物業(yè)維修管理辦法

物業(yè)維修管理辦法一、目的、原則1)目的：為進(jìn)一步規(guī)范施工單位整改行為，確保工程遺留問題整改的效率和時(shí)效性，保障項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)有序開展，特制定該方案。2）原則：明確責(zé)任,理順流程，編制公司修繕定額；對(duì)簡(jiǎn)易維修套用修繕定額，快速反應(yīng)，及時(shí)歸整；對(duì)復(fù)雜修繕明確程序，及時(shí)完成施工及支付。二、范圍、參與方1）范圍：時(shí)代新城項(xiàng)目;2）參與方：綜合部、工程部、審計(jì)部、物業(yè)公司、第三方、施工保修方;三、維修流程確認(rèn)是否修繕范圍—＞物業(yè)公司填報(bào)維修派工單—＞綜合部確認(rèn)修繕方—＞組織修繕—＞驗(yàn)收—＞第三方審結(jié)支付—＞回訪統(tǒng)計(jì)—＞每年組織修繕定額修編、第三方考核。見附件一、修繕流程表四、各方權(quán)責(zé)1）物業(yè)公司：建立微信維修群,當(dāng)業(yè)主提出報(bào)修，物業(yè)公司組織人員現(xiàn)場(chǎng)判斷是否維修范圍（有爭(zhēng)議的可邀請(qǐng)綜合部、工程部現(xiàn)場(chǎng)判斷），并在維修群內(nèi)發(fā)出相關(guān)圖片、戶號(hào)、位置、數(shù)量；確認(rèn)屬于開發(fā)商的維修范圍，物業(yè)公司向綜合部填報(bào)《維修派工單》;屬于物業(yè)公司維修范圍的，物業(yè)公司自行組織維修；屬于開發(fā)商范圍的,物業(yè)公司提交《維修派工單》至綜合部。負(fù)責(zé)組織維修后的驗(yàn)收，將維修后的照片發(fā)至維修群；對(duì)維修后的情況進(jìn)行回訪，編制小區(qū)維修臺(tái)賬；每季度將維修情況報(bào)綜合部備案。參與第三方的年度考評(píng)、選聘。2）綜合部：判斷確認(rèn)是否屬于開發(fā)商組織維修，判斷是否保修項(xiàng)目，判斷是否是內(nèi)部修繕定額內(nèi)的簡(jiǎn)易維修還是復(fù)雜維修。屬于保修項(xiàng)目的，轉(zhuǎn)工程部向施工方提出維修通知；屬于復(fù)雜維修的，通知第三方向工程部報(bào)方案、預(yù)算;屬于簡(jiǎn)易維修的,直接通知第三進(jìn)行維修；屬于保物業(yè)公司職責(zé)范圍內(nèi)的，轉(zhuǎn)物業(yè)公司維修。參與維修工程驗(yàn)收,對(duì)簡(jiǎn)易維修驗(yàn)收可每月支付前現(xiàn)場(chǎng)抽查。對(duì)其驗(yàn)收單中工作量進(jìn)行會(huì)簽.負(fù)責(zé)向第三方發(fā)出簡(jiǎn)易維修指令.負(fù)責(zé)對(duì)第三方進(jìn)行管理,對(duì)其工作履約情況進(jìn)行年度考核。負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)公司的維修臺(tái)賬進(jìn)行匯總,3)工程部對(duì)于保修項(xiàng)目，通知施工單位進(jìn)行維修,在施工單位不能到位的情況(或多次維修不能滿足要求的情況)下,負(fù)責(zé)協(xié)同物業(yè)公司，組織第三方進(jìn)行維修。審核第三方提報(bào)的復(fù)雜維修的方案，并簽署意見。參與維修工程驗(yàn)收，對(duì)簡(jiǎn)易維修驗(yàn)收可每月支付前現(xiàn)場(chǎng)抽查。對(duì)復(fù)雜維修驗(yàn)收單中工作量進(jìn)行會(huì)簽。參與第三方的年度考評(píng)、選聘。4）審計(jì)部每年年初編制簡(jiǎn)單維修的修繕定額,參與第三方年度考評(píng)、選聘。經(jīng)工程部確認(rèn)的復(fù)雜維修方案,對(duì)其預(yù)算進(jìn)行審核。依據(jù)簡(jiǎn)易維修、復(fù)雜維修的驗(yàn)收單及其附件，每月進(jìn)行結(jié)算審核。5)第三方：及時(shí)按綜合部、工程部的指令組織維修；對(duì)于復(fù)雜維修向工程部提出維修方案、經(jīng)確認(rèn)后編制施工預(yù)算。維修完畢填寫驗(yàn)收單，匯總驗(yàn)收資料,按月申請(qǐng)計(jì)量支付.6）施工單位施工單位接受到工程部通知后，及時(shí)組織人員進(jìn)行保修。保修期滿，先組織工程部、物業(yè)公司檢驗(yàn)，取得質(zhì)保期保修完好證明,再按合同退出保修金。對(duì)于保修期外的復(fù)雜維修提出建議；五、第三方管理1)考評(píng)、選聘：由綜合部牽頭，每年對(duì)第三方進(jìn)行一次考評(píng)、比選,與之簽訂合同。綜合部負(fù)責(zé)對(duì)施工單位現(xiàn)場(chǎng)施工人員勞動(dòng)紀(jì)律，行為標(biāo)準(zhǔn)，作業(yè)規(guī)范實(shí)施統(tǒng)一代管。2）資料:所有維修結(jié)算均以簽證的形式(并附有維修派工單、驗(yàn)收單原件、維修前后的照片、結(jié)算書）。3）計(jì)價(jià)方式：簡(jiǎn)易維修：直接按內(nèi)部修繕定額的項(xiàng)目?jī)r(jià)格表執(zhí)行,直接以簽證工程量乘以固定包干單價(jià)計(jì)算，不再計(jì)取其他任何費(fèi)用.工程量由物業(yè)公司、綜合部驗(yàn)收確認(rèn)。復(fù)雜維修：由工程部最終確認(rèn)工程量，審計(jì)按照審計(jì)規(guī)則進(jìn)行審計(jì)。4）工程維修完工后，每月辦理結(jié)算一次，辦理結(jié)算后,工程款支付至95%(外墻、屋面防水須經(jīng)二次大雨后，驗(yàn)收合格無滲漏方可辦簽證)，剩下部分待保修期滿后無息一次性支付。維修結(jié)算：每月結(jié)算一次。5）質(zhì)量保障：為確保整改工程滿足使用功能要求，保障整改質(zhì)量,最大限度的避免重復(fù)整改，由物業(yè)公司于每月20日前對(duì)上月整改工程量進(jìn)行全面的驗(yàn)收并在工程竣工驗(yàn)收單上簽字.驗(yàn)收小組固定成員：施工單位現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人,物業(yè)公司、綜合部、工程部。六、定額修訂每年年初由審計(jì)部發(fā)起，工程部、綜合部配合修編本年度常規(guī)修繕定額。七、反饋編檔維修驗(yàn)收完成后，物業(yè)公司組織對(duì)維修情況進(jìn)行反饋，作為第三方的考評(píng)依據(jù)。物業(yè)公司每季度將小區(qū)的維修情況建立臺(tái)賬（應(yīng)注明戶號(hào)、維修位置、維修情況、反饋情況等)，報(bào)綜合部備案。八、其他事項(xiàng)1）施工合同約定內(nèi)容：保修期內(nèi)，經(jīng)業(yè)主多次通知不能維修到位，業(yè)主方有權(quán)安排第三方維修，并按實(shí)際發(fā)生金