深圳房地產(chǎn)商業(yè)裙樓招商推廣策劃方案

深圳房地產(chǎn)商業(yè)裙樓招商推廣策劃方案深圳房地產(chǎn)商業(yè)裙樓招商推廣策劃方案/深圳房地產(chǎn)商業(yè)裙樓招商推廣策劃方案深圳房地產(chǎn)商業(yè)裙樓招商推廣策劃方案最新資料，WORD文檔，可下載編寫！目錄第1頁共30頁一、項目定位生意時機論證二、項目招商平面切割、商場及鋪位裝修建議三、項目經(jīng)營分區(qū)四、項目經(jīng)營品種分類及比率五、目標(biāo)招商對象檢查六、項目租金、裝修、物業(yè)管理、廣告費用等建議七、招商整合推廣策略八、項目經(jīng)營管理及經(jīng)營推廣策略九、附件：相關(guān)招商文本一、項目定位生意時機論證本項目定位為“社區(qū)超市+超市輔營區(qū)”，主要經(jīng)營品種為與生活親密相關(guān)的日用品及生活服務(wù)產(chǎn)品，知足周邊社區(qū)居民生活消費的需要。第2頁共30頁4.5萬人口高檔社區(qū)，3.6億平時消費大市場《深圳市城市總體規(guī)劃（1996-2010）》指出本地區(qū)目前及將來定位為一個生活主導(dǎo)區(qū)，其中約有85%的用地為居住用地，10%為市政、文教和商業(yè)用地，其余5%。據(jù)實地檢查不完全統(tǒng)計：項目周邊共有常住人口45000余人，屬人口高密度集中區(qū)；其中有18個近年來新建高層商品房項目，其多數(shù)為高檔社區(qū)；還有16個年份稍久的職工宿舍區(qū)、田貝村民居住區(qū)等，總體上講，該片區(qū)居住人群的收入水平高且穩(wěn)定，消費能力強；田貝村更是深圳及周邊地區(qū)聲明赫赫建材市場，擁有超過200間營業(yè)商鋪，經(jīng)營國內(nèi)外建材產(chǎn)品近千種，年營業(yè)額過億元，田貝股份企業(yè)和股民每年有1000萬元的租金收入，給田貝村民帶來了富庶的物質(zhì)生活。深圳市2003年居民人均消費支出為19960.32元，其中食品、衣著、日用品、教育文化用品、其他雜項商品及服務(wù)類如珠寶、化妝品、美容美發(fā)類等的方面的人均支出約占總消費支出的40%以上，若以人均8000元統(tǒng)計，僅就項目周邊一平方米公里的范圍統(tǒng)計，則本地區(qū)45000人口將有3.6億平時消費額：4.5萬人×8000元/人=3.6億元7500平方米新一佳超市+2300平方米特色超市輔營區(qū)的超強聚客能力龍頭超市作為商業(yè)的核心力量，一直左右著商圈的發(fā)展。開門七件事：米、菜、油、鹽、醬、醋、茶，超市的經(jīng)營與社區(qū)居民的平時生活息息相關(guān)，所以超市從清早開門到子夜關(guān)門，無時不刻不是人頭涌涌，現(xiàn)代超市更是涵蓋了百貨業(yè)態(tài)，使商場的輻射力達到更遠。新一佳合正星園店以7500平方米的營業(yè)面積覆蓋到生活所需的方方面面。項目周邊的華潤、民潤、民樂福均為小規(guī)模、小品牌，與新一佳的品牌以及經(jīng)營規(guī)模不可同日而語。新一佳開到哪里，消費者涌向哪里，新一佳合正星園店也將在新一佳的品牌號召下，齊聚無限人氣，體現(xiàn)商業(yè)盛景。商場經(jīng)營，人氣才是硬道理，超市輔營區(qū)借超級市場的現(xiàn)成人氣，就擁有了經(jīng)商的最大本錢。大型超市擁有超強的齊聚人氣的力量，使得周圍的商業(yè)坐擁滔滔人流，所謂背靠大樹好乘涼！加上超市輔第3頁共30頁營區(qū)與龍頭商家形成經(jīng)營業(yè)態(tài)互補，生意自然好過其他地段，因此租金也比其他商鋪高出2倍以上。梅林家樂福、彩田新一佳、翠竹好又多等大型超市輔營區(qū)平均租金都達到200元/平方米以上就是顯然的例證。人氣加特色，賦予了超市輔營區(qū)無限的生命力。2300平方米新一佳特色超市輔營區(qū)，將以認真周密、綜合全面的服務(wù)體貼居民生活需要；以精致、特色的商品提升居民的生活品質(zhì)；以現(xiàn)代休閑的購物環(huán)境成為居民茶余飯后的休閑場所。舊城改造，增加無限商業(yè)時機2004年，深圳舊城改造的工作重點在羅湖，羅湖水庫、翠竹、園嶺、田貝、水貝舊城改造工作正在洶涌澎拜。由于舊城地塊的區(qū)位優(yōu)越性、交通便利性，以及人流齊聚性，舊城改造給商業(yè)地產(chǎn)帶來了前所未有的時機。這五大改造片區(qū)圍繞在本項目周邊，尤其是翠竹、田貝、水貝地區(qū)近在眉睫，這些區(qū)域的舊城改造將給本項目帶來巨大商機。別的項目所在片區(qū)為市政規(guī)劃中羅湖區(qū)繼東門、人民南今后的第三個商業(yè)文化圈翠竹——太寧商業(yè)街區(qū)，為本片區(qū)未來商業(yè)發(fā)展指了然方向。田貝村舊城改造項目于2004年11月確定方案，至此，規(guī)劃六年之久的田貝村舊城改造工程正式啟動。該改造對象為20多年前興建的占地二萬平方米的80棟3至4層單門獨戶小洋房的田貝新村，將拆掉170戶的自用住宅，在該地上以兩棵老榕樹為中心，興建9座高層住宅和一棟辦公綜合樓，以及幼兒園、文化活動中心、老人活動中心；結(jié)合村民的需求，充分利用現(xiàn)代技術(shù)、工藝和材料，生態(tài)、節(jié)能、環(huán)保全盤考慮，完善步行廣場、空中花園、周邊綠地、交通疏導(dǎo)、地下管網(wǎng)等配套設(shè)施，塑造擁有鮮明時代特色的居住環(huán)境和建筑新形象。根據(jù)羅湖區(qū)政府的規(guī)劃，水貝將發(fā)展成一個國際化的珠寶交易中心，水貝片區(qū)在規(guī)劃建設(shè)珠寶產(chǎn)業(yè)集聚基地的過程中，也會配合深圳旅游發(fā)展戰(zhàn)略，發(fā)展水貝片區(qū)的旅游參觀購物的特色景點，賦予其旅游購物功能，提升片區(qū)整體形象。按照規(guī)劃，水貝原有的舊工業(yè)廠房將進行拆遷，陪同處鐵3號線的修第4頁共30頁建，不久的將來，一棟棟高樓大廈將拔地而起，水貝村將徹底擺脫目前的城中村形象，逐步演變成一個規(guī)劃整齊，以珠寶產(chǎn)業(yè)為龍頭，兼有旅游參觀功能的特色商業(yè)社區(qū)。二、項目招商平面切割、商場及鋪位裝修建議輔營區(qū)招商平面切割——切割原則經(jīng)過鋪位切割合理布置主輔通道、人流通道、賣場、休閑空間等，為鋪位今后升值確立硬件基礎(chǔ)，也為銷售創(chuàng)立有利條件。合理劃分街鋪與內(nèi)鋪。合理設(shè)置單鋪進深、面寬比率。以墻、柱為基準(zhǔn)，以主通道為人流導(dǎo)向，合理設(shè)置通道走向與寬度，保持商場的通暢并美化商場整體布局。協(xié)調(diào)經(jīng)營與銷售面積的矛盾關(guān)系，保證按照“分則好賣，合則好用”的原則進行鋪位規(guī)劃。保證鋪位相應(yīng)的實用率和相應(yīng)經(jīng)營品種的適用性?！猩啼佄黄矫媲懈顖D：數(shù)聽聞明：街鋪建筑面積在50平方米100平方米之間，實用面積在28平方米到50平方米之間，吻合社區(qū)經(jīng)營的品牌店對其經(jīng)營面積的要求。內(nèi)鋪建筑面積在25-40平方米左右，實用面積在12~20平方米左右，吻合內(nèi)鋪經(jīng)營商品對面積的大致需求。主通道寬8米第5頁共30頁次通道寬2米~2.5米之間詳細平面招商切割見附圖一輔營區(qū)裝修建議由于超市部分裝修已由開發(fā)商與新一佳確定，則本部分不再別的建議：——輔營區(qū)公共裝修建議商場公共裝修建議：地面地面建議與新一佳超市經(jīng)營區(qū)保持一致，但入口門庭處有較廣闊空間，建議布置大理石拼花圖案，增加商場的美感；過道與鋪位間用10公分寬深長條大理石磚作為分開線劃分；在新一佳與輔營區(qū)銜接的通道上布置規(guī)則彩色圖案的大理石拼花。天花由于商場一樓較高，有6米，空間較為廣闊，為保留優(yōu)異的視覺空間效果，建議：參照一：白色網(wǎng)格吊頂，比較通透且簡單大方，中間若嵌入些黃色射燈，則有“星星點燈”的美感，自可是又富有情趣。天花上可懸掛垂柳、果樹、燈籠等修飾品和色彩絢爛的廣告旌旗。第6頁共30頁參照二：石膏板吊頂，如蔚藍海岸，在石膏板吊頂上做出漣漪造型，配合燈光，與普通的平面吊頂劃分開來，體現(xiàn)出層次感、現(xiàn)代感和藝術(shù)感，如圖：墻面所有墻面均用ICI刷白。柱子公共部分的柱子用大理石+玻璃條或內(nèi)飾燈予以包裝，并留有電源接頭和廣告燈箱位。通道走廊的景觀小品商場入口處和超市輔營區(qū)將預(yù)留較寬的通道，可于通道上的電梯、柱子旁設(shè)置長椅、綠色植物等其他特色雅觀的小景觀等，商場的指示牌及其他VI鑒別系統(tǒng)也可以做得別開生面、自成風(fēng)景；對于柱子，也可以靈活辦理，如圍繞著柱子做成圓形也許方型的凳子，也許設(shè)置色彩絢爛的廣告牌。第7頁共30頁——街鋪裝修建議：門楣正門安裝雙開玻璃門（門寬80㎝×2，其余空間為櫥窗位），門檐設(shè)廣告位，一般商業(yè)中心街鋪的廣告位高度在3.5ｍ左右，社區(qū)步行商業(yè)街鋪的廣告位高度在3ｍ左右，由于本項目所臨貝麗南路街道較窄，非交通主干道，且本項目水平面高于街面，因此廣告位設(shè)置在3ｍ以上比較合適。間隔第8頁共30頁街鋪之間的間隔用輕質(zhì)隔墻或輕鋼龍骨。相對而言，兩者的封閉性和安全性相差不大；裝修品位上輕鋼龍骨隔墻稍高，也便于布線，但成本高于輕質(zhì)隔墻。天花預(yù)留，商戶可選擇自行裝修；也許依據(jù)經(jīng)營需要隔出兩層空間；地面與公共地區(qū)一致；墻面墻面水泥抹平；配套設(shè)施每家預(yù)留電插座、電話線（商戶安裝時自行向電話企業(yè)申請）、有線電視接口；每家商鋪預(yù)留獨立的空調(diào)風(fēng)口、噴淋及煙感設(shè)施，每家安裝獨立電表（電表皆設(shè)在用電房）——內(nèi)鋪裝修建議：內(nèi)鋪分為邊鋪和中心鋪。邊鋪為背部靠商場實墻的鋪位；中心鋪為商場平面切割圖上湊近中心的鋪位，四面均不靠商場的實墻。邊鋪裝修：間隔鋪位之間的間隔用輕質(zhì)隔墻或輕鋼龍骨間隔，到頂；臨通道面用玻璃間隔，到頂。門及招牌平開玻璃門；吊頂統(tǒng)一招牌位，在鋪位2.8ｍ高統(tǒng)一預(yù)留招牌位。第9頁共30頁（邊鋪的間隔與招牌設(shè)置）配套設(shè)施內(nèi)鋪每家預(yù)留電插座、電話線（商戶安裝時自行向電話企業(yè)申請），設(shè)獨立電表；每家商鋪預(yù)留噴淋及煙感設(shè)施；每家設(shè)有獨立的空調(diào)出風(fēng)口。中心鋪裝修：間隔鋪位間間隔用木質(zhì)柜臺也許玻璃間隔，高度為1.4ｍ，不到頂；臨通道面用玻璃間隔，高度1.4ｍ，以提升商場的品位，便于商品展示，并保證視覺的通透性。第10頁共30頁門及招牌半開放式鋪位，預(yù)留2-3ｍ寬出入口，不設(shè)置開關(guān)門。招牌可自吊頂上方往下垂掛，在鋪位上方2.8ｍ高處安裝。吊牌參照圖片：(開放式鋪位與垂掛式招牌的組合)（垂掛式招牌形式的參照）配套設(shè)施內(nèi)鋪每家預(yù)留電插座、電話線（商戶安裝時自行向電話企業(yè)申請），設(shè)獨立電表；在敞開地區(qū)依據(jù)面積平均散布空調(diào)出風(fēng)口及安裝噴淋及煙感設(shè)施，不必每家獨立設(shè)置及預(yù)留。第11頁共30頁三、項目經(jīng)營分區(qū)超市輔營區(qū)經(jīng)營品種比較全面、綜合，經(jīng)營分區(qū)相對復(fù)雜，要同時考慮保證經(jīng)營品種的全面性、把握商品分區(qū)的規(guī)則性以及注意商品經(jīng)營散布的區(qū)位要求。詳細分區(qū)如下：社區(qū)品牌商業(yè)街：即擁有一定的品牌形象，適合也需要有獨立經(jīng)營空間的輔營區(qū)經(jīng)營品種，如：指定在街鋪經(jīng)營的服飾、鞋包類，西餐，美容美發(fā)，面包房，鐘表眼鏡，通訊品牌店，電信營業(yè)廳，藥店，地產(chǎn)中介，品牌音像，銀行營業(yè)廳，時尚書屋，小型休閑吧、等經(jīng)營獨立性較強的品牌店；品牌服飾區(qū)：品牌休閑裝、品牌內(nèi)衣、家居服飾等品牌鞋包區(qū)綜合服務(wù)區(qū)：家電維修、洗衣店、沖印店、醫(yī)療保健服務(wù)、煙酒茶葉店、數(shù)碼通訊營業(yè)區(qū)、特色小食店、保健食品等家居飾品區(qū)：鮮花店，布藝店，床上用品，家居飾品等飾品、化妝品區(qū)：女性飾品、化妝品、禮品、精品等兒童服飾區(qū)：兒童玩具及智力開發(fā)培訓(xùn)娛樂項目等備注：以上經(jīng)營分區(qū)參照深圳各大超市輔營區(qū)之現(xiàn)行經(jīng)營品種及項目周邊居民人口特點而擬定，但由于超市輔營區(qū)的經(jīng)營品種也在不斷的新增和調(diào)整之中，世方企業(yè)將在招商的同步階段，即時考察市場變化，并做出相應(yīng)的調(diào)整，引進新的社區(qū)經(jīng)營品種。第12頁共30頁四、項目經(jīng)營品種分類及比率超市輔營區(qū)經(jīng)營品種比較綜合全面，引進該類產(chǎn)品應(yīng)注意其品種的綜合全面性，服飾鞋包類其他產(chǎn)品以女裝、休閑裝為主、男裝、童裝、鞋包為輔。具體引進商品品種的面積及種類分配如下：經(jīng)營分區(qū)經(jīng)營面積經(jīng)營比率計劃招商備注（實用面積）數(shù)量社區(qū)品牌商業(yè)街480㎡36%10家注意品牌價值，以及經(jīng)營品種的唯一性品牌女裝區(qū)300㎡23%20家——品牌鞋包區(qū)78㎡6%5家——綜合服務(wù)區(qū)108㎡8%8家注意引進品種細分，不可重復(fù)家居飾品區(qū)91㎡7%6家注意引進品種細分，不可重復(fù)精品、化妝品區(qū)104㎡8%10家注意引進品種細分，不可重復(fù)兒童服飾區(qū)80㎡6%6家——玩具、培訓(xùn)區(qū)74㎡6%6家——合計1315㎡100%71家——備注：以上經(jīng)營面積為依據(jù)經(jīng)營分區(qū)估算的面積，僅作參照；第13頁共30頁五、各社區(qū)目標(biāo)招商對象檢查——梅林家樂福輔營區(qū)店面2經(jīng)營狀況使用面積（m）以純40.3好中聯(lián)大藥房128特別好愛兒樂園153.6優(yōu)異英倫眼鏡81.9柯達影像中心200特別好天福茗茶35.8一般海威遜兒童專賣19.8好品味童裝專賣19.8優(yōu)異ROMP皮鞋19.8優(yōu)異地毯專賣19.8優(yōu)異CXO時裝19.8優(yōu)異哥莉婭39.6優(yōu)異CDNSJ時裝19.8優(yōu)異LAIANSI時裝19.8優(yōu)異聯(lián)邦鞋具39.6優(yōu)異新思維時裝19.8優(yōu)異古田希時裝19.8優(yōu)異E`SEEO專賣39.6優(yōu)異雪姬美素80優(yōu)異交行24小時ATM——優(yōu)異旅游社柜臺好雪麗阿姨干洗柜臺一般鐘表維修/金銀加工/皮鞋維修柜臺一般租金水平300-400元/m2月（實用面積）——彩田新一佳經(jīng)營狀況內(nèi)容珠寶首飾、化妝品、鞋類、包類；通訊類、家庭輔營區(qū)經(jīng)營品種電腦、醫(yī)藥服飾、服飾、鞋、包類、家居飾品類詳細如：TCL電訊、和丹藥店、波導(dǎo)、康佳、高科第14頁共30頁電信、皮包皮具珠寶、化妝品、肯德基、一致藥店、小食店、休閑服飾、女裝品牌店、地產(chǎn)中介等租金狀況300~500元/平方米（實用面積）收銀方式獨立收銀，如專賣店統(tǒng)一定價收款、個體戶自行定價收款——翠竹好又多輔營區(qū)檢查表經(jīng)營狀況內(nèi)容沖曬店、服飾店、醫(yī)藥、保健用品、電子鐘表超市輔營部分營養(yǎng)補品、茶葉店、美甲店、小食店、花店、化妝經(jīng)營品種品、通訊產(chǎn)品、眼鏡店、珠寶飾品、溜冰場、餐飲類、大型餐飲店、地產(chǎn)中介、蛋糕店、干洗店租金狀況一樓超市輔營區(qū)租金420元/平方米（實用面積）收銀方式二樓經(jīng)營為統(tǒng)一收銀，一樓為獨立收銀——蔚南海岸輔營區(qū)品牌商業(yè)街檢查經(jīng)營狀況內(nèi)容化妝品精品飾品：飾品、精品鞋包皮具品牌服飾：時尚女裝、休閑服飾兒童用品：兒童服飾、兒童玩具、文具、少兒培訓(xùn)超市輔營部分及娛樂項目等經(jīng)營品種家居飾品：床上用品、鮮花、干花、香薰、綜合精品家飾等內(nèi)衣區(qū)：品牌內(nèi)衣、睡衣、休閑家居服等社區(qū)商業(yè)街：肯德基、數(shù)碼沖印、藥店、洗衣店、鮮花盆栽專賣、糖水店、地產(chǎn)中介、玉器、品牌服裝、皮具皮鞋等租金狀況一樓輔營區(qū)租金190元/平方米（建筑面積，實用率47%）收銀方式獨立收銀第15頁共30頁小結(jié)：1、各超市輔營區(qū)經(jīng)營品種比較近似，均與社區(qū)服務(wù)需求緊密結(jié)合，同時又與超市貨架上的商品形成互補，表現(xiàn)出既依賴超市又獨立于超市的兩面性。2、超市輔營區(qū)經(jīng)營品種比較綜合，平時可以分為兩類，一類為服務(wù)型消費，如鐘表維修、地產(chǎn)中介、餐飲、洗衣店、沖曬店等，另一類為消費市場極廣泛的大眾產(chǎn)品，如服飾、鞋包、便利店等。3、超市輔營區(qū)經(jīng)營狀況普遍優(yōu)異，應(yīng)歸功于超市所帶來的人流；超市輔營區(qū)消費對象比較穩(wěn)定，其經(jīng)營也相對穩(wěn)定，這也意味著超市輔營區(qū)的鋪位升值空間有限，但保值能力極強。4、超市輔營區(qū)經(jīng)營多項選擇擇獨立收銀，經(jīng)營形式相對靈活。第16頁共30頁六、項目租金、裝修、物業(yè)管理、廣告費用等建議——項目租金定價、項目周邊大型綜合商業(yè)租金水平（建筑面積收?。菍咏瘥惣揖訌V場水貝國際珠寶泰安居家居廣逸翠園裙樓交易廣場場130元/月.平方300-400元/平方一樓60元/平方米230元/㎡米米、項目周邊臨街鋪位租金水平（按實用面積收?。┲饕值澜煌l件商業(yè)氛圍平均租金田貝四路較好專業(yè)市場商業(yè)氛圍濃厚200元/平方老田貝建材市場帶動米翠竹路較好零售商業(yè)氛圍濃厚180元/平方有萬佳、好又多帶動，租金提升米貝麗南路較差社區(qū)商業(yè)街，一般130元/平方米田貝一路較好社區(qū)商業(yè)街，一般115元/平方米田貝二路較差社區(qū)商業(yè)街，一般100元/平方米田貝三路較差社區(qū)餐飲街，有一定商業(yè)氛圍120元/平方米水田二街較差小型社區(qū)商業(yè)中心，商業(yè)氛圍較濃125元/平方米、超市輔營區(qū)租金水平（按實用面積收?。┑?7頁共30頁按照實用面積計算約300~400元/平方米梅林家樂福（按照建筑面積約150-200元/平方米）按照實用面積計算約300~500元/平方米彩田新一佳（按照建筑面積約150-250元/平方米）一樓超市輔營區(qū)租金420元/平方米（實用面積）翠竹好又多（按照建筑面積約210元/平方米）一樓臨街輔營區(qū)按實用面積計算約170元/平方米南城百貨（按照建筑面積約85元/平方米）按實用面積計算約150元/平方米水貝民樂福（按照建筑面積約75元/平方米）——租金擬定的標(biāo)準(zhǔn)確定商場的租金水平，涉及到商場周邊商業(yè)設(shè)施租金水平、現(xiàn)有同種類商場租金水平、業(yè)主的投資回報希望值、市場對租金的承受能力等。本項目的租金標(biāo)準(zhǔn)將從以下兩個方面來綜合考慮：周邊現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施的租金水平經(jīng)營品種近似的超市輔營區(qū)的租金水平——超市輔營區(qū)租金解析超市輔營區(qū)租金與超市品牌及人流量成正比，如家樂福、好又多、新一佳等品牌超市的輔營區(qū)租金與南城百貨、民樂福等二線品牌超市輔營區(qū)租金拉開了1-2倍的差距；超市輔營區(qū)租金與輔營區(qū)出租面積供給有一定關(guān)系，由于目標(biāo)消費群體既定，則生意時機一定，經(jīng)營者多，則單位經(jīng)營戶的生意時機就小，經(jīng)營者少，則單個經(jīng)營戶的生意時機就大；超市輔營區(qū)租金與超市客流規(guī)劃關(guān)系親密：如好又多二樓，與好又多超市區(qū)經(jīng)營相分別，輔營區(qū)無法共享超市客流，致使二樓輔營區(qū)出租率極低，實際實現(xiàn)的租金也降低?！〗Y(jié)第18頁共30頁1、本項目周邊物業(yè)租金價格與其經(jīng)營狀況關(guān)系親密，如租金最高的水貝國際珠寶交易中心，其經(jīng)營定位有雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，租借狀況優(yōu)異，單位面積實現(xiàn)的租金最高，與之相反的則是泰安居家居廣場，招商情況不理想，租金水平極低。2、金麗家居廣場與本項目最近，但其經(jīng)營定位與本項目有差距；民樂福的輔營區(qū)其經(jīng)營定位與本項目近似，但其大商家品牌與本項目比有一定差距，本項目應(yīng)該略高于上述兩個項目，即高于150元/平方米。3、項目周邊臨街商鋪由于為舊物業(yè)改造而成，經(jīng)營環(huán)境，店面形象與本項目相去甚遠，其租金僅作為地段租金參照值。4、比較各大型成熟社區(qū)，大型品牌超市一樓輔營區(qū)月租金平均水平在150-250元/平方米之間（建筑面積），平均在200元/平方米左右，但綜合而言，這三大參照對象地理地址、營業(yè)面積均優(yōu)于本項目（臨主通道，可同時吸引社區(qū)消費和周邊流動人口消費），則本項目租金應(yīng)低于以上三個項目的標(biāo)準(zhǔn)，即租金均價應(yīng)低于200元/平方米。綜合上述，本項目租金范圍應(yīng)為：180-190元/平方米備注：詳細租金價格表待平面切割及面積確認后再提交——租金定價說明：1、未考慮單位租借面積大小對鋪位租金的影響（單位承租面積過大，影響租金實現(xiàn)）；2、本租金建立在引進新一佳大型品牌超市，且超市經(jīng)營面積較大、輔營區(qū)面積較小的基礎(chǔ)上；3、若以上條件有所調(diào)整，則租金相應(yīng)需要調(diào)整。——租金價格策略1、租借期限：兩年租約第19頁共30頁租約時間與銷售返租時間保持一致，比較利于操作；租約時間過長，影響租金升值空間；租約時間很短，則影響商場經(jīng)營的穩(wěn)定性，不利于引進品牌商家。因此，兩年租約是一個比較合適的租期。、租金優(yōu)惠：根據(jù)本項目的實際情況，在項目招商的初始階段，建議采取“放水養(yǎng)魚”的策略，即以一定的優(yōu)惠租金舉措吸引品牌商家，以帶旺商場。實行租金優(yōu)惠政策有利于加快招商進度，迅速招商有利于推動銷售。優(yōu)惠建議：第一年前半年免租，后半年標(biāo)準(zhǔn)租金的60%；第二年全年標(biāo)準(zhǔn)租金的80%?！b修費用一般情況下，普通商場公共及鋪位裝修費用每平米約為550元；其中，公共基礎(chǔ)裝修：包括地面、墻面、天花等，一般在200元/㎡左右；鋪位間隔裝修：約350元/㎡左右。由于商場銷售多帶裝修銷售，依據(jù)市場常例，本部分投入歸入鋪位建設(shè)成本中核算，不向商戶或投資客別的收費?！飿I(yè)管理費一般有中央空調(diào)的商場，綜合管理費在20-30元/㎡之間，其中大型零售商場由于裝修比一般商場高檔，投入成真相對較多，其管理費用多為30元/㎡。本項目對面的金麗家居廣場的物業(yè)管理費用為25元/㎡，由于本項目將投入精力進行經(jīng)營推廣且不別的加收廣告費，因此費用可相對提高。建議本商場的物業(yè)管理費為30元/㎡。第20頁共30頁詳細收費須經(jīng)相關(guān)部門核算確定，本商場物業(yè)管理費涵蓋的服務(wù)項目內(nèi)容：1、中央空調(diào)的電費損耗及維護費用2、公共部分的水、電費3、商場清潔、保安費——水費街鋪由于銷售總值較高，鋪位獨立營業(yè)性較強，投資者比較關(guān)注其經(jīng)營的適應(yīng)性，因此建議全部街鋪預(yù)留上下水接口，每戶安裝獨立水表，如用水則按表計費。——電費除商場總表負荷的公共設(shè)施的用電外，所有商戶因個人需要，額外用電設(shè)施所用電均按其電表讀數(shù)，自行繳費。——廣告費一般商場都有一個啟動、成長到做旺的過程，在這個過程中既需要廣大租戶的努力經(jīng)營，也需要經(jīng)營管理企業(yè)的大力推廣，而這就需要大量資本的投入。一般商場，都會收取5～10元/平方米·月的廣告費用，作為商場宣傳推廣基金。但本項目依賴大商家，服務(wù)于周邊居民，新一佳的品牌效益將可減少本項目啟動的難度，建議本項目減免廣告費用，可定于在新一佳做廣告或促銷活動期間，依據(jù)商戶意愿，參與新一佳的經(jīng)營推廣活動中，由新一佳擬定活動推廣收費標(biāo)準(zhǔn)，以商戶自發(fā)參加為原則。第21頁共30頁七、招商整合推廣策略——招商，是銷售的生命線回報率是物業(yè)價值的最直接體現(xiàn)，租金水平又是體現(xiàn)回報率的主要參數(shù)之一，市場能否開業(yè)，以及市場能否做旺，是影響市場受益的直接因素，商場若不能開業(yè)，則投資者的信心必將受到影響，進而影響銷售，因此招商的成功與否，對銷售起著決定性作用?！放?，是經(jīng)營的保障，投資的信心進場商戶的品牌度，是商場經(jīng)營的根本，也是投資信心的根本，對于大眾耳熟能詳?shù)钠放?，無疑具有很強的投資信心。本項目將引進實力經(jīng)營商戶，以保證商戶的品質(zhì)，為后期經(jīng)營確立優(yōu)異的基礎(chǔ)?！椖客茝V名確定建議名：1、合正星園商城命名釋義：優(yōu)點：以項目住宅的名稱命名，可充分利用前期住宅推廣的著名度，簡單了然，便于客戶認知項目。缺點：缺乏新意。2、田貝商業(yè)中心命名釋義：優(yōu)點：以項目所在片區(qū)“田貝”命名，可以充分調(diào)動本地區(qū)的富有的田貝村人對本項目的認同感；同時，也突出了本項目在田貝片區(qū)的商業(yè)地位與商業(yè)價值。缺點：比較容易與其他商業(yè)項目相混淆，由于田貝原有多家建材市場，容易讓人誤會，以為又是一個新的建材市場。第22頁共30頁3、合佳歡商城命名釋義：優(yōu)點：取合正的“合”與新一佳的“佳”組成合佳歡，與項目實際內(nèi)容吻合，字面上看也比較富有人情味。缺點：商場名字對市面而言較新，需要重新打響著名度?！猩掏茝V主題主要訴求主題為：品牌大超市進駐主題訴求：跟全國零售百強企業(yè)新一佳一起賺錢主題說明：講理論——新一佳超市多年經(jīng)營積累的經(jīng)營實力擺事實——新一佳超市人盡皆知的強大市場號召力其他訴求主題為：1、強調(diào)未來升值潛力及前景主題訴求：田貝打造羅湖第三個東門主題說明：強調(diào)政府規(guī)劃的第三商圈就在田貝，與東門、人民南形成三足鼎立。強調(diào)本項目正處在第三商圈的核心地址2、生意時機主題訴求：成熟社區(qū)，實力消費群體主題說明：合正星園周邊的高密度社區(qū)消費基礎(chǔ)雄厚成熟社區(qū)實力型消費的特點社區(qū)消費的穩(wěn)定性及社區(qū)發(fā)展帶來的消費持續(xù)發(fā)展第23頁共30頁——廣告策略廣告是企業(yè)用來直接向招商目標(biāo)對象傳達信息的最主要的推介方式，它采用靈活的表現(xiàn)方式，將物業(yè)的相關(guān)租借信息不知不覺灌輸?shù)皆擃惿唐方?jīng)營者的印象中，進而激發(fā)商家的租借經(jīng)營激動。該種方式所涉及范圍廣，受眾多，但相對費用也比較高，一般與其他推廣策略配合使用。本項目的廣告策略主要內(nèi)容包括以下幾部分：項目招商前期階段主要利用新一佳及發(fā)展商的品牌形象，強調(diào)項目的價值點，積累目標(biāo)客戶。1、提前在樓體上做大型條幅廣告，將新一佳進駐信息宣布，經(jīng)過周邊居民將信息迅速流傳出去。2、利用前期市場檢查資料，鎖定目標(biāo)客戶。3、設(shè)計制作招商資料，介紹項目詳細情況、招商條件、提前向目標(biāo)商戶派發(fā)，迅速積累大批客戶。項目正式招商階段1、將招商進度及進場品牌商家名稱實時做成大型條幅廣告，制造招商火熱場面，持續(xù)追蹤目標(biāo)客戶。2、少量發(fā)布報紙廣告，新聞推廣造勢，促進招商成交?！碴P(guān)系策略借助于公共流傳媒體，經(jīng)過組織一系列與商場及其經(jīng)營產(chǎn)品相關(guān)的活動，再由相關(guān)新聞單位或社會團體進行宣傳，由于它的相關(guān)報道是以新聞形式出現(xiàn)，可以引起公眾的高度信賴和注意，除掉其戒備心理，達到一般廣告難以起到的效果，其他經(jīng)過這些活動，也可以引起相關(guān)商戶的注意，提高項目的著名度。項目正式招商，舉行“新一佳隆重進駐合正星園”簽約儀式，并邀請新一佳、開發(fā)商等負責(zé)人及部分意愿商戶代表參加。第24頁共30頁第25頁共30頁八、項目經(jīng)營管理及經(jīng)營推廣策略——項目經(jīng)營管理人員架構(gòu)：由于本項目自行管理面積較小，則組織經(jīng)營管理企業(yè)可一切從簡，有大超市帶動，經(jīng)營壓力較小。必要的人員配備如下：總經(jīng)理一名：可由合正企業(yè)企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)人，如物業(yè)管理企業(yè)主要負責(zé)人兼職。管理部主任一名：實施項目輔營區(qū)的經(jīng)營管理職能。包括協(xié)調(diào)新一佳與輔營區(qū)的經(jīng)營關(guān)系；控制輔營區(qū)的招商工作；安排商場的平時保安、清潔、物業(yè)維護工作；協(xié)調(diào)辦理輔營區(qū)租金價格的市場調(diào)整。管理員一名：負責(zé)商場空置鋪位租