2023年房地產估價師之估價原理與方法強化訓練試卷A卷附答案

2023年房地產估價師之估價原理與方法強化訓練試

卷A卷附答案

單選題（共40題）

1、建筑物重新購建成本的求取方法中，將建造日期時的建安工程費調整為價值

時點時的建安工程費的方法稱之為（）。

A.單位比較法

B.分部分項法

C.工料測量法

D.指數調整法

【答案】A

2、某辦公樓是15年前在劃撥土地上建設的，現按要求補辦了土地出讓手續(xù)，

出讓年限為50年，己知該辦公樓建筑物在建設時所投入費用255萬元，現時重

新購建成本為350萬元，經濟壽命為60年，殘值率為3%,則采用直線法計算

其建筑物的折舊總額為（）萬元。

A.61.84

B.78.35

C.84.88

D.173.17

【答案】C

3、甲、乙兩宗相鄰土地，價格均為50萬元，若將該兩宗土地合并為一宗土

地，合并后的市場價格為150萬元。在這種情況下，如果乙宗地的擁有者購買

甲宗地，則甲宗地的擁有者合理的索價范圍是（）萬元。

A.0?50

B.50?75

C.50?100

D.100-150

【答案】C

4、有一處住房，以維持現狀為前提，經專業(yè)估價為20萬元°如果以更新改造

為前提，專業(yè)估價為25萬元。如果改造為商店，以改變用途為前提，專業(yè)估價

為40萬元。如果以重新開發(fā)為前提，專業(yè)估價為30萬元，則這所住房的價值

應該為（）。

A.20萬元

B.25萬元

C.40力兀

D.30萬元

【答案】C

5、（）是對估價范圍內的所有被估價房地產按相似性分組，并在組內選定標

準房地產測算其價值，利用有關調整系數將標準房地產價值調整為各宗被估價

房地產價值。

A.假設開發(fā)法

B.標準價調整法

C.多元回歸分析法

D.損失資本化法

【答案】B

6、某在建工程于2014年4月1日開工，2015年4月30日因故停工，2015年

6月1日房地產估價機構受人民法院委托為司法拍賣而評估該在建工程的價

值。建設項目正常建設期為24個月，假設該在建工程競買后辦理過戶手續(xù)及施

工等前期工作所需時間為3個月，則假設開發(fā)法估價中后續(xù)建設期為（）個

月。

A.10

B.11

C.13

D.14

【答案】D

7、胃脫冷痛，嘔吐清涎，同時又兼見尿頻，尿痛，小便短赤者，證屬

A.表熱里寒

B.上熱下寒

C.表寒里熱

D.上寒下熱

【答案】D

8、按直接比較法判定某可比實例價格的區(qū)域因素修正系數為0.98,則其依據

為（）。

A.可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2%

B.可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2%

C.可比實例的區(qū)域因素劣于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04%

D.可比實例的區(qū)域因素優(yōu)于估價對象的區(qū)域因素，對價格的影響幅度為2.04%

【答案】D

9、“治痰先治氣”是的（）具體應用。

A.氣能行津

B.氣能生津

C.津能生氣

D.氣能攝津

【答案】A

10、在運用多元回歸分析法進行房地產估價時，其中的自變量和因變量分別為

()O

A.房地產價值或價格；影響房地產價值或價格的若干因素

B.影響房地產價值或價格的若干因素；房地產價值或價格

C.所有被估價房地產價值或價格；影響房地產價值或價格的若干因素

D.影響房地產成交價格的若干因素；各宗被估價房地產價值或價格

【答案】B

11、張某2年前抵押貸款購買了一套產權40年，建筑面積50nl2的商鋪，首期

支付50%,目前貸款余額為11.8萬元，現欲出售該商鋪，類似商鋪目前月租金

為建筑面積70元/m2,空置率為10%,經營費用為有效毛收入的10%,資本化率

^5%,若由買方支付銀行欠款，則張某出售該商鋪的合理實得金額為()萬

元。

A.42.64

B.55.40

C.56.24

D.68.04

【答案】C

12、下列不屬于心與腎之間關系的是

A.水火既濟

B.精神互用

C.君相安位

D.精血同源

【答案】D

13、下列引起某商業(yè)房地產價格上漲的因素中，不屬于該商業(yè)房地產價格自然

增值的是（）。

A.該商業(yè)房地產所在地區(qū)經濟發(fā)展、人口增加

B.該商業(yè)房地產附近修建地鐵、交通條件改善

C.該商業(yè)房地產所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務區(qū)

D.該商業(yè)房地產擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務企業(yè)

【答案】D

14、關于假設開發(fā)法的靜態(tài)分析法的說法，錯誤的是（）。

A.開發(fā)完成后的房地產價值為價值時點房地產市場狀況

B.開發(fā)完成后的房地產價值是未來開發(fā)完成后的房地產價值

C.后續(xù)開發(fā)的必要支出為其未來發(fā)生時房地產市場狀況下的價值

D.需測算后續(xù)開發(fā)的應得利潤

【答案】C

15、在房地產估價中，首先需要明確的估價基本事項主要包括（）。

A.估價目的、估價原則、估價對象

B.估價目的、估價原則、估價時點

C.估價原則、估價對象、估價時點

D.估價目的、估價對象、估價時點

【答案】D

16、脾氣不濡，胃氣乃厚可因

A.多食苦

B.多食辛

C.多食甘

【答案】B

17、某宗房地產規(guī)劃用途為商業(yè)，現狀為超市，年凈收益為18萬元，預計改為

服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據（）應按服

裝店用途進行估價。

A.合法原則

B.最高最佳使用原則

C.價值時點原則

D.替代原則

【答案】B

18、某可比實例成交價格為100萬美元，成交時人民幣兌美元的匯率為

6.5:1,至價值時點按人民幣計的類似房地產價格上漲5%,人民幣兌美元的匯

率為6.3:1,對該可比實例進行市場狀況調整后的價格為人民幣（）萬元。

A.630.0

B.650.0

C.661.5

D.682.5

【答案】D

19、某10年前建成的小型辦公樓建筑面積為1500平方米，層高4.1米，土地

剩余使用年限為30年，不可續(xù)期。目前市場上具有相同功能的該類辦公樓的正

常層高為3.6米，建筑物重建成本為2000元/平方米。假定層高每增加0.1m,

建造費用每平米相應增加10元。由于層高過大，該辦公樓每年要多耗費2.5萬

元能源費用。以重建成本為基礎估算該建筑物的價值，則應扣除的功能折舊為

（）萬元。（建筑物報酬率為10%）

A.11.80

B.16.07

C.23.57

D.31.06

【答案】D

20、從估價的角度看，開發(fā)商自有資金應得的利息，也要與其應獲的利潤分

開，不能算做（）：

A.利潤

B.利息

C.開發(fā)所得

D.開發(fā)成本

【答案】A

21、在運用路線價法過程中，為了簡化以后各宗土地價格的計算，一般以臨街

各宗土地的臨街深度的（）作為標準深度。

A.中位數

B.眾數

C.平均數

D.分位數

【答案】B

22、路線價法與一般的比較法主要的不同點不包括（）。

A.利用路線價法求取街道兩側的土地價值時不進行“房地產狀況調整”和“市

場狀況調整”，僅進行“交易情況修正”

B.利用路線價法求取街道兩側的土地價值時不進行“交易情況修正”和“市場

狀況調整”，僅進行“房地產狀況調整”

C.先對多個“可比實例價格”進行綜合，然后再進行“房地產狀況調整”，而

不是先分別對每個“可比實例價格”進行修正和調整，然后再進行綜合

D.利用相同的“可比實例價格”即路線價，同時評估出許多“估價對象”即街

道兩側的所有土地的價值，而不是僅評估出一個估價對象的價值

【答案】A

23、當新用途下的房地產價值減去改變用途的必要支出及應得利潤大于現用途

下的房地產價值時，應以（）為前提進行估價。

A.維持現狀

B.更新改造

C.改變用途

D.重新開發(fā)

【答案】C

24、在經濟學范疇的價值中，房地產估價通常所講的價值是指（）。

A.使用價值

B.交換價值

C.理論價值

D.評估價值

【答案】B

25、下列房地產估價活動中，價值時點為現在，估價對象狀況為過去狀況的估

價是（）。

A.因抵押貸款需要，對擬抵押房地產價值進行評估

B.因保險賠償需要，對房地產因火災造成的價值損失進行評估

C.因定罪量刑需要，對受賄案中受賄時的房地產價值進行評估

D.因司法拍賣需要，對擬拍賣房地產價值進行評估

【答案】B

26、在評估房地產的市場價值時，錯誤的做法是（）。

A.模擬房地產市場定價

B.模擬估價對象的潛在客戶群的思維進行估價

C.以大多數房地產市場參與者的思維為分析判斷的基礎

D.從某個特定房地產投資者的角度進行分析判斷

【答案】D

27、某宗房地產的土地面積為1000m2,建筑面積為1400m2,現需拆除重建估計

建筑面積的拆遷費用和殘值分別為300元/m2和50元/m2,則該宗土地的減價

修正額為（）元/m2。

A.50

B.250

C.300

D.350

【答案】D

28、房地產估價中，遵循獨立客觀公正原則的核心是估價機構和估價人員應當

站在()的立場上，評估出一個對各方當事人來說都公平合理的價值。

A.委托人

B.估價報告預期使用者

C.管理部門

D.中立

【答案】D

29、某套住宅建筑面積為100m2,可使用面積為80m2,分攤的共有面積系數為

10%,套內建筑面積下的價格為2600元加2,該套住宅建筑面積下的價格為

()元/m2。

A.2080

B.2288

C.2340

D.2392

【答案】C

30、下列哪項不屬于氣機失調

A.氣滯

B.氣逆

C.氣脫

D.氣虛

【答案】D

31、比較法估價需要具備的條件是估價時點的近期有較多的（）。

A.完全相同的房地產

B.相關的房地產交易

C.類似房地產的交易

D.房地產的交易

【答案】C

32、某個可比實例2013年1月1日的價格為2000美元/ni2,該類房地產以人民

幣為基準的價格變動平均每月比上月上漲0.2%o假設人民幣與美元的市場匯率

2013年1月1日為1美元=6.29元人民幣，2013年9月1日為1美元=6.16

兀人民幣。則將該可比實例的價格調整到2013年9月1日為（）兀人民幣為2

A.12580

B.12320

C.12782.69

D.12518.51

【答案】C

33、某投資商擬分別在市級、區(qū)級和社區(qū)級商業(yè)街各投資一個能獲得租金收入

的商鋪，如果其他條件相同，設其投資風險為VI、V2、V3,則三者關系是

（）O

A.V1=V2=V3

B.V3<V2<V1

C.V1<V3<V2

D.V1<V2<V3

【答案】B

34、路線價法與一般的比較法主要的不同點不包括（）。

A.利用路線價法求取街道兩側的土地價值時不進行“房地產狀況調整”和“市

場狀況調整”，僅進行“交易情況修正”

B.利用路線價法求取街道兩側的土地價值時不進行“交易情況修正”和“市場

狀況調整”，僅進行“房地產狀況調整”

C.先對多個“可比實例價格”進行綜合，然后再進行“房地產狀況調整”，而

不是先分別對每個“可比實例價格”進行修正和調整，然后再進行綜合

D.利用相同的“可比實例價格”即路線價，同時評估出許多“估價對象”即街

道兩側的所有土地的價值，而不是僅評估出一個估價對象的價值

【答案】A

35、按照房地產的不同用途分類，賓館屬于（）。

A.商業(yè)房地產

B.娛樂房地產

C.旅館房地產

D.綜合房地產

【答案】C

36、公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來劃分的，總高度超過（）

m的為高層。

A.12

B.20

C.24

D.48

【答案】C

37、關于房地產互補品的說法，正確的是（）。

A.商業(yè)用房與工業(yè)用房是互補品

B.新建商品房與存量房是互補品

C.經濟適用住房與普通商品住房是互補品

D.郊區(qū)住宅與連接它和市區(qū)的高速公路收費是互補品

【答案】D

38、在估價假設和限制條件說明中，當無理由懷疑建筑物的結構存在安全隱患

時，應（）。

A.假定建筑結構是安全的

B.肯定建筑物是安全的

C.強調建筑結構安全須進行相關專業(yè)鑒定

D.說明建筑結構安全難以確定

【答案】A

39、下列經濟活動中，不需要進行房地產估價的是（）。

A.了解某宗房地產的出租人權益價值

B.了解某企業(yè)包括房地產及特許經營權等在內的企業(yè)價值

C.了解某地區(qū)地震后房地產價值的變化

D.了解某宗房地產的應納城鎮(zhèn)土地使用稅額

【答案】D

40、某幢辦公樓應配置電梯，但實際未安裝，現單獨增加電梯（包括土建工程

費用、電梯購置與安裝費用等）需要100萬元。類似帶電梯的辦公樓的重置價

格為2500萬元，其中電梯配置費用為90萬元，扣除因沒有電梯引起的折舊

后，該辦公樓的價值為（）萬元。

A.2400

B.2410

C.2490

D.2500

【答案】A

多選題（共20題）

1、房地產供給形成的條件有（）。

A.供給計劃

B.供給決策

C.供給意愿

D.供給能力

E.供給行為

【答案】CD

2、下列關于交付估價報告的說法中，正確的有（）。

A.交付估價報告是房地產估價的基本程序

B.估價報告需經內部機構審核

C.估價報告只能由委托人簽收

D.在交付估價報告時，需在《估價報告交接單》上簽收

E.估價報告交給委托人后，房地產估價程序即已結束

【答案】ABD

3、下列各項中，屬于其他相關定著物的有（）

A.假山

B.圍墻

C.水池

D.戲臺

E.樹木

【答案】ABC

4、評估承租人權益價值時，收益法估價參數確定正確的有（）。

A.收益期應為租賃合同剩余租賃期

B.收益期應為經濟壽命減去租賃合同剩余租賃期

C.凈收益應為合同租金減去運營費用

D.凈收益應為市場租金減去運營費用

E.凈收益應為市場租金減去合同租金

【答案】A

5、下列制度政策的調整，在其他因素不變的情況下，會導致房地產價格下降的

有（）。

A.提高購房最低首付款比例

B.在賣方市場的情況下，增加房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收

C.在買方市場的情況下，減少賣方的稅收

D.減少房地產開發(fā)用地的供應量

E.建立嚴格的交易管理制度遏制房地產投機

【答案】AC

6、下列影響房地產價格的因素中，屬于區(qū)位因素的有（）。

A.交通便捷程度

B.朝向、樓層

C.周圍環(huán)境和景觀

D.建筑規(guī)模

E.外部配套設施

【答案】ABC

7、下列房地產狀況描述內容中，屬于反映房地產實物狀況的有（）。

A.房屋實際用途

B.土地開發(fā)程度

C.房屋建筑結構

D.房屋出租情況

E.房屋維護狀況及完損程度

【答案】BC

8、估價技術報告應包括（）等。

A.估價測算過程

B.估價基本事項

C.估價結果確定

D.市場背景描述與分析

E.估價方法適用性分析

【答案】ACD

9、市場法中選取可比實例時，應做到可比實例與估價對象的（）。

A.區(qū)位相近

B.權利性質相同

C.面積相等

D.檔次相當

E.建成年份相同

【答案】ABD

10、某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓，一、二層為商業(yè)用房，三?六層為住宅，現

需評估其中第四層某套住宅價格，擬選取該小區(qū)中另一幢6層住宅樓第四層的

某套住宅為可比實例，該樓為同期建造但不臨街。對該可比實例與估價對象進

行對比，進行房地產狀況調整時，判斷錯誤的有（）

A.因位于同一小區(qū)，區(qū)位因素相同，不需進行區(qū)位狀況調整

B.因同期建造，質量一致，不需進行實物狀況調整

C.因房地產權利性質相同，不需進行權益狀況調整

D.因樓層相同，不需進行樓層因素調整

E.因臨街狀況不同，應進行噪聲污染因素調整

【答案】ABCD

11、下列對房地產估價的本質描述中，不正確的是（）。

A.房地產估價是評估房地產的價值而不是價格

B.房地產估價是房地產估價師在給房地產定價

C.房地產估價或房地產估價機構是對估價對象在市場上可實現價格的保證

D.房地產估價會有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內E房地產估價既是科學

又是藝術

【答案】BC

12、收益法中計算凈收益時，扣除運營費用時不包括的項目有（）。

A.抵押貸款還本付息額

B.房地產折舊額

C.重置提撥款

D.房地產改擴建費用

E.所得稅

【答案】ABD

13、以劃撥方式取得土地使用權的房地產轉讓的，現需房地產估價，（）。

A.私有住宅轉讓后仍用于居住的

B.辦理了出讓手續(xù)，變劃撥土地為出讓土地，由受讓方繳納出讓金

C.按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的

D.是不改變土地劃撥性質，而轉讓方征收土地收益金E轉讓的房地產暫時難以

確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的

【答案】BD

14、估價資料歸檔的目的是建立資料庫和備案，以方便今后的估價及管理工

作。估價資料歸檔主要有以下作用（）。

A.有助手估價機構和估價人員不斷提高估價水平

B.有助于解決日后可能發(fā)生的估價糾紛

C.有助于保持估價機構工作的連續(xù)性

D.有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機構進行資質審查卻考核E可以為日

后的估價提供參考

【答案】ABD

15、當房地產價格時間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時，可以采用平均發(fā)展速

度法進行預測。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的芍（）o

A.房地產價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的

B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同

C.房地產價格的變動過程只能是持續(xù)上升的

D.房地產價格的變動過程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同

【答案】AB

16、關于最高最佳利用原則的說法，正確的有（）。

A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則

B.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次

C.根據最高最佳利用原則，估價中只存在一種估價前提

D.收入現值小于支出現值的利用方式肯定不是最高最佳利用

E.經濟學上的適合原理可以幫助確定估價對象的最佳用途

【答案】BD

17、一般人通常對土地最直觀的認識是（）<>

A.建筑物

B.水域

C.田地

D.大氣層E地面

【答案】C

18、當房地產價格時間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時，可以采用平均發(fā)展速

度法進行預測。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的

B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同

C.房地產價格的變動過程只能是持續(xù)上升的

D.房地產價格的變動過程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同

【答案】AB

19、估價假設應說明的內容包括（）。

A.背離事實假設

B.不相一致假設

C.一般假設

D.未定事項假設

E.真實合理假設

【答案】ABCD

20、有限年期且其他因素不變的收益法公式可用于（）。

A.不同收益年限的類似房地產價格的相互轉換

B.市場法中交易情況調整

C.比較相同類型不同期限價格的高低

D.不同類型房地產不同使用年限價格的高低E直接用于測算價格

【答案】AC

大題(共10題)

一、某舊廠房的建筑面積26400成，占地面積12500m2,經分析，有下列兩種可

能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得

40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每

平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該

費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/成天，可出租面積為建筑面積的60%,運營費用率為25%根據調查，10年持

有期類似房地產凈租金年增長率為

2.5%,批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉

售價格的7樂房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地

價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預計改造期為

1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完

成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3初改造完

成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的

6%0根據調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2,現狀容積率條

件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/成，70年期居住用地樓面地價為

4000元/m2；容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價下降5%,居民用地樓面地

價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為

15%,改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上

述資料，求取該舊廠房的市場價格(1年按365天計)。

【答案】假設開發(fā)法方案一：(舊廠房-批發(fā)市場)第一年存租金收益=

3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(萬元)開發(fā)完成后的價值Vl=

A/(Y-g)[1-(1+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(1+R)n=1300.86/

(7.5%-

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(1+7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32VlVl=12606.39(萬元)(改造期1年，出租期10年，11年后才

能轉售)補地價=4500X26400—1500X12500=10005萬元報課咨詢電話：

契稅=(補地價+舊廠房價值VO)X4%=400.2+0.04V0改

造建設成本及管理費用=1000X26400/(1+15%)0.5=2461.87萬元營銷費用

=1300.86X0.5/(14-15%)0.75=585.71萬元

二、某商場的建筑面積6000m2,土地使用期限40年，從2008年10月1日起

計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬

元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償

還本息。抵押當時的貸款成數為6成，現實社會一般貸款成數為5成。調查得

知，現在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、

560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產報

酬率為8機請計算該商場20：3年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件

下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購

買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購

買）。（10分）

【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值=未設立法定

優(yōu)先受償權下的市場價值一已抵押擔保的債權數額一其他法定優(yōu)先受償款=未

設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值一（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數）一

其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償款下的市場價值

抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計

值500萬元，收益期限為40年-5年二35年,利用公式：V=A/YX[1-1/（1+Y）

n],可得2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值為：

V=500/8%X[1-1/（1+8%）351=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年

償還額600=A/6%X[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額

P=81.52/6%X[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押

價值=5827.28—（455.08/0.5）=4917.12（萬元）

三、某宗出租的房地產，建筑面積為40000成，容積率為4,土地使用期限為

40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結

構，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70吼根據市

場調查得知，2010年10月1日該類房地產的租金為每月40元/m2,年平均空

置率為20%,平均每月除稅費外的運營費用為30萬元，出租人承擔的稅費約占

租金收入的8%,該房地產現時土地單價為2100元/m2,土地報酬率為8%,建筑

物報酬率為10%o請計算該房地產在2010年10月1日的價值。（8分）

【答案】具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000X0.7X（1

—20%）X40X12=1075.2（萬元）；（2）總運營費用：

C=30X12+1075.2X8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A-O1075.2

-446.02=629.18（萬元）；或a=4X0.7X（1-20%）X40X12X（1-

8%）-30X12=629.18（萬元）；（4）土地總價：LE0000/4X2100=2100

（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100X8%/[1-1/（1+8%）40-5]

=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a-aL=629.18-

180.19-448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B-448.99/10%X[1-1/

（1+10%）40-5]=4330.13（萬元）；（8）房地產價值：

V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。

四、某寫字樓為鋼筋混凝土結構，層高4.8%沒有電梯，建筑面積為

30000m2,經濟壽命為60年，有效經過年數為3年。經調查得知，現重新建造

該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費為1200元/m2（含裝修、設備費），

專業(yè)費為建筑安裝工程費的8%,管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費之和的

3%,銷售費用為重新購建價格的3%,年利率為6%,建設期為2年，建筑安裝

費、專業(yè)費、管理費用、銷售費用第一年投入60%,第二年投入40%,各年年內

均為均勻投入，銷售稅費為重新購建價格的6.5%,投資利潤率為35吼又知該

建筑物的墻、地面等損壞的修復費用為35萬元；裝修的重置價格為500萬元，

平均壽命為5年，已使用3年；設備的重置價格為200萬元，平均壽命為10

年，己使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%,

月租金為30元/ni2,但如果在估價時點重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電

梯購置費用為180萬元，安裝費用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出

租率為85%,正常月租金為32元/m2,由于該寫字樓的層高較正常層高要高，

使其能耗增加，經測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費；同時由

于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經濟折舊為40萬元。當地該類房地產的報酬率

為8機請計算該建筑物的現時價值。（12分）

【答案】（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價

①建筑安裝成本：1200元/成；②專業(yè)費用：1200X8%=96（元/m2）；

③管理費用：（1200+96）X3%=38.88（元/m2）；④銷售費用：CX3%；

⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）X60%X[（1+6%）1.5-1]+

（1200+96+38.88+3%C）X40%X[（1+6%）0.5-1]=88.93+0.2%C；⑥銷

售稅費：CX6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）

X35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格

C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.

05%Co其次，計算總價①建安成本：1200X30000=3600（萬元）；

②專業(yè)費用：3600X8%=288（萬元）；

五、某舊廠房的建筑面積26400m2,占地面積12500m2,經分析，有下列兩種可

能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉售，需補繳地價，取得

40年商業(yè)用地土地使用權，已知改造期為1年，改造建設成本及管理費用為每

平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該

費用預計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元

/m2天，可出租面積為建筑面積的60%,運營費用率為25%,根據調查，10年持

有期類似房地產凈租金年增長率為

2.5%,批發(fā)市場10年后的轉售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉售稅費為轉

售價格的7隊房地產報酬率為7.5%。方案二：改擴建為公寓出售。需補繳地

價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600成；預計改造期為

1.5年，整體改造建設成本及管理費用為每平方米建筑面積1500元；在改造完

成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費用，該費用預計為公寓售價的3初改造完

成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費為售價的

6%。根據調查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2,現狀容積率條

件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2,70年期居住用地樓面地價為

4000元/m2；容積率每增加0.1,商業(yè)用地樓面地價下降5%,居民用地樓面地

價下降2%；補繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現率為

15%,改造建設成本、管理費用以及營銷費用在相應期間內均勻投入。請根據上

述資料，求取該舊廠房的市場價格(1年按365天計)。

【答案】假設開發(fā)法方案一：(舊廠房一批發(fā)市場)第一年凈租金收益=

3X365X26400X60%X(1-25%)=1300.86(萬元)開發(fā)完成后的價值Vl=

A/(Y-g)[1-(l+g)n/(1+Y)n]/(1+15%)+Vt/(l+R)n=1300.86/

(7.5%—

2.5%)[1-(1+

2.5%)10/(14-7.5%)10]/(1+15%)+1.6V1(1-7%)/(1+15%)11=857

2.35+0.32VlVl=12606.39(萬元)(改造期1年，出租期10年，11年后才

能轉售)補地價=4500X26400—1500X12500=10005萬元報課咨詢電話：

契稅=(補地價十舊廠房價值VO)X4%=400.2+0.04V0改

造建設成本及管理費用=1000X26400/(1+15%)0.5=2461.87萬元營銷費用

=1300.86X0.5/(1+15%)0.75=585.71萬元

六、為評估一套建筑面積為75nl2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，

選取了三個可比實例，有關資料如下：(1)可比實例及其交易情況見下

表。假設美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民

幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率

2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人

民幣等于1.226元港幣。試利用上述資料估算該公寓2016年9月30日用人民

幣計價的市場價格。

【答案】（1）建立比較基礎可比實例A1）建筑面積=60m2/0.72=

83.33m22）房地產價格=含有非房地產成分的房地產價格一非房地產成分

的價值=112萬元―3.5萬元=108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位

6.61X16.5萬美元=109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費負擔正常負擔下

的價格二賣方實得金額/（1-應由賣方繳納的稅費）=109.065萬/（1一

7%）=117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元

港幣+1.2=95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數是以人民幣為

基準的，取實際成交日的匯率）

七、某商場的建筑面積6000m2,土地使用期限40年，從2008年10月1日起

計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進行了抵押貸款，貸款金額600萬

元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償

還本息。抵押當時的貸款成數為6成，現實社會一般貸款成數為5成。調查得

知，現在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、

560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產報

酬率為8虬請計算該商場20：3年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件

下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購

買者購買后按原償還方式承擔還款義務；二是購買者一次性償還剩余貸款后購

買）。（10分）

【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值=未設立法定

優(yōu)先受償權下的市場價值一己抵押擔保的債權數額一其他法定優(yōu)先受償款=未

設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值一（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數）一

其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償款下的市場價值

抵押目的估價遵循謹慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應采用較保守估計

值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式:V=A/YX[1-1/（1+Y）

n],可得2013年10月1日未設立法定優(yōu)先受償權下的市場價值為：

V=500/8%X[l-l/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解己抵押貸款余額先求年

償還額600=A/6%X[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額

P=81.52/6%X[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押

價值=5827.28—（455.08/0.5）=4917.12（萬元）

八、某幢寫字樓，土地面積4000戶，總建筑面積為9000nf,建成于2002年

10月1口，土地使用權年限為2007年10月1目?2047年10月1日。現在獲

得類似的40余年土地使用權價格為5000元/nV,建筑物重建成本為3000元/

建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關資料如下：（1）

門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調系統(tǒng)功能落后，必須更

換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬

元，重新構建價格（不含安裝費）為130萬元，安裝新的空調系統(tǒng)的費用為8

萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數

為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字

樓相比，每月增加能耗800元。