房地產世聯(lián)：如何確定容積率

如何確定容積率1第一頁，共四十四頁。誰動了我的面積——對容積率的誤解源自于粗框式的開發(fā)運作模式在傳統(tǒng)的思維模式中，容積率越高利潤越高，于是開發(fā)商們：不斷的要求提高容積率；不斷的偷面積；不斷的公關；你要是降低了他的容積率，他感覺就是讓他少賺錢；維容積率第一的原則，以為容積率上去了，自己就多賺了。誰動了我的面積——開發(fā)商揮之不去的心理底限實際上應該怎么理解容積率？2第二頁，共四十四頁。先看幾個現(xiàn)象，反思容積率在項目開發(fā)中的影響因素和機理現(xiàn)象一：我的疊加怎么沒有了？（北方某中等城市）當容積率從1.6到2.2的時候，產品類型發(fā)生了變化，客戶層面發(fā)生了變化，面積上去了，可是出現(xiàn)了：市場上非常難以接受的小高層和高層占據(jù)了項目的大多數(shù)？開發(fā)商想做、市場認可度高的疊加別墅沒有了？增加出來的面積所銷售的金額反而沒有增加出來的成本大？面積越多，利潤越低，開發(fā)商問問什么？現(xiàn)象二：為何給我做如此多的一體四戶？（北方某城市）當容積率從2.8到3.4的時候，做出了不想要的產品，銷售受阻，開發(fā)商反思：市場難以接受一梯四戶的產品，開發(fā)商想要的一梯兩戶沒做出來？面積上去了，開發(fā)商卻由喜到悲，后悔不已？為什么沒有做出想要的產品？3第三頁，共四十四頁?？磶讉€現(xiàn)象，反思容積率在項目開發(fā)中的影響因素和機理現(xiàn)象三：干嘛做這么高的容積率，我想要高品質市場非常成熟的一線城市，一塊規(guī)模不大、一次開發(fā)完成的地塊容積率是3.1還是4.2：競爭對手的規(guī)模大，產品成熟度高，品牌影響力強，向品質超越有可能嗎？別人做品質是為了后期開發(fā)，我們降低了容積率是為什么，后期已經沒有土地了？高點容積率、適中的品質、適中的價格、差異補缺競爭有什么不好呢？現(xiàn)象四：為何三房不給我做120而做140（北方某省會）某中檔次的花園洋房社區(qū)，開發(fā)商要求容積率1.6，一梯兩戶，平均6層：為何三房兩廳不給我做120-125，都超過140？銷售均價比鄰近樓盤低200元/平方米，銷售速度還沒別人快，人家還沒做廣告，我們已經海陸空齊上？4第四頁，共四十四頁。容積率問題——開發(fā)決策過程中的最核心問題之一，他反映的問題不僅僅是數(shù)字那樣簡單容積率決定了什么？決定不同的產品類型之間的配比；決定了不同的產品形態(tài)；決定了不同的面積區(qū)間；決定了不同的產品戶型的使用功能；決定了項目的售價和盈利表現(xiàn)；決定了項目能否盈利、盈利難度及如何盈利的問題。因為容積率對應的不同的產品，決定了項目不同的客戶層面，進而決定了不同的競爭格局5第五頁，共四十四頁。我們需要理解容積率的那些問題？當容積率變化時，對應的產品形態(tài)類型如何變化？容積率變化時，對應的產品規(guī)劃和布局形式如何？如何從開發(fā)利潤實現(xiàn)的角度去確定容積率？在不同城市、不同規(guī)劃、不同客戶背景下的容積率應該如何決策?對比的項目多了也便發(fā)現(xiàn)很多容積率確定的規(guī)律，所有的這些規(guī)律都將保證我們的項目在開發(fā)過程中能夠找到一個風險和利潤的最佳點，能找到產品開發(fā)對應的利潤實現(xiàn)關系。6第六頁，共四十四頁。先來看幾種不同的狀況下的容積率的關系，應該如何確定容積率的問題容積率的確定不能簡單的以容積率高或者低來定，眾多實際案例也表明，容積率對項目利潤的影響不能完全成正比，我們總結了容積率與項目利潤之間的關系如下：不過分追求容積率附加品質提升與售價提升的關系土地價格容積率最大化單方利潤空間大，向容積率偏重單方利潤空間小，向品質偏重單方利潤空間大，向容積率偏重單方利潤空間小，向品質偏重最終目的都是為了在可以籌備的資源條件下，可實現(xiàn)的市場環(huán)境下，保證利潤最大化實現(xiàn)。43127第七頁，共四十四頁。案例一：星海華庭——將容積率做到最大，賣得比競爭對手低，迅速盈利8第八頁，共四十四頁。案例二：中心紅樹灣——滿足3.18的情況下，如何更多盈利，改變產品功能組合9第九頁，共四十四頁。案例三：楊柳國際新城——地價不高、規(guī)模超大、市場快速發(fā)展、品質領先，放長線釣大魚10第十頁，共四十四頁?？傄?guī)劃平面圖11第十一頁，共四十四頁。楊柳國際新城規(guī)劃效果圖，容積率不到1.312第十二頁，共四十四頁。容積率的確定模型——結合開發(fā)風險、市場實現(xiàn)、利潤額度及實現(xiàn)難異度的問題來確定利潤最大化和市場可實現(xiàn)度是確定物業(yè)組合和容積率的追求目標；企業(yè)自身資源狀況和資金狀況是限定條件；企業(yè)戰(zhàn)略導向和項目品牌因素是兼顧因素。基準方案推薦合理方案推薦確定主推組合方案并進行優(yōu)化進行經濟效益對比進行市場實現(xiàn)評估上下極限方案對基準測算方案進行變量分析滿足容積率上下指標下的組合方案依據(jù)戰(zhàn)略、定位13第十三頁，共四十四頁。一個容積率確定的案例

——湛江地王項目14第十四頁，共四十四頁。深圳高層物業(yè)類型的容積率指標可實現(xiàn)度與產品品質的對應關系產品品質容積率范圍可能的建筑組合深圳典型案例高品質低于2.6板樓+部分一梯兩戶點樓香域中央、水榭花都高層較高品質2.6—3.2板樓為主，較為舒適中信紅樹灣、香蜜山較高容積率3.2—3.8一梯多戶的聯(lián)體+少量板樓天悅龍庭、陽光帶海濱城高容積率高于3.8高密度，戶型設計難出彩中信海闊天空、星河國際以上純居住用地內可實現(xiàn)容積率指地塊規(guī)模較大時的實現(xiàn)度；以上建筑形態(tài)基本為高層住宅建筑。本項目戰(zhàn)略目標和項目定位對容積率確定的指導原則：較高品質的高層住宅，一梯兩戶的戶型占據(jù)一般戶型比例；地塊用地面積為紅線內用地，地塊資源及形狀較利于出面積；項目戶型定位基本為大戶型，較利于出面積；本項目高品質是相對于湛江而言，品質要趨同于深圳的主流高層樓盤。15第十五頁，共四十四頁。高品質高層住宅的容積率指標實現(xiàn)度案例分析——深圳香域中央占地66904㎡，建筑面積138550㎡，8棟小高層（一梯兩戶板樓）、2棟高層（一梯四戶點樓），戶數(shù)710戶。綠化率58.6%，建筑密度17.9%，容積率2.07。小學單獨占地，臨路退后線距離較大。規(guī)劃上采用了半圍合的布局方式，充分考慮了地塊與公園的相互關系。16第十六頁，共四十四頁。高品質高層住宅的容積率指標實現(xiàn)度案例分析——深圳中信紅樹灣總用地16.3萬㎡，總建筑面積65萬㎡，地上容積率3.18，南側在建設的高層區(qū)域容積率約3.5。建筑形式為一體兩戶的板樓為主，少量的一梯三戶板樓和一梯兩戶的點樓，建筑層數(shù)28—32層。為提高容積率，采用了“v”型的樓梯布局，傾斜角度38度，即兼顧了日照，有充分考慮了景觀，內部的空間感略感壓抑。17第十七頁，共四十四頁。較高品質高層住宅的容積率指標實現(xiàn)度案例分析——深圳幸福海岸總占地104616㎡，總建筑面積近410000㎡,一期占地35382㎡,建筑面積77657㎡,容積率僅2.196。幸福海岸以點式圍合的建筑布局，圍而不合，既保證了庭院空間的通透性和開放性，又恰到好處的保證了生活私密性；一期6棟595戶，18層高，一梯四戶為主，一梯三戶和一梯兩戶為輔。后期的建筑容積率4.5以上，全部為平均層數(shù)30層左右的點式住宅。18第十八頁，共四十四頁。較高品質高層住宅的容積率指標實現(xiàn)度案例分析——深圳天悅龍庭地塊形狀狹長，總用地面積51825㎡，總建筑面積21萬㎡，其中計容積率面積17.1萬㎡，容積率3.3。13棟28層的點樓圍合而成，空中院館的戶型設計，平均進深較小，戶型面積適中。戶型舒適度和朝向兼顧度較好，偷面積比例達到10%，實際容積率在3.5以上。19第十九頁，共四十四頁。容積率參照給我們的啟示——項目可能實現(xiàn)的容積率指標本項目地塊資源以及與外部資源的相鄰關系對項目土地利用有較大的作用；地塊北部的傾斜角度及傾斜方向對于建筑的排布較為有利；西側的小廣場與項目統(tǒng)一規(guī)劃，部分社區(qū)的配套設施可以設置與此，進而節(jié)約用地。參照深圳高層住宅的案例、經驗及柏濤、阿特金斯等設計機構設計師的參考意見，結合項目定位及湛江市房地產開發(fā)水平等因素，項目在不同檔次可能實現(xiàn)的容積率指標可能如下：高品質：3.2以內，基本為一梯兩戶的戶型設計，戶型舒適度較高；較高品質：3.8左右，戶型舒適度較高，需設計師在規(guī)劃手法和布局上合理處理；較高容積率：4.8左右，是基于湛江市房地產開發(fā)現(xiàn)狀、開發(fā)商容積率預期的基礎上的方案，設計師認為按照如此容積率，產品形式將基本為一梯四戶及以上的聯(lián)體樓，純住宅部分的建筑密度達到18—20%，品質極低。20第二十頁，共四十四頁。項目容積率確定——較符合市場和項目定位的物業(yè)組合方案推介一在滿足圖示物業(yè)功能配比的情況下，推介方案基準容積率3.92；從市場角度以及項目的整體戰(zhàn)略角度，本方案基本符合項目定位。產品類型建筑面積（平方米）功能分析一梯兩戶住宅80000高端形象，價值標桿一梯多戶住宅86000提高土地開發(fā)強度商業(yè)6000利用街區(qū)，提高開發(fā)強度配套會所1000風情會館合計173000容積率3.92地下車庫35000不計容積率，車庫功能+人防21第二十一頁，共四十四頁。項目容積率確定——較符合市場和項目定位的物業(yè)組合方案推介二在滿足圖示物業(yè)功能配比的情況下，推介方案基準容積率3.43；本方案基本采用一體兩戶的舒適戶型設計，部分區(qū)域采用一梯多戶。產品類型建筑面積（平方米）功能分析一梯兩戶住宅100000高端形象，價值標桿一梯多戶住宅45000提高土地開發(fā)強度商業(yè)6000利用街區(qū)，提高開發(fā)強度配套會所1000風情會館合計152000容積率3.43地下車庫35000不計容積率，車庫功能+人防22第二十二頁，共四十四頁。項目容積率確定——高容積率下的經濟指標測算數(shù)據(jù)假定在滿足圖示物業(yè)功能配比的情況下，方案基準容積率4.92；在如此規(guī)劃指標下，類似的產品形態(tài)在規(guī)劃上難以達到合理布局，產品素質低。右圖方案圖示物業(yè)功能配比下，容積率4.41；產品形式多數(shù)為一梯多戶的戶型，舒適度不高。產品類型建筑面積（平方米）住宅210000商業(yè)6000配套會所1000合計217000容積率4.92地下車庫35000產品類型建筑面積（平方米）住宅190000商業(yè)6000配套會所1000合計197000容積率4.41地下車庫3500023第二十三頁，共四十四頁。方案主要規(guī)劃技術指標對比產品類型方案一方案二方案三方案四計容積率面積173000152000217000197000其中：住宅166000145000210000190000商業(yè)6000600060006000會所1000100010001000地下車庫（不計）35000350003500035000容積率3.923.434.924.41產品評述舒適度較高高品質難以實現(xiàn)品質受限項目總投資50821481075528753357開發(fā)毛利14731139441449714141稅前利潤率28.99%28.98%26.22%26.50%累計凈現(xiàn)值9427884679508395年度內部收益率29.56%28.87%21.97%25.09%項目運作資金預估2.5億2.5億2.8億2.7億對比顯示：在產品可實現(xiàn)及市場可實現(xiàn)的前提下，項目的經濟指標綜合對比方案一相對最佳，但差異不明顯。方案三容積率的限定下，產品規(guī)劃設計的技術可行性難度大。項目容積率的選定過程中，經濟效益的對比僅僅是一個因素，市場可項目度、項目開發(fā)戰(zhàn)略因素同樣重要。綜合考慮傾向選擇：方案一；次選方案二。說明：以上方案的容積率可實現(xiàn)度都是經過案例參考和設計師咨詢得到；規(guī)劃過程中，由于設計處理手法的不同，即使同樣的容積率也會導致產品形態(tài)和產品品質之間的差異。24第二十四頁，共四十四頁。上述案例借鑒的幾個關鍵點——我們需要清楚的了解不同容積率對應的產品狀況主要幾點：地域要相近；市場客戶的消費特征有較大的類似；地塊不能是單體樓地塊；容積率的確定融合了下面問題：市場的開發(fā)戰(zhàn)略和項目定位的技術的開發(fā)節(jié)奏的25第二十五頁，共四十四頁。思考下面幾個實際問題，也許對我們從技術層面理解容積率更有意義為什么中心紅樹灣采用了“v”型的樓體設計和布局？從容積率角度考慮，中信紅樹灣沿街toho有何意義，還是3.18容積率？這個問題從香蜜湖1號也可找到同樣答案？為何北方的開發(fā)商在開發(fā)時不停的加大進深，甚至是不惜導致面積龐大、戶型設計不合理？為何開發(fā)商聽到退紅線很大就頭疼?開發(fā)商常說的地塊出面積，究竟什么地塊出面積？為什么？上述的幾個問題其實是從不同的角度說明了容積率的技術影響層面，我們分別在下邊的沙龍中，結合案例來說明，以期能找到相對合理的規(guī)律和答案。26第二十六頁，共四十四頁。中信紅樹灣——即偷面積，又偷價值27第二十七頁，共四十四頁。香蜜湖一號平面規(guī)劃圖——同樣地價的不同價值，偷價值過度28第二十八頁，共四十四頁。技術層面，誰在影響容積率？社區(qū)規(guī)模的大小，地塊的形狀？項目規(guī)劃結構和規(guī)劃的布局形式？項目產品類型的組合？項目所處區(qū)域的緯度？日照間距的情況？戶型的設計和組合問題？容積率在一定程度上反映了社區(qū)的舒適度指標和地塊的開發(fā)強度，但是容積率的高低與社區(qū)舒適度并不是簡單的線性比例關系，開發(fā)商的開發(fā)水平、策劃人員的決策判斷、設計師對地塊的把握和理解程度都影響容積率的指標。29第二十九頁，共四十四頁。社區(qū)規(guī)?！?guī)模越小的地塊越容易出面積，為什么？30第三十頁，共四十四頁。規(guī)模小的地塊在紅線退讓、建筑組群之間的關系等方面都相對寬松31第三十一頁，共四十四頁。規(guī)劃結構和布局形式——金地香蜜山的短板結構在考慮了景觀和戶型的同時，容積率降低32第三十二頁，共四十四頁。地塊形狀如何影響容積率？看地塊與周邊的相鄰建筑的關系看地塊的形狀，以及需要退讓的尺寸往往很小的地塊還需要看地塊的具體尺寸它往往決定：地塊與周邊建筑的退讓關系；地塊退紅線的尺寸問題；地塊內部的規(guī)劃結構和建筑布局問題；33第三十三頁，共四十四頁。產品類型的組合如何影響？需要首先明確不同功能物業(yè)類型的組合關系需要明確某用地單純物業(yè)類型的容積率實現(xiàn)度建筑形式高品質，低容積率中品質，中容積率低品質，高容積率獨立雙拼別墅小于0.30.3—0.4大于0.4Townhouse0.5—0.60.6—0.70.7—0.94、5層疊加0.7—0.80.8—0.90.9—1.16層多層1.1—1.31.3—1.51.5—1.711層小高層1.7—2.02.0—2.22.2—2.518層高層2.2—2.52.5—2.72.7—3.2某城市單純物業(yè)類型的容積率實現(xiàn)度該城市某項目的容積率實現(xiàn)指標（r=1.58)產品類型建筑面積比例功能分析疊加別墅2000010%提升形象，樹立標桿花園洋房15000061%盈利主題，展示體驗電梯洋房9000029%提高容積率，提升價值配套商業(yè)11000鄰里服務+風情商業(yè)街配套幼兒園2000配套會所1000風情會館合計32400034第三十四頁，共四十四頁。規(guī)劃方案和效果表現(xiàn)如下：35第三十五頁，共四十四頁。由于建筑層數(shù)不同導致容積率的巨大差異——以幸福海岸為例36第三十六頁，共四十四頁。緯度的影響日照間距的問題——保證冬至日兩個小時的時間，緯度越高、間距越大板樓一般基本的間距按照日照間距，計算公式：h=ctg（實際緯度+回歸線到赤道緯度）越是北方越大，同一緯度基本相同回歸線以內區(qū)域主要是滿足通風、視線干擾問題，便可滿足日照間距37第三十七頁，共四十四頁。戶型組合形式問題——一梯多戶設計提升面積的根源是為了提高平均進深，進而提高容積率平均進深不到12米的花園洋房，如果進深增加到14米，整個項目容積率便可以增加10%—15%之間，只是我們的120多平方米的面積還有嗎？設計上對開間一般都是比較謹慎，除非高檔產品，否則開間盡量做小，增大進