專業(yè)人士談房地產(chǎn)項(xiàng)目分析投資方法(一)

專業(yè)人士談房地產(chǎn)項(xiàng)目分析投資方法(一）

我是建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)定額研究所李明哲，我們單位是負(fù)責(zé)國家工程標(biāo)準(zhǔn)整個(gè)的制定編制單位，房地產(chǎn)項(xiàng)目分析投資方法是建設(shè)部和我們單位編了一本房地產(chǎn)項(xiàng)目分析投資方法，還編了一本房地產(chǎn)項(xiàng)目分析開發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與案例，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目分析開發(fā)在經(jīng)濟(jì)層面怎么做，下面我給大家介紹一下房地產(chǎn)項(xiàng)目分析投資方法。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目分析投資或者是房地產(chǎn)項(xiàng)目分析可行性研究適用的領(lǐng)域

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目分析開發(fā)可以用于房地產(chǎn)政策的應(yīng)用。

比如說我們是搞房地產(chǎn)拆遷是按人口補(bǔ)償還是面積補(bǔ)償，這是一個(gè)房地產(chǎn)的政策，可以進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目分析可行性研究;比如說我們發(fā)展住宅性產(chǎn)業(yè)是按實(shí)物分房還是貨幣分房也是我們需要研究的政策問題。商品房房屋建設(shè)到底是發(fā)展商品房還是經(jīng)濟(jì)適用房還是最近提出的年租房，這都是我們要研究的政策。當(dāng)然去年出臺(tái)的物業(yè)管理也是這方面的問題.

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目分析房地產(chǎn)項(xiàng)目分析可行性研究還可以用于房地產(chǎn)的規(guī)劃。

大家都已經(jīng)知道我們國家現(xiàn)在有一個(gè)環(huán)境影響評(píng)價(jià)法,是去年提出的，同樣在我們房地產(chǎn)項(xiàng)目分析開發(fā)里面，我們參看其他國家一些比較好的案例,我給大家簡單介紹一下.

這是法國Ladefense,這個(gè)地方在法國西部，位于凱旋門西延長線，這個(gè)門是大拱門,是1989年建成的，為紀(jì)念法國埃菲爾鐵塔100周年而建的,這個(gè)建筑是非常宏偉的，這是他那個(gè)臺(tái)階下面很大的步行街,這是89年施工的圖片，這樣一個(gè)大的房地產(chǎn)是從50年代就開始規(guī)劃,當(dāng)時(shí)成立了管理委員會(huì)，管理委員會(huì)的目的就是對(duì)這個(gè)開發(fā)區(qū)進(jìn)行規(guī)劃，規(guī)劃以后怎么利用土地開發(fā),利用房地產(chǎn)開發(fā)或者是整個(gè)商業(yè)區(qū)的開發(fā)，來使得這個(gè)地區(qū)整體上可持續(xù)發(fā)展。為此，1958年成立的一個(gè)委員會(huì)。這是58年當(dāng)時(shí)投入規(guī)劃的一個(gè)模型.這是六十年代的。這是七十年代。這是八十年代，一直到89年這個(gè)大拱門建成整個(gè)的情況。

現(xiàn)在我們?cè)賮砜催@個(gè)現(xiàn)狀，等于說是40年來它的規(guī)劃基本上是保持一致的,大家從圖形上都能夠看到基本上沒有什么太大的變化，最大的變化就是在把頭地方標(biāo)志性的建筑物建成什么樣，這個(gè)一直沒有落定塵埃，直到1989年建成了建筑風(fēng)格是非常獨(dú)特的這個(gè)造型。這個(gè)規(guī)劃還有一個(gè)非常的地方,大家看這個(gè)圖比較清楚一點(diǎn)，就是他利用這個(gè)空間,整個(gè)這條線是一個(gè)步行街，所有的交通全在地下，大家看我光標(biāo)這個(gè)地方,光標(biāo)這個(gè)地方實(shí)際上是地鐵，從凱旋門那邊開過來的地鐵,一直到這個(gè)布局.這里面有地鐵、公共汽車和鐵路，全部都在這,地面上看不見任何的汽車和其他的交通工具。地面上看到的只是行人，

給大家舉這個(gè)例子的意思就是我們進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目分析規(guī)劃的時(shí)候，是完全可以做這么好的,這是西方國家法國人做的,我們現(xiàn)在的金融街將來能不能做到這種情況也不大清楚。這都是非常宏偉的一面,大家看一下這個(gè)建筑物,它好象一個(gè)發(fā)布的東西,這是法國建的工業(yè)博覽館，這是有三個(gè)支點(diǎn),現(xiàn)在還是全世界獨(dú)一無二的，可見法國人在規(guī)劃思想是比較好的,規(guī)劃也是我們可行性評(píng)估一部分。

3、還可以進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目分析投資活動(dòng),這是我們現(xiàn)在主要的研究內(nèi)容.

項(xiàng)目定義投資活動(dòng)就是搞項(xiàng)目活動(dòng),指在具體的地點(diǎn)和確定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行的一系列有目的、有計(jì)劃、有始有終、有資金投入、有產(chǎn)出的活動(dòng)，是一個(gè)持續(xù)的經(jīng)營。在項(xiàng)目評(píng)價(jià)的領(lǐng)域里面，我們用到三個(gè)詞匯,一個(gè)是Appraisal，事前的評(píng)估，第二是evaluation,事后評(píng)估；第三是Assessment，就是第三方我作為中介機(jī)構(gòu)對(duì)你進(jìn)行評(píng)估，可能大家今后在接觸有關(guān)的文獻(xiàn)或者是報(bào)告里面，大家應(yīng)該注意這個(gè)詞,但是美國人不是很嚴(yán)格區(qū)分evaluation和Appraisal,對(duì)Assessment沒有爭議。

對(duì)于一般的項(xiàng)目分類從管理的角度有新建、改擴(kuò)建和合資，這里面都是把項(xiàng)目分為新建、改擴(kuò)建和合資。但是這些年隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，從利用資源的角度可以把項(xiàng)目分成新建與合資以及改擴(kuò)建，因?yàn)楦臄U(kuò)建利用原有的一些資產(chǎn)，新建和合資都是完全是平地起價(jià)。從經(jīng)營的角度來看我們有一些項(xiàng)目是經(jīng)營性,有一些項(xiàng)目是非經(jīng)營性，比如說城市道路，如果不收過路費(fèi)的話，那就是非經(jīng)營性項(xiàng)目，但是如果說收錢了，過路費(fèi)像原來北京五環(huán)就是經(jīng)營項(xiàng)目，現(xiàn)在又變成非經(jīng)營性項(xiàng)目。還有從產(chǎn)品性質(zhì)的角度，我們有競爭性項(xiàng)目、公共項(xiàng)目和準(zhǔn)公共項(xiàng)目，這就是從產(chǎn)品的性質(zhì)來看.

公共項(xiàng)目比如說北京市政府搞的環(huán)境污染治理的一些項(xiàng)目，大家都受益，誰也不花錢；準(zhǔn)公共項(xiàng)目就像污水處理;電視機(jī)、冰箱或者是等等都是競爭項(xiàng)目，按照產(chǎn)品性質(zhì)來定的.從融資主體的角度有項(xiàng)目融資與企業(yè)融資；從權(quán)益資金的角度有私人投資、政府投資、混合投資；現(xiàn)在有PDP模式，所謂PDP就是公共與私人投資合伙制;評(píng)估方式是統(tǒng)一的,就是利用增量的方式來評(píng)估的。

下面切入正題，我們投資任何一個(gè)項(xiàng)目都有投資的目的,公共建筑比如說國家奧體中心，公共投資為主，同時(shí)吸納私人投資,還有國家大劇院都是國家公共建筑，這些項(xiàng)目并不是真正為了盈利,當(dāng)然也不希望靠國家養(yǎng)著,但是主要目的就是國威，這是一個(gè)方面。

住宅來說,經(jīng)濟(jì)適用房這里面就是私人投資加上政策優(yōu)惠，對(duì)于這樣一些項(xiàng)目，它的目的是獲取利潤,對(duì)于政府來說它是政府政績的體現(xiàn)；商品房這是私人投資,這樣的項(xiàng)目肯定是盈利性的項(xiàng)目；涉外商品房肯定是以盈利為目標(biāo)，絕對(duì)不是為了公益性搞涉外商品房；寫字樓私人投資，以盈利為目的;商廈也是私人投資,以盈利為目的，像現(xiàn)在搞的家樂福,那么大的廣場，據(jù)說這個(gè)項(xiàng)目是國內(nèi)開發(fā)商沒有資格或者是沒有得到這樣的實(shí)惠，但是這給了國外一些商業(yè)企業(yè),它純粹是以盈利為目的。

二、投資房地產(chǎn)項(xiàng)目分析房地產(chǎn)項(xiàng)目分析可行性研究的內(nèi)容

首先研究市場，這個(gè)市場有兩個(gè)市場,一個(gè)是宏觀市場,一個(gè)是微觀市場。

宏觀市場指什么?就是整個(gè)國家宏觀經(jīng)濟(jì)，還有房地產(chǎn)整個(gè)宏觀的情況,像去年房地產(chǎn)爭論比較多，大家都是業(yè)內(nèi)的人,我就不再介紹了。到我們具體的項(xiàng)目，那就要評(píng)估土地供給的市場,要評(píng)估一下材料的市場，要評(píng)估一下商品房銷售市場，要評(píng)估一下資本的市場.

我覺得這四個(gè)市場，就具體項(xiàng)目來說這四個(gè)市場恐怕都要考慮，因?yàn)槟阌绣X買不到便宜的材料，你的利潤也實(shí)現(xiàn)不了，這是利潤的問題。當(dāng)然還要注意投資時(shí)機(jī)的參與，大家在座都很清楚.

還有技術(shù)評(píng)價(jià)，技術(shù)評(píng)價(jià)可能一般就是通過設(shè)計(jì)院來做,或者是一些評(píng)估公司他們?cè)倨刚?qǐng)專業(yè)人士對(duì)我房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估，主要是技術(shù)方面。

環(huán)境影響評(píng)價(jià)是非常重要的東西，我們房地產(chǎn)項(xiàng)目也存在這樣的東西，時(shí)間關(guān)系不能展開。如果大家注意到我們的天安門,你們?cè)L問天安門的網(wǎng)站，可以在網(wǎng)站上可以看到天安門的圖片，比如天安門晚霞,天安門晚霞非常漂亮，但是四十年前還有另外一張圖片，這張圖片是朝霞的天安門，現(xiàn)在朝霞的天安門永遠(yuǎn)看不到了，就是因?yàn)樾卤本╋埖瓿撸沟盟僬者@張相沒有意義了.所以我們也要注意環(huán)境影響的意義。

經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)這是我們主要要講的內(nèi)容.還有社會(huì)評(píng)價(jià),房地產(chǎn)項(xiàng)目社會(huì)評(píng)價(jià)，應(yīng)該說現(xiàn)在已經(jīng)提到議事日程上來，以前我們沒有很重視.最近從去年開始，建設(shè)部注意到這個(gè)問題，世界銀行也在注意到這個(gè)問題，就是說在搞房地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候，應(yīng)該積極搞社會(huì)評(píng)價(jià)，為什么？因?yàn)樯鐣?huì)評(píng)價(jià)涉及一個(gè)非常重要的問題，就是非自愿的移民，我們的房地產(chǎn)項(xiàng)目分析開發(fā)或者是市政項(xiàng)目往往要進(jìn)行大面積的拆遷，使得這方面的居民非自愿移民搬到其他的地方去，所以社會(huì)評(píng)價(jià)也列入到議事日程上.

風(fēng)險(xiǎn)分析大家都很重視,但是風(fēng)險(xiǎn)分析不是很容易做得很好。再就是組織機(jī)構(gòu)評(píng)價(jià)，對(duì)小的一般項(xiàng)目沒有什么組織機(jī)構(gòu)評(píng)價(jià),但是對(duì)于超大的項(xiàng)目就有組織機(jī)構(gòu)評(píng)價(jià)的問題，比如說國家大劇院項(xiàng)目的業(yè)主，就需要組織機(jī)構(gòu)評(píng)價(jià)；還有現(xiàn)在的奧體,2008年奧運(yùn)會(huì)奧運(yùn)場館的工程，這就必須對(duì)誰管理奧運(yùn)會(huì)場館的工程對(duì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)價(jià)。還有就是法律框架適應(yīng)性，就是你這個(gè)項(xiàng)目適不適合在我們國家法律允許的范圍內(nèi)，有一些工業(yè)項(xiàng)目就存在這個(gè)問題，如果你生產(chǎn)的產(chǎn)品污染比較嚴(yán)重，那么可能法律不允許,這就是說你要進(jìn)行這些方面的評(píng)估。最后一個(gè)就是監(jiān)督的指標(biāo)體系，就是你這個(gè)項(xiàng)目從開始上的時(shí)候,就應(yīng)該搞一套可以監(jiān)督的指標(biāo)體系,將來你的項(xiàng)目完了以后，你可以用你的這套監(jiān)督指標(biāo)體系來檢驗(yàn)?zāi)愕捻?xiàng)目是否成功,所以這是非常重要的事情。

一般的投資項(xiàng)目都要有這些評(píng)價(jià)的內(nèi)容，對(duì)于我們房地產(chǎn)項(xiàng)目來說,有一些是比較重要的，但是有一些也是可以考慮簡化,像一般的房地產(chǎn)商組織機(jī)構(gòu)評(píng)價(jià)不一定做，環(huán)境影響評(píng)價(jià)也不一定要做。但是監(jiān)督的指標(biāo)體系希望每一個(gè)單位都這么做.

那么我們房地產(chǎn)項(xiàng)目分析可行性研究的階段是這個(gè)樣子，這張圖是從聯(lián)合國公華組織工業(yè)組織房地產(chǎn)項(xiàng)目分析可行性研究摘錄下來,原版書有這個(gè)圖片，翻譯書沒有這個(gè)圖片。紅的是表示我們?cè)陧?xiàng)目推動(dòng)階段所做的工作，這里面大家可以看到高的這個(gè)地方是房地產(chǎn)項(xiàng)目分析可行性研究和項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告，這部分花的內(nèi)容時(shí)間和精力是最多的，綠色是花錢花得比較多的地方,但是這個(gè)階段花錢也不少，項(xiàng)目識(shí)別，房地產(chǎn)項(xiàng)目分析可行性研究，評(píng)估報(bào)告，談判和簽約，工程設(shè)計(jì)，后面就是建筑、施工等等,就是整個(gè)項(xiàng)目周期都看到了。我們?cè)倏纯磭鈱?duì)項(xiàng)目周期一般是給一個(gè)輪回的東西，從Programming開始，從機(jī)會(huì)到項(xiàng)目的識(shí)別，再到項(xiàng)目的評(píng)估，還有融資，實(shí)施以及項(xiàng)目評(píng)估等等方面，大家可以看到評(píng)價(jià)和評(píng)估就不是一回事了，評(píng)價(jià)就是事后評(píng)估總結(jié)經(jīng)驗(yàn),為下一次項(xiàng)目提供經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。

在項(xiàng)目周期內(nèi)我們有哪些活動(dòng)，首先要定房地產(chǎn)項(xiàng)目分析可行性研究；第二就是要做項(xiàng)目評(píng)價(jià)；第三就是進(jìn)行項(xiàng)目管理，可能項(xiàng)目管理在座都非常熟悉,也是現(xiàn)在非常熱門的一個(gè)學(xué)科；第四就是項(xiàng)目運(yùn)營.這是我們?cè)陧?xiàng)目周期內(nèi)四個(gè)最主要的工作，也是我們?cè)谧目赡鼙容^關(guān)心的。

這是一個(gè)非常重要的觀點(diǎn)，希望大家在今后工作中實(shí)踐中注意到，就是不同的利益群體，它和項(xiàng)目是什么關(guān)系？比如說中間是一個(gè)建筑物,某一個(gè)項(xiàng)目，和項(xiàng)目有關(guān)系的都是什么人?有政府、投資人,房地產(chǎn)項(xiàng)目肯定有政府參加，給你批地、規(guī)劃等等，開工許可證，投資人是拿錢的；還有施工企業(yè)，還有一些咨詢機(jī)構(gòu)，銀行,可能現(xiàn)在往往大家沒有注意到的就是受影響的群體。這受影響的群體現(xiàn)在是不可忽視，特別是我們最近黨中央提出了以人為本這么一個(gè)指導(dǎo)思想，就是說你搞任何一個(gè)項(xiàng)目，可能有一些是受益的人，包括政府、投資人、咨詢機(jī)構(gòu)、施工企業(yè)、銀行,但是對(duì)于有一些人就是受到比較大的傷害，比如說我剛才說的非自愿的移民,當(dāng)然我們現(xiàn)在政府已經(jīng)考慮很多,給了很多的補(bǔ)償，但是很多人沒有了房子就沒有了生活來源,這些受影響的群體應(yīng)該特別引起大家注意。

三、對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)怎么進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目分析

首先就是要把這個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)和目的弄清楚,目標(biāo)和目的放在一起好象有一點(diǎn)沒有什么區(qū)別，實(shí)際上是有比較大的區(qū)別，目標(biāo)是比較宏觀一點(diǎn),高層次一點(diǎn)的東西,因?yàn)樵谄渌膱龊?因?yàn)闀r(shí)間比較長我會(huì)講一個(gè)邏輯框架的問題，但是現(xiàn)在比如說我們搞房子是為了提高人均住房平均水平，這就是從政府的角度想的，但是具體的目的可能是使某些人從原來7平方米的人均用地搬到比較遠(yuǎn)的地方，能夠有15至20平方米的用地,這是不一樣的.這里面有一個(gè)很嚴(yán)重的問題,就是目標(biāo)市場的有效需求,什么叫做有效需求?就是要解決誰投資的問題，誰使用的問題，誰經(jīng)營的問題和誰買單的問題，關(guān)鍵是誰買單的問題,誰經(jīng)營也是很關(guān)鍵的問題，這些都是我們進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目分析可行性研究要充分注意的一些事情。還有誰受益、誰受損，廣泛來講房地產(chǎn)項(xiàng)目分析開發(fā)受益者是絕大部分，政府是受益人、投資人也是受益人,銀行貸款也拿利潤，施工企業(yè)也拿利潤，但是也可能銀行是受損，貸款回不來錢,還有拆遷對(duì)群眾也是受損的.

另外要分析需要什么形式與規(guī)模的房地產(chǎn)，由于你們細(xì)分市場，房地產(chǎn)市場行話叫做細(xì)分市場。什么樣的產(chǎn)出結(jié)果,就是說什么樣的建筑是高層樓房，是低層樓房，多少面積等等這些都要有;還有需要什么樣的投入和活動(dòng),就是你需要多少資金，多少施工隊(duì)伍等等方方面面的東西都要有.

同樣你還要有一些假設(shè)的條件，就是說我想搞這個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，我必須具備哪些?哪些不是我能力所控制的事情，但是我控制的事情必須有一個(gè)假設(shè)，假設(shè)我們房地產(chǎn)市場是健康、平穩(wěn)發(fā)展的，這是一個(gè)假設(shè)。但是也可能中央在通貨膨脹非常緊的時(shí)候，緊縮銀根，剛才我所說的假設(shè)就不成立了，所以你任何一個(gè)項(xiàng)目，在搞你的房地產(chǎn)項(xiàng)目分析可行性研究的時(shí)候，對(duì)你周圍的環(huán)境要做一個(gè)基本的假設(shè)，你是在這些假設(shè)條件進(jìn)行分析，如果這些假設(shè)條件不行，那么怎么辦？還有一些什么補(bǔ)救辦法。

房地產(chǎn)產(chǎn)品的特點(diǎn)大家都比較熟悉.首先是不動(dòng)性；單件性，一件一件生產(chǎn)；保值性,總是價(jià)值越來越高，除非人工拆掉；還有高價(jià)值性；產(chǎn)品生產(chǎn)的長期性；房地產(chǎn)項(xiàng)目分析開發(fā)它本身是開發(fā)過程的生產(chǎn)與投資雙重，就是開發(fā)的時(shí)候和投資兩個(gè)同時(shí)在進(jìn)行。

還有一條就是投入和產(chǎn)出是同步，就是說我在投入的時(shí)候,就可以有產(chǎn)出,什么叫做有產(chǎn)出？就是我們可以賣，這是任何一種產(chǎn)品沒有的優(yōu)惠政策,你不管是彩電也好,冰箱也好，汽車也好,你在制造的過程中就可以把它賣出去,這沒有，只有房地產(chǎn)有這個(gè)特點(diǎn)，這是我們非常重要的特點(diǎn).

還有第三個(gè)特點(diǎn)就是開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)性，這是一個(gè)非常重要的一點(diǎn)，大家知道我們房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能自己搞一些東西有自用的，這叫做固定資產(chǎn)，但是你這個(gè)東西拿出去出租和出售，它就是屬于流動(dòng)資產(chǎn)，它不是固定資產(chǎn)的范圍。當(dāng)然它還有一些無形的資產(chǎn)這都是有可能的。

所以我們開發(fā)產(chǎn)品的投資有三個(gè)方面組成，一個(gè)是開發(fā)產(chǎn)品的成本,這是出租出售的資產(chǎn);第二部分就是固定資產(chǎn)投資，就是開發(fā)企業(yè)自己用的這一部分資產(chǎn);還有無形資產(chǎn)和其他資產(chǎn).

這是我要非常強(qiáng)調(diào)的一個(gè)概念，就是說我們擴(kuò)大企業(yè)的東西資產(chǎn)是流動(dòng)性，因?yàn)橛幸恍┐髮W(xué)寫的房地產(chǎn)的教科書里面還在不停地申述房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的折舊概念,希望大家注意這個(gè)問題,折舊只有固定資產(chǎn)才有，開發(fā)產(chǎn)品沒有，這是分界線評(píng)價(jià)的方法里面規(guī)定的，這也是房地產(chǎn)會(huì)計(jì)制度規(guī)定的。

我們房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品另外一些特點(diǎn)就是投資和生產(chǎn)，這同時(shí)又形成了固定資產(chǎn)和開發(fā)成本。在開發(fā)成本中有關(guān)的稅費(fèi)也是我們開發(fā)成本之一,大家要注意這個(gè)問題，這是我們方法里面都說清楚的.房地產(chǎn)里面有一個(gè)開發(fā)產(chǎn)品的經(jīng)營成本,這個(gè)經(jīng)營成本和開發(fā)成本是有區(qū)別的，開發(fā)成本是實(shí)際花的錢,每年花多少錢，但是開發(fā)的經(jīng)營成本不一樣,它是房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售出租的時(shí)候，將開發(fā)的成本按照國家和有關(guān)會(huì)計(jì)制度要求結(jié)轉(zhuǎn)的成本。

開發(fā)成本就是花多少錢就是多少,但是經(jīng)營成本不是這樣,經(jīng)營成本就是你收多少錢才能算多少成本,這是有比較大的區(qū)別。具體的做法是按照當(dāng)期銷售收入和租金收入占全部銷售收入和租金收入的比例,計(jì)算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的開發(fā)產(chǎn)品。

我們房地產(chǎn)項(xiàng)目分析開發(fā)評(píng)價(jià)的類型現(xiàn)在基本上按經(jīng)營型類型區(qū)分，有出售、出租和混合型；按用途分類有居住、商業(yè)、辦公等若干;評(píng)價(jià)有兩類評(píng)價(jià)，一類是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，一類是綜合評(píng)價(jià)。綜合評(píng)價(jià)有點(diǎn)相當(dāng)于一般項(xiàng)目投資項(xiàng)目,大家可能熟知國民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià),我們稱為經(jīng)濟(jì)分析，但是它主要是為一些開發(fā)區(qū)設(shè)立的,就是為國家開發(fā)區(qū)設(shè)立的。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目分析開發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)要解決一些什么問題

首先要解決它的經(jīng)濟(jì)合理性，就是這個(gè)項(xiàng)目合不合理開發(fā)，有沒有用處；第二要解決這