東南大學EMBA項目管理-(房地產項目管理與控制)考試卷(含答案)

PAGEPAGE1東 南 大 學 考 試 卷（ 開卷）課程名稱項目管理（房地產項目管理與控制）考試學期得分適用專業(yè)EMBA考試形式開卷120分鐘(開卷,可攜帶課堂講義等資料）線題目一二三四總分得分批閱人自覺線題目一二三四總分得分批閱人場 1、人們認為投資房地產能夠抵御通貨膨脹的不利影響，為什么？在市場經濟條件下，在眾多的投資領域中，房地產投資吸引著越來越多的投資者。由于房地產投資的物質對象是房地產，而房地產具有供求決定性、位置固定性、形體龐大性、類型多樣性、功能基礎性、投資大量性、保值增值性、相關影響性、感應靈敏性等諸多特點，因此決定了房地產投資擁有相應的優(yōu)點及缺點。保護投資者免遭通貨膨脹損害的投資可稱為一種保值手段。投資者投資時，必須考慮通貨膨脹因素的影響。在一定程度上，房地產能較好規(guī)避通貨膨脹風險:在市場經濟條件下，在眾多的投資領域中，房地產投資吸引著越來越多的投資者。由于房地產投資的物質對象是房地產，而房地產具有供求決定性、位置固定性、形體龐大性、類型多樣性、功能基礎性、投資大量性、保值增值性、相關影響性、感應靈敏性等諸多特點，因此決定了房地產投資擁有相應的優(yōu)點及缺點。保護投資者免遭通貨膨脹損害的投資可稱為一種保值手段。投資者投資時，必須考慮通貨膨脹因素的影響。在一定程度上，房地產能較好規(guī)避通貨膨脹風險:一是從長期看，地價具有增值的趨勢;二是房產作為實業(yè)具有相當的抗通貨膨脹功能，即原材料等價格上升了，其價格可以隨之上升;三是房地產是不動產，一且租戶或公司破產，通常首先賠償所租借的不動產投資者的損失，投資者可以及時收回房屋重新出租獲取租金，避免像股票投資者那樣的毀滅性損失;四是房地產多用途性，可以尋找新興的景氣的行業(yè)與公司租用這些物業(yè)，取代不景氣的交不起租金的行業(yè)和企業(yè)。姓名封如考試作弊封學號密此答卷無效學號密的實例。為什么？土地使用權轉讓是指通過出讓方式獲得土地使用權的土地使用者,通過買賣、贈與或其他合法方式將土地使用權再轉移的行為。通常人們把由土地使用權出讓而形成的土地市場稱為一級市場，由國家壟斷經營；把允許土地使用權轉讓而形成的土地市場成為二級市場。要建立完善的土地市場體系，就需要一級市場和二級市場的融合,只有這樣才能使土地使用權真正作為商品進行流通，只有這樣才能推動整個房地產業(yè)的健康發(fā)展.土地使用權轉讓的法律條件(1）土地使用權轉讓的條件我國以立法的形式對土地使用權的轉讓做了規(guī)定.《城市房地產管理法》第36條規(guī)定了土地使用權轉讓，應當滿足以下條件:①土地使用權轉讓只能在原土地使用權出讓合同規(guī)定的權利義務范圍內進行，權利人不得擴張其權利的內容；②按照出讓合同的約定，受讓方已經支付全部土地使用權出讓金,并取得土地使用權證書；③按照出讓合同進行投資開發(fā)，屬于房屋建筑工程的，要完成開發(fā)投資總額的25％以上，屬于成片開發(fā)用地的，要形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。我國法律允許房地產開發(fā)土地依法轉讓，也豐富了開發(fā)土地合理流轉的途徑。但在現實市場運作中，很少看到開發(fā)公司通過土地轉讓的方式獲取土地，因為由土地轉讓的相關規(guī)定可以看出，土地轉讓對受讓方來說有諸多不利.主要表現在:（1）轉讓手續(xù)復雜(2)轉讓成本過高（3）轉讓過程耗時長3、為什么說