廣場(chǎng)可行性研究報(bào)告

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[]目錄

第一章

惠州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)生長(zhǎng)表面……………

．

惠州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)生長(zhǎng)表面……………………

．

惠州市經(jīng)濟(jì)生長(zhǎng)歷程與特點(diǎn)…………………

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惠州市的區(qū)位條件……………

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南海石化項(xiàng)目和大亞灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的建立……………………

．

惠州市在珠三角的職位和作用……………

第二章

項(xiàng)目歸納綜合………………

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研究底子………………

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研究依據(jù)

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項(xiàng)目參數(shù)

…………………

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研究歷程……………

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研究目的

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研究人員

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研究?jī)?nèi)容

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研究要領(lǐng)

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項(xiàng)目配景……………

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生長(zhǎng)商簡(jiǎn)介

………………

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項(xiàng)目表面

…………………

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總體結(jié)構(gòu)

…………………

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交通組織

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修建成果

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修建造型

…………………

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消防及分區(qū)

………………

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區(qū)域特點(diǎn)……………

．．根本描述

……………………

．．總體結(jié)構(gòu)

……………………

．．門路系統(tǒng)

……………………

．．大眾設(shè)施配置

……………

．．綠化系統(tǒng)籌劃

……………

第三章

惠州市商品房需求狀況……………

．

根本情況……………

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住宅建立和消費(fèi)…………………

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需求主要指標(biāo)…………………………

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需求祈求………………

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對(duì)情況及配套要求……………………

第四章

惠州市商品房供給狀況…………

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商品房供給總量及特點(diǎn)…………

．

住宅市場(chǎng)生長(zhǎng)趨勢(shì)………………

第五章

個(gè)案闡發(fā)……………

．

總體供給狀況………………………

．

個(gè)案闡發(fā)……………

第六章

項(xiàng)目評(píng)估……………

．項(xiàng)目歸納綜合………………

．項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)………………

．項(xiàng)目劣勢(shì)………………

第七章

市場(chǎng)容量……………

．項(xiàng)目市場(chǎng)定位…………………………

．目標(biāo)客戶闡發(fā)………………………

．銷售代價(jià)預(yù)測(cè)……………

．市場(chǎng)容量估算……………

第八章

開端整天職析………………………

．項(xiàng)目根本裝修標(biāo)準(zhǔn)…………………

．項(xiàng)目開發(fā)組織………………………

．土地本錢………………

．建安本錢……………

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土建及裝修工程本錢

…………………

．．設(shè)備安裝工程本錢

………………………

．前期用度

……………

．項(xiàng)目其它不可預(yù)見費(fèi)

………………

．開發(fā)期稅、費(fèi)

………………………

．紅線內(nèi)、外市政及公建配套設(shè)施工程費(fèi)

…………………

．本項(xiàng)目靜態(tài)總投資

……………

．本項(xiàng)目開發(fā)期各項(xiàng)靜態(tài)總投資比例

…………

第九章

財(cái)務(wù)效益估算

……………………

．項(xiàng)目開發(fā)前景

……………………

．財(cái)務(wù)效益開端估算

………………

．項(xiàng)目總體開發(fā)盈虧平衡闡發(fā)………………………

．項(xiàng)目敏感性闡發(fā)……………………

．影響開發(fā)效益的主要因素闡發(fā)……………………

第十章

結(jié)論及發(fā)起………………………

．研究結(jié)論

…………………………

．可行性發(fā)起……………

惠州**廣場(chǎng)可行性研究陳訴

本項(xiàng)研究為范例的可行性研究，主要任務(wù)是論證**廣場(chǎng)投資的須要性、可能性、有效性和公道性。憑據(jù)國(guó)度有關(guān)范例，可行性研究包羅時(shí)機(jī)研究、開端可行性研究和最終可行性研究，憑據(jù)本項(xiàng)目特點(diǎn)，我們合三為一，從技能及經(jīng)濟(jì)角度，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行范例的可行性研究，本項(xiàng)研究的原則是：

◆

項(xiàng)目有關(guān)經(jīng)濟(jì)技能和綜合修建面積指標(biāo)，是憑據(jù)本項(xiàng)目有關(guān)報(bào)建資料以及由陜西省修建設(shè)計(jì)研究院的開端設(shè)計(jì)方案等圖紙資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)與體例而成；種種房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的成交數(shù)據(jù)則主要來源于惠州市領(lǐng)土房管局；建安工程造價(jià)的組成依據(jù)，既一方面參照了該設(shè)計(jì)工程有限公司所做的工程概算，同時(shí)與惠州市建立委員會(huì)宣布的惠州市正在建立和已經(jīng)竣工的部分典范工程個(gè)案中關(guān)于建安工程造價(jià)的資料作為比擬。

◆

總投資測(cè)算一覽表，系按整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目完全由惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全資興建的方案，擬分為三組采取轉(zhuǎn)動(dòng)的開發(fā)形式；本項(xiàng)目種種物業(yè)的測(cè)訂代價(jià)與闡發(fā)比力是憑據(jù)對(duì)本項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)的視察統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所得，并經(jīng)過歸納和整理，其盤算模式憑據(jù)外洋尤其是香港地區(qū)所普遍習(xí)用的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資可行性研究陳訴的表述形式，結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情總嚴(yán)謹(jǐn)測(cè)算得出。

◆

本開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)財(cái)務(wù)闡發(fā)部分，憑據(jù)目前惠州市種種房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)的投資經(jīng)驗(yàn)以及本項(xiàng)目的實(shí)際數(shù)據(jù)，經(jīng)過科學(xué)測(cè)算得到，務(wù)求能夠切合此類陳訴的范例要求、盤算模式以及測(cè)算要求。第一章

惠州市社會(huì)經(jīng)濟(jì)生長(zhǎng)表面

．惠州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)生長(zhǎng)表面

惠州市位于廣東省東南部、珠江三角洲東北端，南臨南海大亞灣，與深圳、香港、東莞毗鄰，北連河源市，東接汕尾市，西鄰廣州市?；葜菔械靥幍途暥?，北回歸線橫貫全市，雨量充沛，陽光富裕，氣候溫和，屬南亞熱帶季民風(fēng)候區(qū)。

惠州市是廣東省的一座歷史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)”，“嶺南名郡”之譽(yù)。改造開放以前，惠州市經(jīng)濟(jì)底子相當(dāng)單薄，直到年，全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值億元，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值億元，其中產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值僅為億元。改造開發(fā)以后，特別是年地改市之后，全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)入了迅速生長(zhǎng)、布滿生機(jī)活力的時(shí)期。

多年來，惠州市百姓經(jīng)濟(jì)連續(xù)快速生長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力大大增強(qiáng)，社會(huì)和經(jīng)濟(jì)面貌都產(chǎn)生了巨大的變革。惠州已由一寂寂無聞的邊陲之地變?yōu)橐环絺涫艽婢斓耐顿Y熱土，從一個(gè)典范的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)區(qū)域變?yōu)檫M(jìn)入產(chǎn)業(yè)化生長(zhǎng)階段的新興都市。

年，全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值億元，比年增長(zhǎng)倍，年翻了三番多，年均增長(zhǎng)。年行政區(qū)劃調(diào)解后，惠州市現(xiàn)轄惠城區(qū)、惠陽區(qū)、惠東縣、博羅縣、龍門縣，除龍門縣外，其他縣區(qū)都屬于珠三角地區(qū)。全市總面積平方公里，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積平方公里。按惠州市統(tǒng)計(jì)年鑒口徑，年底，惠州市總?cè)丝跒槿f，其中戶籍人口（常住人口）萬人，外來人口（暫住人口）萬人。全市現(xiàn)有個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，個(gè)街道辦事處，個(gè)行政村，并設(shè)有兩個(gè)國(guó)度級(jí)開發(fā)區(qū)：大亞灣經(jīng)濟(jì)技能開發(fā)區(qū)和仲愷高新技能財(cái)產(chǎn)區(qū)。

惠州市人民政府駐地惠城區(qū)，惠城區(qū)土地總面積平方公里，總?cè)丝谌f；惠陽區(qū)土地總面積平方公里，總?cè)丝谌f。．惠州市經(jīng)濟(jì)社會(huì)生長(zhǎng)歷程與特點(diǎn)

縱觀惠州市近二十幾年的社會(huì)經(jīng)濟(jì)生長(zhǎng)歷程，可以分別為三個(gè)階段：第一階段是改造開發(fā)后到年，第二個(gè)階段是—年，第三個(gè)階段是年到現(xiàn)在。第一階段，年到年是惠州市經(jīng)濟(jì)生長(zhǎng)的積聚階段，這個(gè)時(shí)期的代表性事件是中國(guó)開始實(shí)行改造開放，香港的勞動(dòng)密集型財(cái)產(chǎn)逐漸向珠三角轉(zhuǎn)移。

惠州市的經(jīng)濟(jì)生長(zhǎng)比之改造開放前生長(zhǎng)要快得多，年均增長(zhǎng)，年到達(dá)億元；人口年均增長(zhǎng)，年到達(dá)萬人；城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長(zhǎng)，年到達(dá)平方公里；地方財(cái)務(wù)收入年均增長(zhǎng)，年到達(dá)億元；產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)，年到達(dá)億元；人均年均增長(zhǎng)，年到達(dá)元；三次財(cái)產(chǎn)比重從年的一產(chǎn)獨(dú)大生長(zhǎng)到年退居第二的位置，但該階段第二財(cái)產(chǎn)的比重始終最小，惠州市還沒有完成從農(nóng)業(yè)市到產(chǎn)業(yè)市的蛻變；這一期間，惠州市實(shí)際利用外資和外貿(mào)出口也開始大幅增加，但由于基數(shù)太小，惠州市經(jīng)濟(jì)并沒有出現(xiàn)質(zhì)的奔騰。

—年是惠州市經(jīng)濟(jì)從起步進(jìn)入快速生長(zhǎng)的階段，經(jīng)濟(jì)社會(huì)各項(xiàng)指標(biāo)都經(jīng)歷了前所未有的大生長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)，地方財(cái)務(wù)收入年均增長(zhǎng)，實(shí)際利用外資年均增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)建成區(qū)面積年均增長(zhǎng)，外貿(mào)出口總額年均增長(zhǎng)，人均年均增長(zhǎng)。從年到年，惠州市產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)年均遞增，第二財(cái)產(chǎn)的比重迅速上升到首位，年占的，第一財(cái)產(chǎn)迅速下降，年占的，樂成實(shí)現(xiàn)了從農(nóng)業(yè)市向產(chǎn)業(yè)市的轉(zhuǎn)變。該階段的代表性事件是其時(shí)我國(guó)處于房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮，其時(shí)的惠州是房地產(chǎn)投機(jī)狂潮最會(huì)合的地區(qū)之一，迅速簇?fù)矶鴣淼耐稒C(jī)資金一度使惠州市經(jīng)濟(jì)生長(zhǎng)到達(dá)光輝的頂峰，同時(shí)也托起惠州市人民對(duì)本市經(jīng)濟(jì)生長(zhǎng)的高遠(yuǎn)理想。這一階段的另一個(gè)代表性事件是熊貓汽車城項(xiàng)目在惠州進(jìn)行談判的啟動(dòng)和終止。這些事件對(duì)惠州的經(jīng)濟(jì)社會(huì)生長(zhǎng)產(chǎn)生了極大的影響，隨著房地產(chǎn)泡沫的徹底破滅，熊貓汽車城項(xiàng)目的停頓，惠州市的經(jīng)濟(jì)生長(zhǎng)陷入低沉和迷茫之中。

年至今，是惠州市經(jīng)濟(jì)生長(zhǎng)重歸理性的階段，在這一階段，惠州市一邊化解房地產(chǎn)泡沫破滅給都市生長(zhǎng)帶來的副作用，一邊進(jìn)行經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)解，使百姓經(jīng)濟(jì)逐步實(shí)現(xiàn)連續(xù)康健快速穩(wěn)定的生長(zhǎng)。在此期間，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)，地方財(cái)務(wù)收入年均增長(zhǎng)，實(shí)際利用外資年均增長(zhǎng)，外貿(mào)出口總額年均增長(zhǎng)，產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)，人均年均增長(zhǎng)。這一階段的代表性事件是中海殼牌南海石化項(xiàng)目的最終簽訂。預(yù)計(jì)未來五到十年間，大亞灣區(qū)的石化財(cái)產(chǎn)將投入到億元的建立資金，巨大的財(cái)產(chǎn)集聚效應(yīng)將為大亞灣的產(chǎn)業(yè)化、都市化提供強(qiáng)有力的物質(zhì)支撐，也將為整個(gè)惠州市的跨越式生長(zhǎng)提供契機(jī)。．惠州市的區(qū)位條件

惠州市是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的區(qū)域交通樞紐，緊鄰深圳、東莞、廣州等珠三角發(fā)達(dá)都市和國(guó)際多數(shù)市香港?；葜菔袇^(qū)西距廣州市公里，東距汕頭市公里，南與深圳市相隔公里，惠州市南部的澳頭港到香港中環(huán)碼頭僅海里。

良好的區(qū)位條件是區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速生長(zhǎng)的重要因素，其毗鄰香港的優(yōu)越區(qū)位條件便是其中最重要的因素。改造開放以前，珠三角西岸的生長(zhǎng)快于東岸，改造開放后，由于東岸靠近香港，近水樓臺(tái)的優(yōu)勢(shì)突現(xiàn)，到年，深圳和東莞的人口和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值是中山和珠海的三倍多。形勢(shì)出現(xiàn)巨大逆轉(zhuǎn)的主要原因就是區(qū)位條件，東部地區(qū)與香港的連通性較高，這一差別使香港公司和在香港的外國(guó)公司的投資、技能和治理傾向流入珠三角東部，為深圳和東莞外向型經(jīng)濟(jì)的生長(zhǎng)提供動(dòng)力，使東岸經(jīng)濟(jì)生長(zhǎng)迅速遇上并凌駕西岸。

憑據(jù)有關(guān)方面的測(cè)算，在廣東、香港企業(yè)北上的數(shù)量與陸路交通的距離根本上成反比，珠三角都市與香港的距離每淘汰，制造業(yè)外資企業(yè)單位數(shù)量便增加至，制造業(yè)外資投入金額增加至，辦事業(yè)外資企業(yè)單位數(shù)量增加至，辦事業(yè)外資投入的金額就增加到。

進(jìn)入新的世紀(jì)，惠州的區(qū)位條件將的重大的改變。的簽署與實(shí)施，在未來若干年香港對(duì)珠三角的輻射作用將大大增強(qiáng)，香港的國(guó)際融資能力和高端辦事業(yè)將大大促進(jìn)珠三角的全面生長(zhǎng)?；葜葑鳛橹槿嵌际兄匾囊粏T，通過底子設(shè)施建立改進(jìn)與香港交通的便捷性，進(jìn)一步充實(shí)利用和強(qiáng)化毗鄰香港的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，使其擔(dān)當(dāng)香港和周邊多數(shù)會(huì)的經(jīng)濟(jì)輻射和承接財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移，與香港進(jìn)行更深條理的相助方面，有更大的作為。．南海石化項(xiàng)目和大亞灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的建立

落戶大亞灣的中海殼牌南海石化項(xiàng)目，首期投資億美元，是國(guó)內(nèi)目前最大的中外合資項(xiàng)目，由英荷殼牌公司與中國(guó)海洋石油總公司及廣東投資公司合資經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目采取世界先進(jìn)的石油化工技能，年產(chǎn)萬噸乙烯，進(jìn)而衍生出多萬噸高質(zhì)量的化工產(chǎn)物，年銷售值達(dá)億美元，對(duì)下游產(chǎn)物的拉動(dòng)效應(yīng)為。該項(xiàng)目已于年月奠定，目前正在進(jìn)行萬噸乙烯裂解裝置建立，預(yù)計(jì)到年正式建成投產(chǎn)。

未來幾年中國(guó)對(duì)石油化工產(chǎn)物的需求前景仍然十分遼闊，石化產(chǎn)物在中國(guó)另有很大的生長(zhǎng)空間，惠州正積極抓住這次時(shí)機(jī)，爭(zhēng)取吸引更多配套的下游石化財(cái)產(chǎn)落戶惠州，使惠州成為珠三角乃至廣東省重要的石化基地。

大亞灣經(jīng)濟(jì)技能開發(fā)區(qū)是國(guó)度級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，陸域面積平方公里，海疆面積平方公里，海岸線公里，自然條件得天獨(dú)厚，擁有全面開發(fā)吞吐能力凌駕億噸天然深水良港，土地資源、淡水資源和旅游資源也十分富厚。開端形成了比力完善的門路、供水、供電、通訊和口岸等底子設(shè)施網(wǎng)絡(luò)，具有生長(zhǎng)臨海大型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)越條件。

大亞灣在努力構(gòu)建完整的石化財(cái)產(chǎn)鏈方面有很大優(yōu)勢(shì)：殼牌公司是全球強(qiáng)跨國(guó)公司之一，擁有先進(jìn)的治理和技能設(shè)備，在世界石化市場(chǎng)占據(jù)重要職位。殼牌公司的龍頭職位有利于大亞灣吸引其他跨國(guó)企業(yè)的集聚，進(jìn)而組成完整的石化財(cái)產(chǎn)鏈。開發(fā)區(qū)內(nèi)已有東風(fēng)本田等一批汽車零部件企業(yè)，形成了一定的財(cái)產(chǎn)范圍，隨著日本三大汽車生產(chǎn)商進(jìn)入珠三角地區(qū)，大亞灣汽車裝備業(yè)的生長(zhǎng)前景十分可觀，特別其優(yōu)越的口岸條件將使本區(qū)域有可能形成大型汽車裝備業(yè)的出口基地。如果從更大范疇來看大亞灣，其生長(zhǎng)前景更不可估計(jì)。

大亞灣東部的稔平半島，土地面積平方公里，凌駕新加坡的土地面積，正處于尚待開發(fā)狀態(tài)，具有生長(zhǎng)多個(gè)大型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的條件，正受到外來投資商的高度存眷。．惠州市在珠三角的職位和作用

目前，惠州是珠三角東部聯(lián)系粵東地區(qū)的交通樞紐，是珠三角電子信息財(cái)產(chǎn)生產(chǎn)基地之一，是珠三角主要的生態(tài)農(nóng)業(yè)供給基地和生態(tài)情況保障區(qū)?；蓐柺懈氖袆潊^(qū)，拓展了惠州中心城區(qū)的生長(zhǎng)空間，從地理位置上實(shí)現(xiàn)了惠州從沿江都市向沿海都市的轉(zhuǎn)變。正在建立中的中海殼牌南海石化項(xiàng)目將給惠州市經(jīng)濟(jì)生長(zhǎng)增添一臺(tái)強(qiáng)有力的發(fā)動(dòng)機(jī)，推動(dòng)惠州產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，拉長(zhǎng)財(cái)產(chǎn)鏈，使惠州成為珠三角乃至華南地區(qū)的重要化工基地，改變惠州在珠三角的分工職位，進(jìn)而發(fā)動(dòng)珠三角東翼邊沿的產(chǎn)業(yè)化起飛，為東翼乃至整個(gè)珠三角提供強(qiáng)大的底子性產(chǎn)業(yè)支撐。

同時(shí)，石化財(cái)產(chǎn)區(qū)的開發(fā)使惠州財(cái)產(chǎn)空間向沿海推移，發(fā)動(dòng)都市空間向沿海生長(zhǎng)，推動(dòng)惠州市走向真正意義上的沿海都市。隨著繼承增強(qiáng)與深圳、香港、東莞的聯(lián)系，對(duì)旅游資源的開發(fā)利用，對(duì)生態(tài)情況的增強(qiáng)掩護(hù)和建立，惠州市未來將成為珠三角重要休閑旅游基地，成為珠三角東部財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的最直接承接地。

第二章

項(xiàng)目歸納綜合

．研究底子

用地單位：惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

發(fā)

展

商：惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

用地性質(zhì)：商住樓（崇高住宅）

項(xiàng)目名稱：**廣場(chǎng)

用職位置：惠州市江北號(hào)小區(qū)

用地現(xiàn)狀：已開發(fā)．．可行性研究闡發(fā)的根本依據(jù)

．領(lǐng)土證：惠府國(guó)用（）字第號(hào)

惠府國(guó)用（）字第號(hào)

惠府國(guó)用（）字第號(hào)

惠府國(guó)用（）字第號(hào)

．建立用地籌劃許可證：惠州市規(guī)字第號(hào)（一期）

．商品房預(yù)售許可證：惠州房預(yù)許（）號(hào)（一期）．．項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技能指標(biāo)和有關(guān)參數(shù)

籌劃區(qū)總用地面積平方米，已開發(fā)。

本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技能指標(biāo)和有關(guān)參數(shù)：

]

總用地面積：平方米

總修建面積：平方米

大眾占地：平方米

園林占地：平方米

銷售收入：萬元

開發(fā)總投資：萬元；其中：

．土地開發(fā)費(fèi)：萬元；

．土建、建安設(shè)計(jì)工程費(fèi)：萬元；

．應(yīng)繳種種稅費(fèi)：萬元；

．營(yíng)業(yè)稅：萬元；

．種種配套工程費(fèi)：萬元；

．供水增容費(fèi)：萬元；

．報(bào)建手續(xù)費(fèi)：萬元；

．不可預(yù)見費(fèi)：萬元；

．投資利息：萬元；

．其他用度：萬元。

．研究歷程

．．研究目的

項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)的依據(jù)，亦是項(xiàng)目開發(fā)樂成的底子，通過系統(tǒng)的研究，可依據(jù)惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)的特征決定市場(chǎng)定位，可依據(jù)技能經(jīng)濟(jì)評(píng)估，了解項(xiàng)目運(yùn)行的投資收益及采取期，尤其是測(cè)算項(xiàng)目實(shí)際的開發(fā)本錢，以作為后期市場(chǎng)營(yíng)銷籌劃決策的主要依據(jù)。事實(shí)上，可行性研究已形成清晰的目的，本項(xiàng)研究亦不例外，目的在于對(duì)**廣場(chǎng)投資開發(fā)提供可行性決策依據(jù)。．．研究人員

可行性研究涉及到技能與經(jīng)濟(jì)兩個(gè)層面，尤其是對(duì)市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)和本錢測(cè)算十分專業(yè)，因此，要求研究人員具有扎實(shí)的專業(yè)知識(shí)和事情經(jīng)驗(yàn)。為了到達(dá)本開端投資可行性研究的既定目標(biāo)，惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司專門創(chuàng)建由市場(chǎng)研究人員、營(yíng)銷策劃人員、房地產(chǎn)估價(jià)人員、工程技能人員、都市及小區(qū)籌劃研究人員、資深修建師、投資預(yù)算人員、財(cái)務(wù)闡發(fā)人員等組成的照料小組，通過搜集大量相關(guān)的市場(chǎng)資料及都市籌劃資料，結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的可行性進(jìn)行了系統(tǒng)和深入的探討，并對(duì)項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃進(jìn)行開端探討。．．研究?jī)?nèi)容

房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及內(nèi)容十分遍及，因此，本項(xiàng)研究的內(nèi)容亦較為龐大，總體上來看，我們依據(jù)預(yù)期收益和本錢兩條主線，將內(nèi)容分為五大部分，即研究原則，市場(chǎng)研究，項(xiàng)目評(píng)估，投資闡發(fā)和根本結(jié)論，其中涉及的主要分支內(nèi)容包羅：

、全面收集項(xiàng)目周邊的大量市場(chǎng)資料，籍此闡發(fā)種種對(duì)項(xiàng)目前景有決定性影響的市場(chǎng)因素；

、從都市籌劃的角度對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)；

、運(yùn)用房地產(chǎn)代價(jià)評(píng)估的要領(lǐng)，測(cè)定項(xiàng)目種種開發(fā)物業(yè)市場(chǎng)售價(jià)；

、綜合市場(chǎng)需求及資深修建師意見，對(duì)項(xiàng)目住宅小區(qū)籌劃作出評(píng)價(jià)；

、從實(shí)際操縱的角度盤算闡發(fā)項(xiàng)目投資本錢及預(yù)計(jì)投資進(jìn)度；

、結(jié)合實(shí)際情況對(duì)項(xiàng)目的投資進(jìn)行財(cái)務(wù)闡發(fā)，盤算項(xiàng)目的可能收益，闡發(fā)影響收益的重要因素；

、按投資開發(fā)的進(jìn)度擺設(shè)資金籌措與運(yùn)用籌劃；

、綜合種種闡發(fā)，對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)可行性作出判斷。．．

研究要領(lǐng)

為告竣研究目的，我們?cè)谘芯恳I(lǐng)選擇上依據(jù)“針對(duì)問題，簡(jiǎn)單明晰，切實(shí)可行”的原則選擇了三種主要要領(lǐng)：一是抽樣視察和典范視察。主要針對(duì)需求，在惠州市內(nèi)以中高收入家庭為抽樣框，采取分級(jí)多層原則訪問個(gè)家庭，并在此底子上召開座談會(huì)，同時(shí)進(jìn)行對(duì)主要類似樓盤進(jìn)行個(gè)案視察。二是專家研討會(huì)。邀請(qǐng)營(yíng)銷、估價(jià)、工程、修建、預(yù)算等各方面專家就一些典范問題展開討論。三是盤算機(jī)模擬運(yùn)算。對(duì)影響本項(xiàng)目開發(fā)的主要因素進(jìn)行變量互換比擬。．項(xiàng)目配景

“****廣場(chǎng)”位于惠州市江北號(hào)小區(qū)，為新城區(qū)的心臟地帶，西臨廣汕公路和全市的金融、商業(yè)中心，新行政區(qū)及全市體育文化中心，北通惠州火車站，交通十分便利，項(xiàng)目所處地區(qū)是惠州市走向二十一世紀(jì)，形成大惠州都市的要害城區(qū)，也是惠州近年都市開發(fā)建立的重點(diǎn)地區(qū)，是江北新城的核心地帶。擁有富厚的經(jīng)濟(jì)資源及人文資源，政治、經(jīng)濟(jì)、文化、金融、商貿(mào)、科技?xì)夥蛰^好。．．生長(zhǎng)商簡(jiǎn)介

惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司創(chuàng)建于年月，前身為惠州市**經(jīng)濟(jì)貿(mào)易生長(zhǎng)公司。該公司以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為其主營(yíng)業(yè)務(wù)，是集土地、衡宇開發(fā)和衡宇經(jīng)營(yíng)辦事為一體的綜合性開發(fā)企業(yè)。經(jīng)過多年搏斗，該公司以全新的運(yùn)行機(jī)制，靈活的經(jīng)營(yíng)方法，大膽改造、務(wù)實(shí)創(chuàng)新、積極拓展，現(xiàn)已生長(zhǎng)成為實(shí)力雄厚、信譽(yù)良好、業(yè)績(jī)卓越的大型房地產(chǎn)開發(fā)公司。．．

項(xiàng)目歸納綜合

“**廣場(chǎng)”是由惠州市**房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資興建的住宅項(xiàng)目，它所處的惠州市江北號(hào)小區(qū)是惠州市新城區(qū)的核心地帶?？傮w籌劃充實(shí)體現(xiàn)“人文社區(qū)”看法，著眼久遠(yuǎn)利益，以人為本，以客為尊，充實(shí)利用現(xiàn)有資源，提供高品質(zhì)的社區(qū)生活辦事配套設(shè)施，面向客戶群主要是惠州中高收入人士及港澳同胞。．．

項(xiàng)目總體結(jié)構(gòu)

****廣場(chǎng)總占地面積約平方米，東面中心區(qū)位以寬小區(qū)門路為界是擬建公園，南面設(shè)一形象入口；西面是寬的廣汕一級(jí)公路，門路另一側(cè)為惠州新城繁華區(qū)。小區(qū)設(shè)主入口（形象入口）一個(gè)，在現(xiàn)首期工程旁；次要收支口三個(gè)。為體現(xiàn)“人文社區(qū)”看法，創(chuàng)造山水相間的園林式住宅區(qū)，小區(qū)東部小山脈將整體保存，在山前平地處制作成果性同景觀性相結(jié)合的立體水體體系，水體沿岸為步行及人造景點(diǎn)。．．交通組織

從西側(cè)通過小區(qū)邊沿的廣汕公路，現(xiàn)為一級(jí)公路，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別有都市主干門路通過，使得本小區(qū)與周邊地區(qū)和市中心都有方便、快捷的交通聯(lián)系。小區(qū)四周環(huán)通，滿足消防車道設(shè)置要求。．．修建成果

項(xiàng)目首期籌劃有八層和十層綜合商住樓共四棟，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一座，中心花圃一座；二期建立二十九層寫字樓一棟，二十八層商業(yè)樓一棟，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)一座；三期建立二十八層商業(yè)樓一棟，高層綜合樓一棟?？傋魬?，可居住人口人。．．修建造型

平頂層，坡頂蓋，智能化系統(tǒng)，小區(qū)采取整體形象入口及紅線外綠化，配置煤氣、通訊、有線電視管道。．．消防及分區(qū)

區(qū)內(nèi)門路分四級(jí)進(jìn)行組織：區(qū)內(nèi)主干門路，區(qū)內(nèi)次干門路，支路，以及宅前路。支路及宅前路基上有序的組織區(qū)內(nèi)部交通。．

區(qū)域特點(diǎn)

本可行性研究針對(duì)**廣場(chǎng)首期，但由于項(xiàng)目的整體性，在研究歷程中又不可完全獨(dú)立離開，因?yàn)橹T如綠化、大眾設(shè)施是由整個(gè)小區(qū)統(tǒng)一籌劃，具有共享性，在投資闡發(fā)上，亦必須按修建面積進(jìn)行分?jǐn)?。從整體項(xiàng)目來看，**廣場(chǎng)首期尚待續(xù)建，憑據(jù)生長(zhǎng)商設(shè)想，全部工程憑據(jù)三期組團(tuán)式的原則以轉(zhuǎn)動(dòng)式的開發(fā)。．．

根本描述

本項(xiàng)目地塊位于惠州江北新城核心地帶，西臨廣汕公路上通廣州，下連汕頭。

廣汕公路是項(xiàng)目區(qū)域?qū)ν饴?lián)系的一條重要快速門路，連通廣州和汕頭的主干車道，是惠州都市連接外界的主要交通要道。廣汕公路現(xiàn)狀路寬米，為雙向六車道，并已于二三年拓寬為惠州市的形象大道，經(jīng)過新城區(qū)位置被命名為惠州大道。．．

總體結(jié)構(gòu)

區(qū)域四周幾條都市籌劃確定的門路形成的門路網(wǎng)將本區(qū)分成兩個(gè)獨(dú)立的分區(qū)，每個(gè)分區(qū)以差別的修建密度、使用性質(zhì)及修建高度、體量來強(qiáng)化各自的特色?？紤]到讓每戶居民能取得遼闊的景觀視野，對(duì)各分區(qū)的修建物的體量與高度的控制，通過籌劃的手法擺設(shè)成門路狀，由西向東、由里邊向路邊修建物的體量與高度逐步遞增。為提升各個(gè)分區(qū)的可識(shí)別性，在每個(gè)分區(qū)的街坊內(nèi)，通過籌劃差別的單體修建類型，修建組合方法以及修建與戶外開敞空間的干系，塑造奇特的社區(qū)風(fēng)采。．．

門路系統(tǒng)

籌劃區(qū)位于新城區(qū)的核心位置，隔東江，連惠州大橋而與老城區(qū)相連，廣汕公路從西側(cè)通過，三環(huán)路從籌劃區(qū)南部通過，使本區(qū)與都市其他地區(qū)之間的聯(lián)系非常便利。本區(qū)的門路交通組織是以人的運(yùn)動(dòng)為重點(diǎn)，以建立高品質(zhì)的社區(qū)空間為前提來進(jìn)行籌劃的。

◆

區(qū)內(nèi)按原籌劃幾條都市門路穿過其中，將用地分成若干街道，但未見明顯的主從干系，門路系統(tǒng)條理不清，本次籌劃按前述原則進(jìn)行了局部調(diào)解，原籌劃路網(wǎng)走向，將部分門路紅線寬度及斷面形式進(jìn)行適當(dāng)調(diào)解，即原籌劃紅線寬米路改為米寬；區(qū)內(nèi)部三條門路調(diào)解為中間米綠化帶的景觀路斷面，既淘汰了穿越區(qū)內(nèi)的過境交通，又富厚了區(qū)內(nèi)的門路景觀，給人們以更深刻的空間體驗(yàn)。

◆

區(qū)內(nèi)門路分四級(jí)進(jìn)行組織：區(qū)內(nèi)主干門路，區(qū)內(nèi)次干門路，支路，以及宅前路。支路及宅前路有序的組織區(qū)內(nèi)部交通。

◆

區(qū)內(nèi)還設(shè)置了組織有序的步行路系統(tǒng)，一方面包管了人車之間適當(dāng)分流，淘汰了相互滋擾，形成辦事居民生活的步行空間；其次又為創(chuàng)造步行景觀提供了條件；第三是通過步行路系統(tǒng)將各片區(qū)有機(jī)的串聯(lián)成一個(gè)整體。

◆

憑據(jù)有關(guān)范例配置停車車位，各組團(tuán)憑據(jù)實(shí)際情況，采取差別的方法來解決停車問題。．．

大眾設(shè)施配置

◆

社區(qū)學(xué)校：基地西側(cè)入口處，陣勢(shì)平坦，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一個(gè)，可容納學(xué)生人，修建面積平方米。

◆

文化設(shè)施：中心區(qū)籌劃青少年運(yùn)動(dòng)中心、社區(qū)圖書館、惠州市書畫喜好者運(yùn)動(dòng)中心，茶藝館等。

◆

體育設(shè)施：中心區(qū)籌劃社區(qū)的康健中心，內(nèi)含大型室內(nèi)康樂中心。

◆

商業(yè)辦事設(shè)施：中心區(qū)步行街兩側(cè)籌劃超市、便利店、餐飲辦事設(shè)施。高層公寓區(qū)結(jié)合底層裙房設(shè)超市、便利店、餐飲等商業(yè)辦事設(shè)施。

◆

該地塊南面為惠州市江北占地萬平方米的公園。．．

綠化系統(tǒng)籌劃

綠化系統(tǒng)由社區(qū)主次干道綠化，步行系統(tǒng)綠化，景觀軸線主題綠化帶，小區(qū)公園、組團(tuán)綠地組成。采取紅花紫荊形成配合的綠化情況主題標(biāo)記，在突出主題植物的底子上尋求一種情況的共性。運(yùn)用植物樹種的特色，直接或幫助塑造各街道和步行系統(tǒng)的性格和特征。第三章

惠州市商品房需求狀況

．惠州市根本情況

惠州市位于廣東省東南部，珠江三角洲東北端，與深圳、香港毗鄰，是港、穗、深連結(jié)粵東的陸上交通要沖。轄區(qū)除龍門縣外，均屬珠江三角洲經(jīng)濟(jì)開放區(qū)。全市面積萬平方公里，是省級(jí)歷史文化名城，千余年來一直是東江流域政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通中心和商品集散地，全市人口萬人，年第五次人口普查時(shí)人口密度人／，低于全省平均水平。市區(qū)現(xiàn)有總?cè)丝谌f人，其中常住人口萬，暫住人口萬人。年全市工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值為億元，其中產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值億元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值億元，全市產(chǎn)業(yè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)物銷售收入億元，比上年增長(zhǎng)％，實(shí)現(xiàn)利稅總額億元。年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值約億元，一、二、三財(cái)產(chǎn)所占比重分別為％、％、％，憑據(jù)“配第克拉克定律”，惠州市的社會(huì)生長(zhǎng)已經(jīng)處于較為發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)化階段，全市人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值在廣東的個(gè)市中排名第七位，分別相當(dāng)于廣東全?。ㄊ?nèi)平均水平）、深圳市與廣州市（省內(nèi)先進(jìn)水平）、河源市（省內(nèi)落后水平）的、、、倍，在全省屬中上等水平。外貿(mào)進(jìn)出口總額億美元，約相當(dāng)于國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的％。．住宅建立和消費(fèi)

截止年底，全市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為億元，生意業(yè)務(wù)面積萬，生意業(yè)務(wù)金額億元，生意業(yè)務(wù)宗數(shù)宗。全年房地產(chǎn)施工面積萬，竣工面積萬，銷售面積萬，銷售金額億元，小我私家購(gòu)買商品房面積比重為，小我私家購(gòu)買住宅比重為。這表明，惠州市房地產(chǎn)大市仍處于較為低迷的的蘇醒階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在處于消化期，但值得看好的是，市民對(duì)衡宇的消費(fèi)連續(xù)增長(zhǎng)，小我私家購(gòu)買商品房已成為拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一支重要力量?，F(xiàn)全市住宅使用面積共有萬，居住人口萬，人均居住面積為

／人。憑據(jù)都市籌劃和生長(zhǎng)要求，未來年內(nèi)惠州市人均住房面積要到達(dá)－

，住宅的需求量將有較大的生長(zhǎng)，這為惠州房地產(chǎn)商提供了一個(gè)很大的生長(zhǎng)空間。．商品房需求主要指標(biāo)

**廣場(chǎng)主要面對(duì)惠州市區(qū)居民，惠州市區(qū)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：

◆市區(qū)人口約萬，萬個(gè)家庭。

◆人均萬元，全省排位（年）

◆人均儲(chǔ)備存款萬元，戶均月收入元

◆人均居住面積平方米

◆空置住房總面積萬平方米

◆商品房生意業(yè)務(wù)率％（年）

◆市局面的狀態(tài)是：住宅商品化已成為大眾趨勢(shì)，居民購(gòu)房欲望較為強(qiáng)烈，支付能力較強(qiáng)。．商品房需求祈求

．．商品房需求祈求

憑據(jù)年月在惠州進(jìn)行的一次抽樣視察（惠州市區(qū)，分層多級(jí)抽樣，有效樣本戶）結(jié)果表明，惠州市民購(gòu)買商品房的根本特點(diǎn)是：

◆一次性投資額度為萬元。

◆低端需求戶（擔(dān)當(dāng)商品房代價(jià)為－元／平方米者）收入元，需求衡宇面積均值為。％的人希望一次性付款，月均供樓支出元。

◆高端需求戶（－元／平方米）收入元，需求衡宇面積均值為平方米。％的人希望一次付款，月均供樓支出元。

◆有購(gòu)房意向的家庭中，地段偏好的選擇順序?yàn)椋合缕?、江北、南壇、麥地、西湖、東湖、上排、河南岸、龍豐、橋東、下角。．．

商品房為惠州居民主要的消費(fèi)支出

隨著全省實(shí)物分房的終結(jié)和錢幣分房的全面推行，房地產(chǎn)作為一項(xiàng)重要的商品，成為大多數(shù)小我私家和家庭的一個(gè)重要的消費(fèi)和投資的目標(biāo)，因而房地產(chǎn)需求必會(huì)有一定的增長(zhǎng)。近兩年來惠州經(jīng)濟(jì)有了穩(wěn)步增長(zhǎng)，居民的收入每年都有所提高，居民手中的可支配性支出一定會(huì)投向一些投資領(lǐng)域，如股票、債券、教誨、旅游和房地產(chǎn)上，而房地產(chǎn)作為不動(dòng)產(chǎn)，其投資數(shù)額較大，增值的時(shí)機(jī)也頗為可能。這部分潛在的消費(fèi)者，其對(duì)地理位置優(yōu)越、籌劃設(shè)盤算好、情況一流、物業(yè)治理水平高的小區(qū)特別中意，這從東湖花圃、金迪新苑、碧水灣、新世界長(zhǎng)湖苑受眾多市民支持便可略窺一斑。．．

擔(dān)當(dāng)商品房的平均代價(jià)為元／平方米

從對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買力的闡發(fā)來看，惠州居民已具有相當(dāng)?shù)馁?gòu)買力，他們對(duì)衡宇的要求已從安頓型過渡到適用和舒適型。據(jù)視察，惠州市民能夠擔(dān)當(dāng)?shù)纳唐贩科骄鷥r(jià)為元／平方米，其中中高收入家庭則為元／平方米。在付款方法上，大多數(shù)市民更傾向于銀行按揭分期付款方法。消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)，對(duì)小區(qū)周圍情況、配套設(shè)施、物業(yè)治理等因素比力注重，希望生長(zhǎng)商能提供位置好、代價(jià)適中、情況優(yōu)美、配套完善、辦事優(yōu)質(zhì)的小區(qū)。．．

主流消費(fèi)面積在平方米以上

消費(fèi)者在衡宇面積、隔斷、裝修、戶型設(shè)計(jì)方面，大多希望衡宇面積較大，尤其是廳的面積要足夠大，隔斷公道，有根本的室內(nèi)裝修或全部裝修，裝修檔次處于中等，戶型上選擇三房二廳和四房?jī)蓮d的消費(fèi)者居多。

．

惠州居民對(duì)商品房情況及配套要求

隨著收入水平提高，惠州居民對(duì)商品房的要求日趨苛求，視察表明，綠化情況為購(gòu)買商品房最重要的參考因素之一，尤其是對(duì)付中高收入的白領(lǐng)人士，這方面的祈求更強(qiáng)烈。．．

對(duì)住房硬件的要求

數(shù)據(jù)表明，對(duì)住房的硬件要素，衡宇質(zhì)量是被認(rèn)為最重要，認(rèn)同比例達(dá)％，其次是小區(qū)綠化情況，認(rèn)同率達(dá)％，再次是地理位置，認(rèn)同比例達(dá)％。如圖所示。

．．對(duì)小區(qū)配套設(shè)施要求

數(shù)據(jù)顯示，對(duì)小區(qū)的休閑娛樂配套設(shè)施，要求有健身室的比例最大，其次為兒童樂園。具體數(shù)據(jù)如圖所示。

第四章

惠州市商品房供給狀況

．商品房供給總量及特點(diǎn)

惠州房地產(chǎn)在九二、九三年曾與海南?？凇V西北海成為全國(guó)的三大開發(fā)熱點(diǎn)，房地產(chǎn)為虛火過旺，從而在之后的國(guó)度宏觀調(diào)控中，房地財(cái)產(chǎn)進(jìn)入谷底，商品房市場(chǎng)明顯出現(xiàn)總量過剩、供過于求的局面。

二二年，市區(qū)商品房銷售面積萬平方米,其中售給小我私家萬平方米，二三年，商品房銷售面積萬平方米。近幾年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)過國(guó)度政府的正確引導(dǎo)和市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)和淘汰，房地產(chǎn)開發(fā)商的數(shù)目從九十年代初的多家，演變到目前的多家，買方市場(chǎng)正在逐漸形成。在受到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的影響和消費(fèi)者日益成熟的情形下，房地產(chǎn)生長(zhǎng)商之間的競(jìng)爭(zhēng)從初期的無序化圈地競(jìng)爭(zhēng)向更高條理和更為范例的品牌競(jìng)爭(zhēng)、辦事競(jìng)爭(zhēng)演進(jìn)。

各個(gè)房地產(chǎn)商為了在市場(chǎng)上爭(zhēng)得更大的市場(chǎng)份額，豈論在籌劃設(shè)計(jì)、房型、情況擺設(shè)上，并且在質(zhì)量治理、綠化、物業(yè)治理水平上都十分注重提高等次和水平，惠州市也出現(xiàn)了諸如東湖花圃、碧水灣等一批高質(zhì)素的住宅小區(qū)，在市場(chǎng)銷售上創(chuàng)出了不俗的結(jié)果，形成房地產(chǎn)消費(fèi)的一個(gè)個(gè)小熱潮。從房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的總體情況來說，衡宇總量供過應(yīng)求，空置房面積居高不下，據(jù)二三年統(tǒng)計(jì)，全市商品房空置面積為萬平方米。但總量過剩并不代表適銷對(duì)路的房地產(chǎn)項(xiàng)目過剩，而主要是結(jié)構(gòu)性的過剩，諸多空置的商品房賣不出去主要是由于籌劃設(shè)計(jì)失當(dāng)、戶型及結(jié)構(gòu)不公道、衡宇周圍情況差、配套不完善等等原因。．惠州市商品房市場(chǎng)生長(zhǎng)趨勢(shì)

房地財(cái)產(chǎn)的生長(zhǎng)，將會(huì)發(fā)動(dòng)一大批相關(guān)財(cái)產(chǎn)的生長(zhǎng)，因而房地財(cái)產(chǎn)成為一些相關(guān)財(cái)產(chǎn)的助動(dòng)器?；葜菔械姆康刎?cái)產(chǎn)的生長(zhǎng)，也倍受政府和企業(yè)的存眷。房地財(cái)產(chǎn)的良性生長(zhǎng)，受國(guó)度相關(guān)政策、規(guī)矩影響極大，當(dāng)前，國(guó)度相繼出臺(tái)了一系列規(guī)矩和政策，支持和刺激房地財(cái)產(chǎn)的生長(zhǎng)，國(guó)度建立部也先后出臺(tái)了相應(yīng)的步伐勉勵(lì)和扶持房地財(cái)產(chǎn)的生長(zhǎng)，在這種情形下，房地財(cái)產(chǎn)已成為百姓經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)干系國(guó)計(jì)民生的重要財(cái)產(chǎn)，具有較為遼闊的生長(zhǎng)前景?；葜菔蟹康禺a(chǎn)的生長(zhǎng)，與國(guó)內(nèi)其它都市的房地財(cái)產(chǎn)相比，既具有配合之處，也顯現(xiàn)出其特殊的一面?；葜菔猩唐贩可L(zhǎng)有以下幾個(gè)趨勢(shì)：

（）

在政府勉勵(lì)消費(fèi)政策和加快房改造程影響下，市民的商品房消費(fèi)日益提高，住宅市場(chǎng)需求容量增大。國(guó)度為勉勵(lì)消費(fèi)，近幾年來數(shù)次調(diào)低銀行利率，引導(dǎo)人們加大消費(fèi)量，擴(kuò)大內(nèi)需。商品房作為老黎民消費(fèi)生活中的一個(gè)大件耐用消費(fèi)品，其主導(dǎo)作用極為明顯。加之國(guó)度加快房改造程，取消了實(shí)物分房，開始實(shí)行錢幣分房，商品房的消費(fèi)日益成為千家萬戶的的大宗消費(fèi)?；葜菔忻袢司杖虢鼇韥硪恢背试鲩L(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其對(duì)商品房的消費(fèi)也必將有所增長(zhǎng)，住房需求增大增多。

（）

房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益猛烈，競(jìng)爭(zhēng)將更多地體現(xiàn)在生長(zhǎng)商的實(shí)力、信譽(yù)、品牌上的競(jìng)爭(zhēng)，通過競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)日益范例和成熟。房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，各生長(zhǎng)商在房地產(chǎn)項(xiàng)目上更趨于理性和務(wù)實(shí)，競(jìng)爭(zhēng)不但在戶型設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)、小區(qū)情況等方面，更多地將在實(shí)力、范圍、品牌上展開。

（）

陪同南海石化項(xiàng)目的啟動(dòng)及惠州一系列團(tuán)體公司的生長(zhǎng)壯大，勢(shì)必帶來更多的外來資金和外地人口，并由此進(jìn)一步刺激惠州房地財(cái)產(chǎn)的生長(zhǎng)?；葜葑鳛橹槿菛|部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)都市，經(jīng)濟(jì)建立生長(zhǎng)很快，并由于其優(yōu)越的地理位置和良好的投資情況，吸引了眾多外地投資者，在引來資金流的同時(shí)，還涌入了大批經(jīng)商務(wù)工的外來人員，他們的住房需求也會(huì)賜與本的房地財(cái)產(chǎn)的一定的生長(zhǎng)時(shí)機(jī)。

（）

隨著消費(fèi)者和房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步成熟，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的要求將趨向于越發(fā)舒適、更便利，住宅小區(qū)的將會(huì)趨向人性化、智能化、生態(tài)化、園林化偏向生長(zhǎng)，這為寬大房地產(chǎn)商又提供了一個(gè)新的市場(chǎng)時(shí)機(jī)。

在滿足了住的根本需要后，消費(fèi)者對(duì)住宅的需求趨向更高的要求，如對(duì)小區(qū)智能化的要求，便是今后住宅的一個(gè)生長(zhǎng)偏向。

第五章

個(gè)案闡發(fā)

．總體供給狀況

惠州市房地財(cái)產(chǎn)經(jīng)過幾年的生長(zhǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已進(jìn)入良性化競(jìng)爭(zhēng)壯況，各開發(fā)商為爭(zhēng)奪更大的市場(chǎng)份額，在小區(qū)的籌劃、建立、治理辦事等方面都投入了一定的力量，目前市場(chǎng)上進(jìn)行銷售的和準(zhǔn)備的銷售的住宅凌駕三十萬平方米，衡宇總體供給情況呈供大于求的局面。目前銷售情況較好的小區(qū)一般都位于市區(qū)內(nèi)，開發(fā)范圍較大，物業(yè)形象和樓宇素質(zhì)良好，交通便利，但由于這類小區(qū)一般銷售代價(jià)偏高，個(gè)別樓盤物業(yè)治理水平較低，影響了市場(chǎng)消費(fèi)者對(duì)他們的購(gòu)買欲望。．

本類項(xiàng)目的個(gè)案闡發(fā)

憑據(jù)項(xiàng)目的可比性原則，我們選取惠州市內(nèi)的碧水灣、君華府等較有代表性的樓盤，作為**廣場(chǎng)的主要競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)行比擬和研究。．．

地理位置

從地理位置來看，碧水灣和君華府均座落于江北新城，交通較為便利。．．

樓盤建立

以上兩個(gè)樓盤，小區(qū)占地面積各有差別，碧水灣占地面積凌駕萬平方米，而君華府占地面積為萬平方米。均為一次性開發(fā)完成。在裝修方面，君華府提供業(yè)主根本裝修，而碧水灣提供給業(yè)主的為毛坯房。在樓體外觀上，采取粉赤色的較多，君華府外墻以米黃色為主調(diào)，在修建氣勢(shì)派頭上，則以歐陸式氣勢(shì)派頭為主，碧水灣是港式氣勢(shì)派頭。

綠地方面，碧水灣的綠化率均在％以上，君華府因?yàn)閱误w樓的原因未做過多的綠化。．．

銷售情況

君華府于年月開盤，已售出％；碧水灣自年月份開盤以來，已完成銷售；從售價(jià)來看，君華府售價(jià)在元／以上，均價(jià)為元／。碧水灣均價(jià)為元／在付款方法上，大部分是采取一次性付款和銀行按揭兩種方法。在銀行按揭上為成年。

在這兩個(gè)樓盤當(dāng)中，會(huì)所中以健身／健美室、兒童樂園（游戲室）、游泳池和乒乓球室最為普遍，其他如室外球場(chǎng)也較為普遍。

具體如下表：

會(huì)所項(xiàng)目配置

樓盤

會(huì)所

君華府

健身健美室、兒童樂園、游泳池、乒乓球室、西餐廳

碧水灣

健身健美室、兒童樂園、游泳池、乒乓球室、網(wǎng)球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)．．各樓盤銷售戰(zhàn)略

在銷售戰(zhàn)略上，差別的生長(zhǎng)商采取了差別的銷售方法，但最根本的便是立足于本樓盤。銷售東西為惠州地區(qū)中高收入者，同時(shí)由于其位于江北新城，升值潛力大，其提供的特低首期，超長(zhǎng)期高成數(shù)的按揭對(duì)購(gòu)房者的吸引力較大。

．．

小結(jié)

君華府、碧水灣優(yōu)劣勢(shì)比擬：

君華府：

優(yōu)勢(shì)：

）

小區(qū)地理位置好

）

籌劃設(shè)計(jì)公道

）

配套設(shè)施完善

劣勢(shì)：?jiǎn)误w樓、無綠化、售價(jià)偏高。

碧水灣：

優(yōu)勢(shì)：

）

生長(zhǎng)商信譽(yù)好

）

小區(qū)地理位置好

）

配套設(shè)施完善

）

智能化小區(qū)

）籌劃設(shè)計(jì)水平高第六章

項(xiàng)目評(píng)估

．

項(xiàng)目歸納綜合

**廣場(chǎng)惠州新城江北號(hào)小區(qū)，占地面積平方米，為會(huì)合高等房產(chǎn)為一體的大型人文住宅小區(qū)，目前首期已開發(fā)完成。．項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

（）

本項(xiàng)目的生長(zhǎng)商實(shí)力雄厚，信譽(yù)良好，公司集聚了一大批富有經(jīng)驗(yàn)的工程技能人員和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)治理人員，創(chuàng)建、健全了一整套科學(xué)、高效的治理制度，形成了完善的項(xiàng)目開發(fā)、工程治理、經(jīng)營(yíng)銷售、財(cái)務(wù)治理及房地產(chǎn)物業(yè)治理等運(yùn)作體系，具備樂成開發(fā)建立**廣場(chǎng)大型住宅小區(qū)的硬件底子。

（）

**廣場(chǎng)住宅區(qū)的建立目標(biāo)是建立一個(gè)大型的人文住宅小區(qū)，其舒適而富有變革的戶型設(shè)計(jì)、具有現(xiàn)代氣息的修建造型均由名師精心設(shè)計(jì)，整個(gè)小區(qū)籌劃既考慮住戶的現(xiàn)實(shí)需要，配套設(shè)施完善，又適度超前，將智能化引入小區(qū)的開發(fā)建立之中，可使住戶在充實(shí)享受幸福生活的同時(shí)，感覺到高科技為他們帶來的生活之便利和高品味生活享受。這類項(xiàng)目在惠州的具有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)招呼力，推出市場(chǎng)后必將受到眾多買家的支持與歡迎，市場(chǎng)前景遼闊。

（）

住宅以座北為尊，以朝南為貴，本項(xiàng)目所開發(fā)住宅戶戶座北朝南，負(fù)陰抱陽，客廳、臥室、書房三房向陽，南北通透，是名副其實(shí)的陽光房。

（）

本項(xiàng)目所開發(fā)的商業(yè)走廊環(huán)其小余米，四面臨路，極易集聚人氣、集聚財(cái)運(yùn)。

（）

本項(xiàng)目正南位置為政府?dāng)M建的平方米的生態(tài)主題公園，讓生活與購(gòu)物在**廣場(chǎng)的們?cè)谙硎苌畋憷耐瑫r(shí)又可安享生活的悠閑。

（）

本項(xiàng)目與同類住宅小區(qū)相比，將走

高等樓盤中檔代價(jià)

的路線，在籌劃建立和物業(yè)治理上突出其精品形象，使住戶以適中的代價(jià)得到高等享受和稱心的辦事，以此來吸引更多的住戶購(gòu)買和入住本小區(qū)。

（）

本項(xiàng)目座落在惠州新城區(qū)，集政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教誨為一體，獨(dú)具濃厚的文化氣息和人文情況。文化和人文情況對(duì)一個(gè)小區(qū)的開發(fā)至關(guān)重要，其巨大的潛在招呼力有時(shí)會(huì)勝過樓盤的告白炒作。

（）

南海石化項(xiàng)目啟動(dòng)后，其巨大的投資潮也必將波及相鄰地方，**廣場(chǎng)的衡宇銷售屬近水樓臺(tái)，必將惠及，且這里與香港的交通聯(lián)系又極為便利，隨著惠、港工商業(yè)聯(lián)系的進(jìn)一步加深，本項(xiàng)目以其優(yōu)越的位置、優(yōu)美的情況、適中的代價(jià)及優(yōu)秀的辦事還將會(huì)吸引更多的香港同胞來此置業(yè)安居。．

項(xiàng)目劣勢(shì)

（）

因?yàn)槭芷湔嫉孛娣e的影響，無法形成大盤效應(yīng)；

（）

隨著惠州由濱江都市向?yàn)I海都市的過渡，江北新城的生長(zhǎng)空間受到一定的制約；

（）

社區(qū)辦事相對(duì)單薄。

因**廣場(chǎng)分為各個(gè)小區(qū)組團(tuán)開發(fā)，小區(qū)的全面配套完善需要一定的時(shí)間，因而客觀上造成社區(qū)辦事的單薄。第七章

市場(chǎng)容量估算

．總體定位

依據(jù)項(xiàng)目籌劃市場(chǎng)狀況和生長(zhǎng)商的設(shè)想，本項(xiàng)目的總體定位是人文住宅小區(qū)。這一定位內(nèi)涵是：

◆

**廣場(chǎng)為崇高住宅小區(qū)，提供高品質(zhì)的硬件設(shè)施和軟件辦事為生長(zhǎng)商的根本理念。

◆**廣場(chǎng)為惠州居民提供超前的生活空間和居住理想。

◆**廣場(chǎng)的賣點(diǎn)在于人文眷注和優(yōu)良辦事．目標(biāo)客戶

憑據(jù)本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，結(jié)合**廣場(chǎng)小區(qū)的情況因素、籌劃條件、修建質(zhì)量、修建特色，我們把目標(biāo)客戶確定為：惠州市有一定底子的中高收入家庭，同時(shí)包羅中高收入的外地在惠事情的樂成人士及對(duì)擬在惠州置業(yè)的香港同胞。

這些目標(biāo)客戶具備如下特征：

◆收入穩(wěn)定。且中高收入水平（家庭月收入在元以上），尤其是個(gè)別私營(yíng)企業(yè)主

◆對(duì)居住情況有較高要求，追求舒適和享受的生活

◆年齡在－歲之間，已有一定的事業(yè)底子

◆文化水平較高，對(duì)居住有自己的品味要求

◆兩代或三代家庭，同時(shí)不排斥外資及內(nèi)資企業(yè)高級(jí)雇員

◆二次置業(yè)人士

．銷售代價(jià)測(cè)算

本項(xiàng)目均價(jià)定為元平方米，此代價(jià)在同類物業(yè)中屬中等偏下水平。在同類小區(qū)的銷售中，市場(chǎng)銷售價(jià)一般為均價(jià)元／平方米。同時(shí)視察表明，在設(shè)定類似于**廣場(chǎng)產(chǎn)物后，消費(fèi)者能夠靠近的平均代價(jià)為元，如下圖。

．市場(chǎng)容量

估算對(duì)付市場(chǎng)容量的測(cè)算是市場(chǎng)研究的根本任務(wù)，亦是可行性研究的重要內(nèi)容，在抽樣視察的問卷中，我們?cè)O(shè)定以下指標(biāo)作為推斷市場(chǎng)容量的底子，同時(shí)統(tǒng)計(jì)結(jié)果附后。

◆

近一兩年有購(gòu)買商品房意向的家庭。視察結(jié)果為％；

◆

對(duì)住宅情況持“十分重要”的態(tài)度的人士。視察結(jié)果為占購(gòu)買人士的％；

◆

擔(dān)當(dāng)江北地段。視察結(jié)果占有購(gòu)房意向家庭的％；

◆

能夠擔(dān)當(dāng)商品房代價(jià)區(qū)間在元／平方米以上的。

視察結(jié)果占有購(gòu)房意向家庭的％。如果以惠州萬家庭盤算，哪么，**廣場(chǎng)的市場(chǎng)容量為：切合和者為

萬×％×％＝個(gè)家庭

切合和者為

萬×％×％＝個(gè)家庭

切合和者為

萬×％×％＝個(gè)家庭

切合上述四個(gè)條件者則為

萬×％×％×％×％＝個(gè)家庭

憑據(jù)經(jīng)驗(yàn)，并考慮眾多不定因素，上述結(jié)果應(yīng)進(jìn)一步修正，取修正系數(shù)為則市場(chǎng)容量為×＝個(gè)家庭

另一方面，憑據(jù)建立籌劃，**廣場(chǎng)首期項(xiàng)目的開發(fā)，市場(chǎng)是完全可以擔(dān)當(dāng)?shù)?。第八?/p>

開端整天職析

本章節(jié)所引用的修建經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、根本技能參數(shù)以及主要本錢數(shù)據(jù)，如土地本錢、前期用度、開發(fā)期應(yīng)繳納之稅費(fèi)、小區(qū)紅線內(nèi)、外市政與公建配套費(fèi)和建安工程造價(jià)等，均以生長(zhǎng)商提供的資料為主要依據(jù)，由受托方專門組成的本項(xiàng)目研究小組經(jīng)過與生長(zhǎng)商進(jìn)行了有關(guān)的商榷，最后得以確認(rèn)。

本二期工程擬分三組、轉(zhuǎn)動(dòng)式進(jìn)行開發(fā)，第一階段開發(fā)區(qū)，作為本項(xiàng)目啟動(dòng)，第二階段、第三階段須視察項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)的變革從而制定出相應(yīng)的開發(fā)戰(zhàn)略。

本居住小區(qū)地上修建面積除了公建配套設(shè)施外均為住宅，地下修建部分一般作為停車場(chǎng)及機(jī)電設(shè)備房或治理用房使用，各期公建配套設(shè)施成果配置比例與面積仍然有待籌劃局與設(shè)計(jì)單位、生長(zhǎng)商的配合商定后進(jìn)一步落實(shí)。

憑據(jù)本項(xiàng)目物業(yè)開發(fā)的實(shí)際情況，結(jié)合本項(xiàng)目地塊相鄰的其它開發(fā)項(xiàng)目的裝修標(biāo)準(zhǔn)，指定以下的裝修檔次進(jìn)行總投資估算。．項(xiàng)目根本裝修標(biāo)準(zhǔn)

修建用料說明：

．屋面

平屋面、坡頂蓋。

．墻體

外墻磚或高級(jí)涂料。

．外門窗

低臺(tái)凸窗，綠玻璃，塑鋼窗。

．內(nèi)門窗

預(yù)留。

．地面做法

厚：水泥沙漿抹平（待二次裝修）。．土地本錢

本項(xiàng)目土地本錢的總額為萬元。

按總修建面積平方米進(jìn)行分?jǐn)偅瑔畏奖惧X為元／平方米。．建安本錢

本項(xiàng)目建安工程造價(jià)（土建裝修工程費(fèi)及機(jī)電設(shè)備安裝工程費(fèi)）總額為萬元。

按總修建面積平方米進(jìn)行分?jǐn)?，單方本錢為元／平方米。．應(yīng)繳種種稅費(fèi)

本項(xiàng)目應(yīng)繳種種稅費(fèi)總額為萬元，單方本錢為元／平方米。

本項(xiàng)目開發(fā)期應(yīng)繳納稅費(fèi)包羅：

◎土地使用稅

◎投資偏向調(diào)治稅

◎配套設(shè)施建立費(fèi)

◎設(shè)備及消防供電用電負(fù)荷費(fèi)

◎供水管、網(wǎng)賠償費(fèi)

◎預(yù)算定額治理費(fèi)

◎修建工程監(jiān)理費(fèi)

◎建立工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)

◎建立工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)查驗(yàn)費(fèi)

◎建立工程寧靜監(jiān)督費(fèi)

◎報(bào)建費(fèi)、修建許可證費(fèi)

◎新型墻體質(zhì)料包管金

◎其它稅、費(fèi)．營(yíng)業(yè)稅

本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅為萬元，單方本錢為元／平方米。．種種配套工程費(fèi)

本項(xiàng)目種種配套工程費(fèi)為萬元，單方本錢為元／平方米。．供水增容費(fèi)

本項(xiàng)目供水增容費(fèi)為萬元，單方本錢為元／平方米。．報(bào)建手續(xù)費(fèi)

本項(xiàng)目的報(bào)建手續(xù)費(fèi)為萬元，單方本錢為元／平方米。．不可預(yù)見費(fèi)

本項(xiàng)目的不可預(yù)見用度為萬元，單方本錢為元／平方米。．投資利息

本項(xiàng)目的投資利息為萬元，單方本錢為元／平方米。．其他用度

本項(xiàng)目的其他用度為萬元，單方本錢可分?jǐn)傇椒矫?。第九?/p>

財(cái)務(wù)效益估算

．項(xiàng)目開發(fā)前景

憑據(jù)惠州市都市總體籌劃，未來十年惠州市城區(qū)將向外有較大的擴(kuò)展，并且，市區(qū)主要是向河北岸延伸，向南過渡至濱海都市只是產(chǎn)業(yè)的拓寬而不會(huì)波及社會(huì)大的經(jīng)貿(mào)體系。具體來看，本地塊開發(fā)面臨的外部情況制約及前景如下：

．用地條件籌劃區(qū)除東面有一小塊山坡外，其他陣勢(shì)相對(duì)平坦。四周相同類型的項(xiàng)目蓄勢(shì)待發(fā)，但已形成了較大范圍。

．周圍情況**廣場(chǎng)用地周邊擁有富厚的人文資源。四周有市公安局、國(guó)度寧靜局，惠州市行政中心，惠州市文化體育中心等，是惠州新城區(qū)的核心地帶，集政治、經(jīng)濟(jì)、文化、貿(mào)易于一體，種種氣氛都較好。

．生長(zhǎng)前景區(qū)位優(yōu)勢(shì)：本區(qū)位于都市籌劃區(qū)核心地帶，兼具城鄉(xiāng)優(yōu)勢(shì)；是廣州——汕頭生長(zhǎng)軸線上的一處重要空間節(jié)點(diǎn)。良好的交通網(wǎng)絡(luò)：從西側(cè)通過籌劃區(qū)邊沿的廣汕公路，為一級(jí)國(guó)道，區(qū)內(nèi)東側(cè)、北側(cè)分別又有都市主干門路通過，使得本籌劃區(qū)與周邊地區(qū)都有方便、快捷的交通聯(lián)系。

．市場(chǎng)的需求：近年來低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得大量資金處于沉淀或期待狀態(tài)，大亞灣石化項(xiàng)目上馬，大大刺激了惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)的興旺。

本區(qū)由于分身多重優(yōu)勢(shì)，有時(shí)機(jī)成為房地產(chǎn)投資資金聚集的熱點(diǎn)地區(qū)。．財(cái)務(wù)效益開端估算

本項(xiàng)目可供銷售的物業(yè)類型主要有崇高住宅及機(jī)動(dòng)車室內(nèi)泊車位。由于本項(xiàng)目目前處于籌建開發(fā)的前期階段，因此，在盤算可售面積時(shí)，只對(duì)電梯間、樓道等公用面積進(jìn)行了分?jǐn)偙P算，而在對(duì)如幼兒園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、垃圾房等公建面積時(shí)則不進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

考慮到本項(xiàng)目是一個(gè)大范圍和高等次的綜合性住宅小區(qū)，建立跨期較長(zhǎng)，配套設(shè)施種類較多，針對(duì)本項(xiàng)目今后各階段的開發(fā)，將會(huì)存在許多不確定因素，因此，在進(jìn)行本項(xiàng)目開發(fā)的前期可行性研究的財(cái)務(wù)效益闡發(fā)時(shí)，需要設(shè)定一定的條件?，F(xiàn)將有關(guān)的盤算歷程表述如下：．．盤算設(shè)定

．．．代價(jià)水平的假定

依照本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的老例，本陳訴以進(jìn)行項(xiàng)目租、售的代價(jià)測(cè)定時(shí)的發(fā)起代價(jià)作為盤算依據(jù)，在進(jìn)行項(xiàng)目投資估算，租售收入盤算，經(jīng)營(yíng)本錢假設(shè)等均采取現(xiàn)時(shí)的代價(jià)水平，并且在整個(gè)盤算期內(nèi)保持穩(wěn)定，即不考慮通貨膨脹因素對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。

本項(xiàng)目種種成果物業(yè)的市場(chǎng)測(cè)價(jià)結(jié)果詳見如下所示：

商業(yè)寫字樓：萬元（元／×

）

商業(yè)住宅：萬元（元／×

）

商業(yè)商場(chǎng)：萬元（元／×

）

地下室車庫：萬元（元／×

）．．．分階段進(jìn)行財(cái)務(wù)效益闡發(fā)的原則

由于本項(xiàng)目小區(qū)具有較大的占地范圍，基于對(duì)本項(xiàng)目周邊區(qū)域市場(chǎng)開發(fā)前景的慎重考慮，決定采取分三階段、轉(zhuǎn)動(dòng)開發(fā)的形式進(jìn)行本次開發(fā)。各個(gè)階段的開發(fā)獨(dú)立包袱各自的支出與收入，并且，進(jìn)行獨(dú)立的財(cái)務(wù)效益測(cè)算。依據(jù)目前的實(shí)際情況，我們?cè)O(shè)定首期建十層綜合商住樓四棟，標(biāo)準(zhǔn)幼兒園一座，中心花圃一座；二期建二十九層寫字樓一座，二十八層商業(yè)樓一座，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)一座；三期建二十八層商業(yè)樓一座，高層綜合樓一座。．．．第一階段開發(fā)運(yùn)作期限的設(shè)定

對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)的運(yùn)作期限，首先設(shè)定為第一階段開發(fā)本項(xiàng)目首期，籌建期為半年和修建期半年，如果以一個(gè)季度為一個(gè)核算期，則該階段的整個(gè)開發(fā)期一共分為四期。在籌建階段內(nèi)將進(jìn)行第一階段開發(fā)的前期準(zhǔn)備事情，生長(zhǎng)商需支付第一階段開發(fā)的土地本錢、前期用度和開發(fā)期稅費(fèi)等，根本是反應(yīng)到該期期末進(jìn)行盤算；同樣地在建立期內(nèi)將開始進(jìn)行第一階段開發(fā)的各項(xiàng)工程建立，各項(xiàng)工程用度將按擬定的工程進(jìn)度反應(yīng)在各個(gè)核算期期末。第二及第三階段的開發(fā)憑據(jù)不受物業(yè)市場(chǎng)情況變革的影響，以連貫和正常開發(fā)的建立進(jìn)度擺設(shè)施工籌劃。暫定本項(xiàng)目首期工程完工的開發(fā)期為一年，則該階段的整個(gè)開發(fā)期一共分為四期，各項(xiàng)工程用度將按生長(zhǎng)商擬定的正常工程開始進(jìn)度，反應(yīng)在各個(gè)核算期的期末。．．．進(jìn)行物業(yè)銷售時(shí)預(yù)計(jì)產(chǎn)生的稅項(xiàng)及用度

（）憑據(jù)本地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的習(xí)慣，在進(jìn)行物業(yè)銷售時(shí)預(yù)計(jì)須支付的稅項(xiàng)主要有：

營(yíng)業(yè)稅金及附加：按營(yíng)業(yè)額％盤算；

防洪費(fèi)：按營(yíng)業(yè)額％盤算；

房地產(chǎn)生意業(yè)務(wù)治理費(fèi)：按生意業(yè)務(wù)額％盤算；

印花稅：按生意業(yè)務(wù)額的％盤算；

其它：按生意業(yè)務(wù)額的％盤算。

上述合計(jì)為萬元；以項(xiàng)目總銷售收入萬元乘以％。

本項(xiàng)目銷售稅費(fèi)一覽表

銷售稅

％

萬元

營(yíng)業(yè)稅金：按營(yíng)業(yè)額％盤算

％

萬元

防洪費(fèi)：按營(yíng)業(yè)額％盤算

萬元

房地產(chǎn)生意業(yè)務(wù)治理費(fèi)：按生意業(yè)務(wù)額％盤算

萬元

印花稅：按生意業(yè)務(wù)額的％盤算

萬元

其它：按生意業(yè)務(wù)額的％盤算

萬元

（）銷售用度：萬元；按生長(zhǎng)商自行銷售本項(xiàng)目物業(yè)的原則，包羅項(xiàng)目推廣宣傳用度等按銷售收入的％盤算。

（）所得稅：項(xiàng)目的總收入在扣除了總投資及銷售稅費(fèi)、財(cái)務(wù)用度等本錢用度后，得出銷售利潤(rùn)，由此計(jì)得本項(xiàng)目的所得稅為萬元（所得稅率為利潤(rùn)的％）。．．．開發(fā)資金運(yùn)作的設(shè)定以及資金籌措原則

第一階段的開發(fā)作為本項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)的開端，起到啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)開發(fā)的重要作用，因此，第一階段的財(cái)務(wù)效益核算將采取動(dòng)態(tài)分期的方法進(jìn)行。在開發(fā)資金籌措的原則上，確定通過以下三個(gè)途徑來完成，一是充實(shí)使用第二階段的物業(yè)預(yù)售樓款，二是在本核算期間內(nèi)可供使用的預(yù)售樓款和自有資金不敷以全部滿足開發(fā)投資的情況下，其缺口部分將主要通過銀行貸款的形式進(jìn)行籌措，貸款利息為年息開端定為％。．．．首期第一階段開發(fā)中以第二階段預(yù)售樓款補(bǔ)償開發(fā)投資的原則

首期第一階段開發(fā)的主要作用在于啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)開發(fā)，因此，在第一階段物業(yè)銷售的要領(lǐng)上，采取了低價(jià)銷售的戰(zhàn)略。作為低價(jià)銷售的一個(gè)賠償，設(shè)定預(yù)售樓款可以在籌建期和建立期內(nèi)采取全部或大部分，也就是說，大部分第一階段的預(yù)售樓款可以被利用作為第一階段的開發(fā)投資。并對(duì)預(yù)售樓款的使用原則進(jìn)行設(shè)定。

（）預(yù)售樓款采取方案：“平緩采取”方案“平緩采取”方案指在首期開發(fā)的建立初期開始進(jìn)行預(yù)售樓款的采取，此時(shí)，首期開發(fā)已經(jīng)取得了施工許可證，開始進(jìn)行主體工程的建立，是一種較為守舊的采取方法。采取這種采取方法，將有部分的預(yù)售樓款被用于開發(fā)建立。

（）預(yù)售樓款的使用原則設(shè)定籌建期內(nèi)得到的預(yù)售樓款可全部用于籌建期的開發(fā)建立，包羅繳納種種土地本錢和支付有關(guān)的開發(fā)用度。本項(xiàng)目在建立開發(fā)期內(nèi)得到預(yù)售樓款的使用原則設(shè)定是：本核算期內(nèi)的預(yù)售樓款只有％的數(shù)量能夠在本核算期作為開發(fā)資金使用，所余下的％款項(xiàng)可留待以后各期使用。本核算期開發(fā)所需資金不能由預(yù)售樓款補(bǔ)償?shù)牟糠?，將首先通過自有資金解決，不敷部分再由銀行貸款的途徑解決，但銀行貸款則須支付年利率為％的貸款利息。貸款利率的支付方法為本核算期內(nèi)支付以往各期累計(jì)的貸款總額半年的利息以及本核算期內(nèi)均勻投入的原則盤算的本核算期內(nèi)投資資金的半年利息。上述的“平緩采取”方案，是一個(gè)相對(duì)較為守舊的預(yù)售樓款的采取方案，由于要考慮到第一階段只能以低開高走、采取低廉的推廣銷售住宅物業(yè)，因此，前期所采取的％預(yù)售樓款只使用其中的％部分（％＋％＝％），作為下階段的建立開發(fā)資金使用。．．．營(yíng)業(yè)性公建項(xiàng)目收益的設(shè)定

小區(qū)建立涉及到的具有營(yíng)業(yè)性質(zhì)的公建項(xiàng)目，如會(huì)所、商店、俱樂部等，是可以產(chǎn)生盈利的項(xiàng)目，也就是說，制作這些項(xiàng)目所泯滅的本錢未來是可以通過物業(yè)的銷售或項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)收益來賠償?shù)摹Ｔ诒敬慰尚行匝芯恐?，暫不?duì)這部分項(xiàng)目投資進(jìn)行采取，不作為項(xiàng)目收益一部分計(jì)入總收益里面。．．．財(cái)務(wù)指標(biāo)的選取

本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益闡發(fā)報(bào)表格式的依據(jù)是國(guó)度計(jì)委和建立部宣布的《建立項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)要領(lǐng)與參數(shù)》（第二版），參照我國(guó)的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，對(duì)項(xiàng)目投資盤算經(jīng)濟(jì)效益。參照我國(guó)的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合現(xiàn)時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，進(jìn)行本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益評(píng)判。開端效益測(cè)算憑據(jù)本項(xiàng)目的底子數(shù)據(jù)，可算出本項(xiàng)目的靜態(tài)財(cái)務(wù)效益，詳見下表：

本項(xiàng)目靜態(tài)投資效益闡發(fā)表

序號(hào)

項(xiàng)目名稱

金額（萬元）

．

現(xiàn)金流入

．

現(xiàn)金流出

．

土地開發(fā)費(fèi)

．

土建、建安設(shè)計(jì)工程費(fèi)

．

應(yīng)繳種種稅費(fèi)

．

營(yíng)業(yè)稅

．

種種配套工程費(fèi)

．

供水增容費(fèi)

．

報(bào)建手續(xù)費(fèi)

．

不可預(yù)見費(fèi)

．

投資利息

．

其他用度

從靜態(tài)的角度看，整個(gè)項(xiàng)目盈利十明白顯。從上述闡發(fā)可得出如下關(guān)于本項(xiàng)目的開發(fā)效益的結(jié)論：從各財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)看，整個(gè)項(xiàng)目盈利十明白顯；從盤算模型的設(shè)定，知道影響本項(xiàng)目效益的主要因素，一是開發(fā)本錢，二是物業(yè)的銷售進(jìn)行得順利與否，對(duì)上述兩方面因素的控制是本項(xiàng)目樂成的要害。三、本項(xiàng)目的盤算模型中，設(shè)定本項(xiàng)目物業(yè)的銷售率為％，是為了體現(xiàn)本項(xiàng)目的內(nèi)在盈利能力。而本項(xiàng)目物業(yè)日后推出的實(shí)際銷售率將與其時(shí)該地區(qū)的物業(yè)市場(chǎng)情況、對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)的營(yíng)銷是否得力等諸多因素的綜相助用有很大的干系，對(duì)這些因素的研討將不是本次可行性研究的內(nèi)容。．．首期第一階段投資效益闡發(fā)

憑據(jù)前面對(duì)第一、二階段開發(fā)模式的設(shè)定，第一階段及第二階段預(yù)售樓款將主要用于補(bǔ)償本項(xiàng)目部離開發(fā)投資，預(yù)售樓款不敷以補(bǔ)償開發(fā)投資的部分才通過銀行抵押貸款進(jìn)行籌資，差別的預(yù)售樓流入籌劃與擺設(shè)將會(huì)直接影響貸款的籌措數(shù)量，也就是說影響了財(cái)務(wù)本錢。從財(cái)務(wù)指標(biāo)看，本項(xiàng)目整體開發(fā)的開發(fā)效益在收支平衡的底子上有一定的盈余，根本到達(dá)了用較少的資金（貸款額）來啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)建立的目的，在財(cái)務(wù)闡發(fā)的角度上看是可行的。首期開發(fā)效益綜述：由于首期開發(fā)資金籌措及運(yùn)作模式的設(shè)定，開發(fā)資金可由部分預(yù)售樓款來沖抵。這樣的做法對(duì)付盤活資金，減輕貸款壓力，啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)開發(fā)建立均是有利和可行的?！捌椒€(wěn)采取”預(yù)售樓款的采取方案，在實(shí)際操縱中將有一定的借鑒意義。從上面的闡發(fā)可知，差別的預(yù)售樓款采取方案導(dǎo)致的項(xiàng)目貸款數(shù)額是有較大收支的，從而造成的貸款利息也相關(guān)頗大。也就是說，預(yù)售樓款的采取方法是影響第一階段開發(fā)成敗的一個(gè)較敏感的因素。從首期開發(fā)的效益闡發(fā)結(jié)果來看，難以立即做到盈虧平衡，但是通過第二、第三期的開發(fā)則可到達(dá)先行啟動(dòng)整個(gè)小區(qū)的目的。從這個(gè)角度上看，首期的開發(fā)投資方案是可行的。．．二期投資效益闡發(fā)

二期的開發(fā)（以下簡(jiǎn)稱“后期開發(fā)”）涉及的不可預(yù)見因素較多，并且受到首期開發(fā)的影響較大。在本次的可行性研究中，對(duì)后期開發(fā)的運(yùn)作模式只作一般假設(shè)?，F(xiàn)將有關(guān)的根本假設(shè)如下：

（）后期開發(fā)的資金投入按全部貸款的原則，貸款利率（財(cái)務(wù)本錢）按年利％計(jì)息一年；

（）銷售稅項(xiàng)按銷售收入的％盤算，銷售用度按銷售收入的％盤算，所得稅率為％。

（）后期開發(fā)的資本收益率盤算公式如下：

凈現(xiàn)金流量（利潤(rùn)）資本收益率＝———————————

開發(fā)總投入從《項(xiàng)目各成果物業(yè)的測(cè)價(jià)》的闡發(fā)中知道，由于后期開發(fā)的跨期較長(zhǎng)，小區(qū)外部情況對(duì)小區(qū)物業(yè)未來代價(jià)影響的不定因素較多，且難于精確預(yù)計(jì)，因此，對(duì)后期開發(fā)各期住宅物業(yè)的測(cè)價(jià)只進(jìn)行了小區(qū)內(nèi)情況因素改進(jìn)的系數(shù)修正，該系數(shù)反應(yīng)的是小區(qū)情況改進(jìn)后對(duì)小區(qū)內(nèi)住宅代價(jià)的影響。因此，當(dāng)小區(qū)開發(fā)的第一階段啟動(dòng)樂成后，后期的效益闡發(fā)反應(yīng)的是后期開發(fā)內(nèi)在的盈利能力。當(dāng)后期開發(fā)期間的房地產(chǎn)市場(chǎng)維持目前穩(wěn)中有升的局面，則后期開發(fā)在財(cái)務(wù)效益闡發(fā)的角度上看是可行的。．項(xiàng)目總體開發(fā)盈虧平衡闡發(fā)

經(jīng)過測(cè)算，本項(xiàng)目各成果物業(yè)的銷售率必須到達(dá)才華夠使項(xiàng)目盈虧平衡。首期開發(fā)是采取了低價(jià)促銷的方法，種種住宅單位的測(cè)價(jià)和訂價(jià)方法根本是采取本錢加成價(jià)和推廣價(jià)兩種形式。其中，推廣價(jià)是由本錢加成價(jià)乘以％而得，所以，首期開發(fā)的住宅物業(yè)通過推廣價(jià)來銷售的難度較以本錢加成價(jià)銷售的難度大。因此，在二、三期有須要對(duì)以推廣價(jià)銷售的住宅物業(yè)的銷售狀況進(jìn)行盈虧平衡闡發(fā)。綜合本項(xiàng)目周邊的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況、小區(qū)籌劃設(shè)計(jì)和物業(yè)測(cè)價(jià)訂價(jià)等因素進(jìn)行闡發(fā)，第一階段開發(fā)以推廣價(jià)銷售之住宅物業(yè)銷售率到達(dá)％以上。．項(xiàng)目敏感性闡發(fā)

．．首期開發(fā)敏感性闡發(fā)

選取首期開發(fā)的住宅代價(jià)、以推廣價(jià)方法銷售的住宅代價(jià)和土地本錢作為敏感性因素，針對(duì)資本受益率指標(biāo)分別作單因素敏感闡發(fā)，有如下的結(jié)論：在“平緩采取”方案中，當(dāng)住宅代價(jià)下降靠近至％，建安本錢上升靠近正負(fù)％，或以推廣價(jià)銷售之部分住宅物業(yè)的代價(jià)下降靠近正負(fù)％時(shí)，凈現(xiàn)值均不理想，可見上述因素對(duì)凈