城市更新各階段中存在的風險及應對措施

01投資立項階段風險及解決措施細心的排查，需要排查的內(nèi)容主要有(其中從1.4條開始要格外梳1.1項目區(qū)位③土地用途1.5土地歸屬值周邊市場情況：住宅均價商業(yè)均價辦公均價工業(yè)均價等2.2土地權屬清晰(以政府現(xiàn)狀認定為準)2.5城總規(guī)為經(jīng)營性用地(居住、商業(yè)、辦公、工業(yè)、物流等)2.6法定圖則為經(jīng)營性用地(居住、商業(yè)、辦公、工業(yè)、物流等)高等)2.13現(xiàn)狀容積率低于2.53.交易條件3.2交易要點③退出機制④合作費支付節(jié)奏(為控風險，合作費支付節(jié)奏要緩)⑤支付方式：現(xiàn)金還是物業(yè)分配還是股權等①有票率①村集體②拆售比低④濱海控制區(qū)(惠州惠東沿海地區(qū))⑧林地指標⑨缺乏建設用地指標(東莞項目居多)風險1:五類合法用地不足1.1飛地(外部移交用地)用地(GIC4)、教育設施用地(GIC5)、社會福利用地(GIC7)、①應與更新項目位于同一行政區(qū)(含新區(qū))轄區(qū)范圍內(nèi)；④單個劃定范圍的用地面積原則上不小于3000平方米，但涉及其中，轉移系數(shù)按下表執(zhí)行：密度一區(qū)密度二區(qū)密度三區(qū)密度四區(qū)密度五區(qū)風險2:項目周邊有污染源風險3:土壤檢測結果超標風險4:缺乏建設用地指標風險5:捆綁拆除責任風險6:國有未出讓清退(1)產(chǎn)業(yè)發(fā)展專題研究(如涉及)(2)規(guī)劃功能專項研究(3)交通影響評價專題研究(4)市政工程設施專題研究(5)公共服務設施專項研究(7)城市設計專項研究(8)建筑物理環(huán)境專項研究(9)海綿城市建設專項研究(10)生態(tài)修復專項研究(11)核應急預案專篇(如涉及)1.1規(guī)自局⑤關于其他社區(qū)級公共設施1000平方米點確定。1.5經(jīng)濟促進局(工信局)2.更新局重點審查內(nèi)容2.1條件審查等內(nèi)容是否與更新計劃要求一致，規(guī)劃范圍與計劃范圍不一致的，(2)更新范圍、更新方向、產(chǎn)業(yè)定位、用地主導功能是否符合深圳新改造方向、獨立占地公共服務設施用地、開發(fā)強度、用地功能、控制五線、土總規(guī)、歷史風貌區(qū)、不可移動文物及相關城市設計等方面的要求。校核教育配套設施、公共配套設施、市政及交通承載(3)是否涉及零星用地、國有未出讓用地、農(nóng)用地、未利用地等用(4)公共利益設施配建責任及配套需求。(5)交通設施配建需求及規(guī)模。(6)配建的保障性住房、人才住房、人才公寓及創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)用房規(guī)(7)分期實施合理性、是否有利于公共利益設施優(yōu)先落實、統(tǒng)籌利線)、基礎設施管理控制區(qū)(黃線)、河道保護控制線(藍線)等總面積不超過項目拆除范圍用地面積的10%且不超過3000平方米的集體資產(chǎn)交易政策風險：某項目要求開發(fā)商凈資產(chǎn)1億元，資產(chǎn)負債率不高