某項(xiàng)目總體策劃運(yùn)營(yíng)方案

懷集項(xiàng)目總體策劃運(yùn)營(yíng)方案泛亞怡高商業(yè)機(jī)構(gòu)?項(xiàng)目定位第一部分?當(dāng)?shù)叵M(fèi)市場(chǎng)分析項(xiàng)目所處懷集鎮(zhèn)為懷集消費(fèi)中心人們消費(fèi)多以日常消費(fèi)為主服裝類產(chǎn)品在當(dāng)?shù)卣紦?jù)主導(dǎo)消費(fèi)位置當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)以礦業(yè)為主的化學(xué)產(chǎn)業(yè)以及汽車配件產(chǎn)業(yè)為支撐當(dāng)?shù)芈糜我舱紦?jù)了一定的消費(fèi)市場(chǎng)外來(lái)消費(fèi)不是很旺盛，主要以當(dāng)?shù)叵M(fèi)為主當(dāng)?shù)貖蕵?lè)業(yè)態(tài)主要以洗腳、k歌、健身等為主，缺乏時(shí)尚娛樂(lè)特色懷集屬于三線城鎮(zhèn)，消費(fèi)品類單一項(xiàng)目位置周邊以政府機(jī)構(gòu)、學(xué)校等單位為主，消費(fèi)偏向中高端高速公路是未來(lái)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)，外來(lái)消費(fèi)有放大的趨勢(shì)?根據(jù)以上當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)掃描，我們需要解決幾個(gè)問(wèn)題我們?nèi)绾伪ＷC我們選擇的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及項(xiàng)目定位，充分保有當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)容量，以防止項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后難以支撐（可行性研究報(bào)告略）?我們?nèi)绾文軌蚴沟庙?xiàng)目開(kāi)業(yè)在當(dāng)?shù)孬@得轟動(dòng)的開(kāi)場(chǎng)效果，如何保證“開(kāi)業(yè)大吉”。沒(méi)有一個(gè)客流旺盛的開(kāi)業(yè)，可預(yù)見(jiàn)的運(yùn)營(yíng)結(jié)果將注定是一敗涂地??！?如何最短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)養(yǎng)鋪期過(guò)渡到旺場(chǎng)期，使租金在短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)突破增長(zhǎng)？?如何實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目定位及業(yè)態(tài)的前瞻性，符合未來(lái)十年懷集的消費(fèi)趨勢(shì)，掌握未來(lái)懷集的消費(fèi)業(yè)態(tài)先機(jī)，以充分保證項(xiàng)目的生命力和運(yùn)營(yíng)活力？?業(yè)態(tài)屬性提煉有利于提升項(xiàng)目檔次的，即項(xiàng)目的旗艦業(yè)態(tài)具有相當(dāng)消費(fèi)粘性的，以保證充足的回客率保有當(dāng)?shù)刈畲笕萘康氖袌?chǎng)業(yè)態(tài)即日常消費(fèi)在相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)保持其市場(chǎng)活力的符合個(gè)層次人群消費(fèi)特征的超越懷集現(xiàn)有業(yè)態(tài)檔次的最具有吸客力的業(yè)態(tài)可以支撐較高租金的動(dòng)態(tài)的、潮流的適當(dāng)超前的?那我們要的是什么？?香港城HONGKONGCITY?為什么是香港城？?香港本身就是一個(gè)“吃喝玩樂(lè)”的地方，與項(xiàng)目的屬性契合香港是世界的時(shí)尚消費(fèi)中心，代表了世界最前端的消費(fèi)潮流香港是珠三角人群向往的消費(fèi)天堂香港在高端消費(fèi)方面具有天然的魔力”香港城“三個(gè)字本身就代表了頂級(jí)檔次，匯集了最新鮮的消費(fèi)香港是一個(gè)“不夜城”，在娛樂(lè)方面具有強(qiáng)大的磁性以“香港城”的定位占據(jù)懷集當(dāng)?shù)叵M(fèi)的制高點(diǎn)可以打造成當(dāng)?shù)氐南M(fèi)地標(biāo)商業(yè)群，不僅以本地消費(fèi)為主，而且輻射周邊外來(lái)的消費(fèi)力，“沒(méi)到過(guò)香港城，等于沒(méi)到過(guò)懷集”形象十分鮮明，不像“世界城”“國(guó)際城”那么空泛香港的元素十分豐富，可以作為融合的橋梁?那么我們是不是走頂級(jí)路線或者奢侈品路線？或者遵循成功人士“只選貴的，不選對(duì)的”這樣的消費(fèi)法則，完全走富豪人群的業(yè)態(tài)定位呢?或者我們只賣香港的“貴嘢”或者奢侈品呢？?這樣做是在走鋼絲!!這樣做非常地冒險(xiǎn)!!!!?所以我們的戰(zhàn)略目標(biāo)是：借助高端形象，做中端時(shí)尚百貨，輻射高端人群。并視市場(chǎng)情況，逐步調(diào)整業(yè)態(tài)組合，使之逐步鎖定主流高端人群。

舉個(gè)例子：首先提高心理價(jià)位，然后中端出貨。比如奔馳汽車是奢華的代表，30萬(wàn)左右的奔馳E系列銷售非?；鸨瑸槭裁?因?yàn)樵谌藗冃哪恐斜捡Y汽車應(yīng)該是百萬(wàn)左右的奢侈品，是那些身價(jià)千萬(wàn)的富豪的座駕，這個(gè)時(shí)候突然30萬(wàn)就可以買輛原來(lái)向往但是消費(fèi)不起的奔馳車，那些原來(lái)身價(jià)一兩百萬(wàn)的顧客必定趨之若鶩。這是經(jīng)典營(yíng)銷學(xué)上的“提高心理價(jià)位”戰(zhàn)略。?我們的策略目標(biāo)是：

讓中端消費(fèi)者天天都來(lái)消費(fèi)，讓有錢人經(jīng)常來(lái)消費(fèi)，讓低端消費(fèi)者偶爾“下決心”來(lái)消費(fèi)?一是當(dāng)?shù)馗叨讼M(fèi)沒(méi)有聚合，沒(méi)有在本項(xiàng)目形成一個(gè)聚焦點(diǎn)，當(dāng)?shù)馗叨讼M(fèi)力不可能在短時(shí)間內(nèi)被煽動(dòng)起來(lái)，需要一個(gè)比較長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期使當(dāng)?shù)馗叨讼M(fèi)力活躍起來(lái)并鎖定本項(xiàng)目。二是我公司獨(dú)創(chuàng)的“業(yè)態(tài)測(cè)試”工具告訴我們，任何一個(gè)高端商業(yè)的打造都不是一帆風(fēng)順的，必須從最廣大的基礎(chǔ)人群做起，即“自下而上”的。?我們服務(wù)的很多開(kāi)發(fā)商一開(kāi)始都喊著“要做頂級(jí)項(xiàng)目”“要做地標(biāo)項(xiàng)目”，而我們作為獨(dú)立的咨詢機(jī)構(gòu)，面對(duì)這樣的發(fā)展商馬上“潑冷水”首先讓大家都清醒，因?yàn)槲覀兺瑯右?jiàn)過(guò)很多發(fā)展商因此而一敗涂地，我們需要的是冷靜的市場(chǎng)分析，踏實(shí)的定位思考和務(wù)實(shí)的運(yùn)營(yíng)準(zhǔn)備?我們要做的是：一、借勢(shì)做市。利用“香港城”定位的號(hào)召力，首先造成眾商家對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可，短時(shí)間內(nèi)建立成熟的市場(chǎng)形象，從而順利實(shí)現(xiàn)第一步——成功招商。二、在項(xiàng)目前期推廣階段，迅速通過(guò)“香港城”的定位最大范圍地鎖定區(qū)域內(nèi)的中高端消費(fèi)力，為項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后的盈利階段做最保險(xiǎn)的鋪墊。?可以預(yù)見(jiàn)的是：“香港城”的形象定位，可以將商家資源以及消費(fèi)者眼球兩個(gè)最關(guān)鍵的點(diǎn)一網(wǎng)通吃?落地的問(wèn)題：如果沒(méi)法將定位執(zhí)行，我們會(huì)不會(huì)讓人感覺(jué)“掛羊頭賣狗肉”，是不是讓人覺(jué)得“香港城”沒(méi)有一點(diǎn)香港的味道？我們?nèi)绾螌ⅰ跋愀鄢恰弊龅挠惺愕南愀畚叮?兩條落地途徑一、通過(guò)規(guī)劃，將香港的建筑、景觀元素充分融入到項(xiàng)目中，使人感覺(jué)宛如置身香港，打造購(gòu)物天堂的購(gòu)物氛圍。二、通過(guò)商品的特色，來(lái)塑造屬于“香港城”的味道，以此來(lái)持續(xù)打動(dòng)消費(fèi)者。?業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)第二部分?中端時(shí)尚特色百貨業(yè)態(tài)定位?百貨是當(dāng)下最具活力的業(yè)態(tài)之一，涵蓋的購(gòu)買力最廣我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力在“百貨”這個(gè)業(yè)態(tài)嗎？?我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于“時(shí)尚”和“特色”，在于項(xiàng)目的“香港味”那我們選擇的業(yè)態(tài)必須符合時(shí)尚、特色、香港味的調(diào)性?要特別強(qiáng)調(diào)的是：無(wú)論是商家還是消費(fèi)者都是沖著香港城的“香港味”來(lái)的，我們也是因此而“上下通吃”，所以這是規(guī)劃和業(yè)態(tài)形成的關(guān)鍵要素?時(shí)尚購(gòu)物作為業(yè)態(tài)引擎?特色餐飲作為業(yè)態(tài)牽引?小型娛樂(lè)作為升級(jí)業(yè)態(tài)?時(shí)尚購(gòu)物特色餐飲小型娛樂(lè)77%12%11%各業(yè)態(tài)比重?品類細(xì)分矩陣面積㎡化妝品，珠寶服裝、鞋、箱包家居用品電子產(chǎn)品精品飾品休閑餐飲小型娛樂(lè)1500400400400700700300紅酒雪茄屋150?服裝、鞋、箱包名牌服飾折扣店休閑裝、正裝、運(yùn)動(dòng)裝、潮流服飾如banleo，佐丹奴，真維斯等女裝如ELLE,ONLY等1500平米?女裝如ELLE,ONLY等，再加一些內(nèi)衣品牌?如banleo，佐丹奴，真維斯等?家居產(chǎn)品家居產(chǎn)品中特色的設(shè)計(jì)獨(dú)特的茶幾、座椅、客廳裝飾、燈飾、鞋架、床上用品等為主?創(chuàng)意小家電電飯煲、榨汁機(jī)等創(chuàng)意家電門店?電子產(chǎn)品移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳、時(shí)尚手機(jī)、mp4、數(shù)碼相機(jī)、電子詞典、掌上電腦等此部分最能夠代表時(shí)尚特色?移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳、時(shí)尚手機(jī)、mp4、數(shù)碼相機(jī)、電子詞典、掌上電腦等?飾品飾品作為吸客力較強(qiáng)的業(yè)態(tài)，單位利潤(rùn)也相對(duì)比較高各種水晶項(xiàng)鏈、手鏈、耳墜、手機(jī)掛件、背包掛件、汽車內(nèi)飾、家庭飾品、辦公室飾品等飾品業(yè)態(tài)覆蓋了現(xiàn)代生活最色彩斑斕的一部分，是人們放松心態(tài)尋找輕松的最佳載體，也是最具創(chuàng)意的業(yè)態(tài)之一，最能夠駕馭項(xiàng)目的時(shí)尚氛圍，并且可以最大限度地做出眼球效應(yīng)，是吸客的主力業(yè)態(tài)之一?以哎呀呀等綜合創(chuàng)意、DIY飾品為代表，聚集和吸引女性消費(fèi)者?特色餐飲以特色餐飲作為業(yè)態(tài)的有效補(bǔ)充，滿足顧客在購(gòu)物過(guò)程中的餐飲需求。有一定檔次，面積需求不大的時(shí)尚特色餐飲，如仙蹤林、麥樂(lè)雞、奶茶店等餐飲是吸客能力僅次于購(gòu)物的業(yè)態(tài)，尤其是特色餐飲的吸客能力更加強(qiáng)大，在這里更可以兼顧三樓商務(wù)酒店的一部分需求。以特色餐飲作為業(yè)態(tài)的有效補(bǔ)充，不僅能夠在開(kāi)業(yè)之初迅速提高流量，并且可以保持其充沛的盈利能力。?YBOX原色，巴克閃冰等特色奶茶店、刨冰、奶酪等，既時(shí)尚美味、又相當(dāng)特色。面積需求不大，在20-30平米左右。圖為天河城分店的門店?特色西餐廳，如仙蹤林、綠茵閣等，吸引人氣，提升檔次。如德克士等，滿足中檔層次消費(fèi)，帶旺現(xiàn)場(chǎng)。作為購(gòu)物之后的良好補(bǔ)充，休閑、聚會(huì)等。?精品食品店，糖果店，零食店等，檔次高，富有特色，豐富業(yè)態(tài)。如臺(tái)灣零食店、優(yōu)之良品等。?特色娛樂(lè)娛樂(lè)以洗腳、按摩、美容、發(fā)型設(shè)計(jì)、酒吧為主要品類??珠寶化妝品鎖定女性顧客的業(yè)態(tài)法寶中高檔次的化妝品，又提升檔次，更帶來(lái)高檔的品質(zhì)生活。如雅芳、美凱琳、歐萊雅等。珠寶更是高檔購(gòu)物場(chǎng)所的象征，也是填補(bǔ)懷集城市的空白。如謝瑞麟、周生生等珠寶品牌?化妝品如雅芳、美凱琳、歐萊雅等化妝品超市。珠寶如謝瑞麟、周大生等珠寶品牌。?紅酒屋、雪茄屋懷集僅此一家，是本項(xiàng)目的特色之一。其主要目的是做形象、名氣。??每個(gè)品類組團(tuán)設(shè)1-2間旗艦特色店，聯(lián)合規(guī)劃烘托香港城的味道，特色店以外的以當(dāng)?shù)氐闹卸水a(chǎn)品為主，以此帶動(dòng)整體的時(shí)尚、特色氛圍?建筑規(guī)劃第三部分?以香港元素托起項(xiàng)目整體的高檔氛圍?香港元素,迪斯尼樂(lè)園等小品來(lái)營(yíng)造氛圍?香港元素,紫荊花、星光大道、迪斯尼樂(lè)園等小品來(lái)營(yíng)造?香港元素,紫荊花，象征?建筑小品?品牌墻，高檔的象征?特色門頭?凸出的金屬材質(zhì)?歐式鐵花，木質(zhì)欄?規(guī)劃原則：根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)有體量進(jìn)行規(guī)劃，精確設(shè)計(jì)每種業(yè)態(tài)的面積重視人流疏導(dǎo)，防止形成堵塞和人流稀疏，即防止一邊旺一邊冷的局面產(chǎn)生強(qiáng)調(diào)人流向二層的牽引力考量人流在不同時(shí)間的變化商鋪劃分的整體性商場(chǎng)的回環(huán)式人流動(dòng)線布局由于項(xiàng)目體量不大，要以業(yè)態(tài)的混搭來(lái)實(shí)現(xiàn)品類的豐富度，增強(qiáng)客戶“逛”的情趣?防止出現(xiàn)商業(yè)死角重視各業(yè)態(tài)不同人群步行速度的不同各業(yè)態(tài)對(duì)開(kāi)間、進(jìn)深的不同需求，服裝、飾品類對(duì)開(kāi)間要求較高，餐飲和娛樂(lè)則可設(shè)計(jì)進(jìn)深稍大注重入口人流導(dǎo)向與各業(yè)態(tài)人流牽引力的關(guān)系注重垂直業(yè)態(tài)之間的過(guò)渡與協(xié)調(diào)根據(jù)各業(yè)態(tài)在一二層作用的不同分割規(guī)劃特殊營(yíng)業(yè)時(shí)間的業(yè)態(tài)如“沐足”要預(yù)留特殊人流通道規(guī)劃原則：?餐飲服裝珠寶手表服裝精品屋特色餐飲品牌服裝珠寶手表數(shù)碼產(chǎn)品品牌服裝品牌服裝飾品飾品數(shù)碼產(chǎn)品一層業(yè)態(tài)規(guī)劃?餐飲服裝休閑娛樂(lè)紅酒屋休閑餐飲家居休閑娛樂(lè)紅酒屋服裝化妝品化妝品家居飾品飾品休閑娛樂(lè)休閑餐飲二層業(yè)態(tài)規(guī)劃?項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)第四部分?開(kāi)業(yè)時(shí)間：旺季開(kāi)業(yè)可以最大限度的吸引旺季人流，并且可以預(yù)留充分的時(shí)間做人流的鎖定，1?公關(guān)路演：以聲勢(shì)浩大的公關(guān)活動(dòng)來(lái)帶動(dòng)開(kāi)業(yè)人氣2?開(kāi)業(yè)期間商品打折，吸引人流3?所有商家實(shí)行開(kāi)業(yè)后3個(gè)月的免租期，3個(gè)月后實(shí)行租金的折扣，折扣幅度及時(shí)間視開(kāi)業(yè)情況而定4?租金形式：固定租金+經(jīng)營(yíng)額提點(diǎn)，并視情況進(jìn)行靈活調(diào)整5?商場(chǎng)實(shí)行會(huì)員制，鎖定顧客群體分成幾類vip客戶，專人定期回訪，6?項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后根據(jù)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)情況，進(jìn)行一定范圍內(nèi)的業(yè)態(tài)篩選7?統(tǒng)一收銀，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一推廣8?香港城各地成功案例第五部分?桐鄉(xiāng)“香港城”引投資熱潮時(shí)下正值嚴(yán)寒冬季，浙江桐鄉(xiāng)“香港城”的展示廳卻門庭若市。自去年12月中旬推出不到一個(gè)月，香港城憑借理念新、地段好的優(yōu)勢(shì)取得了驕人業(yè)績(jī)，來(lái)自上海、溫州、杭州、寧波、溫嶺的投資客，紛紛乘看房車來(lái)桐鄉(xiāng)投資商鋪。?香港城商業(yè)中心匯集國(guó)際一流精品服飾、百貨，與大賣場(chǎng)實(shí)施錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。8月28日試營(yíng)業(yè)以來(lái)，營(yíng)運(yùn)狀況尚好，吸引了蘇州、無(wú)錫、江陰、常熟、南通等地的投資客及顧客。

張家港香港城商業(yè)中心?馬鞍山香港城商圈內(nèi)擁有全市最大的城市休閑廣場(chǎng)，匯集了國(guó)內(nèi)國(guó)際知名品牌以及完善的配套設(shè)施，集娛樂(lè)休閑于一體，多功能全方位。香港城吸引本土及外地商賈投資，滿足各式人群的需要。馬鞍山香港城經(jīng)營(yíng)紅紅火火?此案例僅為項(xiàng)目邀約呈現(xiàn)，由于未經(jīng)系統(tǒng)市調(diào)及現(xiàn)場(chǎng)勘查，另由于時(shí)間緊迫之故，疏漏之處在所難免。詳細(xì)策劃方案待合作意向商定之后作深度呈現(xiàn)!注?加強(qiáng)做責(zé)任心，責(zé)任到人，責(zé)任到位才是長(zhǎng)久的發(fā)展。11月-2411月-24Tuesday,November26,2024人生得意須盡歡，莫使金樽空對(duì)月。10:42:2510:42:2510:4211/26/202410:42:25AM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。11月-2410:42:2510:42Nov-2426-Nov-24重于泰山，輕于鴻毛。10:42:2510:42:2510:42Tuesday,November26,2024安全在于心細(xì)，事故出在麻痹。11月-2411月-2410:42:2510:42:25November26,2024加強(qiáng)自身建設(shè)，增強(qiáng)個(gè)人的休養(yǎng)。2024年11月26日10:42上午11月-2411月-24追求至善憑技術(shù)開(kāi)拓市場(chǎng)，憑管理增創(chuàng)效益，憑服務(wù)樹(shù)立形象。26十一月202410:42:25上午10:42:2511月-24專業(yè)精神和專業(yè)素養(yǎng)，進(jìn)一步提升離退休工作的質(zhì)量和水平。十一月2410:42上午11月-2410:42November26,2024時(shí)間是人類發(fā)展的空間。2024/11/2610:42:2510:42:2526November2024科學(xué)，你是國(guó)力