房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營（第四版）課件：房地產(chǎn)開發(fā)項目建設過程

房地產(chǎn)開發(fā)項目建設過程8.1房地產(chǎn)開發(fā)項目工程勘察

8.1.1勘察工作的主要任務和目的

勘察工作的主要任務是正確反映地形、地質情況，確保原始資料數(shù)據(jù)的準確性，結合實際地質情況和開發(fā)項目的具體要求，提出明確的評價、結論和建議；體現(xiàn)國家可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，做好環(huán)境地質的評價工作?？辈旃ぷ鞯哪康木褪菫樵O計、施工提供精確的原始資料、數(shù)據(jù)，使設計、施工工作得以順利進行，在保證開發(fā)項目結構安全、質量優(yōu)良的前提下，最大限度地節(jié)省投資，降低造價，為項目開發(fā)創(chuàng)造良好的經(jīng)濟效益。8.1房地產(chǎn)開發(fā)項目工程勘察

8.1.2工程勘察對房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要作用①為房地產(chǎn)開發(fā)項目的選址、規(guī)劃、設計、施工、綜合治理等許多工作提供基礎資料和依據(jù)。②在房地產(chǎn)開發(fā)項目建設諸重要環(huán)節(jié)中居先行地位。由于工程建設必須堅持先勘察、再設計、后施工的原則，所以，沒有符合要求的工程勘察成果是不能選定建設地點、不能開展設計、更不能進行施工的。③為準確估計房地產(chǎn)開發(fā)項目投資奠定基礎。地下設施工程和地基基礎工程是房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目的重要組成部分，它們的工程量大小和施工難易程度，都是與工程地質情況密切相關的，所以，這部分投資的多少都是需要結合工程勘察成果來估算的。對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程勘察工作，房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司都是通過委托和發(fā)包的方式，交由專業(yè)工程勘察單位來完成的。8.1房地產(chǎn)開發(fā)項目工程勘察

8.1.3勘察過程的分類與勘察工作的主要程序(1)勘察過程的分類房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程勘察，其工作階段的劃分，應與規(guī)劃、設計、施工階段的劃分相適應。一般分為現(xiàn)場勘察、初步勘察、詳細勘察、施工勘察四個階段。由于勘察數(shù)據(jù)用途不同，可將勘察過程分為以下幾類：①現(xiàn)場勘察②初步勘察③詳細勘察④施工勘察

(2)勘察工作的主要程序①承接勘察任務，簽訂工程勘察合同；②搜集已有資料，包括與該區(qū)相鄰地質資料以備校核；③現(xiàn)場踏勘，編制勘察綱要；④出工前的準備；⑤野外調查、測繪、勘探；⑥試驗、整理數(shù)據(jù)、分析資料；⑦編制圖樣及編制勘察報告。

8.1房地產(chǎn)開發(fā)項目工程勘察

8.1.4勘察工作的具體內容

工程勘察工作要完成許多內容，主要有以下五方面：①地形測量②工程勘察③地下水、地表水的勘探④氣象調查⑤房地產(chǎn)開發(fā)公司對工程勘察工作的管理8.2房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設計工程設計是指運用工程技術理論及技術經(jīng)濟方法，按照現(xiàn)行技術標準，對新建、擴建、改建項目的工藝、土建工程、公用設施、環(huán)境保護等進行綜合性設計及技術經(jīng)濟分析，并提供作為建設依據(jù)的設計文件和圖紙的活動。

8.2.1設計工作的原則和依據(jù)（1）設計工作的原則①要遵守國家的法律、法規(guī)，貫徹執(zhí)行國家經(jīng)濟建設的方針、政策和基本建設程序，特別應貫徹執(zhí)行提高經(jīng)濟效益和促進技術進步的方針。②要采取節(jié)約能源的措施，對北方需要供暖設施的開發(fā)項目要提倡區(qū)域性集中供熱，重視余熱利用。③應積極改進工藝，采用行之有效的技術措施，防止各種有害因素對環(huán)境的污染，并進行綜合治理和利用，使設計符合國家規(guī)定的標準。8.2房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設計

8.2.1設計工作的原則和依據(jù)④開發(fā)項目的選址必須因地制宜，提高土地利用率。應盡量利用荒地、劣地，不占或少占耕地?？偲矫鎴D的布置要緊湊合理。⑤引進國外先進技術必須符合我國國情，著眼于提高國內技術水平和制造能力。凡引進技術、進口關鍵設備能滿足需要的，就不應引進成套項目；凡能自行設計或合作設計的，就不應委托或單獨依靠國外設計。⑥要堅持經(jīng)濟適用、美觀實用并保證安全的原則。⑦要合理設計戶型、日照間距、外立面等居民密切關心的內容，以有利于將來開發(fā)物業(yè)的出租出售。（2）工程設計的依據(jù)進行工程設計、編制設計文件的主要依據(jù)是項目建議書。在有條件的情況下，設計單位應該積極參與項目建議書的編制、建設地址的選擇、建設規(guī)劃的制定及試驗研究等設計的前期工作。對重點項目，在項目建議書批準前，可根據(jù)長遠規(guī)劃的要求進行必要的資源調查、工程地質和水文勘察、經(jīng)濟調查和多種方案的技術經(jīng)濟比較等方面的工作，從中了解和掌握有關情況，收集必要的設計基礎資料，為編制設計文件做好準備。8.2房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設計8.2.2工程設計階段和內客

8.2.2.1工程設計階段根據(jù)《基本建設設計工作管理暫行辦法》的規(guī)定，設計階段可根據(jù)建設項目的復雜程度而決定。（1）一般建設項目。一般建設項目的設計可按初步設計和施工圖設計兩個階段進行。（2）技術復雜的建設項目。技術上復雜的建設項目，可增加技術設計階段，即按初步設計、技術設計、施工圖設計3個階段進行。

8.2.2.2設計工作的基本內容（1）總體設計（2）單體設計（3）建筑構造設計（4）抗震設防8.3房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標與合同管理

8.3.1招標投標的概念和方式

（1）招標投標的基本概念招標投標是一種市場交易行為，是商品經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。房地產(chǎn)開發(fā)項目的招投標則是指房地產(chǎn)發(fā)展商設定“開發(fā)項目建設”這一標的，招請若干個承建單位進行秘密報價競爭，由發(fā)展商從中選擇優(yōu)勝者，并與之達成協(xié)議，簽訂合同，按合同實施。

（2）開發(fā)項目招標方式在國際市場上，招標方式主要有公開招標、邀請招標和議標3種。我國《招標投標法》則規(guī)定，招標的方式只有兩種，即公開招標和邀請招標。發(fā)展商可結合項目的建設規(guī)模、復雜程度等具體情況選擇其中某種方式。8.3房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標與合同管理

8.3.2招標程序

8.3.2.1招標準備

招標準備階段的工作由招標人單獨完成，投標人不參與，工作內容如下：（1）選擇招標方式（2）辦理招標備案（3）編制招標有關文件（4）編制招標工程標底（5）確定招標方式，發(fā)布招標公告或邀請投標函

8.3.2.2對投標人進行資格預審（1）資格預審的程序①編制資格預審文件②刊登資格預審公告③出售資格預審文件④對資格預審文件的答疑⑤報送資格預審文件⑥資格預審文件澄清⑦資格預審文件評審⑧向參加者通知評審結果8.3房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標與合同管理

8.3.2招標程序

8.3.2.2對投標人進行資格預審

（2）資格預審的主要審查內容①財務狀況②施工經(jīng)驗與過去履約情況③人員情況④施工設備

8.3.2.3招標階段的主要工作內容

（1）招標文件的發(fā)售（2）現(xiàn)場考察（3）解答投標人的質疑8.3房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標與合同管理

8.3.2招標程序

8.3.2.4決標成交階段的主要工作內容從開標日到簽訂合同這一期間稱為決標成交階段，是對各投標書進行評審比較，最終確定中標人的過程。（1）開標公開招標和邀請招標均應舉行開標會議，體現(xiàn)招標的公平、公正和公開原則。在投標須知規(guī)定的時間和地點由招標人主持開標會議，所有投標人均應參加，并邀請項目建設有關部門代表出席。開標時，由投標人或其推選的代表檢驗投標文件的密封情況。確認無誤后，工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。所有在投標致函中提出的附加條件、補充聲明、優(yōu)惠條件、替代方案等均應宣讀，如果有標底也應公布。開標過程應當記錄，并存檔備查。開標后，任何投標人都不允許更改投標書的內容和報價，也不允許再增加優(yōu)惠條件。投標書經(jīng)啟封后不得再更改招標文件中說明的評標、定標辦法。8.3房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標與合同管理

8.3.2招標程序

8.3.2.4決標成交階段的主要工作內容（2）評標評標是對各投標書優(yōu)劣的比較，以便最終確定中標人，由評標委員會負責評標工作。①評標委員會。評標委員會由招標人的代表和有關技術、經(jīng)濟等方面的專家組成，成員人數(shù)為5人以上單數(shù)、其中招標人以外的專家不得少于成員總數(shù)的2／3。專家人選應來自于國務院有關部門或省、自治區(qū)、直轄市政府有關部門提供的專家名冊，或從招標代理機構的專家?guī)熘幸噪S機抽取方式確定。與投標人有利害關系的人不得進入評標委員會，已經(jīng)進入的應當更換，保證評標的公平和公正。②評標工作程序。大型工程項目的評標通常分成初評和詳評兩個階段進行。8.3房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標與合同管理

8.3.2招標程序

8.3.2.4決標成交階段的主要工作內容③定標程序。確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質性內容進行談判。招標人應該根據(jù)評標委員會提出的評標報告和推薦的中標候選人確定中標人，也可以授權評標委員會直接確定中標人。中標人確定后，招標人向中標人發(fā)出中標通知書，同時將中標結果通知未中標的投標人并退還他們的投標保證金或保函。中標通知書對招標人和中標人具有法律效力，招標人改變中標結果或中標人拒絕簽訂合同的應承擔相應的法律責任。中標通知書發(fā)出后的30天內，雙方應按照招標文件和投標文件訂立書面合同，不得作實質性修改。招標人不得向中標人提出任何不合理要求作為訂立合同的條件，雙方也不得私下訂立背離合同實質性內容的協(xié)議。招標人確定中標人后15天內，應向有關行政監(jiān)督部門提交招標投標情況的書面報告。8.3房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標與合同管理

8.3.3

房地產(chǎn)開發(fā)項目建設工程合同

8.3.3.1合同形式（1）按計價方式不同劃分按計價方式不同劃分，承包合同有3類：總價合同、單價合同和成本加酬金合同。①總價合同

a.固定總價合同。

b.可調總價合同。增價條款的種類很多，大致可歸納為以下3種形式：

ⅰ.按日計價的增價條款

ⅱ.延期增價條款

ⅲ.重大增價的調整條款

②單價合同

a.估算工程量單價合同

b.純單價合同

c.單價與包干混合式合同8.3房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標與合同管理

8.3.3

房地產(chǎn)開發(fā)項目建設工程合同

8.3.3.1合同形式

③成本加酬金合同成本加酬金的具體做法有以下幾種。

a.成本加固定百分數(shù)酬金。計算公式為：

C＝CF十RCF式中C—總包價；CF—實際發(fā)生成本；R—固定酬金百分率。這種計算方式由于酬金與實際發(fā)生的成本成正比，因而不能鼓勵承包人降低成本，對發(fā)展商來說是不利的。

b.成本加固定酬金。工程成本按實際發(fā)生情況，完全由發(fā)展商承擔，但酬金事先商定一個固定的數(shù)目。

c.成本加浮動酬金。這種方式是事先商定工程成本和酬金的預期水平。8.3房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標與合同管理

8.3.3

房地產(chǎn)開發(fā)項目建設工程合同

8.3.3.1合同形式

（2）按照合同所包括的工程范圍及承包關系的不同劃分①總承包合同②發(fā)展商直接發(fā)包的專業(yè)承包合同③獨立承包合同（3）按照是否包料劃分①包工包料合同②包工部分包料合同③包工不包料合同，也即勞務合同8.3房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標與合同管理

8.3.3

房地產(chǎn)開發(fā)項目建設工程合同

8.3.3.2房地產(chǎn)開發(fā)項目承包合同的一般條款

（1）一般義務（2）合同文件管理（3）材料及設備供應（4）開工、竣工時間及工期（5）變更與增減（6）轉讓與分包（7）竣工驗收與維修（8）支付方式（9）風險與保險（10）中斷合同（11）經(jīng)濟責任（12）爭端的解決8.3房地產(chǎn)開發(fā)項目招投標與合同管理

8.3.3

房地產(chǎn)開發(fā)項目建設工程合同

8.3.3.3房地產(chǎn)開發(fā)項目的合同管理

工程項目的合同管理工作，主要是對承包合同的簽訂、履行、違約、變更、解除等進行監(jiān)督、檢查，對合同雙方的爭議進行有效解決，以保證合同的全面、適當履行。房地產(chǎn)開發(fā)項目建設實施的合同管理工作主要有以下幾項：（1）合同分析（2）建立合同目錄、編碼和檔案（3）合同履行的監(jiān)督、檢查（4）索賠8.4房地產(chǎn)開發(fā)項目基礎配套設施建設

8.4.1房地產(chǎn)基礎配套設施建設的主要內容

8.4.1.1管線工程

（1）管線工程布置居住區(qū)內的管線工程一般包括給水、排水、燃氣、供熱、供電等，這些管線的布置與房屋道路和綠化等關系密切，應互相配合，同時必須符合城市總體規(guī)劃的要求。①給水。居住區(qū)內的給水管網(wǎng)有樹枝狀和環(huán)狀兩種布置方式。②排水。居住區(qū)內的排水主要是雨水和生活污水的排除。排水系統(tǒng)有分流制和合流制兩種：雨水和污水分別由兩套管線匯集排放的稱為分流制；合在一個管網(wǎng)內排放的稱為合流制。③供電。居住區(qū)內用電的電壓一般是220V，故必須將城市送來的高壓電通過變壓裝置變?yōu)榈蛪弘姡潆娋€路的布置方式有架空和地下電纜兩種，一般采用電纜直埋方式敷設。④燃氣。城市燃氣靠壓力通過管道輸送液化石油氣用氣瓶供應用戶。居住區(qū)內采用中、低兩級系統(tǒng)，將燃氣通過調壓站將中壓調至低壓，然后供應各戶使用。燃氣管網(wǎng)布置有樹狀或環(huán)狀兩種，一般兩種方式同時采用。⑤集中供熱。集中供熱有兩種方式，即熱電廠供熱和區(qū)域鍋爐房供熱。居住區(qū)內供熱管道一般為地下敷設。根據(jù)不同的情況可采用通行地溝、半通行地溝、不通行地溝或無溝敷設。8.4房地產(chǎn)開發(fā)項目基礎配套設施建設

8.4.1房地產(chǎn)基礎配套設施建設的主要內容

8.4.1.1管線工程

（2）管線綜合管線綜合是將各單項管線工程的規(guī)劃設計進行綜合安排，以解決它們之間在平面、空間及建設時間的先后及施工維修等方面的矛盾，基本要求如下。①盡量使管線線路短捷，以節(jié)約投資，但應注意避免片面縮短長度而任意穿越切割可用之地。②應盡量將管線埋設在道路紅線內，但也避免過分集中在交通頻繁的城市干道下面，以免施工檢修時，開挖路面，影響交通。③地下管線的排列次序一般以建筑物外墻向外排起，最近的是煤氣管，然后依次為給水、污水及雨水管等（各地區(qū)規(guī)定不一）。在道路下面布置管線時，首先應考慮在人行道和非機動車下面，其次將檢修次數(shù)少的一些管線布置在車行道下面，自道路紅線向道路中心線方向平行布置各種管線的次序，要根據(jù)管線的性質、埋深等確定，一般次序是電力電纜、電信電纜、燃氣、熱力、給水、雨水和污水管道。④應盡量減少管線轉彎和分叉，避兔平行重疊，并盡可能與房屋、道路平行或垂直。⑤當管線布置發(fā)生矛盾時，一般采取尚未修建的讓建成管線，臨時的讓永久性的管線，小管線讓大管線，壓力管讓重力自流管，可彎曲的讓不易彎曲的管線。8.4房地產(chǎn)開發(fā)項目基礎配套設施建設

8.4.1房地產(chǎn)基礎配套設施建設的主要內容

8.4.1.1管線工程⑥應充分利用原有管線，基礎施工的臨時管線盡可能與永久性管線相結合，同時還要考慮為今后建設的管線預留用地。⑦管線工程要與人防地下工程相結合。⑧架空線應不影響交通運輸，避免與綠化種植發(fā)生矛盾，同時還需考慮環(huán)境美觀。

8.4.1.2道路工程

房地產(chǎn)開發(fā)項目的道路工程，是指在項目建設過程中和工程完成后居住小區(qū)內使用的道路及與之配套的其他工程。它由下列幾個部分組成：（1）車行道（2）人行道（3）分車帶和方向島（4）街道綠化（5）道路的排水設備（6）道路的地上設備和輔助性交通設備（7）路下的各種管線8.4房地產(chǎn)開發(fā)項目基礎配套設施建設

8.4.2房地產(chǎn)基礎配套設施施工許可證的申請

（1）申領施工許可證所須具備的條件建設單位申請領取施工許可證，應當具備下列條件，并提交相應的證明文件：①已經(jīng)辦理該建筑工程用地批準手續(xù)，獲得《建設用地規(guī)劃許可證》；②在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已經(jīng)取得《建設工程規(guī)劃許可證》；③施工場地已經(jīng)基本具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進度符合施工要求；④已經(jīng)確定施工企業(yè)；⑤已滿足施工需要的施工圖樣及技術資料、施工圖設計文件已按規(guī)定進行了審查；⑥有保證工程質量和安全的具體措施；⑦按照規(guī)定應該委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理；⑧建設資金已經(jīng)落實；⑨法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他條件。8.4房地產(chǎn)開發(fā)項目基礎配套設施建設

8.4.2房地產(chǎn)基礎配套設施施工許可證的申請

（2）申請辦理施工許可證的程序申請辦理施工許可證，應當按照下列程序進行：①建設單位向發(fā)癥機關領取《建筑工程施工許可證申請表》；②建設單位持加蓋單位及法定代表人印鑒的《建筑工程施工許可證申請表五并附規(guī)定的其他證明文件，向發(fā)證機關提出申請；③發(fā)證機關在收到建設單位報送的《建筑工程施工許可證申請表》和所附證明文件后，對于符合條件的，應當自收到申請之日起7日內頒發(fā)施工許可證；對于證明文件不齊全或者失效的，應當限期要求建設單位補正，審批時間可以自證明文件補正齊全后作相應順延；對于不符合條件的，應當自收到申請之日起15日內書面通知建設單位，并說明理由。建筑工程在施工過程中，建設單位或者施工單位發(fā)生變更的，應當重新申請領取施工許可證。8.4房地產(chǎn)開發(fā)項目基礎配套設施建設

8.4.2房地產(chǎn)基礎配套設施施工許可證的申請

（3）有關施工許可證的注意事項①建設單位申請領取施工許可證的工程名稱、地點、規(guī)模，應當與依法簽訂的施工承包合同一致。施工許可證應當放置在施工現(xiàn)場備查；②施工許可證不得偽造和涂改；③建設單位應當自領取施工許可證之日起3個月內開工。因故不能按期開工的，應當在期滿前向發(fā)證機關申請延期，并說明理由；延期以兩次為限，每次不超過3個月；既不開工又不申請延期或者超過延期次數(shù)、時限的，施工許可證自行廢止；④在建的建筑工程因故中止施工的，建設單位應當自中止施工之日起1個月內向發(fā)證機關報告，報告內容包括中止施工的時間、原因、在施部位、維修管理措施等，并按照規(guī)定做好建筑工程的維護管理工作；建筑工程恢復施工時，應當向發(fā)證機關報告；中止施工滿1年的工程恢復施工前，建設單位應當報發(fā)證機關核驗施工許可證。8.4房地產(chǎn)開發(fā)項目基礎配套設施建設

8.4.3房地產(chǎn)基礎配套設施建設管理

對房地產(chǎn)基礎配套設施的基本要求是：做到與開發(fā)項目建設竣工交付使用同步到位，某些與居民生活及工作關系不是十分密切的公建配套允許稍晚一步。為此，應做好以下管理工作：（1）在項目規(guī)劃和方案設計階段，向給水、供電、燃氣、排水、電訊、環(huán)衛(wèi)等市政部門征詢配套意見，了解實施的可能性，盡早爭取配套單位（部門）的支持和配合。在得到上述有關單位提出明確的書面意見后，項目可進人后面的技術設計或施工圖設計階段。（2）建設單位在完成技術設計后，應及時召開有各配套單位參加的審批會，對項目的工程技術及市政配套的設施進行技術性審查。對不做技術設計的項目，可向各配套單位送審施工設計圖紙。（3）項目土建完工前，要抓好配套工作計劃、落實配套工作條件、協(xié)調各配套單位、環(huán)節(jié)。在項目建筑安裝工程接近竣工時，應抓緊抓實市政及公用設施配套的協(xié)調工作，努力創(chuàng)造施工現(xiàn)場的配套工作條件和做好各配套單位、環(huán)節(jié)的疏通工作。在施工階段抓好與配套工作的協(xié)調安排，對整個建設工期影響很大。8.5房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理

8.5.1房地產(chǎn)開發(fā)項目實施控制目標之間的關系

(1)開發(fā)項目建設三大目標之間的對立關系如果對開發(fā)項目建設的功能和質量要求較高，就需要采用較好的工程設備和建筑材料，需要投入較多的資金；同時，還需要精工細作，嚴格管理，不僅增加人力的投入，而且需要較長的建設時間。如果要加快進度，縮短工期，則需要加班加點或適當增加施工機械和人力，這將直接導致施工效率下降，單位產(chǎn)品的費用上升，從而使整個工程的總投資增加；另一方面，加快進度往往會打亂原有的計劃，使開發(fā)項目建設實施的各個環(huán)節(jié)之間產(chǎn)生脫節(jié)現(xiàn)象，增加控制和協(xié)調的難度，不僅有可能“欲速不達”，而且會對工程質量帶來不利的影響或留下工程質量隱患。如果要降低投資，就需要考慮降低功能和質量要求，采用較差或普通的工程設備和建筑材料；同時，只能按費用最低的原則安排進度計劃，整個工程需要的建設時間就較長。不能奢望投資、進度、質量三大目標同時達到“最優(yōu)”，即既要投資少，又要工期短，還要質量好。在確定開發(fā)項目建設目標時，不能將投資、進度、質量三大目標割裂開來，必須將投資、進度、質量三大目標作為一個系統(tǒng)統(tǒng)籌考慮，反復協(xié)調和平衡，力求實現(xiàn)整個目標系統(tǒng)最優(yōu)。8.5房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理

8.5.1房地產(chǎn)開發(fā)項目實施控制目標之間的關系

(2)開發(fā)項目建設三大目標之間的統(tǒng)一關系對開發(fā)項目建設三大目標之間的統(tǒng)一關系，需要從不同的角度分析和理解。例如，加快進度、縮短工期雖然需要增加一定的投資，但是可以使整個開發(fā)項目建設提前投入使用，從而提早發(fā)揮投資效益，還能在一定程度上減少利息支出。如果提早發(fā)揮的投資效益超過因加快進度所增加的投資額度，則從經(jīng)濟角度來說，加快進度就是可行的。如果提高功能和質量要求，雖然需要增加一次性投資，但是可能降低工程交付使用后的運行費用和維修費用，從全壽命費用分析的角度看則是節(jié)約投資的。如果在實施過程中進行嚴格的質量控制，保證實現(xiàn)工程預定的功能和質量要求。則不僅可減少實施過程中的返工費用，而且可以大大減少投入使用后的維修費用。另一方面，嚴格控制質量還能起到保證進度的作用。如果在工程實施過程中發(fā)現(xiàn)質量問題并及時進行返工處理，雖然需要耗費時間，但可能只影響局部工作的進度，不影響整個工程的進度；或雖然影響整個工程的進度，但是比不及時返工而釀成重大工程質量事故對整個工程進度的影響要小，也比留下工程質量隱患到使用階段才發(fā)現(xiàn)而不得不停止使用進行修理所造成的時間損失要小。8.5房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理

8.5.2房地產(chǎn)開發(fā)項目實施控制的內容

(1)質量控制①對原材料的檢驗。材料質量的好壞直接影響工程的質量，為了保證材料質量，在訂貨階段就向供貨商提供檢驗的技術標準，并將這些標準列入訂購合同中。有些重要材料應當在簽訂購貨合同前取得樣品或樣本，材料到貨后再與樣品進行對照檢查，或進行專門的化驗或試驗。未經(jīng)檢驗或不合格的材料切忌與合格的材料混裝入庫。②對工程中的配套設備進行檢驗。在各種設備安裝之前均應進行檢驗和測試，不合格的要避免采用。工程建設中應確立設備檢查和試驗的標準、手段、程序、記錄、檢驗報告等制度；對主要設備的試驗與檢查，可考慮到制造廠進行監(jiān)督和檢查。③確立施工中控制質量的具體措施④確立有關質量文件的檔案制度。匯集所有質量檢查和檢驗證明文件、試驗報告，包括分包商在工程質量方面應提交的文件。8.5房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理

8.5.2房地產(chǎn)開發(fā)項目實施控制的內容

(2)工程進度與工期控制①工程進度計劃的編制

a.將全部工程內容分解和歸納為工程單項或工序。

b.統(tǒng)計計算每項工程內容的工作量。

c.計算每個單項工程工作量所需時間，可用天數(shù)表示。

d.按正常施工的各個單項工程內容的邏輯順序和制約關系，排列施工先后次序。8.5房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理

8.5.2房地產(chǎn)開發(fā)項目實施控制的內容

(2)工程進度與工期控制

②進度管理及計劃調整

a.橫道圖法。是用直線線條在時間坐標上表示出單項工程內容進度的方法。由于橫道圖制作簡便，明了易懂，在我國各行業(yè)進度管理中普遍采用，對一些并不十分復雜的工程，采用這種圖表是比較合適的。缺點：從圖中看不出各項工作之間的相互依賴和相互制約的關系，看不出一項工作的提前或落后對整個工期的影響程度，看不出哪些是關鍵工作。

b.網(wǎng)絡圖法。網(wǎng)絡圖法的基本原理是首先應用網(wǎng)絡形式來表示計劃中各項工作的先后順序和相互關系；其次是通過計算找出計劃中的關鍵工作和關鍵線路，在計劃執(zhí)行過程中進行有效的控制和監(jiān)督，保證合理地使用人力、物力、財力，完成目標任務。8.5房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理

8.5.2房地產(chǎn)開發(fā)項目實施控制的內容

(2)工程進度與工期控制

③進度控制中應關注的因素①材料、設備的供應情況。包括各項設備是否完成，計劃運到日期；各種材料的供貨廠商是否落實、何時交貨、檢驗及驗收辦法等。②設計變更對進度的影響。設計的修改往往會增加工作量，延緩工程進度。③勞動力的安排情況。工人過少會完不成進度計劃中規(guī)定的任務，而工人過多則會由于現(xiàn)場工作面不夠而造成窩工，因而也完不成任務，所以要適當安排工人。④氣象條件。應時刻注意氣象條件，天氣不好（如下雨、下雪），則安排室內施工（如裝修），天氣晴朗時，加快室外施工進度。8.5房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理

8.5.2房地產(chǎn)開發(fā)項目實施控制的內容

(3)工程費用（或稱投資）控制①工程費用控制的主要方法是：在項目建設實施過程中，按預算費用分階段、分部位進行費用控制。具體來講是首先編制費用計劃，因為工程費用是隨著工程進度逐期發(fā)生的。根據(jù)工程進度計劃可以編制費用計劃。費用計劃可分解為5個方面：

a.材料設備費用計劃；

b.施工機械費用計劃；

c.人工費費用計劃；

d.臨時工程費用計劃；

e.管理費用計劃。根據(jù)上述成本計劃的總和，即能得出成本控制總計劃，在工程實施中，應嚴格按照費用計劃實施。對于計劃外的一切開支，應嚴格控制。如果某部分項目有突破費用計劃的可能，應及早提出警告，并及時采取措施控制該項費用。8.5房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理

8.5.2房地產(chǎn)開發(fā)項目實施控制的內容

(3)工程費用（或稱投資）控制

②施工階段監(jiān)理工程師的工程費用控制的主要任務是：通過工程付款控制、新增工程費控制、預防并處理好費用索賠、挖掘節(jié)約投資潛力來努力實現(xiàn)實際發(fā)生的費用不超過計劃投資。監(jiān)理工程師應做好以下工作：制定本階段資金使用計劃，做到不多付、不少付、不重復付；嚴格控制工程變更，力求減少變更費用；研究確定預防費用索賠措施，及時處理費用索賠并協(xié)助開發(fā)商進行反索賠；根據(jù)開發(fā)商責任制和有關合同要求，做好工程計量工作；審核施工單位提交的工程結算書，協(xié)助開發(fā)商完成相關工作。8.5房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理

8.5.3開發(fā)項目實施目標控制的措施目標控制通常采取組織措施、技術措施、經(jīng)濟措施、合同措施、信息管理和協(xié)調工作。組織措施，是從目標控制的組織管理方面采取的措施，如落實目標控制的組織機構和人員，明確各級目標控制人員的任務和職能分工、權力和責任、改善目標控制的工作流程等。組織措施是其他各類措施的前提和保障，而且一般不需要增加什么費用，運用得當可以收到良好的效果。尤其是對由于業(yè)主原因所導致的目標偏差，這類措施可能成為首選措施。技術措施不僅對解決開發(fā)項目建設實施過程中的技術問題是必不可少的，而且對糾正目標偏差也有相當重要的作用。任何一個技術方案都有基本確定的經(jīng)濟效果。不同的技術方案就有著不同的經(jīng)濟效果。運用技術措施糾偏的關鍵，一是要能提出多個不同的技術方案，二是要對不同的技術方案進行技術經(jīng)濟分析。經(jīng)濟措施是最易為人接受和采用的措施。它決不僅僅是審核工程量及相應的付款和結算報告，還需要從一些全局性、總體性的問題上加以考慮。另外，不要僅僅局限在已發(fā)生的費用上。通過偏差原因分析和未完工程投資預測，可發(fā)現(xiàn)一些現(xiàn)有和潛在的問題，將引起未完工程的投資增加，對這些問題應以主動控制為出發(fā)點，及時采取預防措施。8.5房地產(chǎn)開發(fā)工程項目管理

8.5.3開發(fā)項目實施目標控制的措施合同措施，要從廣義上理解，除了擬定合同條款、參加談判、處理合同執(zhí)行過程中的問題、防止和處理索賠等措施之外，還要協(xié)助業(yè)主確定對目標控制有利的開發(fā)項目建設組織管理模式和合同結構，分析不同合同之間的相互聯(lián)系和影響，對每一個合同做總體和具體分析等。這些合同措施對目標控制更具有全局性的影響，其作用也就越大。在項目實施管理活動中對所需要的或產(chǎn)生的各種信息進行搜集、整理、處理、存儲、傳遞、應用等一系列工作總稱為信息管理。信息管理對項目的實施管理是至關重要。在項目的實施過程中，管理者要不斷預測或發(fā)現(xiàn)問題，要不斷地進行規(guī)劃、決策、執(zhí)行和檢查，做好這些工作都離不開相應的信息，進行目標控制同樣是以信息為基礎，任何控制只有在信息的支持下才能有效地進行。協(xié)調工作是指施工監(jiān)理的組織協(xié)調。工作內容：施工活動與政府有關部門之間的協(xié)調；業(yè)主與承包商之間的協(xié)調；工程施工生產(chǎn)要素（如勞務、材料、設備、資金供應等）方面的協(xié)調；項目各施工單位、各施工工序在時間、空間上的配合與協(xié)調等。8.6房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收

8.6.1房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收概述

竣工驗收就是指房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)過承建單位的施工準備和全部的施工活動，已經(jīng)完成了項目設計圖紙和承包合同規(guī)定的全部內容，并達到了建設單位的使用要求，向使用單位交工的過程。它標志著項目的施工任務已全面完成。（1）竣工驗收的要求

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當向項目所在地縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日之內，對涉及公共安全的內容，組織工程質量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。（2）竣工驗收范圍凡新建、擴建、改建的開發(fā)建設項目，按批準的設計文件和合同規(guī)定的內容建成；對住宅小區(qū)的驗收還應驗收土地使用情況和單項工程、市政、綠化及公用設施等配套設施。8.6房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收

8.6.1房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收概述

（3）竣工驗收的內容房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收包括項目竣工資料和工程實體復查兩部分內容，其中項目竣工資料主要包括：①立項文件②竣工文件③設計文件④監(jiān)理文件⑤施工技術文件⑥竣工圖（4）竣工驗收的依據(jù)開發(fā)項目或單體工程，其竣工驗收的依據(jù)是：經(jīng)過審批的項目建議書、年度開工計劃、施工圖紙和說明文件、施工過程中的設計變更文件、現(xiàn)行施工技術規(guī)程、施工驗收規(guī)范、質量檢驗評定標準，以及合同中有關竣工驗收的條款。工程建設規(guī)模、工程建筑面積、結構形式、建筑裝飾、設備安裝等應與各種批準文件、施工圖紙、標準保持一致。8.6房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收

8.6.1房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收概述

（5）竣工驗收的一般標準①工程項目按照工程合同規(guī)定和設計圖紙要求已全部施工完畢，且已達到國家有關規(guī)定的質量標準，能滿足使用要求；②交工工程達到窗明，地凈，水通，燈明，有采暖通風設備的項目，應達到正常運轉；③設備調試、試運轉達到設計要求；④建筑物四周2m以內場地整潔；⑤技術檔案資料齊全。8.6房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收

8.6.2房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收程序

8.6.2.1竣工驗收備案

開發(fā)商應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。辦理工程竣工驗收備案應提交的文件包括：（1）工程竣工驗收備案表（2）工程竣工驗收報告（3）法律、行政法規(guī)規(guī)定應當由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件；（4）施工單位簽署的工程質量保修書；（5）法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。商品住宅還應當提交《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。8.6房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收

8.6.2房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收程序

8.6.2.2房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收程序

施工收尾階段竣工準備階段竣工預驗（施工單位）

結果補修、返修（施工單位）竣工初驗（監(jiān)理單位）結果正式驗收（建設主管部門）結果工程交接不合格不合格不合格圖8－1房地產(chǎn)項目竣工驗收程序流程圖8.6房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收

8.6.3房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工驗收檔案房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工檔案是工程在建設全過程中形成的文字材料、圖表、計算材料、照片、錄音帶、錄像帶等文件材料的總稱。（1）技術資料的內容①前期工作資料②土建資料