昆明市城中村改造48號(hào)地塊（上峰片區(qū)）回遷房項(xiàng)目

昆明市城中村改造48號(hào)地塊(上峰片區(qū))回遷房項(xiàng)目可可行性研究報(bào)告 1第一章項(xiàng)目概述——— 1 2 3 4 4 51.6項(xiàng)目名稱、建設(shè)地點(diǎn)、投資建設(shè)單位— 51.7項(xiàng)目規(guī)劃目標(biāo) 51.8項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 61.9項(xiàng)目的主要建設(shè)條件 7第二章政策分析第一節(jié)發(fā)展規(guī)劃分析 72.1.1項(xiàng)目的建設(shè)符合國家“十一五”發(fā)展規(guī)劃 72.1.2項(xiàng)目的建設(shè)符合國家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的要求 82.1.3項(xiàng)目的建設(shè)符合昆明市“十一五”發(fā)展規(guī)劃 92.1.4項(xiàng)目的建設(shè)符合昆明主城區(qū)2006-2010年住房建設(shè)規(guī)劃 第二節(jié)產(chǎn)業(yè)政策分析 第三節(jié)行業(yè)準(zhǔn)入分析 第三章資源開發(fā)及綜合利用分析第一節(jié)資源利用方案 第二節(jié)資源節(jié)約措施 3.2.1節(jié)約土地資源措施3.2.2節(jié)約建筑材料措施第四章建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置方案 4.3占地面積 第五章節(jié)能方案分析 第一節(jié)用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范 第二節(jié)節(jié)能措施和節(jié)能效果分析 建筑節(jié)能節(jié)電措施節(jié)水措施第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析 第一節(jié)環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀第二節(jié)生態(tài)環(huán)境影響分析 第三節(jié)生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施 6.3.2環(huán)境保護(hù)措施2、運(yùn)營期間環(huán)境保護(hù)措施6.3.3環(huán)境管理計(jì)劃第四節(jié)地質(zhì)災(zāi)害影響分析 第五節(jié)特殊環(huán)境影響 第七章經(jīng)濟(jì)影響分析 第一節(jié)經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益分析 7.1.1投資估算依據(jù)7.1.2投資估算編制范圍7.1.3投資估算7.1.4建設(shè)資金籌措7.1.5預(yù)算銷售價(jià)格7.1.6項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 第三節(jié)區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析 第八章社會(huì)影響分析 第九章結(jié)論 1重建改造工作的各項(xiàng)文件精神，加快西山區(qū)48號(hào)地塊(上峰片區(qū))“城中村”第一章項(xiàng)目概述24、2008年5月6日，昆城改領(lǐng)[2008]3號(hào)《關(guān)于印發(fā)昆明市城中村改造項(xiàng)7、2008年6月30日，市城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組《昆明市城中村改造房屋拆1、2008年3月20日，西發(fā)[2008]22號(hào)《關(guān)于全面推進(jìn)城中村重建改造工2、2008年3月21日，西政辦通[2008]49號(hào)《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)(西山區(qū)城中村重建改造暫行辦法)的通知》31.5項(xiàng)目申報(bào)單位概況項(xiàng)目名稱：西山區(qū)48號(hào)地塊(上峰片區(qū))“城中村”重建改造項(xiàng)目。1.7項(xiàng)目規(guī)劃目標(biāo)1999年國務(wù)院批復(fù)《昆明市城市總體規(guī)劃(1996——2010)》,批復(fù)中對(duì)方案》,與此同時(shí)，市規(guī)劃局下達(dá)了《西山區(qū)48號(hào)地塊(上峰片區(qū))專項(xiàng)規(guī)劃西山區(qū)48號(hào)地塊(上峰片區(qū))城中村重建改造項(xiàng)目的規(guī)劃目標(biāo)是：通過整4本項(xiàng)目按照《48號(hào)地塊(上峰片區(qū))專項(xiàng)規(guī)劃指導(dǎo)意見》編制專項(xiàng)規(guī)劃，畝),地上建筑面積744645平方米。建筑密度20.1%綠地率58.8%5第二章政策分析第一節(jié)發(fā)展規(guī)劃分析2.1.2項(xiàng)目的建設(shè)符合國家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的要求應(yīng)、貨幣信貸、稅收等方面?？傮w來說，在2006年全國房地產(chǎn)投資保持了比較此外，2006年5月末建設(shè)部、發(fā)改委等九部委聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于調(diào)整住房格列為兩大重點(diǎn)，自2006年以來奠定了房地產(chǎn)調(diào)控的“主線”,被稱為“國十二是自2006年6月1日起，90平方米以下普通住房的供地面積和開發(fā)面積不得低于當(dāng)年計(jì)劃面積的70%,通過限套型、限房價(jià)、競地價(jià)、競房價(jià)的辦法，保證6自住房且套型建筑面積在90平方米以下的借款人，仍執(zhí)行20%的貸款最低首付2.1.3項(xiàng)目的建設(shè)符合昆明市“十一五”發(fā)展規(guī)劃鼓勵(lì)縣(市)區(qū)積極發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，以滿足人口轉(zhuǎn)移和消費(fèi)升級(jí)換代的多種住房2.1.4項(xiàng)目的建設(shè)符合昆明主城區(qū)2006-2010年住房建設(shè)規(guī)劃商品住房建設(shè)面積500萬平方米，經(jīng)濟(jì)適用房住房建設(shè)4375套，建筑面積35萬7平方米；2010年，商品住房建設(shè)面積542萬平方米，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)2500套，域住房發(fā)展合理布局。依據(jù)《昆明主城近期建設(shè)規(guī)劃2006-2010》,至2010年，主城戶籍居住人口規(guī)模為290萬人(包括非戶籍人口及居住半年以內(nèi)的流動(dòng)人年，主城五年內(nèi)應(yīng)新增加各類住宅面積總量24第二節(jié)產(chǎn)業(yè)政策分析同時(shí)，從2007年開始，政府在醫(yī)療、教育、社會(huì)保障體系8第三節(jié)行業(yè)準(zhǔn)入分析令《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整指導(dǎo)目錄(2005年本)》,擬建項(xiàng)目不屬于鼓勵(lì)類，但符合年本)》和《禁止用地項(xiàng)目目錄(2006年本)》等關(guān)于限用土地的要求，本項(xiàng)48號(hào)地塊(上峰片區(qū))“城中村”重建改造項(xiàng)目的規(guī)劃方案及技術(shù)指標(biāo)均第一節(jié)資源利用方案48號(hào)地塊(上峰片區(qū))“城中村”重建改造項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，利用932%,城市用地中有30%用于住宅，耗用的鋼材占全國用鋼量的20%,水泥用量占全國總用量的17.6%。住宅建設(shè)物耗水平與發(fā)達(dá)國家相比，鋼材消耗高出10%~25%,每拌合1立方米混凝土要多消耗水泥80公斤。第二節(jié)資源節(jié)約措施3.2.1節(jié)約土地資源措施一是推廣可循環(huán)利用的新型建筑體系(如鋼結(jié)構(gòu)等);二是推廣應(yīng)用高性能、低材耗的建筑材料(如高強(qiáng)混凝土、高強(qiáng)鋼筋等);三是因地制宜地選用當(dāng)?shù)谒恼陆ㄔO(shè)用地、征地拆遷及移民安置方案4.1項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)西山區(qū)48號(hào)地塊(上峰片區(qū))“城中村”重建改造項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于昆明4.2項(xiàng)目土地權(quán)屬類別4.3占地面積用地總面積為317012m2(475.28畝),項(xiàng)目選址對(duì)防洪排澇、航空、軍事設(shè)施根據(jù)國家發(fā)改委和國土資源部發(fā)布的《限制用地項(xiàng)目目錄(2006)年本》和《禁止用地項(xiàng)目目錄(2006)年本》等關(guān)于限制用地的規(guī)定，本項(xiàng)目用地末涉及土地是極其寶貴的不可再生資源，按照已公示的西山區(qū)48號(hào)片區(qū)控制性詳4.5征地拆遷和安置補(bǔ)償方案(1)根據(jù)昆明市有關(guān)“城中村”重建改造的各項(xiàng)文件規(guī)定及實(shí)施辦法，在實(shí)(2)通過整體規(guī)劃，充分發(fā)揮該地塊的區(qū)位優(yōu)勢，完善基礎(chǔ)設(shè)施水平，引入(3)提高城市整體形象，完善城市規(guī)劃道路和基礎(chǔ)設(shè)施，改善居住環(huán)境，提(8)具體實(shí)施原則按照西山區(qū)政府批準(zhǔn)的《48號(hào)地塊(上峰片區(qū))重建改造(二)、房屋拆遷補(bǔ)償原則積為準(zhǔn)，按照昆政發(fā)(2006)24號(hào)文的有關(guān)規(guī)定及“一村一策”、“一片一策”(2008)1號(hào)文件《西山區(qū)城中村改造征地拆遷補(bǔ)償安置指導(dǎo)意見(暫行)》規(guī)(3)“四層以上，超過300平方米”的，按照實(shí)際面積減去300平方米，實(shí)行貨幣補(bǔ)償(按照900、700、500元/平米補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行);(5)最終以西山區(qū)政府批準(zhǔn)的《48號(hào)地塊(上峰片區(qū))重建改造拆遷安置補(bǔ)第五章節(jié)能方案分析第一節(jié)用能標(biāo)準(zhǔn)和節(jié)能規(guī)范5、民用建筑節(jié)能管理規(guī)定(建設(shè)部令143號(hào))6、《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(2005年7月1日實(shí)施)8、“當(dāng)前國家鼓勵(lì)發(fā)展的節(jié)水設(shè)備(產(chǎn)品)目錄”:“民用建筑節(jié)水措施”5.2.1建筑節(jié)能2、對(duì)建筑外立面和材料進(jìn)行節(jié)能設(shè)計(jì)。采用新材料、新墻體(如保溫節(jié)能墻體材料，禁止使用實(shí)心粘土磚)、新技術(shù)，提5.2.2節(jié)電措施(1)高大房間和室外場所采取金屬鹵化物燈、高壓鈉燈等高光強(qiáng)氣體放電(2)較大場所采用照明分區(qū)控制開關(guān)。4、盡可能使用清潔能源，充分考慮太陽能的利用，采用太陽能熱水器制備助熱源進(jìn)行加熱，以滿足生活熱水的要求。5.2.3節(jié)水措施型的選擇等方面力求滿足工程節(jié)水、節(jié)能要求。1、認(rèn)真貫徹執(zhí)行《中華人民共和國水法》、《城市供水條件》(國務(wù)院158號(hào)令)、建設(shè)部《城市節(jié)約用水管理辦法》,將節(jié)約用水工作納入正常工作的范疇，認(rèn)真對(duì)待。2、合理的確定供排水方案，選用節(jié)能型管網(wǎng)，節(jié)約用水。4、采用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，公共衛(wèi)生間的洗手盆、小便器采用自閉式?jīng)_洗龍頭，大便器采用自閉式?jīng)_洗閥。本工程建設(shè)方案執(zhí)行國家現(xiàn)行節(jié)能政策，從建筑設(shè)計(jì)、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、設(shè)備選型的選擇等方面力求滿足工程節(jié)水、節(jié)能要求。采用以上節(jié)能措施后，可第六章環(huán)境和生態(tài)影響分析第一節(jié)環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀項(xiàng)目地塊位于昆明市西山區(qū)馬街街道辦事處。該區(qū)域空氣中的總懸浮物、二項(xiàng)目所在區(qū)域海拔為1884～1889米；屬低緯度高原山地季風(fēng)氣候，年均氣溫15.7度，極端最高氣溫28.3度，極端最低氣溫-1.8度，年溫差為9.4度。年降雨量約866毫米，全年無霜期約247天，全年日照率為65%,相對(duì)濕度為70%。第二節(jié)生態(tài)環(huán)境影響分析6.2.1建設(shè)期間對(duì)環(huán)境的影響3、固體廢物：施工中的固體廢棄物主要是棄土(石)、廢棄建筑材料和生強(qiáng)度約為90dB(A);本工程施工使用的打樁機(jī)采用靜壓管樁方式，噪聲源強(qiáng)度較6.2.2運(yùn)營期間對(duì)環(huán)境的影響第三節(jié)生態(tài)環(huán)境保護(hù)措施6.3.1相關(guān)政策法規(guī)要求(2)《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》(國務(wù)院(1998)253號(hào))(3)《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)規(guī)定》(國計(jì)字【1988】002號(hào))15號(hào))(8)《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》(GB8987-1996)(9)《建筑施工場地噪聲標(biāo)準(zhǔn)》(GB12523-90)6.3.2環(huán)境保護(hù)措施標(biāo)準(zhǔn)(即CODcr.≤500mg/L,SS≤400mg/L,動(dòng)植物油≤100mg/L)和CJ3082-1999《污水排入城市下水道水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》(即氨氮35mg/L,磷酸鹽(以磷計(jì))≤8mg/L)第四節(jié)地質(zhì)災(zāi)害影響分析災(zāi)害危害問題：場地內(nèi)存在特殊土(填土、飽和沙土、軟土)且地下水位淺，是第五節(jié)特殊環(huán)境影響第七章經(jīng)濟(jì)影響分析第一節(jié)經(jīng)濟(jì)效益分析7.1.1投資估算依據(jù)4、材料及設(shè)備價(jià)格根據(jù)云南省建設(shè)廳、云南省統(tǒng)計(jì)局主辦的2008年182期建[2002]394號(hào)文、云計(jì)價(jià)格[2002]370號(hào)文、云建建[2003]19號(hào)文、云計(jì)價(jià)格6、根據(jù)工作深度(含設(shè)計(jì)變更及本材料漲價(jià)等費(fèi)用),預(yù)備費(fèi)按一、二部兩部分之和的13%計(jì)算。7.1.2投資估算編制范圍將建設(shè)投資(不含建設(shè)期利息)的估算分為工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備7.1.3投資估算公共配套設(shè)施費(fèi)用及政府規(guī)費(fèi)等)19.519613億元，間接開發(fā)費(fèi)(管理費(fèi)用、銷7.1.4建設(shè)資金籌措本項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模大，預(yù)計(jì)建設(shè)總投資高達(dá)23億元，為了確保村民早日回遷本項(xiàng)目初步預(yù)算銷售價(jià)格分別為：住宅4700元/m2,商鋪8000元/m2,地下車庫車位60000元/個(gè)(以上均為均價(jià)),具體銷售價(jià)格在項(xiàng)目具備預(yù)售條件7.1.6項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益(一)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：依據(jù)二00八年十一月十二日市規(guī)劃局下達(dá)的昆規(guī)條件(2008)0290號(hào)《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件》?？傆玫孛娣e317012平方米475.28畝凈用地面積207700平方米311.4畝地上建筑面積744645平方米住宅建筑面積542538平方米商業(yè)建筑面積53707平方米五星級(jí)酒店建筑面積46806平方米產(chǎn)權(quán)式酒店建筑面積72964平方米其他28630平方米容積率建筑密度20.1%綠地率其中總用地面積178756平方米268畝凈用地面積99700平方米149畝地上建筑面積448954平方米住宅建筑面積276771平方米商業(yè)建筑面積36277平方米五星級(jí)酒店建筑面積46806平方米產(chǎn)權(quán)式酒店建筑面積72964平方米辦公建筑面積10080平方米容積率建筑密度綠地率總用地面積138256平方米207.28畝凈用地面積108000平方米162畝地上建筑面積301691平方米其中：住宅建筑面積265767平方米商業(yè)建筑面積23430平方米容積率建筑密度綠地率(二)投資成本：1、土地征用費(fèi)：按25萬/畝+社?；?萬元/畝計(jì)475.28畝×28萬=13307.84萬元(2)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用(按24個(gè)月計(jì)):a:290戶(300m2以上)×300m2×10元×24個(gè)月=2088萬元b:69355.21m2(300m2以下面積)×10元×24個(gè)月=1664.53萬元a+b=3752.53萬元(3)拆遷企業(yè)貨幣補(bǔ)償(按磚混):24726.8m2×700元/m2=1730.88萬元24726.8m2×40元×3個(gè)月=296.72萬元(5)搬家費(fèi)：515戶×1000元=51.5萬元(6)拆一還一面積(建房費(fèi)):(1)+(2)+(3)+(4)+(5)+(6)+(7)+(8)=48515.52萬元61823.36萬元÷744645平米=830元/平米(每畝土地計(jì)130萬元)米100元計(jì)：(2)建安工程費(fèi)：(其中土建工程1600元/m2;水電工程150元/m2;消防70元/m2;電梯110元/m2;累計(jì)建安工程費(fèi)1930元/m2)(3)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)：(道路、管網(wǎng)50元/m2;景觀綠化35元/m2;有線電視網(wǎng)絡(luò)20元/m2;煤氣工程30元/m2;智能監(jiān)控25元/m2;供水、供電工程70元/m2)61823.36萬元(土地及拆遷)+133372.77萬元(建設(shè)成本)=195196.13萬元(1)商鋪：53707m2×8000元/m2=42965.6萬元(6)車位：4500個(gè)×60000元=27000萬元314777.14萬元×8.55%=26913.45(每平米470元)314777.14—195196.13(直接費(fèi))—36022.92(間接費(fèi))=83558.09萬元第二節(jié)行業(yè)影響分析通過48號(hào)地塊(上峰片區(qū))“城中村”重建改造項(xiàng)目的建設(shè)，在業(yè)態(tài)組合營，可以確保48號(hào)片區(qū)經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展。區(qū)政府已確立引資10個(gè)億把北師大附中打造成西山區(qū)最大附中的48號(hào)片區(qū)價(jià)值、品位都將有較大的提升。四是作為昆明主城區(qū)可開發(fā)云南新華電腦專修學(xué)院(人民西路校區(qū))云南新華學(xué)院云南新華計(jì)算機(jī)中等專業(yè)學(xué)校(人民西路校區(qū))昆明葉青寄宿學(xué)校云南經(jīng)濟(jì)管理職業(yè)學(xué)院(梁源路校區(qū))西山區(qū)第一由學(xué)西南實(shí)驗(yàn)學(xué)校歐文電腦學(xué)校云南省鐵路設(shè)計(jì)中心千禧龍庭4幼Ⅱ園吉安福星殘疾人免費(fèi)培訓(xùn)站昆明有線電視西山圖書館張峰小學(xué)云南省大學(xué)數(shù)學(xué)學(xué)院昆明市西山區(qū)職業(yè)高級(jí)中學(xué)昆明市西山區(qū)持恒學(xué)校北京師范大學(xué)昆明附屬中學(xué)林麗飯莊雙星(沙溝店)江光玻璃聚賢飯店西苑保健品商城順風(fēng)招待所云南中山武術(shù)院老歷莊緣茗園雅庭軒彝園農(nóng)家菜聚點(diǎn)茶莊小村農(nóng)家樂海源飯莊稻香漁村碧云海足浴休閑順鑫招待所東圓茶館一品滇(興苑路昆明醉美時(shí)尚餐小賣部(興苑店)興隆村綜合市場伊天園(麗苑路胖胖百貨龍門書店貴州鼎罐城龍盛園飯店鮮魚飯店(西苑路滇禧園飯店(興城西老家沙地農(nóng)貿(mào)綜合批金鹿福中康園飯店德讓家具店花溪清湯鵝超越連鎖店頂好生鮮超市現(xiàn)代人服裝中心德宏風(fēng)味館(麗苑錫榮園飯店鐵鍋香農(nóng)家樂飯店興盛副食商店江川三道菜(興苑金實(shí)平價(jià)超市石器時(shí)代海棠春飯店重慶魚府琴緣茶坊九九超市(西城楓臥龍軒月宮旅社陸方銅字廠直銷巍山風(fēng)味茶餐廳重慶火鍋(秀苑路正宗安徽擔(dān)擔(dān)餃童裝精品屋(秀苑曉利園曉秋園益友飯店(時(shí)代聚茗閣錦繡人家重慶小天鵝(興苑路店)時(shí)代新天購物廣場一路有你咖啡館昆明市煙草專賣稽查服務(wù)中心西吉月茶樓秀媛亭茶館滇菌園飯店電腦網(wǎng)絡(luò)世界嘉華餅屋(麗苑路天禧酒樓兄弟鞋店豐積盈五十年老昆明益佰便利店(秀苑版納傣家風(fēng)味園榮盛軒重慶三塊石頭鍋海天招待所(西山云南龍潤普洱茶武陵山珍春夏秋冬溫泉沐金陽凱利俱樂部云南西苑水果商勐巴拉娜西奇遇網(wǎng)吧現(xiàn)代文具(人民西瀾滄江酒店武定壯雞館(人民海源綜合商城小軍商店竹蓀山藥雞飯店昆明滇寶海源綜佳緣小廚房便民平價(jià)超市(梁旺隆飯店順意飯店(梁源路海源莊二社農(nóng)貿(mào)三江世紀(jì)購物中西部石材城(積善鑫鑫茶坊云南博聯(lián)藥業(yè)有限公司鴻翔藥業(yè)一心堂(人民西鴻翔藥業(yè)云南康太藥業(yè)有限公司昆明志強(qiáng)藥業(yè)有限公司云南林莊藥業(yè)有限責(zé)任公司眾康診所健之佳健康藥房(麗苑路分店)梁