財會經(jīng)濟-高級經(jīng)濟師-建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟-2-房地產(chǎn)經(jīng)濟（參考）-房地產(chǎn)經(jīng)濟練習八

財會經(jīng)濟-高級經(jīng)濟師-建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟-2-房地產(chǎn)經(jīng)濟(參考)-房地產(chǎn)經(jīng)濟

練習八

［單選題］1.1.3公頃基本農(nóng)田征收的審批權(quán)在()。

A.國務院

B.省級人民政府

C.直轄市人民政府

D.縣級人民政府

正確答案：A

參考解析：所有的基本農(nóng)田，即依照土地利用總體規(guī)劃和《基本農(nóng)田保護條

例》劃入基本農(nóng)田保護區(qū)，禁止占用的耕地，都由國務院批準。這主要是為了

切實加強對基本農(nóng)田的保護，禁止一般性項目和城市、村莊、集鎮(zhèn)建設占用基

本農(nóng)田。對于一些國家重點建設項目，確實無法避開而必須占用基本農(nóng)田的，

必須經(jīng)過嚴格的審批并按規(guī)定重新補劃基本農(nóng)田。

［單選題］2.工程勘察階段應與工程設計階段相適應，其中詳細勘察應符合()的

要求。

A.項目選址

B.初步設計

C.施工圖設計

D.方案設計

正確答案：C

參考解析：工程勘察階段應與工程設計階段相適應，一般分為初步勘察和詳細

勘察，對于工程地質(zhì)條件復雜或具有特殊要求的大型工程建設項目，還應進行

施工勘察。其中，初步勘察應滿足選址和初步設計的要求；詳細勘察應符合施

工圖設計的要求；施工勘察是為施工中遇到的地質(zhì)問題而進行的進一步勘察。

［單選題］3.調(diào)研人員通過控制一個或多個自變量，在設定假設條件的環(huán)境中，

獲取自變量變化對因變量變化的影響效果信息的調(diào)研方法是()。

A.詢問法

B.觀察法

C.實驗法

D.提問法

正確答案：C

參考解析：實驗調(diào)研法又稱為因果性調(diào)研法，是指調(diào)研人員通過控制一個或多

個自變量(如價格、廣告等)，在設定假設條件的環(huán)境中，獲取自變量變化對

因變量(如銷售量)變化的影響效果信息的調(diào)研方法。

［單選題".以出讓方式取得的建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，進行房屋建設工程的，

應完成開發(fā)投資總額的()以上，但投資額不含土地使用權(quán)出讓金。

A.20%

B.25%

C.35%

D.13

正確答案：B

參考解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用

權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部

土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；②按照出讓合同約定進行投資開

發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地

的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。

［單選題］5.區(qū)位由0和距離所決定。

A.坐落

B.朝向

C.方位

D.地址

正確答案：C

參考解析：區(qū)位通常是指某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系。它

首先可標示為某一事物的空間坐標，但除了解釋為空間幾何位置外，還強調(diào)自

然界的各種地理要素和人類經(jīng)濟社會活動之間的相互聯(lián)系和相互作用在空間位

置上的反映。在特定的時間，區(qū)位是確定的和唯一的，由方位和距離所決定。

［單選題］6.某城市由于修建地鐵，使地鐵沿線的房地產(chǎn)價格得到提升。這說明

房地產(chǎn)投資具有()的特點。

A.投資品種多樣性

B.投資變現(xiàn)復雜性

C.投資價值附加性

D.投資過程綜合性

正確答案：C

參考解析：房地產(chǎn)投資的特點主要有投資選擇的多樣性、投資變現(xiàn)的復雜性、

投資價值的附加性、投資區(qū)域的差異性、投資收益的個別性、投資過程的綜合

性、投資預期的不確定性和投資決策的專業(yè)性。而該城市由于修建地鐵，使地

鐵沿線的房地產(chǎn)價格得到提升，說明了房地產(chǎn)投資具有投資價值附加性的特

點。

［單選題］7.某投資者用300萬元購買了一商鋪20年的經(jīng)營權(quán)，當年出租，每年

年末凈租金收入為40萬元，投資者的目標收益率為10%,銀行貸款年利率為該

項投資的財務凈現(xiàn)值是()萬元。

A.40.54

B.123.76

C.268.50

D.500.00

正確答案：A

參考解析：

財務凈現(xiàn)值的計算公式為：FNPV=X(CI-CO\(l+i(ro其中，F(xiàn)NPV為財務凈

r-0

現(xiàn)值，(Cl-CO)t為第期的凈現(xiàn)金流量；ic型亍業(yè)的基準收益率或設定的目標收益

率，n為計算期。已知期初投資Po=3OO萬元，n=20年，每年收益A=40,

將每年的收益折算成現(xiàn)值Pi，有：Pi=A(p/A,i,n)=40X(1+i)n-l/［iX(1

+i)n］=340.54(萬元)，則財務凈現(xiàn)值FNPV=Pi-Po=340.54-300=40.54(萬元)。

［單選題］8.()是求取估價對象未來開發(fā)完后的價值，減去未來的正常開發(fā)成

本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

A.成本法

B.比較法

C.收益法

D.假設開發(fā)法

正確答案：口

參考解析：假設開發(fā)法是預測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支

出及應得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤

來求取估價對象價值的方法。

［單選題］9.考慮資金時間價值所計算出的動態(tài)投資回收期與不考慮資金時間價

值所計算出的靜態(tài)投資回收期相比，靜態(tài)投資回收期()。

A.總比動態(tài)投資回收期長

B.有時比動態(tài)投資回收期長

C.總比動態(tài)投資回收期短

D.與動態(tài)投資回收期相等

正確答案：C

參考解析：

靜態(tài)投資目收期是指在不考慮資金時間價值的條件下，即不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項

目以掙收五目收其目投資所需要的時間，一般以年表示，對房地產(chǎn)投資項目來說，

Pb

靜態(tài)投瓷目收期自投資起始點算起。其計算公式為：S(CI-CO)t=O,動態(tài)投資目

t=0

收期是指自投資起始點算起，累計掙現(xiàn)值(折現(xiàn)值)等于零的年份。動態(tài)投資目收

Pb

期的計算公式為：Z(CI-C0)t(l+lc)=0o顯然靜態(tài)投資目收期目比動態(tài)投資目收

t=0

期短。

［單選題］10.個人住房貸款的貸款期限最長為()年。

A.20

B.30

C.40

D.50

正確答案：B

參考解析：貸款期限由貸款人和借款人根據(jù)實際情況商定，但一般有最長貸款

期限的規(guī)定，如個人住房貸款期限最長為30年。在個人住房貸款中，貸款人可

能根據(jù)住房的使用年限(壽命)、借款人的年齡等對貸款期限作出限制。例

如，住房的壽命越短，貸款期限會越短；借款人的年齡越大，貸款期限會越

短。

［單選題］11.房地產(chǎn)保險人的賠償或給付的責任范圍不包括()。

A.以保險金額為限度

B.保險責任發(fā)生在保險有效期內(nèi)

C.損害發(fā)生在保險單條款已明確規(guī)定的保險責任內(nèi)

D.以房屋的實際價值為限度

正確答案：D

參考解析：房地產(chǎn)保險人的賠償或給付的責任范圍包括：①損害發(fā)生在保險單

條款已明確規(guī)定的保險責任內(nèi)；②保險責任發(fā)生在保險有效期內(nèi)；③以保險金

額為限度。

［單選題］12.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)投資，其主要目的是()。

A.發(fā)展國民經(jīng)濟和改善民生

B.獲取房地產(chǎn)增值收益

C.獲取房地產(chǎn)開發(fā)利潤

D.自用

正確答案：C

參考解析：政府部門和機構(gòu)從事房地產(chǎn)投資，主要是為了發(fā)展國民經(jīng)濟和改善

民生；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要從事房地產(chǎn)開發(fā)投資，其主要目的是獲取房地產(chǎn)開

發(fā)利潤；其他組織和個人所進行的房地產(chǎn)投資主要是購買房地產(chǎn)實物資產(chǎn)或虛

擬資產(chǎn)，以自用或獲取房地產(chǎn)增值收益為目的。

［單選題］13.關(guān)于房地產(chǎn)征收的限制條件，下列說法不正確的是()。

A.房地產(chǎn)征收只能以發(fā)展公共利益，提升公共福祉為目的

B.房地產(chǎn)征收應嚴格依照法律規(guī)定的程序

C.房地產(chǎn)征收應給予公平的補償

D.房地產(chǎn)征收應征得被征收人的同意

正確答案：口

參考解析：房地產(chǎn)征收作為一種被法律許可的以取得他人合法財產(chǎn)的所有權(quán)為

目的的強制性行為，有以下幾項嚴格法定的限制條件：①征收只能是以發(fā)展公

共利益，提升公共福祉為目的，絕對禁止以商業(yè)用途為目的的征收；②征收必

須嚴格依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序；③政府以征收的執(zhí)行人身份出現(xiàn)，以被征

收房地產(chǎn)的價值對被征收人的損失予以公平補償。

［單選題］14.重建成本是指0。

A.重置價格

B.重建價格

C.再次開發(fā)成本

D.再造價

正確答案：B

參考解析：重建價格又稱重建成本，是指采用與被估價建筑物相同的建筑材

料、建筑構(gòu)配件、建筑設備和建筑技術(shù)等，在價值時點時的國家財稅制度和市

場價格體系下，重新建造與被估價建筑物相同的全新建筑物所必要的支出和應

獲得的利潤。

［單選題］15.投資項目的盈虧平衡分析是指在一定的市場環(huán)境、生產(chǎn)能力及經(jīng)營

管理條件下，對產(chǎn)品的()進行相互關(guān)系分析的一種不確定性分析方法。

A.產(chǎn)量、價格、成本

B.產(chǎn)量、利潤、價格

C.產(chǎn)量、成本、利潤

D.成本、利潤、價格

正確答案：c

參考解析：投資項目盈虧平衡分析是在一定市場、生產(chǎn)能力及經(jīng)營管理條件

下，通過對其產(chǎn)量、成本、利潤關(guān)系的分析，判斷投資項目對市場需求變化適

應能力的一種不確定性分析方法。

［單選題］16.關(guān)于線性盈虧平衡分析法的假設條件，下列表述錯誤的是()。

A.在所分析的產(chǎn)量范圍內(nèi)，總固定成本保持不變

B.產(chǎn)量等于銷量

C.單位變動成本隨產(chǎn)量變化而變化

D.銷售收入是銷售量的線性函數(shù)

正確答案：C

參考解析：線性盈虧平衡分析不僅要求銷售收入和成本為產(chǎn)量的線性函數(shù)，還

要符合以下假設條件：①產(chǎn)量等于銷售量，即當年生產(chǎn)的產(chǎn)品在當年能全部銷

售出去。②產(chǎn)量變化，單位變動成本不變，從而總成本費用是產(chǎn)量的線性函

數(shù)。③產(chǎn)量變化，產(chǎn)品售價不變，從而銷售收入是銷售量的線性函數(shù)。④在所

分析的產(chǎn)量范圍內(nèi)，總固定成本保持不變。⑤按單一產(chǎn)品計算，當生產(chǎn)多種產(chǎn)

品時，應換算為單一產(chǎn)品，不同產(chǎn)品的生產(chǎn)負荷率的變化應保持一致。⑥所采

用的數(shù)據(jù)均為正常年份(即達到設計能力生產(chǎn)期)的數(shù)據(jù)。

［單選題］17.房地產(chǎn)市場的()為決策者制定正確的決策奠定了基礎。

A.描述功能

B.預測功能

C.診斷功能

D.代表功能

正確答案：A

參考解析：市場描述功能是指通過收集、整理和分析有關(guān)信息，圍繞為達到調(diào)

研目的而需要解決的問題，為決策者陳述市場狀況，描述市場供求、價格以及

競爭等有關(guān)情況，并對組織所面臨的現(xiàn)狀、問題和機遇等進行描述。房地產(chǎn)市

場調(diào)研的描述功能為決策者制定正確的決策奠定了基礎。決策者可以通過市場

調(diào)研報告中對這些市場情況的針對性描述，了解和掌握市場動態(tài)，幫助決策。

［單選題］18.經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流出主要由固定資產(chǎn)投資和()組成。

A.開發(fā)費用

B.人工費

C.經(jīng)營成本

D.土地取得成本

正確答案：C

參考解析：經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項目是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)建設完成后的房地

產(chǎn)出租或自行經(jīng)營，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有房地產(chǎn)的所有權(quán)，其投資實際上轉(zhuǎn)換

成了項目的固定資產(chǎn)。經(jīng)營型房地產(chǎn)開發(fā)項目的現(xiàn)金流出主要由固定資產(chǎn)投資

和經(jīng)營成本兩大部分組成。

［單選題］19.某家庭向銀行申請了總額為30萬元、年利率為6%、貸款期限為

30年、按月等額還本付息的個人住房抵押貸款。該家庭的月還款額是()元。

A.1798.65

B.2333.33

C.4786.25

D.5018.81

正確答案：A

參考解析：

等額分付資本回收公式為：o本題中，P=3O;i=6%+12=0.5%;

—

“mil,300000Xa-03%)JMx0.5°o

n=30xl2=360。貝(d=----------------------f---------------=1/96.6"兀)。

(1-0.5%產(chǎn)-1

［單選題］20.某建筑物的體積為700立方米，該類建筑結(jié)構(gòu)和用途的建筑物的單

位體積造價為600元/立方米，則該建筑物的重建價格為()萬元。

A.42

B.45

C.48

D.49

正確答案：A

參考解析：利用單位比較法，該建筑物的重建價格=體積X單位體積造價=700

X600=420000(元)，即42萬元。

［單選題］21.杜能在《孤立國》一書中提出六種耕作制度，每種耕作制度構(gòu)成一

個區(qū)域，即“杜能圈”。其中第三圈是()。

A.自由農(nóng)作區(qū)

B.輪栽農(nóng)作區(qū)

C.林業(yè)區(qū)

D.放牧區(qū)

正確答案：B

參考解析：“杜能圈”包括：①第一圈，為自由農(nóng)作區(qū)，是距市場最近的一

圈，主要生產(chǎn)易腐爛、難運輸?shù)霓r(nóng)產(chǎn)品；②第二圈，為林業(yè)區(qū)，主要生產(chǎn)木

材，以解決城市居民所需薪材以及提供建筑和家具所需的木材；③第三圈，為

輪栽農(nóng)作區(qū)，主要生產(chǎn)糧食；④第四圈，為谷草農(nóng)作區(qū)，提供的商品主要是谷

物和畜產(chǎn)品；⑤第五圈，為三圃農(nóng)作區(qū)，即本圈內(nèi)的土地，1/3用來種黑麥，

1/3種燕麥，其余1/3休閑；⑥第六圈，為畜牧業(yè)區(qū)，主要發(fā)展畜牧業(yè)。

［單選

題］22.

假定預測時象有m個可能發(fā)生的事件Ei、Ez、…、/；P?)為各事件發(fā)生的概率，

將這一組概率P(EJ,i=l、2、…、m.稱為()o

A.主觀概率

B.概率密度函數(shù)

C.累積概率分布函數(shù)

D.平均概率分布函數(shù)

正確答案：B

參考解析：當預測對象有多個可能發(fā)生的事件時，常用概率密度函數(shù)和累積概

率分布函數(shù)來描述主觀概率。概率密度函數(shù)是指假定預測對象有m個可能發(fā)生

的事件El、E2、…、Em；P(Ei)為各事件發(fā)生的概率，將這一組概率P

(Ei),i=l>2、…、mo

［單選題］23.轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)時，有批準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應當由

()繳納土地使用權(quán)出讓金。

A.轉(zhuǎn)讓方

B.受讓方

C.轉(zhuǎn)讓方與受讓方共同

D.轉(zhuǎn)讓方與受讓方協(xié)商

正確答案：A

參考解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)

的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批。有批

準權(quán)的人民政府準予轉(zhuǎn)讓的，應當由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照

國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房

地產(chǎn)報批時，有批準權(quán)的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權(quán)

出讓手續(xù)的，轉(zhuǎn)讓方應當按照國務院規(guī)定將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益

上繳國家或者作其他處理。

［單選題］24.()是對所搜集到的信息，包括全部的文字和數(shù)據(jù)進行全面審核。

A.鑒別信息

B.整理信息

C.篩選信息

D.分析信息

正確答案：A

參考解析：鑒別信息是對所搜集到的信息，包括全部的文字和數(shù)據(jù)進行全面審

核。審核的目的是通過對信息的編輯整理，把零碎的、雜亂的、分散的信息加

以篩選，并對所有信息進行逐一的比較和審核，消除和剔除信息中的虛假、錯

誤和短缺等現(xiàn)象，以保證信息的真實性、準確性、系統(tǒng)性和完整性。

［單選題］25.某居民貸款50000元，年貸款利率為6%,貸款期限為5年，若按

等額本金還款方式償還，第三年償還的利息應為()元。

A.1800.00

B.1869.82

C.3000.00

D.11869.82

正確答案：A

參考解析：等額本金還款法，即借款人每期按相等的金額(貸款金額;貸款期

數(shù))償還貸款本金，每期貸款利息按月初剩余貸款本金計算并逐期結(jié)清，兩者

合計即為每期的還款額。則第三年還款的利息應為：(50000-500004-5X2)

X6%=1800(元)。

［單選題］26.()是一對一的訪談，受訪者通常能夠充分地表達和闡述自己的觀點

和看法。

A.投射法

B.定性調(diào)研法

C.小組訪談法

D.深度訪談法

正確答案：D

參考解析：深度訪談法是指調(diào)研人員與受訪者之間通過面對面的深入交談，讓

受訪者充分地、自由地、深刻地表達自己的觀點和情感，以揭示對某一問題的

潛在的動機、信念、態(tài)度和情緒的一種探索性調(diào)研方法。與小組訪談法相比，

深度訪談法最主要的特點在于它是一種無結(jié)構(gòu)的、直接的、一對一的訪談。調(diào)

研的走向和發(fā)展一般是根據(jù)受訪者對問題的回答和態(tài)度而定。由于是一對一的

訪談，受訪者通常能夠充分地表達和闡述自己的觀點和看法。

［單選題］27.關(guān)于杜能圈第一圈，下列說法正確的是()。

A.林業(yè)區(qū)，主要生產(chǎn)木材，以解決城市居民所需薪材及提供建筑和家具所需的

木材

B.輪栽農(nóng)作區(qū)，主要生產(chǎn)糧食

C.自由農(nóng)作物區(qū)，是距市場最近的一圈，主要生產(chǎn)易腐難運的農(nóng)產(chǎn)品

D.谷草農(nóng)作區(qū)，提供的商品主要是谷物與畜產(chǎn)品

正確答案：C

參考解析：在“杜能圈”中，第一圈為自由農(nóng)作區(qū)，是距市場最近的一圈，主

要生產(chǎn)易腐爛、難運輸?shù)霓r(nóng)產(chǎn)品。A項為第二圈，即林業(yè)區(qū)；B項為第三圈，即

輪栽農(nóng)作區(qū)；D項為第四圈，即谷草農(nóng)作區(qū)。

［單選題］28.從被調(diào)研總體中按一定辦法抽取部分個體進行調(diào)研，從而推斷分析

總體的情況，稱為()。

A.實地調(diào)研

B.抽樣調(diào)研

C.隨機抽樣調(diào)研

D.非隨機抽樣調(diào)研

正確答案：B

參考解析：非全面調(diào)研是對調(diào)研對象中一部分具有代表性的單位所進行的調(diào)

研，通常有典型調(diào)研、重點調(diào)研、抽樣調(diào)研等。其中，抽樣調(diào)研又稱隨機調(diào)

研，是從總體中按一定辦法抽取部分個體進行調(diào)研，從而推斷分析總體的情

況，按抽樣方式的不同，可分為隨機抽樣和非隨機抽樣。

［單選題］29.通過向受訪者寄送事先設計好的問卷的方式，獲得收件人對有關(guān)問

題看法的信息是()。

A.路上攔截法

B.郵寄訪問法

C.入戶訪問法

D.電話訪問法

正確答案：B

參考解析：郵寄訪問法是指調(diào)研人員將事先設計好的問卷通過郵局寄給受訪

者，受訪者根據(jù)問卷的填寫要求，逐一填寫和回答調(diào)查表中的有關(guān)問題，并在

規(guī)定的日期內(nèi)將調(diào)查表寄回給調(diào)研人員的調(diào)研方法。郵寄訪問對問卷的設計要

求較高。

［單選題］30.不通過向被調(diào)研對象進行提問，而將人們的與調(diào)研主題相關(guān)的活動

記錄下來的一種方法稱為0。

A.詢問法

B.觀察法

C.實驗法

D.記錄法

正確答案：B

參考解析：觀察法是指調(diào)研人員在調(diào)研現(xiàn)場對感興趣的人、事物以及事件現(xiàn)象

等進行觀察、記錄以獲取信息的調(diào)研方法。與其他調(diào)研方法相比，觀察法的特

點主要表現(xiàn)為：①所獲得的信息具有較高的準確性。被觀察的對象是在不知情

的狀態(tài)下被觀察的，被觀察者此時的表現(xiàn)和反映都較真實地體現(xiàn)了當時的狀

態(tài)。②所獲得的信息具有較強的直接性：調(diào)研人員是在調(diào)研現(xiàn)場通過直接觀

察、直接記錄現(xiàn)場的人和事件，不僅具有很強的客觀性，而且具有很強的直接

性。③所獲得的信息具有全面性。調(diào)研人員可以對調(diào)研對象所發(fā)生的狀況進行

較全面的記錄和反映。

［單選

題］31.

甲、乙、丙三個計算期相同的互斥方案，若有色］!?（乙-甲）ZilRR（丙-乙）

則各方案從優(yōu)到劣的排列順序是（）。

A.甲、乙、丙

B.乙、丙、甲

C.丙、乙、甲

D.乙、甲、丙

正確答案：C

參考解析：

差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各年凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率

。采用IRR指標對方案進行比選的方法，稱為差額投資內(nèi)部收益率法。

△IRR（乙-甲）＞L，所以乙方案優(yōu)于甲方案，AlRR（丙-乙）＞Ic，所以丙方案優(yōu)于乙

方案，所以各方案從優(yōu)到劣排列順序為丙、乙、甲。

［單選題］32.在進行房地產(chǎn)開發(fā)時，涉及土地用途、容積率、建筑密度、公建配

套等指標和條件，這主要體現(xiàn)的是房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃的（）。

A.差異性原則

B.系統(tǒng)性原則

C.約束性原則

D.預測性原則

正確答案：C

參考解析：在進行房地產(chǎn)開發(fā)時，要受到許多規(guī)劃指標和其他條件的限制，如

土地用途、容積率、建筑密度、建筑物限高、綠地率、公建配套、戶型配比、

保障房配建、預留公共綠地等指標和條件。項目前期策劃應以項目用地的規(guī)劃

指標和限制條件為策劃的約束條件。尤其是在項目定位和產(chǎn)品定位上應在規(guī)劃

指標允許的范圍內(nèi)進行，約束性原則是前期策劃過程中應遵循的基本原則。

［單選題］33.房地產(chǎn)市場調(diào)研需要組織內(nèi)部各相關(guān)部門協(xié)調(diào)配合，市場調(diào)研的人

員組織、任務分工、調(diào)研時間、調(diào)研范圍、經(jīng)費安排等，需要組織做出統(tǒng)一的

系統(tǒng)安排，這反映了房地產(chǎn)市場調(diào)研的0特點。

A.系統(tǒng)性

B.連續(xù)性

C.客觀性

D.目的性

正確答案：A

參考解析：房地產(chǎn)市場調(diào)研作為一項專業(yè)服務活動，除了具有一般市場調(diào)研的

特點外，還具有下列特點：①系統(tǒng)性；②連續(xù)性；③跟蹤性；④目的性；⑤客

觀性。其中，系統(tǒng)性主要表現(xiàn)在四個方面：①房地產(chǎn)市場調(diào)研組織的系統(tǒng)性；

②房地產(chǎn)市場調(diào)研過程的系統(tǒng)性；③房地產(chǎn)市場調(diào)研內(nèi)容的系統(tǒng)性；④房地產(chǎn)

市場調(diào)研信息處理的系統(tǒng)性。其中，房地產(chǎn)市場調(diào)研組織的系統(tǒng)性是指房地產(chǎn)

市場調(diào)研需要組織內(nèi)部各相關(guān)部門協(xié)調(diào)配合，對市場調(diào)研的人員組織、任務分

工、調(diào)研時間、調(diào)研范圍、經(jīng)費安排等，需要做出統(tǒng)一的系統(tǒng)安排，市場調(diào)研

工作才能順利進行。

［單選題］34.利用假設開發(fā)法估價，下列情形中會使評估價值高的是0。

A.后續(xù)開發(fā)建設的必要支出大

B.后續(xù)開發(fā)建設的應得利潤大

C.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值大

D.開發(fā)期長

正確答案：C

參考解析：假設開發(fā)法最基本的公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)價值;開發(fā)完成后的房地

產(chǎn)價值-開發(fā)成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發(fā)利潤-取得待開

發(fā)房地產(chǎn)的稅費。根據(jù)公式可知，后續(xù)開發(fā)建設的必要支出大、應得利潤大都

會使評估價值偏低，開發(fā)周期的長短不影響評估價值的大小，而開發(fā)完成后的

房地產(chǎn)價值大會使房地產(chǎn)評估價值偏高。

［單選題］35.物業(yè)服務企業(yè)應將物業(yè)服務收費標準事先向業(yè)主明示，這體現(xiàn)了物

業(yè)服務的()原則。

A.合理

B.公平

C.公開

D.質(zhì)價相符

正確答案：C

參考解析：物業(yè)服務收費應遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原

則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管

部門會同國務院建設主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約

定。其中，公開原則要求物業(yè)服務企業(yè)應在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，依法

向業(yè)主公示物業(yè)服務企業(yè)名稱、物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費計

價方式和收費標準。

［單選題］36.級差地租n是指0。

A.在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利

潤所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)

B.等量資本和等量勞動投在等面積不同肥沃程度和位置的土地上所產(chǎn)生的不同

級差生產(chǎn)力帶來的級差超額利潤的轉(zhuǎn)化形態(tài)

C.不同土地或同一土地上由于土地肥力、相對位置及開發(fā)程度的不同而形成的

差別地租

D.使用土地所獲得的超額報酬或收益

正確答案：A

參考解析：級差地租是指不同土地或同一土地上由于土地肥力、相對位置及開

發(fā)程度不同而形成的差別地租。馬克思把級差地租分為級差地租I和級差地租

Iio級差地租I是等量資本和等量勞動投在等面積不同肥沃程度和位置的土地

上所產(chǎn)生的不同級差生產(chǎn)力帶來的級差超額利潤的轉(zhuǎn)化形態(tài)。級差地租n是指

在同一塊土地上連續(xù)追加投資，每次投入資本的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤

所轉(zhuǎn)化的地租形態(tài)。

［單選題］37.在協(xié)議出讓程序中規(guī)定的市、縣人民政府國土資源行政主管部門公

布計劃接受申請的時間不少于0日。

A.60

B.45

C.40

D.30

正確答案：D

參考解析：申請受讓土地者根據(jù)建設用地使用權(quán)出讓計劃，在規(guī)定時限內(nèi)，持

有效證明文件向土地所在地的市、縣人民政府國土資源行政主管部門提出意向

用地申請。市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布計劃接受申清的時間不

少于30日。

［單選題］38.下列方案經(jīng)濟關(guān)系的描述中，描述互補型的方案是()。

A.在一組方案中，方案之間不完全互斥，也不完全依存，任何一個方案的取舍

會導致其他方案現(xiàn)金流量的變化

B.在若干可采用的獨立方案中，如果有資源約束條件(如受資金、勞動力、材

料、設備及其他資源擁有量限制)，則只能從中選擇一部分方案實施

C.在一組方案中，某一方案的接受有助于其他方案的接受

D.在若干備選方案中，選擇其中一個方案，其他方案就必然被淘汰

正確答案：C

參考解析：根據(jù)方案間相互關(guān)系的不同，可分為：①混合方案，是指上述獨立

與互斥的混合結(jié)構(gòu)。②互補方案，是指方案之間存在技術(shù)經(jīng)濟互補關(guān)系的一組

方案。③現(xiàn)金流量相關(guān)方案，是指方案之間不完全互斥，也不完全相互依存，

但任何一個方案的取舍會導致其他方案現(xiàn)金流量變化的一組方案。

［單選題］39.房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項龐大的社會工程，開發(fā)建設過程涉及土地、

規(guī)劃、建設、房地產(chǎn)、市政、供電、通信、園林、環(huán)保、交通、消防等許多部

門，需要規(guī)劃、勘測、設計、施工、監(jiān)理、材料、設備供應等單位參加。這反

映了房地產(chǎn)開發(fā)項目0的特點。

A.成本目標較強

B.系統(tǒng)性較強

C.涉及面較廣

D.涉及諸多法規(guī)政策

正確答案：C

參考解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目的特點有：①成本目標較強；②質(zhì)量要求較高；③

進度目標的限定性較強；④系統(tǒng)性較強；⑤涉及面較廣；⑥涉及諸多法規(guī)政

策。其中，涉及面較廣是指房地產(chǎn)開發(fā)項目是一項龐大的社會工程，開發(fā)建設

過程涉及土地、規(guī)劃、建設、房地產(chǎn)、市政、供電、通信、園林、環(huán)保、交

通、消防等許多部門，需要規(guī)劃、勘測、設計、施工、監(jiān)理、材料、設備供應

等單位參加。因此，房地產(chǎn)開發(fā)建設工作的順利進行需要各相關(guān)部門、單位協(xié)

調(diào)一致，通力合作。

［單選題］40.某房地產(chǎn)項目采用成本加成定價法確定的售價是1650萬元，若預

期成本利潤率為10%,則該項目總成本為()萬元。

A.1485

B.1490

C.1500

D.1815

正確答案：C

參考解析：成本加成定價法公式為：商品房單位價格=商品房單位成本X(1+

成本加成率)，則該房地產(chǎn)總成本為：1650：(1+10%)=1500(萬元)。

［單選題］41.某設備估計尚可使用5年，為此準備5年后進行設備更新，所需資

金估計為30萬元，若存款利率為5%,從現(xiàn)在開始每期末均等地存款，則應存款

()萬元。已知：(AF,5%,5)=0.18097o

A.6.426

B.5.868

C.5.429

D.4.846

正確答案：C

參考解析：

等額分付償債基金是指在年利率為i的情況下，欲將第n年年末的資金F換算為與

之等值的n年中每年年末的等額資金。等額分付償債基金公式為：

“二1式中，(777)^?稱為等額分付償債基金系數(shù)，記為

(A/F,i,n)。則每期末的存款額為：A=30X5%/［(1+5%)5=30X0.18097

=5.429(萬元)。

［單選題］42.在計算某投資項目的財務內(nèi)部收益率時，得到如下結(jié)果：當用17%

試算時，凈現(xiàn)值為一14萬元；當用16%試算時，凈現(xiàn)值為9萬元。則該項目的

財務內(nèi)部收益率約為()。

A.16.15%

B.16.28%

C.16.39%

D.16.50%

正確答案：C

參考解析：

對投資項目而言，財務內(nèi)部收益率是指使財務凈現(xiàn)值為零時的折現(xiàn)率，其數(shù)學表達式

n

為：FNPV(FIRR)=Z(CI-CCOtOl+FIRR)"^。。在計算時，可用內(nèi)插法公式求出財務

t=0

FNPV1

內(nèi)部收益率：FIRR=ii+---------------------------X(ia-ij,

FNPV1+IFNPV2I

則該項目的財務內(nèi)部收益率為：16%+［9/(9+14)］X(17%-16%)=16.39%。

［單選題］43.在評估房地產(chǎn)的市場價值時，()要求估價結(jié)果與估價對象類似的房

地產(chǎn)在同等條件下的價值偏差在合理范圍內(nèi)。

A.合法原則

B.替代原則

C.價值時點原則

D.最高最佳利用原則

正確答案：B

參考解析：評估房地產(chǎn)的市場價值，應遵循以下原則：①獨立、客觀、公正原

則，要求站在中立的立場上，實事求是、公平正直地評估出對各方估價利害關(guān)

系人均是公平合理的價值或價格。②合法原則，要求估價結(jié)果是在依法判定的

估價對象狀況下的價值或價格。③價值時點原則，要求估價結(jié)果是在根據(jù)估價

目的確定的某一特定時間的價值或價格。④替代原則，要求估價結(jié)果與估價對

象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內(nèi)。⑤最高最佳利

用原則，要求估價結(jié)果是在房地產(chǎn)最高最佳利用狀況下的價值或價格。

［單選題］44.現(xiàn)有投資期為兩年的A、B兩個方案，僅向A方案投資時，投資額

為300萬元，收益為380萬元；僅向B方案投資時，投資額為450萬元，收益

為525萬元。若以750萬元同時向兩個方案投資，收益為905萬元，則說明A、

B兩個方案是0的。

A.相互獨立

B.相互排斥

C.相互補充

D.不完全互斥，也不完全相互依存

正確答案：A

參考解析：獨立方案是指方案之間互不干擾，在選擇方案時可任意組合，直到

資源得到充分利用為止的一組方案。若方案間加法法則成立，則這些方案是相

互獨立的。題中若以750萬元同時向兩個方案投資，收益正好為905萬元，則

A、B兩個方案是相互獨立的。

［單選題］45.國有土地上房屋征收補償?shù)膬?nèi)容不包括因征收房屋造成的()。

A.搬遷費

B.臨時安置費

C.停產(chǎn)安置費

D.上下班交通費

正確答案：口

參考解析：對被征收人給予的補償內(nèi)容包括：①被征收房屋價值的補償。對被

征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)

的市場價格。②因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償。③因征收房屋造成

的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。止匕外，市、縣級人民政府應制定補助和獎勵辦法，對

被征收人給予補助和獎勵。征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，做

出房屋征收決定的市、縣級人民政府還應優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、

自治區(qū)、直轄市制定。

［單選題］46.土地使用權(quán)出讓招標公告的內(nèi)容一般不包括()。

A.投標人的名稱和地址

B.投標人的資格要求

C.投標保證金

D.確定中標人的標準和方法

正確答案：A

參考解析：土地使用權(quán)出讓招標公告應包括下列內(nèi)容：①出讓人的名稱和地

址；②出讓宗地的面積、界址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用期限、規(guī)劃指標

要求；③投標人、競買人的資格要求及申請取得投標、競買資格的辦法；④索

取招標、拍賣、掛牌出讓文件的時間、地點及方式；⑤招標、拍賣、掛牌時

間、地點、投標掛牌期限、投標和競價方式等；⑥確定中標人、競得人的標準

和方法；⑦投標、競買保證金；⑧其他需要公告的事項。

［單選題］47.下列關(guān)于房地產(chǎn)市場各種不同類別的調(diào)研，說法錯誤的是()。

A.探測性調(diào)研目的在于啟發(fā)思維和洞察問題，常用于調(diào)研方案設計的事前階段

B.描述性調(diào)研目的在于描述總體的特征和問題，要搜集利用二手資料

C.因果性調(diào)研是為了找出問題的關(guān)鍵并探討解決問題的辦法

D.預測性調(diào)研的目的在于掌握未來市場的發(fā)展趨勢，為決策提供依據(jù)

正確答案：B

參考解析：描述性調(diào)研的目的在于描述總體的特征和問題，要事先擬定調(diào)研方

案，制定好結(jié)構(gòu)性的問卷或調(diào)查表，描述性調(diào)研比探測性調(diào)研更深入細致，

般要進行實地調(diào)查，搜集第一手資料。

［單選題］48.房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研不包括0。

A.房地產(chǎn)交易調(diào)研

B.競爭對手狀況調(diào)研

C.房地產(chǎn)價格調(diào)研

D.房地產(chǎn)營銷調(diào)研

正確答案：A

參考解析：房地產(chǎn)市場營銷活動調(diào)研是房地產(chǎn)市場調(diào)研的重要內(nèi)容，在調(diào)研中

應圍繞房地產(chǎn)營銷組合活動展開，從房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的角度來看，其調(diào)研

內(nèi)容主要包括：①競爭對手狀況調(diào)研；②房地產(chǎn)價格調(diào)研；③房地產(chǎn)營銷調(diào)

研。房地產(chǎn)交易調(diào)研屬于房地產(chǎn)市場供求調(diào)研的內(nèi)容，不屬于房地產(chǎn)市場營銷

活動調(diào)研。

［單選題］49.韋伯提出的原料指數(shù)是指0。

A.貨物的絕對重量除以制成品總重量

B.限地性原料總重量除以制成品總重量

C.貨物的相對重量除以制成品總重量

D.限地性原料總重量除以貨物的絕對重量

正確答案：B

參考解析：韋伯將工業(yè)原料分為兩類：①遍布性原料，指到處都有的原料，對

工業(yè)區(qū)位選擇影響不大；②限地性原料，指只分布在某些固定地點的原料，對

工業(yè)區(qū)位選擇影響大。據(jù)此，韋伯用原料指數(shù)來論證運輸成本對工業(yè)區(qū)位的影

響，即原料指數(shù)邛艮地性原料總重量?制成品總重量。

［單選題］50.墨菲(Murphy)和萬斯(Vance)對美國9市的CBD調(diào)研中，認為

CBD最明顯的特點是0。

A.地價峰值區(qū)

B.物價峰值區(qū)

C.地價低值區(qū)

D.物價低值區(qū)

正確答案：A

參考解析：墨菲(Murphy)和萬斯(Vance)在對美國9個城市CBD的土地利用

進行深入細致的調(diào)研后，認為地價峰值區(qū)(PLVI)是CBD最明顯的特點，在地

價峰值區(qū)內(nèi)的用地稱為商務用地，并提出界定CBD的兩項重要指標：中心商務

高度指標(CBHI)和中心商務強度指標(CBH)o

［單選題］51.在房地產(chǎn)抵押貸款期間，未經(jīng)0同意，抵押人不得變賣抵押房地

產(chǎn)。

A.保險機構(gòu)

B.房屋主管部門

C.抵押權(quán)人

D.房屋承租人

正確答案：C

參考解析：在房地產(chǎn)抵押貸款的抵押期內(nèi)，抵押物使用權(quán)歸屬抵押人，但未經(jīng)

抵押權(quán)人同意，不得變賣抵押物。

［單選題］52.“因國家建設或特殊需要征用出租土地時，有權(quán)終止租約，對承租

人按有關(guān)規(guī)定進行安置”屬于出租人()的權(quán)利。

A.依法收回出租的土地

B.按期收取土地使用權(quán)租金

C.監(jiān)督承租人按照租賃合同的規(guī)定合理使用土地

D.要求保障正常、有效使用租賃標的物

正確答案：A

參考解析：國有建設用地使用權(quán)出租人的權(quán)利包括：①有按期收取建設用地使

用權(quán)租金的權(quán)利。②有監(jiān)督承租人按照租賃合同的規(guī)定合理使用土地的權(quán)利。

③有依法收回出租的土地的權(quán)利。對于不按照租賃合同規(guī)定的用途使用土地或

利用出租土地進行非法活動的，出租人有權(quán)終止租賃合同，收回出租的土地。

因國家建設或特殊需要征用出租土地時，有權(quán)終止租約。對承租人按有關(guān)規(guī)定

進行安置。

［單選題］53.在對房地產(chǎn)投資項目總投資估算中，建筑安裝工程費用包括()等。

A.基礎設施建設費

B.設備維護費

C.臨時設施工程費

D.裝飾裝修工程費

正確答案：D

參考解析：建筑安裝工程費是指直接用于工程建設的總成本費用，主要包括土

建工程費、安裝工程費、裝飾裝修工程費等。

［單選

題］54.

某可比實例價格為2000元/平方米，房地產(chǎn)狀況直接比較得出的相關(guān)數(shù)據(jù)如下表所

示，則房地產(chǎn)狀況修正后的價格應為()元/平方米。

房地產(chǎn)狀況!23

權(quán)重0.50.30.2

估價對象100100100

可比實例90100125

A.2100

B.2000

C.1905

D.1900

正確答案：B

參考解析：房地產(chǎn)狀況調(diào)整的計算方法主要有百分率法和差額法。其中，采用

百分率法進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的一般公式為：可比實例在自身狀況下的價格X

房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)二可比實例在估價對象狀況下的價格。則房地產(chǎn)狀況調(diào)整系

數(shù)二可比實例在估價對象狀況下的價格可比實例在自身狀況下的價格=100(90

X0.5+100X0.3+125X0.2)=1,則房地產(chǎn)狀況修正后的價格=可比實例價格義

房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=2000X1=2000(元平方米)。

［單選題］55.政府管理部門為了宏觀調(diào)控土地市場，防止低價協(xié)議出讓國有土地

使用權(quán)而實施的出讓金最低控制標準為0。

A.掛牌出讓建設用地使用權(quán)最低價

B.協(xié)議出讓建設用地使用權(quán)最低價

C.招標出讓建設用地使用權(quán)最低價

D.合同出讓建設用地使用權(quán)最低價

正確答案：B

參考解析：協(xié)議出讓建設用地使用權(quán)最低價是為了宏觀調(diào)控土地市場，防止低

價協(xié)議出讓建設用地使用權(quán)而實施的出讓金最低控制標準?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理

法》第十三條規(guī)定，采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國

家規(guī)定所確定的最低價。

［單選題］56.某城市位于東經(jīng)116。23',北緯39。54,，該經(jīng)緯度反映的是該

城市的()。

A.自然地理區(qū)位

B.經(jīng)濟區(qū)位

C.社會區(qū)位

D.天文區(qū)位

正確答案：D

參考解析：按照客體的多樣性，區(qū)位可分為自然區(qū)位和社會區(qū)位兩大類。自然

區(qū)位又可分為天文區(qū)位和自然地理區(qū)位。其中，天文區(qū)位是指某一事物的經(jīng)緯

度位置。

［多選題以劃撥方式取得的建設用地使用權(quán)，使用權(quán)收回的情況包括()。

A.鐵路、公路核準報廢的土地

B.土地使用者被迫放棄土地使用權(quán)

C.各級司法部門沒收其財產(chǎn)而收回土地使用權(quán)

D.國家根據(jù)城市建設發(fā)展的需要和城市規(guī)劃的要求收回土地使用權(quán)

E.不按批準用途使用土地

正確答案：ADE

參考解析：以劃撥方式取得的建設用地使用權(quán)，還可在下列情況下收回：①國

家根據(jù)城市建設發(fā)展的需要和城市規(guī)劃的要求收回建設用地使用權(quán)。國家為實

施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的，可以提前收回建設用地使

用權(quán)。②土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用原劃

撥國有土地的，可以無償收回劃撥建設用地使用權(quán)，并可依法予以出讓。③公

路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢的，可以收回建設用地使用權(quán)。④劃撥建

設用地使用權(quán)未經(jīng)原批準機關(guān)同意，連續(xù)2年未使用。⑤劃撥建設用地使用權(quán)

不按批準用途使用土地。

［多選題］2.根據(jù)《擔保法》規(guī)定，下列財產(chǎn)可以抵押的有（）。

A.建筑物和其他土地附著物

B.建設用地使用權(quán)

C.正在建造的建筑物

D.以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘、荒地等土

地承包經(jīng)營權(quán)

E.權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)

正確答案：ABCD

參考解析：根據(jù)《物權(quán)法》（第一百八十條）、《擔保法》（第三十四條）、

《城市房地產(chǎn)管理法》（第四十八條）等法律規(guī)定，債務人或者第三人有權(quán)處

分的下列房地產(chǎn)可以抵押：①建筑物和其他土地附著物；②建設用地使用權(quán)；

③以招標、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒山、荒溝、荒丘、荒灘、荒地等土

地承包經(jīng)營權(quán)；④正在建造的建筑物；⑤法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他房

地產(chǎn)。E項，有權(quán)屬爭議的房地產(chǎn)不得設定抵押。

［多選題］3.下列各項屬于房地產(chǎn)金融形式的有0。

A.房地產(chǎn)證券

B.房地產(chǎn)出租

C.住房公積金

D.房屋消費貸款

E.融資租賃

正確答案：ACDE

參考解析：房地產(chǎn)金融具有多樣性的特點。房地產(chǎn)金融的形式有土地儲備貸

款、商品房開發(fā)貸款、保障性往房建設貸款、個人住房貸款、個人商業(yè)用房貸

款，以及房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)保險、住房公積金、投資入股、融

資租賃等多種形式。

［多選題］4.關(guān)于生產(chǎn)或技術(shù)集聚，下列闡述正確的有（）。

A.又稱純集聚

B.是由企業(yè)外部因素引起的

C.它是一般集聚因素，又是集聚的固定內(nèi)在因素

D.工業(yè)區(qū)位選擇主要考慮一般集聚因素

E.它對工業(yè)效益的影響主要通過兩種方式：一是由企業(yè)規(guī)模的擴大帶來的；二

是同一工業(yè)部門中，企業(yè)間的協(xié)作，使各企業(yè)的生產(chǎn)在地域上集中，且分工序

列化

正確答案：ACDE

參考解析：B項，社會集聚是由企業(yè)外部因素引起的，生產(chǎn)或技術(shù)集聚是集聚的

固定內(nèi)在因素。

［多選題］5.關(guān)于房地產(chǎn)證券的表述，正確的有()。

A.房地產(chǎn)證券包括房地產(chǎn)股票和房地產(chǎn)債券，近年來房地產(chǎn)證券化成為新的趨

勢

B.房地產(chǎn)股票是經(jīng)有關(guān)部門批準證明投資者在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)入股并可據(jù)以取

得報酬的一種憑證

C.房地產(chǎn)債券是企業(yè)債券的一種，是為籌集資金而以債券的形式向社會發(fā)行的

一種債務憑證

D.房地產(chǎn)證券化使投資人與房地產(chǎn)投資標的物之間的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)化為債權(quán)性質(zhì)

的有價證券

E.房地產(chǎn)抵押貸款證券化就是把金融機構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款

證券

正確答案：ABDE

參考解析：房地產(chǎn)證券包括房地產(chǎn)股票和房地產(chǎn)債券，近年來房地產(chǎn)證券化成

為新的趨勢。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的股票可稱為房地產(chǎn)股票，是經(jīng)有關(guān)部門批準證

明投資者在房地產(chǎn)企業(yè)投資入股并可據(jù)以取得報酬的一種憑證。房地產(chǎn)債券是

企業(yè)債券的一種，它是房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)經(jīng)營中，為籌集資金而以債券的形

式向社會發(fā)行的一種債權(quán)憑證。房地產(chǎn)抵押貸款證券化就是把金融機構(gòu)發(fā)放的

住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券(主要是債券)，然后通過在資本市場上出

售這些證券給市場投資者，以融通資金，并使住房貸款風險分散為由眾多投資

者承擔。

［多選題］6.對未經(jīng)批準擅自()建設用地使用權(quán)的單位和個人，政府可以依法沒

收其非法收入，并根據(jù)其情節(jié)處以罰款。

A.出讓

B.轉(zhuǎn)讓

C.拍賣

D.出租

E.抵押劃撥

正確答案：BDE

參考解析：對未經(jīng)批準擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押劃撥建設用地使用權(quán)的單位和個

人，政府可以依法沒收其非法收入，并根據(jù)情節(jié)處以罰款。凡上繳土地收益的

土地，仍按劃撥土地進行管理。

［多選題］7.地租與地價的關(guān)系為()。

A.地價是地租的資本化

B.地租是地價的基礎

C.對于永久租期土地，地價是每年的地租的簡單加和

D.對于永久租期土地，地價是每年的地租折現(xiàn)值的加和

E.若每年取得地租額為定值并且折現(xiàn)率不變，則地價等于地租除以折現(xiàn)率或利

息率

正確答案：ABDE

參考解析：

xR

C項，對于永久租期的土地，地租與地價的關(guān)系為：P。=。式中，P。為

第1年初的地價；區(qū)為第t年末的地租(t=l,2,3,…，n);i為折現(xiàn)率。若每年取

得地租額為定值R,并且折現(xiàn)率i不變，則地租與地價的關(guān)系為：〃“二:并不是簡

單相加的關(guān)系。

［多選題］8.房地產(chǎn)交易調(diào)研包括()。

A.房地產(chǎn)成交量調(diào)研

B.房地產(chǎn)成交價調(diào)研

C.房地產(chǎn)市場供求調(diào)研

D.房地產(chǎn)成交區(qū)域調(diào)研

E.房地產(chǎn)成交者構(gòu)成調(diào)研

正確答案：ABDE

參考解析：在一定時期內(nèi)，房地產(chǎn)市場交易的實際情況，反映了這一時期房地

產(chǎn)市場供求關(guān)系的客觀狀況。通過對房地產(chǎn)交易情況的調(diào)研，不僅可以對當前

房地產(chǎn)市場運行的基本情況和存在的主要問題進行分析，而且也為房地產(chǎn)預測

提供客觀依據(jù)。主要的調(diào)研內(nèi)容包括下列方面：①房地產(chǎn)成交量調(diào)研；②房地

產(chǎn)成交價調(diào)研；③房地產(chǎn)成交區(qū)域調(diào)研；④房地產(chǎn)成交者構(gòu)成調(diào)研。C項，房地

產(chǎn)市場供求調(diào)研包括房地產(chǎn)市場供給調(diào)研、房地產(chǎn)市場需求調(diào)研、房地產(chǎn)交易

調(diào)研。

［多選題］9.年限法是把建筑物的折舊建立在0的基礎上。

A.經(jīng)濟壽命

B.有效年齡

C.剩余經(jīng)濟壽命

D.建筑面積

E.價格水平

正確答案：ABC

參考解析：年限法是根據(jù)建筑物的有效年齡和預期經(jīng)濟壽命或預期剩余經(jīng)濟壽

命來測算建筑物折舊的方法。利用年限法求取建筑物的折舊時，建筑物的壽命

應為經(jīng)濟壽命，年齡應為有效年齡，剩余壽命應為剩余經(jīng)濟壽命。

［多選題］io.建設用地使用權(quán)租賃合同是建設用地使用權(quán)出租人將土地連同0交

與承租人使用，承租人支付租金，租賃雙方各自承擔自己的義務，享有各自的

權(quán)利，經(jīng)協(xié)商一致達成的協(xié)議。

A.地上建筑物

B.其他附著物

C.地下文物

D.地下資源

E.地下通信設施

正確答案：AB

參考解析：建設用地使用權(quán)租賃合同是建設用地使用權(quán)出租人將土地連同地上

建筑物、其他附著物交與承租人使用，承租人支付租金。租賃雙方各自承擔自

己的義務。享有各自的權(quán)利，經(jīng)協(xié)商一致達成的協(xié)議。

［多選題］11.搜集的交易實例應包括()。

A.交易雙方基本情況

B.交易實例房地產(chǎn)基本狀況

C.成交日期

D.成交價格和付款方式

E.進行交易情況修正

正確答案：ABCD

參考解析：在搜集交易實例時應盡可能搜集較多的內(nèi)容，一般包括：①交易實

例房地產(chǎn)基本狀況；②交易雙方基本情況；③成交價格；④成交日期；⑤付款

方式；⑥交易情況，如交易目的、交易方式、交易稅費負擔方式等。

［多選題］12.從物業(yè)使用功能上看來，商品住宅開發(fā)項目可能包括()。

A.住宅用房

B.公寓

C.商業(yè)用房

D.公用建筑用房

E.大型商場

正確答案：ABCD

參考解析：商品住宅開發(fā)項目通常是由不同類型和不同形態(tài)的物業(yè)所組成。從

物業(yè)使用功能上來看，可能包括住宅、公寓、商業(yè)以及公共建筑等物業(yè)類型。

從物業(yè)形態(tài)上來看，在住宅中可能有高層住宅、多層住宅，高層住宅中還可能

有點式高層、扳式高層等。在商業(yè)物業(yè)中可能有分隔的商鋪、集中的賣場和大

型的商場等。在項目總體規(guī)劃和布局中，要對開發(fā)項目有哪些物業(yè)類型和物業(yè)

形態(tài)組成、各種物業(yè)類型和物業(yè)形態(tài)在項目總建筑面積中所占的比重、在項目

用地范圍的平面布局等進行總體的安排和設計。

［多選題］13.住宅按房屋類型可分為()。

A.單元式住宅

B.躍層式住宅

C.小高層住宅

D.小戶型住宅

E.公寓式住宅

正確答案：ABDE

參考解析：住宅的種類繁多，分類也較復雜，如按樓體建筑形式可分為低層住

宅、多層住宅、小高層住宅、高層住宅、超高層住宅、其他形式住宅等；按房

屋類型可分為普通單元式住宅、公寓式住宅、花園洋房式住宅、躍層式住宅、

復式住宅、小戶型住宅等；按住宅檔次可分為普通住宅、高檔住宅、酒店式公

寓、聯(lián)排別墅、獨棟別墅等。

［多選題］14.國有建設用地使用權(quán)協(xié)議出讓的范圍有()。

A.原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準

B.劃撥建設用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準

C.通過出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)集體認定實行協(xié)議出讓方式的

D.出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期，經(jīng)審查準予續(xù)期的

E.法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權(quán)重新公開出讓

正確答案：ABCD

參考解析：國有建設用地使用權(quán)可以實行協(xié)議出讓方式的情形有：①供應工

業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以外用途的用地，其供地

計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的。這里的工業(yè)用地包括倉儲用地，

但不包括采礦用地。②原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法

批準的，但《國有土地劃撥決定書》《國有土地租賃合同》、法律、法規(guī)、行

政規(guī)定等明確應收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。③劃撥建設用地使用權(quán)

轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準的，但《國有土地劃撥決定書》、法律、

法規(guī)、行政規(guī)定等明確應收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。④出讓土地使

用權(quán)人申請續(xù)期，經(jīng)審查準予續(xù)期的。⑤通過出讓協(xié)調(diào)決策機構(gòu)集體認定實行

協(xié)議出讓方式的。

［多選題］15.小組訪談法的優(yōu)點包括()。

A.信息廣泛、理解較淺、創(chuàng)意新穎

B.資料收集快、效率高

C.結(jié)構(gòu)靈活、針對性強、有效性高

D.方法簡便易行

E.調(diào)研與討論相分離

正確答案：BCD

參考解析：小組訪談法的優(yōu)點主要有：①資料收集快、效率高、方法簡便易

行；②信息廣泛、理解深入、創(chuàng)意新穎；③結(jié)構(gòu)靈活、針對性強、有效性高；

④調(diào)研與討論相結(jié)合，不僅可以回答問題，而且還能探討原因和尋求解決問題

的途徑。

［多選題］16.房地產(chǎn)開發(fā)(或房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn))與一般工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)相比，具有

()特點。

A.開發(fā)條件優(yōu)越

B.成本目標較強

C.進度目標的限定性較強

D.系統(tǒng)性較強

E.涉及面較廣

正確答案：BCDE

參考解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目屬于工程建設項目之一，它除了具有一般工程建設

項目的任務一次性、目標明確性和項目整體性等特點，還有下列特點：①成本

目標較強；②質(zhì)量要求較高；③進度目標的限定性較強；④系統(tǒng)性較強；⑤涉

及面較廣；⑥涉及諸多法規(guī)政策。

［多選題］17.房地產(chǎn)信托資金的運用方式有()。

A.以住房抵押貸款方式運用

B.用于土地收購及土地后期開發(fā)、整理

C.用于購買土地商業(yè)樓房或住宅并予以出租

D.信托文件約定以不動產(chǎn)為標的的其他運用方式

E.投資于不動產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)進行商業(yè)樓房及住房開發(fā)、建造

正確答案：ACDE

參考解析：根據(jù)《信托投資公司房地產(chǎn)信托業(yè)務管理暫行辦法(征求意見

稿)》的規(guī)定，房地產(chǎn)信托資金的運用方式包括：①用于土地收購及土地前期

開發(fā)、整理；②投資于不動產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)進行商業(yè)樓房及住房開發(fā)、建造；③用

于購買土地商業(yè)樓房或住宅并予以出租；④以住房抵押貸款方式運用；⑤信托

文件約定以不動產(chǎn)為標的的其他運用方式。

［多選題］18.國有建設用地使用權(quán)終止的原因有()。

A.土地使用者拋棄使用的土地

B.土地滅失

C.土地使用者死亡

D.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

E.土地使用者抵押土地

正確答案：AB

參考解析：國有建設用地使用權(quán)終止的原因有：①因土地滅失而終止。主要是

由于非人力和自然力量(如地震等)造成原土地性質(zhì)的徹底改變或原土地面貌

的徹底改變。②由于土地使用者拋棄而終止.由于政治、經(jīng)濟、行政等原因，土

地使用者拋棄使用的土地，致使土地使用合同失去意義或無法履行，也造成土

地使用權(quán)的終止。

［多選題］19.杜能認為，某個農(nóng)業(yè)經(jīng)營者是否能在單位面積土地上獲得最大利

潤，其決定因素有0。

A.農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本

B.農(nóng)地的肥沃程度

C.農(nóng)產(chǎn)品的銷售價格

D.運輸成本

E.勞動者的經(jīng)營能力

正確答案：ACD

參考解析：杜能根據(jù)“孤立國”理論的假設前提，認為市場上農(nóng)產(chǎn)品的銷售價

格決定農(nóng)業(yè)經(jīng)營的產(chǎn)品和經(jīng)營方式；農(nóng)產(chǎn)品的銷售成本為生產(chǎn)成本和運輸成本

之和。因此，某個農(nóng)業(yè)經(jīng)營者是否能在單位面積土地上獲得最大利潤（P）,將

由農(nóng)產(chǎn)品的銷售價格（V）、生產(chǎn)成本（E）和運輸成本（T）三個因素決定，它

們之間的關(guān)系為：P=V-（E+T）o

［多選題］20.成本法中，新開發(fā)土地價格在實際測算下的步驟為（）。

A.計算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價格

B.計算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價格

C.計算開發(fā)區(qū)某宗土地的價格

D.計算新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價

E.計算開發(fā)土地的總管理費用

正確答案：ABC

參考解析：新開發(fā)的土地在實際測算時，通常分為三個步驟進行：①計算開發(fā)

區(qū)全部土地的平均價格；②計算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價格，這是用第一步

計算出的平均價格除以可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率；③計算開發(fā)區(qū)某宗土地的價

格，這是將第二步計算出的平均價格，根據(jù)宗地的規(guī)劃用途、具體位置、使用

期限、容積率等做適當?shù)脑鰷p價調(diào)整。

［多選題］21.伯吉斯的同心圓理論的缺陷是（）。

A.忽略了交通道路的影響

B.與實際有很大偏差

C.忽略了區(qū)位偏好的影響

D.忽略了自然障礙物的影響

E.忽略了土地利用的社會文化的影響

正確答案：ACDE

參考解析：伯吉斯的同心圓理論的缺陷是忽略了交通道路、自然障礙物（如

河、湖等）、土地利用的社會文化和區(qū)位偏好等方面的影響，與實際有一定的

偏差。

［多選題］22.下列關(guān)于房地產(chǎn)投資項目可行性研究主要依據(jù)的說法中，正確的是

Oo

A.在房地產(chǎn)投資項目可行性研究的過程中，既要對投資項目本身的現(xiàn)金流量進

行分析研究，也要對項目所處的環(huán)境進行分析預測

B.在對項目所處的環(huán)境進行分析預測時，一般只需考慮經(jīng)濟、技術(shù)、資源、金

融環(huán)境，不需要考慮政治因素的影響

C.既要對項目內(nèi)部各環(huán)節(jié)的運行進行研究比較，又要對項目外部因素的不確定

性對項目的影響進行分析判斷

D.需要考慮國家相關(guān)法律法規(guī)以及國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、宏觀調(diào)控政策等

E.需要明確委托人的意圖

正確答案：ACDE

參考解析：B項，在房地產(chǎn)投資項目可行性研究的過程中，既要對投資項目本身

的現(xiàn)金流量進行分析研究，也要對項目所處的環(huán)境(經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境、政

治環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境、金融環(huán)境、國際環(huán)境等)進行分析預測。

［多選題］23.房地產(chǎn)市場調(diào)研報告一般由()組成。

A.公函

B.封面

C.目錄

D摘要

E.正文

正確答案：BCDE

參考解析：房地產(chǎn)市場調(diào)研報告的基本結(jié)構(gòu)是指報告的組成部分及其格式。一

般由以下部分組成：①封面；②目錄；③摘要；④正文；⑤結(jié)論和建議；⑥附

錄。

［多選題］24.關(guān)于深度訪談法的優(yōu)缺點的表述，主要有()。

A.能夠更深入地發(fā)掘受訪者內(nèi)心的動機態(tài)度

B.通常能夠取得一些更為真實的信息

C.不便對一些較為敏感的問題進行調(diào)研

D.深度訪談的效果受調(diào)研人員素質(zhì)的影響較小

E.深度訪談的費用成本一般高于小組訪談

正確答案：ABE

參考解析：C項，深度訪談法便于對一些較為敏感的問題進行調(diào)研；D