房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題匯編10

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題匯編10單項(xiàng)選擇題第1題、一般來(lái)說(shuō)，與長(zhǎng)期投資相比，短期投資()。A.風(fēng)險(xiǎn)較大B.收益率較高C.流動(dòng)性較好D.投資回收期較長(zhǎng)我的答案：參考答案：C答案解析：短期投資資金周轉(zhuǎn)快，流動(dòng)性好，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。第2題、同區(qū)域、同類型、同檔次的不同房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值不同，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)具有()。A.保值性B.增值性C.異質(zhì)性D.弱流動(dòng)性我的答案：參考答案：C答案解析：第3題、下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是()。A.購(gòu)買房地產(chǎn)股票B.購(gòu)買商鋪C.購(gòu)買房地產(chǎn)債券D.購(gòu)買住房抵押支持證券我的答案：參考答案：B答案解析：第4題、關(guān)于投資組合理論的說(shuō)法，正確的是()。A.投資者應(yīng)選擇毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的投資組合B.投資者應(yīng)選擇投資項(xiàng)目間有一個(gè)正協(xié)方差的投資組合C.投資者可以將系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至完全抵消D.投資者可以將個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素減少甚至完全抵消我的答案：參考答案：D答案解析：B選項(xiàng)投資者要到達(dá)理想效果的前提條件是各投資項(xiàng)目間有一個(gè)負(fù)協(xié)方差。最理想的是一個(gè)絕對(duì)的負(fù)協(xié)方差，但這個(gè)條件很難達(dá)到。第5題、關(guān)于房屋施工面積的說(shuō)法，正確的是()。A.房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積B.房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積C.房屋施工面積指報(bào)告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積D.房屋施工面積不包括報(bào)告期內(nèi)開(kāi)工后又停建、緩建的房屋建筑面積我的答案：參考答案：C答案解析：房屋施工面積包括本期新開(kāi)工的面積和上期開(kāi)工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積。第6題、關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納周期的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。A.吸納周期是指房屋從準(zhǔn)備租信到租售完成所需的時(shí)間B.吸納周期反映可供租售量全部被市場(chǎng)吸納所需的時(shí)間C.在新建商品房銷售市場(chǎng)中，吸納周期又稱為銷售周期D.吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)我的答案：參考答案：A答案解析：第7題、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是()。A.投機(jī)需求膨脹B.金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸C.房地產(chǎn)市場(chǎng)中的過(guò)度開(kāi)發(fā)D.土地資源的稀缺性我的答案：參考答案：D答案解析：第8題、下列成本費(fèi)用中，不屬于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的是()。A.拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)B.市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用C.貸款利息D.建安費(fèi)用我的答案：參考答案：D答案解析：土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本包括：①征收、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及有關(guān)稅費(fèi)；②收購(gòu)、收回和置換過(guò)程中發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用；③市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用；④招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費(fèi)用；⑤貸款利息；⑥土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)供應(yīng)過(guò)程中發(fā)生的審計(jì)、律師、工程監(jiān)理等費(fèi)用，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)以及經(jīng)政府財(cái)政和土地主管部門核準(zhǔn)的其他支出。第9題、網(wǎng)絡(luò)圖法在建設(shè)工程管理中常常作為()的方法。A.質(zhì)量控制B.成本控制C.進(jìn)度控制D.合同管理我的答案：參考答案：C答案解析：第10題、某商品住宅項(xiàng)目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對(duì)居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價(jià)依據(jù)，這種定價(jià)方法是()。A.目標(biāo)定價(jià)法B.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法C.隨行就市定價(jià)法D.認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法我的答案：參考答案：D答案解析：第11題、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)調(diào)查，了解寫字樓租金變動(dòng)10%、20%時(shí)市場(chǎng)承租面積的變化，該項(xiàng)調(diào)查屬于()。A.試探性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.創(chuàng)新性調(diào)查D.因果性調(diào)查我的答案：參考答案：D答案解析：第12題、下列市場(chǎng)趨勢(shì)分析方法中，屬于時(shí)間序列分析法的是()。A.指數(shù)平滑法B.市場(chǎng)因子推演法C.德?tīng)柗品―.銷售人員意見(jiàn)綜合法我的答案：參考答案：A答案解析：時(shí)間序列分析法包括簡(jiǎn)單平均法、移動(dòng)平均法、加權(quán)移動(dòng)平均法和指數(shù)平滑法。第13題、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向購(gòu)房人承諾，在簽訂購(gòu)房協(xié)議15天內(nèi)，如果不滿意可以無(wú)條件退房，該企業(yè)采取的市場(chǎng)定位戰(zhàn)略是()。A.形象差異化戰(zhàn)略B.人員差別化戰(zhàn)略C.服務(wù)差別化戰(zhàn)略D.產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略我的答案：參考答案：C答案解析：第14題、關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。A.現(xiàn)在的100萬(wàn)元與5年后的100萬(wàn)元的價(jià)值相同B.現(xiàn)在的100萬(wàn)元可能與5年后的148萬(wàn)元價(jià)值相同C.現(xiàn)在的100萬(wàn)元可能與2年前的121萬(wàn)元價(jià)值相同D.由于存在資金時(shí)間價(jià)值，不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量無(wú)法直接比較我的答案：參考答案：A答案解析：第15題、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向銀行申請(qǐng)了貸款額為1000萬(wàn)元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則按月計(jì)息比按季計(jì)息要多付利息()萬(wàn)元。A.2.00B.7.30C.8.53D.9.00我的答案：參考答案：A答案解析：(1)按月計(jì)息時(shí)，利息和=P[(1+i)n-1]=1000萬(wàn)元×[(1+8%/12)3×12-1]=270.24萬(wàn)元(2)按季計(jì)息時(shí)，利息和=P[(1+i)n-1]=1000萬(wàn)元×[(1+8%/4)4×3-1]=268.24萬(wàn)元(1)-(2)=2.0萬(wàn)元第16題、關(guān)于實(shí)際利率和名義利率的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。A.名義利率對(duì)應(yīng)一年中計(jì)息周期的單利計(jì)息B.實(shí)際利率對(duì)應(yīng)一年中計(jì)息周期的復(fù)利計(jì)息C.實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值D.當(dāng)計(jì)息周期為“月”時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率我的答案：參考答案：D答案解析：第17題、王某擬購(gòu)買一套面積為120m2、單價(jià)為7800元/m2的住房，首付款為30%，其余申請(qǐng)年貸款利率分別為4.8%和7.2%的公積金和商業(yè)組合，貸款期限為20年，按月等額還本付息。如果公積金貸款最高限額為20萬(wàn)元，則商業(yè)貸款的最低月還款額為()元。A.1297.91B.3584.01C.4881.93D.5158.71我的答案：參考答案：B答案解析：P=120m2×7800元/m2×70%=655200元，A=Pi/[1-1/(1+i)n]=(655200-200000)元×(7.2%/12)/[1-1/(1+7.2%/12)20×12]=3584.01元。第18題、某物業(yè)10年租金收入的終值為20萬(wàn)元，年租金增長(zhǎng)率為6%，租金在每年末支付，若年利率為6%，則第5年年末的租金是()元。A.14945.16B.15841.87C.26764.51D.28370.38我的答案：參考答案：A答案解析：因?yàn)槟昀逝c年租金增長(zhǎng)率相同，故P=n×A1/(1+i)，P=F/(1+i)n，則A1=11837.97元，A5=A1(1+6%)5-1=14945.16元。第19題、對(duì)一個(gè)計(jì)算周期為20年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)金流分析時(shí)，若折現(xiàn)率始終為一個(gè)常數(shù)，那么該折現(xiàn)率()。A.包含了對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償B.不包含對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償C.沒(méi)有實(shí)際意義D.不能直接用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)我的答案：參考答案：B答案解析：第20題、假設(shè)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的折現(xiàn)率分別取i1=15%、i2=16%、i3=17%、i4=18%時(shí)，其對(duì)應(yīng)的凈現(xiàn)值分別為NPV1=300萬(wàn)元、NPV2=100萬(wàn)元、NPV3=-50萬(wàn)元、NPV4=-150萬(wàn)元，則依此測(cè)算的內(nèi)部收益率精度最高的是()。A.16.67%B.16.71%C.16.80%D.17.00%我的答案：參考答案：A答案解析：FIRR=i2+NPV2/(NPV2+|NPV3|)×(i3-i2)=16%+100/(100+|-50|)×(17%-16%)=16.67%。第21題、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率的正確表達(dá)式是()。A.銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/銷售收入B.銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)價(jià)值C.銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)成本D.銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/項(xiàng)目總投資我的答案：參考答案：A答案解析：第22題、張某購(gòu)買了一間總價(jià)值為100萬(wàn)元的商鋪用于經(jīng)營(yíng)，其中首付款為總價(jià)的60%，其余為銀行提供的年利率為7.5%，期限為10年，按年等額還本付息的抵押貸款，若年平均經(jīng)營(yíng)收入為20萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為經(jīng)營(yíng)收入的30%，則在貸款期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報(bào)率是()。A.8.17%B.13.62%C.14.00%D.23.33%我的答案：參考答案：B答案解析：A=Pi/[1-1/(1+i)n]=100萬(wàn)元×40%×7.5%/[1-1/(1+7.5%)10]=5.83萬(wàn)元稅前現(xiàn)金回報(bào)率=凈經(jīng)營(yíng)收入扣除還本付息后凈現(xiàn)金流量/投資者的初始現(xiàn)金投資=(20×70%-5.83)/(100×60%)=13.62%第23題、某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示，負(fù)債合計(jì)為2500萬(wàn)元，資產(chǎn)合計(jì)為4000萬(wàn)元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2000萬(wàn)元和1000萬(wàn)元，存貨為1200萬(wàn)元，則該企業(yè)的流動(dòng)比率為()。A.62.5%B.80.00%C.133.33%D.200.00%我的答案：參考答案：D答案解析：流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)/流動(dòng)負(fù)債。第24題、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的占地面積為15000m2，規(guī)劃容積率為3，預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項(xiàng)目的總固定成本為8000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)項(xiàng)目的單位變動(dòng)成本為4500元/m2，假設(shè)所有可銷售面積能夠全部售出，則達(dá)到盈虧平衡的平均銷售單價(jià)為()元/m2。A.5377.78B.6277.78C.6722.22D.7847.22我的答案：參考答案：D答案解析：總建筑面積(產(chǎn)量)=15000m2×3=45000m2，可銷售面積(銷售量)=45000m2×80%=36000m2，根據(jù)盈虧平衡點(diǎn)的公式，銷售收入=總成本，銷售單價(jià)×銷售量=固定成本+單位可變成本×產(chǎn)量，設(shè)銷售單價(jià)為x，則：x×36000=8000×10000+4500×45000得：x=7847.22元/m2本題容易出錯(cuò)的點(diǎn)在于計(jì)算銷售收入要用可銷售面積，計(jì)算變動(dòng)成本應(yīng)用總建筑面積。第25題、判定房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素發(fā)生的概率屬于()階段的工作。A.風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)B.風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)C.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)D.風(fēng)險(xiǎn)決策我的答案：參考答案：B答案解析：第26題、房地產(chǎn)投資之所以具有期權(quán)性質(zhì)，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資具有()。A.可逆性和可延期性B.可逆性和不可延期性C.不可逆性和可延期性D.不可逆性和不可延期性我的答案：參考答案：C答案解析：第27題、在編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告時(shí)，下列規(guī)劃內(nèi)容中，不屬于行政規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇的是()。A.項(xiàng)目的交通組織規(guī)劃B.項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置C.項(xiàng)目的建筑規(guī)劃D.城市土地利用規(guī)劃我的答案：參考答案：D答案解析：第28題、下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，儲(chǔ)存基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)的是()。A.輔助報(bào)表B.資產(chǎn)負(fù)債表C.資金來(lái)源與運(yùn)用表D.現(xiàn)金流量表我的答案：參考答案：A答案解析：第29題、下列資金中，不屬于資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流入的是()。A.回收固定資產(chǎn)余值B.自有資金C.長(zhǎng)期借款D.凈轉(zhuǎn)售收入我的答案：參考答案：B答案解析：第30題、下列市盈率的表達(dá)式中，正確的是()。A.市盈率=股價(jià)/每股凈資產(chǎn)B.市盈率=股價(jià)/每股收益C.市盈率=市值/銷售收入D.市盈率=市值/現(xiàn)金流我的答案：參考答案：B答案解析：第31題、劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元、期限為5年的汽車借款，經(jīng)銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出為100元，則其月均收入至少應(yīng)為()元。A.2363.64B.2600.00C.3818.18D.4200.00我的答案：參考答案：C答案解析：(1200+100+800)元/55%=3818.18元。第32題、一般來(lái)說(shuō)，投資于房地產(chǎn)信托基金(REITs)的風(fēng)險(xiǎn)比直接投資于房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)要小得多，這主要是因?yàn)镽EITs具有()。A.較高的收益性B.較強(qiáng)的流動(dòng)性C.直接融資的功能D.抵御通貨膨脹影響的功能我的答案：參考答案：B答案解析：第33題、關(guān)于房地產(chǎn)貸款擔(dān)保的說(shuō)法，正確的是()。A.擔(dān)保能確保貸款得以足額償還B.金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)一般低于企業(yè)提供擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)C.最常見(jiàn)的擔(dān)保形式是以土地房屋為設(shè)定的質(zhì)押D.貸款質(zhì)押不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有權(quán)我的答案：參考答案：B答案解析：第34題、在同一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場(chǎng)位置的優(yōu)劣，主要取決于()。A.交通的通達(dá)程度B.物業(yè)的規(guī)模大小C.人口的分布密度D.居民的購(gòu)買能力我的答案：參考答案：A答案解析：第35題、下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營(yíng)收入的表達(dá)式中，正確的是()。A.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用B.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-抵押貸款還本付息C.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金D.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入-經(jīng)營(yíng)費(fèi)用-抵押貸款還本付息-準(zhǔn)備金-所得稅我的答案：參考答案：A答案解析：多項(xiàng)選擇題第36題、相對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說(shuō)法，正確的有()。A.置業(yè)投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)B.置業(yè)投資包括進(jìn)行場(chǎng)地平整及道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資C.置業(yè)投資對(duì)象可以是市場(chǎng)上存量房地產(chǎn)D.置業(yè)投資可以是將購(gòu)入的房地產(chǎn)用于自身居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)E.置業(yè)投資可以是將購(gòu)入的房地產(chǎn)出租給最終使用者我的答案：參考答案：ACDE答案解析：第37題、按房地產(chǎn)用途可將房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分為若干子市場(chǎng)，這是因?yàn)椴煌猛镜姆康禺a(chǎn)在()等方面存在差異。A.投資決策B.規(guī)劃設(shè)計(jì)C.工程建設(shè)D.地域范圍E.產(chǎn)品功能我的答案：參考答案：ABCE答案解析：第38題、國(guó)際上通常采取的住房保障方式有()。A.政府直接建房B.對(duì)住房投資人減稅C.對(duì)住房承租人減稅D.對(duì)住房承租人補(bǔ)貼E.鼓勵(lì)贏利機(jī)構(gòu)建房我的答案：參考答案：ABD答案解析：第39題、下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作中，屬于前期工作階段的是()。A.進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)B.獲取項(xiàng)目所需土地C.確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得批準(zhǔn)D.對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)工程進(jìn)行招標(biāo)E.提交項(xiàng)目開(kāi)工申請(qǐng)并獲得批準(zhǔn)我的答案：參考答案：BCDE答案解析：第40題、關(guān)于某特定商品市場(chǎng)規(guī)模的說(shuō)法，正確的有()。A.有效市場(chǎng)大于服務(wù)市場(chǎng)B.服務(wù)市場(chǎng)大于潛在市場(chǎng)C.潛在市場(chǎng)大于有效市場(chǎng)D.滲透市場(chǎng)大于有效市場(chǎng)E.服務(wù)市場(chǎng)大于滲透市場(chǎng)我的答案：參考答案：ACE答案解析：第41題、關(guān)于房地產(chǎn)“購(gòu)買—更新改造—出租—出售”模式現(xiàn)金流量圖的說(shuō)法，正確的有()。A.橫軸上刻度間距離相等，其上的數(shù)值代表不同時(shí)點(diǎn)B.房地產(chǎn)的購(gòu)買成本用向下的垂直箭線標(biāo)在橫軸的“1”時(shí)點(diǎn)C.發(fā)生在計(jì)息周期之間的更新改造成本標(biāo)注在對(duì)應(yīng)期間內(nèi)D.各期運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的垂直箭線全部向下E.轉(zhuǎn)售收入和轉(zhuǎn)售中發(fā)生的稅費(fèi)標(biāo)注在投資期末，且垂直箭線均向上我的答案：參考答案：ACD答案解析：第42題、關(guān)于流動(dòng)性偏好利率理論的說(shuō)法，正確的有()。A.利率是由儲(chǔ)蓄和投資決定的B.利率是由貨幣的供求決定的C.利率是由可貸資金的供求決定D.利率是在商品市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)同時(shí)達(dá)到均衡時(shí)形成的E.貨幣供給是外生變量，由央行決定，無(wú)利率彈性我的答案：參考答案：BE答案解析：第43題、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所得稅的說(shuō)法，正確的有()。A.應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項(xiàng)扣除-允許彌補(bǔ)的以前年度虧損B.所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率C.企業(yè)所得稅按預(yù)售收入一定比例預(yù)先繳納，待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后再進(jìn)行所得稅清算D.企業(yè)所得稅稅率的高低與項(xiàng)目所在城市的級(jí)別有關(guān)E.企業(yè)所得稅稅率為25%我的答案：參考答案：ACE答案解析：B選項(xiàng)應(yīng)為所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-減免稅額-抵免稅額；D選項(xiàng)應(yīng)是商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率與項(xiàng)目所在城市的級(jí)別有關(guān)。第44題、下列房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于清償能力指標(biāo)的有()。A.現(xiàn)金回報(bào)率B.投資回收期C.借款償還期D.資產(chǎn)負(fù)債率E.資本金利潤(rùn)率我的答案：參考答案：CD答案解析：第45題、下列不確定性因素中，屬于“開(kāi)發(fā)—銷售”模式下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要不確定性因素的有()。A.土地費(fèi)用B.權(quán)益投資比率C.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用D.開(kāi)發(fā)期E.貸款利率我的答案：參考答案：ADE答案解析：對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、租售價(jià)格、開(kāi)發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)、資本化率、貸款利率等。第46題、政府對(duì)企業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行核準(zhǔn)評(píng)估時(shí)，重點(diǎn)評(píng)估的內(nèi)容有()。A.項(xiàng)目是否符合國(guó)家法律法規(guī)要求B.項(xiàng)目是否符合保護(hù)生態(tài)環(huán)境的要求C.項(xiàng)目是否符合國(guó)家宏觀調(diào)控政策的要求D.項(xiàng)目是否符合該企業(yè)投資目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的要求E.項(xiàng)目是否符合該企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益要求我的答案：參考答案：ABC答案解析：第47題、城市建設(shè)用地使用權(quán)以熟地出讓時(shí)，出讓地價(jià)款包括()。A.市政基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)B.土地出讓金C.征地拆遷費(fèi)D.契稅E.公建配套設(shè)施費(fèi)我的答案：參考答案：BC答案解析：以出讓方式取得熟地使用權(quán)時(shí)，土地出讓地價(jià)款由土地使用權(quán)出讓金、征地拆遷費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)構(gòu)成。第48題、商業(yè)銀行為降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)，在發(fā)放貸款前要求開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有()。A.國(guó)有土地使用證B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.建設(shè)工程規(guī)劃許可證D.建設(shè)工程施工許可證E.商品房預(yù)售許可證我的答案：參考答案：ABCD答案解析：第49題、關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的說(shuō)法，正確的有()。A.基礎(chǔ)租金必須能夠抵償貸款還本付息、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和空置損失B.基礎(chǔ)租金一般高于市場(chǎng)租金C.基礎(chǔ)租金可以通過(guò)降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用向下調(diào)整D.基礎(chǔ)租金一般低于寫字樓內(nèi)任一出租單元的租金E.基礎(chǔ)租金一般低于整棟寫字樓的平均租金我的答案：參考答案：AC答案解析：第50題、按建筑規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域的不同分類，零售商業(yè)物業(yè)可分為()等類型。A.市級(jí)購(gòu)物中心B.地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)C.居住區(qū)商場(chǎng)D.鄰里服務(wù)性商店E.批發(fā)市場(chǎng)我的答案：參考答案：ABCD答案解析：零售商業(yè)物業(yè)通常有五種類型：市級(jí)購(gòu)物中心、地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)、居住區(qū)商場(chǎng)、鄰里服務(wù)性商店和特色商店。判斷題第51題、商業(yè)物業(yè)的租金水平取決于其所處的地段，與投資者管理商業(yè)物業(yè)的能力無(wú)關(guān)。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：商業(yè)物業(yè)的收益水平與投資者管理商用物業(yè)的能力密切相關(guān)。第52題、投資組合理論認(rèn)為，對(duì)于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反應(yīng)。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第53題、土地資源的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，使房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第54題、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只能通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)的形式選擇開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工單位。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：還可以采用邀請(qǐng)招標(biāo)的方式。第55題、指數(shù)平滑法中的平滑指數(shù)a是新、舊數(shù)據(jù)在平滑過(guò)程中的分配比率。a越大，則預(yù)測(cè)值越趨向平滑。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：指數(shù)平滑法中的平滑指數(shù)a是新、舊數(shù)據(jù)在平滑過(guò)程中的分配比率，其數(shù)值大小反映了不同時(shí)期數(shù)據(jù)在預(yù)測(cè)中的作用高低。a越小，則預(yù)測(cè)值越趨向平滑。第56題、如果名義利率相同，計(jì)息周期不同，則未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)上兩筆等額資金的現(xiàn)值就不相等。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第57題、按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式的不同，期間費(fèi)用可能全部或部分計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資中。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于銷售時(shí)，期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資中的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，不另行計(jì)算；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用于出租或自營(yíng)時(shí)，開(kāi)發(fā)期的期間費(fèi)用計(jì)入開(kāi)發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營(yíng)期的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用計(jì)入運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。第58題、當(dāng)預(yù)測(cè)通貨膨脹率趨高時(shí)，投資者往往會(huì)要求降低期望投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹的影響。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，因?yàn)橥顿Y者希望提高名義投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹的影響。第59題、運(yùn)用蒙特卡洛法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)和評(píng)價(jià)時(shí)，可以不考慮各現(xiàn)金流的概率分布情況。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第60題、實(shí)物期權(quán)理論認(rèn)為：不確定性帶來(lái)機(jī)會(huì)，不確定性的增加可以帶來(lái)更高的價(jià)值。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第61題、借款還本付息估算表中列示了直接用于計(jì)算清償能力指標(biāo)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，因此屬于基本財(cái)務(wù)報(bào)表。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：借款還本付息估算表屬于主要的輔助報(bào)表。第62題、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)權(quán)益融資所獲得的資金屬于資本金，不需要還本付息。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第63題、在大規(guī)模的土地開(kāi)發(fā)中，隨著土地開(kāi)發(fā)的進(jìn)行，金融機(jī)構(gòu)通常會(huì)允許作為土地開(kāi)發(fā)貸款抵押物的特定地塊提前解除抵押權(quán)。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第64題、由于REITs投資物業(yè)的類型多種多樣，所以REITs投資者幾乎不會(huì)受到利率變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)影響。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：利率的變化會(huì)給REITs的實(shí)際收益帶來(lái)?yè)p失，尤其是抵押債權(quán)型房地產(chǎn)投資信托。第65題、收益性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用中包括抵押貸款的利息支出。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：收益性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用。計(jì)算題第66題、某家庭計(jì)劃5年后購(gòu)買一套120m2的新建住房，該家庭目前及未來(lái)5年的財(cái)務(wù)狀況如下：(1)目前已準(zhǔn)備用于購(gòu)房的積蓄共50萬(wàn)元；(2)該家庭月工資收入為12000元，預(yù)計(jì)將以每月0.5%的比例遞增，該收入的50%儲(chǔ)蓄用于購(gòu)房；(3)該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部?jī)?chǔ)蓄用于購(gòu)房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若5年后該家庭購(gòu)房時(shí)首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來(lái)收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少?(假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計(jì)息)______我的答案：我的答案：參考答案：已知：i=3%/12=0.25%，n=5×12=60，s=0.5%，A1=12000元×50%=6000元，A2=1000元。解法1：(1)F1=P1(1+i)n=500000元×(1+0.25%)60=580808.39元(2)F2=P2(1+i)n=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}(1+i)n=6000元/(0.25%-0.5%)×{1-[(1+0.5%)/(1+0.25%)]60}×(1+0.25%)60=449360.09元(3)F3=A2[(1+i)]n-1]/i(或者F3=A2/i[1-1/(1+i)n](1+i)n)=1000元×[(1+0.25%)60-1]/0.25%