沂河四組項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(修訂稿)

四川建設(shè)發(fā)展股份有限公司沂河四組項(xiàng)目分析可行性研究報(bào)告二〇一三年十月四川建設(shè)發(fā)展股份有限公司沂河四組項(xiàng)目分析可行性研究報(bào)告總經(jīng)理：審定：審查：二〇一三年十月第一章總論1.1項(xiàng)目概況1.1.1項(xiàng)目名稱：沂河四組項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”）。1.1.2建設(shè)單位：四川建設(shè)發(fā)展股份有限公司1.1.3項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：江秉金1.1.4項(xiàng)目地址：德陽市天山路與凱江路交匯處東南角地塊1.1.5項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模：本項(xiàng)目總占地面積約38,878.60平方米，總建筑面積為244,655.82平方米，建設(shè)總?cè)莘e率為5.0，建設(shè)密度為33%,高層電梯住宅面積163,290.12平方米（其中還建住宅面積為55000平方米），1-2層商鋪面積24,038.89平方米，其他建筑面積1,200.00平方米，地下停車場(chǎng)面積56,126.81平方米。項(xiàng)目分兩期開發(fā)建設(shè)，一期開發(fā)建設(shè)總建筑面積為122,327.91平方米，高層電梯住宅面積81,645.06平方米（其中還建住宅面積為27,500平方米），1-2層商鋪面積12,019.45平方米，其他建筑面積600平方米，地下停車場(chǎng)面積28,063.40平方米。1.1.6建設(shè)工期：2年。1.1.7項(xiàng)目總投資及資金來源：本項(xiàng)目總投資40,000萬元，其中：企業(yè)自有資金投入20,000萬元，銀行融資20,000萬元。1.1.8項(xiàng)目地塊示意圖：本案本案1.2建設(shè)單位概況1.2.1公司基本情況簡(jiǎn)介四川建設(shè)發(fā)展股份有限公司位于四川省德陽市華山北路6號(hào)，注冊(cè)資本10000萬元人民幣，是一家以建筑施工、房地產(chǎn)開發(fā)、商貿(mào)零售、飯店經(jīng)營(yíng)為核心產(chǎn)業(yè)、集環(huán)保工程、汽車貿(mào)易、建筑塔機(jī)制造、進(jìn)出口貿(mào)易、機(jī)械加工、物業(yè)管理等綜合多產(chǎn)業(yè)為一體的大型民營(yíng)股份制企業(yè)。

公司前身是1985年8月成立的德陽市開發(fā)建筑工程公司，1992年8月經(jīng)四川省股份制試點(diǎn)聯(lián)審小組川股審（1992）016號(hào)文件批準(zhǔn)設(shè)立“德陽市建設(shè)發(fā)展股份有限公司”，成為我國(guó)建筑業(yè)領(lǐng)域首批股份制試點(diǎn)企業(yè)之一。1998年3月更名為“四川建設(shè)發(fā)展股份有限公司”。截至2012年底，公司共有各類合同用工約3000人，其中各類專業(yè)技術(shù)和管理人員600余人、二級(jí)以上注冊(cè)建造師86人。公司集團(tuán)為社會(huì)提供就業(yè)崗位1萬多個(gè)。

四川建設(shè)發(fā)展股份有限公司擁有四川洋洋百貨股份有限公司、德陽市旌湖賓館有限責(zé)任公司、成都摩爾物流發(fā)展有限公司、德陽市旌東環(huán)保燃料有限公司、德陽洋洋君安物業(yè)管理有限公司、德陽匯川科技有限公司、德陽興業(yè)混凝土有限公司等多家全資公司及控股（參股）子公司；擁有房地產(chǎn)分公司、建筑分公司、環(huán)境工程分公司、金特爾鋼構(gòu)廠、金利家俱廠、裝飾工程分公司、城建物資分公司、建材供銷分公司、鋼結(jié)構(gòu)安裝分公司、水處理工程分公司等分支經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)。建筑施工公司具有房屋建筑工程施工總承包壹級(jí)、市政公用工程施工總承包壹級(jí)、公路工程施工總承包貳級(jí)、機(jī)電安裝工程總承包二級(jí)，建筑裝修裝飾工程專業(yè)承包貳級(jí)、消防設(shè)施工程專業(yè)承包貳級(jí)、地基與基礎(chǔ)工程專業(yè)承包貳級(jí)、起重設(shè)備安裝工程專業(yè)承包貳級(jí)、鋼結(jié)構(gòu)工程專業(yè)承包壹級(jí)等資質(zhì)。承接大中型工程項(xiàng)目約300個(gè)，許多工程質(zhì)量?jī)?yōu)良，獲得表彰。如承建的德陽市體育館工程獲“天府杯”金獎(jiǎng)，岷江路大橋工程獲“天府杯”銀獎(jiǎng)。公司連續(xù)多年被評(píng)為“四川省建筑業(yè)先進(jìn)企業(yè)”和“德陽市建筑業(yè)先進(jìn)企業(yè)”，被市統(tǒng)計(jì)局評(píng)為“德陽市統(tǒng)計(jì)工作先進(jìn)單位”。公司“房屋建筑施工、公路工程施工、鋼結(jié)構(gòu)工程施工、塔式起重（普通）QTZ63、QTZ40、TZ25制造、環(huán)境污染防治工程工藝設(shè)計(jì)及施工等項(xiàng)目通過了ISO9001：2000質(zhì)量管理體系認(rèn)證。房地產(chǎn)開發(fā)四川建設(shè)發(fā)展股份有限公司具有房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)資質(zhì)，先后成功開發(fā)了春錦花園、龍橋廣場(chǎng)、旌都苑、彩虹星座、東湖御苑、旌都東苑、陽光摩爾、藍(lán)郡小區(qū)、御庭苑、東方明城、御景東苑、凱江新城等多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，2006年被四川省統(tǒng)計(jì)局評(píng)為“2006年四川房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力200強(qiáng)”，被四川省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)授予“2004-2005年度四川省房地產(chǎn)開發(fā)先進(jìn)企業(yè)”稱號(hào)。商貿(mào)零售

公司控股的四川洋洋百貨股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“洋洋百貨”）位于德陽市長(zhǎng)江西路二段，目前股本總額7600萬股，以百貨零售、管理咨詢、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。洋洋百貨前身是四川建設(shè)發(fā)展股份有限公司于1997年7月23日設(shè)立的德陽市建設(shè)廣場(chǎng)有限公司。2009年6月30日洋洋百貨由有限公司整體變更為股份公司。洋洋百貨致力于連鎖百貨經(jīng)營(yíng)，在成都、德陽、達(dá)州、宜賓等地?fù)碛?家直營(yíng)店，營(yíng)業(yè)面積約15萬平方米，為社會(huì)提供就業(yè)崗位約8000余個(gè)。洋洋百貨2007～2008年獲AAA+銀行信用等級(jí)；2007～2009年被納入“四川省現(xiàn)代流通重點(diǎn)聯(lián)系企業(yè)”；2009年、2010年、2011年連續(xù)三年被國(guó)家統(tǒng)計(jì)局德陽調(diào)查隊(duì)評(píng)為“居民消費(fèi)價(jià)格調(diào)查工作一等獎(jiǎng)”；2011年、2012年被省商務(wù)局納入“四川應(yīng)急保供重點(diǎn)聯(lián)系企業(yè)”；2011年被德陽市國(guó)家稅務(wù)局和德陽市地方稅務(wù)局評(píng)為“A級(jí)納稅信用等級(jí)企業(yè)”；2011年德陽市是人民政府命名為“德陽市第二屆納稅突出貢獻(xiàn)企業(yè)”；2012年被德陽市保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益委員會(huì)、德陽廣播電視臺(tái)評(píng)為“德陽市消費(fèi)者最信任商家”；2012年被四川省企業(yè)聯(lián)合會(huì)和四川省企業(yè)家協(xié)會(huì)評(píng)為“四川百?gòu)?qiáng)企業(yè)”；2012年入圍“德陽市納稅百?gòu)?qiáng)企業(yè)”。旅游飯店

公司投資并管理的旌湖賓館占地面積1.4萬平方米，總建筑面積2.7萬平方米，有近150名旅游管理專業(yè)技術(shù)人才，承擔(dān)了德陽市主要政務(wù)和商務(wù)接待活動(dòng)，2006年經(jīng)改造后被評(píng)為國(guó)家四星級(jí)旅游涉外飯店、金葉級(jí)綠色飯店和金鑰匙飯店。2010年公司啟動(dòng)興建五星級(jí)大樓項(xiàng)目，總建筑面積約4.2萬平方米。旌湖賓館連續(xù)多年保持著較強(qiáng)的服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，2011年從全省500多家星級(jí)飯店中脫穎而出，成為我省25家旅游先進(jìn)單位之一。汽配物流公司于2007年8月合作開發(fā)中汽西南汽配物流配送基地項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于成都市武侯區(qū)，占地面積約350畝，是省、市、區(qū)三級(jí)重點(diǎn)現(xiàn)代物流項(xiàng)目之一，由公司投資、成都摩爾物流發(fā)展有限公司營(yíng)運(yùn)。其中一期項(xiàng)目（即摩爾國(guó)際汽車文化商貿(mào)城?摩爾汽車用品廣場(chǎng)）總投資規(guī)模約8億元，建筑面積約21萬平方米，其中汽配?汽車用品展示交易區(qū)約8萬余平方米，其他配套服務(wù)功能約4萬余平方米。項(xiàng)目規(guī)劃為商務(wù)及配套功能包括商務(wù)辦公區(qū)、電子商務(wù)交易服務(wù)大廳、會(huì)議中心、餐飲休閑配套和商務(wù)酒店五大商務(wù)功能，可滿足入駐企業(yè)和廠商的業(yè)務(wù)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷、售后服務(wù)、技術(shù)支持以及開展其他服務(wù)業(yè)務(wù)的需要。公司經(jīng)營(yíng)理念：正直誠(chéng)實(shí)全心投入團(tuán)隊(duì)精神相互尊重1.2.2股東組成股東名稱實(shí)收資本（萬元）占比（%）德陽碩鴻投資有限責(zé)任公司8211.24482.11德陽市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司11.1360.11社會(huì)公眾股東（個(gè)人）1777.6217.78合計(jì)10000.001001.2.3公司資產(chǎn)狀況截止2012年12月31日，公司資產(chǎn)總額2,351,925,370.52元，負(fù)債總額1,627,029,925.94元；所有者權(quán)益總額724,895,444.58元，其中：資本公積157,499,886.19元，累計(jì)未分配利潤(rùn)254,334,487.76元。公司近三年的財(cái)務(wù)狀況如下：公司近三年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（母公司數(shù)據(jù)）單位：萬元年度資產(chǎn)總額負(fù)債總額收入凈利潤(rùn)201076,404.9351,817.8670,999.043,557.02201185,355.2956,841.7968,684.013,926.432012110,219.2575,654.1962,443.431,892.98公司近三年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（合并數(shù)據(jù)）單位：萬元年度資產(chǎn)總額負(fù)債總額收入凈利潤(rùn)2010136,171.6387,078.09211,046.258,997.822011189,543.95125,971.53229,612.066,473.892012235,192.54162,702.99236,331.085,643.661.2.4公司組織結(jié)構(gòu)圖及人員1.2.5公司管理層

公司法定代表人：江秉金，中國(guó)國(guó)籍，現(xiàn)年61歲。1977年8月參加工作，在德陽市中區(qū)建筑一公司先后擔(dān)任施工員、隊(duì)長(zhǎng)、副經(jīng)理、經(jīng)理等職務(wù)。1985年5月組建了德陽市開發(fā)建筑公司并擔(dān)任經(jīng)理職務(wù)。1992年9月起，任德陽市建設(shè)發(fā)展股份有限公司（1998年更名為“四川建設(shè)發(fā)展股份有限公司”）董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、黨支書記職務(wù)。財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人：唐明宗，中國(guó)國(guó)籍，現(xiàn)年55歲。1986年6月到德陽開發(fā)建筑工程公司出任財(cái)務(wù)科長(zhǎng)，1992年起一直擔(dān)任四川建設(shè)發(fā)展股份有限公司董事、總會(huì)計(jì)師、財(cái)務(wù)部部長(zhǎng)。1.3編制依據(jù)及范圍1.3.1編制依據(jù)1）《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第二版）；2）《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國(guó)發(fā)[2013]25號(hào)）；3）《關(guān)于做好危舊房棚戶區(qū)改造調(diào)查統(tǒng)計(jì)和規(guī)劃編制工作的通知》（川建發(fā)[2013]23號(hào)）；4）《關(guān)于印發(fā)德陽市棚戶區(qū)改造工程實(shí)施方案的通知》（德辦函[2009]149號(hào)）；5）《關(guān)于規(guī)范市區(qū)城中村及棚戶區(qū)改造的會(huì)議紀(jì)要》（德府閱[2010]32號(hào)）；6）《德陽市城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造實(shí)施方案》（德建發(fā)[2010]295號(hào)）；7）《關(guān)于市區(qū)“城中村”改造進(jìn)入災(zāi)后重建體系的請(qǐng)示》（德建發(fā)[2008]629號(hào)）；8）國(guó)家建設(shè)部及德陽市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；9）《德陽市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》；10）《德陽市2008-2020城市總體規(guī)劃》；11）《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》12）四川建設(shè)發(fā)展股份有限公司《公司章程》；13）同類項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和資料；14）德陽市工程造價(jià)信息及有關(guān)配套文件；15）有關(guān)工程造價(jià)分析資料；16）德陽市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2011年修訂版）；17）該棚戶區(qū)改造工程中標(biāo)通知書及其公示；18）凱江路以南、沂河路以北（沂河四組北地塊）規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書（2010）規(guī)條字100號(hào)1.3.2可行性研究范圍項(xiàng)目研究的范圍包括本項(xiàng)目實(shí)施的必要性；項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)研究；項(xiàng)目定位與產(chǎn)品方案；項(xiàng)目開發(fā)方案；投資估算；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；不確定分析；社會(huì)效益分析及環(huán)境影響評(píng)價(jià)等。1.4結(jié)論與建議本項(xiàng)目符合德陽市《“十二五”城市總體規(guī)劃》，項(xiàng)目的建設(shè)可擴(kuò)大公司經(jīng)營(yíng)規(guī)模，提升公司品牌形象，并促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。通過市場(chǎng)分析可以看出，項(xiàng)目市場(chǎng)前景看好，能夠取得較高的市場(chǎng)占有率。通過財(cái)務(wù)分析可以看出，本項(xiàng)目有較強(qiáng)的盈利能力和償債能力。項(xiàng)目建成后可有效提升企業(yè)自身品牌價(jià)值，推動(dòng)德陽市大城市建設(shè)步伐。第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性2.1項(xiàng)目建設(shè)背景2.1.1經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況1）國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展2012年四川地區(qū)生產(chǎn)總值23849.80億元，增長(zhǎng)12.6%，其中第一產(chǎn)業(yè)3297.21,億元，增長(zhǎng)4.5%；第二產(chǎn)業(yè)12587.78億元，增長(zhǎng)15.4%；第三產(chǎn)業(yè)7964.81億元，增長(zhǎng)14.0%。德陽市國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)，2012年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1280.2億元，總量居全省第三位，比上年增長(zhǎng)13%，增幅分別高于全國(guó)、全省5.2和0.4個(gè)百分點(diǎn)。數(shù)據(jù)來源：四川省統(tǒng)計(jì)年鑒。（以下同）2）固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)四川省2012年固定資產(chǎn)投資18038.92億元，增長(zhǎng)19.3%，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資3266.40億元，增長(zhǎng)15.9%。德陽市2012年固定資產(chǎn)投資730.9億元，比上年增長(zhǎng)12.4%，增速比上年提高4.2個(gè)百分點(diǎn)。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資79.9億元，比上年增長(zhǎng)9.6%。3）城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)2012年四川省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入20307元，增長(zhǎng)13.5%；城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出15050元，增長(zhǎng)9.9%。2012年德陽市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入22374元，全市城鎮(zhèn)新增就業(yè)3.48萬元。從上述數(shù)據(jù)可以看出，目前德陽市的整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)，經(jīng)濟(jì)環(huán)境良好，人民生活水平逐年提高，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)迅速，人均可支配收入高于全省水平，商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?，在四川省處于較高水平。德陽市各方面的快速發(fā)展，為本項(xiàng)目建設(shè)提供了有利條件。2.1.2形勢(shì)分析2012年德陽納入成都大都市區(qū)范圍，受成都城市空間發(fā)展方向的牽引、物流中心布局、第二機(jī)場(chǎng)的建設(shè)及天星、旌江快速路的良性影響，與綿陽成為競(jìng)爭(zhēng)與合作并存的“鄰友”。成德綿成為打造空間結(jié)構(gòu)一群、一帶、多線；交通系統(tǒng)一廊、兩軸、多線；功能地位西部最有競(jìng)爭(zhēng)力的城鎮(zhèn)群。德陽市按照“融入成都，貫通東西，覆蓋全域，支撐發(fā)展”的基本思路，加速打通成德組合型交通樞紐，成德南高速公路、成都第二繞城高速過境段、成綿樂城際鐵路和連接成都的旌江、天星快速通道建設(shè)。四通八達(dá)的交通樞紐，將支撐形成以德陽城區(qū)為核心，輻射周邊各個(gè)縣（市、區(qū)）主要交通干線為聯(lián)絡(luò)線的半小時(shí)快速交通系統(tǒng)，通過多條放射狀快速道路系統(tǒng)連接縣城及小城鎮(zhèn)，在半小時(shí)城鎮(zhèn)圈范圍內(nèi)形成“傘”狀空間結(jié)構(gòu)。德陽城鎮(zhèn)將在區(qū)位優(yōu)勢(shì)的帶動(dòng)下跨上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“高速通道”。根據(jù)《德陽市城市總體規(guī)劃（2008-2020）》，其中心城區(qū)發(fā)展目標(biāo)為：“把德陽中心城區(qū)建設(shè)成為……以現(xiàn)代物流、商務(wù)會(huì)展、職業(yè)教育、科技研發(fā)和休閑娛樂為支撐的區(qū)域性中心城市……?！痹诋a(chǎn)業(yè)發(fā)展中提出“空間布局”：優(yōu)化市域產(chǎn)業(yè)空間布局，形成“三區(qū)多軸多點(diǎn)”的空間格局。目前德陽市正強(qiáng)化規(guī)劃引領(lǐng)，完善基礎(chǔ)設(shè)施，加快推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程，著力構(gòu)建城鄉(xiāng)一體化發(fā)展格局，不斷增強(qiáng)中心城市的輻射帶動(dòng)能力與吸引能力，朝著構(gòu)建“區(qū)域中心城市和山水宜居城市”的目標(biāo)加速邁進(jìn)。德陽市2013年《政府工作報(bào)告》中指出：“實(shí)施全域城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。按照’一體兩翼，成德同城’的戰(zhàn)略構(gòu)想，強(qiáng)化全域德陽發(fā)展理念，大力推進(jìn)”1＋5＋X“的城鎮(zhèn)群建設(shè)，以中心城市攜領(lǐng)組團(tuán)城市群發(fā)展，加快構(gòu)建’三環(huán)五廊’的市域空間結(jié)構(gòu)?！涌靺^(qū)域中心城市建設(shè)，增強(qiáng)聚集力、輻射力、帶動(dòng)力?！眹?guó)家相關(guān)政策的正確引導(dǎo)和德陽市中長(zhǎng)期規(guī)劃，為本項(xiàng)目建設(shè)提供了政策依據(jù)。2.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性2.2.1德陽大城市化進(jìn)程的需要德陽市是工業(yè)化城市，是中國(guó)重大技術(shù)裝備制造業(yè)基地，十二五期間，德陽市以轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線，深入實(shí)施“一三五八”發(fā)展戰(zhàn)略，采取各種有效措施，在擴(kuò)大增量中調(diào)結(jié)構(gòu)、在加快發(fā)展中轉(zhuǎn)方式，全力推動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。2012年全市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到1,280.4億元，居全省第三位，同比增長(zhǎng)13%；實(shí)現(xiàn)地方公共財(cái)政預(yù)算收入75.5億元，綜合實(shí)力顯著提升，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量不斷提高。近年來德陽市的經(jīng)濟(jì)、城市規(guī)模發(fā)展迅速，商業(yè)基礎(chǔ)建設(shè)有了明顯進(jìn)步，項(xiàng)目位于德陽德陽老城區(qū)，現(xiàn)有的建筑外觀和體量已經(jīng)制約了企業(yè)的發(fā)展。項(xiàng)目建設(shè)將提高零售市場(chǎng)的環(huán)境和檔次，進(jìn)一步向國(guó)際化靠攏，對(duì)于德陽的大城市建設(shè)具有重要的意義。2.2.2是提高人民生活水平、適應(yīng)消費(fèi)者新的購(gòu)物需求隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城鎮(zhèn)居民收入水平的大幅度提高，對(duì)大型、特大型購(gòu)物中心的消費(fèi)需求和支付能力正在形成。德陽市消費(fèi)市場(chǎng)持續(xù)增長(zhǎng)，2012年全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)408.2億元；城鄉(xiāng)居民收入大幅提高，2012年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)22374元，同比增長(zhǎng)15.5%。全市城鎮(zhèn)居民的消費(fèi)需求已出現(xiàn)了新的變化和調(diào)整，消費(fèi)者在購(gòu)房時(shí)不僅追求方便性、多樣性、注重個(gè)人品味的需求，同時(shí)更注重整體購(gòu)房經(jīng)歷的愉悅。第三章市場(chǎng)分析3.1.1市場(chǎng)分析該項(xiàng)目位于建設(shè)完善中的商業(yè)新區(qū)，設(shè)計(jì)中堅(jiān)持“以人為本”的人性化設(shè)計(jì)理念，力求營(yíng)造富有現(xiàn)代人文氣息的現(xiàn)代社區(qū)環(huán)境。項(xiàng)目的實(shí)施將進(jìn)一步改善城市居民的居家購(gòu)物環(huán)境，為改善城市面貌、發(fā)展德陽經(jīng)濟(jì)起到積極作用，建成后的旌城陽光將成為新區(qū)內(nèi)一大亮點(diǎn)。該項(xiàng)目的運(yùn)作，可帶動(dòng)其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增加地方財(cái)政和稅務(wù)收入，并進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力，提高企業(yè)形象，全面提高企業(yè)管理水平。3.1.2前期策劃該項(xiàng)目位于建設(shè)完善中的商業(yè)新區(qū)，基礎(chǔ)配套設(shè)施完備，醫(yī)院、學(xué)校、休閑廣場(chǎng)等生活設(shè)施配套齊全，以沃爾瑪嘉信茂廣場(chǎng)為主的城市附中心，集聚商機(jī)和人氣。因此，結(jié)合項(xiàng)目地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)和建筑戶型風(fēng)格，銷售定位策略為：該項(xiàng)目戶型定位于中高收入家庭。外觀造型定位于現(xiàn)代建筑風(fēng)格，突顯于中高檔社區(qū)，力求從建筑風(fēng)格、環(huán)境景觀，物業(yè)管理方面營(yíng)造高檔居住社區(qū)。3.1.3定價(jià)策略樓盤區(qū)位營(yíng)業(yè)房車庫(kù)住房均價(jià)（元/㎡）均價(jià)（元/個(gè)）均價(jià)（元/㎡）左右凱江路15000800004360凱江新城凱江路4200鑫恒香庭天山北路170004300廬山星座廬山路8000-150004800根據(jù)前期我們有針對(duì)性地對(duì)市區(qū)內(nèi)相似地理位置、配套環(huán)境的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查分析，結(jié)合該項(xiàng)目特點(diǎn)、優(yōu)勢(shì)，擬定住房銷售均價(jià)4300元/㎡，商業(yè)均價(jià)13000元/㎡，車位均價(jià)10萬元/個(gè)。本著真誠(chéng)、薄利、重信、保質(zhì)的原則，力求從建筑風(fēng)格、環(huán)境景觀、物業(yè)管理方面營(yíng)造出德陽一流的高尚社區(qū)。該項(xiàng)目地處新區(qū)腹地，地處市區(qū)繁華地段，便利的交通，完善的配套及物業(yè)管理。因此，定位在中高檔的住宅，有利于利用地塊優(yōu)勢(shì)的發(fā)揮，更進(jìn)一步利用公司多年開發(fā)之精髓，用建筑、用景觀、用文化來演繹“自然尊貴，旌城典范”這一開發(fā)主題。3.1.4營(yíng)銷措施1）現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立售房中心，售房中心應(yīng)外觀氣派典雅，易予識(shí)別，營(yíng)造出舒適雅致的購(gòu)房環(huán)境，進(jìn)一步提高公司知名度和形象。2）置業(yè)顧問競(jìng)爭(zhēng)上崗，進(jìn)行崗前培訓(xùn)，以較高的營(yíng)銷素質(zhì)促進(jìn)銷售，對(duì)營(yíng)銷人員實(shí)行考核獎(jiǎng)勵(lì)制度，獎(jiǎng)金與業(yè)績(jī)掛鉤，以提高銷售業(yè)績(jī)。3）注重媒體（如電視、報(bào)紙）及戶外廣告的宣傳作用。4）向購(gòu)房者提供三至二十年按揭購(gòu)房服務(wù)，及產(chǎn)權(quán)辦理免費(fèi)服務(wù)，以減輕購(gòu)房者的付款壓力和企業(yè)的資金緊張壓力，使購(gòu)房者以安心、省心地購(gòu)房。3.1.5售后服務(wù)我公司嚴(yán)格實(shí)施商品房質(zhì)量保證書及使用說明書制度，保障主體結(jié)構(gòu)向正常使用年限，嚴(yán)格執(zhí)行保修范圍內(nèi)的國(guó)家有關(guān)規(guī)定。通過使用說明書、告訴用戶正確使用裝修房屋，嚴(yán)禁裝修中對(duì)主體結(jié)構(gòu)有影響的行為，保障所有業(yè)主的公共利益。實(shí)施完整封閉式的物業(yè)管理，支持收支平衡的非贏利性物業(yè)收費(fèi)原則。項(xiàng)目竣工后，由我物管公司按規(guī)定辦理入住手續(xù)，實(shí)施從保安維修、衛(wèi)生綠化、代收費(fèi)用等系列物業(yè)管理服務(wù)。并及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，定期組織對(duì)用戶進(jìn)行回訪，及時(shí)解決工程質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)、產(chǎn)權(quán)辦理等系列問題。第四章建設(shè)方案4.1場(chǎng)地概況“沂河四組”位于天山北路以東，北至凱江路南至沂河街。4.2建設(shè)規(guī)模本項(xiàng)目總占地面積約19,439.30平方米，總建筑面積為122,327.91平方米，建設(shè)總?cè)莘e率為5.0，建設(shè)密度為33%,高層電梯住宅面積81,645.06平方米（其中還建住宅面積27500平方米），1-2層商鋪面積12,019.45平方米，其他建筑面積600.00平方米，地下停車場(chǎng)面積28,063.40平方米。4.3場(chǎng)址選擇4.3.1自然條件1）地理位置德陽市位于四川盆地成都平原東北部，南距省會(huì)成都市41公里，北接綿陽市，東南與遂寧、資陽兩市交界，西南連成都市，西與阿壩州接壤。1983年建市，今轄旌陽區(qū)、廣漢市、什邡市、綿竹市、中江縣、羅江縣，市境狹長(zhǎng)，東西寬約65公里，南北長(zhǎng)約162公里，幅員面積5911平方公里，人口389.2萬。距省會(huì)成都58公里，距雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)40分鐘車程，寶成、達(dá)成鐵路，成綿、成南高速公路、108國(guó)道貫穿境內(nèi)，六個(gè)縣均有高等級(jí)公路聯(lián)接，鄉(xiāng)鄉(xiāng)通公路，市區(qū)到各縣形成了半小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈。項(xiàng)目地塊位于德陽市旌陽區(qū)，東鄰中江縣，西連綿竹市和什邡市，北接羅江縣，南靠廣漢市。是德陽市人民政府所在地，其下轄11個(gè)鎮(zhèn)、一個(gè)鄉(xiāng)、5個(gè)街道辦事處，是德陽市經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)中心，全區(qū)幅員面積648平方公里，常駐人口73萬余人。市區(qū)建成區(qū)面積68平方公里，是四川單區(qū)建成區(qū)面積第一位，其總?cè)丝?5萬余人，國(guó)家特大型工業(yè)企業(yè)中國(guó)第二重型機(jī)械集團(tuán)、東方電機(jī)有限公司、東方汽輪機(jī)有限公司、東方鍋爐有限公司等眾多企業(yè)坐落其間，是中國(guó)第三大重型裝備制造業(yè)基地。項(xiàng)目位于近鄰嘉信茂沃爾瑪商業(yè)中心，周邊居民區(qū)完善成熟，基礎(chǔ)設(shè)施齊備，生活服務(wù)設(shè)施配套齊全，交通購(gòu)物便捷，繁而不暄，既是居家置業(yè)的極佳地段，又是高檔住宅區(qū)發(fā)展的理想用地。2）德陽市行政劃分德陽市管轄1個(gè)區(qū)（旌陽區(qū)）、1個(gè)開發(fā)區(qū)（高新區(qū)）、2個(gè)縣（中江縣、羅江縣）、代管3個(gè)縣級(jí)市（廣漢市、綿竹市、什邡市）。德陽市行政區(qū)劃一覽表縣級(jí)行政單位幅員面積（K㎡）常住人口行政中心旌陽區(qū)648735070旌陽街道什邡市863412758方亭街道廣漢市551591115雒城鎮(zhèn)綿竹市1245477868劍南鎮(zhèn)羅江縣448212186萬安鎮(zhèn)中江縣22001186762凱江鎮(zhèn)3）氣候條件：全市平均氣溫為15.6～16.9℃，冬季平均氣溫為6.2～7.7℃，春季氣溫為13.6~15.1℃，夏季氣溫為23.2~24.6℃，秋季氣溫為16.3~17.6℃。最熱月出現(xiàn)在７月，月平均溫度達(dá)25.0～26.3℃,最冷月出現(xiàn)在１月，平均溫度為５.0～6.2℃。全市極端最高溫度為35.5～37.7℃，普遍出現(xiàn)在7月；全市極端最低溫度為-5.1～-3.6℃，大部分區(qū)市縣出現(xiàn)在12月，少部分出現(xiàn)在１月。降水量：年總降水量900～950毫米，最大降水量1400～1500毫米，最小降水量530～630毫米。降水量多集中在510月，占年降水量的87～89﹪4）地質(zhì)條件德陽市位于四川盆地西部和青藏高原東緣向四川盆地過渡的交接地帶，熱、水、生物等自然資源豐富。地貌特點(diǎn)為西部主要是山地，中部為平原，東部為丘陵臺(tái)地，地質(zhì)構(gòu)造為西側(cè)是龍門山隆起褶帶，東側(cè)為龍泉山褶斷帶，中部是德陽坳陷。德陽市境內(nèi)高山、平原、丘陵地形兼有，呈西北高、東南低梯級(jí)分布。山區(qū)面積占全市總面積的19.7%，平原面積占全市總面積的30.8%，丘陵占全市總面積的49.5%。德陽市主要河流有綿遠(yuǎn)河、石亭江、鴨子河、清白江，為沱江水系；凱江、郪江，為涪江水系。地下水儲(chǔ)量年約24億立方米，多聚集在中部平原地區(qū)。人民渠主干渠過境水100余公里，引流岷江為重要水資源。5）德陽市交通概況德陽市是全國(guó)第一個(gè)實(shí)現(xiàn)GBM網(wǎng)化工程達(dá)標(biāo)的地級(jí)示范市。距成都雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)50余公里。寶成鐵路、達(dá)成鐵路、G5京昆（成綿）高速公路、G42滬蓉（成南）高速公路、108國(guó)道和境內(nèi)四通八達(dá)的市縣快速通道構(gòu)成了德陽發(fā)達(dá)的鐵路、公路、航空立體交通體系，還有成綿樂城際鐵路客運(yùn)專線、成德綿高速公路、成綿高速?gòu)?fù)線（途徑什邡、綿竹）、成德南高速公路在建。德陽市交通設(shè)施建設(shè)完善。2012年全市公路總里程7568公里。在總里程中，等級(jí)公路占公路里程總數(shù)的88%。其中，高等級(jí)公路（含一級(jí)公路）334公里，高速公路100公里。全年新鋪油路（水泥路）401公里。全市實(shí)現(xiàn)鄉(xiāng)鄉(xiāng)、村村通公路。新建縣、鄉(xiāng)級(jí)汽車站30個(gè)。6）基礎(chǔ)設(shè)施概況全市擁有程控電話容量40萬門（不包含移動(dòng)、聯(lián)通等），可視電話、數(shù)據(jù)通信、分組交換、互聯(lián)網(wǎng)等業(yè)務(wù)發(fā)展迅速。移動(dòng)通訊工具人均擁有量位居西部第一。變電容量320萬千伏安，已形成以220千伏為骨干的供電網(wǎng)絡(luò)，城市供電基本達(dá)到N-1準(zhǔn)則，供電網(wǎng)絡(luò)覆蓋全市城鄉(xiāng)，能提供充足的電能。六縣（市、區(qū)）均屬都江堰灌區(qū)，供水充足；其淺層優(yōu)質(zhì)天然氣儲(chǔ)量名列全國(guó)之首，完全能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)要求。本項(xiàng)目市政基礎(chǔ)設(shè)施齊備，整個(gè)工程的交通、供電、通風(fēng)、供水、排污、通訊等各方面均已到達(dá)施工場(chǎng)地。4.3.2施工條件1）天然建筑材料：本工程施工所需要的砂料、卵石、石料、上料等全部能在工程區(qū)15km范圍內(nèi)采購(gòu)。其質(zhì)量可滿足要求。2）主要外來材料的供應(yīng)：本工程施工的主要外來材料主要包括鋼材、木材、水泥等，均能在區(qū)內(nèi)市場(chǎng)采購(gòu)。3）施工電源：本工程施工電源由德陽市電力部門供應(yīng)。因此，本工程的施工供電可靠，電量充足，能滿足施工要求。4）施工隊(duì)伍及設(shè)備：施工隊(duì)伍通過招投標(biāo)方式，在市內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)，擇優(yōu)選擇有能力承擔(dān)本工程施工的國(guó)家一級(jí)專業(yè)施工企業(yè)。工程所需的機(jī)械設(shè)備由中標(biāo)企業(yè)自行解決。德陽市有豐富的勞動(dòng)力資源，可為本工程提供充足的勞動(dòng)力。4.5交通4.5.1交通本項(xiàng)目東側(cè)為城市主干道天山路，路寬20m，南側(cè)為城市主干道凱江路路，路寬30m；西面及北面為7米的規(guī)劃道路，可形成消防環(huán)道。4.6公用輔助工程4.6.1給排水工程根據(jù)建設(shè)單位及現(xiàn)行國(guó)家有關(guān)規(guī)范，本工程設(shè)置有給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消火栓消防系統(tǒng)、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)等。（1）給水系統(tǒng)由室外市政給水管道引入一根口徑為DN200mm的管道，設(shè)置進(jìn)出水管、轉(zhuǎn)輸水箱、加壓設(shè)備等，由市政管網(wǎng)直接供水。（2）生活污水經(jīng)格柵沉砂池處理后排入市政污水管道；公共衛(wèi)生間污水采用單立管、雙立管系統(tǒng)，底層單獨(dú)排入市政污水管網(wǎng)；雨水經(jīng)管、溝收集排入市政雨水管道。（3）自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)濕式水力報(bào)警閥、安全信號(hào)閥、水流指示器、閉式噴頭、末端試水裝置等；同時(shí)地下二層消防水泵房?jī)?nèi)，設(shè)自動(dòng)噴水滅火水泵；各層按規(guī)范配置設(shè)有手提式磷酸銨鹽滅火器。4.6.2供電工程由城市電網(wǎng)引入1路10KV電源供電，設(shè)置1ES變電所，對(duì)原高壓配電系統(tǒng)進(jìn)行調(diào)整。第五章環(huán)境保護(hù)與節(jié)能5.1環(huán)保編制依據(jù)、標(biāo)準(zhǔn)《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB3095-1996）《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB3096-93）《大氣污染綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB16297-1996）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978-96）5.2主要污染源及主要污染物5.2.1施工期1）機(jī)械設(shè)備及運(yùn)輸車輛噪聲2）施工場(chǎng)地?fù)P塵，施工機(jī)械及運(yùn)輸車輛排放廢氣3）施工廢水、民工生活污水。5.2.2使用期1）一般生活污水、生活垃圾2）噪聲（空調(diào)、進(jìn)出車輛）5.3環(huán)境保護(hù)措施5.3.1施工期1）噪聲采用適當(dāng)?shù)姆勒窠翟氪胧侠聿贾迷肼曉O(shè)備位置和合理安排施工時(shí)間，使施工機(jī)械設(shè)備噪聲的影響降至低水平。2）揚(yáng)塵、施工機(jī)械及運(yùn)輸車輛廢氣加強(qiáng)施工區(qū)的規(guī)劃管理，將建筑材料（主要是黃砂、石子）的堆場(chǎng)定點(diǎn)定位，并采取防塵抑塵措施。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)機(jī)械、車輛的維修保養(yǎng)，禁止以柴油為燃料的施工機(jī)械超負(fù)荷工作，減少煙度和顆粒物排放。3、廢水廢水經(jīng)化糞池處理后，通過城市污水管網(wǎng)排入污水廠，對(duì)受納水域影響甚微。5.3.2使用期1）廢水廢水經(jīng)化糞池（餐廳先經(jīng)隔油池）并經(jīng)消毒處理后，排放廢水中氯、糞大腸菌群等指標(biāo)能達(dá)到《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（GB8978-1996）三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)后，經(jīng)過消毒處理后的污水可視同于一般生活污水。2）固定廢棄物生活垃圾采用塑料袋收集，日產(chǎn)日清，由城管部門送市政垃圾場(chǎng)處理。5.4節(jié)能編制依據(jù)《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》《公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50189-2005）《夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》5.5節(jié)能措施5.5.1規(guī)劃節(jié)能總圖布置及各單體設(shè)計(jì)均考慮到充分利用自然條件，同時(shí)考慮物流便捷，盡量減少往返運(yùn)輸，以節(jié)約能源。5.5.2給排水節(jié)能1）給水系統(tǒng)充分利用市政水壓進(jìn)行豎向分區(qū)。2）熱水系統(tǒng)管道及設(shè)備嚴(yán)格作保溫處理。3）循環(huán)冷卻補(bǔ)充水利用消防水池存水，減少了更換周期。5.5.2電氣節(jié)能1）采用節(jié)能技術(shù)，實(shí)施節(jié)能控制。2）合理布置電氣路線，減少線路長(zhǎng)度及損耗；合理選用低能耗設(shè)備，減少電能損耗。3）照明采用高光效的節(jié)能燈具，照明開關(guān)采用集中與分散相結(jié)合，便于操作和管理。第六章職業(yè)衛(wèi)生、安全與消防6.1職業(yè)衛(wèi)生6.1.1編制依據(jù)《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》《企業(yè)職工勞動(dòng)安全衛(wèi)生教育管理規(guī)定》《中華人民共和國(guó)職業(yè)病防治法》《全國(guó)總工會(huì)關(guān)于生產(chǎn)性建設(shè)工程職業(yè)安全衛(wèi)生設(shè)施實(shí)行工會(huì)監(jiān)督的暫行辦法》6.1.2措施1）選用性能良好的通風(fēng)和溫濕度調(diào)節(jié)設(shè)備，凈化空氣質(zhì)量，滿足空氣衛(wèi)生指標(biāo)和對(duì)溫濕度的要求。2）全空氣系統(tǒng)回風(fēng)總管上設(shè)置空氣消毒凈化器。3）地下室設(shè)備用房設(shè)機(jī)械送、排風(fēng)系統(tǒng)。4）用于二次供水系統(tǒng)的水箱采用不銹鋼板水箱。在其出水管上設(shè)置紫外線消毒設(shè)備或水箱內(nèi)設(shè)置水箱水處理器，保證水質(zhì)衛(wèi)生。5）生活用水與消防用水分開貯存。6）生活垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站處設(shè)有給排水設(shè)施及消毒設(shè)施。6.2安全6.2.1編制依據(jù)《中華人民共和國(guó)道路交通管理?xiàng)l例》《中華人民共和國(guó)安全生產(chǎn)法》《電氣裝置安裝工程爆炸和火災(zāi)危險(xiǎn)環(huán)境電氣裝置施工及驗(yàn)收規(guī)范》（GB50257-96）《電氣裝置安裝工程低壓電器施工及驗(yàn)收規(guī)范》（GB50254—96）《特種作業(yè)人員安全技術(shù)培訓(xùn)考核管理辦法》（國(guó)家經(jīng)貿(mào)委13號(hào)令發(fā)布）6.2.2安全措施1）施工期★嚴(yán)格按照施工安全操作規(guī)程及施工安全管理?xiàng)l例，進(jìn)行安全文明施工?！镆归g施工時(shí)，應(yīng)取得工程所在地有關(guān)部門的許可，加強(qiáng)與當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門、相鄰居民的溝通，嚴(yán)禁擾民?！锛訌?qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理，確保施工安全，施工警示牌應(yīng)掛在顯要位置，寫明注意事項(xiàng)，提醒施工人員及過往行人注意安全?！锸┕C(jī)械應(yīng)選用低噪聲設(shè)備，設(shè)備基礎(chǔ)應(yīng)加固處理，施工場(chǎng)地的所有工作平臺(tái)、腳手架設(shè)有防護(hù)措施，所有顫動(dòng)機(jī)械均設(shè)有防護(hù)罩?！镒ズ檬┕ぐ踩逃鋫鋵Ｂ毎矙z員，定期對(duì)員工進(jìn)行安全教育，確保文明操作，防止事故發(fā)生?！飳?duì)特殊危險(xiǎn)工種，購(gòu)買職業(yè)安全保險(xiǎn)。★嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范要求，采取職業(yè)安全防范措施。2）營(yíng)運(yùn)期★建立設(shè)備維修保養(yǎng)、檢修規(guī)程，組織專業(yè)人員定期對(duì)設(shè)備進(jìn)行檢查、校正、維修、保養(yǎng)，消除安全事故隱患?！飮?yán)格的工作操作規(guī)程，并對(duì)工作人員進(jìn)行操作規(guī)程培訓(xùn)，達(dá)到熟練掌握程度，持證上崗?！锱潆娤到y(tǒng)應(yīng)采取過載保護(hù)和短路保護(hù)措施，采用漏電保護(hù)設(shè)備；選用的工藝設(shè)備均考慮其供電裝置的安全性?！飳?duì)設(shè)備定期檢修維護(hù)，使之處于良好狀態(tài)，并安裝漏電防護(hù)設(shè)施，防止人員發(fā)生觸電事故?！镌谠O(shè)備布置上留出規(guī)定要求的操作、維修空間及通道，使得操作人員和機(jī)器設(shè)備能夠有足夠的運(yùn)行空間。6.3消防6.3.1編制依據(jù)《工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文（房屋建筑部分）》2009年版《民用建筑設(shè)計(jì)通則》(GB50352-2005)《電影院建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(JGJ58－2008)《飲食建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(JGJ64-89)《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB50067-97)《汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》(JGJ100-98)《玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范》(JGJ102-2003J280-2003)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50045-95（2005年版）《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50016－2006）（2006年版）《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（JGJ48－88）（1989年版）《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（GB50222－95）《水噴霧滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB50219－95）國(guó)家建筑技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)消防設(shè)計(jì)內(nèi)容其他相關(guān)消防文件6.3.2消防設(shè)施及措施項(xiàng)目設(shè)計(jì)防火分類為一類，耐火等級(jí)為一級(jí)。相鄰建筑物的防火間距符合《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》要求。建筑物周圍設(shè)環(huán)形車道，其寬度及凈高可滿足消防車通行要求。建筑物內(nèi)部防火分區(qū)面積、安全疏散通道、疏散出口、疏散距離以及疏散樓梯均按《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》的要求布置。室內(nèi)裝飾材料按《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》進(jìn)行選型。營(yíng)業(yè)、生活與消防分兩套供水系統(tǒng)。室外按間距≤120m、保護(hù)半徑≤150m設(shè)置多個(gè)室外消火栓。給水干管組成環(huán)狀管網(wǎng)。根據(jù)具體使用位置的特點(diǎn)，室內(nèi)設(shè)置必要的滅火器及室內(nèi)消火栓，消防設(shè)計(jì)達(dá)標(biāo)。第七章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度與組織機(jī)構(gòu)7.1項(xiàng)目建設(shè)周期及進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目在得到批準(zhǔn)，資金到位的情況下，計(jì)劃建設(shè)期為2年，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)及資金籌措情況，具體實(shí)施進(jìn)度建議如下：施工甘特圖單位：月 第一年第二年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度項(xiàng)目前期工作初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)基礎(chǔ)工程及地下地面建筑施工安裝及裝修驗(yàn)收合格正式交付7.2項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)7.2.1建設(shè)單位組織機(jī)構(gòu)成立項(xiàng)目經(jīng)理部，其項(xiàng)目經(jīng)理由本公司選派的人員擔(dān)任，全權(quán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的決策，審定工作計(jì)劃，施工組織設(shè)計(jì)，解決施工過程中出現(xiàn)的重大問題，協(xié)調(diào)現(xiàn)場(chǎng)各方內(nèi)部關(guān)系和外部關(guān)系。項(xiàng)目部下設(shè)職能部門，主要負(fù)責(zé)工程前期的規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)、預(yù)算、審批和招標(biāo)工作；負(fù)責(zé)解決施工過程中出現(xiàn)的具體問題，完成公司下達(dá)的各項(xiàng)指標(biāo)。7.2.2物業(yè)管理機(jī)構(gòu)為了便于今后物業(yè)管理，在項(xiàng)目建設(shè)初期即招聘有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)公司介入，讓物業(yè)公司參與項(xiàng)目建設(shè)的全過程，包括設(shè)備的選型、操作培訓(xùn)、試車及竣工驗(yàn)收等。待項(xiàng)目進(jìn)入正常營(yíng)運(yùn)期，由公司自行管理。7.2.3監(jiān)理機(jī)構(gòu)在正式動(dòng)土施工前，通過招標(biāo)的方式確定責(zé)任心強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富的監(jiān)理單位，以保證建設(shè)項(xiàng)目的進(jìn)度、成本、質(zhì)量都能得到有效的監(jiān)督和控制。7.2.4設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)本項(xiàng)目為商業(yè)綜合體，對(duì)設(shè)計(jì)單位的專業(yè)水平要求高，因此要通過方案招標(biāo)、業(yè)績(jī)比較、實(shí)力考察等方式確定優(yōu)秀的設(shè)計(jì)單位。7.2.5質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)除建設(shè)方項(xiàng)目部下設(shè)的質(zhì)檢科進(jìn)行日常的質(zhì)檢工作外，同時(shí)接受德陽市建設(shè)主管部門的質(zhì)量監(jiān)督。7.2.6安全監(jiān)督機(jī)構(gòu)除建設(shè)方項(xiàng)目部下設(shè)的安全科進(jìn)行日常的安全保衛(wèi)監(jiān)督工作外，同時(shí)接受德陽市建設(shè)主管部門的安全監(jiān)督。7.3項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)人員配備本公司依據(jù)項(xiàng)目規(guī)模成立項(xiàng)目部，配備的人員有5人，其中項(xiàng)目負(fù)責(zé)人1名，項(xiàng)目經(jīng)理1人.本公司要求監(jiān)理、設(shè)計(jì)、施工管理機(jī)構(gòu)按照規(guī)定配備足夠的人員，保障工程的質(zhì)量和安全，保證工程的順利開展，保證實(shí)現(xiàn)投資效果。第八章投資估算及融資方案8.1投資估算8.1.1法律依據(jù)國(guó)家和有關(guān)部門頒布的有關(guān)投資的政策、法規(guī)；國(guó)家發(fā)改委《投資建設(shè)項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》中國(guó)建筑工業(yè)出版社曹善琪主編的《民用建筑可行性研究與快速報(bào)價(jià)》；《投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部《工程設(shè)計(jì)收費(fèi)基價(jià)表》；四川省建設(shè)委員會(huì)發(fā)布的《2000土建工程預(yù)算定額》及相關(guān)的配套定額、概算指標(biāo)、投資估算指標(biāo)；《投資項(xiàng)目可行性研究指南》[計(jì)辦投資（2002）15號(hào)]；8.1.2建設(shè)投資估算建設(shè)投資包括工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用和預(yù)備費(fèi)用。（一）工程費(fèi)用工程費(fèi)是指用于建造永久性建筑物和構(gòu)筑物的建筑工程費(fèi)、購(gòu)買設(shè)備及設(shè)備、儀器安裝費(fèi)和材料費(fèi)等。本項(xiàng)目根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)估算，其工程費(fèi)為19,412.46萬元。（二）工程建設(shè)其他費(fèi)用工程建設(shè)其他費(fèi)用包括建設(shè)用地費(fèi)、建設(shè)管理費(fèi)、可行性研究費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)評(píng)費(fèi)、能評(píng)費(fèi)、場(chǎng)地準(zhǔn)備及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、辦公家具購(gòu)置費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、人員培訓(xùn)費(fèi)等。建設(shè)用地費(fèi)事建設(shè)管理費(fèi)是建設(shè)單位從項(xiàng)目籌建開始直至項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格交付使用為止發(fā)生的項(xiàng)目建設(shè)管理費(fèi)用。本項(xiàng)目建設(shè)其他費(fèi)用為13,407.68萬元。建設(shè)工程其他費(fèi)用估算表序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算依據(jù)費(fèi)率或標(biāo)準(zhǔn)總價(jià)（萬元）1建設(shè)用地費(fèi)10975.001.1出讓金3300.001.2拆遷及安置費(fèi)7675.002建設(shè)管理費(fèi)工程費(fèi)用0.12%23.303可行性研究費(fèi)工程費(fèi)用0.11941.254勘察設(shè)計(jì)費(fèi)工程費(fèi)用0.12%23.305環(huán)評(píng)費(fèi)工程費(fèi)用0.006能評(píng)費(fèi)工程費(fèi)用0.007場(chǎng)地準(zhǔn)備及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)工程費(fèi)用0.50%97.068工程保險(xiǎn)費(fèi)工程費(fèi)用0.30%58.239辦公家具購(gòu)置費(fèi)工程費(fèi)用0.24%46.5910基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)工程費(fèi)用1.20%232.9511人員培訓(xùn)費(fèi)項(xiàng)目定員50人每人2000元10.00合計(jì)13,407.684）預(yù)備費(fèi)預(yù)備費(fèi)是在工程投資概算中，預(yù)留的為支付施工中可能發(fā)生的、比預(yù)期的更為不利的水文、天氣、地質(zhì)及其他社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件而需增加的費(fèi)用。預(yù)備費(fèi)分為基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。本項(xiàng)目預(yù)備費(fèi)為1,761.11萬元。預(yù)備費(fèi)估算表序號(hào)項(xiàng)目金額（萬元）估算說明1基本預(yù)備費(fèi)984.61（工程費(fèi)用＋工程建設(shè)其他費(fèi)用）×3%2漲價(jià)預(yù)備費(fèi)776.50工程費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，建設(shè)期價(jià)格上漲指數(shù)取4%合計(jì)1761.115）匯總建設(shè)投資估算表（一）項(xiàng)目總投資：39706.64萬元A、土地費(fèi)：29.19畝3300.00萬元1、出讓金：29.19畝3300.00萬元B、拆遷及安置費(fèi)：7675.00萬元C、工程成本：21272.01萬元1、建安造價(jià)：121327.91㎡19412.46萬元1.1新建建筑：121327.91㎡1600元/㎡19412.46萬元2、勘測(cè)設(shè)計(jì)監(jiān)理費(fèi)：473.09萬元2.1地勘費(fèi)：1.60萬元2.2地基處理費(fèi)：25.00萬元2.3設(shè)計(jì)費(fèi)：121327.91㎡24元/㎡291.18萬元2.4監(jiān)理費(fèi)：19412.46萬元0.80%155.30萬元3、區(qū)域附屬工程費(fèi)：187.50萬元3.1廣場(chǎng)環(huán)境及管網(wǎng)：60.00萬元3.2化糞池：750m3500元/m337.50萬元3.3箱變及區(qū)域電纜管線：90.00萬元4、報(bào)建費(fèi)用：1198.96萬元4.1設(shè)計(jì)審查費(fèi)：121327.91㎡1.8元/㎡21.84萬元4.2人防費(fèi)：121327.91㎡10.5元/㎡127.40萬元4.3城建配套費(fèi)：121327.91㎡65元/㎡788.63萬元4.4質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：19412.46萬元0.20%38.82萬元4.5環(huán)衛(wèi)費(fèi)：121327.91㎡3元/㎡36.40萬元4.6墻改費(fèi)：121327.91㎡7元/㎡84.93萬元4.7白蟻費(fèi)：121327.91㎡3元/㎡36.40萬元4.8散裝水泥資金費(fèi)：121327.91㎡1元/㎡12.14萬元4.9招標(biāo)費(fèi)：19412.46萬元0.13%25.23萬元4.10定額管理費(fèi)：19412.46萬元0.14%27.17萬元D、營(yíng)銷及財(cái)務(wù)費(fèi)：4146.14萬元1、營(yíng)銷廣告費(fèi)：47407.65萬元1%474.07萬元2、營(yíng)銷管理費(fèi)：47407.65萬元1%474.07萬元3、建設(shè)期貸款利息3198.00萬元E、規(guī)費(fèi)及稅費(fèi)：3063.48萬元1、交易手續(xù)費(fèi)：197.18萬元1.1住宅54145.06㎡3元/㎡16.25萬元1.2非住宅24125.28萬元0.75%180.94萬元2、營(yíng)業(yè)稅：47407.65萬元6%2844.46萬元3、產(chǎn)權(quán)面積測(cè)繪費(fèi)：121327.91㎡1.8元/㎡21.84萬元F、不可預(yù)見費(fèi)：250.00萬元8.1.3建設(shè)期利息估算項(xiàng)目建設(shè)期為2年，,初步擬融資20000萬元，假定借款額在建設(shè)期各年年內(nèi)均衡發(fā)生，建設(shè)期內(nèi)不支付利息，借款年利率按人民銀行基準(zhǔn)利率上浮30%計(jì)算，預(yù)計(jì)建設(shè)期利息為3,198.00萬元。8.1.4總投資計(jì)劃經(jīng)過匯總，項(xiàng)目總投資為39,706.64萬元，包括工程費(fèi)用19,412.46萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用13,407.68萬元，預(yù)備費(fèi)1,761.11萬元，建設(shè)期貸款利息3,198.00萬元等等，具體見總投資匯總表。8.2資金籌措8.2.1資本金籌措本項(xiàng)目自籌資本金為20,000萬元，全部用于本項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)。8.2.2債務(wù)資本籌措本項(xiàng)目債務(wù)資金約20,000萬元，全部用于本項(xiàng)目的開發(fā)和建設(shè)，通過向銀行融資解決，按年期利率6.15%，上浮30%計(jì)算，貸款期限為2年，利息償付方式為按季付息到期還本。8.2.3資金來源落實(shí)情況本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有兩個(gè)渠道：一是自有資金，二是銀行借貸資金。根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于決定調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》（國(guó)發(fā)[2009]27號(hào)），商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例為20%及以上，本項(xiàng)目自有資金20,000萬元(占總投資的50%)，向金融機(jī)構(gòu)融資20,000萬元(約占總投資的50%)，符合國(guó)家政策。第九章經(jīng)濟(jì)效益分析9.1分析依據(jù)、原則和假設(shè)條件9.1.1分析依據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》2006版財(cái)政部制定的《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》國(guó)家和德陽市有關(guān)稅、費(fèi)征收政策9.1.2分析原則（1）按照謹(jǐn)慎性原則和合理預(yù)期原則，在計(jì)算費(fèi)用時(shí)取上限，計(jì)算效益時(shí)取下限，以確保項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益計(jì)算的可靠性。（2）遵循動(dòng)態(tài)分析為主、靜態(tài)分析為輔；定量分析為主、定性分析為輔的原則。（3）遵循效益與費(fèi)用計(jì)算范圍一致的原則。9.1.3假設(shè)條件假定工程建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模按預(yù)定方案實(shí)施，建設(shè)進(jìn)度如期完成，項(xiàng)目建成后達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，國(guó)家、地方宏觀經(jīng)濟(jì)政策保持相對(duì)穩(wěn)定的前提下進(jìn)行的。項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)效益分析（一）項(xiàng)目總投資：39706.64萬元A、土地費(fèi)：29.19畝3300.00萬元1、出讓金：29.19畝3300.00萬元B、拆遷及安置費(fèi)：7675.00萬元C、工程成本：21272.01萬元1、建安造價(jià)：121327.91㎡19412.46萬元1.1新建建筑：121327.91㎡1600元/㎡19412.46萬元2、勘測(cè)設(shè)計(jì)監(jiān)理費(fèi)：473.09萬元2.1地勘費(fèi)：1.60萬元2.2地基處理費(fèi)：25.00萬元2.3設(shè)計(jì)費(fèi)：121327.91㎡24元/㎡291.18萬元2.4監(jiān)理費(fèi)：19412.46萬元0.80%155.30萬元3、區(qū)域附屬工程費(fèi)：187.50萬元3.1廣場(chǎng)環(huán)境及管網(wǎng)：60.00萬元3.2化糞池：750m3500元/m337.50萬元3.3箱變及區(qū)域電纜管線：90.00萬元4、報(bào)建費(fèi)用：1198.96萬元4.1設(shè)計(jì)審查費(fèi)：121327.91㎡1.8元/㎡21.84萬元4.2人防費(fèi)：121327.91㎡10.5元/㎡127.40萬元4.3城建配套費(fèi)：121327.91㎡65元/㎡788.63萬元4.4質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：19412.46萬元0.20%38.82