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文檔簡介

第一 市場分(一)2008年的奧運會同樣給石景山帶來了契機。三個奧運會場館主會館將座落于此,五棵松附(二)SAM會員店、華(三)2003(一)(二)1表:2—(一期(一期(一期(二期2—1可見,本項目周遍項目戶型多以二居三居為主,二居的供應(yīng)稍大于三居;一居的居住方式多為自住型,2表:2—(一期4185/93/131134243(一期70/80100141/180201(一期40/50113/1376790/96131(二期66/70104/107/1171335797/107/116146/1452—240—7050—60平米項目為主田村區(qū)域和楊莊區(qū)域一居的80—13190—100平米左右項目為113—145130—140平米左右項目為主。200平米左右20—24萬40—45萬58萬—63萬3表:2—(一期一居(板(一期二居(板)三居(板(一期一居:50(塔)二居:90(塔)三居:113(塔、137(板二居:97(板(二期一居:66(板)二居:104(板、107(板)三居:133(板二居:97(板2—3可見,南向戶型多為暢銷戶型,其次是朝向景觀或中心綠地的戶型,相對朝北的120—130平米的三居、90—100平米的二居是市調(diào)項目中比較受歡迎的戶型,如果二居10050平米的一居戶型是一居市場上的寵兒4表:2—(一期二居(板(一期(一期二居:103(塔)109(塔)114(板(二期二居:117(板)105(塔一居:57(塔)116(塔)146(塔117975表:2—(一期242.3/(一期2—2.5/(一期241.85//(二期241.9/2/2000—5000平米不等熱水 供應(yīng)熱水主要有兩種方式24 所有項目都預(yù)留2條電話線接口 IC6表:2—(一期(一期(一期(二期公共部分:調(diào)查項目的公共裝修多以中檔裝修為主,地面地磚,墻面乳膠漆,室內(nèi)裝修:調(diào)查項目中毛坯房多為四白落地,地面水泥抹平,廚衛(wèi)預(yù)留接口,西現(xiàn)代城的精裝包括地面復(fù)合木地板,墻面乳膠漆,廚衛(wèi)中檔精裝,小面積戶型贈送曲美品牌家具 (三)針對本項目的銷售的威脅主要將來會有以下幾個競爭性項目1、西現(xiàn)代城221241.5300/㎡80平米的兩居,銷售率為:70%暢銷戶型:90本項目與西現(xiàn)代城比較(SW分析2、宏鑫家園規(guī)劃指標:占地__公頃,總建面__萬平米,容積率__144300/42 97本項目與宏鑫家園比較(SW分析部分板樓總面積大造成總價相對較3、御景山8—17146萬平米,兩棟圍合式板樓4700/㎡(96折暢銷戶型:104平米板樓兩居、70本項目與御景山比較(SW分析產(chǎn)品結(jié)構(gòu)(包括戶型和樓體4、尚城21160574700/本項目與尚城比較(SW分析1234300—4500/4700/㎡;第二 產(chǎn)品定位推廣計A、政府機關(guān)的公務(wù)員——他們收入穩(wěn)定,文化品味、居住層次較高,多選擇中高檔住B、事業(yè)單位——醫(yī)院、學(xué)校、銀行等從業(yè)人員。例如首鋼醫(yī)院,石景山中醫(yī)院,北方2、年齡特征——25—3535—45歲之間3、家庭結(jié)構(gòu)——2~3口人家或核心家庭(老少三代)4、家庭月收入——4000元~100005、行為特征——6、消費心理特征——7、購買目的——三、定位的依據(jù)——(一)SAM、首鋼體育館、東方家園——(二)五環(huán)路由高速路改為城市環(huán)路——由此擴大了本案目標客戶的覆蓋范圍并為有車族放大(三)——(四)——(五)——既有歷史文脈的延續(xù)又有現(xiàn)代都市繁華的氛圍成為理(六)——風(fēng)水與宗地人文——城市西貴對地源文化的依戀與西山情節(jié)在本項目的文化中得到精神的歸屬建筑的風(fēng)格——不僅僅是居住還是增值——(一交通優(yōu)勢——1號線,為生活在汽資源優(yōu)勢——TSM都市的生活(二123424小時生活熱水、市政集中供暖。公共安全系統(tǒng)24通訊系統(tǒng)67、酒店式內(nèi)庭空間環(huán)境設(shè)計(風(fēng)雨廊、疊水小品等 (四 (五 地標優(yōu)勢——項目緊鄰阜石路與西五環(huán)兩條交通主干道,項目形象的識別性很強 (USP第三 廣告行銷計一 廣告策(一 廣告的總體原必要“攻勢”(二)第一階 準備期及內(nèi)部認購042月——044SAM第二階 公開上045月——047將項目導(dǎo)入市場,建立認知度(展會第三階 強銷048月——0411第四階 銷售持續(xù)0412月——052針對銷售滯銷戶型;(實品示范單位的引導(dǎo)第五階 第二強銷053月——055第六階 收尾階056月——058(三)12(四)13(五)(六)1準備期及內(nèi)部認購期內(nèi),可以選擇旗桿、路牌、直投、圍墻、DM等對區(qū)域內(nèi)比較有針對性的2北京交通臺(103.9兆赫)或北京音樂臺(97.4兆赫3公開活動:SAMDM8—1121FM97.4103.91—2(一廣告費總額5.143002.21.6%×總銷售額(不含樣板樓的室內(nèi)裝修裝飾及模型等360萬元。由于開盤階段需要制作樓書、DM單等常規(guī)銷售工具,以及項目在前期有部分的媒體廣告投放,(二)11002203404105406357、展會活動:2585910101511、DM201240(三)時間:20042月—20059總計:360(一)12共享空間效果圖(大堂3456789(二)123INTERNET4四、PR(一)(二)(三)(四)(五)(六)1234五、(一)(四)(七)六、直效行銷DS直效行銷應(yīng)該(一)(二)(三)(四)DM第四 銷售計(一)接待(坐盤銷售(二)(三)(一)123(二)付款優(yōu)惠(折扣(三)1、首付款分期支付,免利息(開發(fā)商貼息,適用于遠期房階段23三、價格策略(見價格表及說明(一)“低開高走”(二)“散”層“(三)第一階 市場驗證階時間界定:20043月——20045工程進度(形象):工程開工;工程進度至結(jié)構(gòu)銷售條件: 2 針對摸底工作進行有效的市場評估分析,為項目正式推向市場提供依工作重點 市場摸底;信息回饋及試探性銷銷售計劃:5%—第二階 銷售積累階時間界定:20046月——20047工程進度:8工作重點:12、客戶維護銷售計劃:13113、4、9、10、19、20層該階段15%——20%;正式開盤:20%第三階 強銷階時間界定:20048月——200410工程進度:工程結(jié)構(gòu)接近封頂;刊、SAM會員店活動、促銷、DM直投銷售計劃:11號塔樓的5、6、11、12、15、16層該階段計劃銷售任務(wù)完成總銷售額40%——第四階 持續(xù)階時間界定:200411月——20052工程進度:銷售條件:階段目標:銷售控制:1160%——第五階 第二強銷時間界定:20053

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