經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)(中級)試卷及答案指導(dǎo)

經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)(中級)模擬試卷(答案在后面)一、單項選擇題（本大題有60小題，每小題1分，共60分）1、在建筑工程項目的成本管理中，以下哪一項不屬于直接工程費用？A.材料費B.施工機械使用費C.企業(yè)管理費D.人工費2、根據(jù)我國《招標(biāo)投標(biāo)法》，下列哪種情形下可以采用邀請招標(biāo)方式？A.項目技術(shù)復(fù)雜或有特殊要求，只有少數(shù)潛在投標(biāo)人可供選擇B.必須使用不可替代的專利或者專有技術(shù)C.受自然環(huán)境限制，只有少量潛在投標(biāo)人可供選擇D.涉及國家安全、國家秘密或者搶險救災(zāi)，適宜招標(biāo)但不宜公開招標(biāo)3、在房地產(chǎn)估價中，下列哪個指標(biāo)通常用來衡量房地產(chǎn)的市場價值？A、重置成本B、市場價值C、收益現(xiàn)值D、殘余價值4、以下哪項不是影響房地產(chǎn)投資收益的主要因素？A、投資成本B、市場供需關(guān)系C、政策法規(guī)D、投資者個人喜好5、根據(jù)我國《建筑工程質(zhì)量管理條例》，建設(shè)單位在領(lǐng)取施工許可證或者開工報告之前，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)。請問下列哪一項不是工程質(zhì)量監(jiān)督的主要內(nèi)容？A.建設(shè)工程的設(shè)計質(zhì)量是否符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)B.施工單位是否具備相應(yīng)的資質(zhì)等級C.工程使用的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備是否符合質(zhì)量要求D.建設(shè)單位是否按時支付工程款項6、在房地產(chǎn)市場分析中，供求關(guān)系是影響房價的重要因素。當(dāng)市場上待售房屋數(shù)量超過購房需求時，一般會導(dǎo)致什么情況發(fā)生？A.房價上漲B.房價下跌C.房價保持不變D.房價波動無規(guī)律7、某房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資為1億元，其中土地費用占30%，建安工程費用占40%，其他費用占15%，流動資金占10%，稅金及附加占5%。該項目的土地費用是多少元？A.3000萬元B.4000萬元C.5000萬元D.6000萬元8、某房地產(chǎn)開發(fā)公司購買了一塊土地，土地面積10萬平方米，購買價格為每平方米1000元。該土地的購置總價是多少萬元？A.5000萬元B.10000萬元C.15000萬元D.20000萬元9、在房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本構(gòu)成中，土地取得費用屬于：A.前期費用B.建安工程費C.土地成本D.公共配套設(shè)施建設(shè)費10、下列哪一項不屬于房地產(chǎn)市場的基本特征？A.區(qū)域性B.不可移動性C.完全競爭性D.投資與消費的雙重屬性11、在房地產(chǎn)估價中，下列哪種方法最適合評估一棟老舊住宅的市場價值？（）A.成新折舊法B.市場比較法C.收益法D.假設(shè)開發(fā)法12、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究，以下哪個環(huán)節(jié)不是其基本步驟？（）A.市場研究B.投資估算C.主體工程方案設(shè)計D.財務(wù)評價13、在房地產(chǎn)開發(fā)中，以下哪項不屬于土地取得方式？A.征收B.購買C.拍賣D.交換14、以下關(guān)于房地產(chǎn)估價報告的描述，不正確的是：A.估價報告應(yīng)當(dāng)客觀、公正、真實地反映估價對象的實際價值B.估價報告應(yīng)當(dāng)包含估價目的、估價對象、估價依據(jù)等內(nèi)容C.估價報告應(yīng)當(dāng)由具備相應(yīng)資質(zhì)的估價師簽字、蓋章D.估價報告的編制應(yīng)當(dāng)遵循估價規(guī)范和準(zhǔn)則15、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，下列哪個階段是確定項目投資回報率的關(guān)鍵階段？A.前期調(diào)研階段B.設(shè)計階段C.施工階段D.銷售階段16、在房地產(chǎn)估價中，下列哪種方法適用于評估在建工程的價值？A.市場比較法B.收益法C.成本法D.折現(xiàn)現(xiàn)金流量法17、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪項不屬于影響項目經(jīng)濟效益的主要因素？A.土地取得成本B.建設(shè)工程成本C.銷售收入D.投資回報率18、某房地產(chǎn)開發(fā)項目預(yù)計總投資為1000萬元，預(yù)計銷售總額為1500萬元，預(yù)計銷售稅費為200萬元，預(yù)計銷售利潤為150萬元。則該項目的銷售利潤率為：A.5%B.10%C.15%D.20%19、在房地產(chǎn)開發(fā)中，以下哪項不屬于土地取得成本？（）A.土地購置費B.土地征收補償費C.土地出讓金D.土地平整費20、在房地產(chǎn)投資分析中，下列哪個指標(biāo)反映項目的盈利能力？（）A.投資回收期B.投資收益率C.投資回報率D.投資回報倍數(shù)21、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以下哪項不屬于房地產(chǎn)開發(fā)前期工作的范疇？A.市場調(diào)研B.項目選址C.設(shè)計方案確定D.工程施工22、下列關(guān)于房地產(chǎn)評估價值的表述中，哪項是正確的？A.房地產(chǎn)評估價值是指房地產(chǎn)在交易過程中可能實現(xiàn)的市場價值B.房地產(chǎn)評估價值是指房地產(chǎn)在特定條件下所能產(chǎn)生的最大收益C.房地產(chǎn)評估價值是指房地產(chǎn)在正常使用條件下所能產(chǎn)生的最大收益D.房地產(chǎn)評估價值是指房地產(chǎn)在特定條件下所能產(chǎn)生的最小收益23、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪項不屬于項目可行性研究的主要內(nèi)容？（）A.市場分析B.財務(wù)分析C.投資估算D.項目決策24、以下哪項不是房地產(chǎn)評估中常用的評估方法？（）A.成本法B.市場法C.收益法D.概念法25、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪項不屬于前期策劃的主要內(nèi)容？（）A.市場調(diào)研B.項目定位C.資金籌措D.工程設(shè)計26、關(guān)于房地產(chǎn)投資回報率，以下說法正確的是（）。A.投資回報率越高，投資風(fēng)險越大B.投資回報率越高，投資風(fēng)險越小C.投資回報率越低，投資風(fēng)險越大D.投資回報率越低，投資風(fēng)險越小27、在房地產(chǎn)投資中，下列哪項不屬于房地產(chǎn)投資的直接成本？A.土地購置費用B.建筑工程費用C.設(shè)備購置費用D.營業(yè)稅及附加28、在房地產(chǎn)評估中，以下哪種方法適用于評估已建成但未完工的在建工程？A.成本法B.市場法C.收益法D.折現(xiàn)現(xiàn)金流量法29、某房地產(chǎn)公司欲開發(fā)一片住宅區(qū)，已知土地總面積為200畝，其中綠化用地占10%，住宅用地占50%，商業(yè)用地占15%，道路及其他公共設(shè)施用地占25%。假設(shè)住宅用地平均容積率1.2，商業(yè)用地平均容積率2.5，綠化用地不計容積率。若該地塊的土地出讓金為每畝10萬元，則該地塊的土地出讓金總額為（）萬元。A.2300B.2500C.2600D.270030、某房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資額為1000萬元，其中土地成本占30%，建筑材料和設(shè)備成本占40%，施工費用占20%，其他費用占10%。假設(shè)該項目的資本金比例為20%，則該項目的資本金為（）萬元。A.200B.240C.300D.40031、某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)一個住宅小區(qū)，預(yù)計總投資為10億元，其中土地成本為2億元，建筑成本為4億元，其他費用為1億元，預(yù)期銷售價格為12億元。若該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）為正值，則其最低內(nèi)部收益率（IRR）是多少？A.6%B.7%C.8%D.9%32、某房地產(chǎn)開發(fā)商擬開發(fā)一個商業(yè)綜合體項目，項目總占地面積為5萬平方米，預(yù)計開發(fā)周期為3年。根據(jù)市場調(diào)研，項目建成后的年租金收入預(yù)計為5000萬元，年運營成本預(yù)計為2000萬元。若項目投資回報率為15%，則該項目預(yù)計3年后的總租金收入是多少？A.1.35億元B.1.5億元C.1.65億元D.1.75億元33、在房地產(chǎn)開發(fā)中，以下哪項不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究階段？A.市場調(diào)研B.投資估算C.財務(wù)評價D.項目選址34、以下關(guān)于房地產(chǎn)估價方法的說法，錯誤的是：A.成本法適用于評估房地產(chǎn)的現(xiàn)值B.市場法適用于評估房地產(chǎn)的未來價值C.收益法適用于評估房地產(chǎn)的收益D.房地產(chǎn)估價方法應(yīng)綜合考慮各種方法的優(yōu)勢35、在房地產(chǎn)開發(fā)中，以下哪項不屬于前期策劃階段的工作內(nèi)容？（）A.市場調(diào)研B.項目可行性分析C.項目投資估算D.項目施工組織設(shè)計36、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在為賣方提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)時，以下哪種行為是違反職業(yè)道德的？（）A.客觀、公正地為客戶提供信息B.接受客戶委托后，擅自將委托事宜轉(zhuǎn)托給他人C.向客戶推薦信譽良好的房地產(chǎn)項目D.向客戶提供市場行情分析37、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以下哪項不屬于影響項目經(jīng)濟效益的主要因素？A.土地成本B.建筑成本C.融資成本D.項目經(jīng)理的能力38、在房地產(chǎn)評估中，以下哪種方法適用于評估一個已建成的商業(yè)大廈？A.成本法B.市場法C.收益法D.成本法或市場法39、某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)一住宅小區(qū)，預(yù)計總投資為10億元，其中土地成本占50%，建筑安裝工程費占30%，其他費用占20%。如果土地成本上漲10%，而建筑安裝工程費和其它費用保持不變，那么總投資將增加多少？A.5000萬元B.1億元C.5000萬元D.1.5億元40、在房地產(chǎn)評估中，市場法的基本原理是？A.估價對象與可比實例的客觀條件相同，主觀條件不同B.估價對象與可比實例的客觀條件不同，主觀條件相同C.估價對象與可比實例的客觀條件和主觀條件都相同D.估價對象與可比實例的客觀條件和主觀條件都不同41、下列哪一項不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的原則？A.經(jīng)濟合理性原則B.全面成本管理原則C.成本最低化原則D.靜態(tài)控制原則42、在進(jìn)行建筑工程項目可行性研究時，下列哪一項內(nèi)容不屬于財務(wù)評價的范疇？A.投資回收期分析B.內(nèi)部收益率計算C.市場需求預(yù)測D.貸款償還能力評估43、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為某住宅項目融資，計劃發(fā)行5億元住宅專項債券，該債券期限為10年，年利率為5%，每年支付利息，到期還本。不考慮其他因素，該債券的發(fā)行價格約為（）元。A.4.5億元B.4.7億元C.5.2億元D.5.5億元44、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬開發(fā)一個住宅小區(qū)，該項目總投資為10億元，其中自有資金2億元，其他資金8億元通過銀行貸款解決。銀行貸款利率為6%，期限為10年，采用等額本息還款方式。該項目預(yù)計在開發(fā)完成后5年內(nèi)實現(xiàn)全部銷售收入。不考慮其他因素，該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）至少應(yīng)達(dá)到（）。A.5%B.6%C.7%D.8%45、根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，下列哪種情形下，國家可以收回國有土地使用權(quán)？A.土地使用者未按照合同約定支付土地出讓金，并且逾期超過一定期限B.土地使用者在規(guī)定時間內(nèi)完成了土地開發(fā)C.土地使用者依法轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)D.土地使用者按照合同約定支付了土地出讓金46、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，影響項目成本控制的主要因素有哪些？A.建筑材料價格波動、施工進(jìn)度安排、設(shè)計變更等B.施工單位的選擇、施工人員數(shù)量、天氣變化等C.項目地理位置、周邊配套設(shè)施、市場需求等D.政府政策變動、國際經(jīng)濟形勢、銀行貸款利率等47、經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)(中級)試卷一、單項選擇題47、以下哪項不屬于房地產(chǎn)評估中的成本法？A.建筑物重置成本B.土地取得成本C.建筑安裝工程費用D.營業(yè)利潤48、經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)(中級)試卷一、單項選擇題48、某地塊面積1000平方米，土地單價為每平方米10000元，建筑安裝工程費用為每平方米5000元，銷售費用、管理費用、財務(wù)費用和稅費等費用共計每平方米2000元。根據(jù)成本法，該地塊的評估價值是多少？A.18000元/平方米B.16000元/平方米C.15000元/平方米D.17000元/平方米49、下列關(guān)于建筑工程造價構(gòu)成的說法中，正確的是：A.建筑工程造價主要由直接費、間接費、利潤和稅金組成。B.直接費是指施工過程中耗費的構(gòu)成工程實體的各項費用。C.利潤是按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計取的企業(yè)管理費的一部分。D.稅金指的是企業(yè)依法繳納的增值稅。50、關(guān)于房地產(chǎn)市場周期性的說法中，正確的是：A.房地產(chǎn)市場的周期性是由政府調(diào)控政策決定的。B.在房地產(chǎn)市場的衰退期，銷售量和價格都會持續(xù)上升。C.所有的房地產(chǎn)市場都經(jīng)歷相同的市場周期階段。D.房地產(chǎn)市場周期性反映了市場需求、供給、價格以及投資行為等的波動規(guī)律。51、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一個住宅項目，預(yù)計總投資為5億元，其中土地成本為1.5億元，建筑成本為2億元，其他費用為0.5億元。該項目的資本金比例為20%，則該項目的資本金是多少？A.1億元B.1.5億元C.1.2億元D.2億元52、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪一項不屬于影響土地取得成本的因素？A.土地地理位置B.土地開發(fā)程度C.土地政策D.房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模53、在建筑項目的成本控制過程中，以下哪一項不是直接成本？A.材料費用B.人工費用C.設(shè)備租賃費D.管理人員工資54、某住宅小區(qū)建設(shè)采用的是框架結(jié)構(gòu)體系，該體系的主要優(yōu)點不包括：A.結(jié)構(gòu)自重較輕B.平面布置靈活C.抗震性能良好D.施工周期長55、題干：在房地產(chǎn)投資決策中，下列哪項不屬于資本成本的計算范圍？A.資本金利息B.股東股本投資的機會成本C.投資項目運營成本D.投資項目應(yīng)稅收入56、題干：關(guān)于房地產(chǎn)投資組合的收益與風(fēng)險，下列哪種說法是錯誤的？A.投資組合的收益通常低于單一投資的收益B.投資組合的風(fēng)險可以通過多樣化投資來降低C.投資組合的收益與風(fēng)險呈正相關(guān)關(guān)系D.投資組合可以分散非系統(tǒng)性風(fēng)險57、在房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本預(yù)算編制過程中，以下哪一項不屬于直接費用？A.土地購置費B.建筑安裝工程費C.設(shè)計費用D.貸款利息58、關(guān)于建筑工程項目管理中的風(fēng)險管理，下列說法錯誤的是？A.風(fēng)險識別是風(fēng)險管理過程的第一步B.風(fēng)險評估包括定性和定量兩種方法C.所有風(fēng)險都必須通過購買保險來轉(zhuǎn)移D.應(yīng)急計劃是風(fēng)險管理計劃的一部分59、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，下列哪一項不屬于項目決策階段的內(nèi)容？（）A.市場調(diào)研B.投資估算C.貸款申請D.工程設(shè)計60、某房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃開發(fā)一片住宅小區(qū)，預(yù)計總投資為10億元，其中自有資金3億元，銀行貸款7億元。若銀行貸款年利率為5%，不考慮其他費用，該公司的財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是多少？（）A.0B.2.5C.5D.10二、多項選擇題（本大題有20小題，每小題2分，共40分）1、在工程項目成本控制過程中，下列哪些措施屬于直接成本控制手段？（）A.加強材料采購管理，降低原材料成本B.優(yōu)化施工方案，減少工程變更C.提高勞動生產(chǎn)率，減少人工費用D.合理安排資金使用，節(jié)約財務(wù)費用E.增加機械設(shè)備的租賃時間以保證工期2、關(guān)于建設(shè)工程項目的質(zhì)量管理體系，下列說法正確的是？（）A.質(zhì)量管理體系僅需項目經(jīng)理一人負(fù)責(zé)即可B.應(yīng)建立全面的質(zhì)量保證體系，涵蓋設(shè)計、施工直至交付使用全過程C.施工單位應(yīng)當(dāng)自行決定是否采用國際標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行質(zhì)量管理D.定期開展內(nèi)部審核是維持質(zhì)量管理體系有效性的重要手段之一E.一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，應(yīng)立即停止所有相關(guān)活動直到問題解決3、關(guān)于房地產(chǎn)項目可行性研究，以下說法正確的是（）A、可行性研究是在項目決策前進(jìn)行的，旨在評估項目的可行性B、可行性研究分為初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究兩個階段C、可行性研究的內(nèi)容不包括市場分析、財務(wù)分析和經(jīng)濟分析D、可行性研究的結(jié)果是項目決策的重要依據(jù)4、在房地產(chǎn)市場中，以下哪些因素會影響房地產(chǎn)價格（）A、地理位置B、建筑質(zhì)量C、市場供求關(guān)系D、政策法規(guī)E、宏觀經(jīng)濟環(huán)境5、以下哪些是房地產(chǎn)估價的基本原則？（）A.替代原則B.市場原則C.供需原則D.資本化原則E.最小權(quán)益原則6、在房地產(chǎn)市場中，以下哪些因素會影響房地產(chǎn)投資回報率？（）A.建筑成本B.租金水平C.物業(yè)位置D.物業(yè)類型E.市場利率7、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以下哪些因素會影響項目的經(jīng)濟效益？（）A.土地成本B.融資成本C.市場需求D.政策法規(guī)E.建設(shè)成本8、房地產(chǎn)評估的基本方法有哪幾種？（）A.成本法B.市場法C.收益法D.成本加成法E.折現(xiàn)現(xiàn)金流法9、以下哪些屬于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)（中級）考試中的法律法規(guī)？A.建筑法B.房地產(chǎn)管理法C.城市房地產(chǎn)管理法D.土地管理法E.專利法10、以下哪些屬于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)（中級）考試中的房地產(chǎn)評估方法？A.成本法B.收益法C.比較法D.折現(xiàn)法E.評估法11、經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)(中級)試卷二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有多個正確選項，請選出所有正確選項）11、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪些因素會影響項目的投資回報率？（）A.地段位置B.市場需求C.政策法規(guī)D.投資成本E.建筑設(shè)計12、在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中，以下哪些行為屬于不正當(dāng)競爭行為？（）A.惡意壓價B.捏造、散布虛假信息C.從事與經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)無關(guān)的經(jīng)營活動D.擅自泄露客戶隱私E.未經(jīng)客戶同意，強制推薦房屋13、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪些屬于前期策劃階段的主要工作內(nèi)容？（）A.市場調(diào)研與分析B.項目定位與產(chǎn)品設(shè)計C.投資估算與融資方案D.項目施工與監(jiān)理14、以下關(guān)于房地產(chǎn)評估價值的說法，正確的是哪些？（）A.房地產(chǎn)評估價值是指在一定條件下，房地產(chǎn)的公平市場價值B.房地產(chǎn)評估價值是對房地產(chǎn)未來收益的預(yù)測C.房地產(chǎn)評估價值是房地產(chǎn)買賣雙方在交易中應(yīng)遵循的價格D.房地產(chǎn)評估價值是對房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值的反映15、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場細(xì)分的方法，正確的有：（）A.按地理位置細(xì)分B.按用途細(xì)分C.按購買力水平細(xì)分D.按收入水平細(xì)分E.按投資者偏好細(xì)分16、關(guān)于房地產(chǎn)投資組合的風(fēng)險管理，以下說法正確的有：（）A.通過分散投資可以降低非系統(tǒng)性風(fēng)險B.通過增加投資組合規(guī)模可以降低系統(tǒng)性風(fēng)險C.利用保險產(chǎn)品可以有效轉(zhuǎn)移投資組合的特定風(fēng)險D.通過調(diào)整投資組合的資產(chǎn)配置可以降低風(fēng)險E.以上都是17、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪些因素屬于影響項目投資決策的關(guān)鍵因素？（）A.土地成本B.建設(shè)成本C.融資成本D.銷售收入預(yù)測E.政策法規(guī)限制18、以下關(guān)于房地產(chǎn)評估方法的描述，正確的是（）。A.成本法適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)項目評估B.市場法適用于房地產(chǎn)市場成熟、交易活躍的地區(qū)C.收益法適用于評估經(jīng)營性房地產(chǎn)項目D.投資法適用于評估房地產(chǎn)投資項目的預(yù)期收益E.以上方法各有適用范圍，不能相互替代19、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪些費用屬于前期費用？（）A.土地取得費用B.建設(shè)工程費用C.市場調(diào)研費用D.設(shè)計費用E.環(huán)評費用20、以下關(guān)于房地產(chǎn)評估的表述中，正確的是哪些？（）A.房地產(chǎn)評估是確定房地產(chǎn)價值的活動B.房地產(chǎn)評估可以用于抵押貸款、拍賣等交易活動C.房地產(chǎn)評估需要考慮房地產(chǎn)的實物狀態(tài)、權(quán)益狀況和市場狀況D.房地產(chǎn)評估的結(jié)果是確定的、不變的E.房地產(chǎn)評估的目的是為房地產(chǎn)交易提供參考依據(jù)三、案例分析題（本大題有5個案例題，每題8分，共40分）第一題【案例材料】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬開發(fā)一座位于市中心的地塊，地塊面積為5000平方米，土地取得成本為每平方米1000元，土地取得費用總計500萬元。該地塊附近交通便利，周邊配套設(shè)施完善，市場需求旺盛。企業(yè)計劃投資建設(shè)一棟包含住宅和商業(yè)的綜合樓，預(yù)計總建筑面積為2萬平方米。在項目開發(fā)過程中，企業(yè)遇到了以下問題：1.住宅部分需繳納的各類稅費包括：契稅、印花稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等，預(yù)計總稅費為500萬元。2.商業(yè)部分需繳納的各類稅費包括：契稅、印花稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等，預(yù)計總稅費為300萬元。3.住宅部分建安成本為每平方米3000元，商業(yè)部分建安成本為每平方米4000元。4.項目建設(shè)周期為2年，企業(yè)需支付貸款利息，年利率為5%。請根據(jù)以上材料，分析以下問題：1、該房地產(chǎn)開發(fā)項目預(yù)計總投資額是多少？2、住宅部分和商業(yè)部分的投資成本分別是多少？3、如果項目總投資額為2億元，貸款年限為10年，年利率為5%，請計算企業(yè)需支付的貸款利息總額。4、如果住宅部分和商業(yè)部分的銷售價格分別為每平方米8000元和每平方米15000元，請計算該項目的預(yù)期銷售收入。第二題【案例背景】某房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱“公司”）計劃開發(fā)一座位于城市中心的商業(yè)綜合體項目。該項目占地5萬平方米，總建筑面積20萬平方米，包括購物中心、辦公樓、酒店和住宅公寓。公司已完成項目可行性研究，并決定進(jìn)行投資決策。以下是公司提供的部分項目信息：1.土地取得成本：8000萬元；2.建設(shè)成本：10億元；3.裝修及配套設(shè)施成本：1.2億元；4.銷售費用、管理費用和財務(wù)費用：按項目總成本的比例估算；5.預(yù)計售價：辦公樓每平方米1.5萬元，酒店每平方米3萬元，購物中心每平方米1.8萬元，住宅公寓每平方米1.2萬元；6.預(yù)計項目運營期15年，運營期結(jié)束后辦公樓、酒店和購物中心預(yù)計殘值率為20%，住宅公寓預(yù)計殘值率為10%；7.項目資本金比例為40%；8.項目貸款年利率為6%，貸款期限為10年?！締栴}】1、請計算該項目的投資回收期。2、請計算該項目的內(nèi)部收益率。3、請分析該項目的主要風(fēng)險因素，并提出相應(yīng)的風(fēng)險控制措施。4、請根據(jù)以上分析，給出公司是否繼續(xù)推進(jìn)該項目的建議。第三題一、案例材料：1.該公司聘請了某建筑設(shè)計院進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃，設(shè)計院提交了初步設(shè)計方案，該方案符合城市規(guī)劃要求。2.該公司在土地上進(jìn)行了一期工程，包括地下車庫、住宅樓等建筑。在施工過程中，由于設(shè)計變更，導(dǎo)致部分工程延期。3.該公司聘請了某監(jiān)理公司對工程進(jìn)行監(jiān)理，監(jiān)理公司發(fā)現(xiàn)施工過程中存在質(zhì)量問題，要求施工單位整改。4.該公司聘請了某造價咨詢公司對工程進(jìn)行造價控制，咨詢公司提出了一些建設(shè)性的意見，該公司采納了部分意見。5.該公司銷售部門在銷售住宅的過程中，遇到了一些困難，如購房者對小區(qū)配套設(shè)施不滿意、價格敏感等。1、該公司在聘請建筑設(shè)計院進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃時，應(yīng)重點關(guān)注哪些方面？2、在施工過程中，由于設(shè)計變更導(dǎo)致部分工程延期，該公司應(yīng)采取哪些措施？3、監(jiān)理公司發(fā)現(xiàn)施工過程中存在質(zhì)量問題，該公司應(yīng)如何處理？4、針對銷售部門在銷售住宅過程中遇到的困難，該公司應(yīng)如何應(yīng)對？經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)(中級)模擬試卷及答案指導(dǎo)一、單項選擇題（本大題有60小題，每小題1分，共60分）1、在建筑工程項目的成本管理中，以下哪一項不屬于直接工程費用？A.材料費B.施工機械使用費C.企業(yè)管理費D.人工費答案：C解析：直接工程費用是指施工過程中消耗的構(gòu)成工程實體或有助于工程實體形成的各項費用支出，主要包括人工費、材料費以及施工機械使用費。而企業(yè)管理費屬于間接費用，不計入直接工程費用之中。2、根據(jù)我國《招標(biāo)投標(biāo)法》，下列哪種情形下可以采用邀請招標(biāo)方式？A.項目技術(shù)復(fù)雜或有特殊要求，只有少數(shù)潛在投標(biāo)人可供選擇B.必須使用不可替代的專利或者專有技術(shù)C.受自然環(huán)境限制，只有少量潛在投標(biāo)人可供選擇D.涉及國家安全、國家秘密或者搶險救災(zāi)，適宜招標(biāo)但不宜公開招標(biāo)答案：A解析：根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》的規(guī)定，當(dāng)項目技術(shù)特別復(fù)雜或具有特定要求，并且市場上能夠滿足這些條件的潛在供應(yīng)商非常有限時，可以選擇邀請招標(biāo)的方式進(jìn)行。選項B描述的情形通常不適合通過招標(biāo)程序來確定供應(yīng)商；選項C雖然提到了“自然環(huán)境”的限制，但這并不是邀請招標(biāo)的充分條件；而選項D則更適用于那些出于安全考慮而不適合公開招標(biāo)的情況，但這里強調(diào)的是特殊情況下的非公開招標(biāo)，并不是邀請招標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)情況。因此，正確答案為A。3、在房地產(chǎn)估價中，下列哪個指標(biāo)通常用來衡量房地產(chǎn)的市場價值？A、重置成本B、市場價值C、收益現(xiàn)值D、殘余價值答案：B解析：市場價值是指在正常市場條件下，某一房地產(chǎn)在特定時間點進(jìn)行交易時，所能達(dá)到的價格。它是估價中最常用的價值指標(biāo)之一，用于衡量房地產(chǎn)的市場價值。4、以下哪項不是影響房地產(chǎn)投資收益的主要因素？A、投資成本B、市場供需關(guān)系C、政策法規(guī)D、投資者個人喜好答案：D解析：投資者個人喜好不是影響房地產(chǎn)投資收益的主要因素。房地產(chǎn)投資收益主要受投資成本、市場供需關(guān)系、政策法規(guī)等因素影響。投資者個人喜好屬于個人心理因素，對投資收益影響較小。5、根據(jù)我國《建筑工程質(zhì)量管理條例》，建設(shè)單位在領(lǐng)取施工許可證或者開工報告之前，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)。請問下列哪一項不是工程質(zhì)量監(jiān)督的主要內(nèi)容？A.建設(shè)工程的設(shè)計質(zhì)量是否符合國家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)B.施工單位是否具備相應(yīng)的資質(zhì)等級C.工程使用的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備是否符合質(zhì)量要求D.建設(shè)單位是否按時支付工程款項正確答案：D解析：工程質(zhì)量監(jiān)督主要涉及建設(shè)工程的設(shè)計質(zhì)量、施工單位的資質(zhì)等級以及建筑材料、構(gòu)配件和設(shè)備的質(zhì)量等，而建設(shè)單位按時支付工程款項雖然重要，但它不屬于工程質(zhì)量監(jiān)督的主要內(nèi)容。6、在房地產(chǎn)市場分析中，供求關(guān)系是影響房價的重要因素。當(dāng)市場上待售房屋數(shù)量超過購房需求時，一般會導(dǎo)致什么情況發(fā)生？A.房價上漲B.房價下跌C.房價保持不變D.房價波動無規(guī)律正確答案：B解析：當(dāng)市場上待售房屋數(shù)量超過購房需求時，表明市場處于供過于求的狀態(tài)。在這種情況下，為了促進(jìn)銷售，賣方可能會降低價格來吸引買家，因此一般會導(dǎo)致房價下跌。7、某房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資為1億元，其中土地費用占30%，建安工程費用占40%，其他費用占15%，流動資金占10%，稅金及附加占5%。該項目的土地費用是多少元？A.3000萬元B.4000萬元C.5000萬元D.6000萬元答案：A解析：該項目的土地費用占總投資的30%，因此計算如下：1億元×30%=3000萬元所以，該項目的土地費用是3000萬元。8、某房地產(chǎn)開發(fā)公司購買了一塊土地，土地面積10萬平方米，購買價格為每平方米1000元。該土地的購置總價是多少萬元？A.5000萬元B.10000萬元C.15000萬元D.20000萬元答案：B解析：該土地的購置總價等于土地面積乘以每平方米的價格，計算如下：10萬平方米×1000元/平方米=10000萬元所以，該土地的購置總價是10000萬元。9、在房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本構(gòu)成中，土地取得費用屬于：A.前期費用B.建安工程費C.土地成本D.公共配套設(shè)施建設(shè)費【答案】C【解析】土地取得費用是指開發(fā)商通過各種合法途徑獲取項目用地所支付的費用，包括但不限于土地出讓金、拆遷安置補償費等，因此屬于土地成本的一部分。10、下列哪一項不屬于房地產(chǎn)市場的基本特征？A.區(qū)域性B.不可移動性C.完全競爭性D.投資與消費的雙重屬性【答案】C【解析】房地產(chǎn)市場并不具備完全競爭性的特征，因為房地產(chǎn)市場存在諸多限制因素，如土地資源的有限性、位置的獨特性以及市場信息的不對稱等，這些都使得房地產(chǎn)市場更接近于壟斷競爭或寡頭壟斷的市場結(jié)構(gòu)。11、在房地產(chǎn)估價中，下列哪種方法最適合評估一棟老舊住宅的市場價值？（）A.成新折舊法B.市場比較法C.收益法D.假設(shè)開發(fā)法答案：B解析：市場比較法適用于評估類似房地產(chǎn)的市場價值，特別是對于老舊住宅這種缺乏完整市場交易數(shù)據(jù)的情況，通過比較類似房地產(chǎn)的交易價格來確定其市場價值。12、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究，以下哪個環(huán)節(jié)不是其基本步驟？（）A.市場研究B.投資估算C.主體工程方案設(shè)計D.財務(wù)評價答案：C解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的基本步驟通常包括市場研究、投資估算、財務(wù)評價等。主體工程方案設(shè)計是項目實施過程中的一個環(huán)節(jié)，不屬于可行性研究的步驟。13、在房地產(chǎn)開發(fā)中，以下哪項不屬于土地取得方式？A.征收B.購買C.拍賣D.交換答案：D解析：在房地產(chǎn)開發(fā)中，土地取得方式主要包括征收、購買、拍賣等。交換不屬于常見的土地取得方式，因此選擇D。14、以下關(guān)于房地產(chǎn)估價報告的描述，不正確的是：A.估價報告應(yīng)當(dāng)客觀、公正、真實地反映估價對象的實際價值B.估價報告應(yīng)當(dāng)包含估價目的、估價對象、估價依據(jù)等內(nèi)容C.估價報告應(yīng)當(dāng)由具備相應(yīng)資質(zhì)的估價師簽字、蓋章D.估價報告的編制應(yīng)當(dāng)遵循估價規(guī)范和準(zhǔn)則答案：B解析：估價報告應(yīng)當(dāng)包含估價目的、估價對象、估價依據(jù)等內(nèi)容，這是估價報告的基本要求。A、C、D三項都是正確的描述，而B項描述不準(zhǔn)確，因為估價報告不僅僅包含這些內(nèi)容，還應(yīng)包括估價方法、估價結(jié)果等。因此選擇B。15、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，下列哪個階段是確定項目投資回報率的關(guān)鍵階段？A.前期調(diào)研階段B.設(shè)計階段C.施工階段D.銷售階段答案：A解析：前期調(diào)研階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目的初始階段，通過市場調(diào)研、可行性研究等手段，確定項目的投資回報率，為后續(xù)的設(shè)計、施工和銷售提供決策依據(jù)。因此，這一階段是確定項目投資回報率的關(guān)鍵。16、在房地產(chǎn)估價中，下列哪種方法適用于評估在建工程的價值？A.市場比較法B.收益法C.成本法D.折現(xiàn)現(xiàn)金流量法答案：C解析：成本法是房地產(chǎn)估價的基本方法之一，適用于評估在建工程、待開發(fā)土地等無法直接通過市場比較法或收益法評估的房地產(chǎn)價值。成本法的基本原理是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)成本減去折舊來估算其價值。17、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪項不屬于影響項目經(jīng)濟效益的主要因素？A.土地取得成本B.建設(shè)工程成本C.銷售收入D.投資回報率答案：D解析：投資回報率是對項目整體經(jīng)濟效益的衡量指標(biāo)，而不是影響經(jīng)濟效益的主要因素。土地取得成本、建設(shè)工程成本和銷售收入則是直接影響項目經(jīng)濟效益的主要因素。18、某房地產(chǎn)開發(fā)項目預(yù)計總投資為1000萬元，預(yù)計銷售總額為1500萬元，預(yù)計銷售稅費為200萬元，預(yù)計銷售利潤為150萬元。則該項目的銷售利潤率為：A.5%B.10%C.15%D.20%答案：C解析：銷售利潤率是指銷售利潤與銷售總額的比率。計算公式為：銷售利潤率=（銷售利潤/銷售總額）×100%。根據(jù)題目數(shù)據(jù)，銷售利潤率為（150/1500）×100%=10%。因此，正確答案為C，即15%。19、在房地產(chǎn)開發(fā)中，以下哪項不屬于土地取得成本？（）A.土地購置費B.土地征收補償費C.土地出讓金D.土地平整費答案：D解析：土地取得成本主要包括土地購置費、土地征收補償費和土地出讓金等，而土地平整費屬于土地開發(fā)成本，不屬于土地取得成本。20、在房地產(chǎn)投資分析中，下列哪個指標(biāo)反映項目的盈利能力？（）A.投資回收期B.投資收益率C.投資回報率D.投資回報倍數(shù)答案：B解析：投資收益率（ROI）是指項目投資收益與投資總額的比率，反映了項目的盈利能力。投資回收期反映的是項目回收投資的時間，投資回報率與投資回報倍數(shù)雖然也反映盈利能力，但不如投資收益率直接明了。21、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以下哪項不屬于房地產(chǎn)開發(fā)前期工作的范疇？A.市場調(diào)研B.項目選址C.設(shè)計方案確定D.工程施工答案：D解析：房地產(chǎn)開發(fā)前期工作主要包括市場調(diào)研、項目選址、規(guī)劃設(shè)計、報批報建等環(huán)節(jié)。工程施工屬于開發(fā)后期的工作內(nèi)容。因此，選項D不屬于房地產(chǎn)開發(fā)前期工作的范疇。22、下列關(guān)于房地產(chǎn)評估價值的表述中，哪項是正確的？A.房地產(chǎn)評估價值是指房地產(chǎn)在交易過程中可能實現(xiàn)的市場價值B.房地產(chǎn)評估價值是指房地產(chǎn)在特定條件下所能產(chǎn)生的最大收益C.房地產(chǎn)評估價值是指房地產(chǎn)在正常使用條件下所能產(chǎn)生的最大收益D.房地產(chǎn)評估價值是指房地產(chǎn)在特定條件下所能產(chǎn)生的最小收益答案：C解析：房地產(chǎn)評估價值是指在正常使用條件下，房地產(chǎn)所能產(chǎn)生的最大收益。選項C正確地描述了房地產(chǎn)評估價值的含義。其他選項分別描述了可能實現(xiàn)的市場價值、最大收益和最小收益，與房地產(chǎn)評估價值的定義不符。23、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪項不屬于項目可行性研究的主要內(nèi)容？（）A.市場分析B.財務(wù)分析C.投資估算D.項目決策答案：D解析：項目可行性研究主要包括市場分析、財務(wù)分析、投資估算、工程技術(shù)分析、環(huán)境與社會影響評價等方面。項目決策不屬于可行性研究的主要內(nèi)容，而是在可行性研究之后，根據(jù)研究結(jié)果進(jìn)行的決策階段。因此，D項為正確答案。24、以下哪項不是房地產(chǎn)評估中常用的評估方法？（）A.成本法B.市場法C.收益法D.概念法答案：D解析：房地產(chǎn)評估中常用的評估方法包括成本法、市場法和收益法。成本法是通過對房地產(chǎn)的重建成本進(jìn)行評估；市場法是通過比較類似房地產(chǎn)的市場交易價格來確定其價值；收益法則是根據(jù)房地產(chǎn)的預(yù)期收益來確定其價值。概念法并不是房地產(chǎn)評估中常用的評估方法，因此D項為正確答案。25、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪項不屬于前期策劃的主要內(nèi)容？（）A.市場調(diào)研B.項目定位C.資金籌措D.工程設(shè)計答案：D解析：前期策劃是房地產(chǎn)開發(fā)項目的第一步，主要包括市場調(diào)研、項目定位、營銷策略、資金籌措等方面。工程設(shè)計屬于項目實施階段的任務(wù)，不屬于前期策劃的主要內(nèi)容。26、關(guān)于房地產(chǎn)投資回報率，以下說法正確的是（）。A.投資回報率越高，投資風(fēng)險越大B.投資回報率越高，投資風(fēng)險越小C.投資回報率越低，投資風(fēng)險越大D.投資回報率越低，投資風(fēng)險越小答案：B解析：投資回報率是指投資者從投資項目中所獲得的回報與投資額的比率。一般來說，投資回報率越高，說明投資者從項目中所獲得的回報越多，投資風(fēng)險相對較小。因此，選項B正確。27、在房地產(chǎn)投資中，下列哪項不屬于房地產(chǎn)投資的直接成本？A.土地購置費用B.建筑工程費用C.設(shè)備購置費用D.營業(yè)稅及附加答案：D解析：房地產(chǎn)投資的直接成本主要包括土地購置費用、建筑工程費用、設(shè)備購置費用等。營業(yè)稅及附加屬于間接成本，是在投資過程中產(chǎn)生的稅費，但不直接構(gòu)成投資成本的一部分。因此，選項D不屬于房地產(chǎn)投資的直接成本。28、在房地產(chǎn)評估中，以下哪種方法適用于評估已建成但未完工的在建工程？A.成本法B.市場法C.收益法D.折現(xiàn)現(xiàn)金流量法答案：A解析：在建工程是指尚未完工的建筑工程，其評估方法一般采用成本法。成本法是通過估算在建工程的實際成本，包括土地購置費、建筑工程費用、設(shè)備購置費等，并減去工程完工后的折舊和損耗，來確定其價值的方法。因此，選項A適用于評估已建成但未完工的在建工程。29、某房地產(chǎn)公司欲開發(fā)一片住宅區(qū)，已知土地總面積為200畝，其中綠化用地占10%，住宅用地占50%，商業(yè)用地占15%，道路及其他公共設(shè)施用地占25%。假設(shè)住宅用地平均容積率1.2，商業(yè)用地平均容積率2.5，綠化用地不計容積率。若該地塊的土地出讓金為每畝10萬元，則該地塊的土地出讓金總額為（）萬元。A.2300B.2500C.2600D.2700答案：C解析：計算各用途用地面積及容積率：綠化用地面積=200畝*10%=20畝住宅用地面積=200畝*50%=100畝商業(yè)用地面積=200畝*15%=30畝道路及其他公共設(shè)施用地面積=200畝*25%=50畝由于綠化用地不計容積率，因此實際計算時，綠化用地面積不計入容積率計算。土地出讓金總額=(住宅用地面積+商業(yè)用地面積)*每畝出讓金=(100畝+30畝)*10萬元/畝=130畝*10萬元/畝=1300萬元因此，正確答案是C.2600萬元。30、某房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資額為1000萬元，其中土地成本占30%，建筑材料和設(shè)備成本占40%，施工費用占20%，其他費用占10%。假設(shè)該項目的資本金比例為20%，則該項目的資本金為（）萬元。A.200B.240C.300D.400答案：B解析：計算資本金比例下的資本金金額：資本金=總投資額*資本金比例=1000萬元*20%=1000萬元*0.20=200萬元因此，正確答案是B.240萬元。注意，這里的選項有誤，正確答案應(yīng)該是A.200萬元，因為題目中資本金比例為20%，即每100萬元總投資額需要20萬元資本金，所以1000萬元總投資額的資本金應(yīng)該是200萬元。31、某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)一個住宅小區(qū)，預(yù)計總投資為10億元，其中土地成本為2億元，建筑成本為4億元，其他費用為1億元，預(yù)期銷售價格為12億元。若該項目的財務(wù)凈現(xiàn)值（NPV）為正值，則其最低內(nèi)部收益率（IRR）是多少？A.6%B.7%C.8%D.9%答案：C解析：內(nèi)部收益率（IRR）是使項目凈現(xiàn)值等于零的折現(xiàn)率。在本題中，由于題目沒有給出具體的折現(xiàn)率，我們可以假設(shè)一個較低的折現(xiàn)率來計算NPV，如果NPV為正值，則可以推斷IRR高于該折現(xiàn)率。以8%的折現(xiàn)率計算NPV：NPV=-2億+4億/(1+8%)+1億/(1+8%)+12億/(1+8%)^2=-2億+3.7037億+0.9261億+10.0137億≈11.6535億由于NPV大于0，說明8%的折現(xiàn)率是可行的，因此IRR大于8%。由于選項中沒有比8%更高的答案，我們選擇最接近的C.8%。32、某房地產(chǎn)開發(fā)商擬開發(fā)一個商業(yè)綜合體項目，項目總占地面積為5萬平方米，預(yù)計開發(fā)周期為3年。根據(jù)市場調(diào)研，項目建成后的年租金收入預(yù)計為5000萬元，年運營成本預(yù)計為2000萬元。若項目投資回報率為15%，則該項目預(yù)計3年后的總租金收入是多少？A.1.35億元B.1.5億元C.1.65億元D.1.75億元答案：A解析：投資回報率（ROI）是衡量投資收益與投資成本之間關(guān)系的指標(biāo)，計算公式為：ROI=(凈利潤/投資成本)*100%在本題中，我們已知年租金收入、年運營成本和投資回報率，需要計算3年后的總租金收入。首先，計算年凈利潤：年凈利潤=年租金收入-年運營成本=5000萬元-2000萬元=3000萬元然后，使用投資回報率公式計算3年后的總租金收入：總租金收入=年凈利潤*(1+投資回報率)^(投資年數(shù))=3000萬元*(1+15%)^3=3000萬元*(1.15)^3≈3000萬元*1.5208≈4524.4萬元由于題目要求計算的是3年后的總租金收入，我們需要將年租金收入乘以3：總租金收入=4524.4萬元*3≈13572.2萬元≈1.35億元因此，正確答案是A.1.35億元。33、在房地產(chǎn)開發(fā)中，以下哪項不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究階段？A.市場調(diào)研B.投資估算C.財務(wù)評價D.項目選址答案：D解析：項目選址屬于項目前期工作，而非可行性研究階段。可行性研究階段主要包括市場調(diào)研、投資估算、財務(wù)評價等內(nèi)容，以確定項目是否可行。34、以下關(guān)于房地產(chǎn)估價方法的說法，錯誤的是：A.成本法適用于評估房地產(chǎn)的現(xiàn)值B.市場法適用于評估房地產(chǎn)的未來價值C.收益法適用于評估房地產(chǎn)的收益D.房地產(chǎn)估價方法應(yīng)綜合考慮各種方法的優(yōu)勢答案：B解析：市場法適用于評估房地產(chǎn)的現(xiàn)值，而不是未來價值。市場法通過比較類似房地產(chǎn)的市場交易價格來評估目標(biāo)房地產(chǎn)的價值。而未來價值評估通常采用收益法或貼現(xiàn)現(xiàn)金流法。其他選項A、C、D均正確。35、在房地產(chǎn)開發(fā)中，以下哪項不屬于前期策劃階段的工作內(nèi)容？（）A.市場調(diào)研B.項目可行性分析C.項目投資估算D.項目施工組織設(shè)計答案：D解析：前期策劃階段主要包括市場調(diào)研、項目可行性分析、項目投資估算、項目定位、產(chǎn)品定位等，但不涉及項目施工組織設(shè)計，這是在項目施工階段的工作內(nèi)容。因此，選項D是正確答案。36、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在為賣方提供經(jīng)紀(jì)服務(wù)時，以下哪種行為是違反職業(yè)道德的？（）A.客觀、公正地為客戶提供信息B.接受客戶委托后，擅自將委托事宜轉(zhuǎn)托給他人C.向客戶推薦信譽良好的房地產(chǎn)項目D.向客戶提供市場行情分析答案：B解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在提供服務(wù)時，應(yīng)當(dāng)遵守職業(yè)道德規(guī)范。選項A、C、D均符合職業(yè)道德要求，而選項B中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在接受客戶委托后，擅自將委托事宜轉(zhuǎn)托給他人，違反了職業(yè)道德規(guī)范。因此，選項B是正確答案。37、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以下哪項不屬于影響項目經(jīng)濟效益的主要因素？A.土地成本B.建筑成本C.融資成本D.項目經(jīng)理的能力答案：D解析：項目經(jīng)理的能力雖然對項目的管理效率和進(jìn)度有重要影響，但并不直接關(guān)系到項目的經(jīng)濟效益。影響項目經(jīng)濟效益的主要因素包括土地成本、建筑成本和融資成本等直接與項目投資和收益相關(guān)的因素。因此，選項D是正確答案。38、在房地產(chǎn)評估中，以下哪種方法適用于評估一個已建成的商業(yè)大廈？A.成本法B.市場法C.收益法D.成本法或市場法答案：C解析：收益法是一種根據(jù)物業(yè)的預(yù)期收益來確定其價值的評估方法，適用于評估已建成的商業(yè)大廈等產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)。成方法和市場法分別適用于新建或正在建設(shè)中的物業(yè)，以及市場上類似的物業(yè)。因此，選項C是正確答案。選項D雖然表述為兩種方法均可適用，但實際上針對已建成的商業(yè)大廈，收益法更為合適。39、某房地產(chǎn)開發(fā)公司擬開發(fā)一住宅小區(qū)，預(yù)計總投資為10億元，其中土地成本占50%，建筑安裝工程費占30%，其他費用占20%。如果土地成本上漲10%，而建筑安裝工程費和其它費用保持不變，那么總投資將增加多少？A.5000萬元B.1億元C.5000萬元D.1.5億元答案：A解析：原總投資為10億元，土地成本為10億元×50%=5億元。土地成本上漲10%，則上漲金額為5億元×10%=0.5億元。因此，總投資將增加5000萬元。選項A正確。40、在房地產(chǎn)評估中，市場法的基本原理是？A.估價對象與可比實例的客觀條件相同，主觀條件不同B.估價對象與可比實例的客觀條件不同，主觀條件相同C.估價對象與可比實例的客觀條件和主觀條件都相同D.估價對象與可比實例的客觀條件和主觀條件都不同答案：C解析：市場法的基本原理是通過比較估價對象與市場上相似房地產(chǎn)的成交價格，來估算估價對象的價值。這種方法要求估價對象與可比實例在客觀條件和主觀條件上都相同或相似，以便進(jìn)行合理的比較。因此，選項C正確。41、下列哪一項不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的原則？A.經(jīng)濟合理性原則B.全面成本管理原則C.成本最低化原則D.靜態(tài)控制原則【答案】D.靜態(tài)控制原則【解析】房地產(chǎn)項目的成本控制應(yīng)當(dāng)遵循動態(tài)調(diào)整的原則，而非靜態(tài)不變。成本控制需要隨著項目的進(jìn)展不斷調(diào)整策略，確保成本的有效管理。因此，靜態(tài)控制并不是成本控制的原則之一。42、在進(jìn)行建筑工程項目可行性研究時，下列哪一項內(nèi)容不屬于財務(wù)評價的范疇？A.投資回收期分析B.內(nèi)部收益率計算C.市場需求預(yù)測D.貸款償還能力評估【答案】C.市場需求預(yù)測【解析】市場需求預(yù)測屬于市場調(diào)查和預(yù)測分析的一部分，而非直接的財務(wù)評價內(nèi)容。財務(wù)評價主要包括投資回收期分析、內(nèi)部收益率計算以及貸款償還能力評估等指標(biāo)，它們用于衡量項目的經(jīng)濟效益和財務(wù)可行性。43、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為某住宅項目融資，計劃發(fā)行5億元住宅專項債券，該債券期限為10年，年利率為5%，每年支付利息，到期還本。不考慮其他因素，該債券的發(fā)行價格約為（）元。A.4.5億元B.4.7億元C.5.2億元D.5.5億元答案：C解析：住宅專項債券的發(fā)行價格可以通過以下公式計算：發(fā)行價格=[債券面值×年利率×(1-(1+年利率)^(-債券期限))]/年利率+債券面值/(1+年利率)^債券期限代入數(shù)據(jù)得：發(fā)行價格=[5億元×5%×(1-(1+5%)^(-10))]/5%+5億元/(1+5%)^10發(fā)行價格≈5.2億元44、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬開發(fā)一個住宅小區(qū)，該項目總投資為10億元，其中自有資金2億元，其他資金8億元通過銀行貸款解決。銀行貸款利率為6%，期限為10年，采用等額本息還款方式。該項目預(yù)計在開發(fā)完成后5年內(nèi)實現(xiàn)全部銷售收入。不考慮其他因素，該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）至少應(yīng)達(dá)到（）。A.5%B.6%C.7%D.8%答案：D解析：財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指使項目在計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值累計為零的折現(xiàn)率。根據(jù)題意，項目總投資為10億元，其中2億元為自有資金，8億元為銀行貸款。首先計算貸款利息：貸款利息=8億元×6%×10年=4.8億元然后計算項目銷售收入：銷售收入=總投資+貸款利息=10億元+4.8億元=14.8億元接著計算年銷售收入：年銷售收入=銷售收入/5年=14.8億元/5年=2.96億元最后計算財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）：FIRR=(年銷售收入-年貸款利息)/自有資金FIRR=(2.96億元-8億元×6%/5)/2億元FIRR≈8%因此，該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）至少應(yīng)達(dá)到8%。45、根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，下列哪種情形下，國家可以收回國有土地使用權(quán)？A.土地使用者未按照合同約定支付土地出讓金，并且逾期超過一定期限B.土地使用者在規(guī)定時間內(nèi)完成了土地開發(fā)C.土地使用者依法轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)D.土地使用者按照合同約定支付了土地出讓金答案：A解析：根據(jù)我國相關(guān)法律規(guī)定，土地使用者如果未按照合同約定支付土地出讓金，并且逾期達(dá)到一定期限，國家有權(quán)依照法律程序收回土地使用權(quán)。選項B、C、D均不符合收回條件。46、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，影響項目成本控制的主要因素有哪些？A.建筑材料價格波動、施工進(jìn)度安排、設(shè)計變更等B.施工單位的選擇、施工人員數(shù)量、天氣變化等C.項目地理位置、周邊配套設(shè)施、市場需求等D.政府政策變動、國際經(jīng)濟形勢、銀行貸款利率等答案：A解析：影響房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的因素主要包括建筑材料的價格波動，這直接影響建造成本；施工進(jìn)度的安排會影響資金的使用效率；而設(shè)計變更是導(dǎo)致成本增加的一個常見原因。選項B、C、D雖然也可能間接影響成本，但不是直接的主要因素。47、經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)(中級)試卷一、單項選擇題47、以下哪項不屬于房地產(chǎn)評估中的成本法？A.建筑物重置成本B.土地取得成本C.建筑安裝工程費用D.營業(yè)利潤答案：D解析：成本法是房地產(chǎn)評估的一種方法，主要包括建筑物重置成本、土地取得成本、建筑安裝工程費用、銷售費用、管理費用、財務(wù)費用和稅費等。營業(yè)利潤屬于利潤法中的內(nèi)容，不屬于成本法。48、經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)(中級)試卷一、單項選擇題48、某地塊面積1000平方米，土地單價為每平方米10000元，建筑安裝工程費用為每平方米5000元，銷售費用、管理費用、財務(wù)費用和稅費等費用共計每平方米2000元。根據(jù)成本法，該地塊的評估價值是多少？A.18000元/平方米B.16000元/平方米C.15000元/平方米D.17000元/平方米答案：A解析：根據(jù)成本法，該地塊的評估價值為土地成本+建筑安裝工程費用+其他費用。計算如下：土地成本=土地單價×地塊面積=10000元/平方米×1000平方米=10000000元建筑安裝工程費用=每平方米5000元×1000平方米=5000000元其他費用=每平方米2000元×1000平方米=2000000元評估價值=土地成本+建筑安裝工程費用+其他費用=10000000元+5000000元+2000000元=17000000元所以，該地塊的評估價值為18000元/平方米。49、下列關(guān)于建筑工程造價構(gòu)成的說法中，正確的是：A.建筑工程造價主要由直接費、間接費、利潤和稅金組成。B.直接費是指施工過程中耗費的構(gòu)成工程實體的各項費用。C.利潤是按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)計取的企業(yè)管理費的一部分。D.稅金指的是企業(yè)依法繳納的增值稅。答案：A解析：建筑工程造價通常由直接費、間接費、利潤和稅金四大部分組成。直接費指的是在施工過程中耗費的構(gòu)成工程實體的各項費用，而間接費則包括施工期間發(fā)生的各項非直接生產(chǎn)性開支；利潤是承包商為獲取利潤的一部分，不是按標(biāo)準(zhǔn)計取的企業(yè)管理費；稅金指的是企業(yè)在工程項目上需要支付的相關(guān)稅費，并不僅限于增值稅。50、關(guān)于房地產(chǎn)市場周期性的說法中，正確的是：A.房地產(chǎn)市場的周期性是由政府調(diào)控政策決定的。B.在房地產(chǎn)市場的衰退期，銷售量和價格都會持續(xù)上升。C.所有的房地產(chǎn)市場都經(jīng)歷相同的市場周期階段。D.房地產(chǎn)市場周期性反映了市場需求、供給、價格以及投資行為等的波動規(guī)律。答案：D解析：房地產(chǎn)市場的周期性是反映市場需求、供給、價格以及投資行為等多方面因素相互作用的結(jié)果，并不是僅由政府調(diào)控政策決定。在市場衰退期，通常會觀察到銷售量下降，價格可能停滯或下跌。同時，并非所有房地產(chǎn)市場都會經(jīng)歷完全一致的市場周期階段，不同的區(qū)域可能因當(dāng)?shù)亟?jīng)濟條件等因素處于不同的市場周期階段。51、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)一個住宅項目，預(yù)計總投資為5億元，其中土地成本為1.5億元，建筑成本為2億元，其他費用為0.5億元。該項目的資本金比例為20%，則該項目的資本金是多少？A.1億元B.1.5億元C.1.2億元D.2億元答案：A解析：資本金比例為20%，即資本金占總投資的比例為20%。因此，資本金=總投資×資本金比例=5億元×20%=1億元。52、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪一項不屬于影響土地取得成本的因素？A.土地地理位置B.土地開發(fā)程度C.土地政策D.房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模答案：D解析：影響土地取得成本的因素主要包括土地地理位置、土地開發(fā)程度、土地政策等。房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模并不是直接影響土地取得成本的因素，雖然企業(yè)規(guī)?？赡軙绊懙狡湓谕恋厥袌錾系淖h價能力，但這并不是直接影響成本的因素。53、在建筑項目的成本控制過程中，以下哪一項不是直接成本？A.材料費用B.人工費用C.設(shè)備租賃費D.管理人員工資答案：D.管理人員工資解析：在建筑工程中，直接成本是指可以直接歸屬于特定項目或工作環(huán)節(jié)的成本。材料費用、人工費用以及設(shè)備租賃費都是與具體施工活動緊密相關(guān)的支出，因此屬于直接成本。而管理人員的工資通常被視為間接成本，因為它不能被直接歸結(jié)到某個具體的工程項目上，而是用來支持整體項目管理和運作的。54、某住宅小區(qū)建設(shè)采用的是框架結(jié)構(gòu)體系，該體系的主要優(yōu)點不包括：A.結(jié)構(gòu)自重較輕B.平面布置靈活C.抗震性能良好D.施工周期長答案：D.施工周期長解析：框架結(jié)構(gòu)是一種常用的建筑形式，特別是在多層及高層建筑設(shè)計中。它具有結(jié)構(gòu)自重相對較輕、能夠提供較大的空間布局靈活性以及良好的抗震性能等優(yōu)點。相反，“施工周期長”并不是框架結(jié)構(gòu)的特點；實際上，在條件允許的情況下，通過合理的規(guī)劃和組織，框架結(jié)構(gòu)可以實現(xiàn)較快的施工進(jìn)度。因此，選項D描述的內(nèi)容并不符合框架結(jié)構(gòu)的優(yōu)勢特征。55、題干：在房地產(chǎn)投資決策中，下列哪項不屬于資本成本的計算范圍？A.資本金利息B.股東股本投資的機會成本C.投資項目運營成本D.投資項目應(yīng)稅收入答案：C解析：資本成本是指投資者因投資某一項目而放棄的其他投資機會所可能獲得的收益。選項A和B分別指的是借款成本和股東權(quán)益成本，是資本成本的重要組成部分。選項D指的是投資項目的應(yīng)稅收入，也是影響資本成本的因素之一。而選項C提到的運營成本屬于項目運營階段的成本，不屬于資本成本的計算范圍。因此，正確答案是C。56、題干：關(guān)于房地產(chǎn)投資組合的收益與風(fēng)險，下列哪種說法是錯誤的？A.投資組合的收益通常低于單一投資的收益B.投資組合的風(fēng)險可以通過多樣化投資來降低C.投資組合的收益與風(fēng)險呈正相關(guān)關(guān)系D.投資組合可以分散非系統(tǒng)性風(fēng)險答案：C解析：投資組合的收益與風(fēng)險之間的關(guān)系并非簡單的正相關(guān)。通常，投資組合的收益高于單一投資的收益，因為通過多元化投資可以分散風(fēng)險。選項B和D正確地說明了投資組合可以通過多樣化投資來降低風(fēng)險和分散非系統(tǒng)性風(fēng)險。選項A錯誤，因為投資組合的收益通常高于單一投資的收益。因此，正確答案是C。57、在房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本預(yù)算編制過程中，以下哪一項不屬于直接費用？A.土地購置費B.建筑安裝工程費C.設(shè)計費用D.貸款利息答案：D解析：直接費用是指在項目實施過程中，可以直接歸集到特定項目上的費用。土地購置費、建筑安裝工程費以及設(shè)計費用都是直接用于項目建設(shè)的成本，而貸款利息通常被視為間接費用，因為它不是直接由具體施工活動產(chǎn)生的，而是資金使用成本的一部分。58、關(guān)于建筑工程項目管理中的風(fēng)險管理，下列說法錯誤的是？A.風(fēng)險識別是風(fēng)險管理過程的第一步B.風(fēng)險評估包括定性和定量兩種方法C.所有風(fēng)險都必須通過購買保險來轉(zhuǎn)移D.應(yīng)急計劃是風(fēng)險管理計劃的一部分答案：C解析：在建筑工程項目管理中，風(fēng)險管理是一個系統(tǒng)的過程，它包括風(fēng)險識別、風(fēng)險評估、風(fēng)險應(yīng)對策略制定以及監(jiān)控。雖然購買保險是一種常見的風(fēng)險轉(zhuǎn)移手段，但并不是所有風(fēng)險都需要或能夠通過保險來處理。根據(jù)風(fēng)險的性質(zhì)和程度，項目團(tuán)隊可能會采取不同的應(yīng)對措施，如風(fēng)險規(guī)避、減輕、接受等。因此，選項C表述過于絕對，不符合實際情況。59、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，下列哪一項不屬于項目決策階段的內(nèi)容？（）A.市場調(diào)研B.投資估算C.貸款申請D.工程設(shè)計答案：D解析：項目決策階段主要包括市場調(diào)研、投資估算、財務(wù)分析、風(fēng)險評價等內(nèi)容。工程設(shè)計屬于項目實施階段的內(nèi)容，不屬于決策階段。貸款申請雖然與決策階段有關(guān)，但并非決策階段的核心內(nèi)容。因此，正確答案為D。60、某房地產(chǎn)開發(fā)公司計劃開發(fā)一片住宅小區(qū)，預(yù)計總投資為10億元，其中自有資金3億元，銀行貸款7億元。若銀行貸款年利率為5%，不考慮其他費用，該公司的財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是多少？（）A.0B.2.5C.5D.10答案：B解析：財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）是指項目未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值與初始投資的差額。本題中，初始投資為10億元，自有資金為3億元，銀行貸款7億元，年利率為5%。計算FNPV的公式為：FNPV=∑(CFt/(1+r)^t)-初始投資其中，CFt為第t年的現(xiàn)金流，r為年利率，t為年份。由于題目未提供具體現(xiàn)金流信息，我們可以簡化計算。假設(shè)項目每年產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流，且不考慮貸款償還的部分。FNPV=(1/1.05)+(1/1.05^2)+…+(1/1.05^n)-10當(dāng)n趨向于無窮大時，等比數(shù)列的和為：S=a1/(1-r)=1/(1-1/1.05)=1.05因此，F(xiàn)NPV=1.05-10=2.5億元。所以，正確答案為B。二、多項選擇題（本大題有20小題，每小題2分，共40分）1、在工程項目成本控制過程中，下列哪些措施屬于直接成本控制手段？（）A.加強材料采購管理，降低原材料成本B.優(yōu)化施工方案，減少工程變更C.提高勞動生產(chǎn)率，減少人工費用D.合理安排資金使用，節(jié)約財務(wù)費用E.增加機械設(shè)備的租賃時間以保證工期答案：A,B,C解析：直接成本主要包括了與項目實施直接相關(guān)的費用如材料費、人工費等。選項A通過加強材料采購管理來降低成本；選項B通過優(yōu)化施工方案可以有效減少不必要的工程變更從而控制成本；選項C提高工作效率能夠直接降低單位工作量所需的人工費用。而選項D提到的資金使用合理性雖然重要但更傾向于財務(wù)管理范疇，并非直接作用于成本；選項E則可能因增加設(shè)備租賃時長反而導(dǎo)致成本上升而非節(jié)省成本。2、關(guān)于建設(shè)工程項目的質(zhì)量管理體系，下列說法正確的是？（）A.質(zhì)量管理體系僅需項目經(jīng)理一人負(fù)責(zé)即可B.應(yīng)建立全面的質(zhì)量保證體系，涵蓋設(shè)計、施工直至交付使用全過程C.施工單位應(yīng)當(dāng)自行決定是否采用國際標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行質(zhì)量管理D.定期開展內(nèi)部審核是維持質(zhì)量管理體系有效性的重要手段之一E.一旦發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，應(yīng)立即停止所有相關(guān)活動直到問題解決答案：B,D解析：一個健全有效的工程質(zhì)量管理體系應(yīng)當(dāng)覆蓋整個建設(shè)周期，包括但不限于設(shè)計階段、施工過程以及最終的驗收交付環(huán)節(jié)（選項B）。此外，定期執(zhí)行內(nèi)審有助于及時發(fā)現(xiàn)問題并采取糾正措施，確保體系持續(xù)改進(jìn)（選項D）。然而，質(zhì)量管理工作不應(yīng)局限于某個個人或部門的責(zé)任，而是需要全員參與（排除A）。至于是否采納國際標(biāo)準(zhǔn)，則取決于具體項目要求及企業(yè)自身情況，并非強制性規(guī)定（排除C）。當(dāng)遇到質(zhì)量問題時，合理的做法是分析原因并采取適當(dāng)行動加以改正，而不是無條件地暫停一切操作（排除E）。3、關(guān)于房地產(chǎn)項目可行性研究，以下說法正確的是（）A、可行性研究是在項目決策前進(jìn)行的，旨在評估項目的可行性B、可行性研究分為初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究兩個階段C、可行性研究的內(nèi)容不包括市場分析、財務(wù)分析和經(jīng)濟分析D、可行性研究的結(jié)果是項目決策的重要依據(jù)答案：ABD解析：A、可行性研究確實是在項目決策前進(jìn)行的，旨在評估項目的可行性，因此選項A正確。B、可行性研究確實分為初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究兩個階段，因此選項B正確。C、可行性研究的內(nèi)容包括市場分析、財務(wù)分析和經(jīng)濟分析，這是評估項目可行性的關(guān)鍵部分，因此選項C錯誤。D、可行性研究的結(jié)果是項目決策的重要依據(jù)，因為它提供了關(guān)于項目可行性的詳細(xì)分析和建議，因此選項D正確。4、在房地產(chǎn)市場中，以下哪些因素會影響房地產(chǎn)價格（）A、地理位置B、建筑質(zhì)量C、市場供求關(guān)系D、政策法規(guī)E、宏觀經(jīng)濟環(huán)境答案：ABCDE解析：A、地理位置是影響房地產(chǎn)價格的重要因素，通常地理位置優(yōu)越的房地產(chǎn)價格較高。B、建筑質(zhì)量也會影響房地產(chǎn)價格，高質(zhì)量的建筑物通常具有更高的價值。C、市場供求關(guān)系直接影響房地產(chǎn)價格，供不應(yīng)求時價格上升，供過于求時價格下降。D、政策法規(guī)的變化會影響房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系，進(jìn)而影響價格。E、宏觀經(jīng)濟環(huán)境，如經(jīng)濟增長、通貨膨脹率、利率等，都會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生長遠(yuǎn)影響。因此，以上所有選項都是影響房地產(chǎn)價格的因素。5、以下哪些是房地產(chǎn)估價的基本原則？（）A.替代原則B.市場原則C.供需原則D.資本化原則E.最小權(quán)益原則答案：ABD解析：A.替代原則：在估價中，如果有一種或多種替代品的價格比被估價物業(yè)的價格低，則可以認(rèn)為被估價物業(yè)的價格不會高于替代品的價格。B.市場原則：房地產(chǎn)估價應(yīng)基于市場上類似物業(yè)的交易價格進(jìn)行。C.供需原則：房地產(chǎn)價格受供需關(guān)系影響，供大于求時價格下降，供不應(yīng)求時價格上漲。D.資本化原則：將未來的現(xiàn)金流折現(xiàn)到當(dāng)前時點的價值。E.最小權(quán)益原則：不是房地產(chǎn)估價的基本原則，通常指的是在多個選擇中，選擇對權(quán)益影響最小的選項。因此，正確答案是ABD。6、在房地產(chǎn)市場中，以下哪些因素會影響房地產(chǎn)投資回報率？（）A.建筑成本B.租金水平C.物業(yè)位置D.物業(yè)類型E.市場利率答案：BCE解析：A.建筑成本：影響房地產(chǎn)開發(fā)的成本，但不直接影響投資回報率。B.租金水平：租金收入是房地產(chǎn)投資回報的重要來源，直接影響投資回報率。C.物業(yè)位置：好的地理位置通常能吸引更多租戶，提高租金水平，從而提高投資回報率。D.物業(yè)類型：不同類型的物業(yè)（如住宅、商業(yè)、工業(yè)）有不同的收益模式，影響投資回報率。E.市場利率：市場利率的變化會影響借款成本，進(jìn)而影響投資回報率。因此，正確答案是BCE。7、在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，以下哪些因素會影響項目的經(jīng)濟效益？（）A.土地成本B.融資成本C.市場需求D.政策法規(guī)E.建設(shè)成本答案：A、B、C、D、E解析：在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，經(jīng)濟效益受多種因素影響。土地成本、融資成本、市場需求、政策法規(guī)和建設(shè)成本都是影響項目經(jīng)濟效益的關(guān)鍵因素。因此，選項A、B、C、D和E都是正確的。8、房地產(chǎn)評估的基本方法有哪幾種？（）A.成本法B.市場法C.收益法D.成本加成法E.折現(xiàn)現(xiàn)金流法答案：A、B、C、E解析：房地產(chǎn)評估的基本方法主要包括成本法、市場法和收益法。成本法是根據(jù)重建成本或重置成本評估房地產(chǎn)價值的方法；市場法是通過比較類似房地產(chǎn)的市場交易價格來評估房地產(chǎn)價值的方法；收益法是根據(jù)房地產(chǎn)的預(yù)期收益來評估其價值的方法。成本加成法和折現(xiàn)現(xiàn)金流法雖然也是評估房地產(chǎn)價值的方法，但它們屬于收益法的具體應(yīng)用。因此，選項A、B、C和E是正確的。9、以下哪些屬于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)（中級）考試中的法律法規(guī)？A.建筑法B.房地產(chǎn)管理法C.城市房地產(chǎn)管理法D.土地管理法E.專利法答案：ABCD解析：在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)（中級）考試中，法律法規(guī)是重要的考點之一。上述選項中，建筑法、房地產(chǎn)管理法、城市房地產(chǎn)管理法和土地管理法都是與建筑和房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)。而專利法則主要涉及知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)，與建筑和房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)關(guān)系不大，因此排除選項E。正確答案為ABCD。10、以下哪些屬于建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)（中級）考試中的房地產(chǎn)評估方法？A.成本法B.收益法C.比較法D.折現(xiàn)法E.評估法答案：ABCD解析：在建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)（中級）考試中，房地產(chǎn)評估方法是重要的知識點。房地產(chǎn)評估方法主要包括成本法、收益法、比較法和折現(xiàn)法。成本法是根據(jù)房地產(chǎn)的重建成本、折舊等因素來評估其價值；收益法是根據(jù)房地產(chǎn)的預(yù)期收益來評估其價值；比較法是通過對類似房地產(chǎn)的比較來評估其價值；折現(xiàn)法是將未來收益折現(xiàn)到現(xiàn)值的方法。選項E“評估法”并非房地產(chǎn)評估方法的一種，因此排除。正確答案為ABCD。11、經(jīng)濟師考試建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟專業(yè)知識和實務(wù)(中級)試卷二、多項選擇題（每題2分，共20分。每題有多個正確選項，請選出所有正確選項）11、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪些因素會影響項目的投資回報率？（）A.地段位置B.市場需求C.政策法規(guī)D.投資成本E.建筑設(shè)計答案：ABCD解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資回報率受到多種因素的影響，其中包括地段位置、市場需求、政策法規(guī)和投資成本等。地段位置和市場需求直接決定了房地產(chǎn)項目的銷售潛力和價格水平，政策法規(guī)則對房地產(chǎn)開發(fā)活動產(chǎn)生重要影響，投資成本則是項目實際投資支出的一部分，這些因素都會對項目的投資回報率產(chǎn)生直接影響。建筑設(shè)計雖然重要，但并不是直接影響投資回報率的主要因素。因此，選項A、B、C和D是正確的。12、在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中，以下哪些行為屬于不正當(dāng)競爭行為？（）A.惡意壓價B.捏造、散布虛假信息C.從事與經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)無關(guān)的經(jīng)營活動D.擅自泄露客戶隱私E.未經(jīng)客戶同意，強制推薦房屋答案：ABDE解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動中的不正當(dāng)競爭行為主要包括惡意壓價、捏造、散布虛假信息、擅自泄露客戶隱私和未經(jīng)客戶同意強制推薦房屋等。這些行為不僅損害了消費者的合法權(quán)益，也擾亂了房地產(chǎn)市場秩序。選項A、B、D和E均屬于不正當(dāng)競爭行為，而選項C中的“從事與經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)無關(guān)的經(jīng)營活動”雖然不屬于正當(dāng)?shù)慕?jīng)紀(jì)行為，但并不直接構(gòu)成不正當(dāng)競爭。因此，正確答案是ABDE。13、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪些屬于前期策劃階段的主要工作內(nèi)容？（）A.市場調(diào)研與分析B.項目定位與產(chǎn)品設(shè)計C.投資估算與融資方案D.項目施工與監(jiān)理答案：ABC解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期策劃階段主要包括市場調(diào)研與分析、項目定位與產(chǎn)品設(shè)計、投資估算與融資方案等。而項目施工與監(jiān)理屬于后期實施階段的工作內(nèi)容，不屬于前期策劃階段的主要工作內(nèi)容。因此，選項A、B、C為正確答案。14、以下關(guān)于房地產(chǎn)評估價值的說法，正確的是哪些？（）A.房地產(chǎn)評估價值是指在一定條件下，房地產(chǎn)的公平市場價值B.房地產(chǎn)評估價值是對房地產(chǎn)未來收益的預(yù)測C.房地產(chǎn)評估價值是房地產(chǎn)買賣雙方在交易中應(yīng)遵循的價格D.房地產(chǎn)評估價值是對房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值的反映答案：AC解析：房地產(chǎn)評估價值是指在一定條件下，房地產(chǎn)的公平市場價值，是對房地產(chǎn)現(xiàn)狀價值的反映，因此選項A、D正確。選項B錯誤，因為房地產(chǎn)評估價值是對現(xiàn)狀價值的反映，而不是對未來的預(yù)測。選項C錯誤，因為房地產(chǎn)評估價值是房地產(chǎn)買賣雙方在交易中應(yīng)遵循的價格，而不是實際交易價格。15、下列關(guān)于房地產(chǎn)市場細(xì)分的方法，正確的有：（）A.按地理位置細(xì)分B.按用途細(xì)分C.按購買力水平細(xì)分D.按收入水平細(xì)分E.按投資者偏好細(xì)分答案：ABDE解析：A.按地理位置細(xì)分，是根據(jù)不同區(qū)域的市場特性進(jìn)行劃分，如城市、鄉(xiāng)村、商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)等。B.按用途細(xì)分，是根據(jù)房地產(chǎn)的用途不同進(jìn)行劃分，如住宅、商業(yè)、工業(yè)、辦公等。C.按購買力水平細(xì)分，雖然是一種常見的市場細(xì)分方法，但通常不用于房地產(chǎn)市場細(xì)分，而是消費者市場細(xì)分。D.按收入水平細(xì)分，是根據(jù)消費者的收入水平進(jìn)行劃分，適用于房地產(chǎn)市場細(xì)分，尤其是住宅市場。E.按投資者偏好細(xì)分，是根據(jù)投資者對不同房地產(chǎn)類型的偏好進(jìn)行劃分，是房地產(chǎn)市場細(xì)分的一種方法。16、關(guān)于房地產(chǎn)投資組合的風(fēng)險管理，以下說法正確的有：（）A.通過分散投資可以降低非系統(tǒng)性風(fēng)險B.通過增加投資組合規(guī)?？梢越档拖到y(tǒng)性風(fēng)險C.利用保險產(chǎn)品可以有效轉(zhuǎn)移投資組合的特定風(fēng)險D.通過調(diào)整投資組合的資產(chǎn)配置可以降低風(fēng)險E.以上都是答案：ACE解析：A.通過分散投資可以降低非系統(tǒng)性風(fēng)險，因為非系統(tǒng)性風(fēng)險是特定于某一資產(chǎn)的風(fēng)險，通過多元化投資可以減少這些風(fēng)險的影響。B.增加投資組合規(guī)模本身并不能降低系統(tǒng)性風(fēng)險，因為系統(tǒng)性風(fēng)險是整個市場或經(jīng)濟體系的風(fēng)險，與投資組合規(guī)模無關(guān)。C.利用保險產(chǎn)品可以有效轉(zhuǎn)移投資組合的特定風(fēng)險，如財產(chǎn)保險可以轉(zhuǎn)移因自然災(zāi)害造成的損失風(fēng)險。D.通過調(diào)整投資組合的資產(chǎn)配置可以降低風(fēng)險，通過優(yōu)化資產(chǎn)之間的相關(guān)性，可以降低整個投資組合的風(fēng)險。E.選項E是正確的，因為A、C、D都是正確的說法。17、在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，以下哪些因素屬于影響項目投資決策的關(guān)鍵因素？（）A.土