大明宮項(xiàng)目豪宅項(xiàng)目研究(1)分析

西安豪宅項(xiàng)目研究報(bào)告2016年6月前言——本報(bào)告重點(diǎn)對(duì)西安市場(chǎng)高端住宅物業(yè)進(jìn)行研究，對(duì)豪宅產(chǎn)品的市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境，豪宅項(xiàng)目核心價(jià)值體系進(jìn)行挖掘，通過研究與分享，達(dá)到對(duì)西安豪宅市場(chǎng)初步認(rèn)知的目的；一、西安豪宅市場(chǎng)發(fā)展二、西安豪宅市場(chǎng)現(xiàn)狀三、豪宅產(chǎn)品個(gè)案解讀西安第一代高端物業(yè)–初期（2000年-2004年）關(guān)于第一代“豪宅”的認(rèn)定——城市快速發(fā)展初期的權(quán)貴住宅市場(chǎng)關(guān)鍵詞：產(chǎn)品面積大、配套不完善，物管水平低；1、地處西安城市快速發(fā)展初級(jí)階段的郊區(qū)或城郊結(jié)合部，特征主要以追求“大面積”為主，建筑形態(tài)較為單一（可圈可點(diǎn)的產(chǎn)品不多）；2、主要針對(duì)西安早期致富的小眾群體和特殊權(quán)力階層；3、社區(qū)配套不完善，物業(yè)管理水平低下，導(dǎo)致后期產(chǎn)品價(jià)值增長(zhǎng)乏力；西安豪宅市場(chǎng)發(fā)展時(shí)期市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)品類型代表項(xiàng)目/建筑風(fēng)格產(chǎn)品/總價(jià)核心賣點(diǎn)第一代（2000年-2004年）

豪宅售價(jià)：3000-5000元/㎡；

當(dāng)期普通住宅均價(jià)：2000-2500元/㎡；別墅類高山流水（秦嶺，北歐風(fēng)格）——秦嶺環(huán)境紫薇山莊（秦嶺，現(xiàn)代歐式風(fēng)格）聯(lián)排220-260㎡（100-120萬）；獨(dú)棟350-400㎡（160-200萬）建筑風(fēng)格、秦嶺環(huán)境城市住宅類錦園（城西，新古典歐式）150㎡（50萬）、200-220㎡（60-70萬）物業(yè)管理、戶型設(shè)計(jì)群賢莊（高新，新中式）150㎡（50萬）、200-220㎡（60-70萬）地理位置、物業(yè)服務(wù)西安第二代高端物業(yè)–中期（2005年-2008年）關(guān)于第二代“豪宅”的認(rèn)定——暴富階層崛起的財(cái)富象征市場(chǎng)關(guān)鍵詞：產(chǎn)品附加值提升、物業(yè)多元化、景觀附加值突出；1、比起第一代豪宅物業(yè)，第二階段產(chǎn)品形態(tài)更為豐富，同時(shí)更多的是開始注重陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、花園和綠化的設(shè)計(jì)營(yíng)造；2、出現(xiàn)了TOWNHOUSE、疊加洋房等多種物業(yè)類型，社區(qū)配套更加完善，泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)所等概念開始涌現(xiàn)；3、核心供應(yīng)為曲江南湖附近，更注重交通條件、周邊環(huán)境、景觀打造，以及對(duì)社區(qū)安全等綜合因素的考慮；4、同期銷售價(jià)格已明顯與普通住宅拉開了差距。西安豪宅市場(chǎng)發(fā)展時(shí)期市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)品類型代表項(xiàng)目/建筑風(fēng)格產(chǎn)品/總價(jià)核心賣點(diǎn)第二代

（2005年至2008年）

豪宅售價(jià)：7000-12000元/㎡；

當(dāng)期普通住宅均價(jià)：3000-4500元/㎡；別墅類金地上林苑（曲江，現(xiàn)代風(fēng)格）曲江南湖、芙蓉園等文化景觀資源曲江溪園（曲江，中式風(fēng)格）400-500㎡（500-800萬）曲江公館（曲江，中西合璧）180-790㎡（150-3000萬）金地芙蓉世家（曲江，經(jīng)典學(xué)派風(fēng)格）190-400（160-900萬）城市住宅類就掌燈（東二環(huán)，混搭風(fēng)格）——地理位置、園林西安第三代高端物業(yè)–發(fā)展成熟期（2009年-2014年）關(guān)于第三代“豪宅”的認(rèn)定——城市發(fā)展進(jìn)程中的品質(zhì)追求市場(chǎng)關(guān)鍵詞：城市豪宅大量出現(xiàn)、產(chǎn)品品質(zhì)全面提升；1、2009年開始，西安豪宅市場(chǎng)進(jìn)入較快發(fā)展階段，出現(xiàn)了一些可媲美國(guó)內(nèi)一線城市的頂級(jí)別墅項(xiàng)目，高端物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)急速加??；2、隨著西安城市化進(jìn)程加速，交通格局變化，曲江已經(jīng)成為了豪宅開發(fā)的聚集地；高新、北城及城內(nèi)也相繼出現(xiàn)了城市豪宅公寓產(chǎn)品，例如：海珀蘭軒、8號(hào)府邸、紫薇公園時(shí)光等；西安豪宅市場(chǎng)發(fā)展時(shí)期市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)品類型代表項(xiàng)目/建筑風(fēng)格產(chǎn)品/總價(jià)核心賣點(diǎn)第三代

（2009年至2014年）豪宅售價(jià)：12000-25000元/㎡；

當(dāng)期普通住宅均價(jià)：5000-7000元/㎡；別墅類金地湖城大境（曲江，歐式風(fēng)格）160-600㎡（160-3000萬）南湖資源、盛唐文化資源林隱天下（高新，現(xiàn)代歐式風(fēng)格）——浐灞半島別墅（浐灞，現(xiàn)代中式風(fēng)格）230-400㎡（200-400萬）社區(qū)規(guī)劃、浐灞濕地公園紫薇公園時(shí)光（高新，現(xiàn)代風(fēng)格）——城市住宅類海珀蘭軒（經(jīng)開，artdeco風(fēng)格）230-290㎡（320-800萬）新市政府，產(chǎn)品品質(zhì)，企業(yè)品牌8號(hào)府?。ǜ咝?，現(xiàn)代風(fēng)格）190-260㎡（200-350萬）企業(yè)品牌、地理位置錦繡唐朝（曲江，中式風(fēng)格）230-730㎡（400-2000萬）南湖資源、盛唐文化資源西安第四代高端物業(yè)–品質(zhì)提升期（2015年-至今）關(guān)于第四代“豪宅”的認(rèn)定——步入小康后的精神追求市場(chǎng)關(guān)鍵詞：資源優(yōu)勢(shì)、精工產(chǎn)品、品牌實(shí)力保障，實(shí)現(xiàn)豪宅的價(jià)值對(duì)等；1、2015年開始，西安豪宅市場(chǎng)進(jìn)入新的歷史時(shí)期，從資源優(yōu)勢(shì)、產(chǎn)品品質(zhì)、物管服務(wù)、精裝修、科技智能等方面全面提升；2、隨著土地開發(fā)限制，市區(qū)豪宅逐步成為主導(dǎo)，豪宅項(xiàng)目對(duì)客戶研究更加細(xì)致，更注重客群的對(duì)位匹配，圈層活動(dòng)及文化嫁接層次不窮，賦予客戶更多精神層面的追求；西安豪宅市場(chǎng)發(fā)展時(shí)期市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)品類型代表項(xiàng)目/建筑風(fēng)格產(chǎn)品/總價(jià)核心賣點(diǎn)第四代

（2015年至今——）豪宅售價(jià)：16000-40000元/㎡；

當(dāng)期普通住宅均價(jià)：6500-7000元/㎡；城市住宅類中大國(guó)際九號(hào)（高新）237-1052㎡（800-4000萬）地理位置、物業(yè)、精裝修、中大百貨丹軒梓園（高新）170-280㎡品牌、地段、學(xué)位星河灣（秦漢新城-郊區(qū)）134-377㎡（180-400萬）品牌、產(chǎn)品品質(zhì)玫瑰園（曲江）360-540㎡（1000-2000萬）南湖資源、建筑、科技西安豪宅市場(chǎng)發(fā)展小結(jié)——1、從西安豪宅市場(chǎng)發(fā)展歷程來看，西安豪宅伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展階段（2005-2014）實(shí)現(xiàn)了質(zhì)與量的全面提升；2、從豪宅發(fā)展區(qū)域看，由早起的秦嶺，到中期的曲江，再到后期全市各區(qū)域，豪宅的城市化特征明顯；3、從豪宅價(jià)值看，從單一的獨(dú)占性資源優(yōu)勢(shì)，逐步發(fā)展到全產(chǎn)品力出擊，物管、園林、建筑細(xì)節(jié)、精裝修等產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)正在成為核心價(jià)值；此外，隨著社會(huì)科技發(fā)展，智能化系統(tǒng)越來越快的進(jìn)入豪宅價(jià)值體系中一、西安豪宅市場(chǎng)發(fā)展二、西安豪宅市場(chǎng)現(xiàn)狀三、豪宅產(chǎn)品個(gè)案解讀從西安豪宅市場(chǎng)發(fā)展看，大致集中于以下幾個(gè)區(qū)域——城北板塊高新板塊曲江板塊浐灞板塊秦嶺板塊城北板塊——核心賣點(diǎn)：市政府代表項(xiàng)目：海珀蘭軒、風(fēng)景御園秦嶺板塊——核心賣點(diǎn)：秦嶺自然環(huán)境代表項(xiàng)目：紫薇山莊曲江板塊——核心賣點(diǎn)：南湖環(huán)境、人為環(huán)境代表項(xiàng)目：湖城大境、玫瑰園浐灞板塊——核心賣點(diǎn)：灞河景觀代表項(xiàng)目：浐灞半島別墅高新板塊——核心賣點(diǎn)：教育資源、社區(qū)品質(zhì)代表項(xiàng)目：丹軒梓園西安豪宅市場(chǎng)現(xiàn)狀風(fēng)景御園北郊中新浐灞半島中央別墅區(qū)曲江綠地中海公館國(guó)際生態(tài)城

八號(hào) 府邸綠地諾丁山

紫薇公園時(shí)光鉑宮

金地湖城大境龍湖弗萊明戈高新林隱 天下錦繡唐朝曲江華僑

城 紫薇永和坊秦嶺北麓西安院子紫薇山莊國(guó)嶺振業(yè)泊墅綠地海珀紫庭海珀蘭軒星河灣中大國(guó)際丹軒梓園曲池東岸玫瑰園在售項(xiàng)目以往項(xiàng)目圖：西安豪宅分布圖西安豪宅市場(chǎng)現(xiàn)狀板塊發(fā)展——1993年，北郊這片曾有過大唐繁華，而后又被莊稼地和荒草覆蓋了千年的土地正式更名為西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，隨后，一個(gè)嶄新的現(xiàn)代制造業(yè)基地出現(xiàn)，成為西安經(jīng)濟(jì)重要的增長(zhǎng)極；2007年，西安市委、市政府決定北遷，這片區(qū)域又有了新的定位——西安未來的新行政中心和城市副中心；板塊價(jià)值——城市新中心、火車北客站、團(tuán)結(jié)湖水庫(kù)；板塊市場(chǎng)——區(qū)域豪宅項(xiàng)目較少，已開發(fā)的風(fēng)景御園、海珀蘭軒均以市政府為鄰；典型項(xiàng)目：海珀蘭軒：歐式小高層、大平層面積約180-360㎡；精裝售價(jià)1.6萬元-2.0萬元/㎡，2014年已售罄客群：30%為陜北富商、約50%西北地區(qū)私營(yíng)企業(yè)主、20%為西安企業(yè)高管階層。1、城北板塊：行政新區(qū)，高密度開發(fā)，豪宅較少西安豪宅市場(chǎng)現(xiàn)狀海珀蘭軒風(fēng)景御園西安豪宅市場(chǎng)現(xiàn)狀板塊發(fā)展——秦嶺，在西安市主城區(qū)以南，為天然翠色屏障，是關(guān)中游覽避暑的良好場(chǎng)所；位于西安市南40余公里的終南山自古風(fēng)景秀麗，自古即有唐代官紳在此建別墅，其中以王維的輞川別墅最負(fù)盛名；自2002年，高山流水別墅在此一炮走紅之后，繼而有紫薇山莊、麓鳴院、豪盛山水草堂、西安院子、國(guó)嶺、提香溪谷等一大批高端住宅聚集；板塊價(jià)值——秦嶺自然風(fēng)光板塊市場(chǎng)——2004-2008年重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域；目前該板塊新品較少，多為尾盤銷售；區(qū)域配套不足，制約豪宅發(fā)展典型項(xiàng)目：紫薇山莊：2004年項(xiàng)目，聯(lián)排220-260㎡（100-120萬）當(dāng)時(shí)售價(jià)約4500-5000元/㎡；獨(dú)棟350-400㎡（160-200萬）客群：70%西安及周邊城市私營(yíng)企業(yè)主、20%西安政府高級(jí)公務(wù)員，10%陜北等外地富商。2、秦嶺板塊：早期豪宅聚集區(qū)，環(huán)境優(yōu)美但產(chǎn)品檔次較低，配套不足紫薇山莊西安院子板塊發(fā)展——1991年，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，成為首批國(guó)家級(jí)高新區(qū)；高新區(qū)在成為中國(guó)中西部地區(qū)投資環(huán)境好、市場(chǎng)化程度最高的區(qū)域之后，涌現(xiàn)了一大批富豪和城市精英階層；板塊價(jià)值——高科技產(chǎn)業(yè)集中，高新教育資源；板塊市場(chǎng)——2004年左右，區(qū)域市場(chǎng)出現(xiàn)了部分豪宅，如群賢莊、錦都花園等。滿足了先富起來的一群人的置業(yè)要求。在曲江成熟之前，高新一直是西安地產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)桿區(qū)域；隨著高新管委會(huì)南移，在管委會(huì)新址范圍，又出現(xiàn)了西安少有的公寓類豪宅，如紫薇公園時(shí)光，以及城市經(jīng)濟(jì)型別墅，如綠地諾丁山；而高新一期成熟地段以期土地稀缺性，教育資源豐富的特點(diǎn)，逐步發(fā)展出新時(shí)期的城市豪宅樣板，如中大國(guó)際、丹軒梓園；典型項(xiàng)目：丹軒梓園：160-280平米大平層、洋房；售價(jià)約1.5-1.8萬元/㎡客群：50%全市私營(yíng)企業(yè)主、30%企業(yè)高管階層、20%政府高級(jí)別公務(wù)員。3、高新板塊：產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，教育資源雄厚，滋生新的豪宅聚集區(qū)西安豪宅市場(chǎng)現(xiàn)狀中大國(guó)際丹軒梓園板塊發(fā)展——2002年，《曲江宣言》晴空霹靂，宣告了再造大唐華章的宏圖偉略。其后，曲江無法復(fù)制的歷史文化遺存讓古城人以此為傲，大雁塔、南湖、大唐芙蓉園等著名文化名片，已然成為一個(gè)眾多城市精英向往的富人區(qū)；隨著曲江一期快速擴(kuò)張，核心資源景觀地段基本開發(fā)完畢，豪宅數(shù)量也開始出現(xiàn)下降趨勢(shì)，且項(xiàng)目規(guī)劃逐步削減；板塊價(jià)值——曲江南湖自然景觀、曲江唐文化人文景觀；板塊市場(chǎng)——目前，曲江一期核心地段土地開發(fā)飽和，豪宅數(shù)量逐步減少；根據(jù)曲江二期規(guī)劃，在二期中心位置將打造雁夢(mèng)湖水景，因此，在二期環(huán)水景雁夢(mèng)湖區(qū)域亦將形成新的豪宅區(qū)；鑒于曲江二期面積要大于一期面積近5平方公里，推測(cè)未來的豪宅體量將比較大。典型項(xiàng)目：玫瑰園，360-540㎡大平層，精裝售價(jià)2.9萬元/㎡客群：70%陜北富商、20%西安私營(yíng)企業(yè)主、10%西安企業(yè)高管西安豪宅市場(chǎng)現(xiàn)狀4、曲江板塊：傳統(tǒng)豪宅區(qū)域，開發(fā)飽和豪宅數(shù)量下降玫瑰園曲池東岸板塊發(fā)展——2004年9月，浐灞生態(tài)區(qū)成立，于是，沉寂已久的浐灞河區(qū)域，在經(jīng)過多年的綜合治理之后，正重現(xiàn)“灞柳風(fēng)雪”的古典美景。公園、綠地、濕地、水景的大面積擴(kuò)張，使得浐灞贏得了“西安的綠肺”之美譽(yù)；2011年世界園藝博覽會(huì)選址浐灞生態(tài)區(qū)廣運(yùn)潭景區(qū)，一舉將浐灞推向世界；板塊價(jià)值——浐灞自然景觀帶、世園會(huì)人文景觀板塊市場(chǎng)——在浐灞三角洲區(qū)域、廣運(yùn)潭風(fēng)景區(qū)、雁鳴湖濕地公園半坡度假區(qū)及灞濱生態(tài)園區(qū)域四大區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)較多的豪宅。目前，在這些區(qū)域已經(jīng)有的豪宅項(xiàng)目包括中新浐灞半島中央別墅區(qū)、振業(yè)泊墅、龍湖弗萊明戈；典型項(xiàng)目：浐灞半島中央別墅區(qū)：160-300㎡洋房、別墅，售價(jià)1.8-2萬元/㎡客群：60%私營(yíng)企業(yè)主、30%企業(yè)高管階層、10%老客戶再次購(gòu)買；西安豪宅市場(chǎng)現(xiàn)狀5、浐灞板塊：自然景觀優(yōu)良，但豪宅項(xiàng)目較少，無集群效應(yīng)龍湖弗萊明戈浐灞半島A13地塊小結(jié)——西安豪宅市場(chǎng)現(xiàn)狀從板塊價(jià)值而言，高新與曲江依然為西安豪宅價(jià)值高地根據(jù)現(xiàn)有各板塊資源現(xiàn)狀，曲江板塊豪宅正處于下滑趨勢(shì)，而高新板塊近年來憑借板塊發(fā)展及教育資源優(yōu)勢(shì)，豪宅產(chǎn)品逐步增多；根據(jù)西安各區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀，各板塊價(jià)值排序?yàn)椋呵?gt;高新>浐灞>城北>秦嶺；從板塊個(gè)案而言，景觀資源優(yōu)勢(shì)+板塊價(jià)值優(yōu)勢(shì)為豪宅項(xiàng)目市場(chǎng)成功基礎(chǔ)充分發(fā)揮板塊自然景觀資源優(yōu)勢(shì)、為曲江、浐灞豪宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值兌現(xiàn)的外圍條件；以高新板塊為代表的豪宅項(xiàng)目，充分發(fā)展高新區(qū)土地資源稀缺，教育資源豐厚的外圍板塊價(jià)值，獲得較高市場(chǎng)認(rèn)可；從各板塊發(fā)展而言，高新有望成為下一階段西安豪宅的核心區(qū)域從西安各板塊發(fā)展現(xiàn)狀看，高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及產(chǎn)業(yè)發(fā)展遙遙領(lǐng)先，造就了土地資源的稀缺性，加以高新教育資源的限制條件，高新有望成為下一個(gè)豪宅核心區(qū)域；一、西安豪宅市場(chǎng)發(fā)展二、西安豪宅市場(chǎng)現(xiàn)狀三、豪宅產(chǎn)品個(gè)案解讀西安典型豪宅項(xiàng)目信息表項(xiàng)目名稱所屬區(qū)域項(xiàng)目位置首開時(shí)間月均去化產(chǎn)品形式是否精裝裝修標(biāo)準(zhǔn)成交均價(jià)（元/㎡)物業(yè)形態(tài)主力面積區(qū)間物業(yè)服務(wù)主力賣點(diǎn)中大國(guó)際九號(hào)高新科技三路九號(hào)2016.5.75套大平層精裝8000元/㎡3388828高層237-1052中大國(guó)際九號(hào)物業(yè)管理公司物業(yè)服務(wù)1、物業(yè)：物業(yè)人員要求較高，覆蓋面較寬，提出0酬金服務(wù)2、產(chǎn)品：產(chǎn)品舒適度較高，最大面積1052㎡3、裝修標(biāo)準(zhǔn)：8000元/㎡玫瑰園曲江江池南路與曲江池東路交匯處東南角2015.5.85套別墅、大平層精裝7000元/㎡29000左右12-18小高360-540陜西利茲物業(yè)1、區(qū)位：位于南湖附近，周邊環(huán)境非常好；2、精工：項(xiàng)目以極簡(jiǎn)主義應(yīng)用于建筑本體設(shè)計(jì)，同時(shí)采用大量建筑科技；星河灣西咸西咸新區(qū)秦漢新城蘭池大道中段2015.6.2740套大平層精裝2000-3000元/㎡9000-14000高層134-377星河灣物業(yè)，一級(jí)資質(zhì)1、品牌：全國(guó)星河灣品牌2、精工：星河灣系列丹軒梓園高新高新一路以西，科技三路以北2014.11.1120套洋房、大平層精裝3000元/㎡14000-20000高層、洋房、小高160-280天地源自有物業(yè)，一級(jí)資質(zhì)1、地段：高新核心區(qū)域CBD2、學(xué)位：高新一校一中學(xué)位3、園林：整個(gè)社區(qū)景觀由一“宮”、一“坊”、二“園”、六“庭”組成曲池東岸曲江曲江新區(qū)新開門南路東側(cè)2014.6.285套大平層精裝/毛坯精裝3500元/㎡，微盤毛坯精裝20000毛坯12000-14000高層、洋房、小高160-300和潤(rùn)物業(yè)，二級(jí)資質(zhì)1、地段：曲江新區(qū)曲江池遺址公園正東500米，地處曲江核心景觀2、景觀資源：南湖生態(tài)旅游區(qū)；3、貝爾高林親自擔(dān)綱設(shè)計(jì)，秉承精工筑樓造園的理念，將優(yōu)雅、浪漫的“地中海風(fēng)情”建筑與景觀完美的融合；4、物業(yè)：特別聘請(qǐng)英國(guó)國(guó)際大管家服務(wù)，五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)引入住宅豪宅產(chǎn)品個(gè)案解讀鎖定高端圈層客戶的城市豪宅——關(guān)鍵詞：品牌、精裝、物管服務(wù)豪宅產(chǎn)品個(gè)案解讀高新-中大國(guó)際九號(hào)項(xiàng)目名稱中大國(guó)際九號(hào)地址高新區(qū)科技三路9號(hào)土地單價(jià)466萬/畝樓板價(jià)1997元/㎡所在區(qū)域高新開盤日期2016年5月7日占地規(guī)模87畝容積率3.34建筑面積20萬㎡規(guī)劃戶數(shù)468戶車位配比地下780個(gè)建筑形態(tài)高層建筑風(fēng)格現(xiàn)代開發(fā)商中大中方信控股有限公司綠化率40%裝修情況8000元/㎡精裝交房時(shí)間2017年7月底物業(yè)管理5元/m2/月，中大物業(yè)本案發(fā)展的核心動(dòng)力——1、外圍支撐：①項(xiàng)目處于高新一期核心區(qū)域，土地價(jià)值稀缺；周邊配套豐富；②教育資源豐富，緊鄰高新一中一小等知名學(xué)校；③未來地鐵6號(hào)線，將繼續(xù)推動(dòng)價(jià)值提升；2、內(nèi)生動(dòng)力：①世界奢飾品大型商業(yè)支撐；②8000元/㎡豪裝，國(guó)外知名品牌建材使用；③中大物管全方位服務(wù)體系；個(gè)案——中大國(guó)際九號(hào)中大國(guó)際九號(hào)中大國(guó)際——高新一期稀缺地段，奢飾品大型商業(yè)，全品牌系精裝豪宅個(gè)案——中大國(guó)際九號(hào)價(jià)值1：高新學(xué)區(qū)房項(xiàng)目緊鄰高新一中，高新一中為陜西省重點(diǎn)中心，被譽(yù)為西安“五大名校之一”價(jià)值2：8000元/㎡精裝標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目采用國(guó)際知名品牌進(jìn)行精裝交付，保障建筑使用年限，實(shí)現(xiàn)拎包入住價(jià)值3：物管“0酬”全服務(wù)項(xiàng)目使用中大物業(yè)，實(shí)施物業(yè)費(fèi)以外的“0酬”全服務(wù)；中大國(guó)際——地段+學(xué)區(qū)房+8000元/㎡精裝+物管“0酬”全服務(wù)建筑面積約310㎡建筑面積約332㎡1-2#樓平面圖個(gè)案——中大國(guó)際九號(hào)中大國(guó)際——3T2戶大平層產(chǎn)品，南北通透，雙入戶門，全套房設(shè)計(jì)建筑面積約405㎡建筑面積約237㎡3-4#樓平面圖樓棟號(hào)層數(shù)面積產(chǎn)品總套數(shù)129層332㎡3室2廳4衛(wèi)5829層310㎡3室2廳3衛(wèi)58229層332㎡3室2廳4衛(wèi)5829層310㎡3室2廳3衛(wèi)58330層405㎡5室3廳4衛(wèi)6030層237㎡4室2廳3衛(wèi)60429層405㎡5室3廳4衛(wèi)5829層237㎡4室2廳3衛(wèi)58合計(jì)——————468中大國(guó)際——8000元/㎡精裝設(shè)計(jì)，國(guó)際一線家裝品牌個(gè)案——中大國(guó)際九號(hào)主要精裝配置——美諾MIELE廚電、HACKER櫥柜、ASKO洗衣集成系統(tǒng)、DAEWOO迷你洗衣機(jī)、KAWAJUN日本裝飾小五金、TOTO高端系列智能坐便、DURAVIT德國(guó)杜拉維特潔具、GROHE德國(guó)高儀衛(wèi)浴、VAILLANT德國(guó)威能燃?xì)獗趻鞝t、KALDEWEI德國(guó)卡德維浴缸、YALE耶魯入戶門鎖、KONE進(jìn)口通力電梯、BAUWERKBOENGROUP德國(guó)三層實(shí)木地板1、綠色三星建筑+抗震阻尼器：中大國(guó)際九號(hào)使用綠色三星建筑標(biāo)準(zhǔn)并取得住建部認(rèn)證，同時(shí)運(yùn)用日本抗震阻尼器作為抗震第一道防線，在結(jié)構(gòu)中充當(dāng)“保險(xiǎn)絲”的作用，降低結(jié)構(gòu)遭遇地震作用時(shí)的損傷，提升結(jié)構(gòu)的抗震性能。2、高性能玻璃幕墻系統(tǒng)：采用了可更換單元式鋁合金高級(jí)玻璃幕墻，幕墻玻璃為三層超白鋼化LOW-E鍍膜透明雙中空充氬氣高性能玻璃，采用優(yōu)質(zhì)鍍膜級(jí)浮法玻璃原片，國(guó)際最先進(jìn)的LOW-E鍍膜技術(shù)，以及國(guó)內(nèi)外一線品牌的材料，保證了玻璃幕墻成品質(zhì)量，是整個(gè)外墻的隔熱和保溫性能明顯提升，從而達(dá)到更加的節(jié)能。3、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)：由恒濕、恒氧、潔凈新風(fēng)系統(tǒng)和恒溫VRV變頻空調(diào)系統(tǒng)組成。其中新風(fēng)系統(tǒng)是由PM2.5空氣凈化器、新風(fēng)全熱交換器、電極式加濕器和防靜電抗菌管道系統(tǒng)組成。4、雙路供水系統(tǒng)：采用雙路供水系統(tǒng)，紫銅管飲用水系統(tǒng)入戶，99%以上的水中細(xì)菌在進(jìn)入紫銅管道5個(gè)小時(shí)后被徹底殺滅，且具有不可滲透性。個(gè)案——中大國(guó)際九號(hào)中大國(guó)際——八大核心建筑價(jià)值，保障業(yè)主生活質(zhì)量5、世界頂級(jí)坡道路融雪設(shè)備：采用進(jìn)口芬蘭恩斯托的Tash發(fā)熱電纜，在停車場(chǎng)出入口坡道、車道、主入口的人行道下鋪設(shè)發(fā)熱電纜，系統(tǒng)控制部分內(nèi)置溫控器及探測(cè)器，可實(shí)現(xiàn)全自動(dòng)化，自動(dòng)檢測(cè)冰雪及溫濕度，并根據(jù)檢測(cè)信號(hào)實(shí)現(xiàn)自動(dòng)啟停，使地面沒有結(jié)冰或積雪。6、阻隔室外交通噪音：聯(lián)袂國(guó)際專業(yè)聲學(xué)顧問公司，嚴(yán)格挑選低噪音設(shè)備，按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行聲學(xué)設(shè)計(jì)。整體建筑采用玻璃幕墻系統(tǒng)，有效阻隔室外交通噪音。7、100%雙路供電系統(tǒng)+柴油發(fā)電：為保證正常用電而配備的市政雙路供電體系分別取兩個(gè)變電站的高壓電纜線路供電，即使是在市政雙路供電同時(shí)中斷時(shí)，還特別配備了全進(jìn)口柴油發(fā)電機(jī)組緊急備用，確保業(yè)主的正常生活不受干擾。8、軍用級(jí)別的無限探測(cè)安防系統(tǒng)：在住區(qū)入口、單元入口、車庫(kù)入口、大堂、電梯、入戶門皆布設(shè)霍尼韋爾安防門禁系統(tǒng)，千余個(gè)720P高清攝像機(jī)，實(shí)現(xiàn)全區(qū)無死角監(jiān)視系統(tǒng)，視頻圖像存儲(chǔ)可以達(dá)90天。個(gè)案——中大國(guó)際九號(hào)中大國(guó)際——八大核心建筑價(jià)值，保障業(yè)主生活質(zhì)量個(gè)案——中大國(guó)際九號(hào)日期物業(yè)屬性成交面積成交套數(shù)成交均價(jià)套均價(jià)成交金額2016年6月普通住宅880335,46310,398,22431,194,671推廣動(dòng)態(tài)：

項(xiàng)目自開發(fā)至今，采取純?nèi)訝I(yíng)銷手段，未對(duì)市場(chǎng)及媒體釋放任何銷售信息，保持項(xiàng)目的神秘感及客戶圈層身份感；5月6日“藝術(shù)·生活態(tài)度”派對(duì)盛典舉行，國(guó)內(nèi)知名的張震、胡杏兒，超模秦舒培等出席盛典；

活動(dòng)當(dāng)天，中大國(guó)際樣板間正式開放，8000元/㎡豪裝品質(zhì)第一次亮相，同步進(jìn)行客戶認(rèn)購(gòu)；銷售動(dòng)態(tài)：

中大國(guó)際九號(hào)自取得預(yù)售證后一直未公開銷售，中大合作單位的全國(guó)高端客群資源為項(xiàng)目首批開放的面對(duì)人群；

通過5月6日活動(dòng)，5月7日項(xiàng)目正式開始銷售；

截止6月底，項(xiàng)目累計(jì)備案3套，套均面積293㎡，單套總價(jià)1040萬元，6月成交均價(jià)35463元/㎡中大國(guó)際——溢價(jià)銷售為核心目標(biāo)，去化緩慢，開盤當(dāng)月成交僅3套；落戶遠(yuǎn)郊，成功逆襲的星河灣——關(guān)鍵詞：產(chǎn)品線調(diào)整、精工產(chǎn)品展示豪宅產(chǎn)品個(gè)案解讀秦漢新城-星河灣星河灣——距離城區(qū)（經(jīng)開區(qū)）約15公里的遠(yuǎn)郊豪宅項(xiàng)目；項(xiàng)目名稱西安星河灣地址西咸新區(qū)秦漢新所在區(qū)域秦漢新城開盤日期2015年6月27日占地規(guī)模125畝容積率2.6建筑面積28萬㎡規(guī)劃戶數(shù)1106戶車位配比地下1791個(gè)建筑形態(tài)高層建筑風(fēng)格歐式風(fēng)格開發(fā)商陜西星河灣房地產(chǎn)綠化率38%裝修情況精裝交房時(shí)間2017年6月1日物業(yè)管理3.50元/m2/月，星河灣物業(yè)本案發(fā)展的核心動(dòng)力——1、外圍支撐：①機(jī)場(chǎng)、北客站等立體交通樞紐；②渭河濕地景觀；2、內(nèi)生動(dòng)力：①星河灣企業(yè)品牌、物管服務(wù)；②精工建筑、精裝修；個(gè)案——星河灣個(gè)案——星河灣星河灣——130-270㎡主力T3、T2大平層產(chǎn)品，全精裝設(shè)計(jì)；樓棟號(hào)層數(shù)面積產(chǎn)品總套數(shù)1#樓28層130㎡3室2廳2衛(wèi)2828層170㎡4室2廳3衛(wèi)564#樓29層270㎡4室3廳4衛(wèi)585#樓27層270㎡4室3廳3衛(wèi)547#樓22層270㎡4室3廳3衛(wèi)44合計(jì)——————240星河灣目前在售1號(hào)樓、4號(hào)樓、5號(hào)樓和7號(hào)樓，面積區(qū)間134-376平，1號(hào)樓均價(jià)9000元/平，4號(hào)樓和7號(hào)樓均價(jià)10000-11000元/平，5號(hào)樓均價(jià)13000-14000元/平。優(yōu)惠：全款95折，按揭97折。目前均為準(zhǔn)現(xiàn)房，預(yù)計(jì)2017年6月1日交房。精裝房裝修標(biāo)準(zhǔn)為3000-6000元/平。1#樓T3戶型4/5/7#樓T2產(chǎn)品，面積270㎡個(gè)案——星河灣星河灣——憑借品牌及精工產(chǎn)品品質(zhì)，獲得遠(yuǎn)郊豪宅的成功；首次開盤銷售數(shù)據(jù)：2015年8月，項(xiàng)目首次開盤，熱銷3.3億元；2016年3-6月份，項(xiàng)目月均去化60套，實(shí)際成交均價(jià)約1萬元/㎡；特別說明：該項(xiàng)目所處秦漢新城距離市區(qū)約15公里，周邊尚未開發(fā)，無任何在建商品房項(xiàng)目，星河灣憑借企業(yè)品牌及精工產(chǎn)品質(zhì)量，獲得遠(yuǎn)郊開發(fā)的又一次成功；小區(qū)實(shí)景樣板間成功原因1——充分結(jié)合西安客戶習(xí)慣，調(diào)整產(chǎn)品及價(jià)格線；星河灣項(xiàng)目進(jìn)入西安后，調(diào)整了其高端豪宅的產(chǎn)品線，降低了面積尺度，并考慮地塊位置因素，銷售定價(jià)也低于其它城市；成功原因2——星河灣品牌傳播；星河灣在全國(guó)各地積累了大量陜西籍客戶，此次西安首發(fā)也獲得老客戶追捧；成功原因3——星河灣精工品質(zhì)；星河灣秉承一貫園林與物管、樣板先行的展示模式，獲得客戶對(duì)品質(zhì)的認(rèn)可，占據(jù)南湖一線景觀資源——成功關(guān)鍵詞：建筑風(fēng)格、一線南湖景觀豪宅產(chǎn)品個(gè)案解讀失敗關(guān)鍵詞：月均5套、以內(nèi)部去化為主曲江-玫瑰園項(xiàng)目名稱曲江玫瑰園地址曲江池南路與曲江池東路交匯處土地單價(jià)不詳樓板價(jià)不詳所在區(qū)域曲江開盤日期2015年5月8日占地規(guī)模34畝容積率4.8建筑面積10萬㎡規(guī)劃戶數(shù)137戶車位配比地下638個(gè)建筑形態(tài)高層建筑風(fēng)格現(xiàn)代開發(fā)商西安龍盛置業(yè)綠化率36%裝修情況7000元/㎡精裝交房時(shí)間2016年12月底物業(yè)管理5.5元/m2/月，陜西利茲物業(yè)本案發(fā)展的核心動(dòng)力——1、外圍支撐：①曲江一期核心位置，一線南湖景觀資源；2、內(nèi)生動(dòng)力：①精工產(chǎn)品品質(zhì)；②7000元/㎡精裝品質(zhì)，科技元素；③個(gè)性化建筑設(shè)計(jì)；個(gè)案——玫瑰園玫瑰園——曲江南湖一線景觀資源，獨(dú)特建筑設(shè)計(jì)的大平層豪宅項(xiàng)目1#2#3#4#個(gè)案——玫瑰園玫瑰園——躍層與平層混搭，全套房電梯入戶；戶戶60-85㎡高贈(zèng)送1\3#樓躍層1\3\4#樓平層樓棟號(hào)層數(shù)面積產(chǎn)品總套數(shù)118層490-540㎡4室3廳3衛(wèi)-躍層1818層346-372㎡4室3廳3衛(wèi)35212層420㎡4室3廳5衛(wèi)12314層490-540㎡4室3廳5衛(wèi)1414層346-372㎡4室3廳3衛(wèi)28416層313㎡3室3廳4衛(wèi)30合計(jì)——————137玫瑰園——7000元/㎡精裝設(shè)計(jì)，星級(jí)酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)主要建筑配置——3cm厚進(jìn)口黑金砂石材干掛；遠(yuǎn)大單元式LOW-E雙銀超白玻璃幕墻外立面；五星級(jí)酒店精裝修標(biāo)準(zhǔn)；首層200—600㎡泛會(huì)所功能；戶式中央空調(diào)(帶過濾PM2.5功能)；雙層一級(jí)防水；博物館級(jí)安防；精裝修車庫(kù)。個(gè)案——玫瑰園個(gè)案——玫瑰園玫瑰園——月均去化5套，去化速度遠(yuǎn)低于周邊；（主要以內(nèi)部消化為主）銷售統(tǒng)計(jì)：月均去化5套，產(chǎn)品分類制造價(jià)格梯隊(duì)

玫瑰園近一年累計(jì)成交58套，套均面積360㎡；實(shí)現(xiàn)銷售金額4.9億元；

銷售價(jià)格：2015年5月項(xiàng)目首次開盤，實(shí)際成交價(jià)格約為1.8萬元/㎡，9月進(jìn)行二次調(diào)價(jià)，價(jià)格升至2.2萬元/㎡，2016年3月新推房源并再次調(diào)整價(jià)格，價(jià)格升至2.9萬元/㎡銷售對(duì)比：去化緩慢，多以內(nèi)部去化為主與周邊普通高層產(chǎn)品對(duì)比，近一年本案實(shí)收均價(jià)2.3萬元/㎡，累計(jì)銷售額4.7億元；該項(xiàng)目客戶來源較少，主要客戶為企業(yè)內(nèi)部合作單位，市場(chǎng)銷售比例約占40%；周邊去化較快項(xiàng)目華著中城實(shí)收均價(jià)9196元/㎡，累計(jì)銷售額9.3億元；去化第二梯隊(duì)平均月銷售25套，年銷售額約3-4億元；占據(jù)曲江一期景觀資源的尾盤項(xiàng)目——成功關(guān)鍵詞：建筑風(fēng)格、一線南湖景觀豪宅產(chǎn)品個(gè)案解讀失敗關(guān)鍵詞：無持續(xù)價(jià)值兌現(xiàn)、變相降價(jià)尾盤去化曲江-曲池東岸曲池東岸——曲江一期核心地帶、地中海風(fēng)情建筑洋房社區(qū)；項(xiàng)目名稱曲池東岸地址曲江池南路與曲江池東路交匯處土地單價(jià)不詳樓板價(jià)不詳所在區(qū)域曲江開盤日期2014年6月28日占地規(guī)模140畝容積率3.18建筑面積27萬㎡規(guī)劃戶數(shù)727戶車位配比地下1570個(gè)建筑形態(tài)洋房、小高層建筑風(fēng)格地中海風(fēng)格開發(fā)商西安曲江榮盛置業(yè)綠化率40%裝修情況精裝/毛坯交房時(shí)間2017年6月底物業(yè)管理3元/m2/月，西安和潤(rùn)物業(yè)本案發(fā)展的核心動(dòng)力——1、外圍支撐：①南湖東500米，曲江一期核定地段；③周邊社區(qū)、商業(yè)基本成熟；2、內(nèi)生動(dòng)力：①地中海風(fēng)情園林、建筑；②酒店配套；③星級(jí)物業(yè)管理顧問；個(gè)案——曲池東岸曲池東岸——13-19#樓尾盤銷售，2T2戶小高層產(chǎn)品；三期13/14#2梯2戶設(shè)計(jì)，總高11層，面積為280㎡五室，18/19#樓16層，面積為230㎡四室、270㎡四室13#14#19#18#樓棟號(hào)層數(shù)面積產(chǎn)品總套數(shù)13#11層280㎡5室3廳4衛(wèi)1111層360㎡4室3廳4衛(wèi)1114#11層280㎡5室3廳4衛(wèi)1111層360㎡4室3廳4衛(wèi)1118#16層230㎡4室3廳3衛(wèi)1616層270㎡4室2廳4衛(wèi)1619#16層230㎡4室3廳3衛(wèi)1616層270㎡4室2廳4衛(wèi)16合計(jì)——————108個(gè)案——曲池東岸銷售統(tǒng)計(jì)：月均去化14套，實(shí)收均價(jià)16957元/㎡

自2015年8月三期開盤后，該項(xiàng)目開始逐步進(jìn)行溢價(jià)銷售，價(jià)格呈現(xiàn)逐步遞增勢(shì)頭，但銷售速度明顯放慢；近一年實(shí)現(xiàn)銷售金額約7.5億元價(jià)格說明：調(diào)整交付標(biāo)準(zhǔn)，降低售價(jià)提高客戶接受度隨著項(xiàng)目進(jìn)入微盤最后四棟樓（13、14、18、19），產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，且樓棟位置明顯欠佳，銷售緩慢；項(xiàng)目對(duì)最后四棟樓進(jìn)行調(diào)整，取消固定的3500元/㎡精裝；采用可選性交付標(biāo)準(zhǔn)，精裝售價(jià)1.8-2.0萬元萬元；毛坯售價(jià)約1.2萬元；曲池東岸——去化受阻，調(diào)整交付標(biāo)準(zhǔn)，變相降價(jià)；個(gè)案——曲池東岸高新核心地段，品牌房企，學(xué)位房——成功關(guān)鍵詞：品牌、地段、學(xué)位豪宅產(chǎn)品個(gè)案解讀高新-丹軒梓園個(gè)案——丹軒梓園丹軒梓園——天地源旗下高端產(chǎn)品系，高新核心區(qū)位學(xué)位房；項(xiàng)目名稱丹軒梓園地址高新路與科技三路交匯處土地單價(jià)不詳樓板價(jià)不詳所在區(qū)域高新開盤日期2014年11月11日占地規(guī)模110畝容積率2.66建筑面積30萬㎡規(guī)劃戶數(shù)1070戶車位配比地下2185個(gè)建筑形態(tài)高層、洋房建筑風(fēng)格中式古典開發(fā)商天地源股份有限公司綠化率32%裝修情況2500-3000元/㎡精裝交房時(shí)間2017年6月底物業(yè)管理1.5元/m2/月，天地源物業(yè)本案發(fā)展的核心動(dòng)力——1、外圍支撐：①項(xiàng)目處于高新一期核心區(qū)域，土地價(jià)值稀缺；周邊配套豐富；②教育資源豐富，高新一中一小等知名學(xué)校；③未來地鐵6號(hào)線，將繼續(xù)推動(dòng)價(jià)值提升；2、內(nèi)生動(dòng)力：①天地源企業(yè)品牌、物業(yè)服務(wù)；②精裝產(chǎn)品質(zhì)量；③教育資源植入，高新二小、一中指標(biāo)；高層T2產(chǎn)品個(gè)案——丹軒梓園樓棟號(hào)層數(shù)面積產(chǎn)品總套數(shù)1#（2個(gè)單元）32層160-170㎡3室2廳2衛(wèi)1282#樓32層170㎡3室2廳2衛(wèi)643#樓32層158-162㎡3室2廳2衛(wèi)644#樓32層170㎡3室2廳2衛(wèi)645#樓32層150㎡3室2廳2衛(wèi)647#樓（2個(gè)單元）32層90㎡2室2廳1衛(wèi)6432層130㎡3室2廳2衛(wèi)648#樓32層170㎡3室2廳2衛(wèi)6416#樓（2個(gè)單元）32層160㎡3室2廳2衛(wèi)1289#樓（2個(gè)單元）9層220、360㎡3室2廳2衛(wèi)3810#樓（2個(gè)單元）9層220、360㎡3室2廳2衛(wèi)3811#樓（2個(gè)單元）7層220、360㎡3室2廳2衛(wèi)2812#樓（2個(gè)單元）7層220、360㎡3室2廳2衛(wèi)2813#樓7層280、420