城市經(jīng)濟(jì)學(xué)課件：城市土地經(jīng)濟(jì)

城市土地經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展本章重點第一節(jié)城市地租和地價理論第二節(jié)城市土地的需求與供給第三節(jié)城市土地稅收本章重點城市地租和地價理論城市土地的需求與供給城市土地稅收對城市發(fā)展的影響城市人口經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本理論城市人口增長與城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展一、城市地租理論作為城市經(jīng)濟(jì)的一種生產(chǎn)要素，城市土地為土地所有者占有，為直接生產(chǎn)者使用，當(dāng)二者分離時，即有了產(chǎn)生城市地租的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。換句話說，城市地租是土地使用者占有直接生產(chǎn)者通過利用土地生產(chǎn)和服務(wù)過程創(chuàng)造的剩余生產(chǎn)物和服務(wù)流中的一部分，它是社會生產(chǎn)關(guān)系的一種反映。自從人類社會出現(xiàn)以來，地租就作為歷史范疇一直存在著，只是社會形態(tài)背景不同，其性質(zhì)和表現(xiàn)形式也大相徑庭。沿著歷史脈絡(luò)來看，大致可分為前資本主義（奴隸制和封建制）地租、資本主義地租和社會主義地租。

第一節(jié)城市地租和地價理論一、城市地租理論前資本主義地租的突出特征是直接生產(chǎn)者通過利用土地生產(chǎn)和服務(wù)過程創(chuàng)造的全部剩余生產(chǎn)物和服務(wù)流均被土地所有者占有。資本主義地租的特點是土地所有者僅占有土地使用者通過利用土地生產(chǎn)和服務(wù)過程創(chuàng)造的剩余生產(chǎn)物和服務(wù)流中的超額利潤和平均利潤部分，其主要表現(xiàn)形式是貨幣地租。社會主義地租的性質(zhì)與前兩種社會形態(tài)的地租截然不同，它不僅反映國家、集體和個人三方以及土地所有者和使用者之間根本利益一致的背景下土地收益的分配關(guān)系，而且還是國家調(diào)控社會經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)和分配的杠桿。

第一節(jié)城市地租和地價理論一、城市地租理論（一）西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論古典經(jīng)濟(jì)學(xué)地租理論

西方古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)對地租的研究主要是從生產(chǎn)關(guān)系的角度出發(fā)對農(nóng)業(yè)地租進(jìn)行分析。1662年，英國古典經(jīng)濟(jì)學(xué)和統(tǒng)計學(xué)創(chuàng)始人威廉·配弟在《關(guān)于稅收與捐獻(xiàn)的論文》一書中提出地租的概念，開創(chuàng)了地租理論研究的先河。他認(rèn)為地租是農(nóng)產(chǎn)品價值扣除生產(chǎn)費用的剩余部分，同時，地租隨著土地生產(chǎn)條件、耕作技術(shù)水平、產(chǎn)地與銷售市場距離等很多因素的差異而不同。

第一節(jié)城市地租和地價理論一、城市地租理論1766年，法國古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家安·羅伯特·雅克·杜爾哥在其著作《關(guān)于財富的形成和分配的考察》中揭示了地租和土地所有權(quán)的關(guān)系：土地所有者已其具有法律所保護(hù)的土地私有產(chǎn)權(quán)而可以占有直接生產(chǎn)者通過利用土地生產(chǎn)和服務(wù)過程創(chuàng)造的剩余生產(chǎn)物和服務(wù)流中的一部分即為地租。1776年，英國古典經(jīng)濟(jì)學(xué)創(chuàng)始人之一亞當(dāng)·斯密在《國家財富的性質(zhì)和原因的研究》（簡稱《國富論》）中肯定了絕對地租的存在。他認(rèn)為，資本主義社會的階層可劃分為地主階級、資本家階級和工人階級三類，其相應(yīng)的收入為地租、利潤和工資。

第一節(jié)城市地租和地價理論一、城市地租理論1803年，法國古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家讓·巴蒂斯特·薩伊在其所著《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)概論》中力推“生產(chǎn)三要素論”，并認(rèn)為其是地租理論的基礎(chǔ)，即土地產(chǎn)品是土地、勞動和資本共同作用的結(jié)果。正如工資是對勞動的補(bǔ)償和收入、利息是對資本的補(bǔ)償和收入一樣，地租是對土地的補(bǔ)償和收入。英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家詹姆斯·安德森對級差地租的基本特征做出了系統(tǒng)性研究，他被馬克思譽為“現(xiàn)代地租理論的真正創(chuàng)始人”。首先，他認(rèn)為地租形成的前提條件是市場價格的同一性；其次，他發(fā)現(xiàn)了級差地租I實際上是由于不同土地的肥沃程度差異而產(chǎn)生的，即級差地租I是耕作較肥沃的土地所得到的超額利潤；再次，即使是一宗土地，其肥力也不會一直穩(wěn)定在一種高水平上，因而構(gòu)成了級差地租II的產(chǎn)生條件。

第一節(jié)城市地租和地價理論一、城市地租理論英國經(jīng)濟(jì)學(xué)家詹姆斯·安德森對級差地租的基本特征作出了系統(tǒng)性研究，他被馬克思譽為“現(xiàn)代地租理論的真正創(chuàng)始人”。1817年，英國古典經(jīng)濟(jì)學(xué)理論完成者大衛(wèi)·李嘉圖在《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)及賦稅原理》一書中對級差地租理論的研究作出了較大貢獻(xiàn)。1826年，區(qū)位理論鼻祖、德國農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家杜能在其著作《孤立國同農(nóng)業(yè)和國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系》中，首次系統(tǒng)地闡述了土地區(qū)位和地租的關(guān)系。

第一節(jié)城市地租和地價理論一、城市地租理論新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)地租理論西方新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)主要采用均衡分析、邊際分析、供求分析等現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)分析工具，來研究地租的形成機(jī)制，土地供給剛性被認(rèn)為是研究地租問題時應(yīng)重點考慮的因素。阿爾弗雷德·馬歇爾將土地收益劃分為“自然產(chǎn)出”和“投資產(chǎn)出”兩部分。他認(rèn)為由于土地供給固定不變，因此地租僅受土地需求的影響，其影響大小取決于土地邊際生產(chǎn)力。此外，他首次提出了城市工商業(yè)地租理論，認(rèn)為某塊土地（去除建筑物后）的市場價格應(yīng)該等于該土地的農(nóng)業(yè)地租和該土地由于區(qū)位優(yōu)勢所獲得額外收益之和。

第一節(jié)城市地租和地價理論一、城市地租理論約翰貝茨克拉克認(rèn)為，地租是土地生產(chǎn)力的報酬，即地租是土地這種生產(chǎn)要素對土地產(chǎn)品所做的貢獻(xiàn)。克拉克提出，生產(chǎn)要素的邊際產(chǎn)量決定其要素價格，在此基礎(chǔ)上可以計算出地租量的大小?？傮w來講，在新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)城市地租理論的核心觀點中，使用土地的報酬可以用商業(yè)租金來表示，它是經(jīng)濟(jì)租金與轉(zhuǎn)移收入之和，其中，經(jīng)濟(jì)租金是對土地稀缺性的一種補(bǔ)償，轉(zhuǎn)移收入是對土地本身消耗的支付。根據(jù)土地供給情況的不同，可分為三類情況：

第一節(jié)城市地租和地價理論一、城市地租理論當(dāng)土地供給短缺時，即土地供給完全剛性時，轉(zhuǎn)移收入可記為零，此時商業(yè)租金等于經(jīng)濟(jì)租金；當(dāng)土地供給有限，即土地供給具有一定彈性時，轉(zhuǎn)移收入和經(jīng)濟(jì)租金都存在，城市規(guī)模越大，土地供給彈性越小，則轉(zhuǎn)移收入占比越小，反之經(jīng)濟(jì)租金占比越小；當(dāng)存在大量土地供給，即土地供給具有完全彈性時，經(jīng)濟(jì)租金可記為零，此時商業(yè)租金等于轉(zhuǎn)移收入。

第一節(jié)城市地租和地價理論一、城市地租理論（二）馬克思主義地租理論馬克思主義低阻力理論建立在對資產(chǎn)階級古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)、資產(chǎn)階級庸俗政治經(jīng)濟(jì)學(xué)、現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論的批判和繼承的基礎(chǔ)上，為地租理論研究增添了全新的科學(xué)內(nèi)涵。絕對地租級差地租壟斷地租

第一節(jié)城市地租和地價理論一、城市地租理論（三）城市地租的特點城市地租的來源工業(yè)產(chǎn)品的附加值往往較高，其中就含有工業(yè)地租一項。商業(yè)是城市經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，商業(yè)開發(fā)用地往往位于人口密度較大、地區(qū)交通條件較好的區(qū)域，商業(yè)開發(fā)者在這些區(qū)域布局商業(yè)設(shè)施增加的利潤往往與其優(yōu)越的地理區(qū)位相關(guān)，因此，它也將最終轉(zhuǎn)化為城市的土地級差地租。住宅用地對周邊自然環(huán)境、商業(yè)服務(wù)也設(shè)施配套、交通條件、教育醫(yī)療等公共服務(wù)可觸達(dá)性都有相關(guān)的要求。

第一節(jié)城市地租和地價理論一、城市地租理論城市地租的主要形式和典型形態(tài)

較農(nóng)業(yè)用地而言，城市土地地租的高低與土地肥沃程度的聯(lián)系較弱，而與距離功能中心的遠(yuǎn)近即土地區(qū)位聯(lián)系較強(qiáng)，即區(qū)位級差地租是城市地租的主要形式。就城市地租來源的三種形態(tài)比較而言，商業(yè)用地對土地區(qū)位的敏感性最強(qiáng)，反映為其用地地租從市中心向城市邊緣表現(xiàn)為逐漸衰退的軌跡，這種變化軌跡和城市地租的整體變化規(guī)律基本一致，所以說商業(yè)地租是城市地租的一種典型形態(tài)。

第一節(jié)城市地租和地價理論二、城市地價理論

土地價格是指購買土地所提供的地租服務(wù)需支付的貨幣金額。真正的地租、土地資本的利息和土地資本折舊這三部分之和的資本化構(gòu)成了土地價格，其中，真正的地租是用地租貼現(xiàn)之和來反映的。（一）西方現(xiàn)代城市地價理論19世紀(jì)末以來，西方現(xiàn)代城市地價理論逐漸形成，其觀點是：土地收益和資產(chǎn)市場共同決定土地價格，即確定地價時，不僅應(yīng)該考慮土地自身的利用收益，更應(yīng)該考慮賣掉土地產(chǎn)生的利益。西方現(xiàn)代城市地價理論大致分為土地收益理論和土地供求理論兩類。

第一節(jié)城市地租和地價理論二、城市地價理論土地供求理論主要研究土地市場的供求關(guān)系如何決定土地價格，其代表人物是阿爾弗雷德·馬歇爾和保羅·薩繆爾森。威廉阿隆索研究認(rèn)為，家庭收入將用于土地投資、通勤費用和購買其他商品，即家庭預(yù)算線為：家庭收入=距離市中心i處的地價??土地數(shù)量+距離i處的交通費用+購買其他商品支出。

第一節(jié)城市地租和地價理論二、城市地價理論（二）馬克思主義地價理論

馬克思是以勞動價值論為基礎(chǔ)來研究和分析地價問題的。他認(rèn)為，未開墾的土地沒有價值，但具有特殊的使用價值，這種使用價值在一定的土地關(guān)系中衍生出了地租，而土地價格正是地租的資本化收入。

第一節(jié)城市地租和地價理論三、城市土地價格的影響因素在現(xiàn)實城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，存在著眾多影響地價的因素，總體來講，可以分為：自然因素經(jīng)濟(jì)因素行政因素

第一節(jié)城市地租和地價理論一、城市土地的需求城市土地競標(biāo)租金模型

首先介紹馮·杜能模型。模型假設(shè)：農(nóng)業(yè)市場完全競爭農(nóng)產(chǎn)品交易市場只有一個所有土地是同質(zhì)的農(nóng)業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)的投入分為土地投入品和非土地投入品土地投入品和非土地投入品不能相互替代

第二節(jié)城市土地的需求與供給一、城市土地的需求

第二節(jié)城市土地的需求與供給MrdL馮·杜能土地競標(biāo)模型一、城市土地的需求接著介紹阿隆索模型。阿隆索將馮·杜能模型進(jìn)行了幾何形式的變化。

第二節(jié)城市土地的需求與供給MrdEFCBA一、城市土地的需求阿隆索模型還可以擴(kuò)展到專門分析住宅領(lǐng)域問題，被稱為阿隆索-穆斯收入隔離模型。假設(shè)相對于住宅面積，居民對通勤成本更加敏感。假設(shè)相對于通勤成本而言，居民對住宅面積更阿基敏感。

由于考慮因素不同，模型結(jié)果就會不同。

第二節(jié)城市土地的需求與供給一、城市土地的需求城市土地需求的影響因素

土地需求函數(shù)的自變量很多，但是總體來說，可以將影響城市土地需求的因素歸納為三類：土地價格、家庭和預(yù)期。土地價格是影響城市土地需求的主要因素。家庭也是影響城市土地需求的重要因素，包括兩方面：人口規(guī)模家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)

第二節(jié)城市土地的需求與供給一、城市土地的需求預(yù)期因素也對城市土地需求存在影響。例如，居民和企業(yè)對經(jīng)濟(jì)景氣的預(yù)期較好，認(rèn)為城市第二、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展較為迅猛，房地產(chǎn)信用消費量會大大增加，這就會顯著刺激城市土地需求量的擴(kuò)張，反之，則會抑制城市土地需求量的增加。

第二節(jié)城市土地的需求與供給二、城市土地的供給1.城市土地的自然供給和經(jīng)濟(jì)供給

城市土地供給是指城市可以用土地的供給，即城市地理外界內(nèi)部及其周邊所能提供給城市活動利用的各種生產(chǎn)和生活用地的數(shù)量。城市土地供給分為城市土地的自然供給和城市土地的經(jīng)濟(jì)供給。

城市土地的自然供給是指城市地理邊界內(nèi)部及其周邊所能提供給城市活動利用的土地數(shù)量，這是大自然直接賦予人類可利用的土地數(shù)量。對于一個城市來講，其土地自然供給應(yīng)是一個固定數(shù)量，它包含兩個方面，一是城市正在利用的土地數(shù)量，二是城市備用土地數(shù)量，即未來可供城市利用的土地數(shù)量。

第二節(jié)城市土地的需求與供給二、城市土地的供給城市土地的經(jīng)濟(jì)供給是指在城市土地自然供給的基礎(chǔ)上投入資本、勞動、技術(shù)等生產(chǎn)要素開發(fā)后可供城市進(jìn)行生產(chǎn)生活等用途的土地供給數(shù)量。城市土地經(jīng)濟(jì)供給的基本影響因素概括為以下幾個方面：城市土地的自然供給城市經(jīng)濟(jì)主體高效利用土地的科學(xué)技術(shù)土地供給主體的行為市場需求

第二節(jié)城市土地的需求與供給二、城市土地的供給城市土地供給增加途徑

城市土地供給的增加途徑大致可以分為增量調(diào)整和存量調(diào)整兩類。所謂增量調(diào)整，是指通過減少其他用地（如農(nóng)業(yè)用地），來實現(xiàn)城市土地面積的絕對擴(kuò)張。增量調(diào)整的城市土地供給增加對城市發(fā)展既有積極的作用，也有消極的影響。積極作用主要通過對城市邊緣區(qū)進(jìn)行開發(fā)所產(chǎn)生的：城市邊緣區(qū)的開發(fā)具有規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)城市邊緣區(qū)的開發(fā)有利于形成發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，將城市居民和城市就業(yè)聯(lián)系起來城市邊緣區(qū)的開發(fā)有利于滿足城市不同收入階層差異化的住房需求

第二節(jié)城市土地的需求與供給二、城市土地的供給

丁成日、宋彥等分析了農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為城市用地，即城市土地增量調(diào)整的過程。模型假設(shè)：城市內(nèi)只有一個中心市場城市空間及其交通網(wǎng)路具有勻質(zhì)性城市居民居住在中心市場的外圍，其對于區(qū)內(nèi)所有可居住位置的效用相同，其通勤的交通費用只取決于到中心市場的距離城市居民效用函數(shù)包括土地消費和非土地消費城市土地租金函數(shù)可表示為：R=R（T，d，k）

第二節(jié)城市土地的需求與供給二、城市土地的供給

第二節(jié)城市土地的需求與供給城市中心rACB

城市土地供給的增量調(diào)整過程二、城市土地的供給

所謂存量調(diào)整，是指在不增加土地面積的情況下，通過各種方式提升土地利用的集約水平，相對地增加城市土地的經(jīng)濟(jì)供給，具體表現(xiàn)為：在已開發(fā)土地上追加資本、勞動力、技術(shù)等生產(chǎn)要素，來提高土地上原有產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)效率，間接增加土地經(jīng)濟(jì)供給通過發(fā)展新技術(shù)產(chǎn)業(yè)替代土地上原有產(chǎn)業(yè)，調(diào)整土地用途，改變土地低效利用結(jié)構(gòu)，將現(xiàn)有土地用于其他更為迫切需要的方面通過適度提高土地容積率來減少不必要占用的土地完善土地制度并切實踐行其使用制度

第二節(jié)城市土地的需求與供給一、城市土地稅收概述

城市土地稅收是指城市政府對企業(yè)和個人轉(zhuǎn)讓或者使用城市