房地產(chǎn) -中指丨近期房地產(chǎn)政策解讀及趨勢(shì)展望2024年 10月

近期房地產(chǎn)政策解讀及趨勢(shì)展望中指控股中指研究院2024.10926政治局會(huì)議：對(duì)經(jīng)濟(jì)工作的表述更為積極，有效落實(shí)存量政策，加力推出增量政策類別730政治局會(huì)議926政治局會(huì)議宏觀、貨幣、財(cái)政政策宏觀政策要持續(xù)用力、更加給力。要加強(qiáng)逆周期調(diào)節(jié)，實(shí)施好積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，加快全面落實(shí)已確定的政策舉措，及早儲(chǔ)備并適時(shí)推出一批增量政策舉措。要加快專項(xiàng)債發(fā)行使用進(jìn)度，用好超長(zhǎng)期特別國(guó)債，支持國(guó)家重大戰(zhàn)略和重點(diǎn)領(lǐng)域安全能力建設(shè)，更大力度推動(dòng)大規(guī)模設(shè)備更新和大宗耐用消費(fèi)品以舊換新。要優(yōu)化財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，兜牢“三保”底線。要綜合運(yùn)用多種貨幣政策工具，加大金融對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持力度，促進(jìn)社會(huì)綜合融資成本穩(wěn)中有降。要保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定。要切實(shí)增強(qiáng)宏觀政策取向一致性，形成各方面共同推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的強(qiáng)大合力。要繼續(xù)發(fā)揮好經(jīng)濟(jì)大省挑大梁作用。要加大財(cái)政貨幣政策逆周期調(diào)節(jié)力度，保證必要的財(cái)政支出，切實(shí)做好基層“三?！惫ぷ鳌Ｒl(fā)行使用好超長(zhǎng)期特別國(guó)債和地方政府專項(xiàng)債，更好發(fā)揮政府投資帶動(dòng)作用。要降低存款準(zhǔn)備金率，實(shí)施有力度的降息。要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤(pán)活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。要努力提振資本市場(chǎng)，大力引導(dǎo)中長(zhǎng)期資金入市，打通社保、保險(xiǎn)、理財(cái)?shù)荣Y金入市堵點(diǎn)。要支持上市公司并購(gòu)重組，穩(wěn)步推進(jìn)公募基金改革，研究出臺(tái)保護(hù)中小投資者的政策措施。房地產(chǎn)相關(guān)要持續(xù)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。要落實(shí)好促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的新政策，堅(jiān)持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合，積極支持收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，進(jìn)一步做好保交房工作，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。要完善和落實(shí)地方一攬子化債方案，創(chuàng)造條件加快化解地方融資平臺(tái)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。要統(tǒng)籌防風(fēng)險(xiǎn)、強(qiáng)監(jiān)管、促發(fā)展，提振投資者信心，提升資本市場(chǎng)內(nèi)在穩(wěn)定性。/926政治局會(huì)議特點(diǎn)：9月底非常規(guī)時(shí)間召開(kāi)經(jīng)濟(jì)主題政治局會(huì)議，體現(xiàn)出當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作的緊迫性和中央的重視程度財(cái)政政策方面表述更為積極，四季度財(cái)政政策有望加大力度，提高赤字規(guī)模，發(fā)行更大規(guī)模超長(zhǎng)期特別國(guó)債等方面有預(yù)期房地產(chǎn)相關(guān)表述在全文中位置更重要，內(nèi)容及提法更為積極近期重要會(huì)議中關(guān)于房地產(chǎn)表述：本次會(huì)議針對(duì)房地產(chǎn)的內(nèi)容和提法更為積極，強(qiáng)調(diào)要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，明確多項(xiàng)房地產(chǎn)舉措時(shí)間政策原則促需求防風(fēng)險(xiǎn)去庫(kù)存新模式其他2024年9月中央政治局會(huì)議要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策，降低存量房貸利率加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度支持盤(pán)活存量閑置土地抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量2024年7月中央政治局會(huì)議要落實(shí)好促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的新政策

要持續(xù)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)……進(jìn)一步做好保交房工作堅(jiān)持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合，積極支持收購(gòu)存量商品房用作保障性住房加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式積極支持收購(gòu)存量商品房用作保障性住房2024年7月二十屆三中全會(huì)

支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控自主權(quán)，因城施策，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購(gòu)政策、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)要統(tǒng)籌好發(fā)展和安全，落實(shí)好防范化解房地產(chǎn)、地方政府債務(wù)、中小金融機(jī)構(gòu)等重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)的各項(xiàng)舉措盤(pán)活存量土地和低效用地加快建立租購(gòu)并舉的住房制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式改革房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度完善房地產(chǎn)稅收制度加大保障性住房建設(shè)和供給，滿足工薪群體剛性住房需求2024年4月

中央政治局會(huì)議結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待

要持續(xù)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)

繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任，切實(shí)做好保交房工作，保障購(gòu)房人合法權(quán)益統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展/9月24日，央行、國(guó)家金融監(jiān)管總監(jiān)、證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)發(fā)布會(huì)，會(huì)中央行宣布降準(zhǔn)、降息、調(diào)降存量房貸利率、降低二套首付比例，將保障性住房再貸款中央行出資比例由60%提高至100%，將經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款和“金融16條”延期到2026年底，研究出臺(tái)盤(pán)活存量土地的增量政策等多項(xiàng)重磅舉措。9月27日，央行降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放中長(zhǎng)期資金約1萬(wàn)億元，同時(shí)下調(diào)7天期逆回購(gòu)操作利率20BP，預(yù)計(jì)10月時(shí)5年以上LPR將跟隨下調(diào)20BP。同時(shí)日前發(fā)布會(huì)中央行表示后續(xù)仍有降準(zhǔn)降息空間；9月29日，央行落地下調(diào)存量房貸利率、二套首付比例等舉措。數(shù)據(jù)來(lái)源：央行，中指數(shù)據(jù)CREIS央行多舉措加速落地：央行推出多項(xiàng)政策助力房地產(chǎn)，降準(zhǔn)降息等政策已加速落地，年內(nèi)仍有進(jìn)一步降準(zhǔn)降息空間圖：2019年以來(lái)金融機(jī)構(gòu)平均存款準(zhǔn)備金率圖：2019年以來(lái)1年期、5年期以上LPR變化9月27日①下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放中長(zhǎng)期資金約1萬(wàn)億元。

②公開(kāi)市場(chǎng)7天期逆回購(gòu)操作利率由此前的1.70%調(diào)整為1.50%，下調(diào)20BP。9月29日①優(yōu)化個(gè)人住房貸款利率機(jī)制，各商業(yè)銀行將存量房貸利率調(diào)整為L(zhǎng)PR-30bp，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限（如有）。

②商業(yè)性個(gè)人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為不低于15%。

③對(duì)于金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的符合要求的貸款，中國(guó)人民銀行向金融機(jī)構(gòu)發(fā)放再貸款的比例從貸款本金的60%提升到100%。

④《中國(guó)人民銀行中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》、《中國(guó)人民銀行辦公廳國(guó)家金融監(jiān)督管理總局辦公廳關(guān)于做好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理的通知》中有關(guān)政策有適用期限的，將適用期限延長(zhǎng)至2026年12月31日。表：央行落地舉措穩(wěn)市場(chǎng)

一線城市政策優(yōu)化：落實(shí)政治局會(huì)議要求，一線城市優(yōu)化樓市政策數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院綜合整理表：核心一二線城市限購(gòu)政策、首付比例、房貸利率現(xiàn)狀（截至2024年10月7日）城市政策類型新政后北京限購(gòu)政策本地戶籍家庭2套(含通州)

(單身人士與未成年子女共同生活的視作家庭)

五環(huán)外可增購(gòu)一套單身/離異1套

五環(huán)外可增購(gòu)一套非本地戶籍家庭/單身五環(huán)內(nèi)3年社保/個(gè)稅，1套；

五環(huán)外2年社保/個(gè)稅，1套；

符合本市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展需要的高層次和急需緊缺人才，1年社保/個(gè)稅，1套；

五環(huán)外可增購(gòu)一套上海限購(gòu)政策本地戶籍家庭2套；

多孩家庭可增購(gòu)1套單身1套非本地戶籍家庭1套外環(huán)外住房（需1年社保/個(gè)稅）

持居住證且積分達(dá)120分同時(shí)滿3年社保/個(gè)稅，可購(gòu)2套

新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域人才2年社保/個(gè)稅

臨港新片區(qū)1年社保/個(gè)稅

多孩家庭可增購(gòu)1套

臨港新片區(qū)可增購(gòu)1套單身1套外環(huán)外住房（需1年社保/個(gè)稅）

3年社保/個(gè)稅可購(gòu)?fù)猸h(huán)內(nèi)二手房

新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域人才2年社保/個(gè)稅

臨港新片區(qū)1年社保/個(gè)稅

臨港新片區(qū)可增購(gòu)1套城市政策類型新政后深圳限購(gòu)政策本地戶籍家庭福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)、寶安區(qū)（新安、西鄉(xiāng)）2套；

鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安、西鄉(xiāng)）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)可增購(gòu)1套單身1套

鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安、西鄉(xiāng)）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)可增購(gòu)1套非本地戶籍家庭福田區(qū)、羅湖區(qū)、南山區(qū)、寶安區(qū)（新安、西鄉(xiāng)）1套（需1年社保/個(gè)稅）；

鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安、西鄉(xiāng)）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)1套（無(wú)需社保/個(gè)稅）；

多孩家庭可增購(gòu)1套單身廣州限購(gòu)政策本地戶籍家庭不限購(gòu)單身非本地戶籍家庭不限購(gòu)單身城市

調(diào)整前調(diào)整后北京首套：20%

二套：五環(huán)外30%/五環(huán)內(nèi)35%首套：15%

二套：20%上海首套：20%

二套：自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)&6個(gè)郊區(qū)30%/核心區(qū)35%首套：15%

二套：自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)&6個(gè)郊區(qū)20%/核心區(qū)25%深圳首套：20%

二套：30%首套：15%

二套：20%/深汕合作區(qū)15%本次限購(gòu)政策優(yōu)化集中于降低購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻：降低社保/個(gè)稅年限要求增加特定人群、特定區(qū)域可購(gòu)買(mǎi)套數(shù)下調(diào)首付比例上海、深圳增值稅免征年限“5改2”城市

調(diào)整前調(diào)整后北京首套：3.4%(LPR-45BP)

二套：五環(huán)外3.6%(LPR-25BP)/五環(huán)內(nèi)3.8%(LPR-5BP)首套：3.4%(LPR-45BP)

二套：五環(huán)外3.6%(LPR-25BP)/五環(huán)內(nèi)3.8%(LPR-5BP)上海首套：3.4%(LPR-45BP)

二套：自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)&6個(gè)郊區(qū)3.6%(LPR-25BP)/核心區(qū)3.8%(LPR-5BP)首套：3.4%(LPR-45BP)

二套：自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)&6個(gè)郊區(qū)3.6%(LPR-25BP)/核心區(qū)3.8%(LPR-5BP)深圳首套：3.4%(LPR-45BP)

二套：3.8%(LPR-5BP)首套：3.4%(LPR-45BP)

二套：3.8%(LPR-5BP)深汕合作區(qū)取消首套、二套利率下限穩(wěn)市場(chǎng)政策優(yōu)化：北京、上海及時(shí)取消普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，有助于降低購(gòu)買(mǎi)改善型住房的交易稅費(fèi)，多地快速跟進(jìn)下調(diào)二套首付比例、取消普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院綜合整理表：一線城市普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)（截至2024年10月7日）各地普宅標(biāo)準(zhǔn)容積率：小區(qū)容積率普遍≥1.0單套建筑面積：≤120m2，可上浮20%，一般≤144m2成交價(jià)格：≤同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍，可上浮20%，或各地單獨(dú)設(shè)定價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)類別調(diào)整前調(diào)整后北京容積率小區(qū)容積率≥1.0取消建筑面積單套建筑面積≤144㎡成交價(jià)格五環(huán)內(nèi)單價(jià)<85000元㎡五環(huán)到六環(huán)單價(jià)<65000元㎡六環(huán)外單價(jià)<45000元㎡上海房屋類型五層以上(含五層)的多高層住房；不足五層的老式、新式里弄、舊式里弄等取消建筑面積單套建筑面積≤144㎡廣州容積率小區(qū)容積率≥1.0小區(qū)容積率≥1.0建筑面積單套住房套內(nèi)建筑面積≤120m2或建筑面積≤144㎡單套住房套內(nèi)建筑面積≤120m2或建筑面積≤144㎡成交價(jià)格實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的1.44倍以下實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格的1.44倍以下深圳容積率小區(qū)容積率≥1.0小區(qū)容積率≥1.0建筑面積單套住房套內(nèi)建筑面積≤120m2或建筑面積≤144㎡單套住房套內(nèi)建筑面積≤120m2或建筑面積≤144㎡表：部分城市跟進(jìn)調(diào)整內(nèi)容政策類型出臺(tái)省市二套首付比例下調(diào)河南、廣東、福建、武漢取消普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)河南、福建、武漢穩(wěn)市場(chǎng)：今年以來(lái)已有超280省市出臺(tái)近600條政策，政策環(huán)境超上一輪周期最寬松階段表：本輪周期政策與2014年周期對(duì)比圖：金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款加權(quán)平均利率:個(gè)人住房貸款圖：2022年以來(lái)各地因城施策頻次數(shù)據(jù)來(lái)源：央行，中指研究院綜合整理政策類型2014年周期本輪周期限購(gòu)2014年6月至9月，多數(shù)城市解除限購(gòu)，至10月僅余北上廣深限購(gòu)未取消多數(shù)城市解除限購(gòu)，當(dāng)前僅北上深、天津、海南省限購(gòu)未全部取消首付比例2016年2月，非限購(gòu)城市首套首付比例最低20%二套最低首付30%2024年9月全國(guó)最低要求：首套商貸比例不低于15%，二套不低于15%；北京、上海、深圳執(zhí)行最低首套15%，二套20%-25%；房貸利率貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。2016年個(gè)人首套房貸利率下限約為3.43%除北上深外，其余城市取消利率下限，部分城市主要銀行首套利率降至3.05%、二套降至3.15%。部分城市中，少數(shù)銀行首套房貸利率已低于3%。去庫(kù)存（國(guó)企收儲(chǔ)）：5.17后，已有超30城發(fā)布征集商品房用作保障性住房的公告，明確房源征集范圍、條件和價(jià)格，但由于部分因素影響，進(jìn)展偏慢收購(gòu)進(jìn)展截至2024年6月末，3000億元保障性住房再貸款余額為121億元。8月17日，武漢首單項(xiàng)目落地，改造裝修后可提供保租房500余套。8月26日，重慶第二批收購(gòu)項(xiàng)目簽約，裝修改造后可提供保障房2600余套。8月9日，華發(fā)股份發(fā)布公告，擬與公司控股股東珠海華發(fā)集團(tuán)有限公司或其子公司開(kāi)展存量商品房及配套車位交易業(yè)務(wù)（含達(dá)到預(yù)售條件的房源），總交易金額不超過(guò)120億元。面臨挑戰(zhàn)城市分布不匹配：在房企庫(kù)存壓力大、出售意愿較強(qiáng)的城市，保障性住房需求相對(duì)有限，國(guó)企收儲(chǔ)規(guī)模較小；而在保障性住房需求相對(duì)強(qiáng)烈的城市，市場(chǎng)庫(kù)存壓力較小，房企折價(jià)出售意愿也相對(duì)較低。面積段不匹配：國(guó)企收儲(chǔ)用作保障房，保障房通常要求房源套型面積在90平以下，但目前市場(chǎng)庫(kù)存中90平方米以下房源占比相對(duì)較小。樓棟要求不匹配：目前多數(shù)城市要求優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實(shí)現(xiàn)封閉管理的樓棟項(xiàng)目進(jìn)行收購(gòu)。收儲(chǔ)價(jià)格撮合難度大：達(dá)到收購(gòu)主體經(jīng)濟(jì)平衡所需的價(jià)格水平一般開(kāi)發(fā)商難以接受。資金成本高：央行3000億元保障房再貸款最長(zhǎng)使用期限不超過(guò)5年，再貸款年利率1.75%，若考慮商業(yè)銀行貸款利率上浮，則國(guó)企收儲(chǔ)的資金成本大約在3%左右，如果再考慮改造、運(yùn)營(yíng)等成本，實(shí)際成本可能更高。數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院綜合整理表：部分城市發(fā)布的國(guó)企收儲(chǔ)征集公告城市時(shí)間區(qū)域套型面積(㎡)收購(gòu)價(jià)格重慶5.9中心城區(qū)≤90收益法，測(cè)算價(jià)格由基礎(chǔ)價(jià)和市場(chǎng)價(jià)分別按60%、40%加權(quán)得出昆明5.27行政區(qū)≤120/江門(mén)6.24全市≤120/桂林6.26行政區(qū)≤120土地劃撥成本+建安成本+5%內(nèi)利潤(rùn)南寧7.5中心城區(qū)≤120土地劃撥成本+建安成本+5%內(nèi)利潤(rùn)煙臺(tái)7.11部分區(qū)域轉(zhuǎn)為租賃型：≤70轉(zhuǎn)為配售型:90-120/新鄉(xiāng)7.15環(huán)線內(nèi)≤90土地劃撥成本+建安成本+5%內(nèi)利潤(rùn)濰坊7.19中心城區(qū)≤120土地劃撥成本+建安成本+5%內(nèi)利潤(rùn)大連7.26行政區(qū)≤70土地劃撥成本+建安成本+5%內(nèi)利潤(rùn)北海7.30全市≤70/佛山7.31行政區(qū)轉(zhuǎn)為配售型:50-120轉(zhuǎn)為租賃型:≤70/深圳8.7行政區(qū)≤65/肇慶8.12全市≤120土地劃撥成本+建安成本+5%內(nèi)利潤(rùn)長(zhǎng)沙8.20全市≤120/蘭州8.23全市≤120/去庫(kù)存（存量土地盤(pán)活）：合理調(diào)整規(guī)劃條件及設(shè)計(jì)要求有助于提升土地價(jià)值；資金方面，自然資源部提出“收回收購(gòu)?fù)恋赜糜诒Ｕ闲宰》康?，可通過(guò)地方政府專項(xiàng)債券等資金予以支持”，央行表示增量資金政策有望完善6月24日自然資源部妥善處置閑置存量土地有關(guān)工作視頻培訓(xùn)研究出臺(tái)了三個(gè)方面18條政策措施。其中，關(guān)于規(guī)范收購(gòu)收回方面：在“規(guī)范收購(gòu)收回”方面，強(qiáng)調(diào)了應(yīng)依法收回的情形，協(xié)商收回的可采取等價(jià)置換等方式，收回收購(gòu)?fù)恋赜糜诒Ｕ闲宰》康?，可通過(guò)地方政府專項(xiàng)債券等資金予以支持，但要量力而行，堅(jiān)決避免新增地方政府隱性債務(wù)。在“如何收地”方面，自然資源部給政府有償收回閑置土地設(shè)置了準(zhǔn)線：須是非企業(yè)自身原因造成閑置或者土地局部未開(kāi)發(fā)，且企業(yè)無(wú)力繼續(xù)開(kāi)發(fā)、也難以轉(zhuǎn)讓的土地。若是企業(yè)原因?qū)е鲁谖磩?dòng)工兩年以上的土地，政府應(yīng)依法無(wú)償收回。收回閑置土地的關(guān)鍵在于土地收購(gòu)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。自然資源部擬建議，可以參照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格，也可參照原地價(jià)款、利息及經(jīng)審計(jì)的開(kāi)發(fā)建設(shè)直接投入，確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。城市政府和土地使用權(quán)人要在市場(chǎng)化、法治化的基礎(chǔ)上充分協(xié)商，但不能簡(jiǎn)單按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)來(lái)收購(gòu)，“企業(yè)該承擔(dān)自身?yè)p失的就要承擔(dān)損失”?！鞯乜稍谖募笇?dǎo)原則下自行確定收回標(biāo)準(zhǔn)，充分考慮企業(yè)拿地成本、市場(chǎng)變化、開(kāi)發(fā)狀況等。收回存量土地后，自然資源部鼓勵(lì)地方政府優(yōu)化規(guī)劃條件后重新供應(yīng)，明確收回土地優(yōu)先用于保障性住房。如果地方政府收購(gòu)存量土地用于保障性住房，其回收價(jià)格不能高于保障性住房售價(jià)扣除建安成本和合理利潤(rùn)后的水平。5月17日

國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)妥善處置閑置土地、盤(pán)活存量土地的政策措施一是允許企業(yè)按照程序合理調(diào)整規(guī)劃條件和設(shè)計(jì)要求，更好地適應(yīng)市場(chǎng)需求；二是促進(jìn)市場(chǎng)流通轉(zhuǎn)讓，發(fā)揮土地二級(jí)市場(chǎng)作用，支持預(yù)告登記轉(zhuǎn)讓和“帶押過(guò)戶”，鼓勵(lì)轉(zhuǎn)讓或者合作開(kāi)發(fā)；三是支持地方按照“以需定購(gòu)”原則，以合理價(jià)格收回閑置土地，用于保障性住房建設(shè)。9月24日

央行發(fā)布會(huì)在將部分地方政府專項(xiàng)債券用于土地儲(chǔ)備基礎(chǔ)上，研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場(chǎng)化收購(gòu)房企土地，盤(pán)活存量用地，緩解房企資金壓力。在必要的時(shí)候，也可以由人民銀行提供再貸款支持。這項(xiàng)政策我們和金融監(jiān)管總局還在一起研究。去庫(kù)存（退地）：越秀近期在廣州實(shí)現(xiàn)退地回收資金120億元，均以票據(jù)形式補(bǔ)償，用于再次購(gòu)置土地；廣州完成退地后或有更多城市將效仿推行首次拿地時(shí)間地塊現(xiàn)狀退地情況退地票據(jù)安排2021年4月，【廣龍路一期地塊】出讓，起始價(jià)18.6億元，規(guī)劃建面62.3萬(wàn)平方米，越秀底價(jià)獲取。廣龍路一期項(xiàng)目合計(jì)13宗地塊，并須負(fù)責(zé)按要求建設(shè)廣州市重點(diǎn)工程（項(xiàng)目），建設(shè)金額為人民幣約68.6億元。此次廣龍地塊回收的是其中三幅土地（ab0805110、ab0805117、ab0810104），占地面積12.1萬(wàn)平，這3宗地塊尚未開(kāi)發(fā)。2024年8月30日，越秀發(fā)布公告表示，政府出于公共利益收回土地，廣州市土地開(kāi)發(fā)中心已進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，擬將廣龍地塊的用途由住宅用地變更為公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地，以70億元收回，補(bǔ)償以應(yīng)付票據(jù)的形式。（補(bǔ)償金額參照越秀地產(chǎn)已支付的地價(jià)和作出的投資金額及應(yīng)計(jì)利息）全數(shù)用于日后收購(gòu)位于廣州的地塊2021年9月，【番禺區(qū)新造鎮(zhèn)創(chuàng)新城暨南大學(xué)北側(cè)地塊二】出讓，起始價(jià)50.05億元，規(guī)劃建面21.8萬(wàn)平方米，越秀底價(jià)獲取。項(xiàng)目含3萬(wàn)平方米商業(yè)設(shè)施，建成后由廣州市番禺區(qū)政府指定單位按1500元/平方米的價(jià)格回購(gòu)。拿地至今地塊尚未開(kāi)發(fā)。2024年9月2日，越秀宣布將廣州市暨南大學(xué)北側(cè)地塊二的土地使用權(quán)交由土地開(kāi)發(fā)中心收儲(chǔ)，以50.03億元回收。越秀預(yù)期會(huì)因土地收儲(chǔ)而錄得除稅前虧損凈額約174.4萬(wàn)元。由廣州市土地開(kāi)發(fā)中心及番禺區(qū)土地開(kāi)發(fā)中心以應(yīng)付票據(jù)的形式。全數(shù)用于日后收購(gòu)位于番禺區(qū)的地塊圖：越秀2宗地塊分布圖廣龍路地塊暨南大學(xué)北側(cè)地塊二去庫(kù)存（調(diào)規(guī)）：武漢明確加快盤(pán)活存量用地后，今年以來(lái)已有超10宗地塊申請(qǐng)將商業(yè)用地調(diào)整為住宅用地出臺(tái)時(shí)間政策名稱存量用地盤(pán)活政策內(nèi)容2023.9.9關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知(“漢十條”)加快盤(pán)活存量用地。對(duì)已出讓尚未建設(shè)且沒(méi)有法律糾紛的存量國(guó)有建設(shè)用地，由轄區(qū)政府組織開(kāi)展土地收回和規(guī)劃優(yōu)化可行性研究，報(bào)市政府同意并按程序完善相關(guān)工作后，可重新實(shí)施土地供應(yīng)。存量用地收回應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定，且規(guī)劃優(yōu)化后，可以滿足公共服務(wù)設(shè)施和基礎(chǔ)配套設(shè)施承載力、不影響重點(diǎn)功能區(qū)核心功能實(shí)施。2024.5.6關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化完善促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知(“新漢十條”)盤(pán)活商辦類用地和項(xiàng)目。對(duì)存量商辦類開(kāi)發(fā)用地和在建項(xiàng)目，按照規(guī)定程序推進(jìn)“商改租”“商