我國房地產(chǎn)證券化研究

PAGEPAGE4我國房地產(chǎn)證券化研究摘要隨著我國住房體制改革、金融創(chuàng)新,證券市場的日益完善,法律、法規(guī)體系進(jìn)一步的加強(qiáng),我國房地產(chǎn)證券化已實(shí)施的條件,雖然大規(guī)模實(shí)施房地產(chǎn)市場和技術(shù)仍面臨著資產(chǎn)證券化、體制、法規(guī)等諸多方面的制約,但可以選擇房地產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的發(fā)展是可行的。近年來,我國房地產(chǎn)業(yè)作為已逐步發(fā)展,但仍有許多問題和障礙,需要從兩個方面的理論和實(shí)證研究來指導(dǎo)我國實(shí)施資產(chǎn)證券化的地產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)作為一項(xiàng)偉大的投資,回報(bào)周期較長的產(chǎn)業(yè),其發(fā)展是離不開資本市場的支持。近年來,由于國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)閾值的不斷提高,銀行貸款的難度加大,房地產(chǎn)商不得不將注意力轉(zhuǎn)向資本市場,并積極尋求多樣化的融資渠道,目前我國的房地產(chǎn)市場是資本為王的時(shí)代,成為房地產(chǎn)金融市場的一大亮點(diǎn)。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)證券化；可行性；理論基礎(chǔ)；建議PicktoWithChina'shousingsystemreformandfinancialinnovation,thestockmarketisincreasinglyperfect,laws,rulesandregulations,systemfurtherstrengthen,China'srealestatesecuritisationalreadyintheimplementationofthecondition,althoughlarge-scaleimplementtherealestatemarketandthetechnologyisstillfacedwithassetsecuritization,system,regulationsofmanyaspects,suchasconstraints,butcanchoosethedevelopmentofrealestatesecuritisationisfeasible.Inrecentyears,China'srealestateashasgraduallydeveloped,buttherearestillmanyproblemsandobstacles,needfromtwoaspectsoftheoryandempiricalstudiestoguideourimplementationofassetsecuritizationofrealestate.Therealestateindustryasagreatinvestment,returncyclelongerindustry,itsdevelopmentiscannotleavethecapitalmarketsupport.Inrecentyears,duetothedomesticrealestatedevelopmentthresholdvalueriseceaselessly,increaseddifficultiesofbankloans,estatebusinesshavetoturntheirattentiontothecapitalmarket,andactivelyseekthediversityofthefinancingchannels,atpresent,China'srealestatemarketisthecapitalofthedaysofking,becomethefinanceoftherealestatemarket,theonelargewindow.目錄TOC\o"1-3"\h\u9272緒論 1124951房地產(chǎn)證券化的基本概念 1117221.1房地產(chǎn)證券化的背景 147431.2房地產(chǎn)證券化的基本概念 2177801.3房地產(chǎn)證券化的分類 2278301.4房地產(chǎn)證券化的特點(diǎn) 2195871.4.1基礎(chǔ)資產(chǎn)的法律形式是合同權(quán)利 2110901.4.2參與者眾多，法律關(guān)系復(fù)雜 2223831.4.3獨(dú)特的融資模式 3286491.4.4安全系數(shù)高 3114511.4.5證券品種多樣化，適合于投資 334421.4.6政策性強(qiáng) 3266212我國房地產(chǎn)證券化的可行性 3234842.1我國目前的現(xiàn)狀 3189542.1.1房地產(chǎn)抵押債權(quán)證券化的發(fā)展現(xiàn)狀 4264762.1.2房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化的發(fā)展現(xiàn)狀 4183272.2我國實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)證券化的理論基礎(chǔ) 4272842.2.1風(fēng)險(xiǎn)分散理論 4127512.2.2分工理論 470302.2.3不對稱信息理論 525432.2.4交易成本理論 5176982.2.5規(guī)模經(jīng)濟(jì)理論 5188382.3實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)證券化的益處 5310393我國證券化發(fā)展存在的問題 5219243.1金融體系信用制度的不完善 5222823.2房地產(chǎn)金融市場一級市場交易有待開發(fā) 6176733.3證券市場發(fā)展不完善 6170643.4相關(guān)法律法規(guī)不健全 6226354推進(jìn)我國證券化的建議 6314724.1建立房地產(chǎn)證券化體系,培育多元化的投資主體 6309464.2建立健全個人信用制度 7234824.3嚴(yán)格監(jiān)管,促進(jìn)資產(chǎn)評估業(yè)和資信評級業(yè)的健康發(fā)展 7137274.4盡快建立和健全與房地產(chǎn)證券化相關(guān)的法律法規(guī)體系 75972結(jié)論 832755參考文獻(xiàn) 918703致謝 10PAGE14緒論房地產(chǎn)業(yè)作為積極培育我國的支柱產(chǎn)業(yè),在我國正在成為世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè),多年來形成了銀行為主要融資渠道的房地產(chǎn)金融體系的剛度,單一,不僅使現(xiàn)有的金融系統(tǒng)積累了大量的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),客觀地限制了房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。資本市場和房地產(chǎn)市場的年歲必聚集在一個房地產(chǎn)證券化是金融創(chuàng)新的工具,也是房地產(chǎn)融資瓶頸,解決問題的重要途徑之一。本文通過對我國房地產(chǎn)市場中資金問題的分析，試圖找到房地產(chǎn)發(fā)展中存在的一些關(guān)鍵性問題。分析表明，房地產(chǎn)資金鏈處于失衡狀態(tài)，開發(fā)資金存在大量缺口；消費(fèi)環(huán)節(jié)的信貸資金也存在缺口；讓政府頭疼、讓市場無奈的積壓資金、存量房資金又巍然不動。作為房地產(chǎn)發(fā)展商，在融資過程中，可采取直接和間接的融資方法，而現(xiàn)在僅僅采用主要依靠銀行貸款的間接融資手段是不能有效推動市場的，這是本文分析開發(fā)資金缺口的意義所在。在消費(fèi)環(huán)節(jié)中，現(xiàn)在也主要是通過間接的手段，靠銀行貸款來調(diào)控信貸平衡。其實(shí)我們也可以通過直接和間接的融資渠道來打通消費(fèi)環(huán)節(jié)的資金不暢。這是本文分析信貸資金缺口的動機(jī)所在。新興房地產(chǎn)市場的發(fā)展，在市場機(jī)制和法律環(huán)境沒有完全健全的情況下，勢必會出現(xiàn)很多的問題，也就造成了市場中資金積壓的現(xiàn)象，以及一些市場的理性發(fā)展不能跟上實(shí)際發(fā)展的問題，靠行政調(diào)控、銀行支持是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解決的。從市場中來，還得到市場中去。依靠市場的方法理順房地產(chǎn)流通的各個環(huán)節(jié)，這是本文分析積壓資金的初衷。本文對重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)行了對策研究，提出對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展真正意義上的體制和市場的推動力，可以借助一項(xiàng)金融創(chuàng)新技術(shù)——資產(chǎn)證券化來實(shí)現(xiàn)。文獻(xiàn)綜述：諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎得主夏普和米勒（2006）通過實(shí)證研究和邏輯推導(dǎo)提出“房地產(chǎn)證券化是二十一世紀(jì)金融發(fā)展的重點(diǎn)”，國內(nèi)理論界對于發(fā)展房地產(chǎn)證券化的必要性和可行性也已進(jìn)行了深入研究，達(dá)成了許多共識。本文主要從房地產(chǎn)證券化的效應(yīng)和模式進(jìn)行分析。歐陽國欣，張立君（2010）以新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)制度變遷理論為基礎(chǔ)，構(gòu)建一個分析住房抵押貸款證券化問題的理論框架。通過分析，歐陽國欣，張立君（2010）認(rèn)為我國現(xiàn)階段難以也不適宜實(shí)現(xiàn)住房抵押貸款證券化制度創(chuàng)新，但從長遠(yuǎn)看，住房抵押貸款證券化的推行，只不過是遲早的事，因此我們必須做好準(zhǔn)備歐陽國欣，張立君，住房抵押貸款證券化：基于新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析[M]房地產(chǎn)金融2010年。歐陽國欣，張立君，住房抵押貸款證券化：基于新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析[M]房地產(chǎn)金融2010年王長江，侯杰，劉曉輝（2009）分析了我國房地產(chǎn)證券化的障礙分析，包括制度障礙、市場障礙和內(nèi)在障礙王長江，侯杰，劉曉輝，房地產(chǎn)證券化的障礙分析，房地產(chǎn)金融2009年。曲衛(wèi)東，陳爽（2005）通過對2005年第一期建行“建元個人住房抵押貸款資產(chǎn)支持證券”發(fā)行的研究指出，由銀行試行抵押貸款證券化是可行的。而抵押貸款規(guī)模增長和一級市場逐漸成熟的過程中，以銀行體系為運(yùn)作主體，可以相應(yīng)減少操作和交易成本，有利于試點(diǎn)工作的順利進(jìn)行。抵押貸款證券化有利于拓展房地產(chǎn)業(yè)資金來源，構(gòu)建良好的房地產(chǎn)運(yùn)行機(jī)制，并增強(qiáng)了銀行資金的安全性，從而會有利于房地產(chǎn)業(yè)貸款和住房抵押貸款門檻的降低，有利于金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步、迅速發(fā)展曲衛(wèi)東，王長江，侯杰，劉曉輝，房地產(chǎn)證券化的障礙分析，房地產(chǎn)金融2009年曲衛(wèi)東，陳爽，從建行首發(fā)看我國抵押貸款債權(quán)證券化融資發(fā)展2005年張固，魏雪清，王霞（2007）分析了我國推行房地產(chǎn)證券化保障措施張固，魏雪清，王霞，我國推行房地產(chǎn)證券化保障措施[M]合作經(jīng)濟(jì)與科技2007年。李強(qiáng)（2008）分析了房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)以及如何進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。張傳良（2008）分析實(shí)行房地產(chǎn)證券化,離不開完善相關(guān)的制度安排,要完善資產(chǎn)證券化的整體法律環(huán)境建設(shè)與相關(guān)規(guī)章制度張傳良，發(fā)展房地產(chǎn)證券化[M]分散金融風(fēng)險(xiǎn)，城市開發(fā)2008年。余立（2008）指出房地產(chǎn)證券化使得投資者與投資對象之間的關(guān)系由直接的物權(quán)擁有轉(zhuǎn)化為債權(quán)擁有的有價(jià)證券形式。而現(xiàn)行房地產(chǎn)證券化的運(yùn)行模式及利益取向，又為房地產(chǎn)證券化的拓展提供了極大的發(fā)展空間，因此加速實(shí)施房地產(chǎn)證券化正當(dāng)其時(shí)余立，論加速實(shí)施房地產(chǎn)證券化正當(dāng)其時(shí)[M]經(jīng)濟(jì)師2008年。吳春山（2008）分析了我國房地產(chǎn)證券化的效應(yīng)與模式選擇吳春山，我國房地產(chǎn)證券化的效應(yīng)分析與模式選擇[M]中國房地產(chǎn)金融2008年。金彤（2009）分析了中國房地產(chǎn)證券化的現(xiàn)實(shí)意義、障礙和發(fā)展策路。張固，魏雪清，王霞，我國推行房地產(chǎn)證券化保障措施[M]合作經(jīng)濟(jì)與科技2007年張傳良，發(fā)展房地產(chǎn)證券化[M]分散金融風(fēng)險(xiǎn)，城市開發(fā)2008年余立，論加速實(shí)施房地產(chǎn)證券化正當(dāng)其時(shí)[M]經(jīng)濟(jì)師2008年吳春山，我國房地產(chǎn)證券化的效應(yīng)分析與模式選擇[M]中國房地產(chǎn)金融2008年指出了在當(dāng)前情況下，房地產(chǎn)證券化在我國實(shí)行的必要性和可能性，在借鑒國外發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)證券化的模式的基礎(chǔ)上，探討了房地產(chǎn)證券化在我國可能實(shí)行的三種模式，即房地產(chǎn)投資信托基金、土地使用權(quán)信托、房地產(chǎn)共有待分產(chǎn)權(quán)信托。房地產(chǎn)證券化能否得以順利實(shí)行不僅需要經(jīng)濟(jì)方面的支持還需要法律的不斷完善和政府的大力支持。本文重點(diǎn)論述房地產(chǎn)證券化在現(xiàn)實(shí)情況運(yùn)作下法律方面的缺陷和不足，從資產(chǎn)發(fā)起到出售過程中如何來隔離風(fēng)險(xiǎn)；特設(shè)目的機(jī)構(gòu)中的法律風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避；以及資產(chǎn)服務(wù)過程中存在的法律問題有哪些，本文都力圖對相應(yīng)的問題提出一定的對策。本文深入分析發(fā)達(dá)國家和地區(qū)房地產(chǎn)證券化的模式及其具備的條件，努力找出對我國證券化的模式選擇可供借鑒之處，對目前我國信托投資公司的房地產(chǎn)信托證券、房地產(chǎn)企業(yè)債券、樓市細(xì)分產(chǎn)權(quán)證券、國有商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸證券化方案等的現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查研究，以發(fā)現(xiàn)問題、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、創(chuàng)建模式、并提出政策性改進(jìn)建議。1房地產(chǎn)證券化的基本概念1.1房地產(chǎn)證券化的背景房地產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的手段,作為全球房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展和衍生品交易。自70年代美國的住房抵押貸款資產(chǎn)證券化的證券,然后是資產(chǎn)證券化技術(shù)廣泛應(yīng)用于抵押信貸資產(chǎn)以外的要求抵押貸款,在80年代,在歐美市場蓬勃發(fā)展。90年代,資產(chǎn)證券化開始出現(xiàn)在亞洲市場,特別是東南亞金融危機(jī)爆發(fā)后,在一些亞洲國家迅速發(fā)展。資產(chǎn)證券化(包括不良資產(chǎn)證券化和房地產(chǎn)證券化)是近三十年來,世界上最大的金融領(lǐng)域發(fā)展最快的金融創(chuàng)新和金融工具,衍生證券和金融工程技術(shù)。房地產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)興起于1980年代的美國。房地產(chǎn)證券化的興起與美國特定的發(fā)展背景密切相關(guān)。在1930年代,世界經(jīng)濟(jì)大蕭條和1600多家銀行倒閉,因?yàn)樽》康盅嘿J款和破產(chǎn),眾議院金融體系崩潰的邊緣附近的污跡。美國政府危機(jī)打開第二按揭市場。?30歲,聯(lián)邦政府已經(jīng)產(chǎn)生了“聯(lián)邦住房管理局”(HFA)和“退伍軍人管理局”(VA),方便市民和退伍軍人提供按揭貸款。這使得抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)大大降低了住房抵押貸款證券化創(chuàng)造了條件。30年代,美國聯(lián)邦政府設(shè)立了“聯(lián)邦國民抵押協(xié)會”(NFMA),“政府國民抵押貸款”(GinnieMae)和“聯(lián)邦住房貸款抵押公司”(FreddieMae),從事購買抵押貸款業(yè)務(wù),抵押貸款二級市場開放。這對于美國的抵押貸款證券化實(shí)現(xiàn)鋪平了道路吳福明·吳福明·房地產(chǎn)證券化探索［M］上海：上海人民出版社，2009年．20世紀(jì)的80年代中期，美國、英國、日本和其他國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速,房地產(chǎn)的繁榮和發(fā)展,在城市房地產(chǎn)價(jià)格房地產(chǎn)貸款一級市場得到充分發(fā)展,和價(jià)值的房地產(chǎn)證券可以,這是房地產(chǎn)證券化的傳播,創(chuàng)造條件。當(dāng)美國的利率來控制商業(yè)抵押貸款的成本大幅上漲放松,借助商業(yè)地產(chǎn)按揭形式越來越缺乏吸引力。發(fā)展商拓寬融資渠道。當(dāng)通貨膨脹的居民偏好房地產(chǎn)投資,人們希望通過證券化工具,包括房地產(chǎn)業(yè)價(jià)值間接資產(chǎn)的價(jià)值。在資本市場和房地產(chǎn)市場的組合。1.2房地產(chǎn)證券化的基本概念所謂的房地產(chǎn)證券化業(yè)務(wù),是房地產(chǎn)投資直接進(jìn)入證券的形式。房地產(chǎn)投資者持有房地產(chǎn)證券化直接進(jìn)入物權(quán)證券的權(quán)利性質(zhì)的資料,將會直接房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為證券投資。在理論上,傳統(tǒng)的房地產(chǎn)證券化的房地產(chǎn)投資的變化。它的實(shí)現(xiàn)和發(fā)展,因?yàn)榉康禺a(chǎn)和股票的有機(jī)結(jié)合。房地產(chǎn)證券化的本質(zhì)上是不同投資人受到房地產(chǎn)投資收益權(quán)利分配,房地產(chǎn)是有形資產(chǎn)作為抵押,房地產(chǎn)證券化的利益將股權(quán)投資。品種可以股票、可轉(zhuǎn)換債券、單位信托、受益人證書等。的本質(zhì)是房地產(chǎn)證券化投資人受到房地產(chǎn)投資收入的不同的權(quán)利分配,房地產(chǎn)是真正的安全,將房地產(chǎn)證券化投資權(quán)益。從融資的角度說,房地產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)集中在資產(chǎn)負(fù)債表的融資、房地產(chǎn)抵押債券為核心的多元化融資體系,但是這家房地產(chǎn)的股票資產(chǎn)的負(fù)債表融資。房地產(chǎn)證券化的目標(biāo)不是財(cái)產(chǎn)損失的前提下,其資源、流量的變化,利用證券市場的功能,充分認(rèn)識房地產(chǎn)資本流行和商業(yè)職業(yè)目標(biāo)。從房地產(chǎn)證券化的原則的角度來看,它體現(xiàn)了現(xiàn)代金融創(chuàng)新的思想,一方面使企業(yè)所有權(quán)和管理的官方分離,以達(dá)到專業(yè)管理目標(biāo);另一方面利用資本集聚法治原則、房地產(chǎn)的投資效用最大化和風(fēng)險(xiǎn)分散。1.3房地產(chǎn)證券化的分類房地產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)抵押貸款證券化和房地產(chǎn)投資權(quán)益證券化的兩種形式。房地產(chǎn)抵押貸款證券化市場是指在市場上的主要問題抵押組合的基本問題的抵押證券的結(jié)構(gòu)性融資行為。房地產(chǎn)投資的證券化利益,又稱為商業(yè)地產(chǎn)投資、資產(chǎn)指的是房地產(chǎn)投資信讬基金為基礎(chǔ),將房地產(chǎn)直接投資于證券和投資主體之間的關(guān)系是物質(zhì)證券投資真正改變債權(quán)關(guān)系陳敏強(qiáng)·陳敏強(qiáng)·西方證券市場金融創(chuàng)新［M］2008年.房地產(chǎn)證券化的兩種形式是一個從的角度來看,銀行,金融機(jī)構(gòu)有其房地產(chǎn)債務(wù)分成更小的單位的帳面價(jià)值證券賣給公眾,那是為了出售給廣大投資者,從而在資本市場籌集資金貸款、房地產(chǎn);另一方面是由非金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)投資管理機(jī)構(gòu)將房地產(chǎn)價(jià)值固定資本形成液體功能通過出售證券商品貨物等證券資本市場籌集資金。1.4房地產(chǎn)證券化的特點(diǎn)1.4.1資產(chǎn)的基礎(chǔ)法律形式是合同權(quán)利無論是房地產(chǎn)抵押貸款證券化債權(quán)或房地產(chǎn)投資的興趣、資產(chǎn)證券化過程中,該基金會的資產(chǎn)已被法律合同的權(quán)利。1.4.2參與者較多，法律關(guān)系復(fù)雜資產(chǎn)證券化過程中,從基礎(chǔ)資產(chǎn)組合選擇的工資,有許多不同的身份參與主體、交錯的法律關(guān)系,其廣泛其他資產(chǎn)證券化所不能及的。借款人、貸款人之間的法律關(guān)系,與代理商之間的信任關(guān)系,貿(mào)易組織(特設(shè)機(jī)構(gòu)),與原權(quán)利轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的關(guān)系,交易機(jī)構(gòu)、證券承銷商包銷的關(guān)系,有許多中介機(jī)構(gòu)提供服務(wù)和產(chǎn)品服務(wù)合同關(guān)系,等等,資產(chǎn)證券化過程中,各種不同的法律關(guān)系,涉及到各個領(lǐng)域的國家的法律。任何一項(xiàng)法律將影響證券化的實(shí)施效果。1.4.3獨(dú)特的融資模式這主要體現(xiàn)在兩個方面,一方面體現(xiàn)在融資結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)。資產(chǎn)證券化的核心的房地產(chǎn)是設(shè)計(jì)一個有效的貿(mào)易結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn),通過貿(mào)易機(jī)構(gòu),以達(dá)到促進(jìn)資金融通。另一方面,責(zé)任結(jié)構(gòu)。使用融資技術(shù)將不會增加資產(chǎn)證券化發(fā)起人的責(zé)任制度是一項(xiàng)不顯示在資產(chǎn)負(fù)債表的融資。通過探索,將被從資產(chǎn)負(fù)債表的資產(chǎn)重組、結(jié)構(gòu)的自由化的投資工具,他們可以增加資本適足率,降低杠桿的調(diào)節(jié)作用。1.4.4安全系數(shù)較高由其他機(jī)構(gòu)在具體產(chǎn)業(yè)的同時(shí),投資者的風(fēng)險(xiǎn),因?yàn)樵O(shè)計(jì)資產(chǎn)證券化風(fēng)險(xiǎn)隔離,只有在現(xiàn)金流收入基礎(chǔ)資產(chǎn)本身,而不是整體信用擔(dān)保的,著破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和孤立的,而且交易機(jī)構(gòu)(特設(shè)機(jī)構(gòu))破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)隔離、交易機(jī)構(gòu)或參與特設(shè)項(xiàng)目一個交易機(jī)構(gòu)、或基礎(chǔ)資產(chǎn)證券化實(shí)行專項(xiàng)管理,業(yè)務(wù)范圍交易機(jī)構(gòu)不能有害資產(chǎn)證券化基礎(chǔ)上,現(xiàn)金流的資產(chǎn)委托專門的金融機(jī)構(gòu)收入專項(xiàng)基金。這種獨(dú)特的設(shè)計(jì)減少了原來的風(fēng)險(xiǎn),提高安全系數(shù)。此外,證券化信用等級和不受贊助者,除了自己的位置取決于資產(chǎn)以外,還可以通過各種進(jìn)行信用增級的方法提高資產(chǎn)證券化的基本信用水平,降低風(fēng)險(xiǎn)、提高安全性。與此同時(shí),房地產(chǎn)證券已經(jīng)貨幣,在許多方面循環(huán),早日康復(fù)的投資,避免風(fēng)險(xiǎn)。1.4.5證券的品種多樣，適合投資房地產(chǎn)證券本身根據(jù)不同投資者偏好不同的投資品種多樣的設(shè)計(jì):性質(zhì)的證券,證券已經(jīng)轉(zhuǎn)手,轉(zhuǎn)付證券,債券,有收入的文件等等董壽昆·住宅金融學(xué)［M］北京；中國金融出版社,2010年.董壽昆·住宅金融學(xué)［M］北京；中國金融出版社,2010年.1.4.6證券化政策性強(qiáng)房地產(chǎn)證券化是起源于美國,是美國政府的促進(jìn)作用,分不開的。眾所周知,美國是崇尚市場機(jī)制的國家,但是和其他經(jīng)濟(jì)和金融部門與房地產(chǎn)市場是美國政府干預(yù)在深層領(lǐng)域。一方面通過抵押貸款提供保險(xiǎn),發(fā)射了三大政agencies-the聯(lián)邦國民抵押協(xié)會,聯(lián)邦住房抵押貸款公司和政府參與協(xié)會在住房抵押貸款證券化抵押貸款證券化直接交易,通過他們的市場活動,影響著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和按揭市場。另一方面它是通過制定詳盡的法律、法規(guī),依法規(guī)范和引導(dǎo)市場的發(fā)展:美國政府調(diào)整了法律、稅務(wù)、會計(jì)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn),包括通過稅收改革法案”;FAS125規(guī)則來取代FAS77規(guī)則,確定“真實(shí)銷售”的會計(jì)準(zhǔn)則;通過立法提案FASIT等等。所以,房地產(chǎn)市場是政府政策導(dǎo)向的影響。2我國房地產(chǎn)證券化的可行性快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場和金融市場的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ),我國的金融體制改革深化的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況良好,發(fā)展勢頭強(qiáng)勁,年國民經(jīng)濟(jì)保持增長超過7.5%,房地產(chǎn)證券化創(chuàng)造一個穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境下自2009年以來,中國房地產(chǎn)投資增長快速下降,但房地產(chǎn)投資增長,全面展示和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的快速增長相應(yīng)的同時(shí),國家房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的違章操作的現(xiàn)象,自2001年以來,連續(xù)出臺了一系列促進(jìn)金融市場健康發(fā)展的房地產(chǎn)金融政策,繁榮的房地產(chǎn)市場和金融市場的發(fā)展,規(guī)范房地產(chǎn)證券化提供經(jīng)濟(jì)依據(jù)。2.1我國目前的現(xiàn)狀房地產(chǎn)的證券化是金融證券化、當(dāng)代經(jīng)濟(jì)的典型代表，那是一個國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展到了一個更高的階段的必然的趨勢。自1970年代以來,西方國家發(fā)生了重大變化的金融行業(yè)、金融行業(yè)已經(jīng)舉辦了主導(dǎo)地位的銀行業(yè)面臨的挑戰(zhàn),以及資產(chǎn)證券化在競爭中發(fā)展迅速,但是,作為一個國際金融創(chuàng)新的三大主流。資產(chǎn)證券化浪潮中金融、房地產(chǎn)證券化實(shí)踐成為銀行業(yè)金融結(jié)構(gòu)變化與新的國際金融工具創(chuàng)新的主要內(nèi)容之一。為我國房地產(chǎn)目前仍在討論中,資產(chǎn)證券化摸索階段張躍慶，張六虎·房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營[M]．北京；經(jīng)濟(jì)日報(bào)出版社，2009年張躍慶，張六虎·房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營[M]．北京；經(jīng)濟(jì)日報(bào)出版社，2009年2.1.1房地產(chǎn)債權(quán)證券化的發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)證券化的金融機(jī)構(gòu)從銀行的角度來看,表現(xiàn)為金融機(jī)構(gòu)融資目的純粹出于,房地產(chǎn)抵押的,被分成更小的單位向公眾出售證券債務(wù)融資方式。在形式的貨幣流通市場,叫做房地產(chǎn)二級按揭市場。從我國的實(shí)際情況,抵押貸款債權(quán)證券化是一張空白的發(fā)展空間。主要表現(xiàn)為:(1)抵押貸款的要小得多。把中國建設(shè)銀行來說,銀行,房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)部門機(jī)構(gòu)僅占總數(shù)的10.7%的貸款FangDaiBu,占總額的比例的貸款公司,是小于1%。由于沒有大型抵押積累,抵押貸款證券化實(shí)施的要求;(2),中國住房抵押市場只有一級市場還不存在二手市場。中國住房抵押貸款市場結(jié)構(gòu)單一,仍在還款的簡單循環(huán)階段,決定抵押貸款的流動性差,抵押貸款市場仍然是進(jìn)一步發(fā)展。2.1.2房地產(chǎn)權(quán)益證券化的發(fā)展現(xiàn)狀改革開放以來我國房地產(chǎn)證券市場不斷資本形成與發(fā)展、房地產(chǎn)投資的興趣也得到了一定程度的資產(chǎn)證券化的發(fā)展,成為當(dāng)前中國房地產(chǎn)證券化的發(fā)展模式的主體。主要表現(xiàn)在兩個方面:(1)房地產(chǎn)股票市場的發(fā)展。中國的股票市場的上市公司而言,幾乎80%的企業(yè),其股價(jià)從股票市場是提高資本的流入房地產(chǎn)業(yè)的一部分。有條件的房地產(chǎn)企業(yè),除了可以處理一些程序在深圳上市外,還可以在網(wǎng)上,兩個外部STAQ外匯管理在市場上的競爭力。這是進(jìn)一步發(fā)展的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)創(chuàng)造了極為有利的條件;(2)房地產(chǎn)債券市場的發(fā)展。我國目前的債券市場,為房地產(chǎn)開發(fā)和債券為兩種:第一種是房地產(chǎn)投資優(yōu)惠券。二是效益的債券。如農(nóng)業(yè)銀行在寧波的信托投資公司于2009年1月20日向社會公開發(fā)行的“信托投資收入保障”的觀點(diǎn),總共1000萬元,期限為10年。主要投資于房地產(chǎn)和商業(yè)項(xiàng)目。2.2我國實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)證券化的理論基礎(chǔ)2.2.1風(fēng)險(xiǎn)分散的理論多元化是動力的金融活動的創(chuàng)新。最有代表性的理論是馬爾科·維瓦多樣化MM定理的CAPM理論和威廉鋒利,這種思想已經(jīng)成為現(xiàn)代金融理論和實(shí)踐中的一個主要發(fā)展的方法。多元化的理論研究從風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益與風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系。房地產(chǎn)證券化作為一種金融創(chuàng)新,多元化是驅(qū)動的力量。無論是抵押貸款證券化債權(quán)或房地產(chǎn)投資信讬基金,成功的運(yùn)行都需要更穩(wěn)定的收入流的基礎(chǔ)上。股權(quán)投資房地產(chǎn)是資產(chǎn)證券化試點(diǎn)工作,形成一個穩(wěn)定的收入流、多元化的投資組合選擇的基本目的。所以說,房地產(chǎn)證券化業(yè)務(wù),作為一種金融創(chuàng)新而出現(xiàn)的理論基礎(chǔ)是分散風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)。2.2.2分工的理論經(jīng)濟(jì)學(xué)界研究的分工理論來源于亞當(dāng)·史密斯,然后在馬歇爾,進(jìn)化的進(jìn)步,生產(chǎn)力楊小凱和勞動分工的演進(jìn)有著密切的關(guān)系,和分工與專業(yè)化的經(jīng)濟(jì)為基礎(chǔ),專業(yè)的發(fā)展和貿(mào)易的效率水平是社會發(fā)展的困境互相制約的約束。史密斯的劃分思想包含一般意義上的經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)制,他認(rèn)為社會分工的演進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一般機(jī)制、思維將用于金融發(fā)展。金融發(fā)展的過程,包括金融部門,各類市場和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)組織形式產(chǎn)生和演化。2.2.3不對稱的信息理論信息不對稱理論產(chǎn)生于1970年代,1970克羅夫在《經(jīng)濟(jì)學(xué)季刊》,發(fā)表在年《開創(chuàng)性的逆向選擇問題的文章”“檸檬”的市場:質(zhì)量、不確定性和市場的符號系統(tǒng)。在舊的汽車市場,羅夫的逆向選擇模型來分析,打開信息不對稱理論的先例。房地產(chǎn)證券化的出現(xiàn),在一定程度上減少信息不對稱的風(fēng)險(xiǎn),也可以說是基于房地產(chǎn)證券化的信息不對稱而產(chǎn)生的。在房地產(chǎn)證券化過程中,每一個步驟是完成交易的專業(yè)機(jī)構(gòu),這些機(jī)構(gòu)有豐富經(jīng)驗(yàn),信息已經(jīng)在很大程度上是透明的,投資者的投資對象的信息風(fēng)險(xiǎn)的性質(zhì)知道更多,在一定程度上,避免逆向選擇。2.2.4交易的成本理論新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)制度經(jīng)濟(jì)學(xué)和新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論方法的有機(jī)結(jié)合,科斯教授創(chuàng)造性的概念和模式的貿(mào)易成本是分不開的。所謂的交易成本,一般說,與人打交道的成本,是相對于人與自然的生產(chǎn)成本的管理,以獲得交流服務(wù),人們需要投入各類稀缺資源。外國房地產(chǎn)抵押貸款證券化從現(xiàn)實(shí)看,收益大于一般成本證券化資產(chǎn)證券化。另一個是房地產(chǎn)投資信托基金、特種基金公司房地產(chǎn)投資能節(jié)約交易成本,這也是目前房地產(chǎn)信托蓬勃發(fā)展的原因龍勝平·房地產(chǎn)金融與投資．北京：高等教育出版社，2010年．龍勝平·房地產(chǎn)金融與投資．北京：高等教育出版社，2010年．2.2.5規(guī)模的經(jīng)濟(jì)理論規(guī)模經(jīng)濟(jì)在西方,不僅是微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本概念和產(chǎn)業(yè)組織理論研究的核心問題之一是,房地產(chǎn)證券化業(yè)務(wù),它是一種較不移動、房地產(chǎn)投資證券形式直接進(jìn)入資本市場的證券資產(chǎn)的金融交易過程,它允許投資者和投資對象之間的關(guān)系,通過直接進(jìn)入物權(quán)債權(quán)的形式和有價(jià)證券。2.3房地產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)的益處實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)證券化營造一個良好的房地產(chǎn)運(yùn)行機(jī)制。目前,房地產(chǎn)市場積聚了大量的社會資本、流動性差,容易帶來更大的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)證券化的,可以使用證券貨幣,將是一個長期的資產(chǎn)和房地產(chǎn)市場的短期資金聯(lián)系,大大提高了資產(chǎn)的流動性,從而提高抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。又說,業(yè)主的證券資產(chǎn)分散,如果允許保險(xiǎn)公司、基金投資、住房公積金參與房地產(chǎn)金融市場體系,將有利于整個的色散房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn),市場在長期無疑是有利的。3我國證券化發(fā)展存在的問題房地產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)是一個復(fù)雜的系統(tǒng),適用范圍廣,技術(shù)要求高。發(fā)達(dá)市場經(jīng)濟(jì)體系,完善的金融市場,繁榮的房地產(chǎn)行業(yè),房地產(chǎn)證券化的必要條件。和我們的國家現(xiàn)在是在早期的市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,金融市場逐步完善,房地產(chǎn)業(yè)才剛剛起步,因此實(shí)施房地產(chǎn)證券化業(yè)務(wù),我們面臨著許多障礙李強(qiáng)，房地產(chǎn)證券化風(fēng)險(xiǎn)分析[M]合作經(jīng)濟(jì)與科技2008年。李強(qiáng)，房地產(chǎn)證券化風(fēng)險(xiǎn)分析[M]合作經(jīng)濟(jì)與科技2008年3.1金融體系信用制度的不完善由于現(xiàn)階段我國還沒有建立起完善的覆蓋全社會的個人信用制度，因此銀行無法對借款人的信用等級做出正確的判斷，從而也就無法準(zhǔn)確的對貸款的風(fēng)險(xiǎn)做出評估。由于金融市場信息不對稱和道德風(fēng)險(xiǎn)，存在著市場失靈，所以銀行為了減少信貸風(fēng)險(xiǎn)，更愿意把借款貸給信用比較好的個人，無形中限制了信貸市場的規(guī)模，而萎縮的信貸市場和房地產(chǎn)證券化的推行是道不同不相為謀的張學(xué)·張學(xué)·房地產(chǎn)金融市場［M］．北京：中恒盎融出版社，2007年3.2房地產(chǎn)金融市場一級市場交易有待開發(fā)長期以來我國實(shí)行福利分房制度，金融市場又有國有四大商業(yè)銀行壟斷，因此，我國房地產(chǎn)金融市場形成了以非專業(yè)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的商業(yè)銀行為主體的市場體系，房地產(chǎn)金融市場沒有獲得真正發(fā)展，一級市場交易不活躍。西方房地產(chǎn)證券化的規(guī)則:房地產(chǎn)金融市場發(fā)展水平在某種程度上,必須尋求發(fā)展的二級市場,因?yàn)槎壥袌瞿芙鉀Q一級市場發(fā)展所面臨的流動性、資金來源,例如信用濃度主要矛盾,促進(jìn)二級市場的出現(xiàn)和發(fā)展水平的市場的中國的福利住房制度使房地產(chǎn)金融市場一直沒有一位真正的發(fā)展,尤其是國有商業(yè)銀行在四大金融市場的壟斷地位,決定了我國房地產(chǎn)金融市場的專業(yè)房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)的商業(yè)銀行是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的主體。3.3證券市場發(fā)展不完善房地產(chǎn)證券化品種很多，一旦推出其產(chǎn)品必將對證券市場產(chǎn)生巨大的壓力，尤其是當(dāng)證券市場飽和的時(shí)候，它將對證券市場的發(fā)展產(chǎn)生不利的影響。當(dāng)我們注意到房地產(chǎn)證券的流通要承受證券市場和房地產(chǎn)市場的雙重風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，這將使房地產(chǎn)證券化得推行更加困難。房地產(chǎn)證券化需要配套完善的會計(jì)、審計(jì)和稅收處理，可是我們當(dāng)前階段市場主體的水平還未達(dá)到如此階段。在會計(jì)、審計(jì)的角度，合理的房地產(chǎn)證券化會計(jì)制度和審計(jì)制度的設(shè)計(jì)將是一個緩慢的過程，因?yàn)椴煌臅?jì)制度和審計(jì)制度會導(dǎo)致不同的證券化成本與收益，所以我們應(yīng)該從長計(jì)議。從稅收的角度來講，稅收制度的設(shè)計(jì)既要保證效率減少征稅的成本和實(shí)現(xiàn)無重復(fù)征稅，還要兼顧公平，保證縱向平等和橫向平等。除此之外，相關(guān)專業(yè)人才的缺乏也是制約房地產(chǎn)證券化發(fā)展的重要因素之一。3.4相關(guān)法律法規(guī)不健全房地產(chǎn)證券化在許多市場主體,包括原債權(quán)人、證券特設(shè)機(jī)構(gòu)、信用評級機(jī)構(gòu)、貸款服務(wù)和證券投資者、房地產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)過程和工藝的利益。然而,在我國現(xiàn)行的證券法律沒有規(guī)定有關(guān)條款在房地產(chǎn)金融資產(chǎn)證券化中的應(yīng)用。與此同時(shí),破產(chǎn)法和信托法律是涉及風(fēng)險(xiǎn)隔離系統(tǒng),但是兩個法律在很長一段時(shí)間,因此在實(shí)施過程中不可避免的遇到各種各樣的困難。房地產(chǎn)證券化交易結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)有效的相應(yīng)的法律保障,房地產(chǎn)市場主體包括更多證券化試點(diǎn)工作,他們之間的權(quán)利和義務(wù)也必定需要相應(yīng)的法律為標(biāo)準(zhǔn),因此,應(yīng)該首先需要建立房地產(chǎn)證券化的法律架構(gòu)。作為《證券法》的出臺,證券交易法律和條例》(第一層)完成了,但具有一定的特殊性,房地產(chǎn)證券化的法律、法規(guī)的規(guī)定仍是空白。如房地產(chǎn)抵押貸款證券化對我國現(xiàn)行民法通則》、《公司法》、《證券法》、破產(chǎn)法、稅收、資金、和許多其他的法律部門或法律引起了效果(實(shí)際也不只是這些,本文僅選擇存在的一些主要問題色譜),緊急或立法。4推進(jìn)我國證券化的建議4.1建立證券化體系,多元化的投資主體明確的商業(yè)銀行轉(zhuǎn)帳速度，商業(yè)銀行在房地產(chǎn)生意通過信用、住房和社會化在促進(jìn)商業(yè)化已取得了一些成績,都要總結(jié)經(jīng)驗(yàn),積極培育的房地產(chǎn)市場。組建全國住房銀行。住房公積金的銀行在吸收積極從事房地產(chǎn)開發(fā)、支持住房消費(fèi)可以發(fā)揮積極作用。建立在政府的貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)的壓力。該機(jī)構(gòu)可以是專為住房壓力提供保證支付,也可以進(jìn)行過壓付款業(yè)務(wù)。但是它的主要功能是提供擔(dān)保的抵押貸款市場或保險(xiǎn)水平,為了維護(hù)第一次付款的利益和穩(wěn)定的抵押貸款的規(guī)模。房地產(chǎn)投資信托銀行準(zhǔn)備或投資信托公司。積極開展各種信托業(yè)務(wù),通過發(fā)行收入證實(shí),廣泛籌集資金,為房地產(chǎn)證券投資或購買房地產(chǎn)等活動,活躍的房地產(chǎn)市場,但必須加強(qiáng)管理和監(jiān)督,禁止推測的,困惑、行為的市場秩序。建立二級攻擊貨款的市場壓力,不僅是對商業(yè)銀行住房金融業(yè)務(wù)整合到更多的資金,保證安全、可靠,而且移動運(yùn)營環(huán)境,但也對長期資金的價(jià)值提供了可靠的投資環(huán)境。4.2健全個人信用制度銀行發(fā)布了一個個人住房消費(fèi)貨款,除了審查借款人房屋市場價(jià)格,并審查借款人的財(cái)務(wù)狀況,確保借貸者擁有良好的信譽(yù)和強(qiáng)大的服務(wù)能力,從而為抵押貸款證券化MoDingJi工匠。因?yàn)闆]有完成目前我國個人信用制度的意義,是很難銀行信貸狀況做出準(zhǔn)確的判斷借款人的個人信貸業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評估的付款方式是困難重重。與此同時(shí),由于個人的流動性大、財(cái)務(wù)收支難以確定,借貸國已經(jīng)負(fù)債和窮人的信用記錄也不得而知。為了降低銀行的信用風(fēng)險(xiǎn),必須嚴(yán)格控制的方式支付。所以,幾乎制約了私人信件貨物擴(kuò)大業(yè)務(wù),較小尺寸的一級市場實(shí)施資產(chǎn)證券化是沒有實(shí)際意義。因此,我們應(yīng)該建立包括個人信用登記、評估、風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測,一系列的個人信用體系,向借款人發(fā)放的就業(yè)和收入的變化和資產(chǎn)增加或減少動態(tài)監(jiān)測和跟蹤的情況調(diào)查,以幫助銀行個人住房消費(fèi)貸款規(guī)模的擴(kuò)大,促進(jìn)城鄉(xiāng)居民購房需求。4.3促進(jìn)資信評級業(yè)和資產(chǎn)評估業(yè)的健康發(fā)展一個更復(fù)雜的資產(chǎn)證券化交易往往要涉及到幾十個機(jī)構(gòu),包括投資銀行、會計(jì)師事務(wù)所、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、信用評級機(jī)構(gòu)幾乎是資產(chǎn)證券化交易必須要參與的,也是最重要的中介機(jī)構(gòu)。相對而言,投資銀行的行為比較規(guī)范,基本可以滿足實(shí)際需要的資產(chǎn)證券化、資產(chǎn)評估行業(yè)和信用評級是大的差距。資產(chǎn)評估行業(yè)的主要問題是資產(chǎn)評估管理大小不一,資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)過于凌亂,導(dǎo)致不公平競爭加劇,重復(fù)充電行業(yè)評估業(yè)務(wù),增加企業(yè)的正常經(jīng)營成本等。如果沒有資產(chǎn)評估行業(yè)規(guī)范,然后證券化在中國的生活困難。資信評級在我國還屬于新興產(chǎn)業(yè),存在的主要問題是資信評級機(jī)構(gòu)的聲譽(yù)和它的獨(dú)立性較差,投資者對信用評級機(jī)構(gòu)認(rèn)識不足。存在的問題,評級機(jī)構(gòu)投資者的腦子沒有效果,信用評級不能發(fā)揮它應(yīng)有的作用,使資產(chǎn)證券化的魅力大大減弱。因此,我們應(yīng)規(guī)范發(fā)展我國的資產(chǎn)評估行業(yè)和信用評級。4.4建立健全房地產(chǎn)證券化有關(guān)的法律法規(guī)體系完善現(xiàn)有的法律法規(guī)、推行房地產(chǎn)證券化的障礙,并在此基礎(chǔ)上提出了一些房地產(chǎn)證券化發(fā)行專門的法律。比如進(jìn)一步完善《公司法》或投資基金發(fā)展的特殊的“投資公司法》、《投資顧問法》和其他法律、法規(guī)的規(guī)定,房地產(chǎn)投資信讬基金為特殊的管理措施。另外,針對房地產(chǎn)抵押貸款證券化,因?yàn)樗煌谝话愕膫?需要對我國現(xiàn)行《公司法》、《證券法》、破產(chǎn)法、稅收、資金、和許多其他法律部門或相關(guān)部門或法律。首先,建立與公司法的破產(chǎn)隔離高級副總裁,影響了破產(chǎn)法》、《公司法》(第五章公司債券,這是必要的,以增加一個排除條款,規(guī)定的內(nèi)容包括:對資產(chǎn)證券化的目的而設(shè)立的特設(shè)機(jī)構(gòu)(SVP),其資產(chǎn)支持債券的發(fā)行,不適用本法第二,在破產(chǎn)法?！?應(yīng)該增加條款,明了的基礎(chǔ)已經(jīng)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn),不屬于企業(yè)(包括金融機(jī)構(gòu))破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)范圍。再次,按照《合同法第80條債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的,應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人。通知,該