房地產(chǎn)全民經(jīng)紀(jì)人糾紛研究

“全民經(jīng)紀(jì)人”是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)動(dòng)一切不特定個(gè)人充當(dāng)其“房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人”為其提供客戶信息并在成交后支付一定報(bào)酬的全民營(yíng)銷(xiāo)策略，其本質(zhì)是為了提高預(yù)售商高杠桿、高負(fù)債、高風(fēng)險(xiǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)必然極度依賴商品房的快速大量成交來(lái)實(shí)現(xiàn)回籠資金的目的。然而“全民經(jīng)紀(jì)人”營(yíng)銷(xiāo)模式在成為各房企銷(xiāo)售商品房關(guān)鍵手段的同時(shí)也產(chǎn)生了一系列法律問(wèn)題，本文以“普通不特定個(gè)人”作為研究對(duì)象，通過(guò)梳理威科先行數(shù)據(jù)庫(kù)中同類案例裁判規(guī)則，以試圖為規(guī)避“全民經(jīng)紀(jì)人”營(yíng)銷(xiāo)廣東省佛山市中級(jí)人民法院(2021)粵06民終17294號(hào)佛山市龍光駿業(yè)房地產(chǎn)有限公司、黎娜行紀(jì)合同糾紛民事二審民事判決書(shū)中法院認(rèn)為：本案系中介合同糾紛。綜合雙方當(dāng)事人的訴辯，本案二審階段的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為龍廣西壯族自治區(qū)北海市中級(jí)人民法院(2021)桂05民終同糾紛二審民事判決書(shū)中法院認(rèn)為：周繼燕向山湖海公司原員工田一明介紹陸文明購(gòu)買(mǎi)案涉房屋一事屬實(shí)，雙山東省青島市中級(jí)人民法院(2020)魯02民終14255號(hào)青島海上置業(yè)有限公司、藏路路居間合同糾紛二審民事判決書(shū)中法院認(rèn)為：雙方當(dāng)事人爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：青島海華人民共和國(guó)合同法》第六十條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原江蘇省常州市中級(jí)人民法院(2020)蘇04民終2276號(hào)張健與常州雅勁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司居間合同糾紛二審民事判決書(shū)中，法院認(rèn)為：張健作為老客戶通過(guò)雅居寶APP注冊(cè)賬戶并在平臺(tái)內(nèi)推薦案外人劉鑫到常州雅勁公綜上，在司法實(shí)踐中多數(shù)法院都認(rèn)可開(kāi)發(fā)商與“全名經(jīng)紀(jì)人”之間構(gòu)成居間即中介合同關(guān)系。依據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》,提供推薦房地產(chǎn)交易機(jī)會(huì)的中介人作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員應(yīng)具備專業(yè)經(jīng)紀(jì)資格，嚴(yán)格來(lái)講還應(yīng)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂合法勞動(dòng)合同，不得以個(gè)人名義執(zhí)業(yè)。從這一點(diǎn)來(lái)看，“全民經(jīng)紀(jì)人”顯然不符合上述規(guī)僅系對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)作出的行業(yè)管理規(guī)范性要求，其不屬于法律、行政法規(guī)，因此未取得專業(yè)經(jīng)紀(jì)資格的自(一)規(guī)則應(yīng)當(dāng)公示廣東省佛山市中級(jí)人民法院(2021)粵06民終17294號(hào)龍光公司對(duì)外宣傳推薦洋房成交獎(jiǎng)勵(lì)25000元/套，案外湖南省長(zhǎng)沙市中級(jí)人民法院(2020)湘01民終3641號(hào)(二)規(guī)則被認(rèn)定為格式條款江蘇省無(wú)錫市錫山區(qū)人民法院2022)蘇0205民初289號(hào)遼寧省沈陽(yáng)市蘇家屯區(qū)人民法院(2020)遼0111民初376(一)以系統(tǒng)顯示銷(xiāo)售成功為準(zhǔn)山東省青島市中級(jí)人民法院(2020)魯02民終14255號(hào)(二)合理誤差、輕微瑕疵等不影響居間行為的效力江蘇省常州市中級(jí)人民法院(2020)蘇04民終2276號(hào)(一)對(duì)活動(dòng)規(guī)則做好公示、提示并保留有效證據(jù)(二)不斷完善小程序或系統(tǒng)漏洞發(fā)商已經(jīng)盡到