍內容政策解讀商品住宅規(guī)劃總量調控2016.121.未列入兩個雙暫停市縣；2.列入兩個雙暫停市縣；3.五指山、保亭、白沙、瓊中4個中部生態(tài)1.未列入“兩個暫?！钡氖锌h，每年商品住宅（含酒店式公寓，下同）規(guī)劃報建總建筑面積不得超過近兩年年均商品住宅銷售面積;2.列入“兩個暫停”的市縣，每年商品住宅規(guī)劃報建總建筑面積不得超過近兩年年均商品住宅銷售面積的50%;近兩年年均商品住宅銷售面積數(shù)據(jù)從房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)（網(wǎng)簽系統(tǒng)）提取3.五指山、保亭、白沙、瓊中4個中部生態(tài)核心區(qū)市縣，應堅持生態(tài)優(yōu)先，從嚴控制房地產(chǎn)特別是商品住宅開發(fā)，不再以商品住宅庫存消化期作為是否實施“兩個暫?！钡囊罁?jù)，直接列為實施“兩個暫?！惫芾淼氖锌h城市按照近兩年銷售的平均數(shù)來控制規(guī)模報建，勢必會造成開發(fā)商及時報建搶指標的現(xiàn)象商品住宅全裝修2017.7.1全省范圍內，商品住宅2017年7月1日（含）后取得施工許可證的商品住宅項目工程實行全裝修。商品住宅交付使用前，套內和公共部位的固定面、設備管線及開關插座等全部裝修并安裝完成，廚房和衛(wèi)生間的固定設施安裝到位，裝修所用主要材料、部品和設備應綠色環(huán)保，其各項指標及施工質量應符合有關國家標準、海南省商品住宅全裝修材料部品技術標準和海南省商品住宅全裝修工程質量驗收規(guī)范要求。促進商品住宅規(guī)范落地100㎡以下停建（含100㎡）2017.9.28全省范圍內，商品住宅全省自2017年9月29日起，停止批準套型建面100㎡（含100㎡）的商品住宅（含酒店式公寓）建設（之前已取得建設工程規(guī)劃許可的項目可按原方案繼續(xù)實施），保障性住房、面對本地居民銷售的自住型商品住宅、共有產(chǎn)權住宅不受此政策限制提高購房門檻嚴控土地使用2017.12.25全省范圍內，商品住宅1、嚴控生態(tài)紅線。在沿海200米范圍內不允許建設與生態(tài)保護無關的建筑。2、填海項目嚴禁開發(fā)商品住宅。3、嚴控土地變性和土地倒賣。省長在會上強調，要強化土地管控，決不允許以其它項目的名義變相搞房地產(chǎn)項目，決不允許隨意改變土地用途和性質，決不允許炒賣土地。4、取消12個市縣GDP、工業(yè)、固定資產(chǎn)投資考核。加強土地管理，抑制房地產(chǎn)開發(fā)，保護生態(tài)環(huán)境政策環(huán)境/二級土地市場暫停交易起因：近期，在我省嚴格規(guī)范土地土地市場土地供應的情況下，土地二級市場交易頻繁，特別是未經(jīng)批準私下交易、規(guī)避審批變相交易等違法交易土地、炒賣土地問題較為突出，嚴重影響了正常的土地市場管理秩序。三種例外情況：1、因依法轉讓房屋所有權

2、司法機關依法裁定3、國有企業(yè)改制改組涉及建設用地使用權轉讓的，可不列入暫停轉讓交易范圍。

暫停交易范圍：對違反土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法、《海南經(jīng)濟特區(qū)土地管理條例》《海南省建設用地統(tǒng)一交易管理辦法》等法律法規(guī)規(guī)定，不符合土地轉讓條件，存在未依照土地使用權出讓合同約定的期限和條件投資開發(fā)、投資額未達到投資總額25%以上、欠繳土地出讓金、土地權屬有爭議、司法和行政機關限制其轉讓等情形的土地，均不得辦理轉讓交易有關用地手續(xù)。海南省政府暫停土地二級市場交易，導致房企拿地門檻攀升，土地供應端競爭激烈政策環(huán)境/限購限貸海南針對島外客戶限購一套，客戶基數(shù)減小；海口主城區(qū)限購，客戶向東西兩側外溢；以上政策僅針對商品住宅，本案直接受益，限購區(qū)及住宅外溢客群將是本案的重要客戶來源。限購區(qū)?？谙拶弲^(qū)域圖本案政策細節(jié)新建商品房（不含二手房）201703.03前201703.03201704.14201710.09限購本省戶籍不限非本省戶籍不限限購1套——限貸商貸本地無房無貸款記錄30%——本地1套且貸款已還清，購2套房30%40%40%——本地1套且貸款未還清，購2套房40%40%50%（?？?0%）——購3套房及以上貸款還清按首套30%

1套未還清40%

2套未還清不予發(fā)放不發(fā)放（含公積金）——限轉讓預售商品住宅無要求禁轉讓禁轉讓居民家庭新購買的第2套及以上新建商品住宅取得不動產(chǎn)權證滿2年后方可轉讓海口、三亞、陵水、萬寧需取得不動產(chǎn)登記證滿5年方可轉讓，其他城市不變企事業(yè)單位、社會組織等法人單位新購買的新建商品住宅取得不動產(chǎn)權證滿3年后方可轉讓限購情況：非本省戶籍以家庭為單位，限購一套；本省籍居民家庭不限購限購區(qū)域內，需提交連續(xù)兩年的海口社保繳納證明?？谏虡I(yè)貸款，首套房比例為30%，首套房貸款未還清的二套房貸款70%，已還清的二套房比例50%，停止發(fā)放第三套購房貸款政策小結1、目前政策以控風險、抑投資為主，平穩(wěn)發(fā)展是主流趨勢；中短期內，政策松動的可能性較小；長期來看，市場將保持上行趨勢；2、政策以管控風險為導向，限制島外客戶多次置業(yè)，島內自住客群增加，但海南獨特的氣候優(yōu)勢，決定其度假市場將維持長期穩(wěn)定發(fā)展，在住宅購買資格越發(fā)嚴格的情況下，未限購產(chǎn)品迎來市場機會；一級市場/供需分析自2014年起，?？谕恋爻山涣窟B續(xù)4年下滑，受雙暫停、去庫存政策等影響，供應量管控明顯，土地供應節(jié)奏減慢嚴格土地供應管理，造成供地量少，房企哄搶，導致地王頻出；隨著中心城區(qū)建設推進，以“城中村棚改”為主要供地形式，優(yōu)質土地供應越來越少。注：2018年數(shù)據(jù)截至時間為2018年2月，數(shù)據(jù)來源：克而瑞一級市場/供需結構?？?012-2017年成交土地以住宅用地為主，成交區(qū)域主要分布在秀英區(qū)西海岸板塊2012-2017年海口各類型土地建筑面積成交情況注：數(shù)據(jù)來源：克而瑞2012-2017年?？诟鲄^(qū)域土地建筑面積成交情況一級市場/價格表現(xiàn)2017年同比樓面價上漲73%（2016年2276元/㎡，2017年3942元/㎡），同期住宅價格同比上漲40%（2016年9194元/㎡，2017年12885元/㎡）。2017年下半年，?？诮?jīng)營性土地整體溢價率143%。（西海岸新地王，樓面價11164元/㎡，溢價率142%；蒼嶧路地塊，樓面價10414元/㎡，溢價率147%），2016年海口經(jīng)營性土地整體溢價率36%。海口土地市場受雙地王項目帶動，2017年達樓面價3942元/㎡，同比漲幅突破70%；2017年下半年整體溢價率高達143%2017年?？谝鐑r地塊統(tǒng)計溢價率地塊幅數(shù)總建面（萬㎡）027.140-50%10106.4050-100%11.07100%以上623.63合計19138.24注：數(shù)據(jù)來源：克而瑞一級市場/價格表現(xiàn)海口商業(yè)土地市場熱點區(qū)域為西海岸、城南、海口灣三大板塊，距離本案較近的西海岸板塊，2013-2017年成交169萬㎡，平均樓板價2395元/㎡注：數(shù)據(jù)來源：克而瑞2017年7月開發(fā)商：北辰房產(chǎn)用地性質：住宅、商住樓面價：11164元/㎡溢價率：142%周邊：0.2-0.5萬元/㎡2016年8月開發(fā)商：碧桂園用地性質：住宅樓面價：4400元/㎡周邊：0.4-0.7萬元/㎡2017年10月開發(fā)商：衍宏集團用地性質：住宅樓面價：10414元/㎡溢價率：160%周邊：0.5-0.8萬元/㎡2016年7月開發(fā)商：海航集團用地性質：住宅、商住樓面價：4363元/㎡周邊：0.2-0.3萬元/㎡?？诮鼉赡曛攸c地塊成交區(qū)域，集中在西海岸、城南板塊，以品牌開發(fā)商為主導，樓板價突破1萬元/㎡，地王項目持續(xù)推動土地價格上漲2017年3月開發(fā)商：雅居樂地產(chǎn)用地性質：住宅、商住樓面價：2565元/㎡溢價率：1.1%周邊：0.3-1萬元/㎡2017年4月開發(fā)商：華僑城用地性質：住宅、商住樓面價：2894元/㎡溢價率：0.8%周邊：0.3-1萬元/㎡注：數(shù)據(jù)來源：克而瑞本案一級市場/重點地塊分布一級市場/重點地塊分布?？诶塾?3家品牌房企通過土地競拍等形式拿地進駐?？冢话召彽貕K的品牌房企數(shù)據(jù)來源：中國土地市場網(wǎng)編號房企名稱成交時間地址建筑面積(㎡)樓面價（元/㎡）成交總價（萬元）1龍光2014/6/12?？谑形骱０缎聟^(qū)南片區(qū)30177.0888526712保利2014/10/15?？谑行阌⒏?965123251638913綠地2014/11/10?？谑徐`山鎮(zhèn)795418.7536352891294綠地2014/11/10?？谑虚L流鎮(zhèn)991930.7535593530205長影2014/12/31海口市南海大道南側2809457.3335529978396長影2015/9/15?？谑形骱０缎聟^(qū)南片區(qū)567808.946531891810617綠地2015/9/29海口市靈山鎮(zhèn)4369197.03350615319208綠地2015/11/5?？谑徐`山鎮(zhèn)352253.61240436659中海2015/11/18城西片區(qū)椰海大道南側23225027046280010長影2015/12/31西海岸新區(qū)南片區(qū)644744.189512137818911綠地2016/7/29博義鹽灶八灶片區(qū)304660.225307708012碧桂園2016/8/22城西片區(qū)217749.544009581013金隅大成2016/11/11?？谑形骱０赌掀瑓^(qū)新區(qū)234460.4639309214314綠地2016/12/14?？谑胁┝x鹽灶八灶片區(qū)494197.765612916378815綠地2016/12/29?？谑徐`山鎮(zhèn)西片區(qū)482302.413296410916雅居樂2017/3/1?？谑薪鹕碁称瑓^(qū)704450.73256518065817華僑城2017/4/21西海岸南片區(qū)450537.7289413038618北辰2017/7/24西海岸南片區(qū)206016.71116423000019衍宏2017/10/12?？谑猩n嶧路西側35308.031041436771一級市場/品牌房企拿地分布各大品牌房企集中布局西海岸板塊，海口西區(qū)域市場前景持續(xù)看好觀瀾湖恒大金隅大成龍光保利綠地綠地綠地長影中海綠地碧桂園華僑城金隅大成雅居樂北辰衍宏本案一級市場小結1、土地供應：海口土地供應量連續(xù)4年下滑，但早期供應充足，保證后續(xù)開發(fā)供應;2、土地成交：熱點區(qū)域?？谖骱０栋鍓K，多家品牌房企入駐，與項目所處位置較近，近年有較多土地成交;3、土地價格：住宅供應受限導致出現(xiàn)地王，樓面價已突破12000元/㎡，致使?？谡w樓面價持續(xù)上漲，房企現(xiàn)階段拿地成本較高；4、土地結構：?？谕恋爻山灰宰≌玫貫橹?，受雙暫停、去庫存等政策影響，自2016年起住宅用地供應比例減少。隨著海口整體土地供應量持續(xù)減少，未來土地更為稀缺；西海岸“萬元地王”抬高?？谖鞯貐^(qū)進駐門檻；未來滿足居住及度假需求的高性價比產(chǎn)品將日益受到關注區(qū)域市場/板塊格局?？诠⒅饕植己＞百Y源及緊鄰商圈的秀英西海岸板塊和龍華市中心板塊；澄邁商業(yè)公寓項目較少，分布在老城板塊保利中央海岸（四期）綠地海長流（五期）面積：40-60㎡秀英板塊?？诒坦饒@面積：46-62㎡恒大文化旅游城面積：31-48㎡華盛中央公園面積：43-65㎡綠地海長流（六期）廣粵首座龍光海云天面積：46-48㎡華僑城綠地海德公館面積：43-62㎡錦地翰城面積：43-57㎡萬綠園壹號面積：48-102㎡萬達廣場面積：38-47㎡遠大購物廣場45-90㎡西岸鉆石廣場39-52㎡皇瑪花園面積：47㎡昌建逸海國際60-93㎡碧桂園海泉灣67-81㎡老城板塊龍華板塊美蘭板塊瓊山板塊本案宇建國貿城39-47㎡售罄區(qū)域市場/板塊格局板塊板塊界定板塊特征美蘭覆蓋海甸島、新埠島、?？跂|海岸供應日益稀缺，配套完善，在售項目以小體量精裝住宅、別墅，價格總體呈上升趨勢。秀英覆蓋長濱路以西，南海大道以北至瓊州海峽板塊熱點區(qū)域，土地供應主要供應區(qū)，市政配套日趨完善，均價持續(xù)走高。龍華龍華區(qū)為主，濱江路以西，永萬路以東，椰海大道以北，長堤路以南區(qū)域傳統(tǒng)市中心，供應日益稀缺，道路和市政配套規(guī)劃滯后，后續(xù)發(fā)展活力不足，價格較穩(wěn)定。瓊山?？趨^(qū)域濱江路以東，覆蓋靈山鎮(zhèn)、云龍鎮(zhèn)等區(qū)域板塊發(fā)展相對滯后，供應量大，未來發(fā)展熱點區(qū)域，在售項目多為經(jīng)濟走量型產(chǎn)品，配套欠佳，?？谑袃r格洼地。老城北至瓊州海峽，西至金馬大道，南至西線高速路，東至海榆西線整體開發(fā)較早，依托老城鎮(zhèn)中心配套溢價，以高層為主，在售項目以中小戶型的精裝高層、毛坯別墅為主。二級市場/供需關系2015-2017年?？诠⒊山涣績r齊漲，2017年公寓成交面積11萬㎡，同比上漲40%，2017年成交均價12853元/㎡，同比上漲16%早期公寓市場主要供應產(chǎn)品為酒店式公寓，多以返祖形式打包出售；15年之后，?？诠⒐看蠓鶞p少，16-18年，年均供應量不足10萬㎡；受住宅限購政策、量價齊漲等影響，公寓類客戶增多，量價齊漲。2010年-2018年1-2月?？谏套」⒐┬枨闆r注：2018年數(shù)據(jù)截至時間為2018年2月28日，數(shù)據(jù)來源：克而瑞二級市場/區(qū)域結構秀英區(qū)為海口市政府新開發(fā)區(qū)，市場熱點區(qū)域，成交基本集中在秀英區(qū)美蘭區(qū)售價最高，均價15808元/㎡；瓊山區(qū)價格最低，均價10098元/㎡2016年1月-2018年2月?？诟鲄^(qū)供需及成交價格走勢注：2018年數(shù)據(jù)截至時間為2018年2月28日，數(shù)據(jù)來源：克而瑞二級市場/區(qū)域結構自2017年起各區(qū)域基本無新公寓供應，現(xiàn)階段以消化前期存量房為主2016年-2018年2月秀英區(qū)供求關系及量價走勢2016年-2018年2月龍華區(qū)供求關系及量價走勢2016年-2018年2月瓊山區(qū)供求關系及量價走勢2016年-2018年2月美蘭區(qū)供求關系及量價走勢注：2018年數(shù)據(jù)截至時間為2018年2月28日，數(shù)據(jù)來源：克而瑞二級市場/公寓成交面積段近兩年?？诠⒅髁γ娣e段為30-60㎡；2017年市場向好、限購政策擠壓住宅客戶向公寓產(chǎn)品傾斜，40㎡以上面積段公寓成交量提升明顯?？诠⒏髅娣e段成交套數(shù)情況面積段（㎡）2016年成交套數(shù)2017年成交套數(shù)30以下20316031-4080768641-5034885951-6038957861-7014157171-80811581-902117291-1004388101-1101824111-120152121-1302011131-14075141-150298151-16010161-17002171-18014181-19016191-20001201以上25合計20543295備注：以上數(shù)據(jù)來源于房管局及中原市調二級市場/LOFT市場/板塊格局?？谑袌鯨OFT分布在剛需集中的城南板塊，海景資源及緊鄰商圈的城央板塊和西海岸板塊；老城LOFT項目較少，分布在盈濱半島板塊保利中央海岸（四期）萬達廣場面積：38-47㎡綠地海長流（五期）面積：40-60㎡城南板塊海口碧桂園面積：46-62㎡城央板塊恒大文化旅游城面積：31-48㎡華盛中央公園面積：43-65㎡綠地海長流（六期）廣粵首座龍光海云天面積：46-48㎡華僑城西海岸板塊綠地海德公館面積：43-62㎡錦地翰城面積：43-57㎡萬綠園壹號面積：48-102㎡城南板塊遠大購物廣場45-90㎡西岸鉆石廣場39-52㎡皇瑪花園面積：47㎡盈濱半島板塊本案二級市場/LOFT市場/產(chǎn)品指標區(qū)域項目用地性質產(chǎn)權年限總套數(shù)（套）產(chǎn)品面積層高（米）開間（米）裝修狀態(tài)?？诰G地海長流商服40年57240-604.954.2-6.6毛坯?？谌f達廣場商服40年74838-475.14毛坯錦地翰城商服40年16543-574.83.9毛坯保利中央海岸辦公40年94455-1105.26.3精裝萬綠園1號產(chǎn)權式酒店40年18248-1025.354.29毛坯?？诒坦饒@商服40年30746-625.46.1精裝綠地海德公館商服40年17143-645.43.6-5.2毛坯華盛中央公園商服40年16948-655.83.8-7.35毛坯遠大購物廣場商服40年50045-904.883.75-7.35毛坯老城西岸鉆石廣場商服40年6239-525.63.8精裝皇瑪花園住宅70年80474.896.6毛坯

{開發(fā)商提供裝修套餐}區(qū)域市場LOFT產(chǎn)品主力面積為40-65㎡，室內層高在4.8米-5.4米，主力開間在4米-6米，多數(shù)為毛坯出售備注：以上數(shù)據(jù)來源于中原團隊市調海口碧桂園二級市場/LOFT市場/平面排布區(qū)域LOFT平面排布以內連廊結構為主，少量項目采用外連廊結構；大部分項目樓層在10-16層，梯戶比集中在2梯12戶至2梯15戶保利中央海岸萬綠園1號項目樓層梯戶比綠地海長流15層3梯21戶、5梯31戶恒大文旅城18層2梯21戶?？谌f達廣場19層3梯22戶錦地翰城12層2梯15戶保利中央海岸22層4梯22戶萬綠園1號14層2梯14戶?？诒坦饒@11層2梯12戶綠地海德公館10層3梯19戶華盛中央公園16層2梯13戶龍光海云天備注：以上數(shù)據(jù)來源于中原團隊市調二級市場/LOFT市場/量價關系LOFT產(chǎn)品集中推售時間在2016年下半年-2017年上半年，該時間段市場火熱，整體去化情況理想，其中去化較快項目月均套數(shù)在100-130套，一般項目在30-40套；大部分項目年均價格漲幅4-6%，大部分項目LOFT體量較小，且80%已售罄。備注：以上數(shù)據(jù)來源于中原團隊市調項目月均去化（套）歷年成交均價（元/㎡）總套數(shù)入市/開盤時間售罄時間去化周期（月）月均去化套數(shù)2016年2017年2018年均價格漲幅綠地海長流5722015年11月2017年3月1441950010000——-9%?？谌f達廣場7482016年9月2017年3月7106950010000——5%保利中央海岸（三期）9442016年12月2017年6月71341400019000——28%?？诒坦饒@3072017年2月2017年4月3102——14000————綠地海德公館1712017年1月認籌2017年3月443——15000————華盛中央公園1692017年2月2017年7月534——15000————廣粵錦泰9642018年2月——1123————20000——遠大購物廣場5122017年12月截止18年2月，剩余328套443—二級市場/LOFT市場/戶型分析30-40㎡：市場主流面積段的低總價、一房產(chǎn)品，開間3.9米-4米，一樓設置公共區(qū)域，一層二層恒大文化旅游城：32㎡一房開間3.9米，采光面2米一樓設置客餐廳、衛(wèi)生間、廚房二樓設計臥室，但無衛(wèi)生間是產(chǎn)品硬傷?？谌f達廣場：38㎡一房開間4米，采光面2.5米一樓設置客餐廳、衛(wèi)生間、廚房二樓設計臥室、衛(wèi)生間、衣帽間二級市場/LOFT市場/戶型分析40-50㎡：該面積段涵蓋一房、兩房、三房產(chǎn)品，但主流產(chǎn)品為兩房，開間3.6-4.2米，綠地海長流綠地海長流：40㎡兩房一衛(wèi)開間4.2米，采光面3米一樓設置客餐廳、衛(wèi)生間、廚房，但廚房位置設計不合理，影響整個戶型動線二樓設計兩個臥室，但無衛(wèi)生間龍光海云天龍光海云天：48㎡兩房兩衛(wèi)開間3.6米一樓設置客餐廳、衛(wèi)生間、廚房二樓設計兩個臥室，一個公共衛(wèi)生間二級市場/LOFT市場/戶型分析50-60㎡：該面積段市場主流產(chǎn)品為兩房兩衛(wèi)或三房兩衛(wèi)；三房由于強調功能性，舒適度相對欠缺；兩房產(chǎn)品，舒適度相對較高保利中央海岸保利中央海岸：52㎡三房兩衛(wèi)開間5.4米一樓設置客餐廳、衛(wèi)生間、廚房二樓設計三個臥室，1個公共衛(wèi)生間，但每個房間的面積較小，主臥12㎡，次臥8㎡綠地海長流綠地海長流：50㎡兩房兩衛(wèi)開間5.2米一樓設置客餐廳、衛(wèi)生間、廚房二樓設計兩個臥室，1個公共衛(wèi)生間，臥室面積在9-10㎡，同時設計晾衣區(qū)二級市場/LOFT市場/競品分析項目名稱保利中央海岸開發(fā)商?？诒＠康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置麗晶路秀英港碼頭產(chǎn)品類型高層占地面積（萬㎡）9.6（四期）建筑面積（萬㎡）35.84(四期)容積率3.0綠化率35%總戶數(shù)住宅974戶，公寓979交付標準住宅精裝（2000元/㎡）Loft精裝（3000元/㎡）樓層狀況高層11棟25-31層、Loft3棟戶型面積（㎡）住宅89-135㎡三房、105-128㎡四房、165-220㎡五房Loft33-57㎡兩至三房車位數(shù)量2280個土地情況用地性質：商住混合用地年限40年及70年銷售價格LOFT認籌中，預計18000-20000元/㎡高層Loft二級市場/LOFT市場/競品分析該項目loft產(chǎn)品以辦公性質報建，產(chǎn)品有33-57㎡兩房至三房loft，層高5.2米，硬裝精裝交付，二樓隔板已搭建好樓棟面積（㎡）房型套數(shù)套數(shù)占比梯戶比層高交付標準總開間進深是否燃氣得房率14#33兩房兩廳一衛(wèi)50051%3梯24戶5.2米精裝3.2米7.2米否120%12#13#48三房兩廳兩衛(wèi)26627%3梯14戶5.2米5米6.9米否145%57三房兩廳兩衛(wèi)21322%3梯14戶5.2米6.2米6.9米否150%合計————979100%——————————————14#12#、13#33㎡兩房二級市場/LOFT市場/競品分析項目名稱遠大購物廣場開發(fā)商遠大置業(yè)（海南）有限公司項目位置西海岸長海大道（長濱西二街）產(chǎn)品類型公寓、商業(yè)街占地面積（萬㎡）6.5建筑面積（萬㎡）37.62容積率4綠化率25%總戶數(shù)1792（公寓）交付標準毛坯樓層狀況1#、3#、6#、9#4棟高層公寓戶型面積（㎡）40-50㎡兩房、90㎡三房車位數(shù)量2560個停車位，地上160個，地下2400個土地情況用地性質：商住混合用地年限40年及70年銷售價格公寓20000元/㎡1#3#6#9#2#商業(yè)中心4#5#7#8#二級市場/LOFT市場/競品分析該項目loft產(chǎn)品以辦公報建，9#共512套，產(chǎn)品面積區(qū)間45-90㎡，以45-50㎡小面積為主，占比81%，搭配少量90㎡大戶型；層高4.88米，毛坯交付，二樓無隔板；產(chǎn)品舒適，超大觀景陽臺，全景落地窗，上下雙衛(wèi)預留設計樓棟面積（㎡）房型套數(shù)套數(shù)占比梯戶比層高交付標準總開間進深是否燃氣得房率9#45-50兩房兩廳兩衛(wèi)41681%3梯14戶3梯18戶4.88米毛坯交付3.7510.9否140%90三房兩廳兩衛(wèi)9619%7.3510.9是150%合計————512————————————————45㎡90㎡二級市場/LOFT市場/競品分析項目周邊LOFT項目少、產(chǎn)品供應套數(shù)較少，月均去化量差異化明顯，其中影響去化最核心因素為海景資源；本項目為非臨海項目，景觀資源在一定程度上將制約去化速度項目名稱面積（㎡）房型套數(shù)套數(shù)占比推售時間去化套數(shù)月均去化套數(shù)去化率價格鉆石廣場39兩房兩廳一衛(wèi)46%2017年10月，3個月321100%折后均價14000元/㎡，含2000元/㎡精裝45兩房兩廳兩衛(wèi)4472%3348兩房兩廳兩衛(wèi)帶陽臺1016%952兩房兩廳兩衛(wèi)46%3合計————62——————————項目名稱面積（㎡）房型套數(shù)套數(shù)占比推售時間去化套數(shù)月均去化套數(shù)去化率價格皇瑪花園47三房兩廳兩衛(wèi)80100%2017年9月底，一天即售罄8080100%14000元/㎡，看海效果明顯合計————80——————————皇瑪花園一線海景本案西岸鉆石廣場非臨海二級市場/LOFT市場/供應及庫存目前市場在售LOFT產(chǎn)品較少，主要面積區(qū)間為60-90㎡，部分未入市項目LOFT產(chǎn)品體量未定，已報建未入市體量預計2800套左右項目剩余套數(shù)后續(xù)供應主力面積入市時間綠地海長流——1000待定待定保利中央海岸——四期979套35-55預計2018年中廣粵錦泰623058-892018年2月華僑城西海岸——待定待定——遠大購物廣場328045-902018年1月魯能海藍公館——83851預計2018年5月合計951套2817套————二級市場/平層公寓市場/項目分布?？谄綄庸⒎植荚趰u外客戶集中的西海岸板塊，一線臨江、臨海的海甸島板塊，投資價值高的市中心板塊，公寓形式包括產(chǎn)權式酒店、酒店式公寓、SOHO公寓巨制國際54-152㎡在售遠大購物廣場47-102㎡在售濱江海岸56-74㎡在售華彩華邑67-283㎡停售碧桂園海泉灣67-81㎡在售昌建逸海國際60-93㎡售罄置地東方廣場61-125㎡在售綠地海長流53-64㎡待售宇建國貿城39-47㎡售罄西海岸板塊海甸島板塊市中心板塊本案二級市場/平層公寓市場/基礎信息項目規(guī)模集中在6-11萬㎡，其中公寓房間數(shù)量200-460間，大部分項目委托酒店公司運營管理，硬裝標準2500-3000元/㎡，拎包入住標準4500-8000元/㎡項目名稱位置規(guī)模配套經(jīng)營管理公司入住率營銷節(jié)點裝修標準巨制國際位于長濱三路和長濱東三街兩條主干道交叉口（市政府西側正對面）建筑面積：81613.72㎡酒店共設294間餐飲、購物中心、寫字樓、SPA水療中心、無邊際空中泳池、健身房、桑拿中心等委托巨制·荷泰酒店尚未入住在售4500元/㎡拎包入住，家具家電齊全華彩華寓海口市碧海大道21號華邑酒店建筑面積：76000㎡酒店共設208間富臨餐廳、全日制餐廳、茶舍、行政酒廊、健身房、游泳池等委托華彩華邑酒店運營入住率59%暫停銷售8000元/㎡拎包入住，家具家電齊全碧桂園海泉灣海口市美蘭區(qū)海甸島和平大道與海甸六東路交叉口向北100米建筑面積：62996.76㎡酒店共設約236間無邊界溫泉泳池，，咖啡廳、風情餐飲、圖書館、健身房、兒童樂園、SPA館等委托維景國際大酒店尚未入住在售3000元/㎡硬裝置地東方廣場?？谑袨I海大道97號建筑面積：110047.02㎡酒店共設約768間購物中心、商務宴會廳、主題徽文化廣場、高爾夫俱樂部、紅酒俱樂部、馬術俱樂部等委托唐拉雅秀國際酒店尚未入住在售3000元/㎡，硬裝昌建·逸海國際廣場?？谑形骱０堕L濱東三街（海口市政府西門）建筑面積：98308㎡酒店共設約250間商務宴會廳、咖啡廳、健身房、SPA館、購物中心、風情餐廳、電玩區(qū)、桌球室、電影院、游泳池、足療SPA館、兒童游樂園等委托康年酒店管理運營入住率32%售罄2500元/㎡二級市場/平層公寓市場/銷售模式大部分項目采用返利模式+免費入住權提高項目附加值，返還額度為總房款的16%-55%，返還年限長度為3-10年項目名稱銷售方式返利模式巨制國際首付5成，按揭10年，每年享酒店收益分紅，6年保底回購（在6年后到第10年委托期間提出酒店回購申請，業(yè)主可選擇出售給酒店或是不出售）業(yè)主享有每年28天免費入??；前兩年合計返還總房款14%5-8層酒店收益五五分成；9-26層酒店收益分成前五年業(yè)主占3%，第五年開始酒店收益占40%；6年無理由回購華彩華寓首付5成，按揭10年前三年有免費酒店配套服務，并享有酒店折扣和游艇會會籍、無返租田德海泉灣首付5成，按揭10年，按照總房款第一年5%返利（在購房時直接從總房款減免），第二年返5%，第三年返6%（共計返款3年）按照總房款第一年5%返利（在購房時直接從總房款減免），第二年返5%，第三年返6%每年享30天免費入住，并享康年旗下產(chǎn)業(yè)酒店全國置換入住置地東方廣場首付5成，按揭10年，具體優(yōu)惠待定暫無數(shù)據(jù)昌建·逸海國際廣場首付5城，按揭10年，每年返總返款5.5％，合同簽10年（從銀行按揭下來即開始返款，每月返4.5%，分12個月返還，每年返5.5%）含有30天免費入住權利（節(jié)假日則為10天）每年返總房款5.5%，合同簽10年（從銀行按揭下來即開始返款，每月返4.5%，分12個月返還，每年返5.5%，合計共返55%）含有30天免費入住權利（節(jié)假日則為10天）二級市場/平層公寓市場/布局結構布局結構多樣化，如核心筒、內連廊結構、類住宅結構，高梯戶比置地東方廣場——核心筒項目樓層梯戶比置地東方廣場7-11層，13-25層10梯18戶巨制國際18層4梯21戶昌建逸海國際5-26層6梯18戶碧桂園海泉灣11層2梯17戶濱江海岸三期17層，28層3梯19戶，2梯4戶華彩華邑25層2梯15戶遠大購物廣場30層4梯16戶碧桂園海泉灣——內連廊濱江海岸三期——類住宅遠大購物廣場——類住宅二級市場/平層公寓市場/量價關系平層公寓集中推售時間在2015年下半年，銷售周期長，月均去化量在10-32套；目前銷售均價在18000-22000元/㎡，單價總價提升明顯，市場存量小。項目月均去化（套）歷年成交均價（元/㎡）總套數(shù)入市/開盤時間售罄時間去化周期（月）月均去化套數(shù)2015年2016年2017年年均價格漲幅宇建國貿城2752015年7月2017年12月售罄271014000145002000036%巨制國際3782016年5月截止18年2月，剩余約30套22811000150001800031%昌建逸海國際3962014年6月2016年11月，售罄29141500016000——7%濱江海岸三期（3#、4#、5#）6142016年8月截止18年2月，剩余約249套1719——120001800050%遠大購物廣場8962015年12月截止18年2月，剩余約100套24321200012500180004%備注；數(shù)據(jù)來源于中原團隊市調說二級市場/平層公寓市場/戶型分析40-60㎡：以大開間為主，進深長，面寬短，功能齊全，但各功能區(qū)域未能獨立分開，居住舒適度欠佳遠大購物廣場遠大購物廣場：45㎡大開間開間4.1米各個功能空間齊全綠地海長流：53㎡大開間整體開間5.2米，采光面3.3米各個功能空間齊全，無陽臺，有飄窗綠地海長流二級市場/平層公寓市場/戶型分析60-80㎡：一房或大開間設計，廚房及餐廳空間相對緊湊，陽臺設計為產(chǎn)品亮點巨制國際巨制國際：61㎡大開間整體開間4.35米開放式廚房綠地海長流綠地海長流：65㎡一室兩廳整體開間6.6米，客廳開間3.5米設計內置小陽臺開放式廚房二級市場/平層公寓市場/戶型分析80-100㎡：非主流面積段，針對高端度假客群，以一房設計居多，空間尺度略大，居住舒適度高置地東方廣場置地東方廣場：99㎡一室兩廳Soho公寓，辦公及居住于一體各功能區(qū)分離，空間體驗感強遠大購物廣場遠大購物廣場：81㎡一室兩廳11㎡陽臺非明廚明衛(wèi)二級市場/平層公寓市場/競品分析項目名稱碧桂園海泉灣開發(fā)商海南田德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置海甸島和平大道63-2號產(chǎn)品類型酒店式公寓、商墅、商業(yè)街占地面積（萬㎡）1.83建筑面積（萬㎡）2.29容積率0.92綠化率36%總戶數(shù)226交付標準精裝2000元/㎡（送家具、加點）樓層狀況1棟酒店式公寓戶型面積（㎡）48㎡一房63㎡兩房79㎡三房車位數(shù)量254（地上155個，地下99個）土地情況用地性質：商業(yè)用地年限40年銷售價格公寓17000元/㎡公寓商業(yè)街商墅二級市場/平層公寓市場/競品分析碧桂園海泉灣產(chǎn)品為面積48-79㎡一房至三房公寓，層高3.2米，精裝交付，贈送家具家電樓棟面積（㎡）房型套數(shù)套數(shù)占比梯戶比層高交付標準總開間進深2#48一房一廳一衛(wèi)7848%2梯17戶3.2米精裝6米7.1米63兩房兩廳一衛(wèi)6640%3.2米7.8米7.85米79三房兩廳一衛(wèi)2012%3.2米8.8米7.85米合計————164100%——————————48㎡65㎡78㎡48㎡65㎡二級市場/平層公寓市場/競品分析項目名稱綠地海長流開發(fā)商海南田德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置海甸島和平大道63-2號產(chǎn)品類型酒店式公寓、商墅、商業(yè)街占地面積（萬㎡）33.89建筑面積（萬㎡）100容積率3.4綠化率40%總戶數(shù)252（五期公寓）交付標準精裝2000元/㎡（五期公寓）樓層狀況9#、10#21層（五期公寓）戶型面積（㎡）53㎡、63㎡一房車位數(shù)量1098個停車位，地上198個，地下900個土地情況用地性質：商業(yè)用地年限40年銷售價格售罄，五期公寓成交均價15000元/㎡五期公寓二級市場/平層公寓市場/競品分析產(chǎn)品以大開間為主，進深長，面寬短，功能齊全65㎡一室兩廳內陽臺樓棟面積（㎡）房型套數(shù)套數(shù)占比梯戶比層高交付標準總開間進深9#、10#53一房一廳一衛(wèi)53839%3梯20戶3.2米精裝5.2米7.4米65一房一廳一衛(wèi)34325%3.2米6.6米7.4米合計————1384100.00%——————————53㎡一室兩廳大開間二級市場/平層公寓市場/庫存及潛在供應?？谑袌瞿壳捌綄庸ⅲ煽甲C庫存約800套，部分未報批項目平層體量未知項目剩余套數(shù)后續(xù)供應主力面積入市時間巨制國際30無54-1152016年12月濱江海岸三期（3#、4#、5#）249無35-552018年1月置地東方廣場268無63-1292017年8月遠大購物廣場100無53-652015年12月碧桂園海泉灣189無44-802018年1月綠地海長流——待定————華僑城西海岸——待定————雅居樂金沙灣——待定待定預計2018年年中合計836——————二級市場/老城高層市場/重點競品項目以本案所屬區(qū)位、目標客群為篩選原則，選取老城5個高層項目作為區(qū)域重點競品項目；競品高層項目主力面積60-80㎡，主力單價14000-15000元/㎡(均含精裝修)，主力總價100-150萬/套項目總建（萬㎡）容積率物業(yè)形態(tài)主力戶型（㎡）目前均價（元/㎡）目前總價（萬元）恒大御景灣562.5高層62-105㎡一房至三房14000

（含1600元/㎡精裝）85-150融創(chuàng)美倫熙語383高層75-105㎡兩房至三房13500

（含1800元/㎡精裝）100-140四季康城四期水岸城邦72.62.5高層58-109㎡一房至三房14500（含1500元/㎡精裝）85-165碧海金珠花園100.32高層57-171㎡一房至四房15000（含1600元/㎡精裝）85-255福隆麗水灣1002高層50-139㎡一房至四房16000（含1600元/㎡精裝）80-220融創(chuàng)美倫熙語碧海金珠花園四季康城（四期水岸城邦）恒大御景灣本案福隆麗水灣二級市場/老城高層市場/重點競品項目50老城競品項目主流面積段為80-100㎡，主流戶型為2-3房，競品項目多為早期報建項目，不受100㎡政策影響，因此存在部分50-70㎡小戶型產(chǎn)品050㎡100㎡150㎡福隆麗水灣碧海金珠花園恒大御景灣融創(chuàng)美倫熙語四季康城四期水岸城邦重點競品銷售面積區(qū)間

主流面積段項目主力戶型（㎡）恒大御景灣62-105㎡一房至三房融創(chuàng)美倫熙語75-105㎡兩房至三房四季康城四期水岸城邦58-109㎡一房至三房碧海金珠花園57-171㎡一房至四房福隆麗水灣50-139㎡一房至四房二級市場/老城高層市場/重點競品項目51老城高層市場競品產(chǎn)品銷售單價13500元/㎡起，精裝標準1500-1600元/㎡，總價80萬起，主流總價段為100-150萬/套50萬100萬150萬200萬福隆麗水灣碧海金珠花園恒大御景灣融創(chuàng)美倫熙語四季康城四期水岸城邦重點競品銷售總價區(qū)間

主流面積段項目目前均價（元/㎡）目前總價（萬元）恒大御景灣14000

（含1600元/㎡精裝）85-150融創(chuàng)美倫熙語13500

（含1800元/㎡精裝）100-140四季康城四期水岸城邦14500（含1500元/㎡精裝）85-165碧海金珠花園15000（含1600元/㎡精裝）85-255福隆麗水灣16000（含1600元/㎡精裝）80-220二級市場/老城高層市場/競品分析項目名稱融創(chuàng)美倫熙語開發(fā)商融創(chuàng)地產(chǎn)項目位置澄邁老城經(jīng)濟開發(fā)區(qū)生態(tài)軟件園內產(chǎn)品類型高層住宅占地面積（萬㎡）38建筑面積（萬㎡）38容積率3綠化率40%總戶數(shù)4250交付標準精裝1800元/㎡樓層狀況一期11棟26層高層住宅戶型面積（㎡）一期：75㎡兩房、80㎡兩房、105㎡三房車位數(shù)量2449土地情況用地性質：二類居住用地年限70年銷售價格13500元/㎡1#2#6#3#5#7#9#8#10#11#12#項目二期2房2廳1衛(wèi)，約80㎡戶型方正，全明格局二級市場/老城高層市場/競品分析空間實用型產(chǎn)品，戶型方正，朝南景觀陽臺設計，客餐廳分離，臥室?guī)эh窗2房2廳1衛(wèi)，約75㎡戶型方正，全明格局戶型點評：空間方正，利用率高戶型明亮，采光和通風充足3房2廳2衛(wèi)，約105㎡戶型方正，全明格局戶型點評：方正兩房，空間分布合理臥室均帶飄窗，采光效果好戶型點評：戶型方正，空間利用率高動靜分離，功能分區(qū)互不影響二級市場/老城高層市場/競品分析項目名稱福隆·麗水灣開發(fā)商海南文新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置南海大道西延線21公里處產(chǎn)品類型高層住宅占地面積（萬㎡）53.36建筑面積（萬㎡）100容積率2綠化率48%總戶數(shù)1922交付標準精裝1600元/㎡樓層狀況25棟14-25層、31層高層建筑戶型面積（㎡）50-64㎡一房67-90㎡二房109-128㎡三房134-139㎡四房車位數(shù)量1842土地情況用地性質：住宅用地年限70年銷售價格13000元/㎡二級市場/老城高層市場/競品分析福隆麗水灣高層產(chǎn)品戶型豐富，已推售戶型共有23個，以1-2房為主，100㎡以下戶型較多，戶型亮點均為多陽臺、臥室?guī)эh窗，采光通風良好，滿足度假養(yǎng)老型客戶的需求2房2廳1衛(wèi)，約72㎡1房2廳1衛(wèi)，約58㎡4房2廳2衛(wèi)，約139㎡3房2廳2衛(wèi)，約128㎡2房2廳1衛(wèi)，約72㎡2房2廳1衛(wèi)，約88㎡二級市場市場小結項目分布：

LOFT項目集中分布在西海岸、城南、市中心板塊、平層公寓項目集中在西海岸、海甸島、市中心等板塊；量價關系：受市場向好及供應有限等多方面影響，近兩年公寓成交量價齊漲，17年?？跓徜N項目平層公寓成交價在18000-20000元/㎡，loft成交價在16000-18000元/㎡，loft去化周期較快；老城高層競品單價14000元/㎡起，門檻較高；產(chǎn)品情況：LOFT產(chǎn)品以高贈送率為亮點，主力面積段為40-65㎡兩房至三房產(chǎn)品；平層產(chǎn)品以空間緊湊，主力面積段為40-80㎡一房至兩房產(chǎn)品；庫存及供應：近兩年公寓本無新增供應，未來可考證約有4000套公寓房源入市，其中LOFT產(chǎn)品占比較多，近兩年新獲取地塊例如華僑城、雅居樂金沙灣有較大體量商業(yè)面積，預計會有一部分loft及平層公寓供應；市場容量：loft及平層公寓市場容量較小，月均去化量不足1萬㎡，但隨著限購政策及限百政策的施行，住宅客戶外溢至小面積低總價公寓產(chǎn)品，市場擴容。操盤空間分析重要成交坐標城市維度分析區(qū)域維度分析產(chǎn)品維度分析量價突破機會分析重要成交坐標/單盤量價標桿單盤年度最大去化面積2.1萬㎡，最大銷售金額2.67億元項目名稱銷售面積（㎡）所屬區(qū)域海長流21499秀英天利·龍騰灣20588秀英恒大海口灣17901龍華逸海國際廣場11902秀英恒大·?？谖幕糜纬?165龍華天地·鳳凰城5345秀英藍海陽光3796秀英富地國際3041秀英望海國際廣場2769美蘭愛尚海藍2289龍華項目名稱銷售金額（萬元）所屬區(qū)域天利·龍騰灣26710秀英恒大?？跒?3964龍華海長流22175秀英逸海國際廣場18357秀英恒大·海口文化旅游城9801龍華天地·鳳凰城8492秀英富地國際5238秀英望海國際廣場3488美蘭藍海陽光3272秀英丹娜國際游艇都會3224美蘭2017年?？诠N售面積排名2017年?？诠N售金額排名?？谖骱０栋鍓K品牌開發(fā)商、高價、高去化，龍華城中心板塊平價走量數(shù)據(jù)來源：克而瑞備注：以上數(shù)據(jù)來源于克而瑞，由于海南備案數(shù)據(jù)存在一定延遲，成交面積及金額偏低城市維度分析判斷維度城市級別經(jīng)濟發(fā)展動力人口趨勢財富聚集市場類型發(fā)展階段市場空間判斷二手市場同類城市對比空間評價海澄文一體化經(jīng)濟圈，?？诤蠡▓@，海南經(jīng)濟四強城市經(jīng)濟活力十足，動力強勁人口流入型城市海南百億級信息產(chǎn)業(yè)聚集地多元性：度假+養(yǎng)老+投資度假養(yǎng)老需求主導，剛需度假階段作為?？诤蠡▓@，全省經(jīng)濟強縣，價格仍具備上漲空間二手房市場價格較低，換手率低均價在海南市縣中具備價格優(yōu)勢，未來升值潛力巨大澄邁為海口后花園，海南重點經(jīng)濟市縣，發(fā)展動力強勁，養(yǎng)老度假需求占據(jù)主導，相比較海南其他市縣，具備價格優(yōu)勢，未來價格空間上漲較大59產(chǎn)品維度分析判斷維度供需比年去化量單盤標桿面積段單價段總價段公寓當前整體成交量相對較低未來市場持續(xù)看好?？谡w成交3295套；綠地海長流月均去化速度：41套/月單價：1.5萬/㎡成交套數(shù)：492套/年當前平層公寓成交集中40-60㎡，loft集中40-50㎡未來平層公寓主力面積為70-90㎡過渡當前平層主力成交單價1.5萬-1.7萬/㎡，loft主力成交單價1.8萬-2萬；當前平層主力成交總價60-80萬/套，loft主力成交總價70-90萬/套未來平層主力將達成交總價80-100萬/套，loft主力成交總價120-140萬從單盤標桿和成交結構表現(xiàn)來看，平層公寓40-60㎡、總價60-80萬/套;LOFT40-50㎡、總價70-90萬/套為當前市場主流60量價突破機會分析成交容量機會：?？谝酝顿Y、度假為目的的客戶逐步外溢至公寓市場，公寓市場容量提升空間巨大；價格空間分析：鎖定主力上升潛力產(chǎn)品組合，定位區(qū)域標桿公寓，未來價格單價預期達15000元/㎡。1、城市層面：海南重點經(jīng)濟市縣，?？诤蠡▓@，發(fā)展動力強勁，多元性養(yǎng)老、度假、投資市場，但產(chǎn)品仍停留在完全依賴資源的層次，產(chǎn)品力打造不足；2、區(qū)域層面：熱點區(qū)域板塊，發(fā)展?jié)摿Υ?，未來產(chǎn)業(yè)配套開發(fā)聚集區(qū)域，成交容量具有顯著的提升空間；3、面積段：70-90㎡平層公寓，滿足投資、度假類用戶需求，40-50㎡LOFT以5.4m層高、高得房率實現(xiàn)產(chǎn)品溢價；4、精裝修：科技化、人性化將成為精裝突破點和溢價點地塊區(qū)位區(qū)域規(guī)劃交通分析環(huán)境評價不利因素指標分析地塊SWOT分析本體分析指標分析本案所處的2-1地塊，為商業(yè)設施用地，適合打造公寓及商業(yè)2-163地塊

編號

2-1用地性質

商業(yè)設施用地用地規(guī)模（m2）

211661容積率

2地上計容規(guī)模（m2）422035控制高度（m）

80建筑密度

（%）

25綠地率（%）

35老城地塊區(qū)位區(qū)屬老城板塊，位于省會?？谂c澄邁之間，路網(wǎng)交通發(fā)達，區(qū)位優(yōu)勢突出濱海沿線江東西海岸城南市中心羊山片區(qū)本案地塊區(qū)位項目目前昭示性與可達性較差，地塊資源普通，唯一水景資源短期內難以整合利用，周邊為生態(tài)智慧新城產(chǎn)業(yè)園，但配套兌現(xiàn)時間需要3-5年，臨近海南環(huán)線高速，背靠椰樹火山巖水生產(chǎn)基地。一類居住用地二類居住用地美造水庫片區(qū)道路本項目地塊美造水庫中印大道活力一路美安一縱路藍夢一路項目四至道路項目北側中印大道項目西側活力一路項目東側美安一縱路項目南側藍夢一路區(qū)域規(guī)劃本案緊連海口美安科技新城與西海岸南片區(qū)，以實體經(jīng)濟+高新產(chǎn)業(yè)+城市級服務中心為理念的產(chǎn)城結合模式得以實現(xiàn)，短期內快速進駐大量優(yōu)質人口，為項目潛在客戶。金馬物流園盈濱半島旅游度假區(qū)新型工業(yè)園區(qū)新興制造園區(qū)宜居新城區(qū)高新技術產(chǎn)業(yè)園區(qū)本案?？诰C合保稅區(qū)生態(tài)軟件園老城區(qū)域規(guī)劃：新興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)美安科技新城：產(chǎn)業(yè)高新區(qū)西海岸南片區(qū)：城市級公共服務核心重點項目列表項目類別名稱備注描述城市重點西環(huán)高鐵老城站西環(huán)高鐵第一站，是打造環(huán)島高速鐵路網(wǎng)的重要一環(huán)，提升海南基礎設施水平、拉動投資增長、帶動西部地區(qū)開發(fā)開放綜合保稅區(qū)?？诰C合保稅區(qū)于2008年12月22日經(jīng)國務院批準設立，由海關監(jiān)管的開放層次最高、優(yōu)惠政策最多、功能最齊全、手續(xù)最便捷的特殊經(jīng)濟區(qū)域馬村港海南航港業(yè)中心樞紐港，于2005年1月正式起航，其中馬村港被規(guī)劃為中心樞紐港，將成為海南港航業(yè)中心。區(qū)域重點生態(tài)軟件園2016年總產(chǎn)值233億，入園企業(yè)1512家生態(tài)智慧新城總投資117億，已落地和正在積極推進的核心項目包括騰訊生態(tài)村、中國游戲數(shù)碼港、紅黃藍生態(tài)村(互聯(lián)網(wǎng)+教育示范基地)、軍民融合產(chǎn)業(yè)基地以及醫(yī)療等綜合配套66區(qū)域規(guī)劃本案所處的生態(tài)智慧新城，未來大量知名企業(yè)的入駐將帶來人口紅利，在形成產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)后，區(qū)域自住及投資性市場得以釋放，作為軟件園的重要生活配套，本案直接獲益。規(guī)劃一條生態(tài)景觀走廊。為貫穿規(guī)劃區(qū)南北的帶狀公園，有機串接新城各功能組團；規(guī)劃多個功能片區(qū)，分別為智力運動基地、中國游戲數(shù)碼港、高端會展與酒店、國際學校、國際醫(yī)院、商業(yè)商務和椰樹生產(chǎn)區(qū)；規(guī)劃多個居住社區(qū)，包含騰訊生態(tài)村、新金融生態(tài)村、軍民融合生態(tài)村、泰禾項目和高端住宅二期生態(tài)智慧新城（14.5平方公里）入園企業(yè)超1300家建設面積80萬㎡實現(xiàn)產(chǎn)值230億辦公人員超8000人一期生態(tài)軟件園（3000畝）+++規(guī)劃面積14.5平方公里建設目標3年完成450萬㎡人員吸納3-5年吸引4-5萬軟件工程人員67商業(yè)街高端住宅美造水庫軍民融合生態(tài)村國際學校新金融生態(tài)村國際醫(yī)院中國游戲數(shù)碼港高端酒店高端會展騰訊生態(tài)村智力運動基地椰樹水廠商業(yè)商務泰禾項目交通分析受“海澄文一體化”規(guī)劃利好，外部交通已打通，實現(xiàn)環(huán)島高速、島外鐵路、城市干線、機場等多維度交通，突破地域格局環(huán)島高速環(huán)島高鐵老城站貨運鐵路海榆西線南海大道粵海大道?？谀险灸弦画h(huán)路海口站環(huán)島高速+鐵路+城市干線+機場暢通老城、海南各區(qū)域及島外?？诿捞m國際機場1.6km3.2km3.4km11km32km環(huán)島高速—距環(huán)島高速白蓮互通1.6公里，距粵海互通3.4公里；鐵路—毗鄰環(huán)島高鐵老城站3.2公里，跨海鐵路?？谡?1公里；城市干線—項目多條主干道可直通?？诩俺芜~其他鎮(zhèn)區(qū)。機場—項目距?？诿捞m機場32公里68本案目前區(qū)域步行尺度內，商業(yè)、教育、醫(yī)療配套落后，缺乏強勢資源，新型醫(yī)療、教育配套落地需要時間，項目需要強勢產(chǎn)品及自帶優(yōu)質配套彌補中短期內區(qū)域配套不足的現(xiàn)狀，及紅樹林濕地保護公園羅驛節(jié)孝坊永慶寺金山寺美榔雙塔火山地質公園海景2KM5KM環(huán)境評價/區(qū)域配套2KM第三時間商業(yè)洪都購物中心老城商業(yè)廣場老城中學海南省技師學校紅黃藍國際幼兒園阿波羅醫(yī)療集團老城衛(wèi)生社區(qū)服務站海南一齡醫(yī)院教育商業(yè)醫(yī)療海南頤仁醫(yī)院69借勢生態(tài)智慧新城園區(qū)規(guī)劃及泰禾集團多樣化產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，引入高端醫(yī)療及影院等與軟件園相匹配的優(yōu)質配套，打造微城市理念，集全高端配套于一體，未來項目有望通過強勢配套實現(xiàn)溢價支撐。泰禾醫(yī)療泰禾影院70商業(yè)街生態(tài)智慧新城啟動區(qū)擁有集中商業(yè)、大學、產(chǎn)業(yè)園、生態(tài)社區(qū)等完善配套本案規(guī)劃為居住、教育用地，后期與美造水庫景觀聯(lián)動。高端住宅美造水庫軍民融合生態(tài)村國際學校新金融生態(tài)村國際醫(yī)院中國游戲數(shù)碼港高端酒店高端會展騰訊生態(tài)村智力運動基地椰樹水廠泰禾項目商業(yè)商務環(huán)境評價/自身配套條件不利因素因素細則環(huán)境因素地處郊區(qū)在規(guī)劃道路未修成之前，項目整體位置較為隱蔽，昭示性、可達性較差景觀項目北面有工業(yè)廠房，景觀質素被拉低規(guī)劃因素排布制約地塊朝水景面寬度局限，水景資源難利用景觀項目南側有美安科技新城規(guī)劃的工業(yè)用地，景觀質素被拉低配套因素周邊配套周邊醫(yī)療配套較匱乏短期內周邊大型商業(yè)配套較少目前美造水庫還未改造，景觀面較普通不利因素SWOT分析本體分析ＳＷＯＴ優(yōu)勢：機會：劣勢：威脅：坐擁海澄文規(guī)劃優(yōu)勢，脫離其他旅游能級城市的競爭生態(tài)智慧新城發(fā)展附有配套、人口、政策紅利周邊在售公寓項目競爭較少具備集團性多產(chǎn)業(yè)品牌開發(fā)商優(yōu)勢擁有良好的環(huán)境及水質優(yōu)勢項目交通配套已在逐步完善不限購不限貸，不受限100戶型政策限制區(qū)域具備打造小面積、低總價的產(chǎn)品空間區(qū)域規(guī)劃的落地將帶來人口紅利，為項目定位客群擴容配套升級，持續(xù)為項目帶來利好項目無強勢自然資源中短期內配套難以實現(xiàn)地塊目前昭示性與可達性較差項目地塊條件較普通，后期將面臨眾多老城住宅項目的直接競爭圍繞項目的核心優(yōu)勢（區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢、生態(tài)智慧新城發(fā)展紅利、開發(fā)商優(yōu)勢、不限購不限貸），同時打造小面積、低總價的稀缺產(chǎn)品，是項目未來快速去化的核心關鍵72項目定位角色定位主題定位市場定位客群定位產(chǎn)品定位74依據(jù)本項目位置、區(qū)位規(guī)劃、指標條件、城市戰(zhàn)略發(fā)展等綜合因素：產(chǎn)品市場角色占位更貼合“廣場系”產(chǎn)品，把項目打造成標桿商業(yè)綜合體項目，結合本案辦公居住為一體的特性和5.4米層高，進行soho化打造。廣場系：代表作品：福州“東二環(huán)泰禾廣場”，公寓、商業(yè)街等多業(yè)態(tài)商業(yè)綜合體角色定位建外soho：建外SOHO位于長安街上，總占地面積為16.9公頃，由18棟公寓、2棟寫字樓、4棟SOHO小型辦公房及大量裙房組成，公寓層高5.4米，兼具辦公及居住功能，現(xiàn)已成為京城創(chuàng)意公司集聚及居住地標。智慧新城項目價值體系智慧新城項目價值區(qū)位價值項目價值附加價值區(qū)位價值區(qū)位交通價值區(qū)位配套價值園區(qū)規(guī)劃價值園區(qū)配套價值環(huán)境價值品牌價值項目配套價值產(chǎn)品價值品質價值物業(yè)價值商業(yè)價值圈層價值海澄文一體化中心區(qū)域緊鄰海南環(huán)線高速及高鐵車站海澄文一體化中心區(qū)域，老城城區(qū)成熟配套軟件園一期3000畝+智慧新城14.5平方公里規(guī)劃國際學校、高端酒店等配套世界長壽鄉(xiāng)、富硒土壤及椰樹礦泉水優(yōu)質水源專注高端的泰禾品牌引入泰禾醫(yī)療及影院區(qū)域唯一5.4米層高，二層高達75%的贈送率區(qū)域最高端精裝標準，泰禾品質泰禾高端物業(yè)服務標準自帶1.3萬㎡精品商業(yè)街園區(qū)員工及泰禾業(yè)主圈層主題定位海口西·頤養(yǎng)度假·智慧新城項目區(qū)位氣候資源、長壽之鄉(xiāng)泰禾醫(yī)療產(chǎn)業(yè)鏈利好、人口紅利、升值空間、科技集群智慧產(chǎn)業(yè)居所配套·智慧產(chǎn)業(yè)生活配套平層公寓商業(yè)LOFT市場定位LOFT公寓主要對標保利中央海岸、遠大購物廣場；平層公寓主要對標遠大購物廣場、碧桂園海泉灣；商業(yè)主要對標第三時間商業(yè)街、綠地海長流；打造年輕高贈送屬性產(chǎn)品LOFT公寓為主，搭配少量商業(yè),借助品牌影響力及產(chǎn)業(yè)園區(qū)價值，樹立?？谖鞯谝火B(yǎng)老、度假、居住、投資標桿LOFT平層公寓商墅本案商業(yè)街第三時間遠大購物廣場保利中央海岸碧桂園海泉灣中海錦城客群定位產(chǎn)業(yè)人口紅利、產(chǎn)業(yè)紅利、升值前景優(yōu)質產(chǎn)業(yè)人口集聚地段?？诤蠡▓@，30分鐘車程本案價值與客戶訴求配對：氣候澄邁長壽之鄉(xiāng)富硒土壤優(yōu)質水源產(chǎn)品小面積、低總價、投資產(chǎn)品不限購不限貸客戶定位：面向全國、輻射軟件園及全島自住、投資人群，滿足工作居住、養(yǎng)老度假投資置業(yè)需求。競品客戶項目客群分析恒大御景灣島外80%（投資、養(yǎng)老度假為主）多來自河南河北及東北區(qū)域；島內20%，其中15%為工作在老城及盈濱半島區(qū)域的新海南人，5%為海南本地，隨著?？诜績r提升，海南本地客群比例會逐步提升福源麗水灣島外客戶85%以上，多為養(yǎng)老度假及投資，多來自甘肅、陜西等西北區(qū)域。融創(chuàng)美倫熙語島外70%，多為養(yǎng)老度假及投資，多來自京津冀區(qū)域，20%為軟件園及進駐企業(yè)員工，10%為海南本地客戶?；尸敾▓@島外客戶85%以上，多為養(yǎng)老度假及投資，來自東北及華北客戶居多，剩余為皇瑪花園本地員工。老城及盈濱半島片區(qū)客戶80%來自島外，主要集中在華北、東北、西北片區(qū)，在一定程度上受集團總部所在地影響，而隨著海口房價的大幅上漲，部分海口購房客戶外溢至南海大道延長線、老城片區(qū)，島外客群比例有所下降，澄邁剛需養(yǎng)老度假的市場定位短期內不會發(fā)生改變，未來區(qū)域成交客戶依然有60%以上比例來自島外?？蛻糈厔菖嫉每蛻?%核心客戶85%重要客戶10%群體：島外養(yǎng)老度假客戶60-70歲，河南河北退休政府員工關注點：價格、升值群體：新海南人物理屬性：30-45歲，兩至三口之家，外地在海口及澄邁工作人口關注點：價格、性價比群體：島內其他市縣客戶職業(yè)：物理屬性：25-32歲，兩至三口之家，企業(yè)起步階段、公司職員關注點：價格、地段、交通偶得客戶10%核心客戶70%重要客戶20%恒大御景灣客戶2016年6月-11月四季恒大御景灣客戶2016年12月-2017年12月2017年下半年，隨著海口主城區(qū)住宅限購政策的出臺及房價的大幅上漲，距離海口較近的老城片區(qū)承擔了一部分?？谕庖缈腿?，在?？诜績r持續(xù)上漲、且軟件園進駐企業(yè)越來越多的情況下，常住新海南人及本地客戶比例會持續(xù)上升。群體：島外養(yǎng)老度假客戶60-70歲，河南河北退休政府員工關注點：價格、升值群體：新海南人物理屬性：30-45歲，兩至三口之家，外地在?？诩俺芜~工作人口關注點：價格、性價比群體：島內其他市縣客戶職業(yè)：物理屬性：25-32歲，兩至三口之家，企業(yè)起步階段、公司職員關注點：價格、地段、交通客群定位核心圈層島外客群導入（京津冀等高污染區(qū)域、及東北高寒區(qū)域，泰禾集團業(yè)主、員工）重點圈層島外客群+軟件園進駐企業(yè)員工（華中、西南區(qū)域、江浙滬等經(jīng)濟實力較強區(qū)域）拓展圈層島外其他區(qū)域客群海南其他市縣高凈值人群核心圈層重點圈層拓展圈層客群定位

公寓30%江浙滬、華中、西南片區(qū)投資養(yǎng)老客戶軟件園及進駐企業(yè)員工公寓10%

?？诩昂Ｄ掀渌锌h高凈值人群投資兼居住需求核心客戶重要客戶拓展客戶核心客戶

公寓60%

島外京津冀區(qū)域度假、養(yǎng)老群體客戶，泰