2007年無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)年度研究報(bào)告(易居中國(guó))2007

一 政策二 市政三 市場(chǎng)四 企業(yè)125一 政策8?313經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，監(jiān)察部、國(guó)土資源部、建設(shè)部、財(cái)政部、審計(jì)署等5部門聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于開展國(guó)有土地使用權(quán)出讓情況專項(xiàng)清理工作的通知》，決定集中半年時(shí)間，在全國(guó)開展國(guó)有土地使用權(quán)出讓情況專項(xiàng)清理工作。從時(shí)間段上來(lái)看，這次清理是要求各地要對(duì)本轄區(qū)內(nèi)2005年1月1日至2007年12月31日期間供應(yīng)的所有建設(shè)用地逐宗進(jìn)行清理。２００７年度無(wú)錫市區(qū)國(guó)有土地年租金征收工作于１０月份開始，現(xiàn)將有關(guān)事項(xiàng)公告如下：征收范圍和對(duì)象：征收范圍為：①商業(yè)、金融保險(xiǎn)、旅游、娛樂(lè)等經(jīng)營(yíng)性行業(yè)及民辦教育等以營(yíng)利為目的使用國(guó)有劃撥土地的；②劃撥土地使用權(quán)出租用于經(jīng)營(yíng)的；③除住宅外經(jīng)營(yíng)性用地過(guò)去實(shí)行出讓但未繳納通過(guò)“以租代征”，規(guī)避農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批行為；查處以開發(fā)區(qū)或以“工業(yè)集中區(qū)”等名義，違反土地利用總體規(guī)劃圈占土地進(jìn)行工業(yè)用地開國(guó)土部 四大辦法限定開發(fā)商囤國(guó)土資源部有關(guān)負(fù)責(zé)人在對(duì)近期土地調(diào)控政策進(jìn)行解讀時(shí)強(qiáng)調(diào)：各地土地管理部門要加大閑置土地清理力度，重點(diǎn)對(duì)囤地開發(fā)商進(jìn)行查處，為此國(guó)土部門已經(jīng)制定了詳細(xì)的方法：一是要求實(shí)行“凈地”出讓。二是合理控制單宗土地出讓規(guī)模。三是規(guī)定每宗土地的開發(fā)建設(shè)時(shí)間。四是加大閑置土地的處置力度。40%。二 市政全市安置房施工建筑總面積達(dá)９００萬(wàn)平方米，其中主城區(qū)安置房施工建筑面積４００萬(wàn)平方米。全市安置房今年竣工面積將達(dá)４７０萬(wàn)平方米，其中45太湖山水旅游度假區(qū)是，擁有２７公里湖岸線，占據(jù)著無(wú)錫最豐富、最美麗的湖岸線，黿頭渚公園、唐城、三國(guó)城等都在列在其中，是我市旅游景點(diǎn)最21125蠡湖隧道隧道全長(zhǎng)１１８０米，其中湖底暗埋段８８０米，兩端敞開段３００米，兩孔雙向六車道，設(shè)計(jì)車速６０公里／小時(shí)。蠡湖隧道、湖濱路、清５月１日前將建成梁韻大橋橋頭公園，完成景瀆立交、景云立交、瞻江立交綠化工程；年底前打通蠡湖隧道和惠山隧道，建成清寧大橋、開源大橋、鳳無(wú)錫市城市快速軌道交通線網(wǎng)，由５條線路組成，全線總長(zhǎng)１５７．７７公里，設(shè)置軌道車站１１１座。其中１、２、３號(hào)線為骨架線路，與無(wú)錫城市總體規(guī)劃中“北展南拓、東聯(lián)西優(yōu)”的發(fā)展規(guī)劃相配合，４、５號(hào)線作為輔助線路。按初步計(jì)劃，軌道１號(hào)線將于今年下半年開始前期施工準(zhǔn)備，至２０１３年１２月１日試通車運(yùn)行。１號(hào)線總長(zhǎng)約３０．７３公里，總投資量達(dá)１２０余億元。２號(hào)線計(jì)劃從２０１０年６月開始前期施工準(zhǔn)備，２０１無(wú)錫太湖新城建設(shè)又出大手筆，68100萬(wàn)平方米配套安置房正式開工建設(shè)。據(jù)悉，百萬(wàn)平方配套安置房建設(shè)是濱湖區(qū)主動(dòng)配合太2007年無(wú)錫將進(jìn)一步擴(kuò)大廉租住房覆蓋面，各區(qū)政府和市房管局將從經(jīng)濟(jì)適用住房和拆遷安置房中安排不低于竣工總量３％比例的房源，作為保障性住湖濱路拓寬、蠡湖隧道通車、清寧大橋開通，一批２００７年無(wú)錫重點(diǎn)工程的建設(shè)項(xiàng)目昨圓滿竣工。2008年，太湖新城將展開大規(guī)模建設(shè)，金融商務(wù)一“歐風(fēng)街”即將退出無(wú)錫市民的視線。近日，記者從北塘區(qū)建設(shè)管理中心獲悉，這個(gè)在無(wú)錫繁榮了七年的特色街，將被幾個(gè)現(xiàn)代化商區(qū)所取代。屆時(shí)，三 市場(chǎng)萬(wàn)平米9559070073%。明年市區(qū)出讓土地６５０萬(wàn)平方米6506502306080805無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第7頁(yè)共125崇安寺二期東至映山河小區(qū)、西至中山路、南至人民路、北至縣前東街，總用地面積約８萬(wàn)平方米。與一期不同的是，二期工程將涉及三處高層建筑的無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第8頁(yè)共125 無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第9頁(yè)共125一 經(jīng)濟(jì)環(huán)境分2000－2007年度無(wú)錫GDP 無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第10頁(yè)共1252000－2007年無(wú)錫人均GDP GDP增長(zhǎng)，為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)提供了堅(jiān)實(shí)的后盾，健康向上的大經(jīng)濟(jì)環(huán)境，對(duì)行業(yè)有促進(jìn)作用。無(wú)錫人均GDP2005年增長(zhǎng)略有放緩后，2006年后又繼續(xù)了上升勢(shì)頭。無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第11頁(yè)共1252000－2007

無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第12頁(yè)共1252007年1－11

娛樂(lè)、教育、文化、

交通、通訊人均收入持續(xù)增長(zhǎng)，位居長(zhǎng)三角城市群的前列；人均消費(fèi)穩(wěn)定上升，但增長(zhǎng)速度緩慢；食品支出是消費(fèi)支出的大額部分，其次是交通通訊和娛樂(lè)、教育無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第13頁(yè)共125

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城市固定資產(chǎn)投資金額逐年攀升，071－1106年全年基本持平，而這項(xiàng)指數(shù)直接對(duì)擔(dān)當(dāng)起城市建設(shè)者，這個(gè)角色的房地產(chǎn)行無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第14頁(yè)共1252000－2007無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第15頁(yè)共1252000-2006 無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第16頁(yè)共1252000－2006

無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第17頁(yè)共1252001－200623.67%23.67%24.01%24.37%24.65%20052004200320022001 城市人口數(shù)量穩(wěn)定增長(zhǎng)，無(wú)錫市區(qū)人口出現(xiàn)緩慢增加趨勢(shì)，一方面是由新生人口帶動(dòng)，另一方面部分外地人選擇在錫城定居，而這一部分“新無(wú)錫人”無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第18頁(yè)共125二 政策預(yù)隨著央行的連續(xù)加息貨貸緊縮，二次購(gòu)房首付40％政策出臺(tái)，以及第二套房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)的接踵而至，都讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策氛圍變得分外凝重。而這些08即將到來(lái)的貨幣緊縮政策的一個(gè)前奏，迫于大市場(chǎng)通貨膨脹的壓力，一些列金融調(diào)控政策還可能會(huì)連續(xù)出臺(tái)，這樣的舉措無(wú)疑會(huì)為樓市利7無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第19頁(yè)共125第三章市場(chǎng)篇無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第20頁(yè)共125一 整體市場(chǎng)盤點(diǎn)與預(yù)

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9－12月成交觀察，四個(gè)月成交量均位居全年前四位，判斷市場(chǎng)需求依舊存在潛力可以挖掘。無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第21頁(yè)共125 2007年12007年22007年32007年42007年52007年62007年72007年 2007年102007年112007年 分析：07544.91118.727.85%2－3無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第22頁(yè)共1252007 2007年12007年22007年32007年42007年52007年62007年 2007年92007年102007年112007年07500.6245.18940％政策出臺(tái)后，101112月成交依舊在高位運(yùn)行，由此可見市場(chǎng)健康。12月成交的小幅上調(diào)主要是受到商辦物業(yè)的影響，無(wú)錫目前此類物業(yè)應(yīng)處于剛剛起步階段。無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第23頁(yè)共1252007年無(wú)錫商品房市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)61475560547161475560547150965789535455175056496947692007年2007年2007年2007年2007年2007年2007年2007年2007年2007年2007年2007年5177元/522元/11.21%。市場(chǎng)均價(jià)總體來(lái)講，走勢(shì)平緩穩(wěn)中帶升，37兩個(gè)時(shí)期均處于市場(chǎng)淡季的前后時(shí)期，因此價(jià)格走低。116000元/平方米大關(guān)，主要由于老城區(qū)新盤發(fā)力帶動(dòng)走高，樓市價(jià)格還存無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第24頁(yè)共12508年后期銷售壓力將會(huì)增大所蘊(yùn)藏的供應(yīng)量上市，開發(fā)商的銷售壓力會(huì)有增大，將會(huì)逐漸在銷售速度和銷售價(jià)格等方面體現(xiàn)出來(lái)。商辦物業(yè)發(fā)展契機(jī)至2007年底，無(wú)錫市的寫字樓總體量約有50萬(wàn)平方米左右，尚不足上海甲級(jí)寫字樓體量的八分之一，年末萬(wàn)達(dá)、恒隆、蘇寧、九龍倉(cāng)、紅豆置業(yè)、深圳茂業(yè)……知名開發(fā)商相繼涌入無(wú)錫市場(chǎng)，無(wú)錫未來(lái)3年內(nèi)在市中心、太湖廣場(chǎng)以及蠡園、河埒將會(huì)有接近300平方米的商業(yè)地產(chǎn)陸續(xù)供應(yīng)，其中僅寫字樓體量就有約70萬(wàn)平方米，錫城未來(lái)商辦物業(yè)發(fā)展面臨機(jī)遇。無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第25頁(yè)共1252007200620042003土地供應(yīng)也呈周期性變化，075440835843139286480608無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第26頁(yè)共12503-072007541407998414297083139286481190515萬(wàn)元。其中僅有一幅加油站土地流標(biāo)，土地拍賣市場(chǎng)運(yùn)行良好，成交率無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第27頁(yè)共12503-07年無(wú)錫土地市場(chǎng)成交金額情況20052007

無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第28頁(yè)共12503-0703-07 120.97 03-07年無(wú)錫土地市場(chǎng)成交樓面地價(jià)情況03-07年無(wú)錫土地市場(chǎng)成交樓面地價(jià)情況元/2004200520062007無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第29頁(yè)共1258701071881143萬(wàn)平米，規(guī)模與太湖國(guó)際社區(qū)相當(dāng)。太湖新城內(nèi)各樓盤目前依舊是依靠環(huán)境、規(guī)劃、品牌作為核心訴求點(diǎn)，但是區(qū)域規(guī)劃尚未落實(shí)，土地供應(yīng)激無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第30頁(yè)共1252007

071：1.0108年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第31頁(yè)共1252007 07419.49138.7749.43%06無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第32頁(yè)共125 33.02 2007年12007年22007年32007年42007年52007年62007年72007年82007年92007年2007年2007422.83166.7165.09%，市場(chǎng)需求旺盛。5月由于受到“太湖水”事件影響，曲線小幅波動(dòng)后又有回升。074個(gè)月創(chuàng)下成交新高市場(chǎng)在政策高壓之下的成績(jī)更凸顯其需求成分的健康。無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第33頁(yè)共125200712月均價(jià)出現(xiàn)小幅回落，由此可見住宅市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)仍有需要改善，價(jià)格存在上升空間。無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第34頁(yè)共12570/90政策的推進(jìn)，小套型供應(yīng)量將會(huì)增加，預(yù)計(jì)在２００８年無(wú)錫年度住宅的銷量在４５０萬(wàn)平方米左右，如果９０平方米以下的小套型住宅增加無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第35頁(yè)共125 無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第36頁(yè)共1252007 121－140 708156.2 637540.8 從目前市場(chǎng)產(chǎn)品面積段供應(yīng)觀察，小面積產(chǎn)品供應(yīng)略有不足，100－200平方米戶型市場(chǎng)供求平衡，大面積戶型相對(duì)需求量較少，主要與產(chǎn)品總價(jià)較高相100平方米以上房源需求較少。無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第37頁(yè)共125200720070.88 從戶型供求來(lái)看三房二廳的戶型處于供銷兩旺的狀態(tài)，且供應(yīng)略有不足。其中“二廳”設(shè)計(jì)戶型相對(duì)需求較大，二室二廳、三室二廳、四室二廳戶型供：07110、：12無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第38頁(yè)共125 于此類產(chǎn)品建設(shè)受國(guó)家政策限制，供應(yīng)較少，因此供應(yīng)才顯示出不足，該情況是政策之下產(chǎn)生的特例。3000－5000元/平方米，仍然是市場(chǎng)目前的主流無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第39頁(yè)共12515－30

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5－10無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第40頁(yè)共125 由于目前政府對(duì)于建筑用地容積率的控制，低層住宅以及別墅項(xiàng)目的供應(yīng)較少，多層、小高層、高層項(xiàng)目成為市場(chǎng)主流產(chǎn)品。小高層產(chǎn)品需求較為旺盛：12無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第41頁(yè)共125145萬(wàn)平方米，社區(qū)內(nèi)擁有無(wú)錫唯一的文化藝術(shù)中心、2座規(guī)劃中的社區(qū)輕軌站、2000米珍稀湖36111145萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積361101.12506000余平米中心湖，建總建筑面積綠化率高層;小高層;無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第42頁(yè)共125一期“花語(yǔ)萊茵”以四周高中間低的建筑布局組成，除了中間部分的花園洋房及聯(lián)排別墅外，東西布置點(diǎn)式小高層和高層住宅，使得各方向的景觀得到5SEUSE無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第43頁(yè)共125

無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第44頁(yè)共125“花語(yǔ)萊茵”將推出包括水榭花墅、花廳美墅、花廳洋樓、港灣HOUSE、湖景HOUSE等多種形態(tài)產(chǎn)品。產(chǎn)品以大面寬、小進(jìn)深為顯著特色，陽(yáng)光日照TOWNHOUSE多維庭園——7.3米。花廳美墅首層帶陽(yáng)光地下室、陽(yáng)光花房、下沉式100%。無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第45頁(yè)共125

2007283022186222120.72322134.88平方米等戶型。戶型設(shè)計(jì)上延續(xù)一期“花語(yǔ)了”Y無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第46頁(yè)共125

地下室贈(zèng)送面積達(dá)8065平方米。無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第47頁(yè)共1251010衣帽間及獨(dú)立書房11附送總面積高達(dá)平米的3附送總面積高達(dá)平米的3處花雨露無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第48頁(yè)共125棲霞瑜憬灣位于梁溪河南岸，建筑面積約４６萬(wàn)平方米，建筑以小高層與多層為主。樓盤地理位置優(yōu)越，不僅能使入住者享受到梁溪河整治、美化帶來(lái)的成果，充分顯現(xiàn)出無(wú)錫人居住文化的市場(chǎng)價(jià)值，樓盤高層還可以南望蠡湖、太湖之浩瀚，北眺惠山森林公園之蔥翠，享有小區(qū)內(nèi)湖、梁溪河、蠡湖、總建筑面積綠化率高層;無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第49頁(yè)共125棲霞瑜憬灣是一個(gè)獨(dú)具匠心的新古典主義建筑群體。它以歐式園林造景，真實(shí)還原歐洲現(xiàn)代建筑與景觀，并對(duì)景觀與建筑進(jìn)行了創(chuàng)新性的資源整合。異域風(fēng)情的沙灘泳池、精致豪華的景觀會(huì)所、高低錯(cuò)落的立體綠化、活潑跳躍的迭級(jí)瀑布、品位獨(dú)具的造型噴水，讓人感受到“園林深處有人家”的意境。無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第50頁(yè)共125無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第51頁(yè)共125無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第52頁(yè)共125主衛(wèi)設(shè)計(jì)保護(hù)主人私室內(nèi)飄窗均贈(zèng)送一般無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第53頁(yè)共125無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第54頁(yè)共125第五 營(yíng)銷無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第55頁(yè)共1252007861761

數(shù)據(jù)來(lái)源：易居2007年51.8547.18％，兩者均屬于無(wú)錫新傳媒無(wú)錫報(bào)業(yè)集團(tuán)。無(wú)錫市場(chǎng)的媒介載體仍然是以本地媒體為主， 數(shù)據(jù)來(lái)源：易居無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第56頁(yè)共1252007

數(shù)據(jù)來(lái)源：易居20077491.19351615％的投放比重位居第二和第三位。濱湖無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第57頁(yè)共1252007

13％。數(shù)據(jù)來(lái)源：易居無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第58頁(yè)共125目前市場(chǎng)上樓盤的售賣多運(yùn)用此方法，通過(guò)銷售控制，對(duì)樓盤供應(yīng)量進(jìn)行合理把握：一方面，可以使得推出房源能夠得到及時(shí)消化，為后期銷售帶來(lái)良6500元/8000元/平方米。而且該策略能給予消費(fèi)者樓盤增值的直接感觸，9月后，正逢各傳統(tǒng)和外來(lái)節(jié)日密集時(shí)期，加上秋交會(huì)又開始舉辦，在此此時(shí)期各樓盤競(jìng)相舉辦各類活動(dòng)，歌舞視聽、美食佳肴均成為吸引目標(biāo)消費(fèi)群至現(xiàn)場(chǎng)看房的手段。而活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)也免不了一些“VIP貴賓卡”領(lǐng)取等優(yōu)惠措施，促進(jìn)銷售。無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第59頁(yè)共12516.5312700無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第60頁(yè)共1251、2、4、53、6、10、157-9、11－14400套左右。由于前期的客戶蓄水，加之推案數(shù)量的控制，每次新推房源后基本在短期內(nèi)可以銷售爆發(fā)完成。9無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第61頁(yè)共125瑞城國(guó)際可以說(shuō)是銷售控制這一策略運(yùn)用較為典型和突出的案例，項(xiàng)目前期做好良好的蓄水準(zhǔn)備后，適量的市場(chǎng)供應(yīng)營(yíng)造出熱銷的場(chǎng)面，良好的成交口無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第62頁(yè)共125（B15403無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第63頁(yè)共12520072007元/無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第64頁(yè)共12567SP無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第65頁(yè)共125第六 企業(yè)無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第66頁(yè)共125三級(jí)資質(zhì)

62％，均屬于資金雄厚實(shí)力型企業(yè)。無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第67頁(yè)共125

無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第68頁(yè)共125184年59819306IS92191無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第69頁(yè)共125位于無(wú)錫未來(lái)新城市中心—太湖新城，蠡湖大道以東，周新西路以南，高浪路以北。開發(fā)商代理商容積率綠化率（套（套無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第70頁(yè)共125開發(fā)商代理商容積率綠化率（套（套無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第71頁(yè)共125無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第72頁(yè)共1252007－4820071113無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第73頁(yè)共125陽(yáng)光置業(yè)有限公司，是由江陰陽(yáng)光置業(yè)及無(wú)錫陽(yáng)光置業(yè)共同投資注冊(cè)，屬于無(wú)錫本土較為知名的開發(fā)企業(yè)，企業(yè)擁有土地開發(fā)二級(jí)資質(zhì)，目前運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目6無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第74頁(yè)共125開發(fā)商代理商容積率綠化率（套（套無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第75頁(yè)共125開發(fā)商代理商71容積率綠化率就目前的商業(yè)環(huán)境和地理位置而言，蠡湖一號(hào)要遜色于陽(yáng)光城市花園，但是從居住環(huán)境看，蠡湖一號(hào)然更適合人居。蠡湖一號(hào)之“一號(hào)”就可以看出其扼守蠡湖之風(fēng)景絕佳處，而且周邊還有蠡園、蠡湖中央公園、蠡湖大橋公園等眾多休閑設(shè)施，距離太湖山水度假區(qū)也近在咫尺。除了品質(zhì)之外，外在環(huán)無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第76頁(yè)共125開發(fā)商代理商容積率綠化率無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第77頁(yè)共125第七 走勢(shì)預(yù)㈡08無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第78頁(yè)共125（一）計(jì)算方法：[（1+本地近幾年平均城市化率（或用規(guī)劃城市化率）5-1]*本地戶籍人口/本地平均每戶人口數(shù)*50%*90202年至2691125857％，3723050%7.721005772萬(wàn)平米的改善型購(gòu)房需無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第79頁(yè)共12520022005200萬(wàn)平方米左右，06年又有大幅上升，07168住宅本身并不僅僅肩負(fù)著居住的功能，投資保值的價(jià)值更是令人關(guān)注，而目前社會(huì)上投資渠道較為匱乏，在這一背景下房地產(chǎn)便成為一種重要的投資方式和途徑。目前社會(huì)經(jīng)濟(jì)正面臨快速發(fā)展階段，所打來(lái)一些列現(xiàn)象，如貿(mào)易順差日益增加，人民幣升值，通貨膨脹，以及國(guó)外熱錢的流入，更進(jìn)一步導(dǎo)007228354－32008-201242－63萬(wàn)平方米?？偭考s為505.3+772+800+52.5=2129.8無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第80頁(yè)共125①“80平方米以下小戶型需求情況觀察，071：1.5，市場(chǎng)需求旺盛。由于商品房及住宅單價(jià)的日益攀升，小面積產(chǎn)品在總價(jià)上更2004－2007144.5686.971：0.6，供應(yīng)充足，但是由于該房源只提供給拆遷戶，或20030032040042050065016平方米以下、符合廉租住房租賃補(bǔ)貼的家庭，按差額面積發(fā)放租房補(bǔ)貼。0850萬(wàn)平方米左右。由于經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)于普通中低收入者來(lái)說(shuō)購(gòu)買無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第81頁(yè)共1252008年住房建設(shè)規(guī)劃比重—70%08年小戶型產(chǎn)品供應(yīng)將有所增加。10無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第82頁(yè)共125綜合以上各因素，08550萬(wàn)平方米左右，無(wú)錫市中心城的住宅建設(shè)總量，包括商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和征地拆遷安置房的6：1.5：2.5的比例。、根據(jù)上述預(yù)測(cè)，085504301：0.78?？傮w而言，市場(chǎng)供應(yīng)增加，供無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第83頁(yè)共1252007080801153的資金來(lái)自于銀行。央行的連續(xù)加息均會(huì)對(duì)開發(fā)企業(yè)資金造成影響。而這一政策行為同樣對(duì)消費(fèi)也產(chǎn)生直接影響，通過(guò)加息控制投資及投機(jī)炒07年，尤其是在下半年連續(xù)集中的政策出臺(tái)，使得市場(chǎng)氛圍凝重，08年將是這一系列政策執(zhí)行的關(guān)鍵年度，07年底，一度從深圳、上海、北京傳來(lái)的⑶住房保障：住房保障體系將會(huì)逐步完善，而這以政策也將繼續(xù)被強(qiáng)調(diào)，隨經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房、拆遷安置房建設(shè)加強(qiáng)，這一環(huán)節(jié)降成為中低無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第84頁(yè)共125⑴土地及商品房供應(yīng)市場(chǎng)：土地市場(chǎng)改變過(guò)去大盤供應(yīng)，長(zhǎng)時(shí)期滾動(dòng)開發(fā)的格局，縮短開發(fā)周期，明確開工、竣工時(shí)間等一系列措施，加快存量土地開括本外幣貸款，下同）區(qū)的升級(jí)，太湖廣場(chǎng)新CBD無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第85頁(yè)共125（三）2008年，無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)將在“高歌聲中走向平穩(wěn)20071、2月份市場(chǎng)修整后成交開始穩(wěn)步走高；下半年，央行出臺(tái)一系列政策，在兩續(xù)加息及第二套房首付政策的執(zhí)行之下2008年，由于各項(xiàng)政策的落實(shí)執(zhí)行無(wú)錫樓市走勢(shì)將趨于平穩(wěn)。200620062006無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第86頁(yè)共125隨著一季度需求逐步回暖后，市場(chǎng)信心會(huì)有所提升，加之供應(yīng)開始入市，從而推動(dòng)市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì)第二和第三季度，成交量穩(wěn)中有升，但漲幅速度會(huì)明77無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第87頁(yè)共1252008由于政府加大了對(duì)囤地捂房的打擊力度，以及對(duì)樓盤開發(fā)周期的限制，等等措施都將促進(jìn)市場(chǎng)供應(yīng)。而供應(yīng)增多的同時(shí)，加息加貸提高首付等政策又控074無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第88頁(yè)共125無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第89頁(yè)共125（四）·北塘厚積薄發(fā)價(jià)值體現(xiàn)07年1400元000元0860·崇安老城新建空間提升·南長(zhǎng)商圈拉動(dòng)新CBDCBD形成，太湖廣場(chǎng)板塊真正擔(dān)當(dāng)起連結(jié)內(nèi)環(huán)和外環(huán)的紐帶。·濱湖河埒啟動(dòng)高尚居住無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第90頁(yè)共1258700800元價(jià)格擠壓外環(huán)新城崛起無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第91頁(yè)共125（五）熱點(diǎn)板塊?風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn):未來(lái)供應(yīng)量巨大，板塊位置偏遠(yuǎn)，有待外部需求注入。76.75六區(qū)”的結(jié)構(gòu)。供應(yīng)：這兩個(gè)板塊同屬于惠山，兩個(gè)的共同特征是區(qū)域中未來(lái)供應(yīng)巨大，但由于地理位置較為偏遠(yuǎn)，因此需求主要來(lái)自于區(qū)域內(nèi)部。雖然目前由于新城無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第92頁(yè)共125無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第93頁(yè)共125CBD優(yōu)勢(shì)明顯、高價(jià)產(chǎn)品集中機(jī)遇：由于新城建設(shè)起步，城市新CBD的規(guī)劃定位，為該區(qū)域商務(wù)發(fā)展帶來(lái)契機(jī)，從而帶動(dòng)商業(yè)和住宅的發(fā)展，城市配套的完善都為這個(gè)板塊的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)：該板塊之前由于市場(chǎng)供應(yīng)較少因此，項(xiàng)目開盤帶來(lái)爆發(fā)性的銷售，但是隨后期供應(yīng)的逐步增大，071：0.72，由之前的供不無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第94頁(yè)共125（六）費(fèi)者考慮的因素。2008年的產(chǎn)品趨勢(shì)將體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：隨著無(wú)錫房地產(chǎn)市場(chǎng)的日成熟，精裝修逐步登上房地產(chǎn)產(chǎn)品的舞臺(tái)，成為消費(fèi)者選擇的一類商品。該產(chǎn)品與毛坯房比較，在裝修設(shè)計(jì)、用才、節(jié)能、環(huán)目前市場(chǎng)上以精裝修產(chǎn)品為代表的是常工城尚城項(xiàng)目，位居崇安區(qū)通江－上馬墩板塊，雖產(chǎn)品在未入市前存在一定市場(chǎng)擔(dān)憂，但是良好的銷售成績(jī)，表090隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)于協(xié)調(diào)性、可持續(xù)性、公共性和共享性的關(guān)注度增加，從“開放型”經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變?yōu)椤肮?jié)約型”經(jīng)濟(jì)的需要，作為房地產(chǎn)行業(yè)，節(jié)能減排型產(chǎn)品也將成為研究的一個(gè)方向。該情況一方面，體現(xiàn)在開發(fā)商在產(chǎn)品上科學(xué)技術(shù)的運(yùn)用，代表樓盤有朗詩(shī)未來(lái)之家的恒溫·恒氧·恒濕的科技型住宅無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第95頁(yè)共125（七）200708年各項(xiàng)政策的疊加效應(yīng)席卷而來(lái)的由于目前受市場(chǎng)宏觀環(huán)境變化的影響，觀望氛圍濃厚，因此作為樓市的營(yíng)銷者，需要對(duì)項(xiàng)目提前進(jìn)行市場(chǎng)宣傳，以通過(guò)長(zhǎng)期的積累效果，是消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)07當(dāng)市場(chǎng)環(huán)境變化莫測(cè)之時(shí)，如何把握消費(fèi)者需求成為房產(chǎn)建設(shè)的重中之重。市場(chǎng)也許不再是你造什么消費(fèi)者就買什么，建造者們更需要去迎合購(gòu)買者對(duì)在各地知名開發(fā)商涌入無(wú)錫之后，品牌越來(lái)越被建設(shè)者自身重視，一方面，品牌一旦被消費(fèi)者認(rèn)知并信任，會(huì)為將來(lái)項(xiàng)目營(yíng)銷，甚至是不同項(xiàng)目營(yíng)銷帶來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益，另一方面，品牌可以為產(chǎn)品本身增加附加值，為消費(fèi)者購(gòu)買增加無(wú)形的說(shuō)服力。而目前市場(chǎng)樓盤營(yíng)銷時(shí)也已經(jīng)不僅僅是宣傳產(chǎn)品，更是目前市場(chǎng)的營(yíng)銷手段和宣傳途徑也不在局限于報(bào)紙廣告、戶外POP，網(wǎng)絡(luò)媒介，分眾媒體等等均成為營(yíng)銷可以分布的途徑，而口碑營(yíng)銷，利用老客戶的無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第96頁(yè)共125第八 附1234無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第97頁(yè)共12507年初，區(qū)域中僅有KING紫金門、銀仁御墅等尾盤項(xiàng)目7500元/平方米。區(qū)域目前分為三個(gè)板塊：市中心板塊、通江－上馬墩板塊、廣益新城板塊，目前區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)一方面受土地供應(yīng)影響，向東延伸，后兩個(gè)板塊逐漸成為城區(qū)新的居住及商業(yè)配套的聚集底地區(qū)；另一方面，由于市政規(guī)劃，擴(kuò)大市中心范圍形成大內(nèi)環(huán)的建設(shè)趨勢(shì)，通江－上馬墩板塊和廣益新城板塊作為無(wú)8無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第98頁(yè)共125（萬(wàn)元（萬(wàn)商業(yè)（市場(chǎng)辦公、商業(yè)（汽配市場(chǎng)20A<3.0商業(yè)（含五星級(jí)酒店）13<2.2-21<2.0-071250.22312051414.23萬(wàn)/6129.9無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第99頁(yè)共12520072007元/2007年12007年22007年32007年42007年52007年62007年72007年82007年92007 無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第100頁(yè)共125（㎡（㎡平方米（平方米（萬(wàn)元海公園斜對(duì)面200728445601400002007KING200716無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第101頁(yè)共125CBD集中區(qū)，高檔住宅項(xiàng)目云集，另加之政府的發(fā)展規(guī)劃，區(qū)域板塊將會(huì)成為無(wú)錫市新的CBD，區(qū)域?qū)?huì)面臨著6800-7500元/平米，太湖廣場(chǎng)周邊項(xiàng)目因?yàn)槠渥陨韮r(jià)值的優(yōu)勢(shì)領(lǐng)先整個(gè)區(qū)域甚至無(wú)錫整個(gè)市場(chǎng)。區(qū)域目前分為三個(gè)板塊：太湖廣場(chǎng)板塊、南長(zhǎng)南片板塊、南長(zhǎng)北片板塊，目前區(qū)域發(fā)展趨勢(shì)從樓盤分布上主要表現(xiàn)為太湖廣場(chǎng)板塊的高端項(xiàng)目云集，另外兩個(gè)板塊只有少數(shù)在售項(xiàng)目；從價(jià)格分布上表現(xiàn)為北片高于南片，太湖廣場(chǎng)一核獨(dú)尊。造成此種現(xiàn)狀的主要原因?yàn)椋阂?，太湖廣場(chǎng)區(qū)域是市政規(guī)劃的（無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第102頁(yè)共125（萬(wàn)元（萬(wàn)0713.43585001138.42萬(wàn)/5254.23元/平方米，無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第103頁(yè)共125200720072007年12007年22007年32007年42007年52007年62007年72007年82007年2007年2007年2007 7.02 元/無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第104頁(yè)共125（㎡（㎡（平方米（平方米（萬(wàn)元124-2（中國(guó)銀行旁2007925200763020071222無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第105頁(yè)共12507年底，區(qū)域中僅有尚城、二泉紫園、奕盛花園等塊（或臨近江尖公園）7000元/10000元/平方米。無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第106頁(yè)共125拍用地面用地性建筑面2007-442007-45A、D、E、J、K塊：商無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第107頁(yè)共125 元/20072007無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第108頁(yè)共125（㎡（㎡年度供應(yīng)（萬(wàn)元（狀元樓對(duì)面20066北塘區(qū)盛岸路和錢（300200622258號(hào)（面200717無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究 郵編：214000電話：?2007年無(wú)錫易居房地產(chǎn)研究所權(quán)所 第109頁(yè)共1