溫州品牌步行街可行性研究報告

#####品牌步行街項目可行性研究報告

目錄TOC\o"1-2"\p""\h\z\u第一章總論 11.1項目概況 11.2研究依據及范圍 31.3主要技術經濟指標 41.4研究結論及建議 4第二章項目建設的背景和必要性 62.1項目建設的背景 62.2項目建設的必要性 8第三章項目服務需求分析 11第四章項目選址與建設條件 134.1選址原則 134.2項目選址 134.3建設條件 144.4項目建設優(yōu)勢條件分析 15第五章建設方案 185.1建設規(guī)模與內容 185.2總體規(guī)劃設計 195.3建筑方案 245.4結構方案 265.5給水工程 275.6排水工程 295.7電氣設計 315.8暖通設計 345.9項目實施進度 35第六章節(jié)能措施 376.1

設計依據 376.2節(jié)能措施 37第七章環(huán)境影響分析 397.1環(huán)境影響分析 397.2環(huán)境保護措施及治理效果 40第八章消防與安全衛(wèi)生 428.1消防 428.2

勞動安全 438.3

衛(wèi)生防護 44第九章組織機構與運作方式 459.1

組織機構 459.2組織管理 469.3勞動定員 46第十章投資估算 4710.1編制依據 4710.2

投資估算 4710.3資金籌措 48第十一章

經濟效益評價 4911.1成本核算 4911.2利潤估算 5111.3經濟風險分析 5211.4財務評價結論 54第十二章結論 55第一章總論1.1基本情況1.項目名稱：########溫州品牌步行街項目2.項目性質：新建3.建設地址：####市########縣4.項目業(yè)主：####盛世豪龍房地產開發(fā)有限公司5.法人代表：########6.建設內容：本項目為########溫州品牌步行街項目，由####盛世豪龍房地產開發(fā)有限公司開發(fā)建設。項目建設用地面積約35733㎡（約合53.6畝），容積率按2.28計算，該項目總建筑面積約94035㎡，其中地上總建筑面積81477㎡，地下總建筑面積為12588㎡。根據項目業(yè)主委托要求及其提供的相關資料，本項目建設內容主要包括51966㎡的住宅，34581㎡的商業(yè)及辦公，7488㎡的地下停車及設備用房。室外工程部分包括主要為該項目范圍內的給水管網、污水管網、雨水管網、采暖管網、燃氣管道、場地硬化、場地綠化、照明工程、變配電設備等建筑安裝工程。7.項目建設工期：33個月（2011.3—2013.12）8.總投資:項目開發(fā)建設總投入28055萬元，其中：建筑工程費用17119.80萬元，設備安裝工程費5296.01萬元，工程建設其他費用5639.59萬元。9.資金籌措:（1）股東自籌資金20055萬元；（2）銀行貸款8000萬元；建設期第3年貸款8000萬元。1.2業(yè)主簡介####盛世豪龍房地產開發(fā)有限公司成立于2007年12月4日，注冊資金1億元，法定代表人丁大雙。經過多年的經營，結合現代的經營理念和先進的管理模式，為該公司在房地產行業(yè)的深度發(fā)展積累了豐富的經驗并奠定了堅實的基礎。公司現有一支優(yōu)質、強化的骨干隊伍，現有員工41人，全部為大專以上學歷，其中具有中級以上職稱18人，員工個人素質和專業(yè)素養(yǎng)較高，是一群富有激情、凝聚力強的團隊，為公司長期的發(fā)展打下了堅實的人才基礎。公司法定代表人丁大雙，為公司董事長兼總經理，1971年出生，男，漢族，大學學歷，中國共產黨黨員。1990年參加工作，現任####雙博龍實業(yè)有限公司董事局主席、清華大學房地產同學會副會長、####市工商聯執(zhí)委，########縣政協委員、####浙江商會副會長、####溫州投資商會副會長、####商業(yè)聯合會副會長、####電器商會副會長，########商會副會長。雙博龍控股采用母子公司結構，目前涉及已形成房地產、旅游文化、商業(yè)管理、資產管理、節(jié)能LED、光伏自然能源、金融發(fā)展五大板塊產業(yè)。其子公司包括：盛世豪龍房地產開發(fā)有限公司、雙博龍實業(yè)有限公司、雙博龍自然能源股份有限公司、雙博龍國際商業(yè)管理有限公司、西域金城文化發(fā)展有限公司、雙博龍金融發(fā)展有限公司（籌）、雙博龍資產管理有限公司（籌）。其中盛世豪龍房地產開發(fā)有限公司下設有盛世豪龍房開忠和分公司、盛世豪龍房開########分公司以及盛世豪龍房開榆忠分公司；雙博龍自然能源股份有限公司下設三陽自然能源科技有限公司、亮爾升LED節(jié)能有限公司以及泰豐農業(yè)文化有限公司；雙博龍國際商業(yè)管理有限公司下設誠和順發(fā)商貿有限公司以及溫州品牌歩行街（籌）；雙博龍金融發(fā)展有限公司（籌）下設雙博龍私募股權投資基金管理公司、雙博龍擔保有限公司、雙博龍貸款股份有限公司以及雙博龍村鎮(zhèn)銀行。丁大雙董事長具備敏銳的商業(yè)開拓和投資眼光及上佳的經營業(yè)績。在他的帶領下公司本著“融鑄誠信，造有情房”的企業(yè)經營宗旨，以人為本，以建設優(yōu)質樓盤為基礎，打造品牌房產作為企業(yè)的長期經營理念。公司以高度的戰(zhàn)略眼光，以品牌化經營為核心，以項目品牌帶動企業(yè)品牌為主線，全面統籌，精心策劃，從產品創(chuàng)新、產品質量、生態(tài)環(huán)境、現代生活配套等方面精心打造。公司在發(fā)展的同時，也沒有忘記回報社會、回報國家。公司法人丁大雙先生向中國紅十字基金會捐款15萬元、向舟曲泥石流災區(qū)捐款2萬元。為了支持########縣教育事業(yè)的發(fā)展，向########縣石洞鎮(zhèn)小學捐款10萬元，向########縣石洞鎮(zhèn)改建寺廟捐款20萬元。在近幾年里，累計向社會捐款47萬元。這些僅僅是開始，隨著公司的進一步發(fā)展，公司及丁先生會加大捐款工作的力度和深度，實現經濟效益與社會效益的雙豐收。1.3編制依據及研究范圍1.3.1編制依據1.########溫州品牌步行街方案設計；2.《投資項目可行性研究指南》（試用版）；3.《建設項目經濟評價方法與參數》（第三版）；4.業(yè)主提供的區(qū)域社會、經濟、人口、環(huán)境、土地、自然條件等基礎性資料；5.本項目適用的國家及地方標準、規(guī)范、法規(guī)等。1.3.2研究范圍根據項目業(yè)主的委托要求，對本項目建設進行技術及經濟方面的研究和論證，包括項目建設的必要性、建設規(guī)模與產品方案、建設方案、投資估算與資金籌措、組織機構與人力資源配置、項目進度計劃安排、項目效益評價等。1.4主要技術經濟指標表1-1主要技術經濟指標表序號項目計量單位數值備注一主要技術指標1總建設用地面積㎡35733約53.6畝2地上總建筑面積㎡814772.1商業(yè)㎡263112.2辦公㎡32002.3住宅㎡519663地下總建筑面積㎡125883.1商業(yè)㎡50653.2停車庫㎡55933.3設備用房㎡19304停車泊位個1885容積率2.286綠地率％30.27住宅總套數套5768建設工期月33二主要經濟指標1項目開發(fā)建設總投入萬元280551.1其中：自籌資金萬元200551.2銀行貸款萬元80002銷售收入萬元647473銷售稅金及附加萬元3244利潤總額萬元305401.5簡要結論本項目所在地位于####市########縣縣城，基地北側為中堡村及規(guī)劃居住空地，東側目前為北辰路，南側為中堡村小學及規(guī)劃居住空地，西側為規(guī)劃中的西環(huán)路。交通十分方便，地理位置優(yōu)越。該地塊周邊生態(tài)環(huán)境適宜，市政配套和生活配套正在完善，具有良好的發(fā)展前景。而且，本項目可為公司帶來較為可觀的經濟效益和社會效益。本項目建設規(guī)模較大、基本功能齊全，總體規(guī)劃符合城市區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的要求，功能定位準確。項目建設的前置條件已具備，建設地交通便利，具有較好的建設條件。項目建成后，有利于城鄉(xiāng)統籌戰(zhàn)略的實施，為和諧社會的構建提供積極的支持和強有力的保障，為進一步提升########縣的城市整體形象做出一定貢獻。因此本項目具有較好的社會效益。第二章項目建設的背景及必要性2.1項目建設背景2.1.1我國整體經濟運行狀況2013年面對復雜多變的國際形勢和國內經濟運行環(huán)境，我國實施了積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，國民經濟運行總體良好：雖然經濟增速有所放緩，但仍保持相對穩(wěn)健的步伐；工業(yè)生產平穩(wěn)增長；居民消費持續(xù)增長；投資增速雖回歸常態(tài)，但依然保持較快增長；外貿仍保持增長，但增速放緩；貨幣信貸運行回歸常態(tài)；城鎮(zhèn)新增就業(yè)穩(wěn)步增長。國內的經濟增長處于短期回調狀態(tài)，支撐經濟中長期增長的各類要素組合仍比較好，我國經濟發(fā)展的基本面良好：工業(yè)化、城市化都在快速增長；百姓住房消費和汽車消費仍是消費的熱點，將持續(xù)活躍；新的區(qū)域增長極不斷涌現；投資需求雖然有所降低，但仍然比較旺盛。與此同時，我們的勞動力成本將上升，地價將上升，資源環(huán)境使用成本也將上升，而且人口老齡化將更加明顯，這些因素將導致我們傳統的低成本競爭優(yōu)勢逐漸喪失。2.1.2從短期來看，房地產行業(yè)仍是拉動經濟增長的主要動力。據預計，2013年房地產市場交易量增長6%，房價也上漲6%左右。上半年在流動性放松翹尾效應的作用下基本面將繼續(xù)回暖，下半年隨著房價壓力的進一步上升和流動性放松的邊際效應減弱基本面將逐步下行。行業(yè)盈利水平同比增長20%，均衡PE水平繼續(xù)小幅下降至10倍左右。供需緊平衡使得流動性仍是影響樓市的決定性因素：自房地產市場化以來，累積新增住宅供給尚不能完全滿足因城鎮(zhèn)戶數上升而累積的潛在剛性需求。即使不計算改善性需求，我國城鎮(zhèn)房地產市場也都一直處于事實上的供需緊平衡狀態(tài)。這使得流動性仍然是影響樓市的核心因素。

緩和供需關系或將成為“十二五”期間房地產調控的主要方向：城鎮(zhèn)化依然是中國經濟發(fā)展的長期訴求。未來幾年內城鎮(zhèn)人口的持續(xù)增加和新增住宅的相對供給不足因此仍將是房地產市場的主要矛盾。為解決這些矛盾和問題，未來政策調控可能在三個方面展開，即：維持現有調控力度及調控目標，增加土地供給和加強保障房建設。2.1.3商業(yè)地產在我國相對來講，起步較晚，而經濟的持續(xù)增長、城市化的快速推進，是商業(yè)地產存在并發(fā)展的推動力量。國家相關調控政策，主要是針對住宅市場，抑制房價過快增長，解決城市“夾心層”住房問題，商業(yè)地產依然蓬勃發(fā)展。城市的迅速發(fā)展，誕生了新的高端的寫字樓、大型商業(yè)體（綜合性）、專業(yè)商業(yè)中心，一個城市發(fā)展程度的高低其商業(yè)水平是重要的評判標準之一。受2010年一系列調控政策影響，部分城市商品房住宅市場呈現冷清態(tài)勢，而未受到政策影響的商業(yè)地產卻一片旺銷跡象，對于與住宅相配套的底商部分成為消費群體的購房目標。2.1.4########縣經濟########地處####中部、####市北部郊區(qū)，總面積2556平方公里，總人口16.83萬人。地勢山川相間，由西北向東南傾斜，平均海拔1700米左右，屬溫帶半干旱氣候，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚。########區(qū)位優(yōu)勢明顯。地處####、白銀和####新區(qū)三角輻射中心地帶，是蘭白都市圈發(fā)展中不可替代的關聯帶，也是####新區(qū)的重要組成部分，具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢?？h境與省城####、銅城白銀和####新區(qū)零距離接壤，是環(huán)####城市群建設的重要節(jié)點。區(qū)域基礎設施成龍配套。文化娛樂、衛(wèi)生教育，一應俱全。自然資源十分豐富。電力充足、發(fā)展前景廣闊。剛剛過去的2012年，在市委、市政府的正確領導下，########縣以科學發(fā)展觀為指導，解放思想，轉變職能，搶抓機遇，開拓進取，著力促增長、調結構、增民生、保穩(wěn)定，突出經濟園區(qū)、農業(yè)產業(yè)化、項目建設、基礎設施、民生民利五項重點，強力推動都市農業(yè)、園區(qū)經濟、城鄉(xiāng)一體化，圓滿完成了既定的各項目標任務，強力推進縣域經濟社會跨越式發(fā)展?？h域經濟社會發(fā)展實現了“十個快速增長”。即地區(qū)生產總值達到37.5億元，增長19.7%(其中規(guī)模工業(yè)增加值達到16.2億元，增長29.2%)。全社會固定資產投資達到25.5億元，增長48.1%。地區(qū)性財政收入達到4.5億元，增長17.6%。一般預算收入突破兩億元大關，增長24.6%。爭取省市各類補助資金7.9億元，增長22.7%。招商引資到位資金27.7億元，增長117.8%。財政總支出達到14.4億元，增長38.5%(其中民生支出達到5.8億元，占總支出的40%)。社會消費品零售總額達到6.8億元，增長41.9%。城鎮(zhèn)居民可支配收入達到9700元，增長17.6%。農民人均純收入達到5280元，增長24.0%。2.1.5########縣投資環(huán)境國家深入推進新一輪扶貧開發(fā)和西部大開發(fā)，省委決策培育經濟強縣，####新區(qū)建設快速推進，這就使########地處省城####、銅城白銀和####新區(qū)三角輻射中心的獨特區(qū)位優(yōu)勢、豐富的土地資源優(yōu)勢、便捷的交通關聯優(yōu)勢更加凸顯，為擴大對外開放、爭取資金、爭引項目提供了前所未有的政策機遇。########謀求發(fā)展步履更加堅定，花開遍地的一個個招商項目建設，將縣域經濟發(fā)展推上了跨越式發(fā)展的快車道。一個都市消費品生產加工配送基地、新型工業(yè)基地、環(huán)####城市群節(jié)點城市和梨花之都建設的格局正在形成。根據省委“3341”項目工程和市委、市政府決策部署，########縣以推進城鄉(xiāng)一體化統攬經濟社會發(fā)展全局，以項目建設為重要抓手和強大動力，縣委、縣政府進一步勾畫建設都市消費品生產加工配送基地、新型工業(yè)基地、環(huán)####城市群節(jié)點城市和梨花之都的宏偉藍圖，緊扣“富民強縣優(yōu)山”三大主題，按照“一帶三組團一節(jié)點城市”的發(fā)展布局和“都市農業(yè)、園區(qū)經濟、節(jié)點城市、城鄉(xiāng)一體、轉型跨越、富民強縣”的六項要求，突出項目建設、基礎建設、園區(qū)建設、生態(tài)建設、民生建設、黨的建設六項重點，強力推進都市農業(yè)、園區(qū)經濟、城鄉(xiāng)一體化，著力促增長、調結構、增民生、保穩(wěn)定，推動縣域經濟社會科學發(fā)展、跨越發(fā)展、和諧發(fā)展，努力實現與####市同步實現全面小康社會目標。凡是在########投資企業(yè)辦理工商、稅務、土地、項目等審批登記手續(xù)，由縣政務服務中心統一實行“一站式”全程服務，著力為廣大客商提供優(yōu)質、方便、快捷、高效的服務。按照“重點工作項目化、項目工作責任化、責任工作落實化”的要求，########成立7個縣級領導包抓重點項目協調服務推進領導小組，對重大項目按照鄉(xiāng)鎮(zhèn)、園區(qū)和項目實行分干包抓，研究制定并落實領導小組職責、園區(qū)基地年度建設方案，推動重點項目建設落到實處。按照“一個重大項目、一名縣級領導牽頭負責、一套工作班子主抓、一個工作方案實施”的要求，每一個重大項目成立一個指揮部，并制定落實重大項目建設指揮部職責和項目建設方案，集中精力破解項目建設中存在的各類問題，推動重點項目順利實施2.1.6項目定位方案、市場競爭分析根據本項目總體定位——城市商業(yè)綜合體，此類定位項目在########縣尚屬首次，從標準意義上講，########縣沒有可類比項目作為調查對象進行類比分析。本項目所在地位于####市########縣縣城，基地北側為中堡村及規(guī)劃居住空地，東側目前為北辰路，南側為中堡村小學及規(guī)劃居住空地，西側為規(guī)劃中的西環(huán)路。交通十分方便，地理位置優(yōu)越。通過綜合解析地塊，地塊周邊環(huán)境以及本項目自身獨有特點，尋找項目業(yè)態(tài)。經調查研究，分析得出以下三種業(yè)態(tài)為項目的發(fā)展方向。即商業(yè)+寫字樓+住宅。商業(yè)主要以招引中高檔品牌家具、服飾、餐飲、娛樂為主，商業(yè)要突出品牌特色，餐飲要突出地方特色，娛樂內容要豐富新穎；同時在商業(yè)二層配以一定比例的項目管理及公共活動用房，以滿足項目區(qū)內管理、活動需求。寫字樓主要為招引的企業(yè)以及商業(yè)客戶服務，應與商業(yè)品質及檔次相吻合，檔次定位為中等偏高檔次。住房全部按商品房進行發(fā)售，檔次定位中等稍偏高檔次。1．客群定位本項目住宅客戶定位立足于########縣本地客源，并直接面向########縣周邊客群，主要購買人群以剛性置業(yè)人群為主。主要為公務員、政府企事業(yè)單位、個體工商戶；經濟實力相對較好的企事業(yè)單位中層管理人員、支柱型企業(yè)的中層管理人員、部分小私營企業(yè)主等。商業(yè)用房主要客戶為私企老板、個體經商者、商業(yè)經營者、企事業(yè)單位中高層管理人員等。這類客戶普遍具有較強的經濟實力、敏銳的投資眼光，投資意識強烈，關心商業(yè)是否統一管理，有持續(xù)運營能力。2．價格定位價格策略始終是營銷組合策略中最為重要的因素，也是開發(fā)商和投資者最為敏感的因素之一，價格的調節(jié)也是開發(fā)商吸引投資者最為常用的手段之一。然而，成熟的開發(fā)商更趨向于把價格作為營銷組合中的一種策略，以此配合營銷組合中的其他策略，從而更有效率地達成營銷目標，實現企業(yè)利潤。通過對競爭項目商品住宅成交均價對比分析，成交均價在2600~3200元/平方米之間。####盛世豪龍房地產開發(fā)有限公司作為####商業(yè)地產的知名企業(yè)，以較強的品牌優(yōu)勢和市場號召力，在####商業(yè)地產行業(yè)內居于領先地位，########溫州品牌步行街作為高端城市商業(yè)綜合體項目，定價應略高于市場平均價格，高層住宅單價可定在3600元/平方米。隨著########溫州品牌步行街項目的實施，########縣市場出現的供不應求現象將得到明顯緩解，因此該項目地下一層商業(yè)均價可控制在12000元/平方米左右；地上一層商業(yè)均價可控制在16000元/平方米左右；地上二層商業(yè)均價可控制在12000元/平方米左右。作為高端商業(yè)形態(tài)的寫字樓可采取接近平價啟動的價格策略。項目入市初期，以略高于區(qū)域均價的姿態(tài)價格入市，可以作為產品區(qū)域內的空白產品獨立定價。目前高端寫字樓作為市場稀缺型辦公產品，在制定價格上綜合考慮區(qū)位、價值、交通等綜合因素，可定于單價在8000元/平方米。3．推廣定位獨特的地理位置優(yōu)勢和未來遠景規(guī)劃決定了該項目的品位和知名度，突出地位區(qū)域優(yōu)勢必將成為該項目閃亮的賣點。在以此為中心的全程營銷策劃中，整體的廣告公關策略思想將是項目成功的有效保證。根據該項目的進展程度和不同的市場時機，相應的公關廣告計劃應包括籌備期計劃、公開期計劃、強銷期計劃和持續(xù)期計劃，在各期間相應完成不同的工作重點和廣告目標。4．銷售定位營銷執(zhí)行策略是該項目最終決勝的關鍵，好的產品策略、價格策略乃至公關廣告策略，如果在執(zhí)行環(huán)節(jié)中把握不當，很可能出現過猶不及抑或是東施效顰的效果，不僅僅是貽誤銷售時機，很可能就此形成呆案，造成經營失敗。營銷渠道的選擇是銷售執(zhí)行的首要工作，往往根據該項目公司自身實力和現實具體條件最后確定。由于購房者對購房過程中的消費體驗要求增加，因此對銷售人員的培訓顯得尤為突出。銷售前期對銷售人員的銷售技巧的系統培訓，以及銷售過程中科學合理的組織管理機制和銷售激勵機制成為銷售執(zhí)行的關鍵。2.1.7項目SWOT分析1．優(yōu)勢分析（1）品牌優(yōu)勢：開發(fā)商####盛世豪龍房地產開發(fā)有限公司是成立于2007年12月4日，注冊資金1億元。經過多年的經營，結合現代的經營理念和先進的管理模式，為該公司在房地產行業(yè)的深度發(fā)展積累了豐富的經驗并奠定了堅實的基礎。經過多年發(fā)展，已成為以商業(yè)地產、住宅地產、文化產業(yè)、高級酒店為支柱產業(yè)的大型企業(yè)集團，具有較強的品牌優(yōu)勢。（2）開發(fā)經驗優(yōu)勢：####盛世豪龍房地產開發(fā)有限公司從事房地產開發(fā)經營多年，積累了豐富的房地產開發(fā)及物業(yè)經營管理的經驗，在國內房地產業(yè)也聲名顯赫。（3）產品新穎競爭空間寬松：城市商業(yè)綜合體是該項目的最終定位，本項目所在地位于####市########縣縣城，基地北側為中堡村及規(guī)劃居住空地，東側目前為北辰路，南側為中堡村小學及規(guī)劃居住空地，西側為規(guī)劃中的西環(huán)路。交通十分方便，地理位置優(yōu)越。作為大規(guī)模綜合體項目，涵蓋大型購物中心、商業(yè)步行街、寫字樓、高層住宅等多種物業(yè)形態(tài)，集購物、休閑、商務、娛樂等多種功能于一體，形成大型商圈，可以實現業(yè)態(tài)互動，填補了區(qū)域同類型項目的市場空白，有利于搶占市場先機，獲取利潤最大化。2．劣勢分析（1）項目所處的位置目前還不屬于########縣的中心位置，項目周邊商業(yè)設施不齊全，周圍高檔住宅小區(qū)較少，項目周邊沒有強勢景觀資源作為支撐。（2）項目周邊不是傳統縣城商品消費區(qū)域，對人流吸引能力較弱，受傳統消費慣性影響需要前期運作手段介入，投入較高。3．機會分析（1）市場空白：目前########縣已開業(yè)的大型集中商業(yè)設施不多，為該項目開發(fā)創(chuàng)造了良好的市場條件，如能快速開發(fā)，易于搶占市場先機、培育忠實客群；住宅開發(fā)較為成熟，眾多住宅項目分布在項目周邊，雖然目前入住率較低，但隨著后期商業(yè)、辦公、教育、醫(yī)療等配套設施的完善，常住人口數量將會逐步提高，為未來商業(yè)消費奠定基礎。（2）政策支持：作為########縣重點招商引資項目之一，在政策傾向上更具優(yōu)勢，前期新聞宣傳的廣受關注，成功的植入了品牌傳播優(yōu)勢，積累了忠實客戶，為本項目快速銷售打下了堅實基礎。綜上分析，該項目具有一定的優(yōu)勢和良好的發(fā)展機會，威脅和劣勢相對較小，發(fā)展前景看好。2.1.8本項目提出的理由“########溫州品牌步行街”項目之所以落戶####市########縣，主要是看中了####“一小時”經濟圈優(yōu)勢所在，同時也在####省商業(yè)聯合會的積極協助下，在########縣委、縣政府的大力支持下項目得以順利實施。該項目作為########縣招商引資的重點簽約項目，通過引入復合業(yè)態(tài)布局，提升########縣區(qū)域經濟競爭力，同時結合########的文化歷史，賦予商業(yè)步行街整體形象，打造現代高端商業(yè)綜合體。項目建成后能夠創(chuàng)造改善城市空間的活力、商業(yè)的機遇、生活的多元性和公共的參與性，從各個層次充分協調創(chuàng)造一個和諧統一的低碳生態(tài)空間，使整個綜合體具有豐富的綠化和開放空間，高品質的休閑生活環(huán)境，組織文化和休閑活動的空間設施，以及便捷而多元化的交通模式。########縣發(fā)展的新思路是“對接兩市、承建新區(qū)、拓展縣域、大造物流、跨越發(fā)展”。該項目的成功開發(fā)，將成為反映蘭白都市經濟圈結合部的示范性現代商業(yè)典范；將極大的改觀########縣的城市面貌，有效改善########縣商業(yè)、住宅、文化、休閑生活的現狀，并促進本區(qū)域商業(yè)經濟環(huán)境的快速完善，塑造良好的城市形象，提高城市生活品位。2.2項目建設必要性2.2.1項目建設符合########縣城市建設“十二五”發(fā)展規(guī)劃“十一五”期間，########縣城市建設在縣委、縣政府的正確領導下，縣城基礎設施條件得到了明顯改善，城市化功能進一步提高。各項目標均取得了較大的突破，按照城市發(fā)展的現狀和縣域經濟發(fā)展對城市建設的要求，########縣制訂了########縣城市建設“十二五”發(fā)展規(guī)劃。########縣城市建設“十二五”發(fā)展規(guī)劃明確指出，把########縣城作為蘭白經濟帶上的重要節(jié)點城市，打造蘭白經濟帶上高品位的商住城市。完善城市載體功能，提升環(huán)境質量，帶動城市周邊地區(qū)發(fā)展，促進城鄉(xiāng)一體化進程，圍繞打造“宜居、宜學、宜商、宜業(yè)的####近郊衛(wèi)星城市”，堅持“高起點規(guī)劃、高質量建設、高標準管理、高效益經營”的原則，積極推進城市建設，堅持軟件硬抓，硬件精抓，優(yōu)化城市環(huán)境，不斷提升城市形象，更好地提升人氣，提高品位和城市化水平，努力把城市建成居住者自豪，旅游者羨慕，投資者向往的和諧、優(yōu)美新城市。預計“十二五”期末，住房建設用地面積達到685畝，房地產開發(fā)完成投資13.99億元，房屋竣工建筑面積82.30萬平方米。基本解決城鎮(zhèn)居民住房難問題。在商住樓建設工程方面要樹立經營城市的理念，進一步拓展縣城發(fā)展空間，結合“東擴南展”城市發(fā)展戰(zhàn)略，充分利用蘭白高速公路便利的交通條件，發(fā)揮####1小時經濟圈優(yōu)勢，把########縣城南部打造成為####近郊高品位商住區(qū)，建成國芳百盛、金色花園、########天添庭院住宅小區(qū)、商業(yè)步行街等商住區(qū)。########溫州品牌步行街開發(fā)建設項目屬于目前########縣政府最大的招商引資和重點建設項目，該項目的投資開發(fā)建設，不僅符合########縣目前的商業(yè)房產市場需求，也是實現########縣城市建設“十二五”發(fā)展規(guī)劃的重要舉措。因此該項目的建設完全符合########縣城市建設“十二五”發(fā)展規(guī)劃。2.2.3項目建設是完善城市功能、提升城市形象的需要隨著####市########縣城市建設步伐的加快，########縣城市發(fā)展日新月異，但是與省內諸多城市還存在較大差距，本項目地塊的現狀是建筑陳舊落后，內外部環(huán)境臟、亂、差，已經跟城市發(fā)展非常不協調。本項目通過拆遷改造，根據發(fā)展規(guī)劃，重新科學合理構建，使整個地塊面貌煥然一新，融入整個城市總體規(guī)劃之中，提升########縣城市建設總體形象，對完善########縣城市功能具有重大意義。同時項目的建設也能增強周邊的商業(yè)氛圍，進一步繁榮發(fā)展########商業(yè)房產市場。對########縣乃至####市商貿的發(fā)展起到了積極的推動作用。為########經濟發(fā)展注入新的活力，帶來新的理念。2.2.4項目的建設能緩解當地就業(yè)壓力、增加當地稅收本項目由于擴大需求，帶動當地相關產業(yè)鏈的增長，包括工商、稅務、銀行、物業(yè)、配送、商務，以及餐飲、娛樂等服務設施的增加，間接緩解當地就業(yè)壓力。項目建成后，通過一系列的產業(yè)帶動，商業(yè)活動的繁榮必將帶來當地稅收的增加。2.2.5盤活土地資產，充分利用土地資源一般拆遷地塊建筑密度大，容積率低，土地利用不充分，對土地資源日益緊張的城市建設區(qū)來說，是一種資源的浪費。該項目依據城市規(guī)劃，合理利用容積率，將地塊這一稀缺資源的空間利用發(fā)揮到最大；且由于該項目的實施，盤活了周邊大面積土地，大幅度提升其原有價值，真正體現城市土地的價值。2.2.6可以大幅度改善、提高居民生活、居住條件地塊內原有居住條件比較惡劣，建筑擺放布局錯亂，道路高陡不平，內部配套等居住條件十分不便。另外絕大多數房屋年久失修，墻壁斑駁，房屋構件有不同程度的損壞，居住的安全性較差，急需改造革新?；谝陨戏N種原因，通過本項目的拆遷，重新規(guī)劃建設，將會大大改善提高當地居民的生活環(huán)境。綜上所述，本項目的建設是很必要的。第三章建設規(guī)模與內容3.1建設內容本項目為########溫州品牌步行街項目，由####盛世豪龍房地產開發(fā)有限公司開發(fā)建設。根據項目業(yè)主委托要求及其提供的相關資料，本項目建設內容主要包括住宅商業(yè)及辦公，地下停車場及設備用房。室外工程部分包括主要為該項目范圍內的給水管網、污水管網、雨水管網、采暖管網、燃氣管道、場地硬化、場地綠化、照明工程、變配電設備等建筑安裝工程。3.2建設規(guī)模項目建設用地面積約35733㎡（約合53.6畝），容積率按2.28計算，該項目總建筑面積約94035㎡，其中地上總建筑面積81477㎡，地下總建筑面積為12588㎡。其中各區(qū)域建設規(guī)模如下：1、商場主要布置于地下一層、地上一至二層，其中地下面積為5065m2，地上面積為263112、住宅主要布置于地上3層及以上所有樓層，戶型主要以四室兩廳兩衛(wèi)、三室兩廳兩衛(wèi)以及兩室兩廳一衛(wèi)為主，面積70m2-300m3、內部辦公樓：功能主要包括小空間辦公室、大空間辦公室、會議室、領導辦公室以及輔助功能用房，總建筑面積3200㎡。4、設備用房：位于地下一層，總建筑面積1930㎡。3.3主要建設規(guī)模指標總用地面積 35733地上總建筑面積 81477其中：商場26311寫字樓3住宅51966地下總建筑面積 12588其中：商場 5065車庫 5設備用房1建筑基底總面積12864停車泊位188個其中：地上 104個地下 84個道路及活動場地12078綠化面積 10791綠化率30.2%容積率2.28建筑密度36%可容納住戶576戶第四章項目建設地址及建設條件4.1建設場地現狀擬建地點：####市########縣縣城。場地描述：本項目所在地位于####市########縣縣城，基地北側為中堡村及規(guī)劃居住空地，東側目前為北辰路，南側為中堡村小學及規(guī)劃居住空地，西側為規(guī)劃中的西環(huán)路。交通十分方便，地理位置優(yōu)越。該地塊周邊生態(tài)環(huán)境適宜，市政配套和生活配套正在完善，具有良好的發(fā)展前景。場地內無珍稀動植物及文物古跡分布，地上原有的建筑物將被拆除，區(qū)域交通便捷，環(huán)境宜人，適宜本項目建設需要。項目總用地面積35733㎡（約合53.6畝）。4.2場地建設條件1、地形地貌擬建場地位于########縣中堡村，東臨109國道，地面標高為1641.02～1653.01，相對高差11.99米，地形起伏較大，呈西高東低、北高南低的態(tài)勢。地貌單元屬于隴西黃土高原黃土梁峁、溝壑較發(fā)育。擬建場地地貌單元屬于山前溝谷及沖洪積臺地。2、地層特征根據建設單位提供的####地質災害防治工程勘察院編制的《####雙博龍實業(yè)有限公司########縣溫州商貿城巖土工程勘察報告》描述，該場地地質結構自上而下依次為：填土層：雜色，主要為粉土組成，含植物根系、碎石、砂土、碎磚、混凝土、白灰等雜物，層厚1.0~2.2米，稍密，稍濕。粉土：黃褐色，稍密，稍濕，土質較均勻，略具層理，見粉細砂及粉質粘土條帶或透鏡體，孔隙較發(fā)育，搖振反映迅速，稍有光澤，干強度低，韌性低。厚度7.3~13.9米，頂面標高1639.22~1651.51m。角礫：青灰色，場地內分布不連續(xù)，母巖成分以砂巖、石英巖、變質巖為主，一般粒徑2~20mm，最大約100mm，大于2mm的顆粒含量占50~70％，局部夾有條帶狀或透鏡體粉質粘土、粗紗、礫砂薄夾層。磨圓度中等，呈次圓~次棱角狀，骨架顆粒間以中細砂及少量粉土充填，稍密~中密，稍濕。厚度0.54~4.70米，頂面標高1628.20~1640.90m。砂巖層：桔紅色，強-中等風化，細粒結構，層狀結構，充分主要由長石、石英等組成，巖芯呈碎塊狀或短柱狀，遇水或暴露地表極易風化崩解。厚度9.30~18.60米，頂面標高1625.40~1643.50m，最大揭露厚度8.30米。地基承載力特征值、變形模量參數如下所示：粉土fak=110kpa,E0=12MPa角礫fak=300kpa,E0=25MPa砂巖fak=450kpa,E0=25MPa采用人工挖孔灌注樁設計時，樁基設計參數如下：填土極限側阻力標準值qsik=-10kpa粉土極限側阻力標準值qsik=-15kpa角礫極限側阻力標準值qsik=130kpa礫巖極限側阻力標準值qsik=160kpa礫巖層樁端極限端阻力標準值qpk=3000kpa.3、地質災害危險性評估地下水：場地內未見地下水。但原化工場蓄水池有滲水現象。地基土腐蝕性：場地土對砼結構中的混凝土結構具弱腐蝕性，對鋼筋混凝土結構中的鋼筋具中等腐蝕性。場地穩(wěn)定性：場地及周邊未發(fā)現活動的斷裂、滑坡、泥石流、濕餡凹地、崩塌等不良地質現象，砂巖層層位穩(wěn)定，厚度大，場地總體穩(wěn)定性較好，適宜擬建物修建。場地濕陷性評價：場地為自重濕陷性場地，濕陷等級Ⅱ~Ⅳ。4、氣象、水文地質########縣氣候類型屬高原丘陵溝壑溫涼干旱區(qū)，四季分明，年平均降雨量236.4mm,平均蒸發(fā)量1785.6mm；平均氣溫6.7度，極端最高氣溫為37.0度，極端最低氣溫為-23.1度；地表季節(jié)性凍結最大厚度為1.14米；最大風速17m/s,主導風向北北東，次風向為南西。########縣抗震設防烈度為七度?；狙簽?.15KN/m2(n=50年)?；撅L壓當房屋高度不大于60m時取2（n=50年）。5、周邊環(huán)境條件與交通運輸條件本項目所在地位于####市########縣縣城，基地北側為中堡村及規(guī)劃居住空地，東側目前為北辰路，南側為中堡村小學及規(guī)劃居住空地，西側為規(guī)劃中的西環(huán)路。交通十分方便，地理位置優(yōu)越。6、公用設施及社會依托條件本項目建設符合####市########縣總體規(guī)劃，項目將充分利用當地管網等配套公用設施，以降低投資成本。生活用水、消防用水均由市政管網供給，在項目區(qū)設置水泵房、生活和消防貯水池，通過水泵加壓后，在室外成環(huán)狀管網供給本項目生活和消防用水。排水采用雨、污分流制，場區(qū)污水主要為生活污水，經處理達標后排入場外市政污水管網，雨水經雨水管網直接排入場外市政雨水管網。供電電源由####市########縣電網供給。熱源來自市政供熱管網。通訊系統由####市########縣電信通訊系統解決，計算機系統設局域網及INTERNET寬帶接入系統。其他的社會服務設施包括學校、醫(yī)院等也將充分依托當地統一規(guī)劃建設。7、環(huán)境保護要求本項目建設所在地域開闊，大氣容量大，且項目本身基本沒有廢渣、廢氣、廢水排放，生活污水排入城市污水管網后統一處理，因此，本項目不會對當地環(huán)境造成損害。8、征地拆遷本項目建設需要征地35733㎡（約合53.6畝），用地區(qū)域內地勢相對平坦，拆遷工作量較小。9、施工條件本項目所需的主要材料沙石、水泥等可到周邊地區(qū)采購，通過汽車運輸到施工場地。水、電、氣等可就近引入，條件可滿足施工需求。第五章建設方案5.1總圖規(guī)劃5.1.1規(guī)劃設計理念及原則規(guī)劃設計要根據《########縣城市總體規(guī)劃》，對########縣城市格局進行分析，通過研究城市設計、商務、辦公、商業(yè)、居住及休閑活動等空間模式和景觀環(huán)境各要素，從現代城市功能、景觀要求出發(fā)，對規(guī)劃用地進行整體設計，使該項目成為####市########縣內一道亮麗的城市風景線，以促進當地整體形象。（1）堅持可持續(xù)發(fā)展的原則，合理精心規(guī)劃，保持項目開發(fā)與環(huán)境的協調發(fā)展。在功能、層次上滿足消費者需求的同時，還必須與####市########縣主題文化相聯系。（2）堅持以人為本的思想，用人性化的設計手法，根據地塊的特點和項目建設目標要求，合理布局空間，最大限度滿足目標要求。（3）項目規(guī)劃設計與安寧區(qū)整體城市風貌相協調，充分發(fā)揮景觀藝術性與綠地系統。（4）規(guī)劃設計體現以人為本的精神，給消費者、住戶等營造生態(tài)、舒適的空間環(huán)境。（5）創(chuàng)建大型商業(yè)購物中心、商務、居住、休閑、娛樂、生態(tài)、環(huán)保為一體的新城市生活中心。（6）充分挖掘地塊的最佳商業(yè)價值，合理布置商業(yè)建筑，提高整個地塊和周邊地區(qū)的活力。（7）合理組織人流、車流、物流等相互關系，爭取人車、人貨分流。（8）充分利用地下空間，合理組織地下功能分區(qū)，挖掘地下空間的潛力與商業(yè)價值。5.1.2設計構思本項目所在地位于####市########縣縣城，基地北側為中堡村及規(guī)劃居住空地，東側目前為北辰路，南側為中堡村小學及規(guī)劃居住空地，西側為規(guī)劃中的西環(huán)路。交通十分方便，地理位置優(yōu)越。該地塊周邊生態(tài)環(huán)境適宜，市政配套和生活配套正在完善，具有良好的發(fā)展前景。打造充滿經濟活力的步行街、營造富有文化特色的商業(yè)地產是該項目的發(fā)展目標。項目旨在通過引入復合業(yè)態(tài)布局，創(chuàng)造一片新的城市商業(yè)、地產建筑群。通過多種途徑和手段為該區(qū)域打造一座集辦公、購物、美食、娛樂、休閑、居住多功能的高端商住綜合體。5.1.3道路交通設計在北辰路設兩個步行街主入口，在西環(huán)路設次出入口，方便步行街出入，從而為步行街業(yè)主生活帶來極大的便利。地下車庫出入口位于步行街北側，進入步行街的車輛均直接在此進入地下車庫，充分實現人車的立體分流。步行街內路寬度為4米，路面坡度控制在4%。5.1.4綠充分考慮西北寒冷的氣候特點，通過點、線、面結合的綠化體系，選用易活、耐寒的常綠植物，營造清新宜人的社區(qū)環(huán)境。通過水景區(qū)、公共綠化區(qū)以及下沉式廣場等景觀節(jié)點將社區(qū)內各大版塊有機串聯起來，形成豐富的景觀空間。5.1.5一、設計目標在利用自然地形及合理改造自然地形，綜合考慮建筑防洪要求、道路路基穩(wěn)定及縱坡要求、污水、雨水排放要求等的基礎上，對用地的一些主要控制點標高進行規(guī)劃，使各項標高互相協調，最終達到工程合理、造價經濟、景觀優(yōu)美的目標。二、豎向設計依據基地地形，由于場地地形相對平坦，在總體豎向設計中，采用平坡連續(xù)式布置，場地雨水利用城市型道路，排入下水道。地面雨水設計坡度不小于3‰。設計結合自然，盡量減少土方量。場地土方量除土建施工發(fā)生的外，再無其他大填挖方工程。5.2建筑5.2.1主要建筑物概況########溫州品牌步行街項目是由####盛世豪龍房地產開發(fā)有限公司投資開發(fā)建設的########縣一經典名盤，工程位于########縣縣城，基地北側為中堡村及規(guī)劃居住空地，東側目前為北辰路，南側為中堡村小學及規(guī)劃居住空地，西側為規(guī)劃中的西環(huán)路。交通十分方便，地理位置優(yōu)越?；乜傆玫孛娣e35733平方米，用地性質為辦公、商業(yè)、居住為主的綜合用地，設計容積率2.28，建筑密度為36%，建筑綠化率為30.2%?？偨ㄖ娣e約為94035平方米，地下為商業(yè)、停車庫、設備用房及庫房，沿街1-2層布置為商業(yè)，2層以上為住宅。南北總長度為235.70米，東西總寬度為46.60米，共由4段組成，其中第1段（1-1軸~1-5軸）地下一層，地上七層，地下一層為商場，地上一~二層為商場，三~七層為辦公樓，1層層高5.40米，二層層高4.20米，三~七層層高2.90米；第2~3段（2-1軸~2-20軸為第2段，3-1~3-32軸第3段）地下均一層，A~C軸間地上七層，地下一層為車庫和商場，地上一~二層為商場，三~七層為住宅，一層層高5.40米，二層層高4.20米，三~十三層層高2.90米，C~H軸間地上二層，其中地下一層為車庫和商場，地上一~二層為商場；上述4段地下連為一體，地面以上設防震縫，將建筑物分為若干個獨立結構單元。泵房為地下一層，層高5.1米。5.2.建筑造型設計遵循現代、簡潔、大方的原則，強調整體建筑的體快感、空間感。立面比例適度、肌理豐富。立面處理強調商業(yè)建筑的鮮明個性，采用大尺度的金屬屋面與精巧的幕墻系統及石材墻面形成強烈對比，顯示清晰的結構邏輯，展現商業(yè)建筑厚重與技巧結合的特征，充滿現代感。5.2.3主要建筑物的室內外裝修1、室外坡道：廣場磚鋪砌。臺階：花崗巖板。2、墻體：外墻為300厚加氣混凝土砌塊；內墻為200厚加氣混凝土砌塊。3、地面：均為800####800大小的面磚地面。4、樓面：采用鋪磚樓面。衛(wèi)生間、盥洗室、清潔間、污洗間采用防滑地磚樓面。5、內墻面：一般為乳膠漆面，廁所、盥洗室為瓷磚墻面，特殊要求另行裝修設計。6、外墻面：石材與優(yōu)質外墻涂料相結合。7、外窗：鋁合金隔熱斷橋窗，雙層中空玻璃。8、外門：無框玻璃門及鋁合金門，雙層中空玻璃。9、內門：均為硬木三夾板木門及硬木筒子板、貼臉板。10、踢腳：均為120mm高玻璃踢腳；樓梯間、走道、前廳等公共部分設120mm高花崗巖踢腳。11、樓梯：30厚予制磨光花崗石踏步板，5厚雙銅條防滑條。12、窗臺板：預制水磨石窗臺板及磨光花崗石臺板。13、頂棚：門廳、衛(wèi)生間為鋁塑板吊頂，走廊為礦棉吸音板吊頂，其它為涂料噴涂頂棚。14、屋面：為高分子防水涂料上人屋面。15、主入口雨蓬及圓柱外涂高級外墻乳膠漆。6.2.4消防設計該步行街四周設有環(huán)狀消防車道，每棟高層建筑物均設有消防車能到達的消防登高場地，消防車道寬度不小于4米，最小轉彎半徑12米，消防報警控制室設置在商鋪的一層。防火分區(qū)面積按照建筑設計防火規(guī)范以及高層民用建筑設計防火規(guī)范設置確定，每棟樓每層設一個防火分區(qū)，管道井設外開丙級防火門。疏散樓梯間及前室設乙級防火門。防火分區(qū)之間采用防火墻和甲級防火卷簾分隔，通道處設甲級防火門。全部防火分區(qū)均采用自動噴淋系統，其中中庭內綜合采用先進噴淋技術、煙霧感應器與排煙系統，使人們在火災的情況下有安全無煙的通道和足夠的時間得以疏散到室外。同時在與中庭相連的商鋪，其分隔的櫥窗應具有1小時的綜合耐火性能。冷凍機房、變配電間、水泵房、消防用電梯機房隔墻等均采用防火墻及甲級防火門，防煙樓梯間及前室均采用乙級防火門。消防控制中心設在地下一層，就近有樓梯直通室外。該項目的停車大部分采用地下車庫的方式，地下停車庫設自動噴淋，防火分區(qū)之間以防火墻及復合防火卷簾分隔，每個防火分區(qū)均有不少于兩個人流疏散出口。所有設備用房與地下車庫及疏散前室之間的門均為甲級防火門。其余用于疏散口的門均為乙級防火門，并向疏散方向開啟。建筑內的防火墻采用頁巖磚，設備用房、通風、空調機房的墻體均采用加氣砼(或多孔磚)砌筑，其它內外墻體采用空心磚。電纜井、管道井每隔一層，樓板用混凝土封堵（鋼構件面層噴涂防火涂料）。耐火極限不小于3h。6.2.5無障礙設計本設計中采用無障礙設計的部位如下：1、出入口：主出入口設置無障礙坡道2、垂直交通：設置無障礙電梯3、走廊通道：滿足無障礙要求4、公共衛(wèi)生間：設置無障礙廁位6.2.6管線綜合設計本著經濟合理與節(jié)約用地的原則，全面規(guī)劃管線用地范圍，合理確定管線位置。地下管線的走向布置，盡量沿道路或主體建筑平行布置，并力求管線順直、短捷和適當集中，盡量減少轉彎、管線之間、管線與道路之間的交叉。5.3結構5.3.1設計依據《建筑結構荷載規(guī)范》 GB50009-2012《建筑抗震設計規(guī)范》 GB50011-2010《建筑地基基礎設計規(guī)范》 GB50007-2011《混凝土結構設計規(guī)范》 GB50010-2010《砌體結構設計規(guī)范》 GB50003-2011《建筑工程抗震設防分類標準》 GB50223-2008《多孔磚砌體結構技術規(guī)范》 JGJ137-2001《建筑樁基技術規(guī)范》JGJ94-2008《網殼結構技術規(guī)程》JGJ61-2003《鋼結構設計規(guī)范》GB50017-20035.3.2場地自然條件及水文地質情況1、基本風壓值：0.30KN/㎡基本雪壓：0.15KN/㎡2、本工程場地屬抗震設防烈度七度、第二組，基本地震加速度為0.153、建設場地的巖土地質條件：根據建設單位提供的####地質災害防治工程勘察院編制的《####雙博龍實業(yè)有限公司########縣溫州商貿城巖土工程勘察報告》描述，該場地地質結構自上而下依次為：填土層：雜色，主要為粉土組成，含植物根系、碎石、砂土、碎磚、混凝土、白灰等雜物，層厚1.0~2.2米，稍密，稍濕。粉土：黃褐色，稍密，稍濕，土質較均勻，略具層理，見粉細砂及粉質粘土條帶或透鏡體，孔隙較發(fā)育，搖振反映迅速，稍有光澤，干強度低，韌性低。厚度7.3~13.9米，頂面標高1639.22~1651.51m。角礫：青灰色，場地內分布不連續(xù)，母巖成分以砂巖、石英巖、變質巖為主，一般粒徑2~20mm，最大約100mm，大于2mm的顆粒含量占50~70％，局部夾有條帶狀或透鏡體粉質粘土、粗紗、礫砂薄夾層。磨圓度中等，呈次圓~次棱角狀，骨架顆粒間以中細砂及少量粉土充填，稍密~中密，稍濕。厚度0.54~4.70米，頂面標高1628.20~1640.90m。砂巖層：桔紅色，強-中等風化，細粒結構，層狀結構，充分主要由長石、石英等組成，巖芯呈碎塊狀或短柱狀，遇水或暴露地表極易風化崩解。厚度9.30~18.60米，頂面標高1625.40~1643.50m，最大揭露厚度8.30米。地基承載力特征值、變形模量參數入下所示：粉土fak=110kpa,E0=12MPa角礫fak=300kpa,E0=25MPa砂巖fak=450kpa,E0=25MPa采用人工挖孔灌注樁設計時，樁基設計參數如下：填土極限側阻力標準值qsik=-10kpa粉土極限側阻力標準值qsik=-15kpa角礫極限側阻力標準值qsik=130kpa礫巖極限側阻力標準值qsik=160kpa礫巖層樁端極限端阻力標準值qpk=3000kpa.4、地下水：場地內未見地下水。但原化工場蓄水池有滲水現象。5、地基土腐蝕性：場地土對砼結構中的混凝土結構具弱腐蝕性，對鋼筋混凝土結構中的鋼筋具中等腐蝕性。6、場地穩(wěn)定性：場地及周邊未發(fā)現活動的斷裂、滑坡、泥石流、濕餡凹地、崩塌等不良地質現象，砂巖層層位穩(wěn)定，厚度大，場地總體穩(wěn)定性較好，適宜擬建物修建。7、場地濕陷性評價：場地為自重濕陷性場地，濕陷等級Ⅱ~Ⅳ。8、結構計算主要選用荷載標準值：住宅、辦公樓面：2.0kN/㎡辦公走廊樓面：2.5kN/㎡住宅陽臺：2.5kN/㎡商場：3.5kN/㎡停車場：4.0kN/㎡住宅和公共建筑樓梯：3.5kN/㎡住宅衛(wèi)生間：2.0kN/㎡商場衛(wèi)生間：2.5kN/㎡電梯機房樓面：7.0kN/㎡上人屋面：2.0kN/㎡不上人屋面：0.5kN/㎡5.3.3結構設計1、工程概況########溫州品牌步行街工程場地位于########縣中堡村，東臨109國道，由商住樓和泵房兩部分組成，商住樓的南北總長度為235.70米，東西總寬度為46.60米，共由4段組成，其中第1段（1-1軸~1-5軸）地下一層，地上七層，地下一層為商場，地上一~二層為商場，三~七層為辦公樓，1層層高5.40米，二層層高4.20米，三~七層層高2.90米；第2~3段（2-1軸~2-20軸為第2段，3-1~3-32軸第3段）地下均一層，A~C軸間地上七層，地下一層為車庫和商場，地上一~二層為商場，三~七層為住宅，一層層高5.40米，二層層高4.20米，三~十三層層高2.90米，C~H軸間地上二層，其中地下一層為車庫和商場，地上一~二層為商場；上述4段地下連為一體，地面以上設防震縫，將建筑物分為若干個獨立結構單元。泵房為地下一層，層高5.1米。2、自然條件擬建場地位于########縣中堡村，東臨109國道，地面標高為1641.02～1653.01，相對高差11.99米，地形起伏較大，呈西高東低、北高南低的態(tài)勢。地貌單元屬于隴西黃土高原黃土梁峁、溝壑較發(fā)育。擬建場地地貌單元屬于山前溝谷及沖洪積臺地。3、建筑分類等級本工程結構的安全等級為二級。地基基礎及樁基設計等級為乙級，樁基礎的安全等級為二級。建筑物抗震設防類別：各結構單元地下一層~二層抗震設防類別為乙類，三~七層為丙類。混凝土結構的環(huán)境類別為：地面為上結構為一類，挑檐等外露構件為二b類。地下室內墻、內柱及地下室頂板為一類，地下室底板、外墻、樁基礎為五類。地下室防水等級為二級，建筑防火等級為等級為二級，耐火等級為二級。結構設計使用年限為50年。4、地基及基礎形式：擬建場地砂巖層層位穩(wěn)定且承載力較高，故均選擇砂巖層作為持力層?；A形式均采用一柱一樁或承載樁，樁型為大直徑人工開挖灌注樁基礎。5、上部結構選型：第1段及2~4段A~C軸各結構單元均采用鋼筋混凝土框架結構，框架的抗震等級：一~二層為一級，三~七層為二級；第2~3段C~K軸各段均采用鋼筋混凝土褲架結構，褲架的抗震等級為二級；樓板均采用梁板結構。地下室采用鋼筋混凝土外墻并設防水底板，地下室結構構件抗震等級同地上一層。地下泵房采用鋼筋混凝土框架結構鋼筋混凝土外墻，框架的抗震等級為三級，泵房頂板采用板梁結構。6、后澆帶設置：（1）本工程地下室（包括頂板、底板和墻體）長度較大，地面以下每隔20~30米設置一道伸縮后澆帶，位置見平面圖。后澆帶須待兩側砼澆注完兩個月后再澆注。（2）住宅和商場在地下室頂板連為整體時，在其交接處商場的一側設沉降后澆帶，沉降后澆帶位置見各單體設計圖。（3）后澆帶寬度為1.0m，后澆帶砼應采用比兩側主體高一級無收縮砼。后澆帶位置詳見結構平面圖。7、本工程超長采取的措施：（1）除設置后澆帶外，還應加強構件水平向鋼筋的配置、設外墻保溫措施。（2）采用收縮小的水泥，減少水泥用量，在混凝土中加適量外加劑。（3）混凝土低溫入低溫養(yǎng)護，使混凝土終凝時的溫度盡量降低，減少水化熱和收縮。（4）澆筑墻、梁、板時，應采取分層散熱澆筑的施工工藝，保溫養(yǎng)護，不得提早拆模，避免混凝土過早失水。（5）及時砌筑外維護墻體，避免結構長期暴露，使建筑物主體結構構件受溫度變化的影響降到最低，減少由于溫度變化引起的溫度裂縫的產生。（6）地下室側墻結構拆模且達到設計強度后，應及時回填，以減緩墻體早期、中期裂縫的發(fā)展。（7）施工地下結構時須嚴格控制砼水灰比，控制砂石含泥量，在砼中摻加適量膨脹劑，并加強養(yǎng)護。8、其他技術措施：（1）對砂巖層頂面起伏較大位置處的樁，樁端應進入砂巖層不小于2d（d為樁身直徑），相鄰基礎高差不得大于樁凈距的一半。（2）地下結構防水措施：

地下室外墻、底板均采用防水砼，防水砼的設計抗?jié)B等級均為0.6Ma。（3）基礎回填土及場地填土有關要求因自然地坪比室外地面設計標高低約0.5米，故本場地填方場地，對場地填土，為滿足對建筑物在地面以下形成有效嵌固以及為其上所附的道路、管網及室外附屬設施提供必要的地基承載力，壓實系數不應小于0.93。另外對灌注樁基礎，有地下室時，須在場地填土回填至地下室底板底標高以下后方可施工，無地下室時，須在場地填土回填至基礎梁底標高以下后方可施工，以避免樁基先施工后填土時使樁處于不利的受力狀態(tài)。對基坑回填土，壓實系數不應小于0.95。（4）因場地土對砼結構中的混凝土結構具弱腐蝕性，對鋼筋混凝土結構中的鋼筋具中等腐蝕性，故地下室外墻和底板、基礎梁采用普通硅酸鹽水泥，水泥中鋁酸三鈣含量不大于8%，同時摻入抗硫酸鹽外加劑，不應使用高鈣粉煤灰摻料，不得加入石灰石粉，最大氯離子含量0.08，最大堿含量3kg/m3，最大氧化硫含量4%，最大水膠比不大于0.40?；炷林刑砑愉摻钭桎P劑。樁基礎采用普通硅酸鹽水泥，水泥中鋁酸三鈣含量不大于8%，同時摻入抗硫酸鹽外加劑，不應使用高鈣粉煤灰摻料，不得加入石灰石粉，最大氯離子含量0.08，最大堿含量3kg/m3,最大三氧化硫含量4%，最大比膠不大于0.40?；炷林刑砑愉摻钭桎P劑，抗?jié)B等級為P8，樁保護層厚度為55mm。（5）C~K軸商場板局部開大洞采取的措施（商場樓面設自動扶梯開洞及屋面采光開洞）①按實際開洞情況進行建模，采用復合樓板平面內剛度變化的計算模型整體計算分析。②開洞口后剩余的較窄樓板加厚，采用雙層雙向配筋，提高樓板的配筋率。（6）嵌固部位板構造：板后取180厚，在滿足受彎構件計算幾構造要求配筋率的基礎上，每層每個方向板的配筋率不小于0.25%。9、主要結構材料：（1）混凝土強度等級：基礎墊層采用C30；基礎、框架柱和防水混凝土采用C35；梁板等其余部分混凝土采用C30。（2）主要鋼材：鋼筋：=1\*ROMANI級鋼（HPB235）；=2\*ROMANII級鋼（HRB335、HRB335E）III級鋼（HRB400、HRB400E）鋼板和鋼管：采用Q235B、Q345B、Q345GJB。10、結構計算：上部結構計算采用的程序為中國建筑科學研究院編制的《多層及高層建筑結構空間有限元分析與設計軟件》SATWE上部結構計算的嵌固部位：第4段樓取在樁頂，第1~3段樓取在地下一層頂板。上部結構計算的主要參數為：周期折減系數取0.85在豎向荷載作用下梁端彎矩調幅系數0.85；中梁剛度放大系數2.0；梁扭矩折減系數0.4.抗震計算分析時按單向水平地震作用并考慮了扭轉耦聯及5%偶然偏心的影響。計算結果基本合理，滿足有關規(guī)范要求。11、施工特殊要求：本工程中有部分建筑屋面為大跨度網殼結構，要求選擇具有甲級資質的鋼結構專業(yè)施工單位進行施工，要求施工單位具有鋼結構施工詳圖設計資質。12.變形觀測基礎在施工期間及使用期間應進行變形觀測。5.4給排水消防5.4.1《室外給水設計規(guī)范》《室外排水設計規(guī)范》《建筑給水排水設計規(guī)范》《住宅設計規(guī)范》《住宅建筑規(guī)范》《住宅設計標準》《自動噴水滅火系統設計規(guī)范》《建筑滅火器配置設計規(guī)范》《建筑設計防火規(guī)范》《汽車庫、修車庫、停車場設計規(guī)范》其它專業(yè)提供的設計條件業(yè)主提供的其它設計資料。5.4.21、水源本項目分別從市政管網接入二根DN150給水總管，給水管在建筑物內形成環(huán)狀管網，供本項目住宅和商場生活、消防用水。可供水壓0.1MPa（建設單位提供）。一層以下建筑、生活調節(jié)水箱進水、消防水池進水、綠化、道路澆灑、室外消火栓等用水由室外市政環(huán)狀管網提供。2、用水量生活用水量表用水名稱用水量標準（最高日）用水單位數使用時間時變化系數K最大小時用水量（m3/h）最高日用水量（m3）住宅200L/（人·1421人242.529.6284.2商場6L/㎡·d31381m121.523.5188.3綠化、道路澆灑2L/㎡·22895m22.945.8抹車用水10L/輛·188輛1.01.9未預見水量最高日用水量的10%7.752.0總計84.7572.23、生活給水系統（1）低區(qū)給水系統：地下一層用水由市政低壓供水環(huán)網供給。商場用水由商業(yè)供水管單獨供給，來自商業(yè)調節(jié)總水箱(總有效容積V=28m3，（2）高區(qū)給水系統：三至十一層生活給水系統由室外地下泵房內生活調節(jié)總水箱(總有效容積V=60m3，（3）其它住宅采用IC卡水表，水龍頭采用陶瓷芯片密封節(jié)水龍頭，坐便器采用6升兩檔沖水量水箱，商業(yè)部分蹲便器和小便器采用延時自閉式沖洗閥。4、消防給水系統本建筑物內消防系統設有：室外消火栓系統、室內消火栓系統、室內自動噴水滅火系統。（1）室外消火栓系統室外消防用水量為30L/s，火災延續(xù)時間3小時。建筑物室外消防用水由設在室外低壓給水管網上的室外消火栓提供（2）室內消火栓系統室內消防用水量為20L/s，火災延續(xù)時間為3小時。室內消防采用臨時高壓消防系統，在室外地下設一座消防水池(V=320m3)及加壓泵站(消防加壓泵設泄壓措施)，消防加壓管網在地下室形成環(huán)狀，在屋頂設一座消防水箱(V=18m室內消火栓給水系統不分區(qū)，系統由貯水池、消防給水加壓泵、屋頂水箱、室內消防管網、室內消火栓及室外消防水泵接合器組成。設有室內消火栓的建筑各層均設消火栓，保證兩股水柱同時到達室內任何部位，室內消火栓口徑DN65。消火栓給水加壓泵由設在各消火栓箱內的消防泵啟泵按鈕和消防控制中心直接開啟消防給水加壓泵。消火栓水泵開啟后，水泵運轉信號反饋至消防控制中心和消火栓處。該消火栓和該層或防火分區(qū)的消火栓的指示燈亮。消火栓給水加壓泵在泵房內和消防控制中心均設手動開啟和停泵控制裝置。消火栓給水備用泵在工作泵發(fā)生故障時自動投入工作。（3）自動噴水滅火系統1）設計范圍地下車庫及商場。2）采用濕式自動噴水滅火系統，自噴設計參數見下表。自動噴水滅火設計參數表序號名稱火災危險等級設計噴水強度（L/min·㎡）最大保護面積（㎡）設計流量（L/s）1地下汽車庫、商場中危險Ⅱ級81602824#高層底部商鋪中危險Ⅰ級6160213）自噴系統由消防貯水池、自噴給水加壓泵、自噴泵加壓環(huán)網、屋頂水箱、濕報閥組、信號蝶閥、水流指示器、噴淋管網及室外自噴水泵接合器等組成。（4）消防水池容積確定水池貯存3小時室內消火栓水量及1小時自噴用水量，該建筑室內消防用水量為：20L/s，自噴用水量為：28L/s。V=3.6×20×3+3.6×28×1=316.8m3，取320m（5）管材選用1）室外給水管、室內冷水干、立管及支管選用鋼襯塑復合管(PN=1．OMPa)，卡環(huán)式連接。住宅水表后給水管采用交聯聚乙烯(PE####)給水管(PN=1.OMPa)。2）消火栓管采用焊接鋼管，焊接連接。3）自噴管采用熱浸鍍鋅鋼管，絲接或溝槽連接。5.4.3排水1、建筑物污水設計流量按90％Qd，為515m32、排水采用污廢合流制，衛(wèi)生間排水采用伸頂通氣單立管系統或采用專用通氣立管形式(十一月躍十二層)，二層商業(yè)污水接至住宅排水系統排出，一層污水單獨排出室外。出戶后經污水管道匯集后經化糞池(V=75m33、屋面雨水采用采用有組織外排水。室外雨排水采用道路自然坡度排水接合道路雨水口收集，因當地排水體制為雨污合流制，故化糞池后與污水管匯合排至市政污水管網。4、雨水降雨強度采用####市暴雨強度公式：i=(6.86+9.131gTe)／(t+12.70)O.83。設計暴雨量Qy=ФqF其中：屋面:P=2年，雨水量：Qy=Ф·q·F，其中Ф--徑流系數0.90F--匯水面積，12838㎡P--設計重設期，2年，q=1.47L/sQy=169.室外場地:P=2年，雨水量：Qy=Ф·q·F，其中Ф--徑流系數0.53F--匯水面積，35733㎡P--設計重設期，2年，q=1.47L/s．100㎡Qy=278.4L/s5、管材選用室外雨、污水管采用HDPE雙壁波紋管，承插連接，橡膠圈密封，直埋敷設。室內生活污水管采用柔性排水鑄鐵管，A型接口。室內壓力流污廢水管采用焊接鋼管，焊接。5.4.4移動滅火器配置1、配置場所住宅、商場、地下車庫等。2、設計參數移動滅火器配置設計參數表配置場所危險級別火災類別每具最小配置滅火級別最大保護面積(㎡/A,B)住宅輕危險級A1A100商場中危險級A2A75汽車庫中危險級B55B1.03、各配置場所均配置手提式磷酸銨鹽干粉滅火器，輕危險級配置MF/ABC2，中危險級配置MF/ABC4。5.4.5節(jié)能、環(huán)保1、建筑物給水龍頭均采用陶瓷芯片密封節(jié)水龍頭。2、建筑物坐便器均采用小于6L節(jié)水型分段式坐便器。3、市政給水接口處設置水表計量；方便管理，利于節(jié)水。4、水箱溢流水位均設報警裝置，防止進水管閥門故障時，水箱長時間溢流排水。5、給水系統采用豎向分區(qū)方式控制最不利用水器具處的靜水壓不超過O.35MPa，利于節(jié)水。6、二次加壓供水采用變頻供水設備，變頻給水設備配有氣壓罐，儲存一定壓力，延長主泵休眠時間，避免頻繁啟動，利于節(jié)能。7、主要運行設備設在室外地下室，給水支管的水流速度采用措施不超過1.Om/s，并在直線管段設置脹縮裝置，防止水流噪音的產生；二次生活給水泵防噪隔振選用低噪聲水泵機組，泵組采用隔振基礎；水泵進水管、出水管設置可曲撓橡膠接頭和彈性吊、支架，減少噪音及振動傳遞。水泵出水管止回閥采用靜音式止回閥，減少噪音和防止水錘。泵房的墻壁和天花采取隔音吸音處理。8、飲用水箱中水的停留時間為4h，在用水淡季不超過l天；生活飲用水水箱設加鎖密閉人孔蓋，泵房設有通風系統。生活用水水箱均采用”自潔式裝配式不銹鋼全封閉衛(wèi)生水箱”；生活飲用水箱上部無污水管道；水箱的溢流管安裝拍門，通氣管用鋼絲網包扎，檢修口加蓋加鎖，防止蚊蠅和小動物進入水箱造成污染。9、衛(wèi)生間排水系統為專用通氣立管或伸頂通氣單立管系統，以保護水封，防止下水道內臭氣進入室內，改善排水水力條件和衛(wèi)生間的空氣衛(wèi)生條件。通氣管頂部端口設于屋面之上。10、采用直通式地漏，地漏下設存水彎，以降低水面蒸發(fā)對水封的不利影響。11、地下層集水坑均采用防臭密閉人孔蓋。12、采用具有尾流沖水功能的坐便器，以保證每次沖洗完畢后水封被充滿。13、本工程無有毒、有害廢水排出，污水經化糞池處理后排入城市污水管道，防止對城市污水管道造成淤塞。5.5供熱通風與空調5.5.1《采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范》（GB50019-2003）《公共建筑節(jié)能設計標準》(GB50189-2005)《民用建筑設計通則》(GB50352-2005)《高層民用建筑設計防火規(guī)范》(GB50045-95)（2005版）《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》(GB50067-97)《通風與空調工程施工質量驗收規(guī)范》(GB50243-2002)《建筑給水排水及采暖工程施工質量驗收規(guī)范》(GB50242-2002)《聲環(huán)境噪聲標準》(GB3096-2008)《民用建筑隔聲設計規(guī)范》(GBJ118-88)《室內空氣質量標準》(GB/T18883-2002)其它一些當地可適用的規(guī)范、規(guī)程、標準等5.5.21、室外空氣計算參數(參考####市)室外空氣計算參數表參數通風計算溫度（℃）采暖計算溫度（℃）主導風向平均風速（m/s）大氣壓力（kPa）夏季27NE1.484.31冬季-7-11E0.684.142、室內設計參數室內設計參數表編號部位夏季冬季溫度℃相對濕度％溫度℃相對濕度％1臥室、客廳//20/2衛(wèi)生間//25/3廚房//15/4辦公室//10/5商場//18/6公共廁所//16/7樓梯間//16/3、圍護結構熱工性能及傳熱系數（1）公建：a．外墻：200mm空心磚，采用50mm擠塑聚苯板做外保溫，平均傳熱系數Km=O.43W/㎡·K;b．屋面：保溫層采用80mm擠塑聚苯板，平均傳熱系數K=O.34w／㎡·K;c．外窗：斷橋鋁合金中空玻璃6低透光熱反射+12空氣+6透明，傳熱系數K=2.8W/㎡·K;d．玻璃采光頂：斷橋鋁合金中空玻璃6低透光熱反射¨2空氣+6透明，傳熱系數K=2.8W/㎡·K;e．地下一層商場外墻：采用50mm擠塑聚苯板做外保溫，平均傳熱系數Km=0.45W/㎡·K;f．一層地面：200mm水泥爐渣保溫，熱阻R=3.3㎡·K/W;g．地下一層車庫頂板：保溫層采用50mm擠塑聚苯板，平均傳熱系數K=0.57W/㎡·K。（2）住宅：a．外墻1：剪力墻(200mm)及填充墻(200mm空心磚)均采用50mm擠塑聚苯板做外保溫，平均傳熱系數Km=0.45W/㎡·K;b．屋面：保溫層采用80mm擠塑聚苯板，平均傳熱系數K=O.34W/㎡·K;c．外窗：斷橋鋁合金中空玻璃6低透光熱反射+12空氣+6透明，傳熱系數K=2.8W/㎡·K;d．陽臺為封閉陽臺、斷橋鋁合金窗框、中空玻璃、陽臺砼板外貼50厚擠塑聚苯板；陽臺門采用斷橋鋁合金中空玻璃、下部夾芯50厚巖棉板，傳熱系數K=1.5W/㎡·K;e．住宅飄窗上下窗臺板貼50厚擠塑聚苯板，傳熱系數K=O.49W/㎡·K;f．分戶門：鋼質門夾芯50厚EPS保溫板四防門k=1.5W/㎡·K;g．樓棟門：三防門，K=1.7W/㎡·K;h．一層樓面：200厚水泥爐渣保溫，傳熱系數K=0.3W/㎡·K。5.5.3采暖1、采暖熱負荷：住宅采暖面積52089㎡，熱指標32W/㎡，采暖熱負荷1667KW；公建采暖面積29612㎡，熱指標65W/㎡，采暖熱負荷925KW；采暖熱負荷共計3529kw。2、采暖熱源本工程采暖熱源為市政供熱管網提供的95/70℃低溫熱水，l#樓及商場采暖系統均為室外管網直接連續(xù)供熱，系統補水定壓均在集中供熱鍋爐房內解決；住宅采暖均由設在地下一層的增壓泵房將集中供熱系統一次水經加壓水泵加壓及混水旁通調節(jié)閥混合成55／45℃3、采暖系統型式按建筑物功能不同分別設置（1）住宅采用共用立管的分戶獨立采暖系統，每單元設專用熱表井，分戶設熱計量裝置，包括熱表、鎖閉閥、Y型過濾器等；樓內系統采用下分式雙管系統，供回水干管敷設在二層頂板下(1～3#樓)或一層地溝內(4#樓)。住宅戶內采用低溫熱水地板輻射采暖系統(衛(wèi)生間采用衛(wèi)浴型散熱器采暖)，每戶設一組銅制分、集水器，每個分水器前均設二通溫控閥，集水器的每支環(huán)路上均安裝球閥。（2）公建采暖系統根據建筑劃分，(1、2#樓)地下一層及地上一～二層商場采用上供中回雙管同程式，供水干管敷設在二層頂板下，回水干管敷設在地下一層梁下；(3、4#樓)一、二層商場采用上供下回垂直單管三通閥跨越式，供水干管敷設在二層頂板下，回水干管敷設在地下一層車庫梁下或一層地溝內；1#樓三～七層辦公樓采用上供下吲垂直單管三通閥跨越式，散熱器采暖。（3）住宅與公建采暖系統入口在地下一層增壓泵房內分別設獨立的熱計量裝置。（4）住宅樓梯間采暖系統采用下供下回雙管式，散熱器采暖。4、設備，管材，閥門（1）散熱器選用TLF8-7/6-1.2銅鋁復合散熱器，散熱量為150W/片(ΔT=64.5℃)，承壓1.2MPa，明裝。住宅分戶熱表選用M-CALcompact型組合式熱量表(額定流量：O.6m（2）管材：公建及住宅采暖樓內系統采用熱鍍鋅鋼管，管徑小于DNl00螺紋連接，管徑大于等于DNl00采用卡槽連接；管井內共用立管至戶內分集水器明設管道采用熱鍍鋅鋼管，暗設埋地管采