成都中海物業(yè)管理程序文件基礎設施及工作環(huán)境控制程序

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控制程序113

基礎設施及工作環(huán)境操縱程序生效日期2005年6月16日

L0目的

通過對所轄區(qū)域的共用部位、共用設備、共用設施、器具及支持性服務設施

的管理與對工作環(huán)境的操縱，合理地利用設備、器具等各類資源，以滿足服務要

求。

2.0適用范圍

適用于公司所轄區(qū)域的共用部位、共用設備、共用設施、器具及支持性服

務設施與工作環(huán)境的管理。

3.0職責

3.1基礎管理部是管理處基礎設施與工作環(huán)境管理歸口管理部門，負責對管理

處基礎設施與工作環(huán)境管理工作的監(jiān)督、檢查、指導與協(xié)調(diào)。

3.2管理處是組織實施部門，具體負責轄區(qū)基礎設施與工作環(huán)境的管理工作。

3.3人事行政部負責對公司人事行政部負責對公司支持性服務設施（辦公場所、

辦公設施設備、車輛等設施）進行管理及管理處支持性服務設施的工作指導與

協(xié)調(diào)。負責公司工作環(huán)境的操縱與對管理處辦公工作環(huán)境的指導與協(xié)調(diào)。負責

組織對設備系統(tǒng)維保分包方（下列簡稱維保方）的選擇、評價、合同及方案等

評審，參與公司消防工作的月、季監(jiān)督檢查。

3.4財務部、品質(zhì)管理部、基礎管理部及各管理處有關人員參與對維保方的選擇、

評價、合同及方案評審。

3.5管理處有關部門負責跟蹤維保方設備設施的保護保養(yǎng)工作。

4.0程序

4.1基礎設施識別

4.L1共用部位:是指轄區(qū)承宣結(jié)構部位（包含基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、

樓板、屋頂?shù)龋敉鈮γ?、屋面、主體大廈、住宅內(nèi)部由整幢房屋業(yè)主、使

用人共同使用的門廳、樓梯間、衛(wèi)生間、水泵房、電梯間、電梯機房、走廊通

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道、監(jiān)控室、地下室。

4.1.2共用設備:是指轄區(qū)內(nèi)部由整幢住宅業(yè)主、使用人共同使用的給排水設

備、供配電設備、中央空調(diào)系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、對講報警系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電話、

有線電視、網(wǎng)絡、電梯、避雷裝置等。

4.1.3共用配套設施：是指轄區(qū)內(nèi)部共用的上下水管道、落水管、井、池、溝

渠、水箱、加壓水泵、暖氣線路、燃氣線路、垃圾房、信報箝、道路、照明、

路燈、綠地、非經(jīng)營性車庫、公益性文體設施與共用設備設施使用的房屋等。

4.L4機具:是指日常物業(yè)管理服務使用的機具、器具、工具與設備。如：清潔、

綠化用的機具、各類測量用的計量器具。

4.L5支持性服務設施：包含辦公場所、辦公設施設備、車輛等。

4.2對基礎設施與工作環(huán)境管理的維修（運行）人員的要求

4.2.1維修（運行）人員基本要求

4.2.1.1務必熟悉各自的崗位職責，務必符合《工程保護部職責、權限》的要求。

4.2.1.2務必通過相應的培訓，具有相應的資格，特殊工種（高壓配電工、電工、

電梯工等）務必持證上崗。

4.3共用部位、配套設施管理

4.3.1對接管的土建、配套系統(tǒng)工程技術資料的歸檔

4.3.L1管理處工程保護部（組）對接管驗收的房屋本體、工程技術資料、圖紙

資料、共用配套設施資料等資料整理、編號、歸檔；

4.3.1.2并應及時建立相應的《綜合竣工土建工程圖紙資料清單》、《綜合竣工土

建工程技術資料清單》、《房屋或者其它建筑物本體一覽表（含權屬）》、《配套設

施

一覽表（含權屬）》、《車位一覽表（含權屬）》；

4.3.L3對配套設施還應建立《設備、設施/機具臺賬》；

4.3.L4按《設備、設施/機具編號規(guī)定》，對每種設施進行相應的編號;

4.3.1.5對共用部位、配套設施進行相應的標識：

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a.對路燈、污水井、雨水井、電力井、消防井、噴水池、共用椅子、消火栓、

滅火器等配套設施按進行編號，并直接將編號標識在設施外表面上；

b.在潛水泵、配電箱外表面使用《設備、設施/機具標識卡》形式，注明名

稱、規(guī)格/型號、設備編號、架護保養(yǎng)人等；

c.對存在安全隱患的共用部位、配套設施設置安全警示標識C

4.3.1.6管理處工程保護部（組）對整理好的工程技術檔案資料按《記錄操縱程

序》中4.9、4.10進行裝訂入盒，統(tǒng)一進行管理。

4.3.2對共用部位、配套設施日常管理

具體由各管理處工程保護部（組）歸口管理，護衛(wèi)隊協(xié)助巡視。工程保護部

（組）領班以上的管理人員、管理處、基礎管理部、品質(zhì)管理部分級檢查、監(jiān)督。

4.3.2.1護衛(wèi)人員巡邏檢查

a.護衛(wèi)巡邏崗在日常安全、消防巡邏的同時應檢查共用部位與共用設施是否

完好無損，發(fā)現(xiàn)問題或者特殊應及時記錄并在《護衛(wèi)隊巡邏記錄》中。同時將發(fā)

現(xiàn)的問題填寫在《工作聯(lián)系單》中，交管理處客戶服務中心，由客戶服務中心開

具《服務單》交工程保護部維修領班安排有關維修人員人處理，并做好相應的維

修記錄。具體操作見《維修管理制度》。

b.對消火栓、滅火器按規(guī)定的比例、周期進行巡檢，并做好《消火栓檢查記

錄》、《滅火器檢查記錄》，具體執(zhí)行《消防器材管理規(guī)定》。發(fā)現(xiàn)問題及時記錄將

問題記錄在《工作聯(lián)系單》中，交消防維保分包方進行處理。

4.3.2.2保護人員巡視檢查

a.工程保護部（組）保護人員應按各自職責與規(guī)定的頻次、周期對共用部位、

配套設施進行巡視檢查，填寫《共用部位、共用設施巡檢記錄》中，發(fā)現(xiàn)問題記

錄應及時處理。無法處理的及時向領班匯報。具體操作見《共用部位、共用配套

設施維修保養(yǎng)規(guī)定》；

b）對供電、電梯、二次供水、機房等機電設備設施與分管部位的巡視檢查分

別按有關的機電設備設施操作管理規(guī)定進行巡檢，填寫相應的巡檢記錄;

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4.3.2.3管理處工程保護部（組）、管理處、基礎管理部、品質(zhì)管理部的分級監(jiān)

督、檢查。

詳見《過程、服務監(jiān)視、測量操縱程序》。

4.3.3房屋完好檢查

4.3.3.1管理處指定有關部門對空置房應按規(guī)定的巡檢周期勢行巡檢，并做好相

應的《空置房巡檢記錄》；

4.3.3.2各管理處（必要時可請品質(zhì)管理部參加），每年組織一次對本轄區(qū)的房屋

完好檢查，評定房屋完好程度并記錄在《房屋完好評定記錄》中。具體操作見《房

屋完好評定標準》。

4.3.4維修及處理

4.3.4.1由于正常老化，自然損壞等原因，需維修的共用部位與共用設施，由工

程主管組織維修，具體操作見《維修管理制度》與《房屋維修規(guī)程》；

4?3.4.2在物業(yè)保修期內(nèi)由于設計、使用材料、施工質(zhì)量等原因引起共用部位、共

用設施的損壞，由管理處《以工作聯(lián)系單》的形式發(fā)函至進展商聯(lián)系保修單位進行

處理；特殊情況須由公司出面的或者需大修、改造、更新的，在管理處上報公司后

由公司與進展商協(xié)商解決；

4.3.4.3對在物業(yè)保修期滿后共用部位、配套設施需進行大修、改造、更新的，應

動用維修資金的。由管理處工程維部（組）做出預算，報管理處審核、財務部批準，

由管理處發(fā)函至業(yè)主委員會，召開業(yè)主大會，經(jīng)2/3以上投票權業(yè)主同意后，上報

所在地區(qū)（市）縣房產(chǎn)管部門備案后，由維修資金專戶銀行將年度所需資金劃轉(zhuǎn)到

物業(yè)公司。共用部位、配套設施大修、改造、更新的由管理處工程主管組織實施,

具體操作見《維修管理制度》與《房屋維修保養(yǎng)規(guī)程》。

4.4共用設備、機具管理

4.4.1對共用設備系統(tǒng)工程技術資料的歸檔

管理處工程保護部（組）應做到：

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4.4.1.1對接管驗收的設備系統(tǒng)資料整理、編號、歸檔；

4.4.L2并應及時建立相應的《設備一覽表（含權屬）》；

4.4.1.3對設備、機具還應建立《設備、設施/機具臺賬》。

4.4.1.4對設備、進行相應的標識：

a.對要緊設備、機具外表面使用《設備、設施/機具標識卡》形式，注明名

稱、規(guī)格/型號、設備編號、，呆護保養(yǎng)人等；

b.對存在安全隱患的設備進行安全警示標識。

4.4.L5管理處工程保護部（組）對整理好的設備、機具技術資料按《記錄操縱

程序》中4.9、4.10進行裝訂入盒，統(tǒng)一進行管理。

4.4.2申購、驗收管理

4.4.2.1需添置或者更新的設備、機具由管理處有關部門提出《設備/機具購置

申請表》申請，具體操作見《采購管理程序》；

4.4.2.2對采購回來的設備、機具，應按《采購操縱程序》、《采購物品的驗證規(guī)

程》的要求對所購機具的外包裝、是否有合格證，試用等方面進行驗證，填寫《設

備/機具驗收單》，合格后方能入庫；

a.驗收合格的設備、機具，由有關購置部門進行編號（具體操作見《設備、

設施/機具編號規(guī)定》），建立《設備、設施/機具標識卡》、《設備、設施/機具臺

帳》，《設備/機具一覽表（含權屬）》；

b.屬低值易耗的工、卡、量具等由有關人員驗證合格后，工程保護部（組）

辦理領用手續(xù)。

4.4.2.3驗收不合格的設備設施，工程保護部（組）負責與供方協(xié)商解決，具體

可參照《不合格操縱程序》4.3.2.1執(zhí)行。

4.4.3標識

共用設施、共用設備進行標識及管理。詳見《標識及可追溯性操縱程序》中

5.1.1.5條共用設施、共用設備、共用部位的標識。

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4.4.4使用與保養(yǎng)

4.4.4.1對工程、綠化、清潔機具使用后應填寫《設備/機具使用記錄》;

4.4.4.2各部門根據(jù)機具使用情況每年填寫一次《設備/機具使用意見表》報人事

行政部作為合格供方的評審根據(jù)；必要時有關人員參與人事行政部組織的年度合

格供方的再次評價C

4.4.4.3管理處工程保護部（組）主管應在每年的年底對轄區(qū)內(nèi)的設備系統(tǒng)，如：

供水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、變配電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)等制訂《設備/設施保

養(yǎng)計劃表》，報品質(zhì)管理部審核后實施；

4.4.4.4管理處各下屬部門應對各自管轄范圍內(nèi)的設備及使用的機具嚴格按經(jīng)

批準的共用《設備/機具保養(yǎng)計劃》進行保護、保養(yǎng)。填寫相應的設備保護保養(yǎng)

記錄，對工程、綠化、清潔機具保護保養(yǎng)后應填寫《設備/機具保護保養(yǎng)記錄》。

4.45設備的分包

4.5.L1對設備設施需分包進行保護保養(yǎng)的，由人事行政部組織品質(zhì)管理部、財

務部、基礎管理部、相應的管理處人員參與對清潔外包方的選擇、評價、合同評

審；

4.5.L1對分包方的選擇、評價、合同評審及服務質(zhì)量實施監(jiān)督應按《采購操縱

程序》及對《分包方操縱程序》的有關規(guī)定進行。

4.4.6巡檢

4.4.6.1運行人員巡檢

管理處工程保護部（組）運行人員按有關的機電設備設施操作管理規(guī)定對供

電、電梯、二次供水等機電設備及機房進行巡視檢查，填寫電應的巡檢記錄；

4.4.6.2管理處工程保護部（組）、管理處、品質(zhì)管理部的分級監(jiān)督、檢查。詳

見《過程、服務監(jiān)視、測量操縱程序》中的有關規(guī)定。

4.4.7故障、維修

4.4.7.1管理處在日常的各級各類檢查中發(fā)現(xiàn)特殊與故障應及時排除與修復并

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記錄；

4.4.7.2要緊設備在運行中出現(xiàn)重要故障，運行人員應及時維修并記錄，填寫《設

備故障整改記錄》。同時報基礎管理部組織對事故進行分析、提出整改意見；

4.4.7.3管理處工程保護部（組）每月底對供電、電梯、二次供水等機電設備進

行設備完好率進行統(tǒng)計，填寫《設備完好率統(tǒng)計表》。

4.4.8封存、報廢

4.4.8.1封存的設備由管理處儲存，在臺賬上記錄并報基礎管理部備案；

4.4.8.2封存地點要求干燥、干凈、安全；

4.4.8.3對不能修復或者無使用價值的設施，或者維修后檢定不合格的設備，由

各管理處工程保護部（組）填寫《設備/機具報廢單》按《設備/機具管理制度》

的規(guī)定辦理報廢手續(xù)，經(jīng)總經(jīng)理批準后報廢，并在帳、卡上注明及對報廢的設施

做出掛牌標識，防止誤用。

4.5支持性服務設施的管理

4.5.1辦公車輛管理

公司用車由人事行政部統(tǒng)一安排，具體詳見《車輛管理規(guī)定》。

4.5.2辦公設施管理

人事行政部負責對公司的電話、傳真、INTEL網(wǎng)絡、復印機、對講機、電腦、

手機等通訊工具使用進行管理與對管理處的進行指導、監(jiān)督。具體詳見《辦公設

施管理規(guī)定》。

4.5.2辦公場所管理

詳見《辦公區(qū)管理規(guī)定》。

4.6工作環(huán)境

4.6.1人事行政部公司工作環(huán)境的操縱，提供適宜的員工工作環(huán)境與對管理處辦

公工作環(huán)境的指導與協(xié)調(diào)。

4.6.2管理處及有關部門負責顧客接待環(huán)境、正常的作業(yè)環(huán)境與設備運行環(huán)境。

4.6.3對工作環(huán)境的管理包含人與物兩個因素的管理。

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4.6.3.1對人的因素的管理。

a.充分發(fā)揮員工的潛能及制造性；

各級管理人員要求所屬員工按規(guī)定的崗位職責與作業(yè)指導書工作，還要注重

發(fā)揮員工的潛能與制造性，按照“全員參與”的質(zhì)量管理原則通過開展員工工作

評定、鼓勵員工多提合理化建議等方式，為員工提供更好的參與環(huán)境，使管理工

作不斷創(chuàng)新與改進；

b.對員工情緒及心理穩(wěn)固的管理

各級管理者要通過觀察、交友、談話等方式，掌握本單位員工的思想動態(tài)，

并盡可能地調(diào)整員工的不良心理狀態(tài)，融洽員工之間的人際關系，保證各項工作

高效、順利進行。人事行政部要為各單位配備好人員，制造良好的工作環(huán)境；

c.安全規(guī)則與勞動保護

各操作人員要遵循自己的工作職責，嚴格按安全操作規(guī)定進行作業(yè)，在進行

高空、帶電等特殊種的作業(yè)時要做好作業(yè)防護，帶好工具，遵守作業(yè)流程。防止

質(zhì)量、安全事故的發(fā)生；

4.6.3.2對物的因素的管理

a.物的因素包含：工作環(huán)境的操縱，包含衛(wèi)生、噪音、夏日冷氣要求操縱的

溫度等因素；

a）人事行政部負責公司工作環(huán)境的操縱，提供適宜的工作環(huán)境與對管理處工

作環(huán)境的指導與協(xié)調(diào)；

b）管理處及有關部門負責顧客接待環(huán)境、正常的作業(yè)環(huán)境與設備運行環(huán)境。

b.工作環(huán)境配置包含：

a）配置適宜的辦公與管理用房并根據(jù)需要適當裝修；

b）配置必要的通風、消防器材，保持適宜的溫、濕度與職業(yè)衛(wèi)生安全，確保

員工服務、作業(yè)符合勞動法規(guī)的要求。對有溫度、濕度要求的設備機房，如：監(jiān)

控室、配電房、電梯機房等有關人員在巡檢中應將溫度、濕度填寫在相應的設備

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的巡檢記錄中。發(fā)現(xiàn)不符合工作環(huán)境要求的問題及時處理。

4.7監(jiān)督、檢查

品質(zhì)管理部按《過程、服務監(jiān)視、測量操縱程序》規(guī)定，對基礎設施與工作

環(huán)境管理活動進行檢查并記錄。

5.0有關文件

《采購操縱程序》

《過程與服務監(jiān)視操縱程序》

《維修工崗位職責及工作規(guī)范》

《質(zhì)量體系有關文件、記錄一覽表》

《機電設備管理制度》

《維修工操作規(guī)程》

《共用部位、共用設施維修保養(yǎng)制度》

《品質(zhì)管理月檢制度》

《房屋完好評定標準》

《房屋維修制度》

《房屋維修規(guī)程》

《設備編號規(guī)定》

《車輛管理規(guī)定》

《辦公區(qū)管理規(guī)定》

《辦公設施管理規(guī)定》。

6.0有關記錄

QR6.3-01《設備、設施/機具臺賬》

QR6.3-02《設備、設施/機具標識卡》

QR6.3-03《設備/機具一覽表（含權屬）》

QR6.3-04《配套設施一覽表（含權屬）》（含污水井蓋、給水井蓋、雨水井）

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QR6.3-05《房屋或者其它建筑物本體一覽表（含權屬）》

QR6.3-06《車位一覽表（含權屬）》

QR6.3-07《綜合竣工土建工程圖紙資料清單》

QR6.3-08《綜合竣工土建工程技術資料清單》

QR6.3-09《鑰匙編號一覽表》

QR6.3-10《標識統(tǒng)計表》（房屋、道路、房屋幢、單元、戶號、共用設備設施、

安全警示等）

QR6.3-11《設備/機具保養(yǎng)計劃表》

QR6.3-12《發(fā)電機運行記錄》

QR6.3-13《發(fā)電機保養(yǎng)記錄》

QR6.3-14《配電房巡檢記錄》

QR6.3-15《停送電操作令》

QR6.3-16《倒閘操作票》

QR6.3-17《配電柜檢修工作票》

QR6.3-18《配電柜、操縱柜保養(yǎng)記錄》

QR6.3-19《干式變壓器保養(yǎng)記錄》

QR6.3-20《非機房工作人員進出登記》

QR6.3-21《風機運行記錄》

QR6.3-22《風機保養(yǎng)記錄》

QR6.3-23《消防系統(tǒng)保護保養(yǎng)記錄》

QR6.3-24《變頻生活泵運行記錄》

QR6.3-25《生活水箱月清潔記錄》

QR6.3-26《生活水箱清洗消毒記錄》（由自來水清洗公司提供）

QR6.3-27《水質(zhì)檢驗報告》（由防疫部門提供）

QR6.3-28《水泵半年保養(yǎng)記錄》

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QR6.3-29《游泳池系統(tǒng)運行記錄》

QR6.3-30《游泳池安全照明絕緣測試記錄》

QR6.3-31《中央空調(diào)（冷水機組）運行記錄》

QR6.3-32《中央空調(diào)（冷水機組）半年保養(yǎng)記錄》

QR6.3-33《中央空調(diào)（水源機組）運行記錄（東軟）》

QR6.3-34《中央空調(diào)（水源機組）半年保養(yǎng)記錄表（東軟）》

QR6.3-35《（燃氣）鍋爐房巡檢記錄表》

QR6.3-36《燃氣管道檢測記錄》

QR6.3-37《（燃氣）鍋爐半年保養(yǎng)記錄》

QR6.3-38《對講報警系統(tǒng)保養(yǎng)記錄》

QR6.3-39《防盜監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)記錄》

QR6.3-40《停車場管理系統(tǒng)保養(yǎng)記錄》

QR6.3-41《巡更系統(tǒng)保護保養(yǎng)記錄》

QR6.3-42《防避雷與接地系統(tǒng)保養(yǎng)記錄》

QR6.3-43《小區(qū)建筑物接地電阻檢測記錄》

QR6.3-44《水街循環(huán)系統(tǒng)運行記錄》（名城）

QR6.3-45《電梯日巡檢記錄》

QR6.3-46《電梯保養(yǎng)記錄》（由電梯維保分包方提供）

QR6.3-47《電梯年檢合格證》（由質(zhì)量監(jiān)督局提供）

QR6.3-48《電梯年檢報告書》（由質(zhì)量監(jiān)督局提供）

QR6.3-49《設備檢修記錄》

QR6.3-50《設備故障及處理記錄》

QR6.3-51《設備完好率月統(tǒng)計表》

QR6.3-52《設備/機具報廢單》

QR6.3-53《設備/機具使用記錄》

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生效日期2005年6月16日

QR6.3-54《設備/機具保護保養(yǎng)記錄》

QR6.3-55《設備/機具使用意見表》

QR7.5-04《服務單》

QR6.3-52