怡安翰威特-中投發(fā)展業(yè)務(wù)戰(zhàn)略解讀與核心問(wèn)題探討（完整版P103）-2012

拓展視野，前置思維

中投發(fā)展業(yè)務(wù)戰(zhàn)略解讀與核心問(wèn)題探討（溝通稿）2012年4月項(xiàng)目整體方案框架戰(zhàn)略厘清組織能力承載總部HR體系抓手動(dòng)

態(tài)管理持

續(xù)

溝

通模式/創(chuàng)新定位/市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)/資源溝通確認(rèn)原則/策略能力定義對(duì)標(biāo)項(xiàng)目公司管理重點(diǎn)關(guān)鍵組織能力組織/職能架構(gòu)/職能崗位/職級(jí)流程對(duì)接職能崗位績(jī)效指標(biāo)體系/流程應(yīng)用賦能考核建議薪酬對(duì)標(biāo)/競(jìng)爭(zhēng)力結(jié)構(gòu)/水平成本套算激勵(lì)建議按項(xiàng)目類型/典型、階段、業(yè)態(tài)：適時(shí)，適地，適用123453.13.23.33.44.14.24.34.45.15.25.35.42.12.22.32.4本報(bào)告核心內(nèi)容怡安翰威特從“是什么”“做什么”“怎么做”對(duì)中投發(fā)展的戰(zhàn)略進(jìn)行理解與澄清，并建立與組織能力和組織模式之間的關(guān)系使命愿景與戰(zhàn)略定位

城市運(yùn)營(yíng)商關(guān)鍵成功要素做什么怎么做組織如何支撐需思考、理解、澄清的關(guān)鍵問(wèn)題城市運(yùn)營(yíng)商的定位是什么？城市運(yùn)營(yíng)商在城鎮(zhèn)化進(jìn)程及政府城市運(yùn)營(yíng)進(jìn)程中處于何種定位，外部關(guān)鍵利益相關(guān)者有哪些，之間的相互關(guān)系是什么城市運(yùn)營(yíng)商的關(guān)鍵成功要素有哪些？中投發(fā)展如何構(gòu)建自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力？兼顧行業(yè)趨勢(shì)、中投發(fā)展自身優(yōu)勢(shì)及業(yè)內(nèi)實(shí)踐需要構(gòu)建怎樣的組織能力來(lái)支撐業(yè)務(wù)？輸出相應(yīng)的組織能力要求和思考要點(diǎn)對(duì)組織運(yùn)作模式及組織架構(gòu)、核心職能的要求中投發(fā)展核心競(jìng)爭(zhēng)力組織能力要求組織結(jié)構(gòu)與職能是什么目錄是什么？中投發(fā)展使命與戰(zhàn)略定位理解做什么？怎么做？城市運(yùn)營(yíng)商關(guān)鍵成功要素分析中投發(fā)展核心競(jìng)爭(zhēng)力打造中國(guó)正在經(jīng)歷城鎮(zhèn)化進(jìn)程從30%向60%增長(zhǎng)的加速期，未來(lái)的若干年將是我國(guó)展開(kāi)城鎮(zhèn)化發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)間段%100806040200城市化發(fā)展水平時(shí)間初期階段中期階段后期（完成）階段欠發(fā)達(dá)國(guó)家發(fā)展中國(guó)家發(fā)達(dá)國(guó)家人口流動(dòng)方向鄉(xiāng)村向城市的人口轉(zhuǎn)移鄉(xiāng)村（農(nóng)業(yè)）社會(huì)城市化發(fā)展加速城市（工業(yè)）社會(huì)城市化發(fā)展的諾瑟母曲線中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程正處于由30%向60%增長(zhǎng)的加速期2010年第六次人口普查結(jié)果顯示，我國(guó)居住在城鎮(zhèn)的人口已達(dá)6.7億，占總?cè)丝诘?9.68%，城鎮(zhèn)人口比2000年第五次人口普查增長(zhǎng)近2億近10年大量人口涌入城鎮(zhèn)，極大地推動(dòng)了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也加速了我國(guó)城市化的進(jìn)程據(jù)預(yù)測(cè)到2030年，我國(guó)城市化率將達(dá)到65%，意味著每年平均至少有近2000萬(wàn)農(nóng)村人口變?yōu)槌鞘腥丝陔S著人口不斷向城市轉(zhuǎn)移，城市數(shù)量和城市規(guī)模都將進(jìn)一步擴(kuò)大至2030年，我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)和發(fā)展都將處于一個(gè)高速發(fā)展階段現(xiàn)狀趨勢(shì)城鎮(zhèn)化建設(shè)的健康發(fā)展是國(guó)家十二五規(guī)劃中的政策導(dǎo)向促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和城鎮(zhèn)化健康發(fā)展十二五規(guī)劃中對(duì)區(qū)域發(fā)展和城市規(guī)劃的要求體現(xiàn)綜合效應(yīng)明確城市定位規(guī)劃區(qū)域戰(zhàn)略西部加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)東北地區(qū)完善老工業(yè)基地現(xiàn)代化體系中部加強(qiáng)核心經(jīng)濟(jì)帶，重點(diǎn)發(fā)展城市群東部加快新城和創(chuàng)新性平臺(tái)建設(shè)老區(qū)加強(qiáng)扶貧和支持力度明確各城市主體功能區(qū)發(fā)展定位對(duì)不同定位的城區(qū)按照不同的方式進(jìn)行差異化管理和考核完善區(qū)域規(guī)劃編制，做好專項(xiàng)規(guī)劃、重大項(xiàng)目布局與主體功能區(qū)規(guī)劃的銜接協(xié)調(diào)；體現(xiàn)城市化戰(zhàn)略布局，在城市群建設(shè)中，以大城市為依托，中小城市為重點(diǎn)各城市推動(dòng)城鎮(zhèn)化過(guò)程中，完成產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型或升級(jí)，提升區(qū)域內(nèi)綜合效益在新城鎮(zhèn)建設(shè)中，關(guān)注“建設(shè)”而非簡(jiǎn)單建造，避免出現(xiàn)城市空殼化或公共設(shè)施不配套不同區(qū)域內(nèi)城市發(fā)展需求和關(guān)注重點(diǎn)不同，應(yīng)針對(duì)性進(jìn)行建設(shè)和運(yùn)營(yíng)城市開(kāi)發(fā)過(guò)程中應(yīng)明確定位規(guī)劃，進(jìn)行集約發(fā)展和針對(duì)性管理城市建設(shè)中，應(yīng)以經(jīng)營(yíng)管理的思維綜合考量，而非簡(jiǎn)單的城市建造規(guī)劃報(bào)告要點(diǎn)梳理規(guī)劃報(bào)告解讀城市運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)模型圖城市運(yùn)營(yíng)商理解政府的城市發(fā)展目標(biāo)，策劃適合的城市運(yùn)營(yíng)方略，并通過(guò)資源整合滿足城市運(yùn)營(yíng)面向?qū)ο蟮男枨螅瑢?shí)現(xiàn)政府的目標(biāo)城市運(yùn)營(yíng)商規(guī)劃設(shè)計(jì)者公共服務(wù)提供建筑抵償商市場(chǎng)營(yíng)銷者……政府城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目類型政府需求溝通界面城市運(yùn)營(yíng)面向?qū)ο螅浩髽I(yè)、業(yè)主等…合作伙伴城市調(diào)研地塊獲取策劃規(guī)劃合作選擇進(jìn)程管理資本運(yùn)作資產(chǎn)移交產(chǎn)業(yè)配套市場(chǎng)營(yíng)銷基礎(chǔ)管理人力資源管理技術(shù)管理利潤(rùn)12345投資者合作伙伴5政府進(jìn)行區(qū)域和城市發(fā)展的原則和目標(biāo)環(huán)境效益社會(huì)效益經(jīng)濟(jì)效益合適利用城市自然資源，通過(guò)城市運(yùn)營(yíng)，提升城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，擴(kuò)大內(nèi)需，實(shí)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)新發(fā)展通過(guò)城市資源的整合，解決城市不同群體的民生問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)城市社會(huì)效益和公共效益最大化提升城市的自然環(huán)境效益和人文環(huán)境效益，保證城市資源績(jī)效的永續(xù)共享政府發(fā)展原則常見(jiàn)目標(biāo)需求通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)與招商引資等產(chǎn)業(yè)植入，增強(qiáng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力和財(cái)政收入拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)通過(guò)城市運(yùn)營(yíng)，將政府對(duì)區(qū)域內(nèi)城市自身的定位落地，營(yíng)造城市品牌形象城市品牌塑造通過(guò)城市運(yùn)營(yíng)，定向吸引和建設(shè)企業(yè)，優(yōu)化現(xiàn)有城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，完成產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)突破原有城區(qū)范圍束縛，增加城區(qū)可利用面積，擴(kuò)充公共服務(wù)資源擴(kuò)大城市范圍解決原有城市中的城市病，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，改善城市環(huán)境，提升人民生活水平與幸福感改善居民民生匹配國(guó)家對(duì)區(qū)域發(fā)展的定位和期望，協(xié)同區(qū)域內(nèi)各級(jí)政府通過(guò)城市運(yùn)營(yíng)完成發(fā)展目標(biāo)匹配區(qū)域定位1依據(jù)政府目標(biāo)，企業(yè)所可提供的的城市運(yùn)營(yíng)方略類型政府需求城市運(yùn)營(yíng)解決方案匹配區(qū)域增長(zhǎng)城市品牌塑造調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)擴(kuò)大城市范圍改善居民民生旅游之城財(cái)富之城科技之城住宅之城新城衛(wèi)城…………文化名城、自然風(fēng)光名城、娛樂(lè)休閑之城等經(jīng)濟(jì)中心、商業(yè)中心、總部基地、商務(wù)論壇等城市第二居所、高端生活社區(qū)、休閑居住社區(qū)新綜合城區(qū)建設(shè)、衛(wèi)星城市建設(shè)……以一種或多種產(chǎn)業(yè)為驅(qū)動(dòng)力帶動(dòng)城市發(fā)展承擔(dān)原有中心區(qū)功能，解決原城市中心區(qū)過(guò)度集中問(wèn)題城市運(yùn)營(yíng)商將依據(jù)政府在城市發(fā)展中的不同需求，為政府提供針對(duì)性的城市運(yùn)營(yíng)方略常見(jiàn)的城市運(yùn)營(yíng)方略包括各類產(chǎn)業(yè)城建設(shè)和生態(tài)城、新城和衛(wèi)城建設(shè)等工業(yè)與阿努、高新技術(shù)園區(qū)、創(chuàng)意園區(qū)等2政府與城市運(yùn)營(yíng)商在城市運(yùn)營(yíng)各環(huán)節(jié)中的工作分工和預(yù)期收益

一級(jí)開(kāi)發(fā)與出讓二級(jí)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)前期規(guī)劃工作分工預(yù)期收益政府城市運(yùn)營(yíng)商政府城市運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行區(qū)域規(guī)劃定位選擇城市運(yùn)營(yíng)商并簽訂合作方案參與區(qū)域規(guī)劃和定位簽訂城市運(yùn)營(yíng)的合作方案，明確收益形式發(fā)放審批相應(yīng)政府許可證在土地開(kāi)發(fā)中過(guò)程監(jiān)督組織土地開(kāi)發(fā)驗(yàn)收確定土地出讓方案和公開(kāi)出讓相應(yīng)政策支持制訂土地開(kāi)發(fā)規(guī)劃方案尋找合作者確定土地征用、拆遷安置、土地專用等方案，完成相應(yīng)手續(xù)及具體工作分期完成市政基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套設(shè)施建設(shè)土地出讓金土地開(kāi)發(fā)規(guī)劃目標(biāo)實(shí)現(xiàn)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中金融運(yùn)作及投資所得土地增值收益分享一二級(jí)聯(lián)動(dòng)潛在收益參與招商引資提供政策及其他支持進(jìn)行過(guò)程監(jiān)督控制招商引資自主開(kāi)發(fā)確定二級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的合作伙伴聯(lián)合開(kāi)發(fā)進(jìn)行區(qū)域增值設(shè)施建設(shè)城市開(kāi)發(fā)進(jìn)程實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)或企業(yè)引入就業(yè)機(jī)會(huì)提升及民生改善……通過(guò)金融運(yùn)作或投資獲得的土地增值收益自主進(jìn)行或參與進(jìn)行的二級(jí)開(kāi)發(fā)利用回報(bào)提供政策及其他支持進(jìn)行過(guò)程監(jiān)督控制自主運(yùn)營(yíng)選擇運(yùn)營(yíng)維護(hù)合作伙伴并進(jìn)行監(jiān)督管理城市競(jìng)爭(zhēng)力提升城市品牌塑造城市財(cái)政收入增加長(zhǎng)期的民生改善持續(xù)現(xiàn)金流回報(bào)可能有的股權(quán)轉(zhuǎn)讓及金融投資回報(bào)3政府與城市運(yùn)營(yíng)商在城市運(yùn)營(yíng)過(guò)程中管理的實(shí)體界面政府與城市運(yùn)營(yíng)商的界面管理，關(guān)鍵在于協(xié)調(diào)兩者在工作流、物流、資金流、信息流等要素方面的相互作用關(guān)系，結(jié)合城市運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)，保證并推動(dòng)項(xiàng)目各項(xiàng)目標(biāo)的完成城市運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商實(shí)施項(xiàng)目政府實(shí)施項(xiàng)目分包商實(shí)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商自身實(shí)施項(xiàng)目水、氣、通信工程太陽(yáng)能工程氣力輸送輸變電工程軌道交通隧道復(fù)線專有高速路土地平整市政道路拆遷安置公共綠地建設(shè)垃圾處理公共設(shè)施物業(yè)管理園區(qū)配套設(shè)施建設(shè)廠房建設(shè)住宅設(shè)施建設(shè)園區(qū)規(guī)劃項(xiàng)目監(jiān)理城市最佳實(shí)踐區(qū)建設(shè)項(xiàng)目管理園區(qū)開(kāi)發(fā)策劃園區(qū)定位及營(yíng)銷示例3城市運(yùn)營(yíng)商滿足政府需求首先需明白政府城市運(yùn)營(yíng)目標(biāo)群體（企業(yè)、城市居民等）的需求12345完善的市政和公共基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)市政項(xiàng)目，如“五通一平”、“七通一平”等，是企業(yè)進(jìn)駐新城和園區(qū)的基礎(chǔ)對(duì)于城市居民而言，如教育、醫(yī)療、交通等公共基礎(chǔ)服務(wù)是開(kāi)展生活的必要條件完備的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施企業(yè)要求政府在招商引資前做好“筑巢引鳳”的前期準(zhǔn)備適應(yīng)于目標(biāo)產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐的基礎(chǔ)設(shè)施是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的物理基礎(chǔ)優(yōu)良的人居住宅和生活環(huán)境在新城與園區(qū)建設(shè)中，創(chuàng)造與自然和諧、與周圍的人居環(huán)境，提升城市品位增強(qiáng)城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)民生全面協(xié)調(diào)和可持續(xù)發(fā)展良好的商業(yè)環(huán)境，技術(shù)和人才支持良好的商業(yè)環(huán)境將帶來(lái)城市經(jīng)濟(jì)生態(tài)環(huán)境的豐富，為新城或園區(qū)內(nèi)入駐企業(yè)和居民提供所需的各類服務(wù)城市運(yùn)營(yíng)中將帶來(lái)更多的就業(yè)機(jī)會(huì)，同時(shí)也需要外部不斷的技術(shù)和人才注入配套的政府政策、法規(guī)支持政府導(dǎo)向性的政策支持和法規(guī)保護(hù)，是除了物理環(huán)境齊備外重要的軟性支持除了運(yùn)營(yíng)初期的優(yōu)惠政策吸引外，政府和運(yùn)營(yíng)商對(duì)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中所產(chǎn)生的新需求的響應(yīng)也至關(guān)重要4城市運(yùn)營(yíng)商在開(kāi)發(fā)過(guò)程中將選擇各環(huán)節(jié)的合作伙伴城市運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)流程各環(huán)節(jié)城市研究獲取土地運(yùn)營(yíng)策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)土地平整基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)土地招商地產(chǎn)建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)等開(kāi)發(fā)流程產(chǎn)業(yè)鏈伙伴合作伙伴選擇通過(guò)介入開(kāi)發(fā)核心環(huán)節(jié)，加深中投發(fā)展對(duì)整個(gè)開(kāi)發(fā)鏈條的整體掌控通過(guò)參與開(kāi)發(fā)具體環(huán)節(jié)，參與收益分享，增加企業(yè)投資回報(bào)通過(guò)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)等形式獲取協(xié)同效應(yīng)，取得更大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)剝離開(kāi)發(fā)過(guò)程中的非核心環(huán)節(jié)，借助市場(chǎng)外部力量進(jìn)行輕量化運(yùn)作降低開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本與資金占用，降低公司運(yùn)作中的資源支出+-

一級(jí)開(kāi)發(fā)土地出讓二級(jí)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理前期規(guī)劃、審批階段城市調(diào)研公司規(guī)劃設(shè)計(jì)院土地拆遷安置公司運(yùn)營(yíng)策劃公司規(guī)劃設(shè)計(jì)公司營(yíng)銷廣告公司公共設(shè)施服務(wù)公司環(huán)保產(chǎn)業(yè)公司園林景觀設(shè)計(jì)公司城市公共交通公司工程建設(shè)公司展覽招商公司房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司項(xiàng)目監(jiān)理公司物業(yè)管理公司餐飲經(jīng)營(yíng)公司金融服務(wù)公司體育健身公司……5目錄為什么？中投發(fā)展使命與戰(zhàn)略定位理解做什么？怎么做？城市運(yùn)營(yíng)商價(jià)值鏈體系與關(guān)鍵成功要素分析中投發(fā)展核心競(jìng)爭(zhēng)力打造：基于怡安翰威特研究分析，資源整合型城市運(yùn)營(yíng)商存在如下核心成功要素面向城市運(yùn)營(yíng)商的客戶，構(gòu)建并維護(hù)良好的政府關(guān)系，挖掘和理解政府需求，獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源通過(guò)與政府合作互利關(guān)系的構(gòu)建，在整體城市運(yùn)營(yíng)過(guò)程中充分運(yùn)用政府資源優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)業(yè)務(wù)開(kāi)展和目標(biāo)實(shí)現(xiàn)在城市運(yùn)營(yíng)的全過(guò)程中，通過(guò)多元化融資渠道組合，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部資金平衡在整體業(yè)務(wù)流程中，構(gòu)建并提升投資管理能力，吸引外部資金，加快公司發(fā)展并拓展多元化盈利方式在城市運(yùn)營(yíng)商價(jià)值鏈中，整合整體產(chǎn)業(yè)鏈中資源與供應(yīng)商，打造整體價(jià)值鏈基于業(yè)務(wù)需求，通過(guò)多種資源整合方式，提升專業(yè)化服務(wù)，達(dá)成最終目標(biāo)資源整合型城市運(yùn)營(yíng)商核心成功要素模型中投發(fā)展愿景為中國(guó)領(lǐng)先的城市運(yùn)營(yíng)商，應(yīng)著力打造和發(fā)展構(gòu)建良好的政府關(guān)系，結(jié)合自身資源進(jìn)行資本運(yùn)作和產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈打造的能力研發(fā)研發(fā)能力核心要素研發(fā)動(dòng)力政府關(guān)系資本運(yùn)作價(jià)值鏈打造目錄為什么？中投發(fā)展使命與戰(zhàn)略定位理解做什么？怎么做？城市運(yùn)營(yíng)商價(jià)值鏈體系與關(guān)鍵成功要素分析中投發(fā)展核心競(jìng)爭(zhēng)力打造：政府關(guān)系管理產(chǎn)業(yè)鏈集成資本運(yùn)作城市運(yùn)營(yíng)商在同政府合作的過(guò)程中，要“聽(tīng)明白”，更要“講清楚”聽(tīng)明白：精準(zhǔn)解讀政府目標(biāo)，理解政府需求政府城市運(yùn)營(yíng)商講清楚：獲取項(xiàng)目所需的城市資源或政策支持是否能夠完整的獲取政府的需求政府是城市建設(shè)的主導(dǎo)者，但在規(guī)劃過(guò)程中可能由于局限性，只能提出城市運(yùn)營(yíng)的方向和愿景，無(wú)法對(duì)規(guī)劃的提供具體和明確目標(biāo)是否能清晰合理的界定政府需求政府提供的規(guī)劃中，可能由于多種愿意，導(dǎo)致對(duì)項(xiàng)目的時(shí)間、功能和預(yù)期收益等環(huán)節(jié)過(guò)于樂(lè)觀，對(duì)所需資源支持及面臨困難估計(jì)不足，規(guī)劃的合理性存疑政府需求是否能符合其真正的目的在實(shí)際運(yùn)作中，政府的前期規(guī)劃可能無(wú)法體現(xiàn)或滿足其真正目標(biāo)，例如政府期望通過(guò)新城建設(shè)調(diào)整城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)并提高財(cái)政收入，但規(guī)劃的愿景無(wú)法達(dá)成這一目標(biāo)是否能夠發(fā)現(xiàn)和提出合理的項(xiàng)目所需支持企業(yè)需要弄清需要政府提供哪些資源支持，所提要求是否合理，并能切實(shí)解決項(xiàng)目中的所遇問(wèn)題是否有能力說(shuō)服政府提供相應(yīng)支持向政府提出的要求是否能夠清晰準(zhǔn)確的反映到相關(guān)機(jī)構(gòu)，并能夠說(shuō)服機(jī)構(gòu)提供相應(yīng)的支持或積極的回應(yīng)是否能政府所承諾的相應(yīng)支持兌現(xiàn)在獲得政府積極回應(yīng)后，企業(yè)應(yīng)盡力保證和督促政府及時(shí)落實(shí)相應(yīng)的承諾，以保證項(xiàng)目的順利推進(jìn)可能遇到的挑戰(zhàn)可能遇到的挑戰(zhàn)1“聽(tīng)明白”要求企業(yè)能夠綜合獲取企業(yè)內(nèi)外部建議，并具備足夠的政府公關(guān)能力和風(fēng)險(xiǎn)控制能力聽(tīng)明白：解讀政府目標(biāo)，理解政府需求政府城市運(yùn)營(yíng)商以終為始，了解政府本源目的了解政府開(kāi)展項(xiàng)目的真實(shí)需求，從項(xiàng)目的最終目的出發(fā)，對(duì)政府預(yù)計(jì)規(guī)劃的可行性和合理性做出判斷協(xié)同參與，幫助政府完成規(guī)劃充分整合資源，參與政府規(guī)劃同政府共同做出項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)；同政府共同估算項(xiàng)目的所需資源；解讀輸出，將規(guī)劃落實(shí)為計(jì)劃將政府的城區(qū)規(guī)劃，變?yōu)轫?xiàng)目可以開(kāi)展的雙方認(rèn)同的實(shí)際性計(jì)劃，便于作為政府的委托人完成整體項(xiàng)目的啟動(dòng)和推進(jìn)城市運(yùn)營(yíng)商應(yīng)有能力更準(zhǔn)確的獲取政府需求講得清要求企業(yè)能夠綜合內(nèi)外部信息提出需求，并能將需求落實(shí)政府對(duì)政府：獲取項(xiàng)目所需的城市資源或政策支持城市運(yùn)營(yíng)商綜合企業(yè)內(nèi)外部信息提出準(zhǔn)確需求綜合整理分析公司內(nèi)部項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，關(guān)聯(lián)供應(yīng)商或合作伙伴建議，提供完整、清晰、合理、可行的資源或政策需求建議加強(qiáng)同政府的公關(guān)游說(shuō)能力在項(xiàng)目過(guò)程中始終同政府緊密合作，有能力將公司的聲音傳達(dá)給相應(yīng)的政府部門，并共同推進(jìn)所需資源或政策的批準(zhǔn)解決建立風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制在項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作中，政府違約的風(fēng)險(xiǎn)切實(shí)存在，企業(yè)需要有風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控機(jī)制，來(lái)規(guī)避因政府違約帶來(lái)的項(xiàng)目拖延、資金損失等風(fēng)險(xiǎn)城市運(yùn)營(yíng)商應(yīng)有能力更準(zhǔn)確的獲取政府需求城市運(yùn)營(yíng)背景下，企業(yè)同政府溝通時(shí)間線與關(guān)鍵環(huán)節(jié)政府構(gòu)想形成意向獲取內(nèi)部立項(xiàng)前置咨詢城市運(yùn)營(yíng)規(guī)劃發(fā)布確定范圍并招投標(biāo)勘察規(guī)劃一級(jí)開(kāi)發(fā)申請(qǐng)預(yù)審?fù)恋亻_(kāi)發(fā)方案論證聯(lián)審辦理規(guī)劃項(xiàng)目核準(zhǔn)拆遷等相關(guān)手續(xù)項(xiàng)目計(jì)劃簽訂協(xié)議城市運(yùn)營(yíng)商所需資源溝通發(fā)改委規(guī)劃部建設(shè)部交通、環(huán)保、水利、市政等各部國(guó)土局國(guó)土資源局針對(duì)政府構(gòu)想經(jīng)內(nèi)部商討擬定立項(xiàng)方案通過(guò)招標(biāo)后與土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)簽署開(kāi)發(fā)委托協(xié)議，并對(duì)開(kāi)發(fā)地區(qū)進(jìn)行勘查以制定詳細(xì)的開(kāi)發(fā)方案提交有關(guān)一級(jí)開(kāi)發(fā)的詳細(xì)規(guī)劃方案，包括可行性研究報(bào)告、工程造價(jià)預(yù)算和具體設(shè)計(jì)實(shí)施方案等招標(biāo)辦房地局國(guó)土資源局國(guó)土資源局將經(jīng)過(guò)審批的規(guī)劃方案落實(shí)為具體的項(xiàng)目實(shí)行計(jì)劃，并到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷等相關(guān)手續(xù)2城市運(yùn)營(yíng)背景下，企業(yè)同政府溝通時(shí)間線與關(guān)鍵環(huán)節(jié)（續(xù)）政府項(xiàng)目驗(yàn)收開(kāi)發(fā)用地規(guī)劃許可土地出讓申請(qǐng)勘察估值地塊招拍掛簽訂出讓協(xié)議辦理施工許可證施工臨水臨電申請(qǐng)施工報(bào)檢驗(yàn)收申請(qǐng)驗(yàn)收證明備案通過(guò)城市運(yùn)營(yíng)商國(guó)土局及相關(guān)委辦局行政主管部門土地整理儲(chǔ)備中心規(guī)劃部質(zhì)監(jiān)部房地局國(guó)土局按照具體的項(xiàng)目實(shí)行方案進(jìn)行具體的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)工程同時(shí)向城市規(guī)劃局、市土地局提出用地申請(qǐng)對(duì)出讓土地的范圍、面積、年限、用途等問(wèn)題達(dá)成一致意見(jiàn)并依法簽訂書面協(xié)議獲得二級(jí)開(kāi)發(fā)的施工許可，按照規(guī)劃方案實(shí)施，工程完成后，向水電等質(zhì)監(jiān)部門提出驗(yàn)收申請(qǐng)城市運(yùn)營(yíng)中企業(yè)同政府溝通時(shí)間線（續(xù)）政府招商引資規(guī)劃招商計(jì)劃制訂招商活動(dòng)開(kāi)展成果驗(yàn)收城區(qū)/園區(qū)運(yùn)營(yíng)城市運(yùn)營(yíng)商招商企業(yè)邀請(qǐng)政策商定日常溝通政府支持社會(huì)發(fā)展局工商行政管理局運(yùn)用自身資源招商引資，完成產(chǎn)業(yè)化導(dǎo)入和區(qū)域激活進(jìn)行社區(qū)公共服務(wù)及配套設(shè)施運(yùn)作，包括日常經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理等政府辦公室社會(huì)發(fā)展局相關(guān)部門需求反饋案例分享：某大型綜合性地產(chǎn)企業(yè)設(shè)立政府關(guān)系部門以傾聽(tīng)政府之聲，同時(shí)基于內(nèi)部管理、風(fēng)險(xiǎn)控制和上下游管理統(tǒng)籌同進(jìn)行政府溝通反饋開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)風(fēng)險(xiǎn)管理文檔管理HR管理工作流企業(yè)內(nèi)部管理內(nèi)部管理政府關(guān)系內(nèi)部支持界面財(cái)務(wù)組織投資企業(yè)合作伙伴、供應(yīng)商溝通供應(yīng)鏈管理規(guī)劃設(shè)計(jì)公司營(yíng)銷廣告公司公共設(shè)施服務(wù)公司環(huán)保產(chǎn)業(yè)公司工程建設(shè)公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司物業(yè)管理公司餐飲經(jīng)營(yíng)公司金融服務(wù)公司……運(yùn)營(yíng)策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)土地平整地產(chǎn)建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理園林景觀設(shè)計(jì)公司展覽招商公司規(guī)劃設(shè)計(jì)院土地拆遷安置公司運(yùn)營(yíng)策劃公司監(jiān)理公司員工、內(nèi)部資源管理溝通方案管理土地獲取企業(yè)內(nèi)控股東/董事會(huì)城市研究政策支持方案策劃日常溝通國(guó)土資源局規(guī)劃建設(shè)局社會(huì)發(fā)展局土地收儲(chǔ)中心交通局公用事業(yè)管理局地方稅務(wù)局工商行政管理局管委會(huì)辦公室政府事務(wù)和公共關(guān)系部門政府溝通界面內(nèi)部支持界面伙伴管理界面3政府關(guān)系要素中投發(fā)展現(xiàn)狀審視與提升方向目標(biāo)現(xiàn)狀優(yōu)化建議在政府有詳細(xì)規(guī)劃時(shí)，中投發(fā)展能夠把握其真正目的，能夠?yàn)檎?guī)劃符合其本源初衷提供建議或做出判斷當(dāng)政府有詳細(xì)規(guī)劃時(shí)，中投發(fā)展能夠?qū)σ?guī)劃本身的可行性、合理性做出判斷在政府需求模糊時(shí)，中投發(fā)展可以整合外部資源，幫助政府完成初期策劃中投發(fā)展能夠有成熟的溝通機(jī)制，在同政府合作過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目利益相關(guān)方所需的政府資源或政策支持，能夠?yàn)檎岢龊侠砘笾型栋l(fā)展能夠有機(jī)制將合理化建議以合適的方式傳送給合適的政府部門，并推動(dòng)建議的后續(xù)落實(shí)中投發(fā)展能夠有機(jī)制在遭遇政府違約風(fēng)險(xiǎn)的情況下，保證風(fēng)險(xiǎn)可控有資源但尚未未整合：中投發(fā)展具有國(guó)際化的城市運(yùn)營(yíng)資源平臺(tái)，同時(shí)投資發(fā)展部具備為政府提供項(xiàng)目前咨詢、項(xiàng)目可行性評(píng)估的資源基礎(chǔ)，但公司現(xiàn)在從組織和流程上尚未對(duì)資源進(jìn)行整合有背景但缺乏機(jī)制：中投發(fā)展具備的股東背景保證了公司可以同政府建立良好的政府關(guān)系，但沒(méi)有同政府進(jìn)行項(xiàng)目合作前溝通、合作中關(guān)系維護(hù)和需求反饋的機(jī)制和流程，完善項(xiàng)目立項(xiàng)機(jī)制，在內(nèi)部對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)行與否進(jìn)行機(jī)制性判斷；打造便于為政府提供合作咨詢的相應(yīng)機(jī)制，有能力在同政府進(jìn)行前期溝通的過(guò)程中理解政府需求，并為政府提供建議，或同政府進(jìn)行共同規(guī)劃明確項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，建立過(guò)程中的需求獲取及溝通機(jī)制，同各政府部門保持良好的合作關(guān)系；建立項(xiàng)目中需求獲取及提交機(jī)制，能夠充分獲取組織內(nèi)或利益相關(guān)方需求，呈送政府提供資源或政策支持建立項(xiàng)目中風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，降低政府違約風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目及對(duì)企業(yè)帶來(lái)的上海432在政府關(guān)系的要素中中投發(fā)展需要思考的關(guān)鍵議題關(guān)鍵議題組織能力選擇政府關(guān)系構(gòu)建能力政府需求理解能力企業(yè)信息傳遞獲取能力企業(yè)內(nèi)部支持能力中投發(fā)展如何整合內(nèi)外部資源獲取政府信任？中投發(fā)展同政府溝通的內(nèi)部界面如何管理？1中投發(fā)展面對(duì)政府提供哪些服務(wù)/產(chǎn)品？4中投發(fā)展應(yīng)如何全面提升政府關(guān)系構(gòu)建與過(guò)程管理能力？目錄為什么？中投發(fā)展使命與戰(zhàn)略定位理解做什么？怎么做？城市運(yùn)營(yíng)商價(jià)值鏈體系與關(guān)鍵成功要素中投發(fā)展核心競(jìng)爭(zhēng)力打造政府關(guān)系管理產(chǎn)業(yè)鏈集成資本運(yùn)作關(guān)鍵議題：中投發(fā)展采取何種方式集成整體產(chǎn)業(yè)鏈？城市運(yùn)營(yíng)商定位于城市運(yùn)營(yíng)價(jià)值鏈的締造者、運(yùn)作者與管理者，城市運(yùn)營(yíng)商在產(chǎn)業(yè)鏈集成中存在如下三種模式模式一：資源整合型產(chǎn)業(yè)鏈集成方式模式二：主業(yè)擴(kuò)張型產(chǎn)業(yè)鏈集成方式模式三：長(zhǎng)期開(kāi)發(fā)型產(chǎn)業(yè)鏈集成方式城市運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)的總包商面向政府客戶獲得項(xiàng)目，通過(guò)內(nèi)外部資源整合，管理并監(jiān)控項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，并最終向客戶提供服務(wù)在城市運(yùn)營(yíng)流程各環(huán)節(jié)的具體運(yùn)作中參與相對(duì)較少依靠某主業(yè)（如地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）向上下游業(yè)務(wù)領(lǐng)域不斷擴(kuò)展的運(yùn)營(yíng)商在城市運(yùn)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)中，可通過(guò)業(yè)務(wù)領(lǐng)域開(kāi)拓、合資或者尋找業(yè)務(wù)伙伴等多種方式整合相關(guān)資源在城市運(yùn)營(yíng)的部分環(huán)節(jié)中深度參與基于某大規(guī)模的土地開(kāi)發(fā)為基礎(chǔ)，通過(guò)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，較低成本獲取二級(jí)開(kāi)發(fā)土地并建立相關(guān)園區(qū)或城區(qū)在運(yùn)營(yíng)流程中通過(guò)自身業(yè)務(wù)領(lǐng)域多元化，為客戶提供相對(duì)多的服務(wù)在城市運(yùn)營(yíng)的流程中參與較全面深入以價(jià)值鏈過(guò)程中各類收費(fèi)型業(yè)務(wù)為主要贏利來(lái)源，開(kāi)發(fā)增值收益為輔也有企業(yè)通過(guò)投資管理等新業(yè)務(wù)開(kāi)拓，獲取投資管理收益土地開(kāi)發(fā)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增值收益物業(yè)租金收入管理費(fèi)用類收入……在城市運(yùn)營(yíng)的全流程獲取利潤(rùn)，如：早期土地批租獲取土地開(kāi)發(fā)收益中期開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)獲取開(kāi)發(fā)增值收益后期依靠穩(wěn)定的物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入輕資產(chǎn)運(yùn)作，對(duì)整體運(yùn)作涉足不深通過(guò)強(qiáng)大的品牌有效整合供應(yīng)商資源，提供專業(yè)化服務(wù)通過(guò)核心主業(yè)在市場(chǎng)中的品牌聲譽(yù)予以擴(kuò)張，有利于獲取客戶資源上下游產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張較易實(shí)現(xiàn)全面管理整體價(jià)值鏈，達(dá)成經(jīng)營(yíng)目標(biāo)拓展多元化服務(wù)領(lǐng)域?qū)r(jià)值鏈管理和監(jiān)控能力要求較高客戶與項(xiàng)目獲取中，將遇到多方面競(jìng)爭(zhēng)，需提升品牌影響力業(yè)務(wù)領(lǐng)域選擇與自身能力的匹配性多元化業(yè)務(wù)領(lǐng)域擴(kuò)張中的業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)管理與風(fēng)險(xiǎn)控制整體運(yùn)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)，易受政策/經(jīng)濟(jì)周期影響多元業(yè)務(wù)對(duì)公司資金、組織、人員提出更大挑戰(zhàn)鐵獅門、瑞雷特泰達(dá)集團(tuán)中新集團(tuán)業(yè)務(wù)領(lǐng)域盈利方式典型企業(yè)優(yōu)勢(shì)風(fēng)險(xiǎn)1中投發(fā)展在產(chǎn)業(yè)鏈中需要整合的相關(guān)資源將涵蓋如下領(lǐng)域業(yè)務(wù)領(lǐng)域目標(biāo)區(qū)域選取參與區(qū)域規(guī)劃綱要參與城市規(guī)劃綱要進(jìn)行城市內(nèi)各區(qū)規(guī)劃部分城市政府委托授權(quán)開(kāi)發(fā)并購(gòu)公司獲取土地開(kāi)發(fā)權(quán)融資方案創(chuàng)新征地、拆遷的組織和實(shí)施方案提交市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的實(shí)施方案提交項(xiàng)目成本精確測(cè)算項(xiàng)目進(jìn)度管理精確測(cè)算新城區(qū)定位設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)設(shè)計(jì)規(guī)劃生態(tài)城區(qū)概念打造智慧城市概念打造文化區(qū)域概念打造土地平整改造舊河道改造舊城區(qū)改造土地出讓自有產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入二級(jí)土地開(kāi)發(fā)商合作園區(qū)招商引資區(qū)域電力供應(yīng)區(qū)域水力供應(yīng)區(qū)域燃?xì)夤?yīng)區(qū)域熱力供應(yīng)配套制冷設(shè)施環(huán)保產(chǎn)業(yè)（垃圾處理、垃圾發(fā)電）城市綠化與公共用地建設(shè)景觀和園林建設(shè)道路交通建設(shè)橋梁交通建設(shè)地鐵交通建設(shè)輕軌交通建設(shè)公共停車場(chǎng)建設(shè)公共地下設(shè)施建設(shè)城市綜合體開(kāi)發(fā)住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)會(huì)展地產(chǎn)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)休閑地產(chǎn)開(kāi)發(fā)文化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)工業(yè)園區(qū)地產(chǎn)體育場(chǎng)館建設(shè)高新產(chǎn)業(yè)投資金融融資服務(wù)商業(yè)貿(mào)易運(yùn)作餐飲運(yùn)作公共交通服務(wù)物業(yè)管理會(huì)展籌備組織節(jié)慶活動(dòng)籌辦業(yè)務(wù)資源/合作伙伴一級(jí)/一級(jí)半土地開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)服務(wù)業(yè)城市調(diào)研公司規(guī)劃設(shè)計(jì)院土地拆遷安置公司運(yùn)營(yíng)策劃公司監(jiān)理公司規(guī)劃設(shè)計(jì)公司營(yíng)銷廣告公司公共設(shè)施服務(wù)公司環(huán)保產(chǎn)業(yè)公司園林景觀設(shè)計(jì)公司城市公共交通公司工程建設(shè)公司展覽招商公司房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司項(xiàng)目管理公司物業(yè)管理公司生活服務(wù)公司（娛樂(lè)、健身等）金融服務(wù)公司產(chǎn)業(yè)管理公司……1中投發(fā)展需要基于客戶需求目標(biāo)確定整合的資源類型政府需求匹配區(qū)域增長(zhǎng)城市品牌塑造調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)擴(kuò)大城市范圍改善居民民生……1資源需求區(qū)域/城市策劃規(guī)劃品牌營(yíng)銷推廣產(chǎn)業(yè)資源招募與置入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理……產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)商資源庫(kù)城市運(yùn)營(yíng)商預(yù)決算管理機(jī)制采購(gòu)管理體系招投標(biāo)管理體系供應(yīng)商管理體系供應(yīng)商篩選體系城市調(diào)研公司規(guī)劃設(shè)計(jì)院土地拆遷安置公司運(yùn)營(yíng)策劃公司監(jiān)理公司規(guī)劃設(shè)計(jì)公司營(yíng)銷廣告公司公共設(shè)施服務(wù)公司環(huán)保產(chǎn)業(yè)公司園林景觀設(shè)計(jì)公司工程建設(shè)公司展覽招商公司房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司……城市公共交通公司醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司項(xiàng)目管理公司物業(yè)管理公司娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)公司健身服務(wù)公司餐飲服務(wù)公司金融服務(wù)公司科技服務(wù)公司產(chǎn)業(yè)管理公司商業(yè)服務(wù)公司投資服務(wù)公司……+城市運(yùn)營(yíng)商產(chǎn)業(yè)鏈資源整合的方式可參考如下三種方式方式一：自身資源型方式二：控股/參股型方式三：合作伙伴型充分利用股東方及自身相關(guān)資源優(yōu)勢(shì)，向客戶提供菜單式資源根據(jù)客戶需求與目標(biāo)，集成自身相關(guān)資源置入項(xiàng)目中根據(jù)自身業(yè)務(wù)領(lǐng)域，選擇上下游關(guān)鍵供應(yīng)商，通過(guò)股權(quán)持有的方式，實(shí)現(xiàn)對(duì)關(guān)鍵供應(yīng)商的控股/參股根據(jù)客戶需求與目標(biāo)，推薦優(yōu)勢(shì)資源基于業(yè)務(wù)需求，與產(chǎn)業(yè)鏈中上下游企業(yè)建立長(zhǎng)期合作伙伴關(guān)系，在城市運(yùn)營(yíng)過(guò)程中植入相關(guān)合作資源可視業(yè)務(wù)需求，與關(guān)鍵資源建立排他性戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，以保持唯一性資源獲取容易資源獲取成本較低資源持續(xù)供給風(fēng)險(xiǎn)較小為客戶提供更多資源選擇建立與產(chǎn)業(yè)鏈中供應(yīng)商更密切的合作關(guān)系資源選擇較為靈活多樣資源長(zhǎng)期維系所需資金成本較低自身資源的局限性資源選擇的靈活性不足控股/參股公司的資金要求較大在公司治理架構(gòu)中，下屬機(jī)構(gòu)管理成本增加與供應(yīng)商的合作關(guān)系需長(zhǎng)期維護(hù)自身資源實(shí)力容易受到客戶質(zhì)疑多元化集團(tuán)下屬企業(yè)，如北大資源集團(tuán)與方正集團(tuán)下屬產(chǎn)業(yè)資源、北京大學(xué)下屬教育、醫(yī)療資源等資金實(shí)力較為雄厚的企業(yè)，如張江集團(tuán)參股企業(yè)包括：上海浦東新區(qū)張江小額貸款股份有限公司（18.18%），上海張江朝陽(yáng)創(chuàng)業(yè)投資有限公司（20%），張江漢世紀(jì)創(chuàng)業(yè)投資有限公司（30%）等客戶親密型且品牌影響力較大的企業(yè)，如萬(wàn)達(dá)集團(tuán)與沃爾瑪?shù)拈L(zhǎng)期合作關(guān)系2核心特征優(yōu)勢(shì)風(fēng)險(xiǎn)適用企業(yè)基于我們對(duì)中投發(fā)展自身資源優(yōu)勢(shì)的理解，可采取多元化的資源整合方式1、自身資源運(yùn)用為基礎(chǔ)在城市運(yùn)營(yíng)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)中，可充分利用綠城相關(guān)資源優(yōu)勢(shì)在城市相關(guān)產(chǎn)業(yè)置入環(huán)節(jié)中，可充分運(yùn)作中投與中建投的相關(guān)金融產(chǎn)業(yè)資源在具體園區(qū)建設(shè)中，可充分運(yùn)用黑石的相關(guān)金融投資資源，支持創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展股東與管理者背景中國(guó)建設(shè)銀行投資公司綠城地產(chǎn)黑石中投中投發(fā)展自身資源優(yōu)勢(shì)金融資源(中建投與中投相關(guān)金融產(chǎn)業(yè)資源）地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資源（綠城集團(tuán)相關(guān)地產(chǎn)資源）金融投資資源（中投與黑石相關(guān)投資與投資管理資源）資金資源……3、控股/參股方式為補(bǔ)充基于公司產(chǎn)業(yè)鏈打造的要求，與政府客戶的具體需求，可充分利用股東方資金資源優(yōu)勢(shì)，通過(guò)控股/參股方式，獲取核心產(chǎn)業(yè)資源企業(yè)的股權(quán)，以支持產(chǎn)業(yè)鏈資源整合的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)此方式僅針對(duì)關(guān)鍵產(chǎn)業(yè)資源和核心企業(yè)適用2、合作伙伴關(guān)系為主基于公司業(yè)務(wù)領(lǐng)域和現(xiàn)有項(xiàng)目資源，拓展供應(yīng)商資源，篩選行業(yè)內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)，建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，拓展合作資源，支持城市運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)鏈集成此方式為未來(lái)產(chǎn)業(yè)鏈資源集成的核心方式中投發(fā)展資源優(yōu)勢(shì)關(guān)鍵議題：中投發(fā)展產(chǎn)業(yè)鏈資源集成采取何種方式開(kāi)展？2中投發(fā)展可通過(guò)業(yè)務(wù)選擇矩陣，從市場(chǎng)吸引力和優(yōu)勢(shì)匹配兩個(gè)維度對(duì)產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)進(jìn)行選擇性評(píng)估，已達(dá)成收益最大化相關(guān)多元化業(yè)務(wù)選擇矩陣資料來(lái)源：行業(yè)高管層決策通行操作；怡安翰威特分析需要評(píng)估的業(yè)務(wù)作用方向?yàn)檎硎局笜?biāo)值越大，該指標(biāo)程度越深；作用方向?yàn)樨?fù)表示指標(biāo)值越小，該指標(biāo)程度越深城市研究獲取土地運(yùn)營(yíng)策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)土地平整基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)土地招商地產(chǎn)建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)等業(yè)務(wù)吸引力關(guān)鍵優(yōu)勢(shì)匹配市場(chǎng)規(guī)模市場(chǎng)潛力盈利水平回報(bào)周期競(jìng)爭(zhēng)程度協(xié)同效應(yīng)指標(biāo)當(dāng)前優(yōu)勢(shì)的匹配程度關(guān)鍵優(yōu)勢(shì)獲取難度投資需求指標(biāo)關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)能力業(yè)務(wù)吸引力弱強(qiáng)弱強(qiáng)作用方向*作用方向+++-+-+--3中投發(fā)展根據(jù)業(yè)務(wù)吸引力指標(biāo)和優(yōu)勢(shì)匹配的指標(biāo)不同，將價(jià)值鏈內(nèi)可能考慮業(yè)務(wù)選擇劃分為四個(gè)層級(jí)，并構(gòu)建自己的業(yè)務(wù)層次體系基本層——核心業(yè)務(wù)具有較強(qiáng)的業(yè)務(wù)吸引力，同時(shí)中投發(fā)展在該業(yè)務(wù)的優(yōu)勢(shì)匹配度較強(qiáng)緊密層——戰(zhàn)略業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)吸引力較強(qiáng)，但優(yōu)勢(shì)匹配度中等業(yè)務(wù)吸引力中等，但優(yōu)勢(shì)匹配度較強(qiáng)關(guān)聯(lián)層——機(jī)會(huì)型業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)吸引力較強(qiáng)，但優(yōu)勢(shì)匹配度較弱業(yè)務(wù)吸引力中等，同時(shí)優(yōu)勢(shì)匹配度亦處于中等位置業(yè)務(wù)吸引力較弱，但優(yōu)勢(shì)匹配度較強(qiáng)123外圍層——其他業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)吸引力中等，且優(yōu)勢(shì)匹配度較弱業(yè)務(wù)吸引力較弱，且優(yōu)勢(shì)匹配度中等業(yè)務(wù)吸引力和優(yōu)勢(shì)匹配度均較弱4核心業(yè)務(wù)戰(zhàn)略發(fā)展業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)投入業(yè)務(wù)其他業(yè)務(wù)1234135135業(yè)務(wù)吸引力關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)能力3案例分享：某大型地產(chǎn)集團(tuán)的業(yè)務(wù)戰(zhàn)略重新選擇定位政府代理人：集團(tuán)最初的任務(wù)是代替開(kāi)發(fā)區(qū)政府行使企業(yè)職能，進(jìn)行招商引資，同時(shí)完成了企業(yè)最初積累；初期被動(dòng)多元化：集團(tuán)的政府背景使其在經(jīng)營(yíng)中有很多被動(dòng)選擇，如為政府分憂投資了一些金融機(jī)構(gòu)、足球俱樂(lè)部和爛尾樓項(xiàng)目，于是進(jìn)入金融投資業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)及酒店餐飲等服務(wù)業(yè)，投資領(lǐng)域因被動(dòng)選擇而分散新形勢(shì)下的重新定位：隨著開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)有企業(yè)的重組，集團(tuán)也重整了各集團(tuán)業(yè)務(wù)和資源，在新形勢(shì)下原有的企業(yè)范疇不能適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，業(yè)務(wù)重新選擇被提上日程A地產(chǎn)集團(tuán)有限公司成立于1994年，是由地方市委、市政府批準(zhǔn)，按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建的大型國(guó)有企業(yè)集團(tuán)。集團(tuán)依托于經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，進(jìn)行開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展和經(jīng)營(yíng)目前泰達(dá)集團(tuán)擁有一家上市公司、十余家圈子或控股公司級(jí)五十多家參股企業(yè)，資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)一百億元，正式員工四千多人業(yè)務(wù)選擇背景集團(tuán)確定了業(yè)務(wù)選擇范疇，即在現(xiàn)有業(yè)務(wù)領(lǐng)域內(nèi)進(jìn)行業(yè)務(wù)重新選擇依據(jù)自身企業(yè)特性，泰達(dá)集團(tuán)對(duì)選擇矩陣要素進(jìn)行了選擇，確定了業(yè)務(wù)吸引力和關(guān)鍵能力要求兩個(gè)維度指標(biāo)業(yè)務(wù)吸引力關(guān)鍵能力要求市場(chǎng)規(guī)模市場(chǎng)潛力盈利水平競(jìng)爭(zhēng)程度協(xié)同效應(yīng)指標(biāo)需要評(píng)估的業(yè)務(wù)一級(jí)土地開(kāi)發(fā)綠化環(huán)保產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)當(dāng)前能力的匹配程度關(guān)鍵能力獲取難度投資需求指標(biāo)餐飲體育產(chǎn)業(yè)商貿(mào)娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)能力業(yè)務(wù)吸引力弱強(qiáng)弱強(qiáng)作用方向作用方向+--+++-+3Documentnumber35橫向指標(biāo)的縱比結(jié)果：同等重要=1,明顯更重要=5,其他數(shù)字為中間值權(quán)重市場(chǎng)規(guī)模市場(chǎng)潛力競(jìng)爭(zhēng)程度18%27%36%協(xié)同效應(yīng)盈利水平市場(chǎng)規(guī)模市場(chǎng)潛力盈利水平競(jìng)爭(zhēng)程度協(xié)同效應(yīng)9%9%當(dāng)前能力匹配程度關(guān)鍵能力獲取難度投資需求權(quán)重55%27%18%業(yè)務(wù)吸引力指標(biāo)關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)能力當(dāng)前能力匹配程度關(guān)鍵能力獲取難度投資需求通過(guò)兩兩指標(biāo)之間的重要性比較，構(gòu)造判斷矩陣針對(duì)其中某一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算各備選元素的權(quán)重為消除不同標(biāo)準(zhǔn)中被選元素的權(quán)重差異，計(jì)算當(dāng)前一層元素關(guān)于總目標(biāo)的排序權(quán)重進(jìn)行一致性檢驗(yàn)考察權(quán)重指標(biāo)的合理性層次分析法計(jì)算步驟10.670.5221.510.753321.331440.50.330.25110.50.330.25111.002.003.000.501.001.500.330.671.00通過(guò)對(duì)各指標(biāo)之間的兩兩比較確定各指標(biāo)之間的重要性次序，然后通過(guò)層次分析法確定各指標(biāo)的權(quán)重3針對(duì)各待選業(yè)務(wù)，進(jìn)行高管評(píng)估分析，獲得各維度下業(yè)務(wù)打分結(jié)果競(jìng)爭(zhēng)程度、關(guān)鍵能力獲取難度和投資需求三項(xiàng)指標(biāo)值越小，表示該指標(biāo)程度越大；除此之外其他指標(biāo)值越大，表示該指標(biāo)程度越大由各指標(biāo)值加權(quán)平均計(jì)算權(quán)重一級(jí)土地開(kāi)發(fā)娛樂(lè)餐飲商貿(mào)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)吸引力值2）關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)能力值2）關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)能力指標(biāo)1）業(yè)務(wù)吸引力指標(biāo)1）市場(chǎng)規(guī)模市場(chǎng)潛力競(jìng)爭(zhēng)程度盈利水平協(xié)同效應(yīng)當(dāng)前能力匹配程度關(guān)鍵能力獲取難度投資需求9%9%55%27%18%36%27%18%綠化體育5.05.01.05.01.05.01.01.03.04.05.03.03.03.04.03.04.03.02.01.01.01.03.05.03.02.02.02.03.02.05.04.05.04.01.53.51.02.02.03.53.93.62.62.61.72.53.03.93.84.61.31.81.01.01.51.83.32.82.52.32.32.32.03.04.33.02.31.52.32.83.03.33.73.51.81.81.61.72.32.4環(huán)保產(chǎn)業(yè)34業(yè)務(wù)吸引力關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)能力基本層業(yè)務(wù)以一級(jí)土地開(kāi)發(fā)為核心，努力提升競(jìng)爭(zhēng)力將其建成真正的核心業(yè)務(wù)核心業(yè)務(wù)以全資子公司形式經(jīng)營(yíng)，確保核心優(yōu)勢(shì)的獨(dú)立自主性緊密層業(yè)務(wù)增加對(duì)環(huán)保產(chǎn)業(yè)、綠化等公共設(shè)施建設(shè)的投入，考慮通過(guò)子公司或控股方式進(jìn)行中長(zhǎng)期投資關(guān)聯(lián)層業(yè)務(wù)通過(guò)以參股合作等方式，尋求合作伙伴，共同進(jìn)行二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)123外圍層業(yè)務(wù)外圍層業(yè)務(wù)將不再成為泰達(dá)集團(tuán)的業(yè)務(wù)關(guān)注重點(diǎn)逐步對(duì)娛樂(lè)、商貿(mào)、餐飲和體育業(yè)務(wù)通過(guò)減持股份，對(duì)外承包等形式進(jìn)行剝離4135135一級(jí)土地開(kāi)發(fā)餐飲商貿(mào)綠化娛樂(lè)二級(jí)土地開(kāi)發(fā)123444體育環(huán)保產(chǎn)業(yè)2A集團(tuán)經(jīng)過(guò)分析，確立了一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的核心業(yè)務(wù)，并對(duì)其它相關(guān)業(yè)務(wù)做出了業(yè)務(wù)判斷3A集團(tuán)依據(jù)戰(zhàn)略選擇結(jié)果，通過(guò)在不同業(yè)務(wù)層次內(nèi)的多種經(jīng)營(yíng)方式，最大化資產(chǎn)增值A(chǔ)集團(tuán)的業(yè)務(wù)層次成片土地開(kāi)發(fā)環(huán)保產(chǎn)業(yè)綠化商業(yè)地產(chǎn)住宅地產(chǎn)商貿(mào)餐飲體育娛樂(lè)A集團(tuán)的業(yè)務(wù)層次模式：泰達(dá)集團(tuán)將業(yè)務(wù)劃分為四個(gè)層次，將成片土地開(kāi)發(fā)和以環(huán)保、綠化為代表的土地經(jīng)營(yíng)為第一二層次；住宅和商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為第三層次；專業(yè)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)為第四層次；同時(shí)充分發(fā)揮伙伴作用，打造戰(zhàn)略聯(lián)盟體側(cè)重核心和緊密層經(jīng)營(yíng)，關(guān)聯(lián)層和松散層經(jīng)營(yíng)以效益監(jiān)控方式進(jìn)行：泰達(dá)集團(tuán)在整合城市運(yùn)營(yíng)商的經(jīng)營(yíng)范圍為核心為一級(jí)和一級(jí)半開(kāi)發(fā)；第三層次的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則由控股和參股企業(yè)參與；最外層次中的餐飲、娛樂(lè)、商業(yè)則以租賃、委托、承包經(jīng)營(yíng)為主的方式進(jìn)行整合和剝離基礎(chǔ)設(shè)施和公益項(xiàng)目同政府合作，而非替代政府投資：城市運(yùn)營(yíng)商本質(zhì)是市場(chǎng)化的企業(yè)，不可能完全代替政府進(jìn)行公共業(yè)務(wù)的無(wú)償奉獻(xiàn)，泰達(dá)集團(tuán)對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施和公益性項(xiàng)目采取投資建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、政府分期回購(gòu)的方式進(jìn)行政府合作，如泰達(dá)足球場(chǎng)由泰達(dá)集團(tuán)投資4.9億元進(jìn)行建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，開(kāi)發(fā)區(qū)政府承諾在5年內(nèi)以政府財(cái)政回購(gòu)?fù)恋剞D(zhuǎn)讓*控股參股企業(yè)贏利商業(yè)設(shè)施出租及合作經(jīng)營(yíng)贏利*國(guó)家規(guī)定土地不能直接轉(zhuǎn)讓，但可以通過(guò)與其它公司合資的方式，以合作的形式轉(zhuǎn)讓部分土地獲得利潤(rùn)贏利來(lái)源++332在產(chǎn)業(yè)鏈集成要素中中投發(fā)展需要思考的關(guān)鍵議題關(guān)鍵議題組織能力選擇產(chǎn)業(yè)鏈管理能力產(chǎn)業(yè)鏈資源整合能力業(yè)務(wù)拓展能力中投發(fā)展在產(chǎn)業(yè)鏈資源整合中將采取何種方式開(kāi)展？中投發(fā)展的產(chǎn)業(yè)鏈各環(huán)節(jié)中如何做出業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)選擇？1中投發(fā)展未來(lái)產(chǎn)業(yè)鏈集成采取何種模式開(kāi)展？目錄為什么？中投發(fā)展使命與戰(zhàn)略定位理解做什么？怎么做？城市運(yùn)營(yíng)商價(jià)值鏈體系與關(guān)鍵成功要素中投發(fā)展核心競(jìng)爭(zhēng)力打造政府關(guān)系管理產(chǎn)業(yè)鏈集成資本運(yùn)作關(guān)鍵議題一、模式選擇：中投發(fā)展未來(lái)資本運(yùn)作的重點(diǎn)在于通過(guò)融資解決內(nèi)部資金需求，亦或是通過(guò)投資管理優(yōu)化價(jià)值鏈各業(yè)務(wù)組合？城市運(yùn)營(yíng)商資本運(yùn)作投資管理業(yè)務(wù)基于外部投資者的需求，構(gòu)建相關(guān)投資管理業(yè)務(wù)/基金，達(dá)成外部資金的獲取與平衡基于金融業(yè)務(wù)需求，優(yōu)化并完善公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)組合，以滿足投資者需求融資保障基于公司內(nèi)部業(yè)務(wù)組合，采用多元化的融資手段保持內(nèi)部資金平衡基于各業(yè)務(wù)的特性，以及各類業(yè)務(wù)在不同發(fā)展階段的資金需求，采取靈活多樣化的融資手段滿足資金需求1.融資環(huán)境分析：近年來(lái)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)金融政策中不同金融工具均設(shè)定了相關(guān)政策限定，在此背景下，城市運(yùn)營(yíng)商需考慮多元化融資渠道的組合使用房地產(chǎn)融資方式中國(guó)現(xiàn)狀政策導(dǎo)向銀行貸款過(guò)往一直為土地開(kāi)發(fā)、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)最重要的融資方式，包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和商業(yè)物業(yè)貸款等方式抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸發(fā)放，如提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重；對(duì)房產(chǎn)商貸款的抵押物提出了更高要求；對(duì)存在土地閑置、捂盤惜售和投機(jī)行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款進(jìn)行限制；優(yōu)先支持保障房建設(shè)的信貸需求等債券融資包括企業(yè)債、可轉(zhuǎn)債和短期融資券等方式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2011年全年發(fā)債融資規(guī)模為1073億元人民幣，其中香港市場(chǎng)融資700億人民幣，在境外發(fā)行美元和人民幣債券、優(yōu)先票據(jù)以及短期融資券等成為主要方式國(guó)家對(duì)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債的申請(qǐng)條件沒(méi)有具體數(shù)量化的要求，更多權(quán)利把握在監(jiān)管機(jī)構(gòu)手中，目前對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)比較實(shí)用且可行的是可轉(zhuǎn)債和短期融資債券上市融資20世紀(jì)90年代初開(kāi)始，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始在境內(nèi)上市融資監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)上市條件要求較高，審批較為嚴(yán)格境外融資程序復(fù)雜，相對(duì)較難實(shí)施2006年27號(hào)文限制了外資機(jī)構(gòu)和個(gè)人的投資，提高了新設(shè)機(jī)構(gòu)和收購(gòu)的資本金要求，限制了相關(guān)合資項(xiàng)目的審批信托融資2011年度房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行約2864.1億元，其中項(xiàng)目融資為主流形式，目前房地產(chǎn)信托模式主要為房地產(chǎn)企業(yè)提供過(guò)橋貸款，以集合信托方式為主，銀信合作方式為輔銀監(jiān)會(huì)相關(guān)管理規(guī)定，嚴(yán)格了對(duì)于信托投資的企業(yè)或項(xiàng)目的相關(guān)資質(zhì)要求私募基金融資截止2011年三季度末，已有新募私募房地產(chǎn)投資基金22只募集到位32.25億美元。其中除專業(yè)私募股權(quán)基金公司外，榮盛、金地、復(fù)地等房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛建立基金公司中國(guó)目前沒(méi)有專門針對(duì)私募基金的法律法規(guī)，適用法律為《公司法》和《合伙人（制）企業(yè)法》目前尚無(wú)相關(guān)監(jiān)管規(guī)定REITs基金探索期，部分企業(yè)探索海外基金上市的可能性，2005年12月，越秀房地產(chǎn)投資信托基金（0405.HK）在香港正式掛牌上市，成為國(guó)內(nèi)第一支離岸REITs作為一種比較新型的房地產(chǎn)融資工具，我國(guó)目前處于管制階段，未來(lái)可成為房地產(chǎn)融資的重要手段1.融資環(huán)境分析：除融資渠道多元化外，不同融資方式的融資成本差異較大債權(quán)融資股權(quán)融資金融產(chǎn)品融資成本優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)1貸款2債券3資產(chǎn)證券化4基金5股票融資6REITs銀行開(kāi)發(fā)貸信托貸公司債可轉(zhuǎn)債短債企業(yè)資產(chǎn)銀行資產(chǎn)6-8%10%以上7%-8%7%以上7%2.5-4%<資產(chǎn)平均利率-5-8%4-5%成本較低、產(chǎn)品成熟靈活性高成本低，期限長(zhǎng)成本低，程序簡(jiǎn)單成本低，程序簡(jiǎn)單成本低，期限靈活融資方式靈活，可信用增級(jí)流動(dòng)性高、資金永久使用，再融資方便成本低、期限長(zhǎng)、流動(dòng)性高受宏觀政策影響成本高、風(fēng)險(xiǎn)大申請(qǐng)困難、時(shí)間長(zhǎng)分享股權(quán)收益期限短適用基礎(chǔ)建設(shè)類項(xiàng)目回報(bào)要求高，條件苛刻外部約束和影響較多，分享股權(quán)收益國(guó)內(nèi)政策限制，海外上市要求高適用于銀行資產(chǎn)政策阻力較大較低較大較大較大較大較低不適用不允許較大1.融資環(huán)境分析：融資方式一——貸款融資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款商業(yè)性物業(yè)貸款貸款用途房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)土地開(kāi)發(fā)和配套設(shè)施建設(shè)所需資金償還或支付與該商業(yè)性物業(yè)相關(guān)的負(fù)債/費(fèi)用最高不超過(guò)建造、購(gòu)置價(jià)格或評(píng)估價(jià)格的70%貸款額度最高不超過(guò)抵（質(zhì)）押物價(jià)值的70%最高不超過(guò)建造、購(gòu)置價(jià)格或評(píng)估價(jià)格的70%還款來(lái)源房產(chǎn)預(yù)售、銷售資金回籠以借款人在經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持續(xù)商業(yè)運(yùn)營(yíng)期間的租金現(xiàn)金流為主要還款來(lái)源，以經(jīng)營(yíng)性物業(yè)為貸款抵押物貸款條件相關(guān)證書齊全（規(guī)劃投資許可證、建設(shè)許可證、開(kāi)工許可證、銷售許可證）在銀行貸款之前自有資金投入項(xiàng)目建設(shè)達(dá)預(yù)算投資總額的35%項(xiàng)目已投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量較為充裕、綜合收益較好市場(chǎng)環(huán)境/政策導(dǎo)向國(guó)務(wù)院頒布的“國(guó)十條”和銀監(jiān)會(huì)“三個(gè)辦法一個(gè)指引”等房地產(chǎn)行業(yè)和銀行貸款新規(guī)遏制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)過(guò)熱發(fā)展宏觀政策收緊了地方開(kāi)發(fā)貸款的發(fā)放規(guī)模商業(yè)性物業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)受到宏調(diào)影響比較小商業(yè)性物業(yè)持續(xù)的資金收入將帶來(lái)持續(xù)的稅收來(lái)源，在地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的情況下，政府會(huì)轉(zhuǎn)向支持商業(yè)性物業(yè)的開(kāi)發(fā)國(guó)內(nèi)醞釀多時(shí)的房地產(chǎn)信托(REITs)增大了商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值1.融資環(huán)境分析：融資方式二——資本市場(chǎng)融資歷史金融環(huán)境下上市直接融資成為房地產(chǎn)企業(yè)低風(fēng)險(xiǎn)獲取資金，擴(kuò)張規(guī)模的最優(yōu)途徑，但相關(guān)政府部門對(duì)上市公司的管理曾一度限制了上市途徑的發(fā)展宏觀調(diào)控及行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，使上市融資成為房地產(chǎn)企業(yè)的重要選擇，而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)公司上市的限制也已放開(kāi)，但入市的高門檻和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)使多數(shù)房地產(chǎn)公司無(wú)法有效利用這一渠道除獲取直接融資外，公司上市還具有其他一系列好處，如拓展再融資渠道、擴(kuò)大品牌知名度、提高整體競(jìng)爭(zhēng)力、促進(jìn)公司快速發(fā)展等中海地產(chǎn)2009年，中海地產(chǎn)配股融資約25億港元。預(yù)計(jì)2011年上半年將再次進(jìn)行大規(guī)模融資。中國(guó)保利股份2006年首次發(fā)行融資209,250萬(wàn)元；2007年公開(kāi)增發(fā)，融資700,000萬(wàn)元；2008年，發(fā)行公司債券融資430,000萬(wàn)元；2009年，定向增發(fā)融資800,000萬(wàn)元深圳華僑城實(shí)業(yè)股份首次上市融資29927萬(wàn)元招商地產(chǎn)自1993年上市至2006年，13年股市融資共5次，融資合計(jì)29.52億元。在07到09年獲取的130億融資中，有57億是大股東的直接支持中糧集團(tuán)有限公司2007年8月，中糧地產(chǎn)進(jìn)行配股籌集資金，共募集資金13億元五礦建設(shè)2009年，通過(guò)發(fā)行股票籌集了9.555億港元華潤(rùn)置地2007年配股融資約40億港元。2009年配售3億股，共集資42.4億港元中國(guó)冶金科工股份有限公司2009年，A+H股總?cè)谫Y額超過(guò)300億，A股募集資金在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入10.88億元方興地產(chǎn)2007年8月方興地產(chǎn)IPO融資36億港元中國(guó)水利水電建設(shè)集團(tuán)公司中國(guó)水電計(jì)劃IPO募資百億1.融資環(huán)境分析：融資方式三——發(fā)行企業(yè)債券房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2011年全年發(fā)債融資規(guī)模為1073億元人民幣，其中香港市場(chǎng)融資700億人民幣，在境外發(fā)行美元和人民幣債券、優(yōu)先票據(jù)以及短期融資券等成為主要方式國(guó)家對(duì)地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債的申請(qǐng)條件沒(méi)有具體數(shù)量化的要求，更多權(quán)利把握在監(jiān)管機(jī)構(gòu)手中，目前對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)比較實(shí)用且可行的是可轉(zhuǎn)債和短期融資債券企業(yè)債可轉(zhuǎn)債短期融資券審批單位發(fā)改委國(guó)務(wù)院財(cái)金司證監(jiān)會(huì)中國(guó)人民銀行發(fā)行期限通常>10年2-5年<1年發(fā)行利率4%-5%0-2%3%-4%申請(qǐng)條件在國(guó)家配額內(nèi)符合政策導(dǎo)向申請(qǐng)過(guò)程嚴(yán)格復(fù)雜必須上市企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況良好經(jīng)營(yíng)情況良好發(fā)行總額應(yīng)大于5億人民幣但不能超過(guò)企業(yè)凈資產(chǎn)的40%1.融資環(huán)境分析：融資方式四——房地產(chǎn)信托伴隨著銀行信貸政策的收緊，房地產(chǎn)信托融資已經(jīng)成為主要融資渠道，2011年度房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行約2864.1億元，其中項(xiàng)目融資為主流形式目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)信托模式較為單一，主要是為房地產(chǎn)企業(yè)提供過(guò)橋貸款，以集合信托方式為主，銀信合作方式為輔時(shí)間公司名稱融資金額信托融資要點(diǎn)2007年華僑城地產(chǎn)6.5億元發(fā)行“租賃收入財(cái)產(chǎn)信托”，是國(guó)內(nèi)首個(gè)租賃收益權(quán)直接融資項(xiàng)目，華僑城地產(chǎn)通過(guò)以其深圳本部的部分收益型物業(yè)，包括商鋪、寫字樓、廠房和國(guó)際公寓等物業(yè)的未來(lái)5年租金收益委托中信信托發(fā)行財(cái)產(chǎn)信托產(chǎn)品2008年招商地產(chǎn)6.5億元公司擬以控股子公司深圳招商房地產(chǎn)有限公司、深圳招商新安置業(yè)有限公司的部分物業(yè)的財(cái)產(chǎn)權(quán)作為信托財(cái)產(chǎn)，與上海信托設(shè)立上信國(guó)瑞-招商地產(chǎn)資產(chǎn)支持信托，并發(fā)行上信國(guó)瑞-招商地產(chǎn)資產(chǎn)支持信托優(yōu)先級(jí)信托單位。2009年保利地產(chǎn)2.92億通過(guò)山東省國(guó)際信托有限公司發(fā)行保利地產(chǎn)貸款項(xiàng)目集合資金信托，信托資金于2009年12月31日全部用于向山東保利花園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司發(fā)放貸款2010年中糧地產(chǎn)6億以公司持有的5000萬(wàn)股招商證券受益權(quán)和派生權(quán)益為擔(dān)保，委托昆侖信托為公司融資，該信托期限為一年（寬限期三個(gè)月），本次信托融資計(jì)劃有助于公司拓寬融資渠道，改善負(fù)債結(jié)構(gòu)2011年葛洲壩集團(tuán)公司15億葛洲壩公司董事會(huì)同意引進(jìn)中融國(guó)際信托有限公司作為戰(zhàn)略投資者，向葛洲壩（北京）實(shí)業(yè)有限公司增加投資15億元，以加快公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展1.融資環(huán)境分析：融資方式五——房地產(chǎn)私募股權(quán)基金（PEFund）截止2011年三季度末，已有新募私募房地產(chǎn)投資基金22只募集到位32.25億美元。其中除專業(yè)私募股權(quán)基金公司外，榮盛、金地、復(fù)地等房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛建立基金公司文字描述房地產(chǎn)基金的結(jié)構(gòu)個(gè)人投資者個(gè)人投資者機(jī)構(gòu)投資者資金集中私募基金項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司資本投資公司其他股權(quán)投資通過(guò)成立一家合伙公司并以私募的形式籌集一批資金建立這一基金在不同的公司中購(gòu)買少數(shù)股權(quán)（但一般只是極少數(shù)），此處不考慮外來(lái)資金機(jī)構(gòu)投資者如銀行，保險(xiǎn)公司，企業(yè)或者富有的個(gè)人通過(guò)資金集中的方式使零散的個(gè)人投資者也可以進(jìn)入私募資金的范疇投資者擁有公司部分的管理，監(jiān)督和商討權(quán)較高的收益率：1987-2005年平均收益率比較

凱雷基金34%

標(biāo)準(zhǔn)普爾11.9%中國(guó)目前沒(méi)有專門針對(duì)私募基金的法律法規(guī)，適用法律為《公司法》和《合伙人（制）企業(yè)法》1.融資環(huán)境分析：融資方式六——REITS基金作為一種比較新型的房地產(chǎn)融資工具，我國(guó)目前處于管制階段，未來(lái)可成為房地產(chǎn)融資的重要手段2005年12月，越秀房地產(chǎn)投資信托基金（0405.HK）在香港正式掛牌上市，成為國(guó)內(nèi)第一支離岸REITs說(shuō)明以派發(fā)股息的形式把收入的大部分（比如90%）分派收入中的絕大部分必須是來(lái)自房地產(chǎn)的租金收入，房地產(chǎn)抵押利息或來(lái)自出售房地產(chǎn)的收益房地產(chǎn)，現(xiàn)金和政府證券在投資組合中必須占高比重嚴(yán)格限制資產(chǎn)出售明確界定最高的負(fù)債水平REIT主要有權(quán)益型、抵押型和混合型三種類型，權(quán)益型占主導(dǎo)REITS典型結(jié)構(gòu)投資者（單位執(zhí)有者）銀行不動(dòng)產(chǎn)的使用者物業(yè)資產(chǎn)銀行物業(yè)管理公司：物業(yè)資產(chǎn)管理者擁有資產(chǎn)物業(yè)資產(chǎn)的凈收益發(fā)行投資于REITS管理服務(wù)管理費(fèi)利息/息票債券代表投資者托管費(fèi)物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)管理費(fèi)用借款人2.投資驅(qū)動(dòng)模式的趨勢(shì)與實(shí)踐：國(guó)內(nèi)企業(yè)紛紛開(kāi)展金融地產(chǎn)的輕資產(chǎn)發(fā)展思路探索與實(shí)踐物業(yè)管理物業(yè)開(kāi)發(fā)物業(yè)開(kāi)發(fā)金融投資物業(yè)開(kāi)發(fā)金融投資優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì)一：加大財(cái)務(wù)杠桿提升業(yè)務(wù)規(guī)模普洛斯旗下基金的負(fù)債率一般在50%水平，即2倍的債務(wù)杠桿物業(yè)置入時(shí)有升值溢價(jià)，投入資本會(huì)分步到位普洛斯平均持有基金份額在20-30%水平，通過(guò)基金模式撬動(dòng)了一個(gè)3-5倍的股權(quán)資金杠桿，基金模式的杠桿率維持在10倍左右優(yōu)勢(shì)三：貢獻(xiàn)業(yè)績(jī)收益基金業(yè)務(wù)合計(jì)每年收益1.6億美元，貢獻(xiàn)了公司凈經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)（NOI）的12-13%獲取業(yè)績(jī)達(dá)標(biāo)后的超額收益部分20%左右的提成收益普洛斯負(fù)責(zé)基金的投融資活動(dòng)，每年提取固定比例的管理費(fèi)用優(yōu)勢(shì)二：降低資產(chǎn)負(fù)債率傳統(tǒng)模式下物流地產(chǎn)企業(yè)的周轉(zhuǎn)速度為0.1倍，靠租金收回投資至少需要10年推行基金管理模式后，開(kāi)發(fā)部門的新建物業(yè)主要供應(yīng)旗下基金，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度提升到0.7倍，再加上物業(yè)管理部門的1年培育期，投資回收期縮短到2-3年案例一：金地集團(tuán)金地集團(tuán)將積極參與房地產(chǎn)基金發(fā)展，具體規(guī)劃為：2010年布局，2011-2012年積累，2013-2015年成熟，金地旗下的穩(wěn)勝投資希望用5年左右的時(shí)間成為國(guó)內(nèi)一流的房地產(chǎn)基金管理公司金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克：房地產(chǎn)金融是金地不斷增強(qiáng)的業(yè)務(wù)板塊，未來(lái)五年內(nèi)達(dá)到600億案例二：萬(wàn)通地產(chǎn)馮侖：萬(wàn)通地產(chǎn)將做中國(guó)的嘉德置地?！叭f(wàn)通實(shí)業(yè)”更名為“萬(wàn)通控股”，定位于投資控股公司；目前總資產(chǎn)近140億元的萬(wàn)通控股，未來(lái)將圍繞地產(chǎn)行業(yè)打造兩大業(yè)務(wù)板塊：直接投資和基金投資案例三：遠(yuǎn)洋地產(chǎn)2010年，遠(yuǎn)洋制定了第三步發(fā)展戰(zhàn)略，決定將住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)、房地產(chǎn)金融作為未來(lái)發(fā)展的三大重點(diǎn)業(yè)務(wù)板塊，逐步完成從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向房地產(chǎn)、金融、實(shí)業(yè)協(xié)同發(fā)展的投資集團(tuán)的轉(zhuǎn)型；在新形勢(shì)下，將“租售并舉+輕資產(chǎn)運(yùn)作”作為其商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的新探究2011.9.5，宣布成立地產(chǎn)基金，由非全資附屬公司盛洋投資和KKR組建，參與中國(guó)境內(nèi)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目國(guó)內(nèi)趨勢(shì)：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的地產(chǎn)金融與輕資產(chǎn)運(yùn)作探索國(guó)際實(shí)踐：普洛斯輕資產(chǎn)運(yùn)作模式3.投資驅(qū)動(dòng)模式的優(yōu)勢(shì)分析：作為城市運(yùn)營(yíng)商，可通過(guò)投資管理業(yè)務(wù)優(yōu)化業(yè)務(wù)組合加強(qiáng)盈利傳統(tǒng)業(yè)務(wù)模式城市運(yùn)營(yíng)商基于業(yè)務(wù)組合的內(nèi)部資金平衡一級(jí)土地開(kāi)發(fā)、二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、管理服務(wù)費(fèi)等土地儲(chǔ)備、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等1.項(xiàng)目增值收益較高，且全部由公司全部享有2.經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)，可以享受更高的收益回報(bào)1.資金占用較大2.資金周轉(zhuǎn)率低3.投資回報(bào)率降低投資驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)模式投資管理人、城市運(yùn)營(yíng)商基于外部資金管理的內(nèi)部資產(chǎn)組合配置投資管理收益、一級(jí)土地開(kāi)發(fā)、二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)、管理服務(wù)費(fèi)等基金管理、物業(yè)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等1.資金杠桿效應(yīng)加大，資產(chǎn)規(guī)模迅速擴(kuò)大2.資金周轉(zhuǎn)加速3.盈利來(lái)源擴(kuò)大化1.資產(chǎn)組合減值風(fēng)險(xiǎn)2.經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)時(shí)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇經(jīng)營(yíng)目標(biāo)盈利來(lái)源公司定位關(guān)鍵要素優(yōu)勢(shì)風(fēng)險(xiǎn)3.投資驅(qū)動(dòng)模式的優(yōu)勢(shì)分析：投資驅(qū)動(dòng)模式可減輕資金負(fù)擔(dān)，擴(kuò)大盈利來(lái)源作為基金投資者所享有的基金收益基金投資收益取決于公司在基金總資金中所占有的份額投資驅(qū)動(dòng)模式傳統(tǒng)模式房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益基金投資收益基金管理收益物業(yè)管理收益房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益物業(yè)管理收益作為基金的投資管理人，一般享有如下的收益：基金管理費(fèi)（ManagementFee）：一般按基金規(guī)模的1-2%，按年度向投資者收取績(jī)效分成(CarriedInterest)：一般在基金成立時(shí)設(shè)立投資回報(bào)率門檻值（HurdleRate）一般為8-10%，若實(shí)際投資回報(bào)率達(dá)到門檻值，將提取15-20%的績(jī)效分成收益；若超過(guò)門檻值，分成比例可能上升到20-25%自有物業(yè)的開(kāi)發(fā)與管理的增值收益由公司完全享有基金內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目增值服務(wù)收益按比例收取，如鐵獅門：基礎(chǔ)管理費(fèi)：資產(chǎn)總額的5%開(kāi)發(fā)成本費(fèi)：施工成本的3.5%監(jiān)理費(fèi)：施工成本的2-4%物業(yè)管理費(fèi)：年收入2.5-4%收購(gòu)管理費(fèi)：收購(gòu)總價(jià)的1%資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)：不超過(guò)轉(zhuǎn)讓總價(jià)的1%……城市運(yùn)營(yíng)商的盈利模式一級(jí)土地開(kāi)發(fā)收益其他收益其他收益一級(jí)土地開(kāi)發(fā)收益4、中投發(fā)展模式選擇：中投發(fā)展也已確定了地產(chǎn)金融資本化運(yùn)作的投資驅(qū)動(dòng)發(fā)展思路，以該模式為目標(biāo)的發(fā)展思路與公司愿景與戰(zhàn)略規(guī)劃是否匹配？注：信息來(lái)源于中投發(fā)展2011年度工作總結(jié)及2012年工作計(jì)劃報(bào)告戰(zhàn)略確認(rèn)：以金融地產(chǎn)的輕資產(chǎn)模式為目標(biāo)的發(fā)展思路與公司愿景與戰(zhàn)略規(guī)劃是否匹配？4、中投發(fā)展模式選擇：中投發(fā)展房地產(chǎn)基金啟動(dòng)時(shí)間需進(jìn)一步審視并探索，房地產(chǎn)基金是否在中期才開(kāi)始發(fā)起？房地產(chǎn)基金是否在中期才開(kāi)始發(fā)起？或者可在當(dāng)前就發(fā)起建立？注：信息來(lái)源于中投發(fā)展2011年度工作總結(jié)及2012年工作計(jì)劃報(bào)告若目前立即啟動(dòng)地產(chǎn)金融模式，可加速擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模和管理資產(chǎn)規(guī)模，并可擴(kuò)大盈利來(lái)源房地產(chǎn)基金模式下的各年度財(cái)務(wù)模擬測(cè)算分析4、中投發(fā)展模式選擇：中投發(fā)展是否可選擇當(dāng)前開(kāi)始啟動(dòng)地產(chǎn)基金模式？股東與管理者背景中國(guó)建設(shè)銀行投資公司綠城地產(chǎn)黑石中投中投發(fā)展具備地產(chǎn)金融模式當(dāng)下啟動(dòng)所需的關(guān)鍵資源資金資源投資管理團(tuán)隊(duì)全球投資者資源項(xiàng)目資源……20億資金可使用資本40億投資4個(gè)項(xiàng)目可使用資本200億投資20個(gè)項(xiàng)目地產(chǎn)基金模式傳統(tǒng)地產(chǎn)模式假設(shè)：成熟運(yùn)營(yíng)后各項(xiàng)目年度租金收入為2億，市值20億管理資產(chǎn)：80億收入：12億（租金）20122017管理資產(chǎn)：400億現(xiàn)金收入：138.6億管理費(fèi)：40億資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)：2億績(jī)效分成：31.6億投資收益：25億資金退還：40億假設(shè)：資產(chǎn)負(fù)債率50%基金中認(rèn)繳20%2022可再投資資本受成本控制能力影響管理資產(chǎn)不超過(guò)120億管理資產(chǎn)：1786億現(xiàn)金收入：480.8億管理費(fèi)：138.6億資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)：7億績(jī)效分成：109億投資收益：87.6億資金退還：138.6億假設(shè)：物業(yè)長(zhǎng)期持有成立第二支基金假設(shè)：資產(chǎn)負(fù)債率50%單個(gè)項(xiàng)目投資需10億假設(shè)：基金管理費(fèi)：總資產(chǎn)的2%資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)：轉(zhuǎn)讓總價(jià)的0.5%全部?jī)羰找嫱度朐偻顿Y示例注：財(cái)務(wù)模擬測(cè)算模型的前提假設(shè)說(shuō)明自有資本20億，公司資產(chǎn)負(fù)債率50%單個(gè)項(xiàng)目投資10億元，單個(gè)項(xiàng)目投資需10億，成熟運(yùn)營(yíng)后年度租金收入為2億，市值20億開(kāi)發(fā)期:3年開(kāi)發(fā)期結(jié)束，開(kāi)盤時(shí)，承租率50%培育期（承租率達(dá)到100%）：2年運(yùn)營(yíng)期：45年租金每年上漲5%（與通貨膨脹率保持一致）要求基準(zhǔn)收益率：10%全部?jī)羰找嫒客度朐偻顿Y基金基礎(chǔ)管理費(fèi)收取總資產(chǎn)的2%資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)（基金清算時(shí)）收取轉(zhuǎn)讓總價(jià)的0.5%基金管理人績(jī)效分成20%關(guān)鍵議題二、基于投資驅(qū)動(dòng)模式的實(shí)施舉措與發(fā)展路徑選擇現(xiàn)有業(yè)務(wù)模式投資驅(qū)動(dòng)業(yè)務(wù)模式問(wèn)題1、基于中投發(fā)展對(duì)風(fēng)險(xiǎn)/回報(bào)的要求及當(dāng)前地產(chǎn)業(yè)務(wù)組合，未來(lái)的私募基金管理中以何種基金類型為主？問(wèn)題2、基于中投發(fā)展對(duì)商業(yè)物業(yè)投資管理模式的初步考慮，未來(lái)的基金類型與基金管理重點(diǎn)舉措是什么？問(wèn)題3、基于中投發(fā)展對(duì)業(yè)務(wù)發(fā)展的初步考慮，未來(lái)的房地產(chǎn)基金以何種投資策略為主？問(wèn)題4、基于中投發(fā)展資金來(lái)源/投資方向的初步構(gòu)想，未來(lái)地產(chǎn)基金采取何種運(yùn)作模式？問(wèn)題5、中投發(fā)展如何從原有的開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)模式過(guò)渡至投資驅(qū)動(dòng)模式？問(wèn)題1、基于中投發(fā)展對(duì)風(fēng)險(xiǎn)/回報(bào)的要求及當(dāng)前地產(chǎn)業(yè)務(wù)組合，私募基金作為重要的實(shí)施主體，未來(lái)以何種基金類型為主？機(jī)會(huì)型地產(chǎn)私募基金投資領(lǐng)域：投資于需要重整的、無(wú)管理的、閑置的、新開(kāi)發(fā)或待改造的地產(chǎn)項(xiàng)目投資方式：收購(gòu)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的全部股權(quán)及資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)/回報(bào)：高資產(chǎn)負(fù)債比：負(fù)債占資產(chǎn)比例在70％以上投資回報(bào)率：>16%外延服務(wù)二級(jí)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)一級(jí)與一級(jí)半開(kāi)發(fā)項(xiàng)目獲取城市研究獲取土地運(yùn)營(yíng)策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)土地平整基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)土地招商地產(chǎn)建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理物業(yè)售后服務(wù)/投資等增值型私募基金投資領(lǐng)域：投資于需要經(jīng)營(yíng)改善、翻修、再造的地產(chǎn)項(xiàng)目收入來(lái)源：資產(chǎn)增值是預(yù)期回報(bào)的重要來(lái)源風(fēng)險(xiǎn)/回報(bào)：適中或較高資產(chǎn)負(fù)債比：負(fù)債不超過(guò)資產(chǎn)比例的70％投資回報(bào)率：12%-16%核心增益型私募基金投資領(lǐng)域：投資于繁華地段的地產(chǎn)例如辦公樓、商業(yè)用房、工業(yè)用房、住宅等，部分地產(chǎn)需要增值項(xiàng)目選擇：主要選擇處在繁華地段或較繁華地段的地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)/回報(bào)：適中資產(chǎn)負(fù)債比：負(fù)債不超過(guò)資產(chǎn)比例的50％投資回報(bào)率：9%-12%核心型私募基金投資領(lǐng)域：投資于繁華地段的地產(chǎn)例如辦公樓、商業(yè)用房、工業(yè)用房、住宅等項(xiàng)目選擇：有穩(wěn)定現(xiàn)金流，并占預(yù)期回報(bào)的絕大比例風(fēng)險(xiǎn)/回報(bào)：風(fēng)險(xiǎn)分散，回報(bào)較低資產(chǎn)負(fù)債比：輕負(fù)債投資回報(bào)率：7%-9%問(wèn)題2、基于中投發(fā)展對(duì)商業(yè)物業(yè)投資管理模式的初步考慮，未來(lái)的基金類型與基金管理重點(diǎn)舉措是什么？外延服務(wù)二級(jí)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)一級(jí)與一級(jí)半開(kāi)發(fā)項(xiàng)目獲取城市研究獲取土地運(yùn)營(yíng)策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)土地平整基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)土地招商地產(chǎn)建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理物業(yè)售后服務(wù)/投資等REITs基金投資領(lǐng)域：成熟物業(yè)項(xiàng)目選擇：收購(gòu)已有商業(yè)地產(chǎn)并出租，多位不動(dòng)產(chǎn)組合，包括辦公大樓、購(gòu)物中心、飯店和賣場(chǎng)等收益來(lái)源：物業(yè)出租收益投資回報(bào)率：REITs每年固定分配股利，使得其投資報(bào)酬率相當(dāng)穩(wěn)定REITs基金包括如下三種類型：權(quán)益型：擁有并經(jīng)營(yíng)收益型房地產(chǎn)，是REITs的主導(dǎo)類型抵押型：直接向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款，或者通過(guò)購(gòu)買抵押貸款支持證券間接向房地產(chǎn)商貸款混合型：既擁有并經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，又向房產(chǎn)所有者和房企貸款中國(guó)房地產(chǎn)私募基金市場(chǎng)狀況分享——基金主體類型基金管理主體類型：獨(dú)立專業(yè)運(yùn)作型基金：擁有多元化的資金來(lái)源，比如凱雷集團(tuán)、黑石集團(tuán)、華平投資等。金融機(jī)構(gòu)附屬型基金：比如摩根士丹力亞洲、淡馬錫、德意志銀行等。開(kāi)發(fā)企業(yè)主導(dǎo)型投資基金：這種基金的投資服務(wù)于地產(chǎn)集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略和投資組合，資金來(lái)源于集團(tuán)內(nèi)部，比如復(fù)地、金融街、中國(guó)海外、華潤(rùn)地產(chǎn)、金地集團(tuán)等，均已試水房地產(chǎn)私募投資基金。民間型投資基金：以民間投資者或中小型企業(yè)為主要發(fā)起人和管理者，募集資金數(shù)量不一，從數(shù)億元到數(shù)十億元不等，其資金總額來(lái)源十分多樣化。典型代表如依托山西煤礦主成立的高和基金。新成立私募股權(quán)投資基金：在中外合資產(chǎn)業(yè)投資基金的法規(guī)出臺(tái)后,新成立的私募股權(quán)投資基金，比如揚(yáng)子特別情況基金基金投資投資管理基金退出基金發(fā)起者類型基金管理基金類型基金募資中國(guó)房地產(chǎn)私募基金市場(chǎng)狀況分享——基金募資狀況基金募資：募集規(guī)模：2011年共有29支基金募集到位，募資總額40.78億美元認(rèn)繳比例：投資管理者（GP）認(rèn)繳的基金比例的國(guó)際慣例為1%，國(guó)內(nèi)人民幣基金一般可達(dá)到5%-10%募集對(duì)象：募集對(duì)象相對(duì)較分散，主要受制于國(guó)家相關(guān)監(jiān)管政策的規(guī)定（如保險(xiǎn)資金投資限制）國(guó)內(nèi)人民幣房地產(chǎn)私募基金的資金募集對(duì)象：富裕的個(gè)人投資者或民營(yíng)企業(yè)，少量的也會(huì)尋求和信托公司、保險(xiǎn)公司、銀行的私人理財(cái)部等合作外資房地產(chǎn)私募基金的資金募集對(duì)象：成熟的機(jī)構(gòu)投資者，如養(yǎng)老基金、退休基金、捐贈(zèng)基金、大學(xué)教育基金以及投資銀行、保險(xiǎn)公司、大型公司等，及富裕個(gè)人（多數(shù)是通過(guò)家族基金、家族信托等形式實(shí)現(xiàn)）募集方式：國(guó)內(nèi)大多數(shù)基金一般是先找到項(xiàng)目，再募集相應(yīng)規(guī)模的資金，基金都是定向使用而外資基金一般依照國(guó)際通行做法，先募集資金形成資金池，基金使用不定向目標(biāo)收益率：目前人民幣房地產(chǎn)私募基金的年化目標(biāo)收益率基本確定在20-25%，由于基金對(duì)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)與收益的匹配要求，投向中小開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目，目標(biāo)收益越高。如：投入特大型開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目年收益率在10-15%一般較大開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目年收益率在15-20%中小開(kāi)發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目收益率在20-25%，甚至達(dá)到50%基金投資投資管理基金退出基金發(fā)起者類型基金管理基金類型基金募資中國(guó)房地產(chǎn)私募基金市場(chǎng)狀況分享——基金投資基金投資：投資規(guī)模：2011年內(nèi)共完成房地產(chǎn)投資交易36起，投資總額22.5億美元投資方向：包括項(xiàng)目投資和公司投資兩種類型，多數(shù)基金以資產(chǎn)和項(xiàng)目層面投資為主，公司層面以投資Pre-IPO階段為主其中房地產(chǎn)背景為主的基金，傾向于投資項(xiàng)目層面；金融背景下的基金，則既投公司也對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資投資領(lǐng)域：基金投資涵蓋了各種物業(yè)類型，包括住宅、購(gòu)物中心、商鋪、辦公樓、城市綜合體、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、保障性住房等，但多數(shù)基金對(duì)住宅投資采取審慎的態(tài)度存在專注于某個(gè)特定領(lǐng)域或某幾種物業(yè)類型的基金，也有多領(lǐng)域同時(shí)介入的綜合型投資基金投資項(xiàng)目階段：不同的基金進(jìn)入階段不一，主要與基金本身的商業(yè)模式密切相關(guān)基金投資房地產(chǎn)項(xiàng)目一般只介入項(xiàng)目運(yùn)作周期的部分環(huán)節(jié)，如拿地環(huán)節(jié)、開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)但多數(shù)基金都回避審批階段的不可控因素和拆遷審批等風(fēng)險(xiǎn)，傾向于選擇完成審批手續(xù)之后的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇基金資金來(lái)源和規(guī)模：LP為機(jī)構(gòu)投資者且資金規(guī)模較大的基金，一般選擇百?gòu)?qiáng)房企、品牌企業(yè)、區(qū)域龍頭企業(yè)合作。LP為個(gè)人投資者或資金規(guī)模較小的基金，一般選擇中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合作基金本身的定位：以財(cái)務(wù)投資為主的基金一般選擇大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合作，平衡收益和風(fēng)險(xiǎn)；而以專業(yè)投資為主的基金一般選擇中小型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合作，自行操盤，專業(yè)化操作，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目較大幅度的價(jià)值增值基金風(fēng)險(xiǎn)/回報(bào)：追求較穩(wěn)回報(bào)的基金，一般選擇大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合作，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低；追求高回報(bào)的基金，一般選擇中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合作，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，追求和風(fēng)險(xiǎn)匹配的收益基金投資投資管理基金退出基金發(fā)起者類型基金管理基金類型基金募資中國(guó)房地產(chǎn)私募基金市場(chǎng)狀況分享——基金投后管理投資管理：增值服務(wù)：目前房地產(chǎn)私募基金對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)或項(xiàng)目的投資，除提供資金外，還通過(guò)提供專業(yè)化服務(wù)幫助企業(yè)或項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)價(jià)值增值投行或金融背景的基金一般只做財(cái)務(wù)投資，主要通過(guò)日常的監(jiān)管、建議和顧問(wèn)等方式提供增值服務(wù)房地產(chǎn)專業(yè)背景的基金一般采取專業(yè)投資方式，利用自身整合資源的優(yōu)勢(shì)，在項(xiàng)目運(yùn)作上提供更多的增值服務(wù)信息披露：多數(shù)基金都建立了信息披露制度，包括定期和不定期的信息披露，披露的內(nèi)容主要包括宏觀市場(chǎng)環(huán)境、項(xiàng)目進(jìn)展、項(xiàng)目未來(lái)收益預(yù)測(cè)、審計(jì)報(bào)告、公司結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、所聘審計(jì)師和律師事務(wù)所聯(lián)系方式等基金投資基金投后管理基金退出基金發(fā)起者類型基金管理基金類型基金募資中國(guó)房地產(chǎn)私募基金市場(chǎng)狀況分享——基金退出基金退出退出交易：2011年內(nèi)房地產(chǎn)投資退出交易發(fā)生2起退出形式：從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)基金的退出形式多樣，主要與其投資模式相關(guān)聯(lián)。有物業(yè)出售、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資本市場(chǎng)退出、發(fā)行REITs退出、收回本息（針對(duì)債權(quán)投資）、紅利分配、項(xiàng)目公司清算、設(shè)定強(qiáng)制贖回條款等方式中國(guó)國(guó)內(nèi)投資于項(xiàng)目的基金退出形式主要是物業(yè)出售和股權(quán)轉(zhuǎn)讓，具體操作方式包括：直接買地、通過(guò)自己的開(kāi)發(fā)隊(duì)伍或找其他開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)，建成后出售退出以較低價(jià)格收購(gòu)物業(yè)，通過(guò)對(duì)其進(jìn)行重新包裝，再以較高價(jià)格出售獲利以股權(quán)或債權(quán)形式提供過(guò)橋融資，幫助資金短缺的房地產(chǎn)企業(yè)完成土地收購(gòu)和提供建設(shè)資金，達(dá)到一定條件以合作方股權(quán)回購(gòu)或向第三方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式退出中國(guó)國(guó)內(nèi)投資于公司層面的基金一般通過(guò)資本市場(chǎng)退出，包括以公開(kāi)上市方式退出，或者通過(guò)在二級(jí)市場(chǎng)出售已上市公司股票退出投資業(yè)績(jī)：由于大部分人民幣房地產(chǎn)私募基金發(fā)展始于2010年，目前除少數(shù)基金外，多數(shù)尚未完成“募集—投資—管理—退出”的完整經(jīng)營(yíng)周期。各基金公司的投資能力、盈利能力和管理水平尚不明確基金投資投資管理基金退出基金發(fā)起者類型基金管理基金類型基金募資問(wèn)題3、基于中投發(fā)展對(duì)業(yè)務(wù)發(fā)展的初步考慮，未來(lái)的房地產(chǎn)基金以何種投資策略為主？一、企業(yè)選擇企業(yè)類型：國(guó)企主要選擇已經(jīng)改制或正要改制的企業(yè)；民企主要選擇已經(jīng)進(jìn)入規(guī)范化和職業(yè)化管理且知名度較高的企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)：關(guān)注企業(yè)管理層和項(xiàng)目管理層團(tuán)隊(duì)的能力、經(jīng)驗(yàn)等因素二、項(xiàng)目選擇投資項(xiàng)目的高回報(bào)率是投資項(xiàng)目決策的關(guān)鍵考慮因素，通常會(huì)納入投資評(píng)估的項(xiàng)目包括如下幾類：風(fēng)險(xiǎn)收益穩(wěn)定的項(xiàng)目：注重良好口碑和市場(chǎng)慣性。風(fēng)險(xiǎn)高且收益高的項(xiàng)目：選擇硬件條件如地段、規(guī)劃、產(chǎn)品、戶型、配套等綜合條件較好的項(xiàng)目，理念、推廣和服務(wù)等軟件較完善，且爆發(fā)力沖擊力大，有較大潛力的項(xiàng)目。市場(chǎng)綜合優(yōu)勢(shì)強(qiáng)的項(xiàng)目：項(xiàng)目和企業(yè)的管理團(tuán)隊(duì)做到專業(yè)分工及人脈資源豐富，市場(chǎng)感覺(jué)敏銳準(zhǔn)確，綜合能力強(qiáng)。三、城市選擇除一線城市項(xiàng)目外，目前也著重選擇二、三線城市。如內(nèi)陸重要省會(huì)城市西安、濟(jì)南、重慶和武漢等和非省會(huì)重要城市如寧波、大連等一線城市主要選擇優(yōu)秀的項(xiàng)目，關(guān)鍵在于性價(jià)比、地段和配套二、三線城市主要選擇在當(dāng)?shù)嘏琶皫孜徊?duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)有主導(dǎo)影響力的開(kāi)發(fā)商二三線城市投資回報(bào)率一般比一線城市要求更高房地產(chǎn)基金投資組合項(xiàng)目投資：選擇2～3個(gè)好項(xiàng)目，安全快速實(shí)現(xiàn)回報(bào)企業(yè)投資：選擇在團(tuán)隊(duì)、理念、項(xiàng)目、資源和市場(chǎng)均好的企業(yè)，在資金和其他方面給予支持，將其培育成強(qiáng)勢(shì)企業(yè)，分享綜合收益房地產(chǎn)基金投資模式股權(quán)收購(gòu)：通過(guò)股權(quán)收購(gòu)的形式，收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目，再以銷售退出，依靠較高的投資杠桿，獲得較高的收益?zhèn)鶛?quán)投資：以可轉(zhuǎn)債形式投資房地產(chǎn)項(xiàng)目，以開(kāi)發(fā)商贖回可轉(zhuǎn)債作為主要退出途徑，穩(wěn)定安全，風(fēng)險(xiǎn)較低但投資收益也較低房地產(chǎn)基金投資策略組合投資策略：依據(jù)