三十而立向光而行：中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)與展望白皮書(shū)-仲量聯(lián)行

三十正茂向光而為仲量聯(lián)行★★怕隆房地產(chǎn)研究中心2目錄|居住地產(chǎn)|辦公樓|零售地產(chǎn)|物流地產(chǎn)|長(zhǎng)租公寓|房地產(chǎn)科技|中國(guó)房地產(chǎn)30周年概述國(guó)內(nèi)地這片充滿(mǎn)無(wú)限可能的熱土。三十年來(lái)，仲量深切感受到和親身受益于中國(guó)市場(chǎng)的快速增長(zhǎng)、全面發(fā)展和轉(zhuǎn)型升級(jí)。我們不僅見(jiàn)證了這一路的輝煌，更以前瞻性的視野與卓越的服務(wù)，為這片土地上的城市煥新、產(chǎn)業(yè)躍升和空間重塑貢獻(xiàn)了自己的這三十年，是回顧往昔的珍貴節(jié)點(diǎn)，更是眺望未來(lái)的全新啟航。隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)從高速增長(zhǎng)邁向高質(zhì)量新一輪科技革命與產(chǎn)業(yè)變革為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)插上了翅膀，中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)正由規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向品質(zhì)提升與結(jié)構(gòu)優(yōu)化，更加專(zhuān)注于為實(shí)體經(jīng)濟(jì)與高質(zhì)量本報(bào)告由仲量聯(lián)行研究部攜手清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心共同撰寫(xiě)，回顧了中國(guó)居住地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在過(guò)去三十年間在變革中尋求創(chuàng)新、在挑戰(zhàn)中售地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓等各主要類(lèi)別市場(chǎng)與資產(chǎn)的關(guān)鍵趨勢(shì)與未來(lái)圖景。供給與存量規(guī)模之間的關(guān)系發(fā)生顯著轉(zhuǎn)變，向多元化和高質(zhì)量方向發(fā)展。好”的轉(zhuǎn)型升級(jí)，為實(shí)體經(jīng)濟(jì)和人民生活提供適宜化和智能化趨勢(shì)，促進(jìn)上下游產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展、結(jié)構(gòu)升級(jí)以及綠色經(jīng)濟(jì)建設(shè)。對(duì)辦公樓來(lái)說(shuō)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型推動(dòng)全國(guó)辦公樓體系能轉(zhuǎn)換為行業(yè)帶來(lái)短期挑戰(zhàn)，市場(chǎng)仍處于銜接過(guò)渡期，需要一定的時(shí)間與耐心以實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型和迭代。未來(lái)，新質(zhì)生產(chǎn)力將構(gòu)成高質(zhì)量發(fā)展和行業(yè)增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)力，在中長(zhǎng)期內(nèi)為辦公樓市場(chǎng)的復(fù)蘇提供堅(jiān)實(shí)的對(duì)零售地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，中國(guó)消費(fèi)的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型，將重塑對(duì)物流地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)承壓波動(dòng)，供需兩端均經(jīng)歷了總量性和結(jié)構(gòu)性變化。城市化水平提升，帶來(lái)物流空間格局的演化變革。消費(fèi)擴(kuò)張與模式創(chuàng)新，為物流地產(chǎn)的長(zhǎng)期、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)有力的基本面支撐。對(duì)長(zhǎng)租公寓來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品的加速迭代，引領(lǐng)市場(chǎng)步入高質(zhì)量發(fā)展階段；穩(wěn)健的市場(chǎng)需求，伴隨的是客群結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化與差異化趨勢(shì)；運(yùn)營(yíng)能力的多維提對(duì)房地產(chǎn)科技來(lái)說(shuō)，持續(xù)夯實(shí)的科技創(chuàng)新基礎(chǔ)、金融資本的強(qiáng)力助推及地產(chǎn)行業(yè)本身的發(fā)展和變革，正在共同將中國(guó)的房地產(chǎn)科技浪潮推向全球的前沿。展望未來(lái)，市場(chǎng)主體的三大新需求與三類(lèi)新技能源服務(wù)及人機(jī)協(xié)同等三大細(xì)分領(lǐng)域?qū)⒊掷m(xù)呈現(xiàn)展望未來(lái)，我們將順應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入新發(fā)展模式的浪潮，繼續(xù)為客戶(hù)創(chuàng)造價(jià)值、和企業(yè)共同成長(zhǎng)、與國(guó)家并肩前行，筑就城市生長(zhǎng)的天際線(xiàn)、解鎖樓宇間的商業(yè)新機(jī)、激發(fā)協(xié)作空間的靈感，以綠意點(diǎn)染中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)新紀(jì)元，共同繪就更加輝煌燦爛的新3辦公樓零售地產(chǎn)物流地產(chǎn)長(zhǎng)租公寓房地產(chǎn)科技4|居住地產(chǎn)|辦公樓|零售地產(chǎn)|物流地產(chǎn)|長(zhǎng)租公寓|房地產(chǎn)科技|中國(guó)房地產(chǎn)30周年我國(guó)經(jīng)濟(jì)在過(guò)去數(shù)十年間保持高速增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)實(shí)力的高增長(zhǎng)率，近十年增速逐漸放緩，但增長(zhǎng)趨勢(shì)依舊穩(wěn)健。與此消費(fèi)群體帶動(dòng)了中國(guó)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的大幅提升，鞏固了中國(guó)作為全球第二大消費(fèi)市場(chǎng)和第一大網(wǎng)絡(luò)零售市場(chǎng)的0065432105650黨的十九大報(bào)告明確指出，我國(guó)經(jīng)濟(jì)已由高速增長(zhǎng)階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段。近年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、優(yōu)推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》，再次強(qiáng)調(diào)要“健全推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展體制機(jī)制”，這一高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)對(duì)各行各業(yè)提出了新的要求。7|居住地產(chǎn)|辦公樓|零售地產(chǎn)|物流地產(chǎn)|長(zhǎng)租公寓|房地產(chǎn)科技|中國(guó)房地產(chǎn)30周年濟(jì)發(fā)展密不可分，探索建立健康且可持續(xù)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)“探索新的發(fā)展新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡”。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，房地產(chǎn)業(yè)必須適應(yīng)新時(shí)代的特點(diǎn)，建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)定、長(zhǎng)效地發(fā)揮其作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的功能作用。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要支柱的房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資房地產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)上下游行業(yè)房地產(chǎn)消費(fèi)融資階段>oAr>物業(yè)管理施工許可證 代銷(xiāo)中介 > 軟裝階段硬裝階段融資階段>oAr>物業(yè)管理施工許可證 代銷(xiāo)中介 > 軟裝階段硬裝階段水電安裝 8億 在城鎮(zhèn)化過(guò)程中，我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)持續(xù)向城市地域集聚，外來(lái)人口不斷向城市地域遷移。目前，中國(guó)已有10座城區(qū)常住人口超過(guò)千萬(wàn)的超大城市。與此同時(shí)，人口規(guī)模超過(guò)100萬(wàn)的城市群人口持續(xù)上升，其集聚的人口數(shù)量已達(dá)世界首位。以城市群為主體的城鎮(zhèn)化格局不斷優(yōu)化，京津冀、長(zhǎng)三角和粵港澳導(dǎo)意見(jiàn)》提出要“培育發(fā)展一批現(xiàn)代化都市圈，為城市群高質(zhì)量發(fā)展、經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)提供重要支撐”。人口與產(chǎn)業(yè)的大規(guī)模集聚推動(dòng)了創(chuàng)新，提高了資源配置效率，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新動(dòng)9|居住地產(chǎn)|辦公樓|零售地產(chǎn)|物流地產(chǎn)|長(zhǎng)租公寓|房地產(chǎn)科技|中國(guó)房地產(chǎn)30周年城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額高速增長(zhǎng)，地產(chǎn)規(guī)模著城市群發(fā)展戰(zhàn)略的推進(jìn)和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的深入，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展邏輯發(fā)生了改變，區(qū)域布局、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)模式有著廣闊的創(chuàng)新空間，從大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整的常態(tài)化發(fā)展模式亟需探索與建立。萬(wàn)億元新興技術(shù)圖鑒在新一輪科技革命的推動(dòng)下，以數(shù)字化轉(zhuǎn)型為核心的產(chǎn)業(yè)變速發(fā)展和廣泛應(yīng)用，促使社會(huì)生產(chǎn)和生活方式發(fā)生深刻變革，前所未有的創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)引領(lǐng)了生產(chǎn)力的快速發(fā)展。以房地產(chǎn)業(yè)為代表的依賴(lài)傳統(tǒng)模式與技術(shù)手段的行業(yè)，迫切需要把握科技創(chuàng)新的新機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，提升自身競(jìng)爭(zhēng)力與適應(yīng)數(shù)字經(jīng)濟(jì)和智慧城市的發(fā)展浪潮同樣推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的數(shù)字化轉(zhuǎn)型。在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)調(diào)整與市場(chǎng)需求變化的背景下，房地產(chǎn)業(yè)逐步從傳統(tǒng)的增量開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式向更加注重服務(wù)與質(zhì)量的存量提質(zhì)模式轉(zhuǎn)變。在這一過(guò)程中，數(shù)字化技術(shù)與房地產(chǎn)業(yè)深度結(jié)合，衍生了一系列新型房地產(chǎn)科技，有效助力房地產(chǎn)業(yè)降本增效，提升管理精細(xì)化水平，實(shí)現(xiàn)資源結(jié)構(gòu)優(yōu)化，推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的建立。|居住地產(chǎn)|辦公樓|零售地產(chǎn)|物流地產(chǎn)|長(zhǎng)租公寓|房地產(chǎn)科技|中國(guó)房地產(chǎn)30周年“城鎮(zhèn)新增住房需求的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力包括城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)、人均住房面積提升和原有住房拆除。全國(guó)層面城鎮(zhèn)新增住房需求規(guī)模的分析框架人均住房面積>原住房需求2.住房拆除新增住房需求來(lái)源其中，城鎮(zhèn)化和人口自然增長(zhǎng)是驅(qū)動(dòng)城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)的重要因遭遇斷崖式轉(zhuǎn)折，雖在未來(lái)預(yù)期緩慢回升，但回升隨著自然人口增長(zhǎng)與外來(lái)人員遷入速度的綜合下降，城鎮(zhèn)人口預(yù)期保持相對(duì)平緩的低速增長(zhǎng)，且即將步入穩(wěn)定的平臺(tái)期。人口紅利的逐漸消失對(duì)住房市場(chǎng)的長(zhǎng)期需求造成了深遠(yuǎn)影響。 過(guò)去數(shù)十年間，城鎮(zhèn)人均住房面積保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，截至2020年，全國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積基本達(dá)到德國(guó)、英國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家的同期水平。居民人均可支配收入的穩(wěn)步增長(zhǎng)和家庭戶(hù)均規(guī)模的縮小趨勢(shì)為人均住房面積的進(jìn)一步改善提供了動(dòng)力，人均住房面積增速在未來(lái)可能趨緩，但仍有一定提升|居住地產(chǎn)|辦公樓|零售地產(chǎn)|物流地產(chǎn)|長(zhǎng)租公寓|房地產(chǎn)科技|中國(guó)房地產(chǎn)30周年此外，過(guò)去數(shù)十年的大規(guī)模建設(shè)積累了龐大的住房存量，其中部分住房隨著使用年限的增長(zhǎng)，面臨結(jié)構(gòu)老化、設(shè)施設(shè)備陳舊、抗震性能下降等問(wèn)題，亟待拆除重建或進(jìn)行功能性改造。舊有住房拆除后的原居民安置是新增住房需求的另一來(lái)累計(jì)拆除接近1億套住房。未來(lái)住房拆除率預(yù)期呈現(xiàn)較為顯著的下降趨勢(shì)，但由于當(dāng)前存量規(guī)模可觀，預(yù)期拆除規(guī)模仍較為拆除規(guī)模：萬(wàn)套總體上看，得益于城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)和人口紅利的釋放，我國(guó)住房需求規(guī)模經(jīng)歷了大幅增長(zhǎng)期，大規(guī)模的住房建設(shè)滿(mǎn)足了迅速擴(kuò)張的城鎮(zhèn)人口及其不斷提升的居住品質(zhì)需求。未來(lái)我國(guó)人均住房面積仍有一定提升空間，原有住房的拆除也將貢獻(xiàn)部分新增需求，但隨著人口自然增長(zhǎng)率的下降和城鎮(zhèn)化速度的放緩，未來(lái)住房需求的核心驅(qū)動(dòng)力也在發(fā)生改變?？傮w來(lái)看，未來(lái)住房需求仍存在一定規(guī)模，但增速將逐漸趨于緩和，未來(lái)的市場(chǎng)將更加注重存量住房的更新與品質(zhì)提升，而非更多依賴(lài)新增住房供給。-與此同時(shí)，隨著居民收入水平的提高和生活方式的改變，改善性需求超越首次購(gòu)房成為第一大需求來(lái)源，住房需求呈現(xiàn)多元化和高質(zhì)量化趨勢(shì)。消費(fèi)者不再僅僅關(guān)注住房的數(shù)量，而是更加注重住房的質(zhì)量、配套設(shè)施以及居住環(huán)境的舒適度。這一趨勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)提出了新的訴求，促使其在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、服務(wù)水平和社區(qū)配套等方面進(jìn)行升級(jí)，以滿(mǎn)足居民日益增長(zhǎng)的高質(zhì)量需求。改善住房成為居民買(mǎi)房的首要原因0居民的住房偏好重視度呈現(xiàn)多樣化特征ll小區(qū)環(huán)境|居住地產(chǎn)|辦公樓|零售地產(chǎn)|物流地產(chǎn)|長(zhǎng)租公寓|房地產(chǎn)科技|中國(guó)房地產(chǎn)30周年過(guò)去住房市場(chǎng)增長(zhǎng)主要依靠新建項(xiàng)目的大規(guī)模開(kāi)發(fā)，新增供給規(guī)模占存量規(guī)模的比重極大。過(guò)度供給促使住房增量供求城鎮(zhèn)化階段，土地資源的稀缺性日益顯著，開(kāi)發(fā)企業(yè)每年新購(gòu)置土地面積呈下降趨勢(shì)，居住用地土地成交宗數(shù)與土地出讓金同樣開(kāi)始下降。土地市場(chǎng)遇冷限制了新增住宅規(guī)模的擴(kuò)展空間，全國(guó)施工及新開(kāi)工住宅面積逐漸減小，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著新增供給規(guī)模與存量規(guī)模相對(duì)關(guān)系的根本性轉(zhuǎn)變。如何在有限的土地和資源條件下，通過(guò)提升現(xiàn)有物業(yè)質(zhì)量、優(yōu)化功能布局來(lái)提高資源的使用效率，成為房地產(chǎn)業(yè)在未來(lái)發(fā)展的重要課題。這種由擴(kuò)張期向放緩期的轉(zhuǎn)變，不僅反映了市場(chǎng)需求的變化，也代表著行業(yè)自身發(fā)展模式的深刻調(diào)整。存量物業(yè)的提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整將成為行業(yè)發(fā)展的主旋律。全國(guó)城鎮(zhèn)住房存量規(guī)模與增量關(guān)系發(fā)生深刻54320萬(wàn)宗9876543210全國(guó)新建住宅規(guī)模開(kāi)始下降億平方米86420|居住地產(chǎn)|辦公樓|零售地產(chǎn)|物流地產(chǎn)|長(zhǎng)租公寓|房地產(chǎn)科技|中國(guó)房地產(chǎn)30周年商業(yè)地產(chǎn)作為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，在過(guò)去高速性重點(diǎn)城市2的甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)總存量已達(dá)8623萬(wàn)平方米，優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場(chǎng)總存量達(dá)到1.38億平方米。這些商業(yè)地產(chǎn)空間的布局與擴(kuò)張，不僅促進(jìn)了城市產(chǎn)業(yè)的高效、高質(zhì)量發(fā)展，也為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)提供了有力支撐。與此同時(shí)，物流倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)也迎來(lái)了蓬勃發(fā)展期，2023年底全國(guó)24個(gè)主要物流市場(chǎng)非保稅高標(biāo)地便利了居民的生產(chǎn)和生活。優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)×城鎮(zhèn)人均住房建筑面積）租購(gòu)觀念改變成為居民不購(gòu)房選擇的重要原因5%隨著“租購(gòu)并舉”政策駛?cè)肟燔?chē)道，居民的租購(gòu)觀念也在發(fā)生改變，“租房可以解決居住問(wèn)題”逐漸成為居民不購(gòu)房選擇的重要原因。長(zhǎng)租公寓的興起承接了不斷上漲的租房需求，截至2023年底，全國(guó)重點(diǎn)長(zhǎng)租公寓品牌累計(jì)實(shí)供給，為傳統(tǒng)居住地產(chǎn)落實(shí)住房雙軌制提供了市場(chǎng)化助力。順應(yīng)了我國(guó)城鎮(zhèn)化的發(fā)展趨勢(shì)，促進(jìn)了城市生產(chǎn)、生活的繁榮與發(fā)展，并與逐步完善的居住地產(chǎn)供給協(xié)同配合，共同構(gòu)成了人民美好生活不可或缺的重要組成部分。商業(yè)地產(chǎn)為實(shí)體經(jīng)濟(jì)提供了高品質(zhì)、高適配的空間與服務(wù)載體，充分滿(mǎn)足了租戶(hù)的多樣化需求。作為商業(yè)地產(chǎn)的重要組成部分，辦公樓有效承接了第三產(chǎn)業(yè)的租戶(hù)需求，助力知識(shí)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展；零售地產(chǎn)優(yōu)化了購(gòu)物環(huán)境與消費(fèi)體驗(yàn)，促進(jìn)了消費(fèi)服務(wù)業(yè)的繁榮，推動(dòng)了社會(huì)消費(fèi)水平的提升；物流倉(cāng)儲(chǔ)的快速發(fā)展，不僅加速了制造業(yè)與流通業(yè)的銜接，也為供應(yīng)鏈的高效運(yùn)作提供了有力保障；長(zhǎng)租公寓則為居民提供了多樣化的租住選擇，并通過(guò)高品質(zhì)的運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)提升了居民的居住體驗(yàn)。這些空間屬性使商業(yè)地產(chǎn)成為大量生產(chǎn)、生活活動(dòng)的發(fā)生場(chǎng)所，其發(fā)展與完善最終將直接或間接服務(wù)于人民的美好隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程趨緩，商業(yè)地產(chǎn)新增規(guī)模呈現(xiàn)與居住地產(chǎn)類(lèi)似的從增量時(shí)代步入存量時(shí)代的趨勢(shì)，但其作為實(shí)體空間載體的核心屬性決定了其未來(lái)仍將發(fā)揮重要功能作用。 住宅開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)速度辦公樓開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)速度 住宅新開(kāi)工房屋面積增長(zhǎng)率辦公樓新開(kāi)工房屋面積增長(zhǎng)率商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開(kāi)工中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型與用戶(hù)觀念的更新推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)需求的持續(xù)迭代升級(jí)，用戶(hù)對(duì)產(chǎn)品的要求不僅限于功能，而是更加注重環(huán)升。與此同時(shí)，用戶(hù)客群差異化趨勢(shì)日益凸顯，產(chǎn)品多元化設(shè)計(jì)與空間分化布局成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新方向。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)帶動(dòng)新經(jīng)濟(jì)形態(tài)入場(chǎng)，催生新用戶(hù)需求的同時(shí)也推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張與自我升級(jí)。地產(chǎn)科技的發(fā)展為滿(mǎn)足這些新需求提供了強(qiáng)有力的工具支能夠有效提升物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理效率、發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力，推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)向智慧化、綠色化、綜合服務(wù)化轉(zhuǎn)型，步入高質(zhì)量發(fā)展的新階段。|居住地產(chǎn)|辦公樓|零售地產(chǎn)|物流地產(chǎn)|長(zhǎng)租公寓|房地產(chǎn)科技|中國(guó)房地產(chǎn)30周年商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展順應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)由總量擴(kuò)張向存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整的新模式，地產(chǎn)求的迭代與升級(jí)為商業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展注入了內(nèi)源動(dòng)力，在地產(chǎn)科技的加速驅(qū)動(dòng)下，商業(yè)地產(chǎn)能夠推動(dòng)全產(chǎn)業(yè)鏈條的創(chuàng)新，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的數(shù)字化、綠色化發(fā)展，在為投資者創(chuàng)造可持續(xù)收益的同時(shí)，更好地服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，助力房加重要的作用，與居住地產(chǎn)共同探索建立房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)定、長(zhǎng)效地推動(dòng)經(jīng)濟(jì)向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型。|居住地產(chǎn)|辦公樓|零售地產(chǎn)|物流地產(chǎn)|長(zhǎng)租公寓|房地產(chǎn)科技|中國(guó)房地產(chǎn)30周年|居住地產(chǎn)|辦公樓|零售地產(chǎn)|物流地產(chǎn)|長(zhǎng)租公寓|房地產(chǎn)科技|中國(guó)房地產(chǎn)30周年改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速蓬勃發(fā)展，經(jīng)過(guò)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)、新舊動(dòng)能接續(xù)轉(zhuǎn)換，國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主動(dòng)力逐漸由第二產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向第三產(chǎn)業(yè)。伴隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的進(jìn)程，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也催生了中國(guó)現(xiàn)代化商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的增量需求。與此同時(shí)，隨著外資企業(yè)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，也帶來(lái)了現(xiàn)代化的辦公理念。在辦公樓市場(chǎng)發(fā)展早期，優(yōu)質(zhì)的辦公樓項(xiàng)目尚屬稀缺產(chǎn)品，促使最早一批現(xiàn)代化辦公樓首先在深圳、上海、北革開(kāi)放先行的東部城市陸續(xù)落成。隨著樓宇經(jīng)濟(jì)對(duì)城市發(fā)展的推動(dòng)作用愈發(fā)顯現(xiàn)，現(xiàn)代化辦公樓宇和商圈的概念也開(kāi)始從沿海地區(qū)擴(kuò)展至內(nèi)陸城市。由于第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展和勞動(dòng)人口的聚集，以各省會(huì)城市為代表的區(qū)域中心城市紛紛步入辦公樓市場(chǎng)高速發(fā)展的時(shí)期，辦公樓所承載的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)成為城市向前邁進(jìn)的動(dòng)力引擎。隨后，現(xiàn)代化辦公樓項(xiàng)目也已開(kāi)始從一二線(xiàn)城市進(jìn)一步向三四線(xiàn)城市下沉，這既擴(kuò)展了中國(guó)整體辦公樓市場(chǎng)的邊界，也有利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的區(qū)域均衡發(fā)展。中國(guó)三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變遷歷程7.1%中國(guó)辦公樓市場(chǎng)的幾個(gè)重大時(shí)間節(jié)點(diǎn)，都契合了中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)經(jīng)過(guò)二十余年的發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)占比在2012年超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)出“由重到輕”的變化趨勢(shì)，并驅(qū)動(dòng)中國(guó)的辦公樓市場(chǎng)進(jìn)一步增長(zhǎng)。盡管北京和上海仍領(lǐng)跑中國(guó)城市的發(fā)展，但中國(guó)二、三線(xiàn)城市已蘊(yùn)藏巨大的發(fā)展機(jī)遇，中國(guó)城市進(jìn)入新一輪的整仲量聯(lián)行見(jiàn)證了中國(guó)城市突飛猛進(jìn)式的發(fā)展，并有幸仲量聯(lián)行見(jiàn)證了中國(guó)城市突飛猛進(jìn)式的發(fā)展，并有幸參與了中國(guó)眾多房地產(chǎn)地標(biāo)性項(xiàng)目和城市重建項(xiàng)目的建設(shè)。我們于2006年啟動(dòng)了評(píng)測(cè)城市前景的研究項(xiàng)目，著力專(zhuān)注挖掘我們?cè)S多客戶(hù)尚未熟知的中國(guó)新興城市發(fā)現(xiàn)》發(fā)現(xiàn)》》《起步《起步快速發(fā)展》快速發(fā)展》》《科學(xué)發(fā)展《科學(xué)發(fā)展全球格局下》全球格局下》》《世界級(jí)城市群《世界級(jí)城市群《|居住地產(chǎn)|辦公樓|零售地產(chǎn)|物流地產(chǎn)|長(zhǎng)租公寓|房地產(chǎn)科技|中國(guó)房地產(chǎn)30周年0中國(guó)重點(diǎn)城市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)體量及租金分布 。。 在中國(guó)辦公樓市場(chǎng)中，仲量聯(lián)行重點(diǎn)觀察的二十座主要城市均符合第三產(chǎn)業(yè)比重超過(guò)50%的特征，但其內(nèi)部特征仍有顯著分化。北京、上海兩座超級(jí)城市的第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模龐大，遠(yuǎn)超其他城市體量，與其辦公樓市場(chǎng)的斷崖式領(lǐng)先態(tài)勢(shì)相輔相成，推動(dòng)兩座城市躋身全球領(lǐng)先行列。廣州和深圳也與二線(xiàn)城市形成了顯著的量級(jí)差距，經(jīng)過(guò)數(shù)輪建設(shè)周期，培育了龐大的市場(chǎng)和活躍的企業(yè)，市場(chǎng)逐漸步入成熟穩(wěn)定的發(fā)展階段。與此同時(shí)，部分重點(diǎn)城市仍處于辦公樓建設(shè)周期，呈現(xiàn)出集中放量的特點(diǎn)，但短期內(nèi)優(yōu)質(zhì)辦公樓體量增長(zhǎng)超過(guò)市場(chǎng)需求增量，市場(chǎng)上呈現(xiàn)出空置上升、供過(guò)于求的態(tài)勢(shì)；另一部分城市的建設(shè)和供應(yīng)雖仍處于高峰，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)支撐需求擴(kuò)充，市場(chǎng)持續(xù)探尋|居住地產(chǎn)|辦公樓|零售地產(chǎn)|物流地產(chǎn)|長(zhǎng)租公寓|房地產(chǎn)科技|中國(guó)房地產(chǎn)30周年相較于世界上各主要經(jīng)濟(jì)體超過(guò)百年的辦公樓發(fā)展史，中國(guó)與重塑?chē)?guó)際辦公樓產(chǎn)業(yè)格局。仲量聯(lián)行發(fā)布的涵蓋了116個(gè)城市中134個(gè)重點(diǎn)辦公樓子市場(chǎng)的《全球優(yōu)質(zhì)辦公樓租金追蹤》報(bào)告顯示，中國(guó)一線(xiàn)城市租金整體水平已居全球前列，體現(xiàn)出它們已成為全球最具實(shí)力、影響力、競(jìng)爭(zhēng)驅(qū)動(dòng)力的重要城市。其余上榜的中國(guó)城市，也都是富有活力的區(qū)域龍頭經(jīng)濟(jì)體和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)源。未來(lái)，隨著中國(guó)的經(jīng)濟(jì)模式向價(jià)值鏈上游移動(dòng)，這些城市有望通過(guò)培養(yǎng)人才、吸仲量聯(lián)行全球優(yōu)質(zhì)辦公樓租金最貴市場(chǎng)榜單前十位甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的體量規(guī)模和需求增長(zhǎng)也代表了城市能級(jí)和發(fā)展步伐。我們選取了全球樞紐型城市來(lái)進(jìn)行國(guó)際對(duì)比，從建設(shè)規(guī)模來(lái)看，中國(guó)的一線(xiàn)城市甲級(jí)市場(chǎng)基本已達(dá)到全球頭部城市同等量級(jí)水平。在過(guò)去的五至十年間，經(jīng)濟(jì)建設(shè)和需求發(fā)展共同作用，催生了大量新興辦公區(qū)域和樓宇落成。其中，上海和深圳在未來(lái)五年預(yù)計(jì)將有機(jī)會(huì)邁入“2,000萬(wàn)平方米國(guó)際俱樂(lè)部”。從需求凈增量的角度來(lái)看，盡管?chē)?guó)內(nèi)各城市仍在面臨不同程度的市場(chǎng)挑戰(zhàn)，但深圳表現(xiàn)一枝獨(dú)秀。在復(fù)蘇的積極因素積累的基礎(chǔ)上，深圳辦公樓市場(chǎng)中總部自建和收購(gòu)型自用需求支撐作用明顯，推動(dòng)新近落成項(xiàng)目有效去化。此外，全國(guó)范圍內(nèi)辦公樓租金的持續(xù)調(diào)整，促使較大面積的租戶(hù)搬遷升級(jí)意愿|居住地產(chǎn)|辦公樓|零售地產(chǎn)|物流地產(chǎn)|長(zhǎng)租公寓|房地產(chǎn)科技|中國(guó)房地產(chǎn)30周年甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)存量國(guó)際對(duì)比二線(xiàn)城市平均新加坡廣州北京東京深圳哥倫比亞特區(qū)華盛頓柏林上海倫敦二線(xiàn)城市平均新加坡廣州北京東京深圳哥倫比亞特區(qū)華盛頓柏林上海倫敦紐約甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)凈吸納量國(guó)際對(duì)比-哥倫比亞特區(qū)華盛頓北京新加坡紐約二線(xiàn)城市平均柏林廣州東京上海倫敦哥倫比亞特區(qū)華盛頓北京新加坡紐約二線(xiàn)城市平均柏林廣州東京上海倫敦深圳中國(guó)的一線(xiàn)城市已擁有大量的企業(yè)和機(jī)構(gòu)支撐穩(wěn)健的市場(chǎng)需求，并建成了廣泛和優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施體系。展望未來(lái)，進(jìn)一步提升創(chuàng)新能力、強(qiáng)化人才庫(kù)、改善環(huán)境質(zhì)量和提高市場(chǎng)透明度，將有助于中國(guó)的一線(xiàn)城市打造具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的本土動(dòng)力，但仍迫切需要通過(guò)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級(jí)來(lái)提高競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。|居住地產(chǎn)|辦公樓|零售地產(chǎn)|物流地產(chǎn)|長(zhǎng)租公寓|房地產(chǎn)科技|中國(guó)房地產(chǎn)30周年在中國(guó)現(xiàn)代化辦公樓市場(chǎng)發(fā)展超過(guò)三十年后的今天，市場(chǎng)已經(jīng)歷過(guò)顯著的增長(zhǎng)周期，頭部城市的辦公樓市場(chǎng)指標(biāo)達(dá)到國(guó)際領(lǐng)先行列，行業(yè)成熟度和專(zhuān)業(yè)性持續(xù)提升。但是，目前中國(guó)辦公樓市場(chǎng)也正在面臨前所未有的壓力和挑戰(zhàn)。|居住地產(chǎn)|辦公樓|零售地產(chǎn)|物流地產(chǎn)|長(zhǎng)租公寓|房地產(chǎn)科技|中國(guó)房地產(chǎn)30周年數(shù)據(jù)顯示，新冠疫情給市場(chǎng)帶來(lái)的沖擊影響已經(jīng)基本結(jié)束。以2023年末和2019年末數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比可見(jiàn)，絕大部分甲級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)成功將平均入駐率提升和恢復(fù)到疫情前的90%及以上水平。但是，市場(chǎng)仍然感受到了非常強(qiáng)烈的壓力，絕大多數(shù)城市的租金表現(xiàn)均處于歷史低位。中國(guó)甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)疫情后復(fù)蘇進(jìn)程 長(zhǎng)沙無(wú)錫 中國(guó)甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)歷史租金分布對(duì)比北京上海深圳廣州杭州青島南京天津廈門(mén)大連成都武漢西安長(zhǎng)沙重慶沈陽(yáng)蘇州寧波鄭州無(wú)錫|居住地產(chǎn)|辦公樓|零售地產(chǎn)|物流地產(chǎn)|長(zhǎng)租公寓|房地產(chǎn)科技|中國(guó)房地產(chǎn)30周年為了更加直觀地展示市場(chǎng)的周期變化情況，我們以租金變化作為市場(chǎng)的指示劑，統(tǒng)計(jì)了中國(guó)重點(diǎn)城市自2005年以來(lái)甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)單季度租金環(huán)比漲跌幅度的數(shù)據(jù)。2018年底，中國(guó)的主要辦公樓市場(chǎng)均已步入下行周期，距今已有兩個(gè)租期、超過(guò)六年的時(shí)間。其中，市場(chǎng)曾在2021年經(jīng)歷了顯著的需求復(fù)蘇，推動(dòng)近三成城市錄得租金回漲。但是，考慮到此前連續(xù)租金下調(diào)所帶來(lái)的低基數(shù)因素，大部分城市租金水平未回到2018年末區(qū)間。自2022年起，市場(chǎng)再次回歸下行通道，僅10%左右城市基本保持橫盤(pán)持平狀態(tài)（環(huán)比漲跌幅低于中國(guó)重點(diǎn)城市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)環(huán)比租金變化趨勢(shì)因此，市場(chǎng)當(dāng)前所面臨的下行壓力背后，存在著更深層次的原因。從大周期來(lái)看，中國(guó)正處于從高速發(fā)展轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展、新舊動(dòng)能平穩(wěn)轉(zhuǎn)換的進(jìn)程中。在過(guò)去十至二十年間，中國(guó)辦公樓市場(chǎng)受益于整體經(jīng)濟(jì)規(guī)模的擴(kuò)張和三產(chǎn)行業(yè)體量的爆發(fā)式增長(zhǎng)，但這種高速增長(zhǎng)所帶來(lái)的增量需求和收益空間已顯著新業(yè)態(tài)、新商業(yè)模式為核心內(nèi)容的技術(shù)和行業(yè)將持續(xù)成長(zhǎng)，為辦公樓市場(chǎng)注入下一階段的新增長(zhǎng)動(dòng)能。我們相信，未來(lái)第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部將迎來(lái)轉(zhuǎn)型升級(jí)和行業(yè)迭代，堅(jiān)實(shí)的科技創(chuàng)新和新質(zhì)生產(chǎn)力的有力發(fā)展，將逐步落地到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的多元辦公空間中，辦公樓、研發(fā)中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等物業(yè)將持續(xù)承接新質(zhì)的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)需求。但是，當(dāng)前市場(chǎng)仍處于銜接過(guò)渡期，需要一定的時(shí)間與耐心以實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型和迭代。|居住地產(chǎn)|辦公樓|零售地產(chǎn)|物流地產(chǎn)|長(zhǎng)租公寓|房地產(chǎn)科技|中國(guó)房地產(chǎn)30周年在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境中，大面積租賃成交稀缺，其行業(yè)屬性、租賃需求和租金承付力是市場(chǎng)從業(yè)者關(guān)注的重點(diǎn)。為了更好地梳理中國(guó)辦公樓租賃市場(chǎng)的需求特征，我們統(tǒng)計(jì)分析了12個(gè)重點(diǎn)城市在2023年和2024年上半年各20條最大面積租賃成交本部分研究共收集了超過(guò)500條租賃成交，平均面積積不足1,000平方米。上述成交平均租金為106元/平公樓及產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目中。整體而言，全國(guó)范圍內(nèi)大部分城市都面臨大面積客戶(hù)需求收縮的短期趨勢(shì)，中小面積需求持續(xù)主導(dǎo)租賃市場(chǎng)。對(duì)大面積租賃成交進(jìn)行進(jìn)一步分析，北京和上海位列最高平均租金和最大平均面積的前兩名，與兩座城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)程和市場(chǎng)成熟度表現(xiàn)一致。深圳和廣州位處租金排名前列，與其自身城市能級(jí)相符，但市場(chǎng)中以租金敏感度較高的成本節(jié)約型搬遷驅(qū)動(dòng)，租金水平整體暫時(shí)維持下行通道。從平均成交面積來(lái)看，杭州排名靠前，直播傳媒和大廠及其旗下企業(yè)等科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)在杭州仍是在當(dāng)前下行市場(chǎng)環(huán)境中，大面積客戶(hù)需求稀缺，備受新建、在建項(xiàng)目和面臨大面積空置的項(xiàng)目業(yè)主追捧，談判議價(jià)權(quán)進(jìn)一步強(qiáng)化，基本可以撬動(dòng)各區(qū)域租賃談判的底線(xiàn)價(jià)格，享有的租等城市的大面積成交租金承壓較大。在北京，企業(yè)在作出重大搬遷決策時(shí)表現(xiàn)謹(jǐn)慎，市場(chǎng)中續(xù)租比例有所提高，業(yè)主更有意愿為優(yōu)質(zhì)客戶(hù)提供可觀的租金折扣。在廣州，琶洲和廣州國(guó)際金融城這兩大租金較為優(yōu)惠的新興子市場(chǎng)逐步成熟，吸引眾多科技互聯(lián)網(wǎng)大客戶(hù)尋租落址。|居住地產(chǎn)|辦公樓|零售地產(chǎn)|物流地產(chǎn)|長(zhǎng)租公寓|房地產(chǎn)科技|中國(guó)房地產(chǎn)30周年前三大行業(yè)大面積成交占比科技互聯(lián)網(wǎng)29%30%專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)從行業(yè)角度分析，科技互聯(lián)網(wǎng)、金融業(yè)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)在全國(guó)范圍內(nèi)均為支柱型需求，其中來(lái)自科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的需求更是遙遙領(lǐng)先。在2023年和2024年，上述三個(gè)行業(yè)的大面積成交數(shù)量占比分別為57%和65%，超過(guò)全國(guó)大面積成交總量的半數(shù)。2024年前三大行業(yè)大面積成交占比進(jìn)一步攀升，也體現(xiàn)了在當(dāng)前市場(chǎng)承壓環(huán)境下，這三個(gè)行業(yè)中的頭部企業(yè)發(fā)展相對(duì)更具韌性、擴(kuò)張步伐相對(duì)更為穩(wěn)健。從辦公類(lèi)物業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和招商角度出發(fā)，無(wú)論市場(chǎng)中哪些行業(yè)發(fā)展前景向好或熱度提升，科技、金融和專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)始終是大部分業(yè)主的關(guān)注此外，2023年基建及工程行業(yè)曾一度超過(guò)專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)躋身前三甲，以大型國(guó)央企旗下的開(kāi)發(fā)、建設(shè)和工程等公司為主，大部分集中在二線(xiàn)城市。第三方辦公運(yùn)營(yíng)，即聯(lián)合辦公和服務(wù)式半年租賃活躍度有進(jìn)一步提升。在當(dāng)前下行市場(chǎng)中，面臨顯著空置壓力的項(xiàng)目業(yè)主更有意愿與其合作，部分項(xiàng)目甚至愿意提供大幅優(yōu)惠和鼓勵(lì)性商務(wù)條件。|居住地產(chǎn)|辦公樓|零售地產(chǎn)|物流地產(chǎn)|長(zhǎng)租公寓|房地產(chǎn)科技|中國(guó)房地產(chǎn)30周年就平均租金而言，生命科學(xué)、金融業(yè)、零售貿(mào)易等行業(yè)是全國(guó)范圍內(nèi)大面積客戶(hù)中租金承付力相對(duì)較高的三個(gè)行業(yè)。科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)選址對(duì)于區(qū)位要求相對(duì)更為靈活，在城市新興區(qū)域的辦公樓宇和產(chǎn)業(yè)園區(qū)租賃表現(xiàn)活躍，因此其大面積成交書(shū)、拼多多等大廠均榜上有名，在全國(guó)范圍內(nèi)持續(xù)錄得大宗租賃成交。與此同時(shí)，在政策利好和產(chǎn)業(yè)發(fā)展推動(dòng)下，部分“硬”交，大多落于產(chǎn)業(yè)園區(qū)中，錄得租賃面積多以千平方米范圍為的三大主力需求行業(yè)――科技互聯(lián)網(wǎng)、金融業(yè)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)的成交租金均出現(xiàn)了不同程度的調(diào)整，體現(xiàn)出這些行業(yè)關(guān)注提效降本的大趨勢(shì)。一些科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)持續(xù)向自建總部和自用型樓宇內(nèi)整合搬遷，壓縮不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)成本，并對(duì)部分自持樓宇開(kāi)啟市場(chǎng)化招商租賃，對(duì)辦公樓租賃市場(chǎng)形成短期競(jìng)爭(zhēng)|居住地產(chǎn)|辦公樓|零售地產(chǎn)|物流地產(chǎn)|長(zhǎng)租公寓|房地產(chǎn)科技|中國(guó)房地產(chǎn)30周年自2022年第一季度起，仲量聯(lián)行研究部展開(kāi)了中國(guó)辦公樓市場(chǎng)指數(shù)系統(tǒng)的研究和編制，選取全國(guó)政治經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)城市，的體量、運(yùn)營(yíng)指標(biāo)和財(cái)務(wù)指標(biāo)，以量化城市高品質(zhì)辦公樓的商業(yè)價(jià)值，直觀反映樓宇的經(jīng)營(yíng)情況（出租率）和市場(chǎng)主體的承付能力（租金并以季度頻率定期發(fā)布這一表征40城辦公樓市場(chǎng)的數(shù)據(jù)指標(biāo)及相關(guān)分析研究。在城市中，辦公樓宇及商務(wù)區(qū)是構(gòu)成城區(qū)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)健康發(fā)展的重要組成部分。辦公樓宇往往可以帶來(lái)大量入駐企業(yè)和工作人群：一方面能為當(dāng)?shù)匾攵愒?、培育?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)；另一方面也能產(chǎn)生大量的通勤、餐飲等日?；顒?dòng)，形成漣漪效應(yīng)，各行各業(yè)多已為中國(guó)的城市發(fā)展研究提出了多樣的概念和指標(biāo)，比如宜居指數(shù)、夜生活指數(shù)、人才指數(shù)等等。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，住宅售價(jià)和租金的多城市指數(shù)研究也已頗具氣候，但是商務(wù)辦公樓宇對(duì)城市發(fā)展的數(shù)據(jù)和分析尚且不多。因此，仲量聯(lián)行研究部通過(guò)定期發(fā)布“中國(guó)40城甲級(jí)辦公焦城市辦公樓市場(chǎng)的價(jià)值，提供專(zhuān)業(yè)的行業(yè)參考數(shù)據(jù)，期望豐富和補(bǔ)充中國(guó)城市研究中的相關(guān)研究，并為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、投資機(jī)構(gòu)和政府部門(mén)提供專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)佐證和城市發(fā)展分析支撐。排名環(huán)比變化城市123456789v1 v2 |居住地產(chǎn)|辦公樓|零售地產(chǎn)|物流地產(chǎn)|長(zhǎng)租公寓|房地產(chǎn)科技|中國(guó)房地產(chǎn)30周年作為經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體，中國(guó)的辦公樓行業(yè)和國(guó)家產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略形勢(shì)息息相關(guān)。中國(guó)正處于由傳統(tǒng)生產(chǎn)力向新質(zhì)生產(chǎn)力轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵階段，伴隨著生產(chǎn)力結(jié)構(gòu)功能與效率變革以及科技進(jìn)步，傳統(tǒng)生產(chǎn)力向更高階段不斷升級(jí)、持續(xù)進(jìn)階，這將對(duì)未來(lái)辦公樓主力需求來(lái)源和空間形態(tài)要求等方面產(chǎn)生巨大濟(jì)增長(zhǎng)方式、生產(chǎn)力發(fā)展路徑，具有高科技、高效能、高質(zhì)量突破、生產(chǎn)要素創(chuàng)新性配置、產(chǎn)業(yè)深度轉(zhuǎn)型升級(jí)而催生，以勞動(dòng)者、勞動(dòng)資料、勞動(dòng)對(duì)象及其優(yōu)化組合的躍升為基本內(nèi)涵，以全要素生產(chǎn)率大幅提升為核心標(biāo)志，特點(diǎn)是創(chuàng)新，關(guān)鍵在質(zhì)動(dòng)能，是發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力的核心要素，并已成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動(dòng)能成長(zhǎng)壯大的關(guān)鍵力量。當(dāng)前，新質(zhì)生產(chǎn)力已經(jīng)成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展穩(wěn)步推進(jìn)的加值占規(guī)模以上工業(yè)增加值的比重提升至15.7%；電動(dòng)載人根據(jù)仲量聯(lián)行于2024年初最新發(fā)布的《2024年全球創(chuàng)新城市出。北京、上海兩座城市已躋身全球創(chuàng)新領(lǐng)袖行列，在創(chuàng)新指數(shù)和人才指數(shù)兩個(gè)維度均表現(xiàn)優(yōu)異。此外，深圳已依托其人才吸引力和先進(jìn)制造業(yè)發(fā)展躋身全球建設(shè)者之列，杭州也憑借其宜居城市環(huán)境和人才聚集而成為全球經(jīng)濟(jì)型加速器之一。華盛頓哥倫比亞特區(qū) 香港都柏林洛杉磯ooroo?- 香港都柏林洛杉磯ooroo?-馬德里法蘭克福芝加哥全球建設(shè)者孟買(mǎi)|居住地產(chǎn)|辦公樓|零售地產(chǎn)|物流地產(chǎn)|長(zhǎng)租公寓|房地產(chǎn)科技|中國(guó)房地產(chǎn)30周年頭部企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)對(duì)中國(guó)辦公樓市場(chǎng)影響深刻，因此我們自2022年起已連續(xù)三年對(duì)中國(guó)重點(diǎn)行業(yè)的上市企業(yè)進(jìn)行深度研究，探究其不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)需求和支出變化趨勢(shì)。今年，我們將研究范圍擴(kuò)大至10個(gè)行業(yè)的95家頭部企業(yè)，并首次拆分出新質(zhì)生產(chǎn)力和傳統(tǒng)市場(chǎng)力企業(yè)的數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析。截至2023年，上述頭部上市企業(yè)的員工總數(shù)共計(jì)313萬(wàn)人，年租賃成本總額達(dá)587億元，對(duì)辦公樓的需求面積超過(guò)3,000萬(wàn)平方米，相當(dāng)于北京、上海、廣州這三大一線(xiàn)城市的全部甲級(jí)辦公物業(yè)。根據(jù)對(duì)新質(zhì)生產(chǎn)力的權(quán)威定義和企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，我們將其中50家企業(yè)劃分為新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)醫(yī)藥等領(lǐng)域，并將其他行業(yè)劃分為傳統(tǒng)生產(chǎn)力企業(yè)，用于對(duì)比分析。我們希望通過(guò)持續(xù)跟蹤這些新舊動(dòng)能主體在不動(dòng)產(chǎn)管理方面的動(dòng)態(tài)路徑，深度解讀中國(guó)辦公樓市場(chǎng)變化，詮釋市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇。新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)和傳統(tǒng)生產(chǎn)力企業(yè)人員規(guī)模及營(yíng)收變化趨勢(shì)員工人數(shù)同比變化000新質(zhì)生產(chǎn)力新質(zhì)生產(chǎn)力雖然目前大部分新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)仍處于發(fā)展前期，體量規(guī)?；鶖?shù)相對(duì)較小，但近幾年來(lái)增長(zhǎng)步伐穩(wěn)健，發(fā)展前景廣闊。一方面，新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)的企業(yè)規(guī)模、員工人數(shù)和營(yíng)業(yè)收入增速更快，過(guò)去三年員工人數(shù)增幅達(dá)到22%，營(yíng)業(yè)電子領(lǐng)域高精尖數(shù)字化智造等相關(guān)企業(yè)均實(shí)現(xiàn)了營(yíng)收增長(zhǎng)。另一方面，在傳統(tǒng)生產(chǎn)力企業(yè)發(fā)展趨勢(shì)呈現(xiàn)橫盤(pán)和調(diào)整特點(diǎn)|居住地產(chǎn)|辦公樓|零售地產(chǎn)|物流地產(chǎn)|長(zhǎng)租公寓|房地產(chǎn)科技|中國(guó)房地產(chǎn)30周年新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)和傳統(tǒng)生產(chǎn)力企業(yè)租賃成本變化趨勢(shì)00新質(zhì)生產(chǎn)力傳統(tǒng)租賃準(zhǔn)則”）要求承租人對(duì)所有租賃（短期租賃和低價(jià)值資產(chǎn)細(xì)披露了使用權(quán)資產(chǎn)中房屋及建筑物的信息，有助于我們通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)表更為詳盡全面的解讀企業(yè)的租賃情況。使用權(quán)資產(chǎn)是承租人在租賃期內(nèi)使用租賃資產(chǎn)的權(quán)利，體現(xiàn)了企業(yè)在租物業(yè)的總成本，但不包括短期租賃和低價(jià)值資產(chǎn)租賃，以及屬于無(wú)形資產(chǎn)范疇的以出讓、劃撥或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使傳統(tǒng)生產(chǎn)力企業(yè)的租賃成本支出仍然是市場(chǎng)中的主力，其使用權(quán)資產(chǎn)折舊總額在2023年達(dá)到516億元人民幣，較2020年增長(zhǎng)35%，體現(xiàn)了傳統(tǒng)行業(yè)對(duì)于辦公樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等的基石型需求。而新質(zhì)生產(chǎn)力企業(yè)則呈現(xiàn)出爆發(fā)式高增長(zhǎng)的特征，2023年使用權(quán)資產(chǎn)折舊總額為71億元人民幣，但三年總增幅達(dá)到242%的高水平，是市場(chǎng)增量的重要來(lái)源。對(duì)于辦公樓行業(yè)而言，新質(zhì)生產(chǎn)力代表著未來(lái)。我們也關(guān)注到，本次研究的頭部新質(zhì)生產(chǎn)力公司中，仍有相當(dāng)一部分企業(yè)處于技術(shù)研發(fā)前期，產(chǎn)生大量的研發(fā)費(fèi)用投入，其中10%左右的企業(yè)在2023年仍處于虧損狀態(tài)。隨著這些企業(yè)逐步將科技創(chuàng)新成果應(yīng)用到具體產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)鏈上、走通商業(yè)化道路并進(jìn)入投產(chǎn)期，其增長(zhǎng)潛力將持續(xù)釋放。不過(guò)，培育壯大新質(zhì)生產(chǎn)力是一項(xiàng)長(zhǎng)期任務(wù)和系統(tǒng)工程，新動(dòng)能企業(yè)的發(fā)展應(yīng)徐徐圖之，不可能一蹴而就，也難以在短期內(nèi)業(yè)轉(zhuǎn)型會(huì)給辦公空間需求形態(tài)帶來(lái)重大的、急速的變化，市場(chǎng)也或會(huì)經(jīng)歷一定的陣痛期。新增體量合計(jì)可達(dá)2,700萬(wàn)平方米。新增供應(yīng)疊加需求動(dòng)能交替轉(zhuǎn)換期，將為辦公樓租賃市場(chǎng)帶來(lái)中短期內(nèi)的持續(xù)國(guó)大部分重點(diǎn)城市市場(chǎng)租金在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)仍將有可能現(xiàn)一批大幅優(yōu)惠的底線(xiàn)租金，刺激降本搬遷型需求決策落考慮到市場(chǎng)環(huán)境正處于轉(zhuǎn)型階段，復(fù)蘇及調(diào)整都隨著市場(chǎng)體量的增加而變得更為穩(wěn)健和緩慢，我們預(yù)計(jì)市場(chǎng)將不會(huì)新動(dòng)能行業(yè)蓬勃發(fā)展，并在中長(zhǎng)期內(nèi)為辦公樓市場(chǎng)的復(fù)蘇必經(jīng)之路和必然結(jié)果。|居住地產(chǎn)|辦公樓|零售地產(chǎn)|物流地產(chǎn)|長(zhǎng)租公寓|房地產(chǎn)科技|中國(guó)房地產(chǎn)30周年零售地產(chǎn)|居住地產(chǎn)|辦公樓|零售地產(chǎn)|物流地產(chǎn)|長(zhǎng)租公寓|房地產(chǎn)科技|中國(guó)房地產(chǎn)30周年規(guī)模提升在過(guò)去三十年間，中國(guó)零售地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)規(guī)模與增速引人注目。自2005年開(kāi)始，中國(guó)零售地產(chǎn)的存量規(guī)模呈幾何級(jí)數(shù)增長(zhǎng)。仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)的中國(guó)21個(gè)代表性重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場(chǎng)5總存量從2005年初的1,500萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)將增應(yīng)達(dá)到峰值，重點(diǎn)城市每年的新增供應(yīng)總量均超過(guò)千萬(wàn)平方2005-2024年上半年中國(guó)優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場(chǎng)總存00|居住地產(chǎn)|辦公樓|零售地產(chǎn)|物流地產(chǎn)|長(zhǎng)租公寓|房地產(chǎn)科技|中國(guó)房地產(chǎn)30周年形態(tài)轉(zhuǎn)變?cè)诘禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)端，零售地產(chǎn)與辦公樓、酒店、住宅等其他業(yè)態(tài)相比，其開(kāi)發(fā)并無(wú)絕對(duì)之章法可循。中國(guó)內(nèi)地零售商業(yè)從百貨商場(chǎng)、小商品市場(chǎng)等早期商業(yè)形態(tài)發(fā)展而起，逐步出現(xiàn)具備空間規(guī)模的購(gòu)物中心，為商業(yè)資源進(jìn)駐提供了載體基礎(chǔ)，從百貨商購(gòu)物中心開(kāi)始重塑普通消費(fèi)者對(duì)“商場(chǎng)”和“逛街”的全新認(rèn)知，不斷挖掘消費(fèi)需求、拓展消費(fèi)模式。在過(guò)去二十年，中國(guó)八成以上的統(tǒng)一業(yè)權(quán)零售地產(chǎn)新項(xiàng)目均為購(gòu)物中心，也讓現(xiàn)代商業(yè)模式從聯(lián)營(yíng)主導(dǎo)逐步過(guò)渡至以商業(yè)租賃運(yùn)營(yíng)為底層邏輯的復(fù)合模式。伴隨城市更新、以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式業(yè)形態(tài)正在進(jìn)一步多樣化。中國(guó)零售地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)代躍進(jìn)離不開(kāi)外資和港資開(kāi)發(fā)商的助力。他們?cè)谶^(guò)去三十年間迅速進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)，開(kāi)啟多輪次的投資熱潮，帶來(lái)對(duì)標(biāo)世界水準(zhǔn)的城市地標(biāo)級(jí)商業(yè)綜合體，使之成為各城市零售商業(yè)“品質(zhì)”的代名詞。從地域上看，東部沿海地區(qū)相較于內(nèi)陸地區(qū)的外資聚集度更高，西北地區(qū)多個(gè)省會(huì)城市尚未錄得外資優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)。從產(chǎn)業(yè)鏈上看，外資和港資企業(yè)將開(kāi)發(fā)、招商、運(yùn)營(yíng)、資管等一系列先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)帶給內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，推動(dòng)業(yè)界發(fā)展、加速人才培養(yǎng)，為城市可持續(xù)發(fā)展貢獻(xiàn)力量。與此同時(shí)，內(nèi)資企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中也大力推動(dòng)“投融管退”復(fù)合能力建設(shè)，市場(chǎng)培育出的一批內(nèi)資頭部商業(yè)開(kāi)發(fā)商和商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司，這些企業(yè)已成為市場(chǎng)份額具備相當(dāng)規(guī)模、可決定部分板塊市場(chǎng)走向的中堅(jiān)力量。在各類(lèi)開(kāi)發(fā)企業(yè)的共同助力下，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)品質(zhì)的躍升，既讓城市總體面貌煥然一新，也推動(dòng)了城市配套設(shè)施的建設(shè)和城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)活力的提升。0拉薩銀川無(wú)錫烏魯木齊呼和浩特蘭州廈門(mén)大連石家莊太原福州南昌濟(jì)南昆明寧波鄭州貴陽(yáng)哈爾濱天津長(zhǎng)沙長(zhǎng)春廣州青島蘇州合肥杭州南京沈陽(yáng)西安重慶武漢成都北京上海優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)總存量（左）◆外資與港臺(tái)運(yùn)營(yíng)商下，頭部企業(yè)已成為主導(dǎo)市場(chǎng)未來(lái)走向的決定性力量。隨著城市化進(jìn)程提速、城市人口大量涌入，中國(guó)城市的商業(yè)開(kāi)發(fā)迎來(lái)歷史性的發(fā)展新機(jī)遇?！皾M(mǎn)鋪”開(kāi)業(yè)成為當(dāng)時(shí)優(yōu)質(zhì)商業(yè)體的新常波時(shí)代紅利惠及更多試圖進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)主體，并通過(guò)零售地產(chǎn)的增量供應(yīng)為商業(yè)資源導(dǎo)入創(chuàng)造了更好的硬件條件。零售地產(chǎn)供應(yīng)端高速發(fā)展的背后是需求端跨時(shí)代的增長(zhǎng)，而需求的本源歸根結(jié)底是中國(guó)龐大的消費(fèi)群體基數(shù)和潛在的消費(fèi)能力。中國(guó)成為全世界零售商業(yè)重要的購(gòu)買(mǎi)力。商業(yè)主力店歷經(jīng)時(shí)代變遷，背后是決定商業(yè)成敗的消費(fèi)引流模式的進(jìn)入21世紀(jì)后，消費(fèi)需求的迭代速度遠(yuǎn)超過(guò)往，商業(yè)引流的模式隨此后，伴隨著消費(fèi)逐步走到線(xiàn)上和新世代消費(fèi)者的崛起，傳統(tǒng)主力店的引流效率下降、單位租金較低等問(wèn)題，使百貨、超市等大主力店開(kāi)始逐步退出購(gòu)物中心的歷史舞臺(tái)?！百?gòu)物”作為單一要素拉動(dòng)|居住地產(chǎn)|辦公樓|零售地產(chǎn)|物流地產(chǎn)|長(zhǎng)租公寓|房地產(chǎn)科技|中國(guó)房地產(chǎn)30周年成為購(gòu)物中心吸引客流的新招。伴隨著商品零售告別高速增長(zhǎng)時(shí)代、消費(fèi)者對(duì)性?xún)r(jià)比和成本抱持審慎態(tài)度，商品的“品牌”而有可能兼得，因此我們討論的是商品和消費(fèi)的“后品牌”時(shí)非品牌無(wú)基礎(chǔ)的溢價(jià)。品牌”時(shí)代，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)在巨變洪流中，不斷探索適應(yīng)本國(guó)國(guó)情的發(fā)展模式，中國(guó)消費(fèi)者也從全球時(shí)尚潮流的跟隨者，變?yōu)閭€(gè)性化流行趨勢(shì)的引領(lǐng)者，并反向輸出影響全世界。三十年間，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模、品質(zhì)及發(fā)展趨勢(shì)開(kāi)始在全球范圍內(nèi)形成具有中國(guó)特色的影響力，并逐步引領(lǐng)世界零售消費(fèi)與商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展潮流。我們認(rèn)為，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)遠(yuǎn)快于世界平均水平的變化的底層邏輯是消費(fèi)群體的代際更迭（仲量聯(lián)行《女性消費(fèi)力洞察地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)程，重新定義零售商業(yè)動(dòng)態(tài)適配消費(fèi)趨勢(shì)的新2017年起，官方對(duì)中國(guó)社會(huì)主要矛盾的論述從“人民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求與落后的社會(huì)生產(chǎn)之間的矛盾”調(diào)整為“人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛回顧過(guò)去三十年，中國(guó)消費(fèi)需求整體呈費(fèi)端新趨勢(shì)正從需求側(cè)反哺供給側(cè)，商及時(shí)的“響應(yīng)式調(diào)整”已是必然，以緊等多個(gè)方面探索新模式，以在嚴(yán)峻的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中立足且行穩(wěn)。“消費(fèi)升級(jí)”“消費(fèi)降級(jí)”>|居住地產(chǎn)|辦公樓|零售地產(chǎn)|物流地產(chǎn)|長(zhǎng)租公寓|房地產(chǎn)科技|中國(guó)房地產(chǎn)30周年2013年以前，中國(guó)零售地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)主要集中在以一線(xiàn)城市為主力的高線(xiàn)城市，空置率在多數(shù)情況下控制在8%以下，2007年末更是達(dá)到歷史最低值的4.8%。2014至2019年，與住宅開(kāi)發(fā)提速相伴，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)資源開(kāi)始大規(guī)模下沉。盡管新增供應(yīng)高企，不斷創(chuàng)歷史新高，但需求同步增長(zhǎng)，平均空置2019年末上升3.7個(gè)百分點(diǎn)。2023年至今相比2022年末回落0.9個(gè)百分點(diǎn)，但與2019年末的7.5%仍修復(fù)。9%8%7%6%5%4%,.",."|居住地產(chǎn)|辦公樓|零售地產(chǎn)|物流地產(chǎn)|長(zhǎng)租公寓|房地產(chǎn)科技|中國(guó)房地產(chǎn)30周年在城市層面上，從截面數(shù)據(jù)來(lái)看，北上廣深四大一線(xiàn)城市的零售地產(chǎn)市場(chǎng)空置率顯著較低。從時(shí)序走勢(shì)來(lái)看，一線(xiàn)城市的空面臨人口外流、消費(fèi)力外溢的挑戰(zhàn)；相較而言，一線(xiàn)城市的消2019-2024年中國(guó)重點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場(chǎng)平總體而言，中國(guó)零售地產(chǎn)市場(chǎng)正在重建新均衡，未來(lái)三總體而言，中國(guó)零售地產(chǎn)市場(chǎng)正在重建新均衡，未來(lái)三五年內(nèi)全國(guó)平均空置率總體企穩(wěn)在10-11%區(qū)間范圍的可能性較大，同時(shí)新增供應(yīng)也將回歸一線(xiàn)城市和強(qiáng)二線(xiàn)城市，空置率上行壓力仍存，而需求側(cè)基本面在短期仍不會(huì)實(shí)現(xiàn)根本性扭轉(zhuǎn)。在這一預(yù)期下，|居住地產(chǎn)|辦公樓|零售地產(chǎn)|物流地產(chǎn)|長(zhǎng)租公寓|房地產(chǎn)科技|中國(guó)房地產(chǎn)30周年依據(jù)仲量聯(lián)行“消費(fèi)循環(huán)系統(tǒng)”模型，宏微觀兩大循環(huán)共同影響零售地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)。在宏觀層面，消費(fèi)支出的最終形成是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿?，并通過(guò)對(duì)就業(yè)、收入、社會(huì)保障等方面的影響反過(guò)來(lái)提升消費(fèi)者的消費(fèi)能力和消費(fèi)傾向；在微觀層面，消費(fèi)形成對(duì)消費(fèi)者個(gè)體產(chǎn)生的效用，能夠提升個(gè)體滿(mǎn)足從零售地產(chǎn)視角來(lái)看，在兩大循環(huán)系統(tǒng)在零售地產(chǎn)市場(chǎng)可控范圍之外；而消費(fèi)的內(nèi)生因素，則是決定零售地產(chǎn)基本消費(fèi)循環(huán)系統(tǒng)經(jīng)濟(jì)基經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)消費(fèi)消費(fèi)市場(chǎng)消費(fèi)者消費(fèi)者AA|居住地產(chǎn)|辦公樓|零售地產(chǎn)|物流地產(chǎn)|長(zhǎng)租公寓|房地產(chǎn)科技|