八里莊地塊-產(chǎn)品定位分析

2016.3成都鐵誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司八里莊項(xiàng)目產(chǎn)品定位研究報(bào)告2016/1/13PART2.整體定位PART1.結(jié)論回顧報(bào)告框架放眼整盤(pán)PART3.產(chǎn)品審視PART2.區(qū)域市場(chǎng)PART1.目標(biāo)分析聚焦一期PART4.客戶(hù)支撐PART5.調(diào)整建議整體定位1基于前期大量的市場(chǎng)調(diào)研、客戶(hù)深訪的核心結(jié)論回顧，制定整盤(pán)定位及項(xiàng)目發(fā)展策略。結(jié)論回顧整體定位放眼整盤(pán)基礎(chǔ)分析回顧借助區(qū)域發(fā)展利好，板塊影響力向全城輻射，項(xiàng)目定位需對(duì)位主城區(qū)全域客群！區(qū)域發(fā)展研判中環(huán)最后一塊封疆之作！區(qū)域無(wú)標(biāo)桿項(xiàng)目——主城內(nèi)各片區(qū)2.5環(huán)皆有明星大盤(pán)，本區(qū)域卻無(wú)區(qū)域標(biāo)桿形象。中環(huán)價(jià)值洼地——主城區(qū)范圍內(nèi)可開(kāi)發(fā)區(qū)域緊缺，區(qū)域?yàn)橹协h(huán)最后一塊洼地。繁華已現(xiàn)——2.5環(huán)商業(yè)帶雛形已現(xiàn)，區(qū)域?qū)⒊薪咏ㄔO(shè)路繁華，潛力巨大！城東客戶(hù)導(dǎo)入力強(qiáng)，能夠吸附城市客戶(hù)！城東供銷(xiāo)存僅次于城南，且可開(kāi)發(fā)存量居于榜首，是成都供銷(xiāo)集中區(qū)域，客戶(hù)導(dǎo)入力強(qiáng)。北改核心，盡享區(qū)域規(guī)劃利好！北改核心，政府助力，區(qū)域進(jìn)入快發(fā)展時(shí)代！文化旅游經(jīng)濟(jì)VS創(chuàng)意總部經(jīng)濟(jì)，雙核驅(qū)動(dòng)區(qū)域快速發(fā)展！中環(huán)沿線上距市中心直線距離最近的區(qū)域！三大城市核心商圈極速到達(dá)！中環(huán)集中商業(yè)布局拉動(dòng)區(qū)域發(fā)展！離城最近，主城優(yōu)勢(shì)突顯！地鐵3號(hào)線，東北-西南，2016年下半年開(kāi)通；地鐵7號(hào)線，中環(huán)環(huán)線，2017年底開(kāi)通！交通便利保證客戶(hù)到達(dá)，本區(qū)域所處地段具有吸附全城客戶(hù)的實(shí)力！雙地鐵接駁，增強(qiáng)全城客戶(hù)吸附力！①稀缺價(jià)值②城市價(jià)值③規(guī)劃價(jià)值④交通價(jià)值⑤客戶(hù)導(dǎo)入2010年至2015年，50-80㎡的剛需產(chǎn)品為市場(chǎng)主力，90-120㎡的改善產(chǎn)品為處于穩(wěn)步上漲型產(chǎn)品，120-160㎡的再改產(chǎn)品，處于穩(wěn)步上漲的形式。根據(jù)區(qū)域供求結(jié)構(gòu)演變和客群訪談?wù){(diào)研，區(qū)域改善型需求將在未來(lái)會(huì)逐步釋放，對(duì)項(xiàng)目后期產(chǎn)品規(guī)劃有重要指導(dǎo)意義。2010年-2015年八里莊板塊持續(xù)供應(yīng)剛需產(chǎn)品，少量改善；隨著區(qū)域逐步成熟，區(qū)域換房需求的市場(chǎng)機(jī)會(huì)逐步涌現(xiàn)。基礎(chǔ)分析回顧客群需求研判區(qū)域改善型需求在未來(lái)將逐步釋放，項(xiàng)目發(fā)展具備客群基礎(chǔ)！基礎(chǔ)分析回顧政策、需求、區(qū)域及板塊四大機(jī)遇并存，具備成為名盤(pán)的機(jī)遇！市場(chǎng)機(jī)遇研判機(jī)遇一、央行多次樓市調(diào)控，政策大勢(shì)利好！央行多次降準(zhǔn)降息，降首付比例，開(kāi)放二胎等政策促進(jìn)樓市利好。機(jī)遇二、城市需求首置首改持續(xù)走量，改善型需求上揚(yáng)！改善需求上揚(yáng)，三房及以上產(chǎn)品呈上升趨勢(shì)。機(jī)遇三、區(qū)域占據(jù)建設(shè)路、二仙橋、駟馬橋三大板塊黃金分割點(diǎn)！中環(huán)距離市中心最近的位置，占據(jù)三大板塊黃金分割點(diǎn)，客戶(hù)層次豐富，機(jī)會(huì)巨大！機(jī)遇四、板塊供銷(xiāo)兩低，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)平緩！板塊內(nèi)多項(xiàng)目進(jìn)入尾盤(pán)階段，新增供應(yīng)不足?；A(chǔ)分析回顧全能配套大盤(pán)，具備成為名盤(pán)的基本要素！本體條件解析近300畝，大規(guī)模城市大盤(pán)規(guī)模：凈用地面積18.87萬(wàn)㎡（約283畝），近300畝城市超級(jí)大盤(pán)！指標(biāo)：容積率3.0，建筑密度僅22%，區(qū)域內(nèi)稀缺低密度城市大盤(pán)！東2.5環(huán)，便捷城市交通體系道路：緊靠青龍場(chǎng)立交，東2.5環(huán)、二環(huán)路、府青路、建設(shè)北路。地鐵：距在建7號(hào)線東區(qū)醫(yī)院300米，八里小區(qū)站400米。自帶全能配套教育：項(xiàng)目?jī)?nèi)配套幼兒園、小學(xué)，享全系教育資源！商業(yè)：酒店、會(huì)所等城市生活配套，實(shí)現(xiàn)城市中心生活夢(mèng)想！綠地：配套綠地系統(tǒng)，臨規(guī)劃總部公園，營(yíng)造城東生活范本！指標(biāo)價(jià)值區(qū)位價(jià)值配套價(jià)值在背景分析下，結(jié)合項(xiàng)目的品牌使命，本案的發(fā)展戰(zhàn)略應(yīng)該是：1、根據(jù)區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)，預(yù)判客群消費(fèi)習(xí)慣，進(jìn)行產(chǎn)品配置考慮2、多種業(yè)態(tài)配合，充分發(fā)揮自身配套優(yōu)勢(shì)，拉升大盤(pán)品牌價(jià)值同時(shí)在整體定位上要遵循以下兩大原則：“強(qiáng)區(qū)域+強(qiáng)教育＋強(qiáng)產(chǎn)品”發(fā)展策略項(xiàng)目整體定位：——實(shí)力央企東北中環(huán)上中央大盤(pán)力作——中國(guó)人居生活范本，代言主城品質(zhì)生活標(biāo)準(zhǔn)——傳承雙實(shí)力央企的品牌精神，引領(lǐng)品牌新高度中環(huán)首席·全能配套生活樣板東2.5環(huán)雙實(shí)力央企聯(lián)袂巨制雙鐵物業(yè)主城300畝高尚住區(qū)全配套生活大城全生命周期復(fù)合產(chǎn)品價(jià)值體系整體定位開(kāi)發(fā)時(shí)序啟動(dòng)期利用現(xiàn)金流產(chǎn)品造口碑，立大盤(pán)熱銷(xiāo)氣勢(shì)，同步跟上首改產(chǎn)品，承接整盤(pán)品質(zhì)定位；改善組團(tuán)后置保證價(jià)值最大化。具體策略：資源先行，先期打造園林示范區(qū)（極致中庭景觀）＋教育資源落地，深化客戶(hù)感知，立全配套生活大城氣勢(shì)，造市場(chǎng)口碑。首期開(kāi)盤(pán)主推剛需產(chǎn)品，打品牌、樹(shù)形象、高走量，保證現(xiàn)金流，以支持項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。同步推小體量剛改產(chǎn)品，承接整盤(pán)市場(chǎng)占位。后期隨著整盤(pán)配套逐漸呈現(xiàn)，項(xiàng)目?jī)r(jià)值及市場(chǎng)口碑不斷深化，產(chǎn)品逐漸高端化，以實(shí)現(xiàn)整盤(pán)價(jià)值最大化。一期啟動(dòng)剛需及剛改產(chǎn)品，保證以“全能配套生活樣板”樹(shù)立項(xiàng)目形象，以80－100㎡的現(xiàn)金流產(chǎn)品為主，匹配區(qū)域核心客戶(hù)迅速走量。一期（剛需＋剛改）二期（剛改）三期（改善）整體定位全盤(pán)價(jià)值演變階段策略核心價(jià)值階段形象第一階段教育驅(qū)動(dòng)啟動(dòng)立勢(shì)教育資源落地雙鐵物業(yè)兒童教育游樂(lè)第二階段公園生活價(jià)值成熟公園價(jià)值特色街區(qū)第三階段生活方式升華產(chǎn)品升級(jí)全能配套呈現(xiàn)（地鐵、商業(yè)、教育）項(xiàng)目分三階段開(kāi)發(fā)，每階段都有亮點(diǎn)驅(qū)動(dòng)，覆蓋更廣的客群，走量思路貫穿。結(jié)合地塊實(shí)際情況和整體定位的需要將項(xiàng)目分成三個(gè)戰(zhàn)略實(shí)施階段，形成不同的居住功能分區(qū)：城市、公園、品質(zhì)三個(gè)功能組團(tuán)。一期（剛需＋剛改）二期（剛改）三期（改善）【城市生活區(qū)】教育體系便捷交通【公園生活區(qū)】公園生活最優(yōu)景觀【品質(zhì)生活區(qū)】品質(zhì)住宅品質(zhì)配套首批次客戶(hù)依據(jù)地緣性，隨著整盤(pán)配套逐漸呈現(xiàn)，項(xiàng)目?jī)r(jià)值及市場(chǎng)口碑不斷深化，逐步向全城擴(kuò)張一期二期三期二級(jí)城市客戶(hù)地緣型客戶(hù)主城客戶(hù)隨著地緣客戶(hù)的消耗，客群占比逐漸減?。话殡S著項(xiàng)目配套的逐漸呈現(xiàn)，地鐵7號(hào)線的開(kāi)通以及區(qū)域的發(fā)展，對(duì)外區(qū)域的客戶(hù)導(dǎo)入能力逐漸增強(qiáng)；二級(jí)城市財(cái)富客戶(hù)緩步上升后逐漸平穩(wěn)。占地為王地緣型客戶(hù)65%主城客戶(hù)20%二級(jí)城市客戶(hù)15%外部導(dǎo)入地緣型客戶(hù)50%主城客戶(hù)30%二級(jí)城市客戶(hù)20%吸附全城地緣型客戶(hù)30%主城客戶(hù)50%二級(jí)城市客戶(hù)20%整體定位全盤(pán)客群演變首批次客戶(hù)以板塊地緣、城東地緣客戶(hù)為主，其次“北改”拆遷客戶(hù)，再次受高房?jī)r(jià)擠壓的城市外溢客戶(hù)核心客戶(hù)：約65%區(qū)域來(lái)源：大城東地緣型客戶(hù)（主要為八里莊、二仙橋地緣性剛需客戶(hù)；部分城東2環(huán)-3環(huán)建設(shè)路、萬(wàn)年場(chǎng)、城西城南、市中心受到高價(jià)格擠壓的外溢剛需客群）、北改拆遷客戶(hù)年齡分布：25-35歲為主置業(yè)目的：首置、首改置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：項(xiàng)目品質(zhì)、周邊配套、性?xún)r(jià)比核心客戶(hù)重要客戶(hù)邊緣

客戶(hù)重要客戶(hù)：約20%區(qū)域來(lái)源：新成都人、受高房?jī)r(jià)擠壓的城市外溢客戶(hù)年齡分布：25-35歲為主置業(yè)目的：首置置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：交通配套、價(jià)格次要客戶(hù)：約15%區(qū)域來(lái)源：靠城東、成渝高速一線連接的省內(nèi)二級(jí)城市客戶(hù)群（如達(dá)州、南充、內(nèi)江、遂寧等，客戶(hù)分布較為分散）年齡分布：35-40歲為主置業(yè)目的：投資、養(yǎng)老、為子女購(gòu)房置業(yè)關(guān)注點(diǎn)：區(qū)域發(fā)展、升值潛力、周邊配套整體定位首批次客戶(hù)定位首期產(chǎn)品定位2在首期目標(biāo)之下，基于當(dāng)前的產(chǎn)品定位，深度分析當(dāng)前區(qū)域局勢(shì)，對(duì)首期產(chǎn)品進(jìn)行合理性驗(yàn)證并提出調(diào)整建議。聚焦一期目標(biāo)分析區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品審視客戶(hù)支撐調(diào)整建議聚焦一期目標(biāo)分析目標(biāo)解讀：開(kāi)盤(pán)500套，成為當(dāng)之無(wú)愧的區(qū)域之王，市場(chǎng)銷(xiāo)冠?。ò淳C合轉(zhuǎn)化率5％測(cè)算）首開(kāi)目標(biāo)保底500套來(lái)訪要求10000組注：按排號(hào)轉(zhuǎn)化率50％，到訪轉(zhuǎn)籌率10％得到綜合轉(zhuǎn)化率對(duì)一期的產(chǎn)品要求：產(chǎn)品必屬區(qū)域市場(chǎng)主流，同時(shí)具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。一期使命回顧：肩負(fù)著出現(xiàn)金流及承接整盤(pán)形象的雙重使命一期客戶(hù)定位回顧：主抓區(qū)域地緣性客戶(hù)Q1：審視當(dāng)前產(chǎn)品規(guī)劃，判斷是否具有競(jìng)爭(zhēng)力……一期產(chǎn)品定位要求：迎合市場(chǎng)主流，同時(shí)具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)一期產(chǎn)品審視首置剛需產(chǎn)品為主，符合一期產(chǎn)品現(xiàn)金流需求。產(chǎn)品情況產(chǎn)品首改類(lèi)產(chǎn)品115套四三衛(wèi)首置剛需產(chǎn)品85平米套三1.5衛(wèi)95套三雙衛(wèi)極剛產(chǎn)品76平米套三單衛(wèi)產(chǎn)品面積（㎡）戶(hù)型戶(hù)數(shù)占比（%）76三房單衛(wèi)12%85三房1.5衛(wèi)48%95三房雙衛(wèi)25%115四房三衛(wèi)15%A型（76+85）B型（85+95+115）C型（85+95+115）一期產(chǎn)品審視與市場(chǎng)同面積段產(chǎn)品功能布局差異不大。76平米產(chǎn)品對(duì)比項(xiàng)目建筑面積客廳開(kāi)間客廳餐廳進(jìn)深主臥開(kāi)間/進(jìn)深次臥開(kāi)間/進(jìn)深書(shū)房開(kāi)間/進(jìn)深衛(wèi)生間面積廚房面積生活陽(yáng)臺(tái)入戶(hù)花園客廳飄窗主臥飄窗本項(xiàng)目763.47.63.2/4.43.0/2.82.6/2.75.15.13.9無(wú)有有泛悅城市廣場(chǎng)803.46.83.5/32.9/3.353/2.25.77.742.47無(wú)有無(wú)首創(chuàng)光和城773.36.53.4/32.25/2.42.7/33.85.852.73無(wú)有有評(píng)價(jià)：客廳餐廳進(jìn)深更大，整體空間布置合理；客廳、主臥帶飄窗，相較于首創(chuàng)光和城臥室均帶飄窗稍顯不足。本項(xiàng)目泛悅城市廣場(chǎng)首創(chuàng)光和城一期產(chǎn)品審視與市場(chǎng)同面積段產(chǎn)品功能布局稍有差異，1.5衛(wèi)設(shè)計(jì)功能性更佳，但客廳無(wú)陽(yáng)臺(tái)、臥室無(wú)飄窗。85平米產(chǎn)品對(duì)比項(xiàng)目建筑面積客廳開(kāi)間客廳餐廳進(jìn)深主臥開(kāi)間/進(jìn)深次臥開(kāi)間/進(jìn)深書(shū)房開(kāi)間/進(jìn)深衛(wèi)生間面積廚房面積生活陽(yáng)臺(tái)景觀陽(yáng)臺(tái)客廳飄窗主臥飄窗本項(xiàng)目854.16.553.2/3.653.2/32.7/3.29.285.74無(wú)有無(wú)首創(chuàng)天禧873.56.354.4/3.43.0/3.42.7/3.0573.85無(wú)有有招商中央華城843.57.83.7/3.23.3/3.02.3/2.63.645.942.7有無(wú)有評(píng)價(jià)：客廳餐廳開(kāi)間更大，整體空間布置合理；1.5衛(wèi)設(shè)計(jì)功能更合理，滿足三房使用要求；客廳無(wú)陽(yáng)臺(tái)，臥室無(wú)飄窗，相較于市場(chǎng)同面積產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)不足。本項(xiàng)目首創(chuàng)天禧招商中央華城一期產(chǎn)品審視與市場(chǎng)同面積段產(chǎn)品功能布局稍有差異，主臥帶衣帽間設(shè)計(jì)更舒適，但臥室無(wú)飄窗。95平米產(chǎn)品對(duì)比項(xiàng)目建筑面積客廳開(kāi)間客廳餐廳進(jìn)深主臥開(kāi)間/進(jìn)深次臥開(kāi)間/進(jìn)深書(shū)房開(kāi)間/進(jìn)深主衛(wèi)面積客衛(wèi)面積廚房面積生活陽(yáng)臺(tái)景觀陽(yáng)臺(tái)客廳飄窗主臥飄窗衣帽間本項(xiàng)目954.56.74.5/3.33.0/3.32.7/3.34.956.24.3無(wú)無(wú)無(wú)有首創(chuàng)天禧974.363.4/3.63/3.22.7/3.24.864.763.8無(wú)有有無(wú)招商中央華城983.86.33.8/3.53.0/3.82.7/2.44.93.65.461.8有無(wú)有無(wú)評(píng)價(jià)：客廳餐廳開(kāi)間更大，整體空間布置合理；主臥帶衣帽間設(shè)計(jì)功能更舒適，滿足三房使用要求；臥室無(wú)飄窗，相較于市場(chǎng)同面積產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)不足。本項(xiàng)目首創(chuàng)天禧招商中央華城一期產(chǎn)品審視主臥帶衣帽間設(shè)計(jì)更舒適，但3衛(wèi)設(shè)置擠壓其他房間面積，影響使用。115平米產(chǎn)品對(duì)比項(xiàng)目建筑面積客廳開(kāi)間客廳餐廳進(jìn)深主臥開(kāi)間/進(jìn)深次臥開(kāi)間/進(jìn)深次臥開(kāi)間/進(jìn)深書(shū)房開(kāi)間/進(jìn)深主衛(wèi)面積客衛(wèi)面積次衛(wèi)面積廚房面積生活陽(yáng)臺(tái)景觀陽(yáng)臺(tái)餐廳飄窗臥室飄窗衣帽間本項(xiàng)目1154.774.7/3.42.9/3.23/32.7/3.24.865.464.55.84有無(wú)無(wú)有首創(chuàng)天禧1164.56.23.5/3.63/33/32.8/34.84.805.33.1有有有無(wú)評(píng)價(jià)：客廳餐廳進(jìn)深更大；主臥帶衣帽間設(shè)計(jì)功能更舒適，滿足三房使用要求；次臥帶衛(wèi)生間設(shè)置，共三個(gè)衛(wèi)生間配置，導(dǎo)致尺度受限；四房配置廚房面積小。本項(xiàng)目首創(chuàng)天禧一期產(chǎn)品審視結(jié)論當(dāng)前一期規(guī)劃以首置剛需產(chǎn)品為主，符合一期產(chǎn)品現(xiàn)金流需求與市場(chǎng)產(chǎn)品對(duì)比，戶(hù)型打造有局部亮點(diǎn)，但無(wú)明顯競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，存在提升空間Q2：研判區(qū)域市場(chǎng)，判斷當(dāng)前產(chǎn)品是否匹配主流需求……一期產(chǎn)品定位要求：迎合市場(chǎng)主流，同時(shí)具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)解決路徑：分析區(qū)域市場(chǎng)、板塊格局及競(jìng)品情況，總結(jié)區(qū)域走量產(chǎn)品及需求演變趨勢(shì)，對(duì)比當(dāng)前產(chǎn)品規(guī)劃，得出結(jié)論城東區(qū)域整體供銷(xiāo)存（2013.4-2016.4）單位：㎡

60以下

60-6565-7070-7575-8080-8585-9090-9595-100100-105105-110110-115115-120120以上供應(yīng)（套）4215414652219991108491030517034405435821175294311509364943銷(xiāo)售（套）40633198420786559986915017426389837921402267812769194467存量（套）652562133216552145216834378389081565873392601823供銷(xiāo)：主力供銷(xiāo)產(chǎn)品集中在85-90㎡，其次為80-85㎡、75-80㎡、70-75

㎡。改善型產(chǎn)品集中在90-100㎡及105-100㎡，并隨著面積增加呈供銷(xiāo)減少趨勢(shì)；存量：集中在65-90㎡之間，改善型產(chǎn)品主要在90-100㎡。供應(yīng)套數(shù)：銷(xiāo)售套數(shù)：存量套數(shù)：注：數(shù)據(jù)來(lái)源于房管局備案，時(shí)間：2013.4-2016.4區(qū)域需求城東供銷(xiāo)存剛需是主力，剛改產(chǎn)品市場(chǎng)容量明顯。供銷(xiāo)：主力供銷(xiāo)產(chǎn)品集中在85-90㎡，其次為70-75㎡、65-70㎡、75-85㎡。改善型產(chǎn)品集中在90-95㎡,120㎡以上產(chǎn)品亦具備較大的市場(chǎng)供需；存量：集中在85-90㎡之間，改善型產(chǎn)品主要在90-95㎡。區(qū)域需求城北供銷(xiāo)存剛需產(chǎn)品主導(dǎo)，剛改產(chǎn)品集中90-95平米。城北區(qū)域整體供銷(xiāo)存（2013.4-2016.4）單位：㎡

60以下

60-6565-7070-7575-8080-8585-9090-9595-100100-105105-110110-115115-120120以上供應(yīng)（套）12097172101277923457786265229413278999226884782717銷(xiāo)售（套）154352916872506197510065253190011497946766367073516存量（套）3672666626587644362055798313252436333155806供銷(xiāo)存套數(shù)：供應(yīng)銷(xiāo)售存量注：數(shù)據(jù)來(lái)源于房管局備案，時(shí)間：2013.4-2016.4板塊產(chǎn)品特征：駟馬橋板塊主力面積70-80㎡及85-90㎡，李家沱集中在85-90㎡，建設(shè)路70-75㎡為主，八里莊主力面積75-80㎡及85-90㎡；銷(xiāo)售存量特征：區(qū)域市場(chǎng)供需集中在70-80㎡，85-95㎡，100㎡以上首改類(lèi)產(chǎn)品供需相對(duì)均衡，八里莊110-115㎡改善產(chǎn)品走量較好，庫(kù)存低位，具備市場(chǎng)機(jī)會(huì)；整體走量特征：受板塊發(fā)展的影響，駟馬橋整體月均最高，本案所處八里莊去化速度處于較低水平。區(qū)域需求競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域剛需剛改走量，改善存在市場(chǎng)機(jī)會(huì)。駟馬橋李家沱建設(shè)路八里莊合計(jì)新增套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)存量套數(shù)新增套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)存量套數(shù)新增套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)存量套數(shù)新增套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)存量套數(shù)新增套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)存量套數(shù)50以下038000101468957989902442266750-6074887510001121722082684036123314983560-65628409242001273228462542995115593629465-708247591420044402802851261108104827270-75183816462560191109953163375370163322297044475-80137312293081009423447433485644823122484223869180-8528837746021953447053228278381050112715685-90203715739041566142883487421671202121038852924632144290-95692791831009791591342516387931114110921095-10025227761746716256138117406162271988644465100-105260340301181651723234340923105-1103868874729232120114887414432334145110-1152561031710001147242602034430378217115-12025443762222311438900048758297120以上214495476393921231080112335952186119852028590合計(jì)9702941722872555215632053704613120540403973133621667201595148月均去化26260128110560注：數(shù)據(jù)來(lái)源于房管局備案，時(shí)間：2013.4-2016.4板塊特征競(jìng)爭(zhēng)格局成都東北區(qū)域二環(huán)至三環(huán)板塊發(fā)展逐步成熟，建設(shè)路及駟馬橋板塊開(kāi)發(fā)較早，目前已經(jīng)較為成熟，李家沱難有開(kāi)發(fā)空間，八里莊板塊目前環(huán)境差，配套缺失，屬于價(jià)值洼地。駟馬橋李家沱八里莊建設(shè)路老舊商品房、交通優(yōu)價(jià)格高、配套成熟均價(jià)：1.1萬(wàn)元/㎡主力面積：85-120㎡主力總價(jià)：70-120萬(wàn)規(guī)劃好，交通暢、環(huán)境優(yōu)、配套成熟均價(jià)：7300-11000元/㎡主力面積：65-90㎡主力總價(jià)：40-80萬(wàn)規(guī)劃好，環(huán)境差，配套缺失（二環(huán)外）均價(jià)：8000-8300元/㎡主力面積：60-95㎡主力總價(jià)：40-80萬(wàn)規(guī)劃好，交通暢、配套成熟、價(jià)格高均價(jià)：7400-16500元/㎡主力面積：70-95㎡主力總價(jià)：70-100萬(wàn)板塊特征駟馬橋板塊在售項(xiàng)目不乏中大品牌開(kāi)發(fā)商，各個(gè)項(xiàng)目入市較早，駟馬橋已步入較為成熟板塊，區(qū)域庫(kù)存2287套，預(yù)計(jì)去庫(kù)存時(shí)間13個(gè)月。板塊存量（萬(wàn)/㎡）2015.4-2016.4去化（萬(wàn)/㎡）駟馬橋1918駟馬橋板塊在售項(xiàng)目端：去化周期約13個(gè)月。板塊項(xiàng)目占地（畝）建面（萬(wàn)㎡）容積率物業(yè)形態(tài)開(kāi)發(fā)商駟馬橋領(lǐng)地海納時(shí)代6318.03.00高層領(lǐng)地集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司

藍(lán)光金悅府7422.34.50高層藍(lán)光地產(chǎn)

上東一號(hào)30470.0

2.77高層成都市成華區(qū)危改辦

香瀾半島5820.64.3高層四川三友房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

融錦城5524.04.71高層成都金融城投資發(fā)展有限責(zé)任公司

馬克公館5710.0

2.90小高層中鐵二局地產(chǎn)·宏錦置業(yè)

金科中心26525.53.8高層成都金科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

維多利亞富御123.63.0高層成都凱祥置業(yè)有限公司

首創(chuàng)光和城13137.42.9高層成都首創(chuàng)正華置業(yè)有限公司泛悅城市廣場(chǎng)11136.32.4高層中國(guó)電建地產(chǎn)成都分公司,武漢南國(guó)置業(yè)股份有限公司板塊特征駟馬橋板塊50-60㎡、60-65㎡套二集中走量，總價(jià)在30-50萬(wàn)之間。套三產(chǎn)品差異化明顯，集中在65-90㎡內(nèi)，總價(jià)40-80萬(wàn)區(qū)間，改善產(chǎn)品集中110-120㎡。注：數(shù)據(jù)來(lái)源于房管局備案，時(shí)間：2015.4-2016.4產(chǎn)品面積30-40萬(wàn)40-50萬(wàn)50-60萬(wàn)60-70萬(wàn)70-80萬(wàn)80-100萬(wàn)100-120萬(wàn)120-150萬(wàn)合計(jì)套二50-601691418360-6555173423265-70454575-805580-851153815585-902321852套三60-6505635965-7031591617870-75327821249375-8063173141538285-9088189147142590-951873394105-110112110-115451459115-12044549120以上1421026套四120以上336合計(jì)23074354239128911819132345板塊特征建設(shè)路板塊城東主城區(qū)最熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)版塊，區(qū)域一線品牌開(kāi)發(fā)商云集，不乏豪宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，受限于主城區(qū)高地價(jià)限制，高容積率小地塊項(xiàng)目較多，預(yù)計(jì)清庫(kù)存周期9個(gè)月。板塊項(xiàng)目占地（畝）建面（萬(wàn)㎡）容積率物業(yè)形態(tài)開(kāi)發(fā)商建設(shè)路藍(lán)光樂(lè)彩城10832.43.0超高層

成都成華中泓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

首創(chuàng)天禧7631.34.5高層首創(chuàng)置業(yè)成都有限公司

朗基少東家1605.83.8高層

成都市能城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

藍(lán)光雍錦閣259.94.0超高層成都郫縣藍(lán)光和駿置業(yè)有限公司

太陽(yáng)公元16063.03.0高層成都信遠(yuǎn)置業(yè)有限公司萬(wàn)科金色樂(lè)府7520.04.0超高層成都傳媒文化置業(yè)有限公司中糧錦云9125.03.0高層成都中糧錦悅置業(yè)有限公司保利康橋11834.03.0高層成都市保華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司保利東方中心102.63.0高層

成都市保華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

中海新華府2911.44.5高層

成都錦府中建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

恒河廣場(chǎng)2317.07.0高層成都恒金置業(yè)有限公司

招商中華華城12058.03.0高層成都招商博時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

成功悅都3011.03.4高層四川成功企業(yè)發(fā)展有限公司

恒大中央廣場(chǎng)9636.84.5高層成都恒大新東城置業(yè)有限公司

板塊存量（萬(wàn)/㎡）2015.4-2016.4去化（套）建設(shè)路14.820.6建設(shè)路板塊在售項(xiàng)目端：出清周期9個(gè)月。板塊特征建設(shè)路板塊70-80㎡套二集中走量，受太陽(yáng)公元等改善產(chǎn)品影響，總價(jià)達(dá)到100萬(wàn)內(nèi)。套三單集中在70-85㎡之間，總價(jià)60-80萬(wàn)，套三雙僅90-95㎡取得較好去化。戶(hù)型面積總價(jià)（萬(wàn)）30-4040-5050-6060-7070-8080-100100-120120-150150-180180-200200-250250-300300-400合計(jì)套一50以下

51812450-60151560-6536642套二60-657362213765-7011270-751541435735475-8049116116680-8532703085-906246695-10099套三70-7516436020075-80615416080-851665722385-901190-95100210295-100167100-10503811105-11022110-11566115-120333945120以上2726656133套四95-1004141120以上5129123257合計(jì)(套）5189038755343617653341801851232033注：數(shù)據(jù)來(lái)源于房管局備案，時(shí)間：2015.4-2016.4板塊特征八里莊二仙橋板塊區(qū)域?qū)儆趦r(jià)值洼地，目前未有任何品牌開(kāi)發(fā)商入駐，玉錦華庭及建設(shè)派項(xiàng)目已經(jīng)步入尾盤(pán)階段，存量集中在泰博理想城，預(yù)算清庫(kù)存周期25個(gè)月。板塊存量（萬(wàn)/㎡）2015.4-2016.4去化（萬(wàn)/㎡）八里莊-二仙橋11.95.7八里莊板塊在售項(xiàng)目端：出清周期25個(gè)月（注：存量集中在泰博理想城，由于其去化速度一般，且存量大開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，導(dǎo)致板塊庫(kù)存周期長(zhǎng)）板塊項(xiàng)目占地（畝）建面（萬(wàn)㎡）容積率物業(yè)形態(tài)開(kāi)發(fā)商八里莊二仙橋泰博理想城200223.0高層成都泰博置業(yè)有限公司交大歸谷建設(shè)派54224.3高層成都錦棣置業(yè)有限責(zé)任公司玉錦華庭1632.6小高層成都市玉錦苑置業(yè)有限公司

板塊特征八里莊二仙橋板塊套二走量產(chǎn)品集中在60-70㎡，總價(jià)30-60萬(wàn)。剛需型套三75-80㎡去化較好，80-95㎡剛改型套三存在走量基礎(chǔ)。戶(hù)型面積30萬(wàn)以下30-40萬(wàn)40-50萬(wàn)50-60萬(wàn)60-70萬(wàn)70-80萬(wàn)80-100萬(wàn)100-120萬(wàn)合計(jì)套一50-6011套二50-6022460-654350319765-70111394270-758455375-8022432980-8512142685-9011套三65-7011275-8016249121280-851211385-90132576390-956515795-10018214180105-110617110-1151539套四120以上1316合計(jì)（套）249582311531403541712注：數(shù)據(jù)來(lái)源于房管局備案，時(shí)間：2015.4-2016.4板塊特征李家沱板塊屬于早期商品房開(kāi)發(fā)板塊，目前僅剩余永立龍邸、瑞安城中匯兩個(gè)項(xiàng)目主力在售，區(qū)域去庫(kù)存周期約3個(gè)月。李家沱板塊在售項(xiàng)目端：出清周期3個(gè)月（僅兩項(xiàng)目在售，此數(shù)據(jù)為理論推導(dǎo)，未考慮推盤(pán)節(jié)奏等不可預(yù)估因素）板塊存量（萬(wàn)/㎡）2015.4-2016.4去化（萬(wàn)/㎡）李家沱3.412.9板塊項(xiàng)目占地（畝）建面（萬(wàn)㎡）容積率物業(yè)形態(tài)開(kāi)發(fā)商李家沱首匯觀筑9.93.95.9高層四川首匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司財(cái)富又一城96.936.85.0高層成都前鋒上普實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司永立龍邸20070.03.0高層永立集團(tuán)通瑞地產(chǎn)

瑞安城中匯86.147.74.0高層

成都翔龍房地產(chǎn)有限公司

板塊特征李家沱板塊由于早期商品房開(kāi)發(fā)區(qū)域，現(xiàn)主力在售項(xiàng)目?jī)H瑞安城中匯及永立龍邸，套二集中在85-90㎡，總價(jià)70-100萬(wàn)，套三集中在90-110㎡及120㎡以上，總價(jià)100-150萬(wàn)。戶(hù)型面積50-60萬(wàn)60-70萬(wàn)70-80萬(wàn)80-100萬(wàn)100-120萬(wàn)120-150萬(wàn)150-180萬(wàn)合計(jì)套二75-8016789485-90178412161652套三90-955919695-1006767105-11070272115-12011120以上7559134套四90-9511120以上211850170合計(jì)178428246305179501287注：數(shù)據(jù)來(lái)源于房管局備案，時(shí)間：2015.4-2016.4區(qū)域市場(chǎng)：剛需剛改為主，改善存在一定市場(chǎng)機(jī)會(huì)城東大區(qū)：剛需型占主導(dǎo)，剛改存在較大市場(chǎng)需求城北：剛需市場(chǎng)主導(dǎo)，剛改集中90-95平米之間競(jìng)爭(zhēng)板塊：供銷(xiāo)主力為70-90㎡，100㎡以上為輔，剛需主導(dǎo)，首改產(chǎn)品為輔。駟馬橋板塊：熱點(diǎn)區(qū)域，50-65平套二、65-90㎡套三、100-120㎡套四走量建設(shè)路板塊：品牌開(kāi)發(fā)商云集，剛需改善豪宅共存區(qū)域，70-80平套二、70-85套三、90-95平套三雙衛(wèi)走量八里莊板塊：價(jià)值洼地，60-70平套二，75-80平套三單，90-95平套三雙衛(wèi)走量李家沱：早期商品房開(kāi)發(fā)區(qū)域，85-90平套二，90-110平套三走量主力產(chǎn)品：70-80平套二/80-90平套三單衛(wèi)/90-100套三雙衛(wèi)機(jī)會(huì)產(chǎn)品：100-120平套四區(qū)域及板塊特征小結(jié)競(jìng)品研究泰博理想城八里莊200畝規(guī)模大盤(pán)，總共分為6期打造，高容積率，高梯戶(hù)比、高建筑密度剛需大盤(pán),早期規(guī)劃，整體贈(zèng)送率可達(dá)到22%-30%。占地面積一期60.16畝（共200畝）建筑面積一期15.96萬(wàn)㎡，商業(yè)占比20%其他指標(biāo)容積率3.98、綠地率30%、密度小于40%、清水產(chǎn)品組成3T9高層33F，底商梯戶(hù)車(chē)位一期住宅539戶(hù)，車(chē)位412個(gè)面積區(qū)間住宅56-86㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間2015.9.19在售情況2棟1、2單元562套全部房源，二期GF兩棟樓接受排號(hào)政策暫無(wú)其他成交樓面價(jià)4159元/㎡，溢價(jià)率0%項(xiàng)目地址：成華東中環(huán)二仙橋北一路泰博理想城高贈(zèng)送下小面積功能性產(chǎn)品打造，均為剛需套二單衛(wèi)及套三單衛(wèi)，月均走量38套，65-70㎡及74㎡套三轉(zhuǎn)化率最佳達(dá)到73%以上，整體去化率47.5%。項(xiàng)目以55-60㎡,60-70㎡為主力產(chǎn)品供應(yīng)段，均為極剛功能性套二單衛(wèi)及套三單衛(wèi)；銷(xiāo)售最好產(chǎn)品為66㎡/69㎡套三單衛(wèi)，共去化94套，去化率73%，其次為74㎡緊湊型套三產(chǎn)品，去化51套；項(xiàng)目2015年7月至2016年4月共推出562套房源，去化267套，月均銷(xiāo)售38套，整體成交均價(jià)為8317元/㎡。注：房管局備案數(shù)據(jù)（2015.7-2016.4）戶(hù)型面積段(㎡）面積（㎡）供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)占比銷(xiāo)售套數(shù)去化率成交均價(jià)(元/㎡)月均去化存量套二單衛(wèi)55-6056/59/60

24845%5823%82958190套三單衛(wèi)60-6563

12422%6452%8271960套三單衛(wèi)65-7066/69

12822%9473%83191334套三雙衛(wèi)70-7574

6211%5182%8384711合計(jì)562100%26748%831738295競(jìng)品研究永立?龍邸李家沱板塊40萬(wàn)方級(jí)城市綜合體大盤(pán)，產(chǎn)品涵蓋星級(jí)酒店，BLOCK商業(yè)街區(qū)，甲級(jí)寫(xiě)字樓，精裝公寓，住宅規(guī)劃兩期，產(chǎn)品面積較大，主打造改善型產(chǎn)品。區(qū)位地址：成華北二環(huán)（原512建材市場(chǎng)）占地面積200畝建筑面積40萬(wàn)㎡其他指標(biāo)容積率3.00、綠地率30%、密度小于%、清水產(chǎn)品組成2T4高層20、21、29F（6棟），綜合體+街區(qū)商業(yè)梯戶(hù)車(chē)位當(dāng)期住宅568戶(hù)（共約1300戶(hù)），車(chē)位1360個(gè)面積區(qū)間住宅79-138㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間2014.12.28在售情況1-6棟587套房源政策暫無(wú)其他無(wú)競(jìng)品研究永立?龍邸區(qū)域改善型產(chǎn)品，產(chǎn)品配比均衡，月均去化30套，90-95㎡套三單衛(wèi)，95-110㎡套三雙衛(wèi)最為熱銷(xiāo)。戶(hù)型面積段(㎡）面積（㎡）供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)占比銷(xiāo)售套數(shù)去化率成交均價(jià)(元/㎡)月均去化存量套二單衛(wèi)75-807911219%9484%10343618套三單衛(wèi)90-959411219%9686%10933616套三雙衛(wèi)95-100976711%67100%1100440105-1101087212%72100%1053850套四雙9282%106776201356659%10917446合計(jì)587100%48783%1072030100產(chǎn)品配比較為均衡，因產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性原因，套三雙衛(wèi)產(chǎn)品比例相對(duì)較低；項(xiàng)目以95-95㎡,105-100㎡套三雙衛(wèi)為主力走量，去化率均達(dá)到100%，其次90-95㎡套三單衛(wèi)，去化86%；項(xiàng)目2015年1月至2016年4月去化487套，月均銷(xiāo)售30套，整體成交均價(jià)為10720元/㎡注：房管局備案數(shù)據(jù)（2015.1-2016.4）競(jìng)品研究首創(chuàng)?天禧68建設(shè)路板塊價(jià)格標(biāo)桿項(xiàng)目，住宅為主輔以20%比例商業(yè)，總體量超過(guò)30萬(wàn)方，整體容積率較高，達(dá)到4.5，樓棟高層超高層組合設(shè)計(jì)。區(qū)位地址：成華二環(huán)路東一段內(nèi)側(cè)（距離桃蹊路口站30米）占地面積76.25畝建筑面積31.29萬(wàn)㎡，商業(yè)占比20%其他指標(biāo)容積率4.49、綠地率25%、密度小于25%、清水產(chǎn)品組成2T6高層33-40F，底商梯戶(hù)車(chē)位住宅436戶(hù)（總約1995戶(hù)），車(chē)位2086個(gè)面積區(qū)間住宅77-100㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間2015.12.12在售情況6、7棟436套全部房源政策暫無(wú)其他成交樓面價(jià)7770元/㎡，溢價(jià)率25.32%競(jìng)品研究首創(chuàng)?天禧68高單總價(jià)，77㎡套二、87㎡套三價(jià)格、功能、客戶(hù)不匹配等原因造成項(xiàng)目滯銷(xiāo)，月均去化僅7.6套，1年4個(gè)月時(shí)間內(nèi)僅售出106套，整體去化率24%。產(chǎn)品配比以77㎡套二及97㎡套三為主，均占比33%；大面積產(chǎn)品97㎡,99㎡套三雙衛(wèi)為主力走量，月均可達(dá)到8套；項(xiàng)目2015年1月至2016年4月推出436套房源，去化106套，月均銷(xiāo)售僅7.6套，整體成交均價(jià)為12225元/㎡注：房管局備案數(shù)據(jù)（2015.1-2016.4）戶(hù)型面積段(㎡）面積（㎡）供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)占比銷(xiāo)售套數(shù)去化率成交均價(jià)(元/㎡)月均去化存量套二單衛(wèi)75-807714433%53%120610.4139套三單衛(wèi)87877217%46%122690.368套三雙衛(wèi)95-1009714633%4027%120472.9106套三雙衛(wèi)95-100997417%5777%123554.117合計(jì)436100%10624%122257.6330競(jìng)品研究招商·中央華城區(qū)域百畝大盤(pán)，總建面超過(guò)40萬(wàn)㎡，集酒店、寫(xiě)字樓、LOFT、獨(dú)棟商業(yè)街于一體的城市綜合體，商業(yè)體量占比達(dá)到60%，整體容積率5.1。項(xiàng)目地址：成華東郊記憶旁成華大道與中環(huán)路交匯處占地面積121.73畝建筑面積41.96萬(wàn)㎡，商業(yè)占比60%其他指標(biāo)容積率5.17、綠地率25%、小于密度40%、清水產(chǎn)品組成2T4、2T6高層26-33F，3T29LOFT20F，底商+獨(dú)立商業(yè)梯戶(hù)車(chē)位一期住宅約562戶(hù)，LOFT551戶(hù)，車(chē)位比1:1.2面積區(qū)間住宅78-126㎡開(kāi)盤(pán)時(shí)間住宅2015.8.5，LOFT2015.11.27在售情況高層2、3、6、6棟487套政策暫無(wú)其他成交樓面價(jià)4322元/㎡，溢價(jià)率0%競(jìng)品研究招商·中央華城改善比例占比較大，95平米以上產(chǎn)品占比57%，80-85平米套三單衛(wèi)最為熱銷(xiāo)，月走量12套，改善類(lèi)95-100平米套三雙衛(wèi)去化最佳，月走量8套。產(chǎn)品配比以78套二單衛(wèi)、80-85㎡套三單衛(wèi)，98㎡套三雙衛(wèi)為主均占比21%，改善類(lèi)產(chǎn)品配比占整體36%；主要走量為81㎡及84㎡套三單衛(wèi)，月均12套，去化率88%，其次為95-110剛改類(lèi)產(chǎn)品，去化率均達(dá)到63%；項(xiàng)目2015年8月至2016年4月推出487套房源，去化250套，月均銷(xiāo)售31套，整體成交均價(jià)為10221元/㎡。注：房管局備案數(shù)據(jù)（2015.8-2016.4）戶(hù)型面積段(平米）面積（平米）供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)占比銷(xiāo)售套數(shù)去化率成交均價(jià)(元/㎡)月均去化存量套二單衛(wèi)75-807810221%2020%10081382套三單衛(wèi)80-8581/8410722%9488%98991213套三雙衛(wèi)95-1009810421%6563%10275839105-1101078718%5563%10502732套四雙衛(wèi)125-1301268718%1618%10594271合計(jì)487100%25051%1022131237競(jìng)品研究特征小結(jié)75-80㎡功能性套二及小套三產(chǎn)品，利用低總價(jià)搶奪客群，市場(chǎng)接受度較好，但居住舒適度差，且價(jià)格表現(xiàn)較低；80-90平米功能緊湊型套三單衛(wèi)產(chǎn)品，走量受單價(jià)影響較大（如首創(chuàng)天禧1.2萬(wàn)每平均價(jià)滯銷(xiāo)，中央華城9800元每平熱銷(xiāo)）；剛改類(lèi)95-100平米套三雙衛(wèi)走量，市場(chǎng)接受度高，且具備一定溢價(jià)能力；120平米以上改善產(chǎn)品，僅中央華城及永立龍邸主打改善項(xiàng)目配比，永立龍邸憑借指標(biāo)優(yōu)勢(shì)取得走量。案例總結(jié)產(chǎn)品打造上迎合市場(chǎng)需求，注重功能性：面積控制較好的75-85㎡三房單衛(wèi)產(chǎn)品是實(shí)現(xiàn)快速走量現(xiàn)金流的保證；同時(shí)兼具市場(chǎng)剛改需求，改善產(chǎn)品面積需要控制120平米以?xún)?nèi)：增加舒適性的90㎡以上三房雙衛(wèi)、和少量100㎡以上的四房產(chǎn)品拉升項(xiàng)目形象實(shí)現(xiàn)溢價(jià)銷(xiāo)售。案例啟示競(jìng)品研究本案四種面積梯度的戶(hù)型設(shè)置契合市場(chǎng)主力需求（覆蓋從極剛到改善的區(qū)域主力客群）與市場(chǎng)產(chǎn)品對(duì)比，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)突圍的核心價(jià)值應(yīng)圍繞綜合的配套優(yōu)勢(shì)及產(chǎn)品打造，故一期的市場(chǎng)占位基調(diào)應(yīng)為調(diào)性超越，功能領(lǐng)銜結(jié)論區(qū)域市場(chǎng)研判Q3：研判區(qū)域客戶(hù)，判斷當(dāng)前產(chǎn)品是否具備客戶(hù)支撐……一期產(chǎn)品定位要求：迎合市場(chǎng)主流，同時(shí)具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)解決路徑：調(diào)取區(qū)域內(nèi)典型的三個(gè)項(xiàng)目案例客戶(hù)分析，總結(jié)不同區(qū)域內(nèi)類(lèi)型客戶(hù)的選擇關(guān)注點(diǎn)及產(chǎn)品傾向，對(duì)比當(dāng)前產(chǎn)品規(guī)劃，得出結(jié)論區(qū)域客戶(hù)研判北湖國(guó)際城2015年北湖國(guó)際城一共成交973套，面積從71平—84平，以極剛需和首置剛需為主，成交客戶(hù)以成華區(qū)為主，項(xiàng)目主要是地緣性客戶(hù)，所購(gòu)產(chǎn)品均為剛需產(chǎn)品。北湖國(guó)際城成交客戶(hù)職業(yè)最多的是普通職員，其次是個(gè)體戶(hù)和務(wù)農(nóng)，多為三口之家及4人以上的家庭。區(qū)域客戶(hù)研判北湖國(guó)際城成交客戶(hù)職業(yè)最多的是普通職員，其次是個(gè)體戶(hù)和務(wù)農(nóng)，多為三口之家及4人以上的家庭。區(qū)域客戶(hù)研判北湖國(guó)際城成交客戶(hù)關(guān)注價(jià)格、付款方式、小區(qū)配套；對(duì)物業(yè)服務(wù)、開(kāi)發(fā)商品牌等關(guān)注度較低。成交客戶(hù)要求戶(hù)型以基本的空間為主，由于面積相對(duì)較小，因此對(duì)舒適型要求較少。區(qū)域客戶(hù)研判北湖國(guó)際城項(xiàng)目訪談：關(guān)于客戶(hù)——從目前北湖國(guó)際城的來(lái)訪及成交客戶(hù)來(lái)看，絕大部分是地緣性客戶(hù)，都是周邊的居民，少量的其他區(qū)域客戶(hù)也是跟周邊有關(guān)聯(lián)的客戶(hù)?？蛻?hù)職業(yè)基本上都是普通職員和周邊個(gè)體戶(hù)及農(nóng)民。關(guān)于戶(hù)型——北湖國(guó)際城的產(chǎn)品都是90平以下的剛需產(chǎn)品，目前客戶(hù)的接受度還是比較高，當(dāng)然也因?yàn)?0平以上的舒適型產(chǎn)品缺失，客戶(hù)對(duì)于空間較寬闊，雙衛(wèi)等戶(hù)型有一定需要，也因此流失了一部分客戶(hù)，目前成都90平以下不能上戶(hù)口，也對(duì)客戶(hù)選擇產(chǎn)生了一定的影響。關(guān)于價(jià)格——?jiǎng)傂璁a(chǎn)品的客戶(hù)，除了少部分是由于自身確實(shí)只需要小面積產(chǎn)品以外，絕大部分都是因?yàn)閮r(jià)格受限，因此剛需產(chǎn)品在總價(jià)上必須有所控制，另外剛需客戶(hù)對(duì)于戶(hù)型的要求一點(diǎn)也不低，能在有限的空間內(nèi)，盡可能創(chuàng)造大的空間感，無(wú)浪費(fèi)的戶(hù)型、功能性越多越能滿足客戶(hù)需求。備注：以上訪談來(lái)源于北湖國(guó)際城項(xiàng)目總監(jiān)區(qū)域客戶(hù)研判招商中央華城招商中央華城目前在售6、7號(hào)樓，推出487套，已銷(xiāo)售381套，客戶(hù)主要集中在成華區(qū)及錦江區(qū)，地緣性客戶(hù)為主，成交率最高的是80多平小套三及90多平舒適型套三。區(qū)域客戶(hù)研判招商中央華城成交客戶(hù)職業(yè)最多的是普通職員，其次是個(gè)體戶(hù)和務(wù)農(nóng)，多為三口之家及4人以上的家庭。區(qū)域客戶(hù)研判招商中央華城70多平極剛需客戶(hù)共85組。極剛成交客戶(hù)關(guān)注價(jià)格、小區(qū)配套，對(duì)物業(yè)、品牌等關(guān)注度較低。極剛需成交客戶(hù)要求戶(hù)型以基本空間為主，對(duì)于舒適度要求較少。區(qū)域客戶(hù)研判招商中央華城首置剛需成交客戶(hù)188組。首置剛需成交客戶(hù)關(guān)注價(jià)格、配套。首置剛需成交客戶(hù)要求戶(hù)型基本舒適度，如臥室大小、雙衛(wèi)設(shè)計(jì)等。區(qū)域客戶(hù)研判招商中央華城首改型成交客戶(hù)108組。首改型成交客戶(hù)關(guān)注品牌、口碑。首改型成交客戶(hù)要求戶(hù)型深層次的舒適度，如陽(yáng)臺(tái)、雙衛(wèi)設(shè)計(jì)、梯戶(hù)比等。區(qū)域客戶(hù)研判招商中央華城區(qū)域客戶(hù)研判項(xiàng)目小結(jié)：關(guān)于客戶(hù)——成交以地緣性客戶(hù)為主，集中在成華區(qū)，主要是在區(qū)域工作的普通職員。分類(lèi)客戶(hù)特征——極剛成交客戶(hù)（70多平成交客戶(hù)）：關(guān)注價(jià)格、小區(qū)配套，對(duì)物業(yè)、品牌等關(guān)注度較低，要求戶(hù)型以基本空間為主，對(duì)于舒適度要求較少；首置剛需成交客戶(hù)（80－100平成交客戶(hù)）：關(guān)注價(jià)格、配套，要求戶(hù)型基本舒適度，如臥室大小、雙衛(wèi)設(shè)計(jì)等。首改型成交客戶(hù)（100－130平成交客戶(hù)）：關(guān)注品牌、口碑，要求戶(hù)型深層次的舒適度，如陽(yáng)臺(tái)、雙衛(wèi)