房地產(chǎn)金融與投資概論教學(xué)課件第二章房地產(chǎn)抵押貸款

第二章房地產(chǎn)抵押貸款華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院龍勝平孫斌藝Tuesday,November19,20241Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款概述一、抵押與房地產(chǎn)抵押所謂抵押，是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對財(cái)產(chǎn)的占有，并將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以該財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。Tuesday,November19,20242Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款概述房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法擁有的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)按期履行的擔(dān)保的行為。當(dāng)債務(wù)人（抵押人）不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人（抵押權(quán)人）有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣或折價(jià)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。Tuesday,November19,20243Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款概述抵押人是指把依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或者第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。抵押權(quán)人，是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織。Tuesday,November19,20244Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款概述二、房地產(chǎn)抵押貸款的涵義及分類房地產(chǎn)抵押貸款，是指以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)為抵押物，向金融機(jī)構(gòu)申請的長期貸款，并承諾以年金形式定期償付貸款本息。當(dāng)借款人違約時(shí)，貸款人有權(quán)取消借款人對抵押房地產(chǎn)的贖回權(quán)，并將抵押房地產(chǎn)拍賣，從中獲得補(bǔ)償。Tuesday,November19,20245Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款概述房地產(chǎn)抵押貸款依據(jù)不同分類標(biāo)準(zhǔn)可分為：（一）按貸款對象1．企事業(yè)法人房地產(chǎn)抵押貸款。2.個(gè)人房地產(chǎn)抵押貸款。Tuesday,November19,20246Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款概述（二）按貸款用途1．房屋開發(fā)抵押貸款。2.土地開發(fā)抵押貸款。3.購房抵押貸款。4.其他用途的房地產(chǎn)抵押貸款。Tuesday,November19,20247Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款概述（三）按貸款利率確定方式1.固定利率抵押貸款。2.可調(diào)利率抵押貸款。Tuesday,November19,20248Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款概述三、房地產(chǎn)抵押貸款的特點(diǎn)1.以抵押為前提建立的信貸關(guān)系2.以房地產(chǎn)抵押為條件的貸款3.房地產(chǎn)抵押貸款的現(xiàn)實(shí)性Tuesday,November19,20249Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款概述四、房地產(chǎn)抵押貸款的作用（一）增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，發(fā)揮自有資金的財(cái)務(wù)杠桿功能，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展（二）增強(qiáng)工薪階層的購房能力，促進(jìn)住房自有化和房地產(chǎn)消費(fèi)市場的發(fā)展（三）發(fā)揮儲蓄功能，調(diào)節(jié)居民消費(fèi)行為，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的平衡發(fā)展（四）確保銀行貸款的安全，保障銀行貸款效益，促進(jìn)房地產(chǎn)金融的發(fā)展Tuesday,November19,202410Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款的運(yùn)行環(huán)節(jié)一、房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定是房地產(chǎn)貸款運(yùn)行的前提條件。Tuesday,November19,202411Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款的運(yùn)行環(huán)節(jié)下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押：1．權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；2．用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；3．列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其它建筑物；4．已依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；5．被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其它形式限制的房地產(chǎn)；6．依法不得抵押的房地產(chǎn)。Tuesday,November19,202412Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款的運(yùn)行環(huán)節(jié)二、房地產(chǎn)抵押合同房地產(chǎn)抵押的設(shè)定包含兩個(gè)程序簽訂書面抵押合同辦理抵押登記Tuesday,November19,202413Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款的運(yùn)行環(huán)節(jié)1．抵押當(dāng)事人的名稱或姓名、住所；2．抵押合同與借款合同的關(guān)系、借款合同編號；3．抵押權(quán)所擔(dān)保的債務(wù)種類、數(shù)額、范圍；4．抵押物的名稱、處所、類型、結(jié)構(gòu)、建筑面積、用地面積以及四至范圍、房地產(chǎn)權(quán)屬和編號；5．抵押房地產(chǎn)的價(jià)值；Tuesday,November19,202414Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款的運(yùn)行環(huán)節(jié)6．抵押期限；7．抵押房地產(chǎn)的占管人、占管責(zé)任以及意外毀損或者滅失的責(zé)任；8．抵押權(quán)滅失的條件；9．抵押房地產(chǎn)的保險(xiǎn)；10．抵押物的處分及所得價(jià)款的分配順序；Tuesday,November19,202415Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款的運(yùn)行環(huán)節(jié)11．抵押人和抵押權(quán)人的保證；12．違約責(zé)任；13．合同爭議的解決方式；14．抵押合同公證、登記與注銷、費(fèi)用的負(fù)擔(dān)；15．抵押當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)；16．簽訂抵押合同的時(shí)間、地點(diǎn)。Tuesday,November19,202416Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款的運(yùn)行環(huán)節(jié)三、房地產(chǎn)抵押登記（一）抵押登記的意義只有經(jīng)過抵押登記，辦理他項(xiàng)權(quán)證之后，房地產(chǎn)抵押合同才生效。抵押登記的意義即是保障房地產(chǎn)交易的安全和有效。設(shè)定抵押并經(jīng)登記后，抵押便具有公信力和公示力，可以對抗任何第三人。Tuesday,November19,202417Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款的運(yùn)行環(huán)節(jié)（二）房地產(chǎn)抵押登記1．申請房地產(chǎn)抵押登記的抵押人、抵押權(quán)人，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)下列文件：（1）抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明；（2）抵押登記申請書；（3）抵押合同；（4）《國有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權(quán)證》和其他共有人同意抵押的證明；（5）可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；（6）可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料：（7）登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。Tuesday,November19,202418Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款的運(yùn)行環(huán)節(jié)2．登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對申請人的申請進(jìn)行審核。凡權(quán)屬清楚、證明材料齊全的，應(yīng)當(dāng)在受理登記之日起7日內(nèi)決定是否予以登記，對不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請人。以依法取得的房屋所有權(quán)證書的房地產(chǎn)抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在原《房屋所有權(quán)證》上作他項(xiàng)權(quán)利記載后，由抵押人收執(zhí)。并向抵押權(quán)人頒發(fā)《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。以預(yù)售房地產(chǎn)或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上作記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間竣工的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。Tuesday,November19,202419Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款的運(yùn)行環(huán)節(jié)3．抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時(shí)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止之日起15日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理變更或者注銷抵押登記。Tuesday,November19,202420Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款的運(yùn)行環(huán)節(jié)四、抵押房地產(chǎn)的處分當(dāng)債務(wù)履行期屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人依法律規(guī)定的程序處分抵押房地產(chǎn)，以抵押的房地產(chǎn)變賣、拍賣價(jià)款或以折價(jià)的方式優(yōu)先受償，以實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。Tuesday,November19,202421Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款的運(yùn)行環(huán)節(jié)（一）抵押房地產(chǎn)處分的條件只有當(dāng)符合法律規(guī)定的條件，即一定的法律事實(shí)出現(xiàn)之時(shí)，抵押權(quán)人才能行使處分抵押房地產(chǎn)的權(quán)利。這個(gè)條件即為債務(wù)履行期限屆滿，而債務(wù)人未履行債務(wù)。Tuesday,November19,202422Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款的運(yùn)行環(huán)節(jié)具體則可分為下列幾種情況，凡具備其一，抵押權(quán)人便有權(quán)要求處分抵押房地產(chǎn)：1．債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)?，債?wù)人又未能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的；2．抵押人死亡，或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的；3．抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；4．抵押人違反本辦法的有關(guān)規(guī)定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的；5．抵押合同約定的其他情況。Tuesday,November19,202423Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款的運(yùn)行環(huán)節(jié)（二）抵押房地產(chǎn)處分的方式抵押房地產(chǎn)的處分，亦即房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)可分為以下幾種方式。1、抵押房地產(chǎn)折價(jià)2、抵押房地產(chǎn)變賣3、抵押房地產(chǎn)拍賣Tuesday,November19,202424Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款的運(yùn)行環(huán)節(jié)五、抵押貸款的償付抵押貸款一般以年金形式定期償付。具體的償付方式因貸款方式的不同而不同。到目前為止，國際上抵押貸款大致可以分為兩大類，一類是固定利率，一類是可調(diào)利率。Tuesday,November19,202425Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款的運(yùn)行環(huán)節(jié)其中：M=抵押常數(shù)（1元貸款的每月還款額）n=貸款年限R=貸款年利率Tuesday,November19,202426Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款市場結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)抵押貸款市場結(jié)構(gòu)是指由初級抵押市場和二級抵押市場組成的一個(gè)有序的開放式市場體系。Tuesday,November19,202427Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款市場結(jié)構(gòu)一、初級抵押貸款市場初級抵押貸款市場是房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)為買房和建房單位或個(gè)人提供貸款的市場。Tuesday,November19,202428Editedby龍勝平孫斌藝圖2．1建設(shè)貸款機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、購房者和長期抵押貸款機(jī)構(gòu)四方面的關(guān)系建設(shè)貸款人開發(fā)商（擁有一塊價(jià)值30萬元的土地和建設(shè)計(jì)劃，預(yù)計(jì)開發(fā)成本為100萬元）建設(shè)貸款人第一步，房屋營建，申請建設(shè)貸款

發(fā)放70萬元建設(shè)貸款Tuesday,November19,202429Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款市場結(jié)構(gòu)開發(fā)商（以125萬元售出房屋之后）抵押貸款人購房者（首期付款30%，即37.5萬元，加上抵押貸款）申請貸款第二步：房屋竣工銷售解除貸款合同清償貸款本息第三步：清償建設(shè)貸款Tuesday,November19,202430Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款市場結(jié)構(gòu)二、二級抵押貸款市場結(jié)構(gòu)二級抵押貸款市場是指抵押貸款人和投資者之間轉(zhuǎn)讓已發(fā)放的抵押貸款契據(jù)或買賣以房地產(chǎn)為擔(dān)保的抵押證券的市場。Tuesday,November19,202431Editedby龍勝平孫斌藝圖2.2二級抵押貸款市場結(jié)構(gòu)

抵押抵押二級市場機(jī)構(gòu)資本市場投資者抵押貸款人借款人價(jià)格資金資金抵押證券轉(zhuǎn)售Tuesday,November19,202432Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款市場結(jié)構(gòu)在美國，目前主要的二級市場機(jī)構(gòu)包括聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會(FederalNationalMortgageAssociation,FNMA,美國人簡稱為FannieMae)、政府國民抵押貸款協(xié)會（GovernmentNationalMortgageAssociation,GNMA,美國人簡稱為GannieMae）、聯(lián)邦住房抵押貸款公司（FederalHomeLoanMortgageCorporation,FHLMC,美國人簡稱為FreddieMac）等。Tuesday,November19,202433Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款市場結(jié)構(gòu)二級市場通過對貸款人和其他投資者之間進(jìn)行抵押契據(jù)的買賣和發(fā)行以抵押貸款為后盾的抵押證券，促進(jìn)了抵押市場的有序經(jīng)營，為房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的發(fā)展起著重要的作用：吸引社會資金進(jìn)入抵押市場鼓勵抵押資金的地區(qū)間的流動使抵押貸款人能夠?qū)⒌盅浩鯎?jù)變現(xiàn)平抑抵押資金的供求波動Tuesday,November19,202434Editedby龍勝平孫斌藝圖2.3儲蓄資金如何進(jìn)入抵押市場國民生產(chǎn)總值國外投資政府投資消費(fèi)儲蓄房地產(chǎn)投資其它投資抵押貸款人借款人Tuesday,November19,202435Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)房地產(chǎn)抵押貸款的發(fā)展一、美國抵押貸款方式的發(fā)展1930年以前，美國市場上的抵押貸款年限很短，多數(shù)在3年至6年以內(nèi)。1934年美國《住宅法》批準(zhǔn)成立聯(lián)邦住宅管理局。聯(lián)邦住宅