物業(yè)管理第一章 緒論課件

物業(yè)管理概論講課人：陳峰華中師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院1.物業(yè)管理第一章緒論物業(yè)管理概論第一章物業(yè)與物業(yè)管理概述第二章物業(yè)管理的理論基礎(chǔ)(建筑物區(qū)分所有權(quán)理論、產(chǎn)權(quán)理論、物品理論、委托代理理論)第三章物業(yè)管理機(jī)構(gòu)（物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、住戶之間相互作用的機(jī)制）

第四章物業(yè)服務(wù)市場第五章前期物業(yè)管理第六章物業(yè)基礎(chǔ)管理1.物業(yè)管理第一章緒論第七章

物業(yè)綜合管理與服務(wù)

第八章物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理第九章不同類型物業(yè)管理第十章物業(yè)管理的估計(jì)視角1.物業(yè)管理第一章緒論第一章物業(yè)管理概述1.1物業(yè)與物業(yè)管理1.2物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展1.3物業(yè)管理的內(nèi)容1.4物業(yè)管理的地位和作用1.5物業(yè)管理的發(fā)展趨勢1.物業(yè)管理第一章緒論本章學(xué)習(xí)目標(biāo)

通過本章的學(xué)習(xí)，認(rèn)識現(xiàn)代物業(yè)管理的基本內(nèi)涵，了解物業(yè)管理的發(fā)展過程，掌握物業(yè)管理的含義和內(nèi)容。1.物業(yè)管理第一章緒論1.1物業(yè)與物業(yè)管理1.1.1物業(yè)概述

1.1.2物業(yè)管理的概念

1.1.3物業(yè)管理的性質(zhì)

1.物業(yè)管理第一章緒論1）物業(yè)的含義

1996年國家建設(shè)部支持編寫的物業(yè)管理培訓(xùn)教材把“物業(yè)”定義為：已建成并投入使用的各類建筑物及其相關(guān)的設(shè)施、設(shè)備和場地。《房地產(chǎn)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》中定義為：物業(yè)是指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場地等組成的單宗房地產(chǎn)以及依托于該實(shí)體上的權(quán)益。1.1.1物業(yè)概述

1.物業(yè)管理第一章緒論

由此定義不難看出，物業(yè)包含三個基本組成部分：

（1）已建成并投人使用的各類建筑物。（住宅小區(qū)，商住樓，別墅，高層寫字樓，倉庫，廠房等）（2）與建筑物相配套的設(shè)施、設(shè)備。（3）相關(guān)場地。包括建筑物周圍的綠地、庭院、道路、停車場等。

1.物業(yè)管理第一章緒論物業(yè)、房地產(chǎn)、不動產(chǎn)之間的區(qū)別不動產(chǎn)：土地及其定作物。房地產(chǎn)：土地和房屋兩種財(cái)產(chǎn)的合稱物業(yè)：已建成并進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域中的房地產(chǎn)產(chǎn)品及其附屬品，具體的單元型房地產(chǎn)1.物業(yè)管理第一章緒論2）物業(yè)的分類（1）根據(jù)物業(yè)的功能，可分：居住物業(yè)：住宅小區(qū)、公寓、別墅、度假村等商業(yè)物業(yè)：寫字樓、商業(yè)中心、娛樂場等工業(yè)物業(yè)：工廠廠房、倉庫等其他物業(yè)：車站、機(jī)場、醫(yī)院、學(xué)校等（2）按物業(yè)的權(quán)屬關(guān)系劃分，物業(yè)可劃分為公共產(chǎn)權(quán)物業(yè)和私人產(chǎn)權(quán)物業(yè)等。

1.物業(yè)管理第一章緒論3、物業(yè)的性質(zhì)（1）自然屬性：固定性，長久性，異質(zhì)性，不可分割性（2）經(jīng)濟(jì)屬性：商品屬性，供應(yīng)短缺性，保值增值性，宏觀調(diào)控性（3）法律屬性：反應(yīng)在物權(quán)關(guān)系上，所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、經(jīng)營權(quán)等1.物業(yè)管理第一章緒論所謂物業(yè)管理，簡單地說，就是人們對一個特定的物業(yè)進(jìn)行的管理活動。關(guān)于物業(yè)管理的含義.有四種觀點(diǎn)：（1）類似房產(chǎn)管理，但較房產(chǎn)管理范圍更廣；（2）英譯為不動產(chǎn)管理、房地產(chǎn)管理、物業(yè)經(jīng)營）

(3)理論界有廣義和狹義之分。1.1.2物業(yè)管理的概念

1.物業(yè)管理第一章緒論l）廣義的物業(yè)管理廣義的物業(yè)管理，是指一切為了物業(yè)的正常使用而對物業(yè)本身以及物業(yè)的所有者、使用者所進(jìn)行的管理和服務(wù)活動。包括房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的早期介入、物業(yè)前期管理、房屋及其設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、消防保安、環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)、道路養(yǎng)護(hù)、停車場管理和物業(yè)范圍內(nèi)的商業(yè)服務(wù)、家政服務(wù)、房屋的裝修裝飾、房屋租賃等服務(wù)。 廣義的物業(yè)管理包括物業(yè)開發(fā)、建設(shè)和使用各個環(huán)節(jié)

1.物業(yè)管理第一章緒論2）狹義的物業(yè)管理狹義的物業(yè)管理，一般只限于對某個已建成投入使用的具體物業(yè)在委托管理范圍內(nèi)所進(jìn)行的管理服務(wù)，其主要任務(wù)是房屋的維修養(yǎng)護(hù)、共用設(shè)備和設(shè)施的管理、治安保衛(wèi)、清潔衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)等服務(wù)。

1.物業(yè)管理第一章緒論

國務(wù)院2003年頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中對“物業(yè)管理”所下的定義為：“所謂物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動”。該定義包括了以下三層含義：（1）物業(yè)管理企業(yè)由業(yè)主選聘。（2）物業(yè)管理存在的基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同。（3）物業(yè)管理的基本內(nèi)容是對物業(yè)的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和為業(yè)主及物業(yè)使用人提供的公共服務(wù)。

（4）物業(yè)管理?xiàng)l例定義：1.物業(yè)管理第一章緒論理解概念必需把握以下幾點(diǎn)：1.物業(yè)管理的委托性與有償性2.服務(wù)主體是物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其從業(yè)人員3.服務(wù)對象是業(yè)主4.管理對象是物業(yè)1.物業(yè)管理第一章緒論物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營、企業(yè)管理、房屋管理概念之間的區(qū)別1.物業(yè)管理與物業(yè)經(jīng)營：物業(yè)的養(yǎng)護(hù)維修、保值增值為核心的活動，形成管理性經(jīng)營。物業(yè)經(jīng)營是指物業(yè)的開發(fā)、建設(shè)、銷售和租賃等經(jīng)濟(jì)活動2.物業(yè)管理與企業(yè)管理：與工業(yè)企業(yè)管理的區(qū)別（產(chǎn)業(yè)性質(zhì)，管理形態(tài)（開放，封閉），管理模式（委托合同，生產(chǎn)型、技術(shù)化的監(jiān)控管理）3.物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理（產(chǎn)權(quán)、手段、經(jīng)費(fèi)來源、范圍、主體）1.物業(yè)管理第一章緒論1.1.3物業(yè)管理的性質(zhì)和原則物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)開發(fā)相配套的綜合性服務(wù)。物業(yè)管理是一種服務(wù)型產(chǎn)品。物業(yè)管理具有“公共物品”的屬性：非排他性非競爭性1.物業(yè)管理第一章緒論

物業(yè)管理具有以下四個基本特性：

1）社會化

物業(yè)管理的社會化是指它擺脫了傳統(tǒng)體制下那種自建自管的封閉式管理模式的束縛，變多個產(chǎn)權(quán)人、多個管理部門的多頭、多家管理為物業(yè)管理企業(yè)的社會化管理。管理對象的社會化、管理方式的社會化、企業(yè)與業(yè)主之間的相互選擇的社會化。

1.物業(yè)管理第一章緒論2）專業(yè)化

物業(yè)管理的專業(yè)化，是指物業(yè)管理這種服務(wù)活動應(yīng)由專門的物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)實(shí)施專業(yè)化的管理與服務(wù)。管理過程的專業(yè)化，管理工具選擇的專業(yè)化，管理實(shí)踐者的專業(yè)化。1.物業(yè)管理第一章緒論

物業(yè)管理的專業(yè)化是同社會化相聯(lián)系的，它的具體內(nèi)容包括：

（1）組織機(jī)構(gòu)的專業(yè)化。（2）管理人員的專業(yè)化。

（3）管理手段的專業(yè)化。

（4）管理技術(shù)和方法的專業(yè)化。

1.物業(yè)管理第一章緒論3）企業(yè)化

物業(yè)管理的企業(yè)化是指物業(yè)管理服務(wù)屬于一種企業(yè)行為，物業(yè)管理企業(yè)要按照社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制的要求，通過建立現(xiàn)代企業(yè)制度，實(shí)行自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我約束，成為獨(dú)立的市場競爭主體。

1.物業(yè)管理第一章緒論4）經(jīng)營型物業(yè)管理的經(jīng)營型是指物業(yè)管理企業(yè)要面向物業(yè)管理市場，積極參與物業(yè)管理市場競爭，實(shí)行有償服務(wù)、合理收費(fèi)、以收抵支，實(shí)現(xiàn)資本的保值增值，做到以業(yè)養(yǎng)業(yè)，良性發(fā)展。

1.物業(yè)管理第一章緒論物業(yè)管理的主要原則業(yè)主自治與專業(yè)管理相結(jié)合的原則屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則統(tǒng)一管理、綜合服務(wù)的原則社會化與平等競爭的原則企業(yè)化與全過程效益的原則1.物業(yè)管理第一章緒論

物業(yè)管理模式是指物業(yè)管理的運(yùn)行機(jī)制和組織模式。目前物業(yè)管理的基本模式大體上有以下幾種：1）獨(dú)立的物業(yè)公司管理模式2）隸屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物業(yè)公司管理模式3）政府房屋管理部門管理模式4）企事業(yè)單位自行管理模式

1.1.4物業(yè)管理的模式

1.物業(yè)管理第一章緒論1.2物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展1.2.1物業(yè)管理的起源

1.2.2現(xiàn)代物業(yè)管理的興起

1.2.3我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展

1.物業(yè)管理第一章緒論1.2.1物業(yè)管理的起源

物業(yè)管理是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，起源于19世紀(jì)60年代的英國。

工業(yè)化、城市化

住房產(chǎn)權(quán)多元化

1.物業(yè)管理第一章緒論19世紀(jì)60年代的英國，處于工場手工業(yè)向機(jī)器大工業(yè)過渡的時期，大量農(nóng)村人口涌入城市，城市住房問題成為突出的社會問題。一些房地產(chǎn)開發(fā)商相繼修建一些簡易的住宅，以低廉的租金租給貧民和工人家庭居住。由于人口高度密集，住宅設(shè)施簡陋，環(huán)境條件差，承租人拖欠租金嚴(yán)重，同事人為破壞房屋設(shè)施的情況也時有發(fā)生，嚴(yán)重影響了業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益。這時，在英國第二大城市伯明翰，一位叫奧克塔維亞希爾的女房主，為了改變這種情況，為其出租的物業(yè)制定了一套規(guī)范，要求承租者嚴(yán)格遵守，以約束租戶行為。隨后，英國政府也在宏觀管理上采取了一些相應(yīng)的管理措施，促進(jìn)了物業(yè)管理這種模式的推行。這種管理模式被歐洲大陸國家所借鑒，開始普遍推廣與世界各國。1.物業(yè)管理第一章緒論1.2.2現(xiàn)代物業(yè)管理的興起

真正意義上的現(xiàn)代物業(yè)管理是在美國形成并發(fā)展起來的。19世紀(jì)末20世紀(jì)初，美國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入壟斷資本主義階段，高層建筑在美國大城市中得到迅速發(fā)展，這對專業(yè)的物業(yè)管理提出了要求。

現(xiàn)代物業(yè)管理興起的一個標(biāo)志是1908年在喬治霍爾特的策劃下，來自美國各地的75名代表在芝加哥成立了“芝加哥建筑物管理人員組織”（ChicagoBuildingManagersOrganization）。大批物業(yè)管理的專業(yè)人才，進(jìn)一步推動了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

1.物業(yè)管理第一章緒論1.2.3我國物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展我國物業(yè)管理的探索和嘗試始于20世紀(jì)80年代初期。1982年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司——深圳市物業(yè)管理公司成立。1989年9月，在大慶市召開了第一次全國住宅小區(qū)管理工作會議，正式把住宅小區(qū)的管理工作提上議事日程。1994年3月，國家建設(shè)部頒布了33號令，即《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》。1995年3月，國家建設(shè)部發(fā)出了《關(guān)于印發(fā)，<全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)>及有關(guān)考評驗(yàn)收工作的通知》。1996年2月，國家計(jì)劃委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒布了《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》。1.物業(yè)管理第一章緒論1996年9月，建設(shè)部發(fā)出了《關(guān)于實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理、管理員崗位培訓(xùn)持證上崗制度的通知》1998年3月，財(cái)政部頒布了《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定2003年6月8日，國務(wù)院正式頒布《物業(yè)管理?xiàng)l例》，2003年9月1日起實(shí)施。2003年6月26日，建設(shè)部頒布了《業(yè)主大會規(guī)程》、《前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理暫行辦法》2003年12月，國家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》2004年初，中國物業(yè)管理協(xié)會公布了《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（試行）》。1.物業(yè)管理第一章緒論2004年4月，建設(shè)部頒布了重新修訂的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》2004年4月，建設(shè)部頒布了重新修訂的《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，2007年更名為《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》。2004年7月，國家發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合頒布了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價規(guī)定》。2007年，我國頒布《物權(quán)法》。1.物業(yè)管理第一章緒論1.3物業(yè)管理內(nèi)容1.3.1物業(yè)的維護(hù)與保養(yǎng)

1.3.2物業(yè)的專項(xiàng)管理

1.3.3特色服務(wù)

1.3.4多種經(jīng)營

1.物業(yè)管理第一章緒論

物業(yè)的維護(hù)保養(yǎng)包括以下內(nèi)容：

1）建筑物管理

建筑物管理是指對物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)的房屋建筑進(jìn)行定期保養(yǎng)和計(jì)劃維修，使之保持良好的使用狀態(tài)。為了提高建筑物管理的水平，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)為各類房屋建立物業(yè)維修保養(yǎng)檔案。

1.3.1物業(yè)的維護(hù)與保養(yǎng)

1.物業(yè)管理第一章緒論2）設(shè)備管理

設(shè)備管理是指物業(yè)管理企業(yè)對與物業(yè)相配套的供水、供電、公共照明、空調(diào)、電梯、通訊、燃?xì)獾仍O(shè)備進(jìn)行定期保養(yǎng)和計(jì)劃維修，使之保持良好的使用狀態(tài)。

1.物業(yè)管理第一章緒論3）設(shè)施管理設(shè)施管理是指物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的市政公用設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行規(guī)范性的操作和經(jīng)常性的保養(yǎng)及計(jì)劃性的維修，使之保持良好的可使用狀態(tài)。

1.物業(yè)管理第一章緒論物業(yè)的專項(xiàng)管理包括下列幾個方面的內(nèi)容：1）治安管理2）清潔管理3）綠化管理4）消防管理5）車輛交通管理

1.3.2物業(yè)的專項(xiàng)管理

1.物業(yè)管理第一章緒論

物業(yè)管理的特色服務(wù)包括以下兩個方面的內(nèi)容：

1）特約服務(wù)

特約服務(wù)是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主或住戶的委托，提供內(nèi)容豐富的各種服務(wù)項(xiàng)目。

2）便民服務(wù)便民服務(wù)主要是指物業(yè)管理企業(yè)與社會企事業(yè)單位聯(lián)合舉辦的服務(wù)項(xiàng)目。

1.3.3特色服務(wù)

1.物業(yè)管理第一章緒論

多種經(jīng)營的內(nèi)容主要包括以下四個方面：1）開展房屋的租賃經(jīng)營2）組織建筑設(shè)計(jì)施工3）開辦商業(yè)經(jīng)營網(wǎng)點(diǎn)4）開展中介咨詢服務(wù)

1.3.4多種經(jīng)營

1.物業(yè)管理第一章緒論

中介咨詢是指物業(yè)管理企業(yè)開展的不動產(chǎn)投資咨詢、住房置換、中介交易、法律咨詢等服務(wù)活動。

1.物業(yè)管理第一章緒論1）促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展（社會專業(yè)分工的產(chǎn)物）2）促進(jìn)房地產(chǎn)投資效益的提高3）促進(jìn)物業(yè)的保值增值4）提高城市居民生活質(zhì)量5）樹立良好城市形象，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展

1.4物業(yè)管理的目的1.物業(yè)管理第一章緒論1.5物業(yè)管理的發(fā)展趨勢（1）傳統(tǒng)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢：專業(yè)化、法制化、人性化。（2）物業(yè)設(shè)施管理的發(fā)展（3）智能建筑物業(yè)管理1.物業(yè)管理第一章緒論1.6物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)社區(qū)建設(shè)指的是一種社區(qū)工作，是指在黨和政府的領(lǐng)導(dǎo)下，依靠社會力量，利用社會資源，強(qiáng)化社區(qū)功能，完善社區(qū)服務(wù)，解決社區(qū)問題，促進(jìn)社區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、環(huán)境協(xié)調(diào)和健康發(fā)展，不斷提高社區(qū)成員的生活水平和生活質(zhì)量的過程。社區(qū)建設(shè)是一項(xiàng)新的工作，大力推進(jìn)社會建設(shè)，是我國城市經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展到一定階段的必然要求，是面向新世紀(jì)我國城市現(xiàn)代化建設(shè)的重要途徑1.物業(yè)管理第一章緒論社區(qū)建設(shè)的主要內(nèi)容1.社區(qū)服務(wù)，開展面向社區(qū)老人、兒童、殘疾人等的生活救助和福利服務(wù)，面向全體社區(qū)成員的便民利民服務(wù)和面向?qū)俚貑挝坏纳鐣?wù)；

2.社區(qū)衛(wèi)生，包括社區(qū)的公共衛(wèi)生、醫(yī)療保健和計(jì)劃生育等；

3.社區(qū)治安，包括社區(qū)內(nèi)的治安保衛(wèi)、民事調(diào)解、幫教失足青少年、防火防盜和其他社會治安綜合治理工作，如組織開展本社區(qū)經(jīng)常性和群眾性的法制教育和法律咨詢、民事調(diào)解工作等；

4.社區(qū)環(huán)境，包括綠化、環(huán)境建設(shè)和環(huán)境保護(hù)等；

5.社區(qū)文化，包括各種群眾性的文化、體育、教育、科普活動，以及其他形式的社會主義精神文明建設(shè)活動；

6.社區(qū)組織，包括社區(qū)