物業(yè)管理職責(zé)

物業(yè)管理職責(zé)物業(yè)管理按產(chǎn)業(yè)性質(zhì)屬于服務(wù)性行業(yè),其基本出發(fā)點(diǎn)是根據(jù)社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展水平和人們對(duì)生活需求的變化，運(yùn)用先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)和現(xiàn)代管理科學(xué)知識(shí)、環(huán)境生態(tài)科學(xué)知識(shí)，借助經(jīng)濟(jì)手段來管理物業(yè)，為業(yè)主、住戶以及居民提供所需要的全方位、多層次的服務(wù).不同類別的物業(yè)有著不同的管理側(cè)重點(diǎn)，但是有一些基本內(nèi)容是大多數(shù)物業(yè)管理都要涉及到的：1、物業(yè)及其配套設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)。對(duì)物業(yè)來說，機(jī)電設(shè)備、空調(diào)系統(tǒng)、供水供電系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、公用設(shè)施等，都必須處于良好的工作狀態(tài)，才能保障物業(yè)的正常、安全使用,不能等發(fā)生故障后再去修理。經(jīng)常進(jìn)行維護(hù)和保養(yǎng)，可以延長物業(yè)的使用壽命,為業(yè)主和租戶提供基本的使用保證.2、加強(qiáng)保安和消防管理,向業(yè)主和租戶提供生活和辦公的安全保障。必須認(rèn)真做好治安管理工作，承擔(dān)起大樓和小區(qū)范圍內(nèi)的安全、保衛(wèi)、警戒等，甚至還包括排除各種干擾，保持居住區(qū)的安靜。不管是住宅區(qū)還是其他類型的物業(yè)，只有具有良好的治安保衛(wèi)環(huán)境才能確保業(yè)主和住戶的生命財(cái)產(chǎn)的安全,并消除他們的后顧之憂。要搞好消防設(shè)備的養(yǎng)護(hù)工作，確保消防設(shè)備百分之百地處于良好使用狀態(tài)。要建立和執(zhí)行消防制度,加強(qiáng)消防隊(duì)伍的管理等。3、搞好物業(yè)及周圍環(huán)境的清潔，包括垃圾、各種廢物、污水、雨水的排泄清除等,以求保持一個(gè)清潔衛(wèi)生的環(huán)境，向業(yè)主或租戶提供一個(gè)整潔舒適的居住、辦公環(huán)境。干凈整潔的環(huán)境給人們以視覺上的美感和心理上的舒適感.4、做好物業(yè)管理區(qū)范圍內(nèi)的綠化建設(shè)和保養(yǎng)，以提供良好的生態(tài)環(huán)境。尤其是草地綠化和花木養(yǎng)護(hù)工作對(duì)營造一個(gè)優(yōu)美宜人的環(huán)境是非常重要的.5、做好大樓和小區(qū)內(nèi)的交通管理.內(nèi)容包括小區(qū)內(nèi)的平行交通和大樓內(nèi)的垂直交通(電梯和人行扶梯）的管理，也包括通道、屋頂?shù)瓤臻g的清潔、路燈的保養(yǎng)等.6、加強(qiáng)車輛管理，防止車輛丟失、損壞或釀成事故，要求小區(qū)、大廈行車路線有明顯標(biāo)志，車輛限速行駛,統(tǒng)一物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的車輛停放，保持物業(yè)轄區(qū)的道路、過道的暢通.7、搞好財(cái)務(wù)管理工作。一是要搞好維修基金以及儲(chǔ)備金的核收和使用管理，保證物業(yè)管理工作的健康順利進(jìn)行。8、及時(shí)辦理物業(yè)及附屬設(shè)備的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，避免由于自然災(zāi)害給業(yè)主造成巨大的財(cái)產(chǎn)損失。9、搞好社區(qū)管理，創(chuàng)造健康文明的社區(qū)文化，努力建立友好融洽的新型人際關(guān)系。同時(shí)協(xié)助政府進(jìn)行社會(huì)管理，推進(jìn)全社會(huì)的文明和進(jìn)步,如在所管物業(yè)范圍內(nèi)從事人口統(tǒng)計(jì)、計(jì)劃生育、犯罪預(yù)防等方面的工作。10、就公共市政設(shè)施的有關(guān)事務(wù)與政府和公共事業(yè)部門聯(lián)系。11、建立物業(yè)檔案，隨時(shí)掌握產(chǎn)權(quán)變動(dòng)情況,維護(hù)物業(yè)的完整和統(tǒng)一管理。物業(yè)管理各崗位工作職責(zé)最高領(lǐng)導(dǎo)層崗位職責(zé)

●總經(jīng)理崗位職責(zé)

1、領(lǐng)導(dǎo)公司的日常工作,向公司傳達(dá)滿足業(yè)主和住戶及法律、法規(guī)的要求的重要性;

2、以業(yè)主和住戶為中心，制定質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)，批準(zhǔn)公司質(zhì)量手冊(cè)；

3、主持管理評(píng)審；

4、負(fù)責(zé)擬訂公司年度工作計(jì)劃和工作總結(jié)；

5、負(fù)責(zé)召集和主持總經(jīng)理辦公會(huì)議；

6、負(fù)責(zé)各單位、各部門經(jīng)理和主管職務(wù)以上人員的鑒定、錄用、辭退等工作；

7、負(fù)責(zé)公司重要投標(biāo)書和公司所有經(jīng)濟(jì)合同的審批；

8、負(fù)責(zé)公司各類費(fèi)用收支的審批；

9、履行公司安全，消防第一責(zé)任人的所有職責(zé)；

●常務(wù)副總經(jīng)理兼管理者代表崗位職責(zé)

1、協(xié)助總經(jīng)理抓好各項(xiàng)工作，對(duì)公司服務(wù)負(fù)直接責(zé)任；

2、組織貫徹實(shí)施公司質(zhì)量方針，實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo);

3、組織并協(xié)調(diào)質(zhì)量管理體系的建立、實(shí)施、保持和改進(jìn)；

4、組織公司內(nèi)部質(zhì)量體系審核并向總經(jīng)理報(bào)告質(zhì)量體系運(yùn)行情況；

5、負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，確保業(yè)主和住戶滿意；

6、代表公司就與質(zhì)量管理體系的有關(guān)的事宜負(fù)責(zé)對(duì)外聯(lián)絡(luò)。

●副總經(jīng)理崗位職責(zé)

1、協(xié)助總經(jīng)理組織并協(xié)調(diào)質(zhì)量管理體系的建立、實(shí)施、保持和改進(jìn);

2、負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)和組織制定公司物業(yè)管理招、投標(biāo)工作；

3、參與公司經(jīng)營決策，負(fù)責(zé)決策和開拓物業(yè)市場；

4、負(fù)責(zé)公司物業(yè)管理服務(wù)工作的組織的協(xié)調(diào)；

5、負(fù)責(zé)公司對(duì)外聯(lián)絡(luò)工作，組織領(lǐng)導(dǎo)公司公關(guān)工作.

部門管理人員崗位職責(zé)

●辦公室主任崗位職責(zé)

1、助管理者代表具體組織實(shí)施質(zhì)量管理體系運(yùn)行的各項(xiàng)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督、考評(píng)、管理工作，組織質(zhì)量管理體系的內(nèi)部審核；

2、負(fù)責(zé)辦公室的日常工作，確保質(zhì)量管理體系在本部門的正常運(yùn)行；

3、了解國家有關(guān)法律法規(guī)的最新動(dòng)態(tài)，向公司領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)匯報(bào)并組織落實(shí)工作;

4、組織采用適用的統(tǒng)計(jì)技術(shù)進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，為提高服務(wù)質(zhì)量提供依據(jù);

5、負(fù)責(zé)對(duì)文件和質(zhì)量記錄的歸口管理；

6、負(fù)責(zé)對(duì)常規(guī)合同的歸口管理和監(jiān)督管理公司檔案;

7、負(fù)責(zé)對(duì)業(yè)主和住戶的投訴的歸口處理。

●辦公室辦事員崗位職責(zé)

1、協(xié)助辦公室主任具體組織實(shí)施質(zhì)量管理體系運(yùn)行的各項(xiàng)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督、考評(píng)、管理工作；

2、具體負(fù)責(zé)辦公室的日常工作，確保質(zhì)量管理體系在本部門的正常運(yùn)行；

3、了解國家有關(guān)法律法規(guī)的最新動(dòng)態(tài)，向公司領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)匯報(bào)并組織落實(shí)工作；

4、負(fù)責(zé)對(duì)文件和質(zhì)量記錄的歸口管理;

5、負(fù)責(zé)對(duì)常規(guī)合同的管理和監(jiān)督管理公司檔案；

6、負(fù)責(zé)處理業(yè)主和住戶的投訴.

●綜合管理部經(jīng)理職責(zé)

1、在公司總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)助做好由綜合管理部負(fù)責(zé)的各項(xiàng)工作,以及本部門控制的質(zhì)量管理體系條款的實(shí)施工作。

2、負(fù)責(zé)制定公司有關(guān)本部門的各項(xiàng)管理制度及應(yīng)急措施。

3、負(fù)責(zé)對(duì)各管理處工程維修室、綜合服務(wù)室的工作進(jìn)行檢查、指導(dǎo)。

4、負(fù)責(zé)對(duì)各管理處提交的供方項(xiàng)目審核以及供方服務(wù)質(zhì)量的總體控制。

5、負(fù)責(zé)對(duì)本部門發(fā)生的重大事故的組織調(diào)查分析及處理工作。

6、負(fù)責(zé)組織樓宇工程驗(yàn)收交接工作。

●綜合管理部副經(jīng)理職責(zé)

1、在綜合管理部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)公司所轄房屋建筑、基礎(chǔ)設(shè)施、工作環(huán)境、機(jī)電設(shè)備等技術(shù)管理工作。

2、負(fù)責(zé)協(xié)助制定公司物業(yè)管理過程中由綜合管理部負(fù)責(zé)的相關(guān)工作中的規(guī)定、制度的制定,并組織有關(guān)部門實(shí)施。

3、協(xié)助組織實(shí)施公司物業(yè)管理活動(dòng)，保證物業(yè)管理服務(wù)過程處于受控狀態(tài),負(fù)責(zé)對(duì)各管理處工程維修室、綜合服務(wù)室布置具體工作，并檢查執(zhí)行情況.

4、負(fù)責(zé)管理處提交的供方項(xiàng)目（如：采購的服務(wù)、采購的物資等）實(shí)施控制，對(duì)供方評(píng)價(jià)進(jìn)行審核.

5、負(fù)責(zé)對(duì)本部門發(fā)生的重大事故的組織調(diào)查分析及具體處理工作。

6、負(fù)責(zé)根據(jù)實(shí)際情況，組織調(diào)配各管理處維修工、工程設(shè)施設(shè)備和工具。

●綜合管理部辦事員職責(zé)

1、具體組織本部門實(shí)施質(zhì)量管理體系的運(yùn)行。

2、具體負(fù)責(zé)綜合管理部日常工作落實(shí)，確保各管理處提供的物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)行.3、負(fù)責(zé)向各管理處傳達(dá)落實(shí)公司關(guān)于物業(yè)管理的有關(guān)決定、決議，指示和布置具體工作，并檢查執(zhí)行情況。

4、定期對(duì)各管理處的工作進(jìn)行經(jīng)常性檢查監(jiān)督,及時(shí)總結(jié)和匯報(bào)情況。

5、定期檢查各種設(shè)備、設(shè)施的技術(shù)狀況，分析存在問題，及時(shí)提出維修解決辦法和制定維修方案，方案經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)后，組織貫徹實(shí)施。

6、負(fù)責(zé)對(duì)本部門的檔案、質(zhì)量記錄進(jìn)行整理、歸檔和保存。

●經(jīng)營發(fā)展部經(jīng)理崗位職責(zé)

1、協(xié)助管理者代表具體組織本部門質(zhì)量管理體系的落實(shí)工作，保證質(zhì)量管理體系的有效運(yùn)行。

2、確定質(zhì)量管理體系策劃的時(shí)機(jī)、內(nèi)容及輸出結(jié)果，協(xié)調(diào)各部門策劃要求的具體工作。

3、組織各部門負(fù)責(zé)人評(píng)審物業(yè)管理投標(biāo)書、物業(yè)管理委托合同等，并就有關(guān)合同事宜代表公司與業(yè)主和用戶溝通.

4、確定服務(wù)實(shí)現(xiàn)策劃的時(shí)機(jī)、內(nèi)容及輸出結(jié)果，定期向總經(jīng)理匯報(bào)活動(dòng)的實(shí)施情況。

5、代表公司與業(yè)主和用戶（或客戶）進(jìn)行溝通，參與物業(yè)項(xiàng)目的招投標(biāo)，代表公司法人對(duì)外簽訂合同、協(xié)議等公開文件。

6、制定物業(yè)管理服務(wù)的各類標(biāo)識(shí)式樣規(guī)范，審批各相關(guān)部門根據(jù)實(shí)際情況自行設(shè)計(jì)的標(biāo)識(shí)式樣。

7、制定公司總體社區(qū)活動(dòng)的工作方向和目標(biāo)，審批各管理處制定的各項(xiàng)社區(qū)活動(dòng)計(jì)劃。

8、制定公司年度服務(wù)工作計(jì)劃和工作總結(jié)，協(xié)調(diào)各部門服務(wù)工作計(jì)劃的執(zhí)行情況.

●經(jīng)營發(fā)展部副經(jīng)理崗位職責(zé)

1、協(xié)助部門經(jīng)理做好質(zhì)量管理體系中本部門內(nèi)的各項(xiàng)工作，保證質(zhì)量管理體系的有效運(yùn)行。

2、組織各部門進(jìn)行質(zhì)量管理體系策劃，編制、修改和發(fā)放相應(yīng)的策劃文件,并對(duì)實(shí)施效果進(jìn)行監(jiān)督檢查.

3、組織各部門編制和評(píng)審物業(yè)管理投標(biāo)書，物業(yè)管理委托合同等.

4、組織相關(guān)部門進(jìn)行服務(wù)實(shí)現(xiàn)的策劃，編制、修改和發(fā)放相應(yīng)的質(zhì)量策劃文件，并對(duì)質(zhì)量活動(dòng)具體實(shí)施情況進(jìn)行檢查驗(yàn)收。

5、市場調(diào)研,市場開拓，搜集物業(yè)市場行情，及時(shí)掌握物業(yè)市場動(dòng)態(tài)及業(yè)主和用戶需求的動(dòng)向，積極與業(yè)主和用戶溝通，收集有關(guān)信息.

6、擬訂物業(yè)管理服務(wù)各類標(biāo)識(shí)的式樣規(guī)范，規(guī)定產(chǎn)品和服務(wù)標(biāo)識(shí)的范圍和方法，制作和發(fā)放標(biāo)識(shí)，并組織各相關(guān)部門具體實(shí)施產(chǎn)品和服務(wù)標(biāo)識(shí).

7、擬訂公司總體社區(qū)活動(dòng)工作方向和目標(biāo)，審核各管理處制定的各項(xiàng)社區(qū)活動(dòng)計(jì)劃,定期指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督、檢查各管理處的社區(qū)活動(dòng).

8、擬訂年度服務(wù)工作計(jì)劃和工作總結(jié),并有權(quán)對(duì)各部門服務(wù)工作計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督和考核。

●經(jīng)營發(fā)展部辦事員崗位職責(zé)

1、協(xié)助部門經(jīng)理、副經(jīng)理實(shí)施質(zhì)量管理體系要求本部門內(nèi)各項(xiàng)具體工作，保證質(zhì)量管理體系的有效運(yùn)行.

2、按照質(zhì)量管理體系的策劃安排具體實(shí)施各項(xiàng)工作,定期向部門經(jīng)理、副經(jīng)理匯報(bào)策劃實(shí)施情況。

3、搜集整理各類物業(yè)管理投標(biāo)書、物業(yè)管理委托合同等的相關(guān)資料，編寫標(biāo)書及合同的相關(guān)內(nèi)容.

4、按照服務(wù)實(shí)現(xiàn)的策劃安排具體實(shí)施各項(xiàng)工作，協(xié)助和督促各相關(guān)部門落實(shí)有關(guān)具體工作.

5、通過多種渠道搜集物業(yè)市場信息，積極與業(yè)主和用戶溝通,了解物業(yè)市場動(dòng)態(tài)及業(yè)主和用戶需求的動(dòng)向.

6、按照物業(yè)管理服務(wù)各類標(biāo)識(shí)的式樣規(guī)范、標(biāo)識(shí)范圍和方法，協(xié)助和監(jiān)督相關(guān)部門具體實(shí)施產(chǎn)品和服務(wù)標(biāo)識(shí)。

7、按照公司總體社區(qū)活動(dòng)工作方向和目標(biāo)，依據(jù)各管理處社區(qū)活動(dòng)計(jì)劃,協(xié)助和監(jiān)督各管理處的社區(qū)活動(dòng)。

8、擬訂本部門的服務(wù)工作計(jì)劃,按照工作計(jì)劃開展本部門的具體服務(wù)工作。

●人力資源部經(jīng)理崗位職責(zé)

1、根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)，負(fù)責(zé)制訂公司人事、勞動(dòng)、職工培訓(xùn)教育等相關(guān)規(guī)章制度并組織貫徹執(zhí)行。

2、負(fù)責(zé)公司人力資源開發(fā)、使用工作。組織實(shí)施員工教育培訓(xùn)，對(duì)員工的培訓(xùn)進(jìn)行詳細(xì)檢查和考核,為公司適時(shí)配備合格管理人員.

3、負(fù)責(zé)組織編制勞動(dòng)工資計(jì)劃,檢查勞動(dòng)工資計(jì)劃完成情況，做好調(diào)資、晉升、晉級(jí)等工作,審查各部門獎(jiǎng)金發(fā)放數(shù)額。

4、負(fù)責(zé)組織檢查勞動(dòng)紀(jì)律，針對(duì)存在的問題采取必要措施。

5、負(fù)責(zé)組織完成員工勞動(dòng)合同(勞務(wù)協(xié)議）的簽定、鑒定工作。

●人力資源部副經(jīng)理崗位職責(zé)

1、辦理員工招聘、考核、獎(jiǎng)懲、辭退等工作。

2、負(fù)責(zé)組織員工教育培訓(xùn)工作，并對(duì)培訓(xùn)結(jié)果實(shí)施效果檢查。

3、負(fù)責(zé)編制公司年度勞動(dòng)工資計(jì)劃，檢查、了解、分析勞動(dòng)工資計(jì)劃的執(zhí)行情況.

4、負(fù)責(zé)協(xié)助組織檢查勞動(dòng)紀(jì)律,針對(duì)存在的問題采取必要的措施。

5、負(fù)責(zé)協(xié)助完成勞動(dòng)合同(勞務(wù)協(xié)議）的簽訂等工作。

●人力資源部辦事員崗位職責(zé)

1、負(fù)責(zé)具體參與員工招聘、考核、獎(jiǎng)懲、辭退的工作。2、負(fù)責(zé)具體實(shí)施員工的教育培訓(xùn)及考核等工作，并對(duì)管理處的培訓(xùn)考核等工作進(jìn)行指導(dǎo)與檢查。

3、負(fù)責(zé)辦理公司勞動(dòng)年檢工作。

4、負(fù)責(zé)勞動(dòng)工資統(tǒng)計(jì)報(bào)表的填寫和報(bào)送工作。

5、負(fù)責(zé)社會(huì)保險(xiǎn)、勞動(dòng)保障工作的日常管理，深入各部門崗位了解執(zhí)行情況，隨時(shí)發(fā)現(xiàn)問題、不斷改進(jìn)，做好社會(huì)保險(xiǎn)和勞動(dòng)保護(hù)工作.

6、負(fù)責(zé)人力資源部各種檔案的管理.物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成包括以下部分：

1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；(即人員費(fèi)用，包括基本工資、按規(guī)定提取的福利費(fèi)、加班費(fèi)和服裝費(fèi)等）2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;

（包括；公共建筑(如過道、門廳、樓梯及道路環(huán)境）內(nèi)的各種土建零修費(fèi);給排水日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)；電氣、燃?xì)狻⑾老到y(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi);公共照明費(fèi)；易損件更新費(fèi)等等）

3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

（包括：清潔工具、勞保用品、清潔環(huán)衛(wèi)、垃圾外運(yùn)、化糞清掏等)

4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

（包括：綠化工具費(fèi)、綠化用水費(fèi)、農(nóng)藥化肥費(fèi)、雜草清運(yùn)費(fèi)、景觀維護(hù)費(fèi)等)

5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;

（即安全管理人員費(fèi)用、安全器械裝備費(fèi)等）

6、辦公費(fèi)用；

（包括：交通費(fèi)、通訊費(fèi)、低值易耗辦公用品費(fèi)、辦公用房水電費(fèi)等）

7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;

8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;

9、法定稅費(fèi)；

（包括營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育附加費(fèi)等）

10、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用.物業(yè)環(huán)境管理的內(nèi)容物業(yè)環(huán)境管理主要是調(diào)控業(yè)主或物業(yè)使用人與環(huán)境保護(hù)的關(guān)系，組織并管理業(yè)主或物業(yè)使用人的生產(chǎn)和生活活動(dòng)，限制業(yè)主或物業(yè)使用人損害環(huán)境質(zhì)量、破壞自然資源的行為.一般來說，物業(yè)環(huán)境管理主要包括以下幾個(gè)方面的內(nèi)容：（一）治理環(huán)境污染環(huán)境污染主要有以下幾種情況：1?？諝馕廴驹斐煽諝馕廴镜囊蛩刂饕?(1）直接燃煤，排放過多二氧化硫氣體。（2）機(jī)動(dòng)車排放的尾氣經(jīng)強(qiáng)紫外線照射形成光化學(xué)煙霧污染.(3）基建揚(yáng)塵形成的塵煙污染。據(jù)研究資料表明，在采暖期大氣中的塵以煙塵為主，約占三分之二；在非采暖期大氣中的塵以揚(yáng)塵為主，約占二分之一以上。2.水體污染工業(yè)廢水和生活廢水等含有大量有毒、有害污染物，進(jìn)入水體后形成水體污染.3。固體廢棄物污染固體廢棄物是人們?cè)谏a(chǎn)和生活中扔棄的固體物質(zhì)。影響物業(yè)環(huán)境的固定廢棄物主要有生產(chǎn)與生活垃圾、糞便、溝泥等。其中垃圾包括無機(jī)垃圾（磚瓦碎石、爐灰、渣土等）和有機(jī)垃圾(動(dòng)植物殘?bào)w、廢紙、塑料、碎布等)。固體廢棄物如不及時(shí)加以處理,也會(huì)對(duì)環(huán)境造成污染。4.噪聲污染噪聲可分為交通噪聲、生產(chǎn)噪聲和生活噪聲三種。(1)交通噪聲大量交通噪聲來源于物業(yè)區(qū)域以外的城市道路。機(jī)動(dòng)車進(jìn)入物業(yè)區(qū)域內(nèi)部也會(huì)帶來噪聲。距離城市道路遠(yuǎn)近的不同，受到交通噪聲的干擾也就不同。(2)生產(chǎn)噪聲主要有工廠加工噪聲和工程施工噪聲等.①工廠加工噪聲如沖壓、鍛造、蜂窩煤加工點(diǎn)的噪聲，對(duì)附近居民和辦公人員影響很大。②工程施工噪聲如施工現(xiàn)場打樁機(jī)、攪拌機(jī)、切割機(jī)、振動(dòng)泵等機(jī)器設(shè)備工作中所產(chǎn)生的噪聲，這類噪聲嚴(yán)重干擾著周圍物業(yè)業(yè)主和物業(yè)使用人的正常工作和生活。(3）生活噪聲生活噪聲主要包括商業(yè)噪聲、保育教育噪聲和日常生活噪聲三類.①商業(yè)噪聲居住區(qū)和小區(qū)的商業(yè)中心是人流集中、氣氛熱烈的公共場所.特別是附近的農(nóng)貿(mào)市場,其叫賣聲、討價(jià)還價(jià)聲、人群熙熙攘攘聲等不絕于耳，對(duì)居住和辦公產(chǎn)生嚴(yán)重干擾。②保育教育噪聲如學(xué)生上學(xué)與放學(xué)的嘈雜聲，做操、上體育課的口哨聲，兒童的哭鬧嬉戲聲等，都會(huì)影響附近物業(yè)業(yè)主和使用人的工作和休息。③日常生活噪聲日常生活噪聲種類繁多，如居民播放音樂、家庭影院、家庭舞會(huì)等娛樂聲響，家庭廚房噪聲、家庭糾紛的爭吵聲、家庭聚會(huì)的喧嘩聲、走家串戶的叫喊叫賣聲等等。5.電磁波污染目前由于電器、電信等具有強(qiáng)大電磁波污染因素的產(chǎn)品走入家庭和被消費(fèi)者廣泛使用，造成電磁波污染嚴(yán)重，極大地?fù)p害人們的身心健康。（二）做好物業(yè)環(huán)境綠化工作盡量擴(kuò)大綠化面積及種植花草、樹木的種類，不僅可以凈化空氣，調(diào)節(jié)物業(yè)區(qū)域小氣候，保持水土、防風(fēng)固沙，而且還可以消聲防噪，達(dá)到凈化、美化環(huán)境的目的。(三）做好物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生管理工作物業(yè)環(huán)境衛(wèi)生管理是物業(yè)管理中一項(xiàng)經(jīng)常性的管理服務(wù)工作,其目的是凈化環(huán)境,給物業(yè)業(yè)主和使用人提供一個(gè)清潔宜人的工作、生活的優(yōu)良環(huán)境.良好的環(huán)境衛(wèi)生不但可以保持物業(yè)區(qū)域容貌的整潔，而且對(duì)于減少疾病、促進(jìn)身心健康十分有益，同時(shí)，對(duì)社會(huì)精神文明建設(shè)也具有很重要的作用。（四）清除物業(yè)區(qū)域內(nèi)的違章搭建違章搭建是對(duì)整個(gè)物業(yè)區(qū)域和諧環(huán)境的破壞.它既有礙觀瞻，又影響人們的日常工作和生活，還可能帶來交通、消防等方面不安全的問題。因此，物業(yè)管理公司一定要協(xié)助有關(guān)部門，認(rèn)真做好清除和及時(shí)防止物業(yè)區(qū)域內(nèi)的違章搭建的管理工作。(五）加強(qiáng)市政公用設(shè)施管理為物業(yè)業(yè)主、使用人和受益人生產(chǎn)、生活、辦公等服務(wù)的市政公共設(shè)施是該物業(yè)區(qū)域的一個(gè)重要組成部分,一旦它遭到破壞或損壞，便會(huì)影響人們正常的生產(chǎn)、生活和工作。因此，加強(qiáng)市政公用設(shè)施的管理也是物業(yè)管理公司環(huán)境管理的一項(xiàng)重要工作.（六)搞好車輛交通管理車輛是人流、物流的載體。物業(yè)區(qū)域的交通道路是物業(yè)人流、物流流動(dòng)的通道。物業(yè)相對(duì)于其外部環(huán)境，車輛交通是對(duì)外聯(lián)系的主要載體與通道，在物業(yè)使用中有著特殊的重要性。車輛交通管理的目的是為了建立良好的交通秩序、車輛停放秩序，確保物業(yè)業(yè)主、使用人和受益人的車輛不受損壞和失竊。（七）建設(shè)各種環(huán)境小品物業(yè)環(huán)境小品的種類繁多,就其性質(zhì)來說，大體上可劃分為兩大類:一是功能性環(huán)境小品,二是裝飾性環(huán)境小品。環(huán)境小品具有方便實(shí)用、美化環(huán)境、優(yōu)化空間的功效。不同物業(yè)，環(huán)境小品的布置原則和方法不盡相同.環(huán)境小品的設(shè)計(jì)應(yīng)從使用功能出發(fā)，在整體環(huán)境協(xié)調(diào)的統(tǒng)一要求下，與建筑群體和綠化種植緊密配合，才能達(dá)到理想的效果。（（八)抓好治安管理工作物業(yè)區(qū)域內(nèi)的治安管理工作是指物業(yè)管理企業(yè)為防盜、防破壞、防流氓活動(dòng)、防意外及突發(fā)事故而對(duì)所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)的一系列管理活動(dòng)。治安管理防治的對(duì)象主要是人為造成的事故與損失。其目的是避免所管物業(yè)區(qū)域內(nèi)財(cái)物受損失、人身受傷害，維護(hù)正常的工作、生活秩序。治安管理在整個(gè)物業(yè)管理中占有舉足輕重的地位。它是物業(yè)業(yè)主、使用人和受益人正常工作、安居樂業(yè)的基本保證，也是整個(gè)社區(qū)及社會(huì)安定的基礎(chǔ).同時(shí)，良好的物業(yè)治安環(huán)境能提高物業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)的聲譽(yù)。（九）抓好消防管理工作消防管理工作在物業(yè)管理中占有頭等重要的地位。為使物業(yè)業(yè)主、使用人和受益人有一個(gè)良好的物業(yè)使用環(huán)境，物業(yè)管理公司應(yīng)做好物業(yè)消防設(shè)施和器材的配置與管理、消防宣傳教育等工作，要預(yù)防物業(yè)火災(zāi)的發(fā)生,最大限度地減少火災(zāi)損失，為物業(yè)業(yè)主、使用人和受益人的生產(chǎn)和生活提供安全環(huán)境,增強(qiáng)其安全感，保衛(wèi)其生命和財(cái)產(chǎn)的安全。(十）建立新型的人文環(huán)境新型的人文環(huán)境應(yīng)該是和睦共處、互幫互助的生活環(huán)境;互利互惠、溫馨文明的商業(yè)環(huán)境;融洽和諧、輕松有序的辦公環(huán)境；安全舒適、相互協(xié)作的生產(chǎn)環(huán)境等。新型的人文環(huán)境可以使人們煥發(fā)熱情，提高工作效率,熱愛生活，充滿愛心，并對(duì)社會(huì)治安狀況的好轉(zhuǎn)有著很大的促進(jìn)作用。物業(yè)治安管理基本制度1。保安人員工作紀(jì)律（1)模范遵守國家的法律法規(guī)及公司內(nèi)部各項(xiàng)規(guī)章制度；（2)堅(jiān)守崗位，忠于職守，嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制;(3）上崗堅(jiān)決做到“五不準(zhǔn)”，即不準(zhǔn)喝酒，不準(zhǔn)聊天，不準(zhǔn)容留外來人員，不準(zhǔn)擅離工作崗位,不準(zhǔn)遲到、早退;（4）服從管理，聽從安排，廉潔奉公，敢于同違法犯罪分子作斗爭；（5）愛護(hù)各種警械器具裝備,不丟失、損壞、轉(zhuǎn)借或隨意攜帶外出；（6）嚴(yán)格執(zhí)行請(qǐng)、銷假制度，有事外出必須請(qǐng)假.2.保安人員的交接班制度治安保衛(wèi)交接班非常重要，因?yàn)檫@段間隙處理不好,就容易使罪犯乘機(jī)作案。為了杜絕這些漏洞,必須強(qiáng)化交接班制度。(1）接班保安人員要按規(guī)定提前10分鐘上崗接班，在登記簿上記錄接班時(shí)間;（2)交接班時(shí)，交班的保安人員要把需要在值班中繼續(xù)注意或處理的問題以及警械器具等裝備器材向接班保安員交待、移交清楚；(3)接班保安人員驗(yàn)收時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)由交班保安人員承擔(dān)責(zé)任。驗(yàn)收完畢，交班保安人員離開崗位后所發(fā)生的問題由當(dāng)班保安人員承擔(dān)責(zé)任;（4）所有事項(xiàng)交待清楚后，交班保安人員在離開工作崗位前在登記簿上記錄下班時(shí)間并簽名;（5）接班人未到，交班人員不得下班。如果接班人員未到，交班人員下班，這期間發(fā)生的問題，兩人共同負(fù)責(zé);即使沒有發(fā)生問題，也要分別扣發(fā)兩人的工資并通報(bào)批評(píng)。3。保安人員工作細(xì)則(1）儀表著裝①按公司配發(fā)制服統(tǒng)一著裝和佩戴,制服須保持潔凈、平整，各項(xiàng)配置標(biāo)志齊全規(guī)范。②風(fēng)紀(jì)嚴(yán)整，不得敞開衣領(lǐng)，翻卷衣袖、褲邊；上崗前須到更衣室鏡子前整理儀表。③上崗前、下崗后須到指定點(diǎn)更衣；不得將制服及佩戴物帶離小區(qū);服裝清洗不得影響正常上崗著裝。④保安人員儀表須潔凈端正，不得留長發(fā)、胡須。(2）上崗姿態(tài)①在崗時(shí)須精神飽滿，精力集中.②站崗時(shí)保持抬頭、挺胸、收腹、并腿，巡崗時(shí)須在站立的基礎(chǔ)上做到步伐穩(wěn)健，雙臂前后自然擺動(dòng)，不得有手插衣褲口袋、手叉腰間等散漫舉止。③兩人巡崗時(shí)須并排,保持上崗姿態(tài)統(tǒng)一步伐行進(jìn);兩人以上巡邏或同行時(shí)須列縱隊(duì),保持上崗姿態(tài)統(tǒng)一步伐行進(jìn)。④在崗期間不得吸煙或吃零食，不得有閑聊、睡崗及其他懈怠行為。(3)文明禮貌執(zhí)勤①對(duì)待住戶或來賓須態(tài)度和藹、耐心周到,行為舉止須自然端正、落落大方.②禮貌待人，遇住戶或外來人員需交涉或按章管理時(shí)，在開始前和完成后皆須先敬禮，把“先生、女士、您好、請(qǐng)問、對(duì)不起、打擾了、感謝合作”等禮貌用語體現(xiàn)在實(shí)際工作中.③禁止任何粗俗言談、污言穢語。④回答住戶或來賓提問時(shí)應(yīng)清楚扼要,并使用普通話。(4)門衛(wèi)崗①對(duì)出入小區(qū)的人員必要時(shí)進(jìn)行查詢，言語文明,并做好登記和引導(dǎo)工作，來訪客人須出示有效身份證明，填寫來訪人員登記表，說明來訪事由，被訪人姓名、住址、電話等。②勸阻無關(guān)人員及未經(jīng)批準(zhǔn)的商販進(jìn)入小區(qū).③根據(jù)小區(qū)機(jī)動(dòng)車輛管理規(guī)定,管理小區(qū)交通秩序，無關(guān)車輛不得進(jìn)入小區(qū)。④負(fù)責(zé)登記電視監(jiān)控情況。⑤負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)郵件的收發(fā)登記管理。⑥門衛(wèi)崗須保持整潔美觀,無關(guān)人員不得進(jìn)入門衛(wèi)崗。（5）巡邏崗①巡邏執(zhí)勤人員根據(jù)每日排班表按規(guī)定的區(qū)域及路線實(shí)施巡邏執(zhí)勤。②巡邏崗執(zhí)勤主要內(nèi)容包括：小區(qū)內(nèi)陌生人員查詢,勸阻已進(jìn)入小區(qū)的無關(guān)閑雜人員，車輛停放情況;樓宇外觀、道路、路燈及有關(guān)配套設(shè)施完好情況,及時(shí)發(fā)現(xiàn)不安全隱患，制止不法行為及違反小區(qū)綜合管理制度的現(xiàn)象等.③認(rèn)真遵守姿態(tài)、禮貌用語等方面的規(guī)定.④巡邏情況及時(shí)記錄。4。保安工作人員的獎(jiǎng)懲制度為了鼓勵(lì)保安人員認(rèn)真做好本職工作，杜絕一切不良行為,以責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合為原則，制定保安人員獎(jiǎng)懲制度.（1）獎(jiǎng)勵(lì)細(xì)則①見義勇為,敢于同壞人壞事做斗爭，成績顯著者；②積極協(xié)助公安機(jī)關(guān)抓獲違法犯罪分子和偵破案件,成績突出者；③積極參加搶險(xiǎn)救災(zāi)，保衛(wèi)人民生命財(cái)產(chǎn)的安全,成績顯著者;④為搞好住宅小區(qū)(大廈)的安全保衛(wèi)工作積極出謀劃策,所提的合理化建議實(shí)行后效果明顯者；⑤拾金不昧者；⑥年終被評(píng)為“先進(jìn)保安班（組）”、“先進(jìn)保安員”，被評(píng)為省、市政府“治安模范標(biāo)兵”者.（2）懲罰細(xì)則①值班時(shí)收聽收音機(jī)、錄音機(jī)，收看電視或進(jìn)行其他與值班無關(guān)的事情。②擅離職守，經(jīng)常遲到、早退。③酒后執(zhí)勤上崗，并造成一定后果.④未按時(shí)交接班，或不按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行交接班，或交接班不清楚，檢查時(shí)相互推卸責(zé)任者.⑤未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),私自頂班者。⑥未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)同意，擅自帶人留宿者.⑦執(zhí)勤時(shí)，衣裝不整，佩戴不齊;執(zhí)勤中玩忽職守，疏于防范,致使在管轄范圍內(nèi)發(fā)生案件或事故,造成極壞影響者。⑧對(duì)公司和保安部領(lǐng)導(dǎo)下達(dá)的工作任務(wù)，未能如期完成，而又沒有正當(dāng)理由者。⑨扣留物品不登記,不上交；撿拾物品不報(bào)告,不上交者。⑩違反保安器材使用規(guī)定，私自隨便轉(zhuǎn)借和使用。B11在突發(fā)性事件或緊急情況下，臨陣脫逃或坐視不管者.B12法制觀念淡薄,參與社會(huì)聚眾鬧事、嫖娼、賭博等，與治安工作人員的應(yīng)有素質(zhì)極不相稱者。B13思想不純，見利忘義,監(jiān)守自盜或以權(quán)謀私，嚴(yán)重?fù)p壞公司形象者。B14工作責(zé)任心不強(qiáng),不服從分配，不執(zhí)行規(guī)章制度，并隨意頂撞領(lǐng)導(dǎo)且屢教不改者.根據(jù)錯(cuò)誤情節(jié)輕重進(jìn)行不同的處罰。對(duì)于一些性質(zhì)惡劣者,影響極壞者應(yīng)辭退或開除;對(duì)違反國家有關(guān)法律法規(guī)者要追究其刑事責(zé)任。5.電視監(jiān)視崗位職責(zé)與日常管理(1）職責(zé)①24小時(shí)嚴(yán)密監(jiān)視保安對(duì)象的各種情況，發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象，及時(shí)通知值班保安就地處理，并通過對(duì)講機(jī)向辦公室報(bào)告；②發(fā)現(xiàn)監(jiān)視設(shè)備出現(xiàn)故障，要立即通知值班保安加強(qiáng)防范，同時(shí)盡快找出原因,及時(shí)修理設(shè)備，使之正常運(yùn)轉(zhuǎn)；③嚴(yán)格執(zhí)行登記制度，凡是發(fā)現(xiàn)可疑情況,應(yīng)認(rèn)真記錄下來.(2)要求為了保證崗位職責(zé)的落實(shí),要求全體電視監(jiān)視工作人員努力做到：①提前做好上崗準(zhǔn)備，按時(shí)接班；②做好交接班手續(xù)，無遺漏、無差錯(cuò)，哨位設(shè)施無損壞，勤務(wù)登記準(zhǔn)確及時(shí)、內(nèi)容清楚;③嚴(yán)禁無關(guān)人員進(jìn)入工作場地，不準(zhǔn)帶親戚朋友在工作場所聊天;④上班時(shí)精神集中，不準(zhǔn)擅離崗位或做與工作無關(guān)的事情;⑤嚴(yán)守崗位，保持高度的警惕性,發(fā)現(xiàn)可疑情況，嚴(yán)密監(jiān)視，同時(shí)通知該區(qū)域的保安和報(bào)告上級(jí)，密切配合,確保安全.物業(yè)治安與安全管理物業(yè)治安與安全管理在整個(gè)社會(huì)中具有重要的地位和意義，是社會(huì)活動(dòng)中的基礎(chǔ)和保障。在物業(yè)管理活動(dòng)中,不僅關(guān)系著業(yè)主和用戶的生命財(cái)產(chǎn)不受損害，而且保障物業(yè)公司正常運(yùn)作。然而，當(dāng)前復(fù)雜的社會(huì)環(huán)境和治安狀況，對(duì)物業(yè)管理的安全工作提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。加強(qiáng)安全防范的作用日趨突出，已成為物業(yè)活動(dòng)中的首要問題。安全是一個(gè)企業(yè)的效益源、生命線，而物業(yè)安全管理主要指在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)做好防火、防盜、防破壞、防自然災(zāi)害等安全措施，防止給業(yè)主及用戶造成損失及傷害。物業(yè)安全管理內(nèi)容多而范圍廣，具有專業(yè)性強(qiáng)，管理與服務(wù)并存性、受制性等特點(diǎn)；稍不注意,就有可能出現(xiàn)安全隱患或事故。案例：“2004年，東?；▓@一位業(yè)主在家中被兇犯殺害，后查明兇犯使用過期《裝修出入證》混入小區(qū)，受害人家屬提出高達(dá)600萬元的賠償要求，法院一審判決物業(yè)公司承擔(dān)受害人損失的補(bǔ)充責(zé)任，賠償l7萬余元。”對(duì)于物業(yè)管理這個(gè)微利行業(yè)來講，動(dòng)則幾十萬的賠償，損失很大。所以，建立起一支高效、專業(yè)的安全管理隊(duì)伍,是物業(yè)管理活動(dòng)中的重中之重，作為安全主管除了要具有良好的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)素質(zhì)、專業(yè)知識(shí)，還必須有高度的責(zé)任心、使命感。要做到管理與服務(wù)并存,我認(rèn)為根據(jù)目前公司安全管理狀況，安全管理工作還須進(jìn)一步做好以下幾方面的內(nèi)容:一、建全安全管理制度和完善崗位責(zé)任制制度是企業(yè)利益的保障，“沒有規(guī)矩不成方圓”，制定完善詳細(xì)的規(guī)章制度，不僅對(duì)今后的工作有指導(dǎo)意義，更重要的是通過制度，檢驗(yàn)工作中存在的問題及漏洞，及時(shí)更改和完善。比如,在深圳xx物業(yè)公司，在ISO9000文件體系中，關(guān)于消防中心電話接聽他們是這樣規(guī)定的：消防中心值班員必須在24小時(shí)嚴(yán)守崗位，電話鈴聲必須在三聲內(nèi)接聽，否則視脫崗處理.這種詳細(xì)的操作規(guī)程,把工作細(xì)化、量化，顯示出物業(yè)管理公司高超的管理水平。在文件體系中，通過對(duì)公司、崗位的實(shí)際操作情況，不斷及時(shí)調(diào)整、修改，進(jìn)行總結(jié),最后制定最符合實(shí)際操作的崗位制度。另外,物業(yè)安全管理的各項(xiàng)工作要有詳細(xì)的記錄和完整的保存,這不僅是管理規(guī)范的體現(xiàn)，也是日后追溯責(zé)任留下的重要依據(jù)。例如：安全巡邏記錄、來訪出入登記制度、物品放行制度、中控值班記錄等等，一旦發(fā)生糾紛,在判斷物業(yè)公司有沒有履行安全保障義務(wù)的時(shí)候，就成為認(rèn)定事實(shí)的重要依據(jù)。在建立、健全安全管理制度的基礎(chǔ)上更要落實(shí)制度。安全管理各崗位人員需嚴(yán)格要求、嚴(yán)格管理,來促進(jìn)安全管理制度的落實(shí).例如：每月進(jìn)行一次安全專題研討活動(dòng)，討論安全隱患,制定防范措施，對(duì)出現(xiàn)差錯(cuò)的個(gè)人給予安全處罰,對(duì)出現(xiàn)的問題要認(rèn)真分析發(fā)生的原因,總結(jié)改進(jìn)。二、加強(qiáng)培訓(xùn)和思想教育，提高安全管理專業(yè)知識(shí)和技能物業(yè)管理公司的管理、服務(wù)好壞，歸根到底取決于員工隊(duì)伍素質(zhì)的高低，雖然我們?cè)谶x擇安全人員時(shí)，都是精挑細(xì)選，考慮了他們對(duì)職業(yè)的適應(yīng)能力和崗位的需要,但由于員工在接受能力、思想方面上的不同等諸多的個(gè)體差異因素；要想保證適應(yīng)服務(wù)工作的需要,提高人員素質(zhì)，作為安全主管必須花大力氣對(duì)他們開展培訓(xùn)與思想教育,只有掌握專業(yè)的物業(yè)管理知識(shí)和服務(wù)技巧，才能減少工作中的失誤，提高工作效率、保持積極的工作心態(tài),由被動(dòng)服從轉(zhuǎn)為主動(dòng)服務(wù)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)。例如：加強(qiáng)職業(yè)道德的培訓(xùn)，讓其樹立正確的人生觀、價(jià)值觀，培養(yǎng)敬業(yè)精神；加強(qiáng)禮儀知識(shí)培訓(xùn),增強(qiáng)員工的服務(wù)意識(shí),樹立公司良好形象，建立起文明的服務(wù)“窗口”；加強(qiáng)物業(yè)知識(shí)、消防知識(shí)的培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)知識(shí)和業(yè)務(wù)技能;加強(qiáng)法律知識(shí)的培訓(xùn)，使其知法、守法、懂法，能正確地維護(hù)好業(yè)主和公司利益的同時(shí)，也能保護(hù)好自己。三、建立“群防群治”的機(jī)制,維護(hù)片區(qū)治安任何物業(yè)，無論其封閉性多大，也只是一個(gè)城市的建筑點(diǎn)，其治安工作必須有賴于社會(huì)力量和周邊社區(qū)的保衛(wèi)力量.所以，物業(yè)公司(作為安全主管）應(yīng)與當(dāng)?shù)剌爡^(qū)治安人員保持密切聯(lián)系，及時(shí)了解當(dāng)?shù)刂伟睬闆r，掌握犯罪分子動(dòng)向,確保轄區(qū)物業(yè)的安全.根據(jù)“群防群治"的原則，維護(hù)好社區(qū)的共關(guān)系，從根本上擴(kuò)大小區(qū)安全性范圍.在深圳XX物業(yè)公司舉行，由轄區(qū)派出所組織的片區(qū)聯(lián)防上，就取得了較好的效果，通過定期驗(yàn)收轄區(qū)治安狀況，通報(bào)治安情況，形成“一方有難，八方支援”的氛圍，建立良好的社區(qū)關(guān)系，擴(kuò)大治安力量，從而降低案發(fā)率,保證大廈安全。四、加強(qiáng)突發(fā)事件的預(yù)防與處理應(yīng)急突發(fā)事件：可分為突發(fā)事件、自然災(zāi)害、消防事故等，對(duì)于這此事件關(guān)鍵要做好預(yù)防工作。對(duì)于自然災(zāi)害,作為安全主管首先要熟悉本地區(qū)自然環(huán)境，熟悉當(dāng)?shù)貧夂?、地質(zhì)等狀況.比如暴雨,季節(jié)性臺(tái)風(fēng)等，對(duì)物業(yè)小區(qū)易造成損害的地方及時(shí)采取預(yù)防及應(yīng)對(duì)措施；對(duì)于突發(fā)事件，要本著及時(shí)、高效,大事化小、小事化無、用戶至上的原則進(jìn)行處理；對(duì)于消防管理，須要建立一支快速、靈活的消防隊(duì)，平時(shí)加強(qiáng)訓(xùn)練及消防培訓(xùn)，季度性地進(jìn)行消防演習(xí)。定期進(jìn)行消防演習(xí)，不僅能檢驗(yàn)小區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施設(shè)備,而且可以進(jìn)一步鍛煉義務(wù)消防員的業(yè)務(wù)技能,還可進(jìn)行消防宣傳,從用戶做到“要我安全,我要安全”的觀念，使業(yè)主和用戶增強(qiáng)消防觀念，樹立消防的意識(shí)，減少消防事故發(fā)生概率.五、對(duì)停車場、車輛的管理加強(qiáng)停車場的管理，有利于維護(hù)交通秩序，保障用戶人身、財(cái)產(chǎn)安全.避免車輛亂停亂放,保證良好的交通秩序，是物業(yè)管理活動(dòng)中的重要環(huán)節(jié)和組成部分，同時(shí)也市場競爭的重要手段,增加客流量,提高收入.目前，停車場管理難度大，停車時(shí)碰車、撞車、車輛被盜現(xiàn)象頻繁發(fā)生，產(chǎn)生糾紛多，解決困難,加上車輛價(jià)值昂貴，極易形成安全隱患.所以，我們需要通過建立一支高素質(zhì)的安全管理隊(duì)伍來預(yù)防這些情況的發(fā)生，通過嚴(yán)格的訓(xùn)練，加強(qiáng)專業(yè)培訓(xùn)，建全技術(shù)防范設(shè)備,適當(dāng)配備先進(jìn)的技術(shù)器具設(shè)施，比如存放、記錄、查詢、自動(dòng)安全檢索功能、計(jì)算機(jī)安全管理系統(tǒng)等，才能有效的確保車場安全運(yùn)行.六、安全管理隊(duì)伍的人力資源合理配置有效的管理組織結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)有利于資源的合理配置，對(duì)于各管理處的安全管理隊(duì)伍我應(yīng)該做到熟悉每個(gè)崗位的工作職責(zé)，根據(jù)物業(yè)管理規(guī)模確定人數(shù)，根據(jù)物業(yè)管理類型選擇適合的特質(zhì)的人員，根據(jù)管理的服務(wù)承諾等因素來進(jìn)行人員的合理的排班等安排，對(duì)安全管理關(guān)鍵崗位配置具有責(zé)任心、有管理能力、敬業(yè)愛崗的高素質(zhì)人員，為公司安全管理隊(duì)伍合理配置人力資源提出實(shí)質(zhì)性的參考建議。我國在2004年5月1日生效的《最高人民法院關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》中規(guī)定：從事住宿、餐飲、娛樂等經(jīng)營活動(dòng)或者其他社會(huì)活動(dòng)的自然人、法人、其他組織,未盡合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)致使他人遭受人身損害，人民法院應(yīng)給予支持.法條中雖然沒有明確是物業(yè)管理，但從條款中看，物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)屬于“經(jīng)營活動(dòng)”，物業(yè)管理公司要對(duì)他的業(yè)主和用戶承擔(dān)安全保障義務(wù)是毫無疑問的,作為物業(yè)管理者，更應(yīng)該加強(qiáng)責(zé)任，樹立良好的安全防范意識(shí),確保物業(yè)經(jīng)營活動(dòng)正常運(yùn)行.目前，安全管理隊(duì)伍的實(shí)際情況是:人員年輕化、流動(dòng)性強(qiáng)，素質(zhì)參差不齊，這都給我們的安全管理帶來難度。我覺得平時(shí)應(yīng)該多組織一些業(yè)余文化活動(dòng)，培養(yǎng)良好的團(tuán)隊(duì)精神，加強(qiáng)引導(dǎo)，堅(jiān)持對(duì)安全管理員的定期培訓(xùn)，硬件與軟件一起抓,建立起一支優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì),把安全工作做好，把服務(wù)工作做到位。拒交物業(yè)管理費(fèi)的法律問題嚴(yán)格地從法律關(guān)系上說，開發(fā)商與購房者之間是房屋買賣合同的法律關(guān)系，面物業(yè)管理公司與產(chǎn)權(quán)入（購房者）之間是物業(yè)管理合同的法律關(guān)系,物業(yè)管理費(fèi)的問題屬于第二個(gè)法律關(guān)系的內(nèi)容,開發(fā)商在賣房時(shí)可以不涉及有關(guān)物業(yè)管理會(huì)同的內(nèi)容，這并不是開發(fā)商的合同義務(wù)。但由于房屋是一種特殊的消費(fèi)品，房屋價(jià)值的保持有賴于物業(yè)的管理,物業(yè)管理費(fèi)的交付即成了伴隨物業(yè)產(chǎn)權(quán)人是一項(xiàng)長期的義務(wù)。因此，房屋買賣合同與物業(yè)管理合同雖然不是一個(gè)合同，但卻是有前后聯(lián)系的合同。為了使開發(fā)商連在訂立前一個(gè)房屋買賣合同時(shí)披露有關(guān)后一個(gè)物業(yè)管理合同的內(nèi)容，以保證購房者對(duì)其所購的標(biāo)的有充分的了解，房地產(chǎn)領(lǐng)域所采用的是公約的形式，即通過約束三方當(dāng)事人的物業(yè)管理公約來約束開發(fā)商在物業(yè)管理公約中闡明物業(yè)管理的收費(fèi)問題。同樣，由于物業(yè)管理公約的起草一般只有開發(fā)商與物業(yè)管理公司參加，分散的小業(yè)主在開始人住時(shí)不可能參加公約的起草，為此，北京市的房屋管理部門要求居住小區(qū)的物業(yè)管理公約要在預(yù)售或出售房屋前經(jīng)過政府有關(guān)部門的核準(zhǔn),這種政府的參與實(shí)際上是防止偏袒一方的現(xiàn)象出現(xiàn)，以達(dá)到各方的利益平衡，保護(hù)天機(jī)會(huì)表達(dá)自己意思的購房消費(fèi)者。消費(fèi)者在買房前可在開發(fā)商、中介商處看到所購房屋的物業(yè)管理公約，或者到市物業(yè)小區(qū)管理辦公室查閱經(jīng)核準(zhǔn)備案的物業(yè)管理公約,這樣可以杜絕“物業(yè)陷阱”的出現(xiàn).由于物業(yè)建設(shè)中存在的缺陷，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)人將不滿發(fā)泄在物業(yè)管理公司的身上而拒交物業(yè)管理費(fèi)。如位于北京東二環(huán)的東環(huán)廣場首期內(nèi)銷房由于設(shè)計(jì)不到位，沒有預(yù)埋對(duì)講系統(tǒng)所需的線路，所以在入住后只能勉強(qiáng)的以明線強(qiáng)行從樓道通過,影響了該樓總體美觀。而且該樓沒有熱水管道供應(yīng)系統(tǒng)及復(fù)式樓的樓梯方向設(shè)計(jì)錯(cuò)誤,使得該摟的小業(yè)主在八注時(shí)幾乎要對(duì)房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)做一番修改，這樣必然導(dǎo)致各產(chǎn)權(quán)人諸多的不滿。許多實(shí)例表明,小區(qū)建設(shè)中存在的種種缺陷、諸如工程設(shè)計(jì)的缺陷、工程質(zhì)量不能保證等，往往使物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人將對(duì)小區(qū)的不滿全部發(fā)泄到物業(yè)管理公司身上，給后期管理造成困難。這方面的問題可以通過物業(yè)管理的早期介入得到解決。物業(yè)管理的早期介入指物業(yè)管理公司的主要負(fù)責(zé)人及主要技術(shù)人員在接管物業(yè)以前的各個(gè)階段，即可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)等階段就參與決策，從物業(yè)運(yùn)作的角度對(duì)物業(yè)的功能規(guī)劃、配套設(shè)施、管線布置、施工質(zhì)量、竣工驗(yàn)收等多方面提供意見。這樣做一方面可以避免日后物業(yè)管理混亂，另一方面可以為以后物業(yè)管理的全面實(shí)施做準(zhǔn)備。從產(chǎn)權(quán)人一方來說，產(chǎn)權(quán)人因建設(shè)中的問題而拒交物業(yè)管理費(fèi)，實(shí)際上是混淆了開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系,這種混淆與目前我國物業(yè)管理公司多為開發(fā)商酌附屬公司的情況是分不開的，這種開發(fā)商與管理者責(zé)權(quán)不分的狀態(tài)在客觀上會(huì)導(dǎo)致小業(yè)主混淆兩者的關(guān)系。香港、新加坡及西方發(fā)達(dá)國家的主要物業(yè)群的管理一般均由獨(dú)立于開發(fā)商的專業(yè)物業(yè)管理公司進(jìn)行管理,這樣一方面有利于處理好開發(fā)商、物業(yè)管理公司及小業(yè)主之間的關(guān)系，另一方面，實(shí)踐證明獨(dú)立的物業(yè)管理公司提供的專業(yè)管理可以在一定程度上避免小業(yè)主混淆開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系，減少因開發(fā)商的原因而柜交物業(yè)管理費(fèi)的情況發(fā)生。物業(yè)收費(fèi)六大誤區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)繳納一直是物管工作的一個(gè)瓶頸，這個(gè)問題長期無法解決，根本原因是業(yè)主和物業(yè)管理方一直無法走出物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的誤區(qū)。誤區(qū)一：享受服務(wù)就應(yīng)繳費(fèi)在民事活動(dòng)中,提供服務(wù)的人只能根據(jù)事先約定向主動(dòng)要求服務(wù)的人收費(fèi),而不能強(qiáng)迫被動(dòng)接受服務(wù)的人交費(fèi),被動(dòng)接受服務(wù)的人是否付費(fèi)，完全取決于他個(gè)人的意愿，即使是政府、法院,也無權(quán)進(jìn)行干涉。在實(shí)踐中,經(jīng)常出現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)強(qiáng)制要求業(yè)主繳納各種名目物業(yè)相關(guān)費(fèi)用的情況，強(qiáng)制消費(fèi)的一般結(jié)果是造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生矛盾,更為嚴(yán)重的結(jié)果是造成雙方的對(duì)立.誤區(qū)二：繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主的法定義務(wù)物業(yè)管理企業(yè)受雇與業(yè)主，為小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間是明確的服務(wù)合同關(guān)系，但往往有些業(yè)主沒有理清認(rèn)識(shí)，簡單地認(rèn)為物管企業(yè)是小區(qū)的配套措施，并沒有意識(shí)到物業(yè)服務(wù)費(fèi)的本質(zhì),經(jīng)常采用對(duì)抗的方式拒絕繳納物業(yè)費(fèi)，對(duì)小區(qū)的和諧環(huán)境產(chǎn)生了不利的影響。所以繳納物業(yè)服務(wù)是業(yè)主法定的義務(wù).誤區(qū)三：業(yè)主無權(quán)查物業(yè)服務(wù)費(fèi)的賬物業(yè)收費(fèi)模式有二種，分別是：酬金制和包干制，它們的不同主要集中在：酬金制情況下:物業(yè)服務(wù)費(fèi)盈余歸業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)費(fèi)虧損由業(yè)主另外補(bǔ)足;包干制情況下，業(yè)主無權(quán)要求物業(yè)公司把物業(yè)服務(wù)費(fèi)盈余退還業(yè)主,物業(yè)公司也無權(quán)要求業(yè)主補(bǔ)償物業(yè)服務(wù)費(fèi)虧損。所以，業(yè)主在要求對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)帳目進(jìn)行審查時(shí)，應(yīng)首先了解物業(yè)企業(yè)的收費(fèi)模式。如果采用酬金制的物業(yè)企業(yè)，業(yè)主有權(quán)對(duì)物業(yè)費(fèi)用帳目審查，但如果是包干制，業(yè)主無權(quán)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的帳目進(jìn)行審查。誤區(qū)四：物業(yè)公司有權(quán)對(duì)業(yè)主欠費(fèi)進(jìn)行起訴物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間是服務(wù)關(guān)系，物業(yè)提供服務(wù)，業(yè)主付出費(fèi)用。根據(jù)《合同法》的規(guī)定,物業(yè)公司有權(quán)對(duì)業(yè)主欠費(fèi)進(jìn)行起訴。現(xiàn)在還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)起訴業(yè)主大會(huì)以要求支付業(yè)主所欠的物業(yè)費(fèi)。漢卓房地產(chǎn)法律研究中心物業(yè)部主任馮樺認(rèn)為，根據(jù)債權(quán)相關(guān)理論，物業(yè)管理企業(yè)作為合法債權(quán)人，應(yīng)該對(duì)債務(wù)人有選擇權(quán),即物業(yè)管理企業(yè)可以要求各別業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)用,也可以要求業(yè)主委員會(huì)支付物業(yè)費(fèi)用。誤區(qū)五：“欠”費(fèi)就是傷害其他業(yè)主權(quán)益物業(yè)管理企業(yè)在與業(yè)主發(fā)生糾紛時(shí),常常給業(yè)主扣上“大帽子”,認(rèn)為不繳物業(yè)費(fèi)就是傷害其他業(yè)主的權(quán)益。針對(duì)該問題，馮主任認(rèn)為：應(yīng)該分情況而論,如果物業(yè)公司重復(fù)收費(fèi)、沒有合同依據(jù)收費(fèi)，業(yè)主“欠”繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)就不能說其傷害其他業(yè)主的權(quán)益，而是在帶頭維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。誤區(qū)六：“欠”費(fèi)業(yè)主不宜當(dāng)業(yè)主委員會(huì)委員誰做“欠"費(fèi)的裁判?政府都承認(rèn)物業(yè)公司存在重復(fù)收費(fèi)問題，讓物業(yè)公司（當(dāng)事人)確認(rèn)業(yè)主是否“欠"費(fèi)顯然說不通,拒繳不合理收費(fèi)絕不等于欠費(fèi)。一般認(rèn)為：只有我們的政府主管部門的官員、法院的法官、媒體工作者、物業(yè)公司的領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主自己和律師都能走出以上誤區(qū)，才能理順業(yè)主繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的法律關(guān)系.這個(gè)關(guān)系是:1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主通過合同形式共同委托物業(yè)公司對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理，每個(gè)業(yè)主所應(yīng)分擔(dān)的費(fèi)用。2、物業(yè)公司只能依據(jù)自己簽訂的物業(yè)服務(wù)委托合同的約定進(jìn)行收費(fèi)，而每個(gè)業(yè)主則是根據(jù)自己對(duì)公約的承諾進(jìn)行繳費(fèi)。3、對(duì)于業(yè)主違反對(duì)公約的承諾欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi),物業(yè)公司如認(rèn)為傷害了自己權(quán)益，應(yīng)向簽訂委托合同的委托方進(jìn)行索賠，委托方根據(jù)公約向承諾公約的當(dāng)事人索賠。4、物業(yè)公司如果向欠費(fèi)業(yè)主直接索賠，首先應(yīng)有委托方的授權(quán),即代委托方索賠。只有理順上述關(guān)系，明確物業(yè)服務(wù)費(fèi)不是交給物業(yè)公司的公糧，繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)是業(yè)主的合同義務(wù)，真正欠費(fèi)的業(yè)主侵害的是其他業(yè)主的利益，而不僅僅是物業(yè)公司的利益,對(duì)真正欠費(fèi)業(yè)主的懲罰不是物業(yè)公司懲罰業(yè)主,而是侵害別人權(quán)益的業(yè)主要對(duì)被侵害權(quán)益的業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償，業(yè)主才會(huì)口服心服地按照自己對(duì)公約的承諾自覺繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，減少業(yè)主和物業(yè)公司因繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)所產(chǎn)生的對(duì)立,進(jìn)而減少業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾。物品被盜所在小區(qū)物業(yè)應(yīng)否賠償？趙先生是某小區(qū)業(yè)主。物業(yè)公司與趙先生簽訂了《物業(yè)管理合約》，并為趙先生發(fā)放了其印刷的《住戶手冊(cè)》一份。在《住戶手冊(cè)》中,該物業(yè)公司承諾：“本小區(qū)實(shí)行封閉式管理，住戶憑業(yè)主出入證出入，外來人員憑有效身份證登記進(jìn)出。凡個(gè)人攜帶大件物品等出門須由業(yè)主簽名登記，由門衛(wèi)值班人員驗(yàn)證后方可出門.門衛(wèi)值班人員負(fù)責(zé)24小時(shí)值班服務(wù)，禁止外來人員出入本小區(qū)."同日，趙先生向該物業(yè)公司交納了物業(yè)管理費(fèi)。2009年某日中午，趙先生新購的電動(dòng)車在自家樓下被人盜走。趙先生發(fā)現(xiàn)電動(dòng)車被盜后,即向物業(yè)公司的工作人員報(bào)告了情況，但經(jīng)多方查找并未找到趙先生的電動(dòng)車。趙先生同時(shí)也向當(dāng)?shù)嘏沙鏊鶊?bào)了案,但案件至今未破。趙先生的電動(dòng)車丟失時(shí)，該小區(qū)某處正在施工，圍墻沒有封閉。門衛(wèi)對(duì)車輛物品的出入管理也登記不嚴(yán)，值班表未記載案發(fā)當(dāng)天小區(qū)內(nèi)車輛物品的出入情況.業(yè)主趙先生認(rèn)為，小區(qū)主干道安裝有攝像頭但沒有啟用,圍墻沒有封閉，門衛(wèi)把關(guān)不嚴(yán)，自己的電動(dòng)車丟失與物業(yè)公司疏于管理有關(guān)。在多次與物業(yè)公司協(xié)商無果的情況下，趙先生將該物業(yè)公司起訴到法院,要求物業(yè)公司賠償其電動(dòng)車損失。那么,物業(yè)公司應(yīng)否承擔(dān)賠償責(zé)任?HYPERLINK”http：///shandong”\t"_blank”山東天正平HYPERLINK”/ask/"律師事務(wù)所孫建芳律師認(rèn)為：業(yè)主的車輛在小區(qū)內(nèi)丟失的情況很普遍，有的業(yè)主認(rèn)為，我交了物業(yè)管理費(fèi)，物業(yè)公司就有責(zé)任保管我的財(cái)產(chǎn)，財(cái)產(chǎn)丟了，物業(yè)公司就要賠償。有的物業(yè)公司認(rèn)為，我們收取業(yè)主的物業(yè)管理費(fèi)只是為了維修、養(yǎng)護(hù)小區(qū)的公共部分，對(duì)業(yè)主的個(gè)人財(cái)產(chǎn)我們不負(fù)保管責(zé)任,因此，業(yè)主車輛的丟失，我們一概不負(fù)賠償責(zé)任.以上兩種認(rèn)識(shí)都是錯(cuò)誤的。物業(yè)公司與業(yè)主之間實(shí)際上是一種服務(wù)合同關(guān)系，具體的服務(wù)項(xiàng)目包括哪些,現(xiàn)行的《物業(yè)管理?xiàng)l例》沒有也不可能作出相應(yīng)的規(guī)定,因此，物業(yè)公司和業(yè)主之間具體的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，必須以他們之間簽訂的合同和有關(guān)的法律規(guī)定為依據(jù)。具體到業(yè)主的車輛在小區(qū)內(nèi)丟失這個(gè)問題，物業(yè)公司是否應(yīng)當(dāng)賠償，不能一概而論，關(guān)鍵取決于兩點(diǎn)：一是看在物業(yè)服務(wù)合同中有沒有明確約定物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的車輛負(fù)有保管責(zé)任，二是看物業(yè)公司是否盡到了管理義務(wù)。如果在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的車輛負(fù)有保管責(zé)任，那么，基于這樣的約定和我國《HYPERLINK”http：///hetongfa/"\t”_blank"合同法》關(guān)于保管合同的規(guī)定，物業(yè)公司毫無疑問要承擔(dān)賠償責(zé)任。反之，如果在物業(yè)服務(wù)合同中沒有這樣的約定，則物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)不負(fù)有保管責(zé)任。那么,在這種情況下,物業(yè)公司是不是就一概不承擔(dān)賠償責(zé)任了呢？答案是否定的。判斷物業(yè)公司是否應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任,還要看物業(yè)公司是否盡到了管理義務(wù)、在管理上有沒有瑕疵以及這種瑕疵與業(yè)主的車輛丟失之間有沒有因果關(guān)系。具體到本案，趙先生與物業(yè)公司之間沒有約定對(duì)車輛的保管義務(wù)，雙方之間是物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。趙先生的電動(dòng)車在小區(qū)內(nèi)丟失，物業(yè)公司在小區(qū)因施工沒有完全封閉的情況下，沒有采取有效的安全管理措施，門衛(wèi)管理不嚴(yán)，對(duì)車輛物品的出入缺乏嚴(yán)格登記，由于其疏于管理,未盡到安全防范義務(wù)，對(duì)業(yè)主趙先生的電動(dòng)車丟失存在過錯(cuò),根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十六條第二款及《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與其過錯(cuò)相應(yīng)的賠償責(zé)任。山東一諾律師事務(wù)所張道銳律師認(rèn)為:物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)與過錯(cuò)相適應(yīng)的賠償責(zé)任。物業(yè)公司與趙先生簽訂了《物業(yè)管理合約》，并給業(yè)主印發(fā)《住戶手冊(cè)》，物業(yè)公司與業(yè)主已經(jīng)形成一種服務(wù)合同關(guān)系?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的,人民法院應(yīng)予支持。物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開作出的服務(wù)承諾及制定的服務(wù)細(xì)則，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分."本案中的小區(qū)為物業(yè)公司管理的封閉式小區(qū)，物業(yè)公司應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定和住戶手冊(cè)履行相關(guān)的管理和服務(wù)義務(wù)。在小區(qū)施工過程中,圍墻沒有封閉情況下，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)派人進(jìn)行巡邏加強(qiáng)監(jiān)管保證小區(qū)安全，物業(yè)公司如果未盡合同約定或者承諾的相關(guān)義務(wù),應(yīng)承擔(dān)與過錯(cuò)相當(dāng)?shù)馁r償責(zé)任。山東中苑律師事務(wù)所田會(huì)強(qiáng)律師認(rèn)為：物業(yè)公司應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)公司沒有履行約定的義務(wù)，即物業(yè)公司存在過錯(cuò)具有違約行為，其對(duì)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)丟失、毀損應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。本案物業(yè)服務(wù)合同和手冊(cè)中，規(guī)定了物業(yè)公司的保安職責(zé)，物業(yè)公司沒有履行與業(yè)主之間的約定，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)的住戶財(cái)產(chǎn)損失，住戶的財(cái)產(chǎn)損失與物業(yè)公司疏于管理的行為之間有因果關(guān)系，因此物業(yè)公司應(yīng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》及其他相關(guān)法律的規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)于物業(yè)管理中的物業(yè)承接驗(yàn)收問題《物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái)，對(duì)結(jié)束我國物業(yè)管理無統(tǒng)一立法局面，規(guī)范物業(yè)管理有著十分重要意義,使得一片混亂、缺乏秩序的物業(yè)管理有了基本的法律制度框架。然而，《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施幾年來,因物業(yè)管理糾紛引發(fā)的群體性社會(huì)沖突事件亦頻見報(bào)端，成為社會(huì)投訴的熱點(diǎn).由于信息不對(duì)稱，業(yè)主往往將本應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)的物業(yè)質(zhì)量責(zé)任歸咎于物業(yè)管理企業(yè)，加劇了業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾。因此,一個(gè)明智的、規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)十分重視對(duì)物業(yè)的承接驗(yàn)收，這是以后具體實(shí)施物業(yè)管理的起點(diǎn)和基礎(chǔ)，明確原有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的狀況及存在的瑕疵，是區(qū)分物業(yè)管理企業(yè)與移交主體責(zé)任的分界點(diǎn)。何謂物業(yè)的承接驗(yàn)收？物業(yè)的承接驗(yàn)收是指物業(yè)管理企業(yè)為實(shí)施物業(yè)管理，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行的查驗(yàn)和有關(guān)物業(yè)資料的移交。物業(yè)管理概括起來不外乎兩項(xiàng)內(nèi)容，即對(duì)物的管理和對(duì)人的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物的管理前提必須是在原有物業(yè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行,其主要職責(zé)是對(duì)現(xiàn)有小區(qū)物業(yè)的維護(hù)，確保物業(yè)正常使用。物業(yè)的承接驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收、物業(yè)買受人接受物業(yè)是各不相同的。承接驗(yàn)收是指物業(yè)管理企業(yè)為實(shí)施物業(yè)管理承接驗(yàn)收物業(yè)；竣工驗(yàn)收是指建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行的竣工驗(yàn)收；物業(yè)買受人接受物業(yè)是指建設(shè)單位將竣工驗(yàn)收合格的商品房交付給物業(yè)買受人，物業(yè)買受人承接物業(yè)的行為。三者主要區(qū)別在于：一是體現(xiàn)的合同關(guān)系不同?？⒐を?yàn)收體現(xiàn)的是建設(shè)單位與施工單位之間建設(shè)工程合同關(guān)系，物業(yè)買受人承接物業(yè)體現(xiàn)的是物業(yè)買賣合同關(guān)系，承接驗(yàn)收則體現(xiàn)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)之間的（前期）物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系；二是接受主體不同?？⒐を?yàn)收的接受主體是建設(shè)單位，物業(yè)買賣合同中物業(yè)的接受主體為物業(yè)買受人（業(yè)主）,承接驗(yàn)收的接受主體是物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)；三是查驗(yàn)范圍不同?？⒐を?yàn)收是對(duì)該建設(shè)工程的全面質(zhì)量查驗(yàn),承接驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)對(duì)現(xiàn)有物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)以及對(duì)物業(yè)資料的接收;物業(yè)買受人理論上有權(quán)根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定和合同約定對(duì)屬于自己的專有部分和共用部位、設(shè)施設(shè)備物業(yè)進(jìn)行查驗(yàn)，但實(shí)際上由于物業(yè)買受人非專業(yè)人士，在接受物業(yè)時(shí)，通常接收物業(yè)的查驗(yàn)也只能流于形式。因此,查驗(yàn)對(duì)業(yè)主而言是一項(xiàng)被動(dòng)的權(quán)利，多在物業(yè)發(fā)生質(zhì)量問題后，進(jìn)行質(zhì)量責(zé)任追究時(shí)，從維權(quán)角度發(fā)揮作用。四是查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)不同。竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)符合國務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條、建設(shè)部《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》第5條規(guī)定。物業(yè)買受人接受物業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第7條規(guī)定外，還應(yīng)符合物業(yè)買賣合同的約定內(nèi)容。雖然該條款是對(duì)\t"_blank”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付物業(yè)作出的規(guī)定,對(duì)物業(yè)買受人而言，該條款部分內(nèi)容應(yīng)為其決定是否接受該物業(yè)的先決條件；承接驗(yàn)收對(duì)查驗(yàn)內(nèi)容法律沒有明確規(guī)定，但根據(jù)《建筑法》第61條第2款關(guān)于“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后,方可交付使用"的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在這一底限基礎(chǔ)上，為便于今后順利實(shí)施物業(yè)管理，對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn),具體可參照1991年建設(shè)部發(fā)布的《房屋承接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》.值得注意的是,由于在該三個(gè)法律關(guān)系中，標(biāo)的物雖然范圍上有所不同，但基本指向同一物業(yè)，在實(shí)踐中，人們?nèi)菀讓⑷咧袡?quán)利義務(wù)混為一談。如業(yè)主提出物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備質(zhì)量問題時(shí)，一些建設(shè)單位認(rèn)為該部分在移交給物業(yè)管理企業(yè)時(shí)，已經(jīng)過物業(yè)管理企業(yè)承接驗(yàn)收,拒絕承擔(dān)維修責(zé)任。這實(shí)際上混淆了建設(shè)單位在不同法律關(guān)系中應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)。承接驗(yàn)收只能約束簽訂合同的雙方(建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè))，不得對(duì)抗第三人，也就是說,當(dāng)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)雙方或一方與業(yè)主發(fā)生物業(yè)質(zhì)量糾紛時(shí)，建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)不得以承接驗(yàn)收合格作為對(duì)抗業(yè)主的依據(jù)。業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題，業(yè)主有權(quán)基于物業(yè)買賣合同關(guān)系，追究建設(shè)單位違約責(zé)任。物業(yè)的承接驗(yàn)收內(nèi)容：物業(yè)移交的主體、時(shí)間的不同，承接驗(yàn)收的內(nèi)容有所不同?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第28條、第29條規(guī)定了前期物業(yè)管理期間,物業(yè)管理企業(yè)承接驗(yàn)收物業(yè)法定義務(wù)和權(quán)利，內(nèi)容較為完整。因此，本文著重介紹該階段的物業(yè)承接驗(yàn)收，而其他情形的如舊的小區(qū)承接驗(yàn)收，由于物業(yè)資料不健全，客觀上無法按照《條例》第29條規(guī)定移交有關(guān)資料。因此，其他的物業(yè)承接驗(yàn)收可以以前期物業(yè)管理階段的承接驗(yàn)收內(nèi)容為基礎(chǔ)，酌情在合同中增減移交事項(xiàng)。前期物業(yè)管理階段，物業(yè)管理企業(yè)的承接驗(yàn)收包括兩個(gè)方面：（一）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，有著十分重要意義：一是有助于摸清情況，了解物業(yè)的性能和特點(diǎn)，便于物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況,采取適當(dāng)方式維護(hù)物業(yè),確保物業(yè)具備正常使用功能。這在前期物業(yè)服務(wù)階段尤為重要，因?yàn)?，前期物業(yè)管理是一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵤┪飿I(yè)管理的開端，通過認(rèn)真的查驗(yàn)，對(duì)于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備情況的全面掌握,可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)缺陷和隱患，敦促建設(shè)單位及時(shí)維修、補(bǔ)救，為后續(xù)物業(yè)管理打下良好基礎(chǔ)。二是有利于分清責(zé)任，減少物業(yè)管理糾紛。在實(shí)踐中，有一些屬于建設(shè)單位子公司的物業(yè)管理企業(yè)或急于承攬業(yè)務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)。這些企業(yè)對(duì)物業(yè)不進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的查驗(yàn)，或者只是流于形式地進(jìn)行查驗(yàn)，一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題，一些業(yè)主認(rèn)為是物業(yè)管理企業(yè)維護(hù)不力，物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為是建設(shè)單位移交的物業(yè)存在質(zhì)量缺陷，與建設(shè)單位互相推諉責(zé)任，不少物業(yè)管理企業(yè)為此承擔(dān)本應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)的物業(yè)維修責(zé)任。因此，在前期物業(yè)管理階段,物業(yè)管理企業(yè)一定要認(rèn)真做好與建設(shè)單位的交接查驗(yàn)工作.（二）物業(yè)資料的移交物業(yè)資料屬于物業(yè)管理的重要基礎(chǔ)性資料，做好物業(yè)資料的移交，有助于物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的查驗(yàn)，尤其是針對(duì)隱蔽性工程如地下管網(wǎng)，只有掌握了相關(guān)位置分布資料,物業(yè)管理企業(yè)才能及時(shí)找出問題，迅速處理突發(fā)性事件。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)移交的資料有：1.竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；2。設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;3.物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；4。物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員。物業(yè)承接驗(yàn)收中的法律責(zé)任對(duì)建設(shè)單位不移交有關(guān)資料給物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)不移交有關(guān)資料給業(yè)主委員會(huì)的行為，《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定了相應(yīng)的法律責(zé)任.在實(shí)踐中，由于建設(shè)單位移交資料不完整,前期物業(yè)管理企業(yè)未及時(shí)向建設(shè)單位主張資料移交，造成相關(guān)物業(yè)資料不全，業(yè)主無法全面了解整個(gè)物業(yè)管理區(qū)域共用部位、附屬設(shè)施設(shè)備狀況，給物業(yè)管理帶來很大的困難。因此，《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)此設(shè)置了相應(yīng)法律責(zé)任。第59條規(guī)定,建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)這類違法行為承擔(dān)的法律責(zé)任形式主要有：（一）責(zé)令限期改正。對(duì)于建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)這類違法行為，首先由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，將承接物業(yè)的有關(guān)資料移交給物業(yè)管理企業(yè)。在實(shí)踐中,由于前期物業(yè)管理中,物業(yè)管理企業(yè)為建設(shè)單位選聘，有的甚至是建設(shè)單位出資成立的物業(yè)管理企業(yè).因此，即使建設(shè)單位未依法移交有關(guān)資料，物業(yè)管理企業(yè)并不積極向建設(shè)單位主張移交資料的權(quán)利，致使業(yè)主權(quán)利受到侵害，而此時(shí)由于業(yè)主委員會(huì)還未成立，單個(gè)業(yè)主是否能代表已經(jīng)入住和潛在的業(yè)主，主張資料移交，維護(hù)業(yè)主權(quán)益，《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)此未作相應(yīng)規(guī)定，成為物業(yè)管理法律上的一個(gè)空白點(diǎn)。（二）通報(bào)和罰款。建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)未在房地產(chǎn)行政主管部門規(guī)定的時(shí)間內(nèi)移交有關(guān)資料的，由縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門給予通報(bào)，同時(shí)，對(duì)建設(shè)單位處1萬元以上10萬元以下的罰款。這里的“通報(bào)”并非行政處罰，是指房地產(chǎn)行政主管部門在一定范圍內(nèi)對(duì)行政相對(duì)人違反行政管理秩序的行為給予“批評(píng)”，予以公示的行政監(jiān)督手段?？傊?物業(yè)承接驗(yàn)收，涉及建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主三方關(guān)系，物業(yè)管理企業(yè)前期主動(dòng)介入,做好物業(yè)承接驗(yàn)收工作，明確物業(yè)瑕疵責(zé)任，對(duì)避免物業(yè)管理中因物業(yè)質(zhì)量問題導(dǎo)致物業(yè)管理糾紛起著至關(guān)重要的作用.物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人的基本素質(zhì)一、

新時(shí)期物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人的新內(nèi)涵在普遍意義上來說,物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理的定義表述為：物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人通常不是資本所有者，但是他以自己的知識(shí)技能,受資本所有者委托把經(jīng)營企業(yè)作為一種職業(yè)對(duì)待，把經(jīng)營好企業(yè)作為自己的神圣職責(zé)，把追求資產(chǎn)保值增值作為自己的崇高使命，并根據(jù)企業(yè)績效的好壞而獲得報(bào)酬。在當(dāng)前整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)正積極推行物業(yè)管理師制度的大背景下,物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人應(yīng)首先成為一名合格的物業(yè)管理師，具備物業(yè)管理行業(yè)職業(yè)資質(zhì)，可以全面地承擔(dān)一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)或一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目的運(yùn)作，能夠有效地組織人、財(cái)、物各項(xiàng)資源，獨(dú)擋一面地組織員工團(tuán)隊(duì)為客戶提供專業(yè)的物業(yè)經(jīng)營、管理服務(wù),并實(shí)現(xiàn)管理和盈利目標(biāo)。實(shí)際上,我們對(duì)物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人概念更深刻的感受在于：1.物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人是一個(gè)專業(yè)化程度很高的職業(yè)（如美國注冊(cè)物業(yè)經(jīng)理僅在1萬人左右），需要積累相當(dāng)多的理論與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并取得注冊(cè)資質(zhì)后才具備基本條件。如果以物業(yè)管理處主任為例，目前我國眾多的物業(yè)管理處主任距離應(yīng)有的專業(yè)水準(zhǔn)相差甚遠(yuǎn)。2.確定一個(gè)物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人是一項(xiàng)高風(fēng)險(xiǎn)、高機(jī)會(huì)成本的選擇.物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人要獨(dú)擋一面，帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)去實(shí)現(xiàn)經(jīng)營管理目標(biāo)，也可以說公司把一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目全權(quán)交托給職業(yè)經(jīng)理人了。一個(gè)素質(zhì)優(yōu)秀的職業(yè)經(jīng)理可以救活一個(gè)項(xiàng)目;相反，用錯(cuò)一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人，不但難以實(shí)現(xiàn)經(jīng)營管理目標(biāo)，甚至有可能丟失項(xiàng)目，喪失競爭的機(jī)會(huì).3。物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人是本行業(yè)最為稀缺的寶貴資源.之所以稀缺,是因?yàn)槁殬I(yè)經(jīng)理人具備獨(dú)立承擔(dān)一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)或一個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目的綜合素質(zhì).優(yōu)秀的物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人不是隨便花錢可以雇請(qǐng)來的，也不是單靠培養(yǎng)、鍛煉就一定能塑造出來的,這種人才往往是可遇不可求的.特別是在行業(yè)激烈競爭形勢下，物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人真是千金不換，物業(yè)管理企業(yè)要?jiǎng)?chuàng)造品牌、開拓市場在很大程度上要靠這批職業(yè)經(jīng)理人的努力.就筆者的了解和體會(huì),在我國物業(yè)管理行列中，真正令人折服的優(yōu)秀職業(yè)經(jīng)理不是很多，極為稀缺。從這方面看，可以說物業(yè)管理企業(yè)的競爭就是職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)的競爭.二、物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人應(yīng)注意的問題社會(huì)學(xué)家JoneR，P·French把職業(yè)經(jīng)理人所掌握的POWER分以下幾種力量.1.威嚇力—-職業(yè)經(jīng)理人借權(quán)力剝奪、工作指派、懲戒以及解雇、發(fā)配等手段影響甚至潛在威脅下屬，以令下屬屈從他的旨意.2.法定力—-職業(yè)經(jīng)理人可借他在組織結(jié)構(gòu)中的法定地位發(fā)揮其影響力，即利用職位所擁有的權(quán)力支配下屬。3。報(bào)償力——職業(yè)經(jīng)理人可借薪資的提高、晉升的推薦、優(yōu)越的工作指派以及良好的工作表現(xiàn)獎(jiǎng)勵(lì)等報(bào)償手段，來影響下屬的行為.4。專家力—-職業(yè)經(jīng)理人可借其擁有的淵博知識(shí)，豐富經(jīng)驗(yàn),高深技術(shù)與杰出判斷力贏得下屬的折服。例如：下屬接受職業(yè)經(jīng)理人提議的方法辦事時(shí)，并不是因?yàn)樵摲椒ㄗ钣行Ф邮芩?，而是因?yàn)閷?duì)職業(yè)經(jīng)理人的能力有信心而接受它，在這種情況下領(lǐng)導(dǎo)者所發(fā)揮的即是專家力。5。吸引力—-職業(yè)經(jīng)理人可借下屬對(duì)他的尊重與崇拜,使下屬按職業(yè)經(jīng)理人指示辦事,此時(shí)職業(yè)經(jīng)理人所發(fā)揮的即是吸引力,這種吸引力一定是下屬不自覺地行動(dòng)?？偠灾飿I(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人要避免做兩種類型的上司：一是好好先生型上司。其作風(fēng)與大家庭中仁慈的長者極為相似.他以人和為宗旨，經(jīng)常保持息事寧人的態(tài)度，崇尚忍讓，時(shí)時(shí)姑息，處處遷就。這種類型上司的錯(cuò)誤觀念在于：將管理的弱化視同軟性管理；將沖突視為一無是處;以為和諧的氣氛必然有助于士氣與生產(chǎn)力的提高.二是霸道型上司。這種類型上司一方面毫無休止地認(rèn)同與奉承他們的上司,另一方面則全力驅(qū)策自己與下屬提高工作績效.在他們心目中，下屬只不過是提高工作績效的工具，因此他們并不理會(huì)下屬的感受、福利或前途，他們使下屬絕對(duì)服從并貫徹命令.在這種類型職業(yè)經(jīng)理人的管理之下，組織及成員均受其害，大致如下：過于嚴(yán)密的督導(dǎo)將使下屬在工作程序內(nèi)成為“聽話的機(jī)器",下屬的創(chuàng)造與想象力將喪失殆盡；在下屬心目中，上司即代表組織,下屬對(duì)組織將產(chǎn)生離心力，士氣的低沉自不在話下；霸道型的上司因人緣關(guān)系，本來可以借和諧的人際關(guān)系予以解決的問題，不得不片面地改用組織結(jié)構(gòu)的變動(dòng)來解決；在霸道型上司的心目中，沖突代表控制松馳的結(jié)果,他們對(duì)沖突一向采取壓制手段,這將促使沖突趨向尖銳化，同時(shí)由于沖突不能真正化解,組織內(nèi)的沖突事端自然頻頻發(fā)生。三、物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人應(yīng)具備的素質(zhì)1。進(jìn)取心態(tài)。進(jìn)取心態(tài)首先來自于自身秉賦，后天的培養(yǎng)也很重要。進(jìn)取心態(tài)反映了職業(yè)經(jīng)理強(qiáng)烈的責(zé)任感和事業(yè)心。物業(yè)管理是一項(xiàng)具體、繁瑣的業(yè)務(wù)，不是百米沖刺，而是馬拉松比賽，恪守認(rèn)真負(fù)責(zé)精神殊為不易。2.信譽(yù)卓著。講道德,重操守,重誠信，尊重員工，對(duì)客戶有求必應(yīng),對(duì)企業(yè)忠心耿耿，對(duì)自身永不滿足，持續(xù)追求。3.親歷親為。當(dāng)前流行的眾多的管理咨詢書刊似乎總要引導(dǎo)職業(yè)經(jīng)理超脫一些,學(xué)會(huì)“抓大放小”。而筆者從業(yè)多年的體會(huì)是，物業(yè)管理不同于商貿(mào)企業(yè)，不同于信息產(chǎn)業(yè)，物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人必須從推動(dòng)型領(lǐng)導(dǎo)轉(zhuǎn)向接觸型領(lǐng)導(dǎo)，實(shí)行走動(dòng)式管理，親臨服務(wù)一線，直接了解客戶需求,甚至見到項(xiàng)目小區(qū)地面上的煙頭、紙屑，也應(yīng)立即躬身拾起。這就是物業(yè)管理行業(yè)的特殊性和必然要求.物業(yè)管理沒有捷徑可走，職業(yè)經(jīng)理人只有用心血和汗水才能澆灌出客戶滿意的花朵。4．敢于冒險(xiǎn).市場是聯(lián)系產(chǎn)品和消費(fèi)的橋梁。物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人要有敏銳的市場預(yù)測能力，能把握市場變化和宏觀經(jīng)濟(jì)走勢，先他人一步預(yù)見到新的盈利機(jī)會(huì)。職業(yè)經(jīng)理人精神就是冒險(xiǎn)加理智。風(fēng)險(xiǎn)的背后往往隱藏著巨大的市場機(jī)遇。面對(duì)稍縱即逝的機(jī)會(huì)，職業(yè)經(jīng)理人要有超人的膽識(shí)，敏銳的眼光,既敢于放手一搏，又重視決策程序，并能果斷采取行動(dòng),才能在市場上占據(jù)一席之地.5.觀念更新。物業(yè)管理工作中許多長期得不到解決的老問題，追根尋源往往在于觀念的固守、陳舊。要從根子上解決問題，物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人就必須換個(gè)腦筋，更新觀念，這是職業(yè)經(jīng)理人最重要的制勝守則。物業(yè)服務(wù)合同與小區(qū)車輛安全法律適用者總希望其工作能夠像“1＋1＝2”那樣簡單,但現(xiàn)實(shí)是，任何法律規(guī)定都只能表現(xiàn)為有限的條文，而生活世界則有無限的變化。以有限之條文應(yīng)對(duì)無限之變化，就不能不講法律適用方法,于是就有了法律的“適用"、“準(zhǔn)用”與“類推適用”。一一對(duì)號(hào)入座固然理想，不能對(duì)號(hào)入座時(shí)仍須有應(yīng)對(duì)的方法，畢竟法官不應(yīng)以法無明文規(guī)定而拒絕裁判.關(guān)于小區(qū)車輛被盜的問題，也是如此.

業(yè)主與物業(yè)公司之間存在合同關(guān)系,被稱為“物業(yè)服務(wù)合同”（或者“前期物業(yè)服務(wù)合同”）.一方提供服務(wù)，另外一方支付報(bào)酬，因而是雙務(wù)合同、有償合同。但僅此還不夠，為了正確地適用法律還必須作進(jìn)一步的合同性質(zhì)認(rèn)定，特別針對(duì)在小區(qū)內(nèi)停放車輛，是服務(wù)合同、保管合同抑或其他?認(rèn)識(shí)存在分歧，這也彰顯出合同性質(zhì)的認(rèn)定，意義重大而又操作不易。

我們不妨設(shè)想，一個(gè)有車之人購置商品房時(shí)會(huì)考慮什么？其一，應(yīng)該有一個(gè)停放車輛的位置；其二，車輛停放在那里應(yīng)該是能夠讓人放心的。為了實(shí)現(xiàn)這些目的,應(yīng)該做些什么呢？

首先，要獲取一個(gè)車位.根據(jù)物權(quán)法第七十四條第二款：“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定.”相應(yīng)地，獲取車位的合同具有買賣、贈(zèng)予或者租賃的性質(zhì)。這可以看成是一個(gè)獨(dú)立的合同,有時(shí)也會(huì)被集成在商品房買賣合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同中。

其次，業(yè)主和物業(yè)公司之間成立物業(yè)服務(wù)合同。這種合同有一定的特殊性，通常是一種集體合同及附合合同，表現(xiàn)為格式條款，單個(gè)的業(yè)主通常沒有自主選擇的余地。這一點(diǎn)無論是對(duì)于“前期物業(yè)服務(wù)合同”（參照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十一條)，還是對(duì)于由業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立的“物業(yè)服務(wù)合同”（參照《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條第一款），均不例外。物業(yè)服務(wù)合同與前期物業(yè)服務(wù)合同通常是兩個(gè)合同，屬于“重起爐灶另開張”.當(dāng)然也不排除有另外一種可能,即新的物業(yè)公司取代原來的物業(yè)公司的合同地位，從而只是合同主體發(fā)生變化，合同本身仍然只有一個(gè)。另外還要強(qiáng)調(diào)一點(diǎn),物業(yè)服務(wù)合同并非物業(yè)公司與業(yè)主委員會(huì)之間的合同,而是物業(yè)公司與業(yè)主之間的合同,因此不是總體上只有一份合同，而是有多少戶業(yè)主便有多少份合同。當(dāng)然，由于不是所有的業(yè)主均有車,物業(yè)服務(wù)合同相應(yīng)地會(huì)有所變化,或者是將車輛保安的內(nèi)容作為物業(yè)服務(wù)合同的一項(xiàng)附加條款；或者是設(shè)立兩套物業(yè)服務(wù)合同方案：一套不帶有車輛保安內(nèi)容,另外一套則有，由業(yè)主選用。

上述獲得車位的合同與物業(yè)服務(wù)合同有可能被集合成一個(gè)合同（混合合同），也有可能各自獨(dú)立。通常車位獲得后，當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)關(guān)系固定下來,較少再生糾紛，因而以下僅考慮單純的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。該合同既為《物業(yè)管理?xiàng)l例》所規(guī)定，因此已成了典型合同（有名合同）,盡管它的名字沒有出現(xiàn)在HYPERLINK”http：///hetongfa/”\t”_blank”合同法中。在法律適用時(shí),條例有規(guī)定的依條例，沒有規(guī)定的依合同法。合同法規(guī)定的15種合同中,有償?shù)靥幚硎聞?wù)或者提供服務(wù)的合同有承攬、建設(shè)工程、運(yùn)輸、委托技術(shù)開發(fā)、技術(shù)咨詢和技術(shù)服務(wù)、保管、倉儲(chǔ)、委托、行紀(jì)和居間.因此,僅說“業(yè)主與物業(yè)公司僅成立服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系”（“服務(wù)合同說”）,針對(duì)法律適用而言，尚屬于事無補(bǔ),因?yàn)椤胺?wù)合同”有很多種,這一定性并不能夠?qū)⒎蛇m用者引導(dǎo)至某一確定的法律規(guī)范,因而還必須進(jìn)一步認(rèn)定“物業(yè)服務(wù)合同”的性質(zhì)。與我們討論的問題相關(guān)的有承攬、保管、委托。以下僅針對(duì)此三種合同展開分析。

承攬合同中承攬人的主要義務(wù)是完成工作及交付工作成果(參照合同法第二百五十一條），法律規(guī)范的重點(diǎn)是合同履行的結(jié)果；物業(yè)公司的主要義務(wù)是提供保安服務(wù)，法律規(guī)范的重點(diǎn)是合同履行的過程。二者存在較為明顯的差異,不應(yīng)等同。

保管合同中保管人的主要義務(wù)是保管寄存人交付的保管物并返還該物（參照合同法第三百六十五條）.保管人履行保管義務(wù)通常是在自己的支配領(lǐng)域，比如小件寄存，保管人保管寄存人交付的行李箱，是在保管人的特定場所。物業(yè)公司不僅對(duì)車輛負(fù)有保安義務(wù)，對(duì)于所有業(yè)主的財(cái)產(chǎn)(樓房、室內(nèi)的財(cái)物等）以及人身均負(fù)有保安義務(wù)。我們不應(yīng)說物業(yè)公司是在保管業(yè)主們的樓房、居家財(cái)物，我們更不能說物業(yè)公司是在保管業(yè)主們的人身。業(yè)主將車停放在自己的車位，與將自己的電腦擺放在自己屋里一樣，都是放置在自己的支配領(lǐng)域。所以，不應(yīng)該將物業(yè)公司對(duì)于業(yè)主車輛的保安義務(wù)簡單地等同于保管人的保管義務(wù)?！氨９茇?zé)任說"的不當(dāng)在于，將物業(yè)公司對(duì)于業(yè)主車輛的保安義務(wù)獨(dú)立化，看成是有別于物業(yè)服務(wù)合同的一項(xiàng)獨(dú)立的保管合同的內(nèi)容。筆者認(rèn)為，這與通常的當(dāng)事人意思是不一致的，當(dāng)事人通常認(rèn)為他們之間只有一個(gè)物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。筆者認(rèn)為,物業(yè)服務(wù)合同屬于一種有償?shù)奈泻贤簶I(yè)主委托物業(yè)公司處理事務(wù)，即提供保安服務(wù)及其他服務(wù);業(yè)主向物業(yè)公司繳納物業(yè)管理費(fèi),也就是報(bào)酬。物業(yè)公司對(duì)于業(yè)主的車輛所負(fù)的是受托人的義務(wù).因而，適用法律時(shí),《物業(yè)管理?xiàng)l例》沒有規(guī)定的，適用合同法分則中“委托合同”一章的規(guī)定；又由于物業(yè)服務(wù)合同是有償合同，進(jìn)而也有可能準(zhǔn)用“買賣合同”的規(guī)定（合同法第一百七十五條);此外是適用合同法總則的規(guī)定.依合同法第四百零六條第一款前段：“有償?shù)奈泻贤?，因受托人的過錯(cuò)給委托人造成損失的，委托人可以要求賠償損失?！币蚨飿I(yè)公司承擔(dān)的是過錯(cuò)賠償責(zé)任，不是無過錯(cuò)責(zé)任,也不是僅對(duì)重大過失和故意負(fù)責(zé)。車輛在小區(qū)內(nèi)被盜或者被毀損，物業(yè)公司是否承擔(dān)賠償責(zé)任,關(guān)鍵要看物業(yè)公司是否有過錯(cuò),其判斷的標(biāo)準(zhǔn)是受托人應(yīng)盡的善良管理人的注意。盡此義務(wù)即無賠償責(zé)任，否則，則負(fù)完全賠償責(zé)任.當(dāng)然，物業(yè)公司要想分散此種經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，也可以