房地產估價理論與方法真題匯編3

房地產估價理論與方法真題匯編3單項選擇題第1題、估價報告書中說明的()限定了其用途。A.估價原則B.估價方法C.估價目的D.估價對象狀況我的答案：參考答案：C答案解析：第2題、“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、()等設施或條件以及場地平整。A.給水、排水、電力、通信B.給水、排水、燃氣、熱力C.排水、電力、通信、燃氣D.排水、電力、通信、熱力我的答案：參考答案：A答案解析：第3題、某宗土地的面積為1000m2，其上建筑物的建筑面積為5000m2，建筑物的基底面積為700m2，建筑物層數為8層。則該宗土地的容積率為()。A.8.0B.5.6C.5.0D.0.7我的答案：參考答案：C答案解析：第4題、當供給增加量小于需求減少量時，則()。A.均衡價格下降，均衡交易量增加B.均衡價格下降，均衡交易量減少C.均衡價格上升，均衡交易量增加D.均衡價格上升，均衡交易量減少我的答案：參考答案：B答案解析：第5題、房地產價格是由房地產的()三者相互結合而產生的。A.有用性、稀缺性、有效需求B.供給、需求、利用狀況C.權利、租金、利率D.價值、使用價值、供求我的答案：參考答案：A答案解析：第6題、基準地價是城市中均質區(qū)域內的土地()。A.最低價格B.最高價格C.平均價格D.成交價格我的答案：參考答案：C答案解析：第7題、已知某房地產價格為900元/m2時，需求量為100萬m2，當價格為1000元/m2時，需求量為90萬m2，則需求價格彈性為()。A.10B.9C.0.9D.0.1我的答案：參考答案：C答案解析：第8題、估價報告有效期應從()起計。A.估價時點B.估價作業(yè)期C.出具估價報告之日D.簽訂估價委托合同之日我的答案：參考答案：C答案解析：第9題、如果某房地產現狀價值大于新建房地產的價值減去拆除現有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額，則應以()進行估價。A.保持現狀前提B.裝修改造前提C.轉換用途前提D.重新利用前提我的答案：參考答案：A答案解析：第10題、運用收益法評估房地產價值時，要求利用與估價對象所在區(qū)域相同或相似房地產的觀收益來推算估價對象預期收益，這主要是依據房地產估價中的()。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.替代原則D.公平原則我的答案：參考答案：C答案解析：第11題、在估價報告中應包含一份由()的估價師簽名、蓋章的聲明。A.本估價機構所有B.所有參加該估價項目C.由引交估價項目負第一責任D.任本估價機構法定代表人我的答案：參考答案：B答案解析：第12題、某房地產價格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個月末一次付清，當時月利率為1%。該房地產的實際價格為()萬元。A.87B.124C.130D.134我的答案：參考答案：B答案解析：第13題、某宗房地產交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據悉，該地區(qū)房地產買賣中應由賣方和買方繳納的稅費分別為正常成交價格的5%和3%，則該宗房地產交易的正常成交價格為()萬元。A.27.6B.28.2C.29.0D.29.9我的答案：參考答案：B答案解析：第14題、房地產狀況修正中的間接比較修正評分辦法，是以()狀況為參照系進行的。A.可比實例房地產B.估價對象房地產C.標準房地產D.類似房地產我的答案：參考答案：C答案解析：第15題、某可比實例的實物狀況比估價對象優(yōu)9%，則其實物狀況修正系數為()。A.0.91B.0.92C.1.09D.1.10我的答案：參考答案：B答案解析：第16題、某估價機構于2003年6月10日至20日為某房地產抵債進行了評估，估價時點為2003年6月15日。因估價結果有爭議，2003年8月15日進行復估，則復估的估價時點為()。A.2003年6月15日B.2003年8月15日C.簽訂估價委托合同之日D.估價人員與委托人商定的某日我的答案：參考答案：A答案解析：第17題、下列關于建筑物壽命和經過年數的說法中，正確的是()。A.建筑物的經濟壽命短于自然壽命，有效經過年數也短于實際經過年數B.建筑物的經濟壽命長于自然壽命，有效經過年數也可能長于實際經過年數C.建筑物的經濟壽命與自然壽命相等，有效經過年數與實際經過年數也相等D.建筑物的經濟壽命短于自然壽命，有效經過年數可能短于也可能長于實際經過年數我的答案：參考答案：D答案解析：第18題、某商業(yè)房地產，在取得40年土地使用權的當年開始建造，建造期3年，建筑物經濟壽命60年，則該商業(yè)房地產的折舊年限是()年。A.37B.40C.60D.63我的答案：參考答案：A答案解析：第19題、因技術革新、設計優(yōu)化等導致建筑物變得落伍陳舊而引起的減價，屬于()。A.自然折舊B.物質折舊C.功能折舊D.經濟折舊我的答案：參考答案：C答案解析：第20題、通常房地產開發(fā)投資利潤率的計算基數為()。A.土地取得成本+開發(fā)成本B.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用C.土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用D.開發(fā)完成后的房地產價值我的答案：參考答案：B答案解析：第21題、某建筑物已建成10年，預計尚可使用40年，殘值率為4%，該建筑物的成新率為()。A.75%B.79%C.81%D.84%我的答案：參考答案：C答案解析：第22題、建筑物凈收益=()×建筑物資本化率(凈收益每年不變且持續(xù)無限年期)。A.建筑物重置價B.建筑物現值C.土地價格D.房地產價格我的答案：參考答案：B答案解析：第23題、收益法中所指的收益是()。A.估價時點前一年的收益B.估價時點前若干年的平均收益C.估價時點以后的未來預期正常收益D.估價時點前最高盈利年份的收益我的答案：參考答案：C答案解析：第24題、有一宗房地產總價為100萬元，綜合資本化率為7%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產的土地價格為()萬元(收益可視為無限年)。A.30B.40C.50D.60我的答案：參考答案：C答案解析：第25題、采用安全利率加風險調整值法確定資本化率的基本公式為()。A.資本化率=安全利率+投資風險補償-投資帶來的優(yōu)惠B.資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償-投資帶來的優(yōu)惠C.資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償+通貨膨脹補償-投資帶來的優(yōu)惠D.資本化率=安全利率+投資風險補償+管理負擔補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優(yōu)惠我的答案：參考答案：D答案解析：第26題、某房屋被火災燒損，現需評估其損失，此時估價對象狀況應為()。A.被燒損前的狀況B.被燒損后的狀況C.被燒損前與被燒損后的差異狀況D.未來修復或重建后的狀況我的答案：參考答案：C答案解析：第27題、有一房地產，未來第一年凈收益為20萬元，預計此后各年的凈收益會在上一年的基礎上增加2萬元，收益期為無限年，該類房地產資本化率為10%，則該房地產的收益價格為()萬元。A.400B.450C.500D.540我的答案：參考答案：A答案解析：第28題、某房地產在正常情況下，每年可獲得有效毛收入30萬元，運營費用需要10萬元，資本化率為10%，該房地產所在的土地是通過有償出讓獲得使用權的，在估價時點剩余的使用權年限為40年，則該宗房地產的收益價格為()萬元。A.180B.196C.200D.300我的答案：參考答案：B答案解析：第29題、若較為精確地應用假設開發(fā)法時，應考慮()。A.通貨膨脹影響B(tài).投資利息因素C.資金時間價值D.投資風險補償我的答案：參考答案：C答案解析：第30題、對于出售的房地產，采用假設開發(fā)法估算開發(fā)完成后的房地產價值時，根據待估宗地的最佳開發(fā)利用方式和當地房地產市場現狀及未來變化趨勢，可以采用()和長期趨勢法相結合進行估算。A.比較法B.收益法C.成本法D.路線價法我的答案：參考答案：A答案解析：第31題、某地區(qū)商品住宅價格自1997～2002年分別為3100元/m2、3260元/m2、3440元/m2、3620元/m2、3800元/m2、3980元/m2，采用平均發(fā)展速度法預測2003年住宅價格為()元/m2。A.4120B.4149C.4184D.4216我的答案：參考答案：C答案解析：第32題、基準地價系數修正法的基本原理是()。A.收益原理B.替代原理C.地租理論D.區(qū)位理論我的答案：參考答案：B答案解析：第33題、某高層住宅大樓，房地總價值為8000萬元，其中建筑物價值占40%。某人擁有其中的一套住宅，房地價值為150萬元，該部分的建筑物價值為50萬元，則此人占有的土地份額為()。A.1.9%B.2.1%C.2.3%D.2.5%我的答案：參考答案：B答案解析：第34題、若標準宗地的臨街深度為10m，按照四三二一法則計算臨街深度為15m的宗地價格，其平均深度價格修正率為()。A.78%B.85%C.117%D.150%我的答案：參考答案：A答案解析：第35題、在估價報告中陳述()，既是維護估價人員正當權益的需要，又是提醒委托人和估價報告使用者在使用估價報告時需要注意的事項。A.估價師聲明B.估價的假設和限制條件C.估價方法D.估價對象我的答案：參考答案：B答案解析：多項選擇題第36題、《房地產估價規(guī)范》的內容包括()。A.評估制度B.估價原則名C.估價程序D.估價報告E.職業(yè)道德我的答案：參考答案：BCDE答案解析：第37題、收益性房地產包括()。A.未出租的餐館B.旅店C.加油站D.農地E.未開發(fā)的土地我的答案：參考答案：ABCD答案解析：第38題、在房地產估價中，如果估價目的不同，則()。A.估價的依據有可能不同B.估價的方法有可能不同C.估價對象的范圍有可能不同D.不影響估價結果的公正性E.不影響估價報告的用途我的答案：參考答案：ABCD答案解析：第39題、在實際交易中，只有當買者所愿意支付的最高價格()賣者所愿意接受的最低價格時，交易才會成功。A.高于B.等于C.低于D.不高于E.不等于我的答案：參考答案：AB答案解析：第40題、估價項目完成后，應歸檔的估價資料包括()。A.實地查勘記錄B.委托人名片C.估價項目來源和接洽情況D.估價中的不同意見E.估價報告定稿之前的重大調整或修改意見我的答案：參考答案：ACDE答案解析：第41題、下列關于可比實例的說法中，正確的有()。A.可比實例一定是交易實例B.可比實例不一定是交易實例C.交易實例一定是可比實例D.交易實例不一定是可比實例E.可比實例可以是交易實例，也可以不是交易實例我的答案：參考答案：AD答案解析：第42題、下列關于估價報告的說法中，不正確的有()。A.估價報告是關于估價對象的客觀合理價格或價值的研究報告B.估價報告可視為估價人負提供給委托人的“產品”C.估價報告應重在內在質量，外在質量不是很重要D.估價報告應對難以確定的事項予以說明，但不得描述其對估價結果可能產生的影響E.估價報告是全面、公正、客觀、準確地記述估價過程、反映估價成果的文件我的答案：參考答案：BCD答案解析：第43題、收益乘數有()。A.毛租金乘數B.利潤乘數C.凈收益乘數D.銷售收入乘數E.潛在毛收入乘數我的答案：參考答案：ACE答案解析：第44題、房地產價格構成中的開發(fā)成本包括()。A.取得土地使用權時的出讓金或轉讓金B(yǎng).基礎設施建設費C.公共配套設施建設費D.勘察設計和前期工程費E.管理費我的答案：參考答案：BCD答案解析：第45題、下列關于估價上的建筑物折舊的說法中，正確的有()。A.估價上的折舊與會計上的折舊有本質區(qū)別B.建筑物的折舊就是建筑物的原始建造價格與賬面價值的差額C.建筑物的折舊就是各種原因所造成的價值損失D.建筑物的折舊就是建筑物在估價時點時的重新購建價格與市場價值之間的差額E.建筑物的折舊包括物質折舊、功能折舊和經濟折舊我的答案：參考答案：ACDE答案解析：第46題、收益法中確定資本化率的基本方法有()。A.市場提取法B.累加法C.指數調整法D.投資收益率排序插入法E.收益乘數法我的答案：參考答案：ABD答案解析：第47題、假設開發(fā)法中，按傳統(tǒng)方法需要計算利息的項目有()。A.待開發(fā)房地產的價值B.開發(fā)成本和管理費用C.銷售稅費D.投資者購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費E.開發(fā)利潤我的答案：參考答案：ABD答案解析：第48題、預期原理是()等估價方法的理論依據。A.市場比較法B.收益法C.成本法D.假設開發(fā)法E.路線價法我的答案：參考答案：BD答案解析：第49題、應用路線價法需要進行()等修正。A.臨街深度B.土地形狀C.交易日期D.交易情況E.臨街寬度我的答案：參考答案：ABE答案解析：第50題、下列關于實地查勘的說法中，正確的有()。A.對于面積小、價值低的房地產可不進行實地查勘B.實地查勘中應將有關情況和數據認真記錄下來，形成實地查勘記錄C.實地查勘人員和委托人中的陪同人員都應在實地查勘記錄上簽名D.在實地查勘記錄上應注明實地查勘日期E.實地查勘應到實地對事先收集的有關估價對象的資料進行核實我的答案：參考答案：BCDE答案解析：判斷題第51題、因為房地產具有獨一無二性，所以房地產不具備完全替代性。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第52題、房地產估價師不得將資格證書借給他人使用，但可以以估價者的身份在非自己所做的估價報告上簽字、蓋章。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第53題、開發(fā)周期較長的房地戶，供給彈性相應較小。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第54題、在某一時點，投資價值是唯一的，而市場價值因投資者的不同而不同。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第55題、在進行房地產估價時，對房地產市場情況的分析始終應針對估價時點時的狀況。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第56題、交易稅費非正常負擔的房地產交易，其成交價格比正常價格可能偏高也可能偏低。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第57題、對于估價人員搜集的交易實例，只要是估價對象的類似房地產就可以作為可比實例。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第58題、可修復的損耗是經過修理后可恢復其原有功能的損耗，反之，為不可修復的損耗。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第59題、成本法是根據估價對象房地產在建造時的購建價格，然后扣除折舊，以此來估算估價對象客觀合理的價格或價值的方法。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第60題、應用收益法評估出租型房地產價格時，凈收益的確定必須從租賃收入中扣除維修費、管理費、保險費、房地產稅、租賃代理費等。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第61題、為幫助房地產開發(fā)商進行投資決策，應用收益法對擬開發(fā)的項目進行投資價值評估時，應采用與該項目風險程度相對應的社會一般收益率作為折現率的選取標準。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第62題、長期趨勢法適用對象是價格有明顯季節(jié)波動的房地產，適用的條件是擁有估價對象或類似房地產較長時期的歷史價格資料，而且所擁有的歷史價格資料必須真實。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第63題、高層建筑地價分攤是將高層建筑的造價分攤到所占土地上。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：B答案解析：第64題、在影響房地產價格的各因素中，如果某影響因素最初對某房地產價格的影響是正向的，但隨著該影響因素的變化，其對該房地產價格的影響可能出現相反的情況。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：第65題、房地產估價的核心是為特定目的、對特定房地產在特定時點的價值作出估計。()A.正確B.錯誤我的答案：參考答案：A答案解析：計算題某房地產占地4000m2，土地使用年限為50年，容積率為6，共24層，每層建筑面積相同。該房地產經過兩年開發(fā)建成，預計再經過一年銷售招租完畢，屆時各層使用情況預計如下：一層的大堂部分占該層建筑面積的60%，其余部分的75%可用于商業(yè)鋪位出租，正常出租率為90%，每平方米出租面積每月可得凈租金60元；2～3層為商場，營業(yè)面積占該層建筑面積的70%，每平方米營業(yè)面積年正常收入為8500元，每年正常營業(yè)需投入1000萬元，而該市經營同類商業(yè)項目的每平方米營業(yè)面積的正常年利潤為600元；第4層出租開酒樓，可出租面積占該層建筑面積的70%，每平方米出租面積的月租金為50元，出租人每年需支付8萬元的運營費用；5～10層為用于出租的辦公用房，每層共20間，當地同類同檔次辦公用房每間每月租金1800元，出租率為80%，出租人需承擔相當于租金收入10%的運營費用；11～24層為商品住宅，其中11層以每平方米建筑面積3800元的優(yōu)惠價格售給公司員工，其他層則平均以每平方米建筑面積4200元對社會售出，當地同類同檔次商品住宅的售價為每平方米建筑面積4000元。第66題、試評估該房地產銷售招租完畢時的市場價值(沒資本化率分別為商場10%，酒樓8%，辦公樓7%)。__________我的答案：我的答案：參考答案：(1)運用收益法有限年公式求取房地產價格，其公式為：V=A/Y[1-1/(1+Y)n](2)各層建筑面積=4000×6/24=1000m2/層(3)計算1層商鋪收益價格：年凈收益=1000×(1-60%)×75%×90%×60×12=19.44萬元V1=19.44/10%×[1-1/(1+10%)50-3]=192.20萬元(4)計算2～3層商場收益價格：年凈收益：1000×2×70%×600=84萬元V2～3=84/10%×[1-1/(1+10%)50-3]=830.48萬元(5)計算4層酒樓收益價格：年凈收益：1000×70%×50×12-80000=34萬元V4=34/8%×[1-1/(1+8%)50-3]=413.59萬元(6)計算5～10層辦公樓收益價格：年凈收益：6×20×1800×12×80%×(1-10%)=186.62萬元V5～10=186.62/7%×[1-1/(1+7%)50-3]=2555.13萬元(7)計算11～24層住宅價格：V11～24=1000×14×4000=5600萬元(8)計算房地產價格：V=V1+V2～3+V4+V5～10+V11～24=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40萬元答案解析：為評估某住宅樓的價格，估價人員在該住宅樓附近地區(qū)調查選取了A、B、C、D、E共五個類似住宅樓的交易實例，其有關資料見下表。上表中，交易情況、房地產狀況中的各正、負值都是按直接比較所得結果。其中，房地產狀況中的三方面因素產生的作用程度相同。另據調查得知：從2001年7月1日至2002年1月1日該類住宅樓市場價格每月遞增1.5%，其后至2002年11月1日則每月遞減O.5%，而從2002年11月1日至2003年