房地產(chǎn)金融與投資概論教學(xué)課件第四章可調(diào)利率抵押貸款

第四章可調(diào)利率抵押貸款華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院龍勝平孫斌藝Tuesday,November19,20241Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)可調(diào)利率抵押貸款的提出由于貸款利率由預(yù)期的真實(shí)利率、風(fēng)險補(bǔ)償和預(yù)期通貨膨脹率三部分組成，因此，上述三者中的任何一個發(fā)生變化，都將引起貸款資金成本的變化，從而可能導(dǎo)致貸款人的財(cái)務(wù)損失。首先是通貨膨脹問題。由于未來通貨膨脹率的不確定性，必然引起貨幣市場資金價格的變動，而這種變動是一種難以預(yù)測的變動。固定利率抵押貸款的利率恰恰是以貸款人對未來利率變動的估計(jì)為基礎(chǔ)的，顯然這種基礎(chǔ)是不可靠的，潛在損失的可能性很大。Tuesday,November19,20242Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)可調(diào)利率抵押貸款的提出其次是抵押貸款機(jī)構(gòu)“短借長貸”所產(chǎn)生的問題。第一，由于長期抵押貸款利率固定不變，而短期的存款利率卻時刻在變，所以這就要求短期存款利率的變動不能過于激烈，否則，貸款人的利差就無法保證。Tuesday,November19,20243Editedby龍勝平孫斌藝表4.1某金融機(jī)構(gòu)簡化資產(chǎn)負(fù)債表抵押貸款（資產(chǎn)）儲蓄存款（負(fù)債）所占的百分?jǐn)?shù)收益率（%）預(yù)期貸款期限（年）所占的百分?jǐn)?shù)收益率（%）期限（年）33.3112.533.37活期33.3124.533.310133.3136.533.3112加權(quán)平均124.59.331Tuesday,November19,20244Editedby龍勝平孫斌藝表4.2某金融機(jī)構(gòu)簡化資產(chǎn)負(fù)債表抵押貸款（資產(chǎn)）儲蓄存款（負(fù)債）所占的百分?jǐn)?shù)收益率（%）預(yù)期貸款期限（年）所占的百分?jǐn)?shù)收益率（%）期限（年）33.3112.533.39活期33.3124.533.310133.3136.533.3112加權(quán)平均124.5101Tuesday,November19,20245Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)可調(diào)利率抵押貸款的提出第二，“短借長貸”要求有穩(wěn)定的存款來源，否則借貸的時期差(maturitygap)問題將無法解決。Tuesday,November19,20246Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)可調(diào)利率抵押貸款的提出為了轉(zhuǎn)移利率風(fēng)險，貸款人設(shè)計(jì)了各種形式的可調(diào)利率抵押貸款。從貸款人的角度，他們希望這類貸款能夠?qū)崿F(xiàn)兩個目的：要使這些更復(fù)雜的抵押工具能夠?yàn)榻杩钊怂邮堋Ｒ惯@些抵押工具在利率和付款方面有足夠的可變性，從而有助于緩解貸款人所面臨的存款不穩(wěn)定性和資金成本問題。Tuesday,November19,20247Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)根據(jù)物價指數(shù)調(diào)整的抵押貸款為了向借款人轉(zhuǎn)移部分利率風(fēng)險，另一方面，也為了減輕借款人的借款難度，金融機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)了根據(jù)物價指數(shù)調(diào)整的抵押貸款方式(priceleveladjustedmortgages，記為PLAM)。Tuesday,November19,20248Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)根據(jù)物價指數(shù)調(diào)整的抵押貸款根據(jù)物價指數(shù)調(diào)整的抵押貸款的付款機(jī)制假定這樣一宗抵押貸款，貸款總額為6萬，貸款時期為30年，不考慮通貨膨脹率的貸款利率為4％。貸款的清償計(jì)劃如下：(1)首先按照本息均攤方式，計(jì)算第1年每月付款額為286元。(2)計(jì)算第1年年底的貸款余額，為58943元。(3)假定第2年年初公布的物價指數(shù)為6%，用這一物價指數(shù)對貸款余額進(jìn)行調(diào)整，于是余額為58943×1.06，即62480元。(4)根據(jù)上述余額，用29年，計(jì)算第2年的每月付款額，然后重復(fù)(2)到(4)的過程。Tuesday,November19,20249Editedby龍勝平孫斌藝圖4.1本息均攤方式與根據(jù)物價指數(shù)調(diào)整的抵押貸款方式比較CPMPLAMx0yCPMPLAMx0yTuesday,November19,202410Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)根據(jù)物價指數(shù)調(diào)整的抵押貸款根據(jù)物價指數(shù)調(diào)整的抵押貸款同樣也面臨許多棘手的問題。第一個問題是物價指數(shù)反映的是全社會在一定時期內(nèi)物價的總體變化，而房價只是這一指數(shù)的一個組成部分，用這樣一個總體指數(shù)對房價進(jìn)行校正，缺乏理論依據(jù)。第二個問題是根據(jù)物價指數(shù)調(diào)整的抵押貸款要求每月付款額能夠與借款人的收入有效地匹配。Tuesday,November19,202411Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)根據(jù)物價指數(shù)調(diào)整的抵押貸款第三個問題是物價指數(shù)的統(tǒng)計(jì)是建立在歷史數(shù)據(jù)基礎(chǔ)之上的。第四個問題是貸款人如果要保證有恒定的利差收入，那么就必須要開發(fā)一種新的存款帳戶，使得存款利息也根據(jù)物價指數(shù)定期調(diào)整。Tuesday,November19,202412Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)可調(diào)利率抵押貸款原理一、概述貸款利率定期根據(jù)某種市場利率指數(shù)而不是根據(jù)物價指數(shù)調(diào)整的貸款方式就是所謂可調(diào)利率抵押貸款(adjustablerateof

mortgages，簡稱ARM)。通過選擇利率指數(shù)而不是物價指數(shù)對貸款進(jìn)行調(diào)整，使得貸款人在一定程度上減輕了估算貸款期內(nèi)的真實(shí)利率和風(fēng)險補(bǔ)償?shù)碾y度。Tuesday,November19,202413Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)可調(diào)利率抵押貸款原理Tuesday,November19,202414Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)可調(diào)利率抵押貸款原理第一，固定利率抵押貸款完全沒有考慮貸款人所承擔(dān)的利率風(fēng)險可能導(dǎo)致的損失。第二，利率調(diào)整的間隔越長，貸款人承擔(dān)的利率風(fēng)險就越大，相應(yīng)地貸款的預(yù)期收益率應(yīng)該更高。第三，關(guān)于借貸雙方利率風(fēng)險的分割問題。Tuesday,November19,202415Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)可調(diào)利率抵押貸款原理二、可調(diào)利率抵押貸款指數(shù)指數(shù)是計(jì)算對借款人適用利率的參照標(biāo)準(zhǔn)。貸款機(jī)構(gòu)參照的指數(shù)，必須是借款人也能了解掌握的且不由貸款機(jī)構(gòu)控制的指數(shù)。有些指數(shù)相對其它指數(shù)來說更易波動。在美國最常用的指數(shù)如下：一年、三年和十年期國庫券利率第十一區(qū)聯(lián)邦住宅貸款銀行的資金成本普通住房貸款的全國平均合同利率聯(lián)邦保險的儲蓄機(jī)構(gòu)的全國資金成本的中位數(shù)與平均存單利率捆綁的房利美最新CD-ARM貸款利率倫敦銀行間（LIBOR）利率Tuesday,November19,202416Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)可調(diào)利率抵押貸款原理三、可調(diào)利率抵押貸款的其它變量初始利率(Initialinterestrate)。可調(diào)利率抵押貸款的初始利率通常是由發(fā)放貸款時的市場條件決定的。但是由于此時貸款人承擔(dān)的利率風(fēng)險較小，貸款利率通常應(yīng)低于固定利率抵押貸款的利率水平。在整個貸款期內(nèi)的預(yù)期收益也應(yīng)較低。調(diào)整間隔。是指付款額調(diào)整的周期。通常為6個月或1年。當(dāng)然理論上調(diào)整間隔可以長達(dá)3年、5年，也可以短到1個月。Tuesday,November19,202417Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)可調(diào)利率抵押貸款原理利率邊際（margin）。每個調(diào)整周期到來時，貸款機(jī)構(gòu)都會在參照利率指數(shù)上額外增加一定的百分點(diǎn)（利率邊際），得出該周期的新利率。這個“邊際”的大小在貸款人之間存在差異，因?yàn)樗麄儗I業(yè)成本的測算和利潤目標(biāo)各不相同。Tuesday,November19,202418Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)可調(diào)利率抵押貸款原理綜合利率(composite

rate)。是指每一個付款周期的貸款利率，數(shù)值上等于當(dāng)期利率指數(shù)與利率邊際之和。由于利率指數(shù)受市場機(jī)制的調(diào)節(jié)，因此每一個付款周期的利率都可以不同。利率波動上限（interestratecaps）。大多數(shù)可變利率貸款對利率調(diào)整設(shè)一個每年利率波動幅度，從而限制了規(guī)定時期內(nèi)利率的上下波動范圍。各個貸款機(jī)構(gòu)規(guī)定的每年利率波動幅度是不一樣的，但大致都在1％到2％之間。有些貸款機(jī)構(gòu)還規(guī)定了整個貸款期內(nèi)的利率波動幅度，通常是6％。這兩種利率波動幅度的規(guī)定，能保護(hù)借款人免受還款額劇增可能帶來的影響。Tuesday,November19,202419Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)可調(diào)利率抵押貸款原理還款額波動幅度（paymentcaps）。有些貸款機(jī)構(gòu)用年還款額波動幅度來代替利率波動幅度。最常用的還款額波動幅度為初次還款額的7.5％，這與利率變化1％所導(dǎo)致的增減值相等。這意味著月支付＄750的本息，在一年后其上下波動幅度不能超過＄56.25。有些還款合同中，除了規(guī)定每個調(diào)整期的還款額波動幅度，還規(guī)定了整個貸款期限內(nèi)的還款額波動幅度。Tuesday,November19,202420Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)可調(diào)利率抵押貸款原理負(fù)分期付款(negative

amotization)。當(dāng)綜合利率超過利率或者每月付款額超過貸款合同中規(guī)定的上限時，該付而未付的利息就應(yīng)該以當(dāng)期利率進(jìn)行復(fù)利，并加到貸款余額當(dāng)中。這就是所謂的負(fù)分期付款。計(jì)算問題請參閱上一章相關(guān)內(nèi)容。下限(floors)。在貸款合同中同樣要對整個貸款期內(nèi)或者每一次調(diào)整期內(nèi)的每月付款額和利率的調(diào)低下限作出相應(yīng)的規(guī)定。Tuesday,November19,202421Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)可調(diào)利率抵押貸款原理貸款的可繼承性(assumbility)。是指在抵押貸款房地產(chǎn)出售時，現(xiàn)在的借款人可以(或不可以)讓買方繼承現(xiàn)有貸款條件。貸款費(fèi)率(discount

points)。與固定利率抵押貸款相同，貸款合同中也對貸款費(fèi)率作了明確規(guī)定。提前付款特權(quán)(prepayment

privilege)。是指借款人提前清償貸款的權(quán)力。通常在提前付款時免收罰金。Tuesday,November19,202422Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)可調(diào)利率抵押貸款原理四、可調(diào)利率抵押貸款的付款機(jī)制

(一)ARMI，每月付款額和利率均無上限的情況Tuesday,November19,202423Editedby龍勝平孫斌藝表4.3

ARM

I計(jì)算結(jié)果（1）年（2）指數(shù)（%）（3）+（4）利差（%）（5）＝（6）利率（%）（7）每月付款額（8）每月付款額變幅（%）（9）年末余額18880.521189982102121228.49+39.51185103132151504.53+22.51182124152171692.42+12.51179805102121235.2-27.0117278Tuesday,November19,202424Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)可調(diào)利率抵押貸款原理(二)ARMⅡ：設(shè)置每月付款額上限并要求負(fù)分期付款的情況Tuesday,November19,202425Editedby龍勝平孫斌藝表4.4

ARM

II計(jì)算結(jié)果(1)年初（2）指數(shù)（%）（3）利差（%）（4）利率（%）（5）無上限時的每月付款額（6）每月付款額變幅（%）19965.542102121230.36+27.43132151537.82+48.24152171807.58+62.05102121401.92+16.8Tuesday,November19,202426Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)可調(diào)利率抵押貸款原理（7）上調(diào)上限為7.5%時的每月付款額（8）當(dāng)月應(yīng)付利息（9）每月分期付款額（10）每年分期付款額（11）余額965.54900.0065.54819.741200001037.961191.80-153.84-1951.081191801115.801514.16-398.36-5123.061211321199.481788.62-589.14-7647.381262561289.441339.04-49.60-629.06133904Tuesday,November19,202427Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)可調(diào)利率抵押貸款原理(三)ARMIII：設(shè)置利率上限的情況Tuesday,November19,202428Editedby龍勝平孫斌藝表4.5

ARM

III計(jì)算結(jié)果（1）年（2）指數(shù)+利差（%）（3）實(shí)際貸款利率（%）（4）每月付款額（5）每月付款額變幅（%）（6）年末余額1111142.78119460212121233.26+7.9118970315141416.74+14.9118602417161603.30+13.2118318512121238.74-22.7117614Tuesday,November19,202429Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)可調(diào)利率抵押貸款原理五、可調(diào)利率抵押貸款的預(yù)期收益率內(nèi)部收益率來表示，即使預(yù)期每月付款額和貸款余額的現(xiàn)值等于貸款本金與貸款費(fèi)用之差的貼現(xiàn)率。Tuesday,November19,202430Editedby龍勝平孫斌藝表4.6各種貸款形式下的內(nèi)部收益率貸款形式初始利率（%）內(nèi)部收益率（%）ARM

I8.013.0AR