房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題匯編4

房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法真題匯編4單項(xiàng)選擇題第1題、房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上于()。A.土地總量有限B.規(guī)劃限制C.房地產(chǎn)不可移動(dòng)D.價(jià)值量大我的答案：參考答案：C答案解析：第2題、某套住宅總價(jià)為30萬(wàn)元，套內(nèi)建筑面積為125m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為25m2。該套住宅每平方米建筑面積的價(jià)格為()元/m2。A.1667B.1765C.1875D.2000我的答案：參考答案：D答案解析：第3題、某宗土地面積2000m2，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為：容積率3，建筑密度30%。在單位建筑面積所獲得的利潤(rùn)相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是()。A.建筑物地面一層建筑面積為800m2，總建筑面積為5000m2B.建筑物地面、層建筑面積為1400m2，總建筑面積為5000m2C.建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為5500m2D.建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為2500m2我的答案：參考答案：答案解析：第4題、房地產(chǎn)的實(shí)物通常是指房地產(chǎn)中看得見(jiàn)、摸得著的部分，具體包括有形的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及()。A.相應(yīng)配套的基礎(chǔ)設(shè)施B.土地的形狀C.組合完成的功能D.立體空間我的答案：參考答案：C答案解析：第5題、在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動(dòng)用()的行為。A.宅基地所有權(quán)B.空間利用權(quán)C.地役權(quán)D.建筑物相鄰關(guān)系我的答案：參考答案：B答案解析：第6題、某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價(jià)為700元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價(jià)為960元/m2。理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)()萬(wàn)元。A.78B.882C.1210D.1272我的答案：參考答案：D答案解析：第7題、某幢可出租房地產(chǎn)尚有1年時(shí)間才可投入使用，與之類似的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為5000元/m2，現(xiàn)房出租的年末凈收益為500元/m2。若按折現(xiàn)率10%和風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償值100元/m2計(jì)，該幢房地產(chǎn)目前的價(jià)格應(yīng)為()元/m2。A.4400B.4409C.4445D.4455我的答案：參考答案：C答案解析：第8題、一套建筑面積為100m2，單價(jià)為2000元/m2的住宅，首期付款5萬(wàn)元，余款在未來(lái)10年內(nèi)以抵押款方式按月等額支付，貸款年利率為5.31%，則該套住宅的()。A.實(shí)際單價(jià)為2000元/m2，實(shí)際總價(jià)為30.16萬(wàn)元B.實(shí)際單價(jià)為1950元/m2，實(shí)際總價(jià)為20萬(wàn)元C.實(shí)際單價(jià)為2000元/m2，實(shí)際總價(jià)為20萬(wàn)元D.實(shí)際單價(jià)為2000元/m2，實(shí)際總價(jià)為30.16萬(wàn)元我的答案：參考答案：答案解析：第9題、同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當(dāng)價(jià)格變化百分比為10%時(shí)，需求量變化百分比分別為30%、10%、0，則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價(jià)格彈性數(shù)值類型分別是()。A.富有彈性、單一彈性、缺乏彈性B.完全彈性、單一彈性、完全無(wú)彈性C.完全彈性、單一彈性、缺乏彈性D.富有彈性、單一彈性、完全無(wú)彈性我的答案：參考答案：D答案解析：第10題、現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)市場(chǎng)上某種房地產(chǎn)在某一時(shí)間的供給量為()。A.存量+新開(kāi)發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量-該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量-拆毀量B.存量+新開(kāi)發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量C.存量+新開(kāi)發(fā)量+空置房量-拆毀量D.存量+新增竣工量-拆毀量我的答案：參考答案：A答案解析：第11題、城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)中，實(shí)行房產(chǎn)權(quán)調(diào)換且所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價(jià)而對(duì)該期房?jī)r(jià)進(jìn)行估價(jià)，則()。A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)與房地產(chǎn)狀況均為現(xiàn)在C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為過(guò)去狀況我的答案：參考答案：C答案解析：第12題、某建筑物的建筑面積為2000m2，占地面積為3000m2，現(xiàn)在重新獲得該土地的價(jià)格為800元/m2，建筑物重量?jī)r(jià)格為900元/m2，而市場(chǎng)上該類房地產(chǎn)正常交易價(jià)格為1800元/m2。則該建筑物的成新率為()。A.44%B.50%C.67%D.94%我的答案：參考答案：C答案解析：第13題、按間接比較的判定，某可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低2%；而估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高5%。若改為直接比較判定；將出現(xiàn)()的情形。A.估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格高7%B.可比實(shí)例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況，價(jià)格低7%C.可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.071D.可比實(shí)例價(jià)格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0.933我的答案：參考答案：C答案解析：第14題、現(xiàn)需評(píng)估某宗房地產(chǎn)2004年10月末的價(jià)格，選取的可比實(shí)例成交價(jià)格為2500元/m2，成交日期為2004年1月末，該類房地產(chǎn)自2003年7月末至2004年6月末每月價(jià)格遞增1%，2004年6月末至2004年10月平均每月比上月價(jià)格上漲20元/m2。該可比實(shí)例在2004年10月末的價(jià)格為()元/m2。A.2648B.2688C.2708D.2734我的答案：參考答案：C答案解析：第15題、為評(píng)估某住宅2004年10月1日的正常市場(chǎng)價(jià)格，在其附近收集公證機(jī)關(guān)的某可比實(shí)例的有關(guān)資料如下：成交價(jià)格為4000元/m2，成交日期為2004年5月1日，成交價(jià)格比正常價(jià)格低2%，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.087，已知從2004年5月1日到10月1日該類住宅價(jià)格平均每月比上月上漲1%，則對(duì)該可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行校正、調(diào)整得到的價(jià)格最接近于()元/m2。A.3790B.4238C.4658D.4663我的答案：參考答案：D答案解析：第16題、某宗房地產(chǎn)交易中，買方付給賣方2500元/m2，交易稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。已知該地區(qū)的房地產(chǎn)交易，賣方按正常價(jià)格的5%繳納有關(guān)稅費(fèi)，買方按正常價(jià)格的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格最接近于()元/m2。A.2427B.2500C.2575D.2632我的答案：參考答案：D答案解析：第17題、在某幢建筑面積3000m2的經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)中，某開(kāi)發(fā)企業(yè)花費(fèi)280萬(wàn)元用于支付征地和拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、房屋建筑安裝工程費(fèi)、必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，并支付了20萬(wàn)元的貸款利息和行政事業(yè)性收費(fèi)。假定該項(xiàng)目需交納的有關(guān)稅金按開(kāi)發(fā)成本的4%計(jì)，管理費(fèi)率和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)執(zhí)行國(guó)家有關(guān)規(guī)定，該幢經(jīng)濟(jì)適用住房的最高基準(zhǔn)價(jià)格為()元/m2。A.1067B.1070C.1087D.1141我的答案：參考答案：C答案解析：第18題、某建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，經(jīng)估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)觀察該建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為46年，該建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年，殘值率為2%，用直線法計(jì)算文具建筑物的成新率為()。A.80%B.82%C.83%D.92%我的答案：參考答案：D答案解析：第19題、某綜合辦公樓建設(shè)期為3年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為10年，現(xiàn)補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為35年，則計(jì)算該建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為()年。A.35B.45C.48D.50我的答案：參考答案：B答案解析：第20題、某房地產(chǎn)的土地取得成本為1000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為3000萬(wàn)元，管理費(fèi)用為200萬(wàn)元，銷售費(fèi)用為300萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為500萬(wàn)元，則該房地產(chǎn)的投資利潤(rùn)率為()。A.10.0%B.11.1%C.11.9%D.12.5%我的答案：參考答案：C答案解析：第21題、某建筑物的建筑面積為200m2，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為12年，重置價(jià)格為800元/m2，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為2%，則運(yùn)用直線法計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值為()萬(wàn)元。A.10.2B.11.0C.11.3D.11.5我的答案：參考答案：C答案解析：第22題、某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元/m2。假設(shè)凈收益率為75%，報(bào)酬率為10%，則該商鋪目前的價(jià)值為()元/m2。A.14140B.42421C.56561D.60000我的答案：參考答案：B答案解析：第23題、某宗房地產(chǎn)32年土地使用權(quán)的價(jià)格為4000元/m2，對(duì)應(yīng)的報(bào)酬率為7%?，F(xiàn)假定報(bào)酬率為9%，該宗房地產(chǎn)40年土地使用權(quán)條件下的價(jià)格最接近于()元/m2。A.3275B.3287C.3402D.4375我的答案：參考答案：C答案解析：第24題、某出租的房地產(chǎn)的年租金收入為10萬(wàn)元，年出租總費(fèi)用為1萬(wàn)元。建筑物重置價(jià)格為100萬(wàn)元，成新率為80%。已知土地資本化率為6%，建筑物資本化率8%。假設(shè)該房地產(chǎn)的土地使用年限為無(wú)限年，則該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)值為()萬(wàn)元。A.43B.112.5C.123.3D.150我的答案：參考答案：C答案解析：第25題、用收益法計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格，若凈收益a每年不變，年限為n，凈收益增長(zhǎng)率與報(bào)酬率Y相等，則房地產(chǎn)價(jià)格V=()。A.0B.a/(1+Yn)C.a×nD.∞我的答案：參考答案：B答案解析：第26題、資本化率是()的倒數(shù)。A.毛租金乘數(shù)B.潛在毛租金乘數(shù)C.有效毛收入乘數(shù)D.凈收益乘數(shù)我的答案：參考答案：D答案解析：第27題、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40%，安全利率假定為6%，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為安全利率的40%，該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬(wàn)元。A.368B.552C.561D.920我的答案：參考答案：B答案解析：第28題、某在建工程項(xiàng)目計(jì)劃建混合結(jié)構(gòu)倉(cāng)庫(kù)2000m2，總預(yù)算為400萬(wàn)元，估價(jià)時(shí)，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50%，設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行。另?yè)?jù)調(diào)查得知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價(jià)占整個(gè)建筑工程造價(jià)的比重分別是15%、60%、25%，該在建工程在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的完工程度是()。A.30%B.45%C.65%D.75%我的答案：參考答案：B答案解析：第29題、某地區(qū)商品住宅價(jià)格自2000年至2004年分別為681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增減量法預(yù)測(cè)該地區(qū)商品住宅2006年的價(jià)格為()元/m2。A.849B.865C.882D.915我的答案：參考答案：C答案解析：第30題、城市基準(zhǔn)地價(jià)是根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)區(qū)段，調(diào)查評(píng)估的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的()。A.最低價(jià)格B.平均價(jià)格C.出讓地價(jià)D.標(biāo)定地價(jià)我的答案：參考答案：B答案解析：第31題、當(dāng)以單位寬度的標(biāo)準(zhǔn)宗地的總價(jià)作為路線價(jià)時(shí)，臨街宗地總價(jià)=路線價(jià)×()臨街寬度。A.單獨(dú)深度價(jià)格修正率B.累計(jì)深度價(jià)格修正率C.平均深度價(jià)格修正率D.混合深度價(jià)格修正率我的答案：參考答案：B答案解析：第32題、某臨街深度30.48m(即100ft)、臨街寬度20m的矩形土地，總價(jià)為121.92萬(wàn)元。按時(shí)四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24m(即50ft)，臨街寬度25m的矩形土地的總價(jià)為()萬(wàn)元。A.53.34B.85.34C.106.68D.213.36我的答案：參考答案：C答案解析：第33題、某宗房地產(chǎn)的總價(jià)值為5000萬(wàn)元，其總地價(jià)為2000萬(wàn)元，總建筑面積為10000m2，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價(jià)值為90萬(wàn)元，該部分的建筑面積為200m2。按土地價(jià)值進(jìn)行分?jǐn)?，甲占有的土地份額為()。A.1%B.1.5%C.2%D.2.5%我的答案：參考答案：B答案解析：第34題、防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線是()。A.撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告B.審核估價(jià)報(bào)告C.出具估價(jià)報(bào)告D.估價(jià)資料歸檔我的答案：參考答案：B答案解析：第35題、下列表述中不正確的是()。A.在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)方法將影響估價(jià)結(jié)果B.在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)將影響估價(jià)結(jié)果C.在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)目的將影響估價(jià)結(jié)果D.在實(shí)際估價(jià)中，不同的估價(jià)作業(yè)期將影響估價(jià)結(jié)果我的答案：參考答案：D答案解析：多項(xiàng)選擇題第36題、建筑物區(qū)分所有權(quán)包括()等。A.按份共有所有權(quán)B.專有部分所有權(quán)C.共同關(guān)系成員權(quán)D.共同部分持份權(quán)E.長(zhǎng)期使用和租賃我的答案：參考答案：BCD答案解析：第37題、有一開(kāi)發(fā)公司擬參加國(guó)有土地使用權(quán)拍賣會(huì)，現(xiàn)委托房地產(chǎn)估價(jià)人員對(duì)該土地的最高竟買價(jià)進(jìn)行評(píng)估，所得出的評(píng)估價(jià)值是()。A.交換價(jià)值B.公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值C.投資價(jià)值D.理論價(jià)格E.標(biāo)定地價(jià)我的答案：參考答案：AC答案解析：第38題、甲、乙兩塊土地，其區(qū)位及實(shí)物狀況都基本一樣。甲地塊土地單價(jià)為506元/m2，容積率為1.5，土地使用年限為50年。乙地塊土地單價(jià)為820元/m2，容積率為2.4，土地使用年限為70年。在用樓面地價(jià)來(lái)判斷甲、乙兩地塊的投資價(jià)值時(shí)，若土地報(bào)酬率為8%，則下列表述中正確的有()。A.乙地塊比甲地塊貴B.甲地塊的70年使用權(quán)樓面地價(jià)低于341.67元/m2C.甲地塊與乙地塊的樓面地價(jià)相等D.甲地塊比乙地塊貴E.乙地塊的70年使用權(quán)樓面價(jià)高于340元/m2我的答案：參考答案：D答案解析：第39題、估價(jià)中的最高最佳使用具體包括()等。A.最佳用途B.最佳位置C.最佳規(guī)模D.最佳環(huán)境E.最佳集約度我的答案：參考答案：ACE答案解析：第40題、選取可比實(shí)例時(shí)，應(yīng)符合的要求包括()等。A.可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)必須相同B.可比實(shí)例的交易類型與估價(jià)目的吻合C.可比實(shí)例的規(guī)模與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)D.可比實(shí)例的成交價(jià)格是正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格E.可比實(shí)例大類用途與估價(jià)對(duì)象的大類用途相同我的答案：參考答案：BCDE答案解析：第41題、評(píng)估某套住宅價(jià)格中，進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整時(shí)，比較、調(diào)整的內(nèi)容包括()等。A.環(huán)境景觀B.離市中心距離C.朝向D.城市規(guī)劃限制條件E.地勢(shì)我的答案：參考答案：ABC答案解析：第42題、下列情形中會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)當(dāng)前需求增加的有()。A.消費(fèi)者的收入增加B.作為替代品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升C.作為互補(bǔ)品的房地產(chǎn)的價(jià)格上升D.消費(fèi)者預(yù)期其未來(lái)的收入增加E.消費(fèi)者預(yù)期未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格上升我的答案：參考答案：ABDE答案解析：第43題、建筑物重置價(jià)格的求取方法有()等。A.單位比較法B.工料測(cè)量法C.指數(shù)調(diào)整法D.分部分項(xiàng)法E.成新折扣法我的答案：參考答案：ABCD答案解析：第44題、從估價(jià)角度出發(fā)，收益性房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不包含()等。A.房地產(chǎn)改擴(kuò)建費(fèi)用B.抵押貸款還本付息額C.房屋設(shè)備折舊費(fèi)D.所得稅E.房屋裝修折舊費(fèi)我的答案：參考答案：ABD答案解析：第45題、下列表述中，正確的有()。A.開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期可分為開(kāi)發(fā)期和經(jīng)營(yíng)期B.開(kāi)發(fā)期又可稱為建設(shè)期，對(duì)于在土地上進(jìn)行房屋建設(shè)的情況來(lái)說(shuō)，又可分為前期和建造期C.開(kāi)發(fā)期的終點(diǎn)是預(yù)計(jì)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成的日期，起點(diǎn)與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期起點(diǎn)相同D.經(jīng)營(yíng)期可具體化為銷售期和出租期E.在有租賃的情況下，租售期通常到開(kāi)發(fā)完成的日期我的答案：參考答案：ABC答案解析：第46題、長(zhǎng)期趨勢(shì)法包括()等方法。A.數(shù)學(xué)曲線擬合法B.平均增減量法C.平均發(fā)展速度法D.年限法E.指數(shù)修勻法我的答案：參考答案：ABCE答案解析：第47題、在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí)，應(yīng)符合的條件包括()。A.形狀相似B.在同一條街道上只有一個(gè)路線價(jià)區(qū)段C.面積接近D.地塊相連E.可及性相當(dāng)我的答案：參考答案：DE答案解析：第48題、下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的表述中，正確的有()。A.法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，沒(méi)有抵押價(jià)值B.再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額C.房地產(chǎn)的價(jià)值扣除預(yù)計(jì)處分該房地產(chǎn)的各種費(fèi)用、稅金后的余額才是抵押價(jià)值D.不能單獨(dú)處分、使用的房地產(chǎn)不宜作為抵押物，應(yīng)當(dāng)沒(méi)有抵押價(jià)值E.在評(píng)估土地使用權(quán)足以劃撥方式取得房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，不應(yīng)包括土地使用權(quán)出讓金我的答案：參考答案：ABDE答案解析：第49題、確定路線價(jià)時(shí)，選取標(biāo)準(zhǔn)宗地應(yīng)符合()等的要求。A.一面臨街B.兩面臨街C.土地形狀為矩形D.土地形狀為正方形E.容積率為所在區(qū)段具有代表性的容積率我的答案：參考答案：ACE答案解析：第50題、獲取房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的措施有()。A.突破專業(yè)能力限制，接受各種估價(jià)要求B.提高服務(wù)質(zhì)量C.恰當(dāng)?shù)男麄鱀.低收費(fèi)E.最大限度壓縮估價(jià)作業(yè)期我的答案：參考答案：BC答案解析：判斷題第51題、本著平等互利的原則，經(jīng)建設(shè)部、人事部、商務(wù)部和國(guó)務(wù)院港澳事務(wù)辦公室同意，2003年11月4日中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)與香港測(cè)量師學(xué)會(huì)簽署了內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師資格互認(rèn)協(xié)議書(shū)。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第52題、在評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，采用的折現(xiàn)率足某個(gè)特定投資者所要求的，它應(yīng)高于與該房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第53題、現(xiàn)實(shí)中有時(shí)評(píng)估的不一定是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，而是某些特定條件限制下的價(jià)值，比如城市房屋拆遷是強(qiáng)制性的，所以城市房地產(chǎn)估價(jià)不應(yīng)采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第54題、就使用價(jià)值與交換價(jià)值相對(duì)而言，房地產(chǎn)估價(jià)所評(píng)估的是房地產(chǎn)的交換價(jià)值。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第55題、在房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)中，一般來(lái)說(shuō)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過(guò)去，估價(jià)對(duì)象為歷史狀況下的情形。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第56題、運(yùn)用市場(chǎng)法求取房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，選取的可比實(shí)例的規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0.5～2范圍內(nèi)。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第57題、被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格中不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第58題、某房產(chǎn)年折舊率為1.6%，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為12年，按直線法折舊該房產(chǎn)應(yīng)屬完好房。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第59題、用收益法估算某大型商場(chǎng)的價(jià)值時(shí)，其凈收益為商場(chǎng)銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用后的余額。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第60題、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來(lái)第一年的凈收益為38萬(wàn)元，此后每年的凈收益將在上一年的基礎(chǔ)上減少3萬(wàn)元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營(yíng)期限為12年。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第61題、運(yùn)用平均發(fā)展速度法進(jìn)行估價(jià)的條件是，房地產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)過(guò)程是持續(xù)上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近，否則就不適宜采用這種方法。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第62題、路線價(jià)法中的單獨(dú)深度價(jià)格修正率隨著臨街深度的遞進(jìn)而增大。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：第63題、估價(jià)目的是由委托人提出的，估價(jià)時(shí)點(diǎn)是根據(jù)估價(jià)目的確定的。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第64題、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期是從估價(jià)報(bào)告出具之日計(jì)算，而不是從估價(jià)時(shí)點(diǎn)開(kāi)始計(jì)算。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：A答案解析：第65題、估價(jià)資料的保管期限是從估價(jià)報(bào)告出具之日起到估價(jià)報(bào)告得到使用之日止。()A.正確B.錯(cuò)誤我的答案：參考答案：B答案解析：計(jì)算題某出租的寫(xiě)字樓，使用面積為3000m2，收益年限為45年，空置率為20%，未來(lái)3年每平方米使用面積的租金(含物業(yè)服務(wù)費(fèi)用)分別為360元、400元、330元，同檔次寫(xiě)字樓的年物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為每平方米使用面積36元，除物業(yè)服務(wù)費(fèi)用之外的其他運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為租金(不含物業(yè)服務(wù)費(fèi)用)的25%。假設(shè)該寫(xiě)字樓未來(lái)每年的凈收益基本上固定不變，報(bào)酬率為9%。第66題、請(qǐng)利用“未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法”求取該寫(xiě)字樓的凈收益并計(jì)算其收益價(jià)格。__________我的答案：我的答案：參考答案：(1)計(jì)算未來(lái)3年的凈利益。1)未來(lái)第一年的凈收益(360-36)×(1-20%)×(1-25%)×3000=58.32萬(wàn)元2)未來(lái)第二年的凈收益(400-36)×(1-20%)×(1-25%)×3000=65.52萬(wàn)元3)未來(lái)第三年的凈收益(330-36)×(1-20%)×(1-25%)×3000=52.92萬(wàn)元(2)用未來(lái)數(shù)據(jù)資本化公式法計(jì)算每年不變的凈利益。答案解析：某宗土地面積為1.2公頃，已完成七通一平。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擬取得該宗土地50年的土地使用權(quán)，按規(guī)劃要求開(kāi)發(fā)建設(shè)建筑面積相同的住宅樓和寫(xiě)字樓各一幢，總?cè)莘e率為2.5。在第1年末辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù)，一次性繳納全部地價(jià)款，并且開(kāi)工建設(shè)。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排(見(jiàn)如下橫道圖)，項(xiàng)目建成后，住宅樓將全部出售，寫(xiě)字樓將用于出租。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，有關(guān)數(shù)據(jù)如下：(1)該項(xiàng)目所在區(qū)域的同類型、同檔次住宅的銷售價(jià)格為5000元/m2，銷售稅費(fèi)為銷售價(jià)格的6%；同類寫(xiě)字樓可出租建筑面積的月租金為120元/m2(可出租面積占建筑面積的70%)，并且按時(shí)年租金收入的30%繳納押金，出租空置率為20%，有關(guān)稅費(fèi)和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用按租金收入的30%計(jì)，銀行存款年利率為3%，報(bào)酬率為10%。(2)同類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的社會(huì)平均開(kāi)發(fā)成本為：住宅樓1800元/m2，寫(xiě)字樓2800元/m2，管理費(fèi)用為開(kāi)發(fā)成本的5%。(3)除地價(jià)款外，寫(xiě)字樓和住宅樓的其他建設(shè)資金在各自建設(shè)期內(nèi)每年投入50%且在年度內(nèi)均勻支出。假設(shè)住宅樓在銷售期末一次性全部售出。(4)目前，此類項(xiàng)目折現(xiàn)率為10%。(5)為得到該宗土地，還需要按取得地價(jià)原價(jià)的3%繳納有關(guān)稅費(fèi)。第67題、試計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所能支付的最高土地價(jià)格。__________我的答案：我的答案：參考答案：第一種答案：(1)項(xiàng)目總建筑面積1.2×10000×2.5=30000m2其中，住宅樓總建筑面積15000m2，寫(xiě)字樓總建筑面積15000m2。(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總價(jià)值及折現(xiàn)值。1)住宅樓價(jià)值：5000×15000=7500萬(wàn)元住宅樓價(jià)值折現(xiàn)到辦理完土地使用權(quán)出讓手續(xù)時(shí)點(diǎn)(第一年末)的折現(xiàn)值：7500/(1+10%)3=5634.86萬(wàn)元2)寫(xiě)字樓價(jià)值。①寫(xiě)字樓年租金收入=120×15000×70%×(1-20%)×12=1209.6萬(wàn)元②寫(xiě)字樓押金：1209.6×30%=362.88萬(wàn)元③寫(xiě)字樓押金運(yùn)用年收益：362.88×3%=10.89萬(wàn)元④有關(guān)稅費(fèi)和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用：1209.6×30%=362.88萬(wàn)元⑤租賃凈收入：1209.6+10.89-362.88=857.61萬(wàn)元⑥寫(xiě)字樓價(jià)值：⑦寫(xiě)字樓折現(xiàn)到第1年末折現(xiàn)值=8478.86/(1+10%)3=6370.29萬(wàn)元3)項(xiàng)目總價(jià)值折現(xiàn)值：5634.86+6370.29=12005.15萬(wàn)元(3)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用及其折現(xiàn)值。1)住宅樓部分：1800×15000×(1+5%)=2835萬(wàn)元寫(xiě)字樓部分：2800×15000×(1+5%)=4410萬(wàn)元2)住宅樓開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)折現(xiàn)值：2835×[0.5/(1+10%)0.5+0.5/(1+10%)1.5]=2580.13萬(wàn)元3)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)成本及管理費(fèi)用折現(xiàn)值：4410×[0.5/(1+10%)1.5+0.5/(1+10%)2.5]=3648.7