北京奧林匹克花園正文定位與主題策劃報(bào)告

本案用地位于五環(huán)外側(cè)，距離約500米，為綠隔帶發(fā)展項(xiàng)目，根據(jù)已了解的本案的控規(guī)條件，本案為居住用地，容積率小于1.5，），多層和小高層；住宅類型上可有別墅、多層公寓、普通多層住宅和12）；）；）：3 所以本案在定位上要考慮可提升性和全市性。本案作為奧林匹克花園的連鎖項(xiàng)目之一，先天已打上“奧園”品牌的烙印。奧園品牌在廣州奧林匹克花園已取得了成功，在市場上獲得了一定知名度，形成了產(chǎn)品品牌統(tǒng)一的標(biāo)識，這些品牌前期的發(fā)展成果，是本案可以拿來即用的資源，也是本案最重要的廣奧、上奧和北奧，作為奧園品牌“奧龍計(jì)劃”的重要成員，必須具有關(guān)聯(lián)性和延續(xù)性。廣奧的品牌要素—產(chǎn)口優(yōu)勢，是北奧承接的一個(gè)很重要的方面，所以本案在定位上不宜與廣奧和上奧產(chǎn)生太大的偏差，畢竟奧園品牌形成時(shí)間不長，脫節(jié)的定位可能會不利于消費(fèi)群體的鞏固，而造成銷售的勞動力和前期成本4 其在發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)方面有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。目前該公司主要從事體育方面的各種活動組織、產(chǎn)品開發(fā)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)營、人才培訓(xùn)等，廣州等地建立了以房地產(chǎn)開發(fā)為主的合資公司，陸續(xù)開好沈陽“河市花園”、“都市嘉園”；蘇州“都市花園”、“未來農(nóng)林大世界”等多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，均取籃子驕人的成績，在業(yè)界形成優(yōu)良的影響。該公司在各地的房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理上擁有的豐富經(jīng)驗(yàn)，是不可多5以在市場分析中，本案不屬于已知的十一個(gè)板塊（詳見《市場分析報(bào)告》2。1章節(jié)）。從城市規(guī)劃中可知，本案地處于未來的東壩居信組團(tuán)內(nèi)。據(jù)了解，東壩），外，另有港商李嘉誠長江實(shí)業(yè)公司的230公頃，及加拿大蒙特利爾公司的大片土地（具體數(shù)據(jù)不詳）。另外一部分鄉(xiāng)自主開發(fā)的有平房鄉(xiāng)的姚家園新村，占地58公頃，除“除農(nóng)民上樓“的住房外，提供商品房18。73萬平方米，市場沖擊力相對較小，本案處于兩大領(lǐng)略的強(qiáng)勢”夾攻“之下，能否”突圍而出“呢？我們1、長江實(shí)業(yè)：在北京已成功開發(fā)了東方廣場，投資19。5億美元，建筑面積達(dá)90萬平方米，整個(gè)建筑群成為長安街上的“巨無霸“，在北京無人不曉。雖然各界人士對該建筑群貶多于褒，但長江實(shí)業(yè)的實(shí)力對老百姓來說是無須1、長江實(shí)業(yè)的住宅項(xiàng)目開發(fā)一般特點(diǎn)是：大規(guī)模開發(fā)；現(xiàn)樓出售；項(xiàng)目開發(fā)初期以“快、多廉”迅速搶占市場，質(zhì)量平平，而中后期在市場慣性條件下，提高質(zhì)量，出精品，升價(jià)格，加強(qiáng)服務(wù)，獲取高利潤，這一特點(diǎn)在東方廣場上也有所反映。在東壩項(xiàng)目中，其大規(guī)模的開發(fā)量和投資量，可能會使有關(guān)部門對其條件放寬，并給予相當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，估計(jì)其也會保持固有的開發(fā)模式。而市場定位則62、蒙特利爾，暫時(shí)對其開發(fā)模式比較陌生。但眾所周知，蒙特利爾是世界環(huán)保最好的城市之一；如期與“蒙特利爾花園別墅”是相關(guān)公司開發(fā)，則有可能會沿襲后者的作風(fēng)，建造個(gè)美洲風(fēng)格的環(huán)保型別墅或住宅，在產(chǎn)品定位上將不可3、本案之前有廣奧的成功開發(fā)，有上奧的探索，也有股東華新國際各地的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在開發(fā)模式上也已形成一定的規(guī)律；中大規(guī)模為主；注重產(chǎn)品的提升和品牌的塑造；市場操作能力強(qiáng)；善于整合資源，在部爭激烈的近郊市場中創(chuàng)造板塊內(nèi)三家存在競爭關(guān)系是肯定的。但同時(shí)也是相互關(guān)聯(lián)的。東壩板塊作為新建的居住組團(tuán)，市政基礎(chǔ)設(shè)施、配套及交通等都不理想，這一方面對消費(fèi)者的吸引力有限，另一方面需要投入巨額的資金。三家的相繼開發(fā)，不僅對東壩組團(tuán)71、低于4000元/㎡的低價(jià)的樓盤主要集中于龍觀、亞北、石景山、通州等42、4000-6000元/㎡的中價(jià)位樓盤有城南、東南、京通、望京等4個(gè)板塊，縱觀全市，符合中高檔定位的價(jià)格為4000-6000元/㎡和6000-8000元/㎡，結(jié)合本專題1。1。3章節(jié)的分析結(jié)論，在價(jià)格上與本案可能形成競爭的有八個(gè)板塊，即望京、京通、東南、城南、廣安門、亞運(yùn)村、中關(guān)三、與本案在基本條件上（自然環(huán)境、交通條件等）是否具有相似性和可比8）；4．客戶分析：1）來源：該板塊受CBD、亞運(yùn)村和中關(guān)村三大商務(wù)生活區(qū)的本次調(diào)查京通板塊共取得13個(gè)有效樓盤的數(shù)據(jù)，板塊特征歸納為以下幾個(gè)1、均價(jià)區(qū)間較大，在3300—8100元/㎡之間（折合毛坯房價(jià)），越接近四環(huán)9 1）來源：客戶來自全市各區(qū)域，外省市及境外，以在CBD商貿(mào)區(qū)工作和經(jīng)3）消費(fèi)特征：首二次置業(yè)均有，一般承受總價(jià)范圍在70萬元之內(nèi)，月供還4）心理特征：解決居住和投資目的并重；對環(huán)境的要求較高；重視小區(qū)配）， 3、營銷狀況：營銷訴求以區(qū)位第一、內(nèi)部素質(zhì)第二；10000元/㎡左右的銷2）背景特征：收入居于社會的頂層，七成以下買房為國內(nèi)消費(fèi)者，外籍人3）消費(fèi)特征：投資比例較高，總價(jià)承受能力高，一次性付款和分期付款比CBD內(nèi)住宅的租金一般在2-6元/天·㎡，如一套100㎡的房屋，一個(gè)月租金加管理費(fèi)一般在7000-20000元之間。這個(gè)數(shù)目作為供樓款時(shí)，足夠購買到總價(jià)在100萬元以上房屋。符合客戶的心理需求將是本案能吸引到這批客戶的一個(gè)必要據(jù)知北京存在一批專門進(jìn)行多渠道投資的人士，房地產(chǎn)投資是他們的一個(gè)主要選擇方式。這批人士對房地產(chǎn)價(jià)值的判研能力很強(qiáng)，能準(zhǔn)確地選擇投資回報(bào)率高的 有不少滿足一般居住條件的宿舍住宅，隨著生活條件改善和收入的增加，不少人總建面積：65萬㎡；住宅建筑：46萬㎡；居住區(qū)公建：6。5萬㎡；配套公 -在資源整合上獨(dú)具慧眼，但在營銷推廣在上不力，是該樓盤未能脫穎而出的主要原因，在產(chǎn)品的建筑設(shè)計(jì)上也無新間，規(guī)劃的10萬㎡運(yùn)動主題公園最大的亮點(diǎn)。值得借鑒的是，該樓盤爭取到緊臨的城市綠化帶的投資使用權(quán)，成為最突二、陽光曼哈頓開發(fā)狀況：總體規(guī)劃的8棟24層塔樓已全部開發(fā)完成。其中2棟已全面入建筑風(fēng)格：澳洲的居家文化，自然簡約的空間布局，線條流暢洗練。㎡多種裝修套餐營銷訴求：美式休閑生活（EQE） 10000㎡美式休閑中心花園㎡ 園林特色：15338㎡的中央主題公園——山水世紀(jì)；設(shè)置亭、臺廊、榭等中式園景；另有世界著名環(huán)境設(shè)計(jì)公司泛亞易道設(shè)計(jì)的落差達(dá)3。4米的英式 明確標(biāo)榜“奧運(yùn)主題”，以6000㎡運(yùn)動會館的大規(guī)模，將成為運(yùn)動社區(qū)的代表。該會館囊括了健身房、舞蹈室、射箭館、游泳池等數(shù)十種各類的體育設(shè) 市場評述：東部最大的居住社區(qū)，價(jià)格經(jīng)濟(jì)，使用合理戶型，交通便捷，周園林特色：清凈幽雅的景觀步關(guān)系密切，精巧別致的雕塑花園，處處可見的水景內(nèi)墻：天花：高級乳膠漆廚房：墻面巾優(yōu)質(zhì)瓷磚，地面鋪優(yōu)質(zhì)防滑地磚，送整體櫥具開發(fā)商：北京盛世兆房地產(chǎn).獨(dú)立供暖，分戶獨(dú)立，自由調(diào)控，使用天然氣，溫度與時(shí)間可以由智能程序便利先進(jìn)的設(shè)施；400米長的商業(yè)會所；高品質(zhì)的幼兒園和小學(xué)，智能化社市場評述：客戶群定得相當(dāng)小；社區(qū)規(guī)劃，賣場子營造，小到晾衣架，地角市概念看樓市”的思路，一系列的特別的推廣以至“風(fēng)林綠洲”一上市就成為市場焦點(diǎn)。狹窄的戶型選擇和實(shí)在有精裝修標(biāo)準(zhǔn)精確刻畫出核心客戶的生活方式。 核心消費(fèi)者；“白領(lǐng)”的年輕夫婦和單身貴族；經(jīng)濟(jì)實(shí)力在供款能力在4競爭力分析：北京年輕技術(shù)人才的成倍增長及其對住房的實(shí)際需求，許多樓盤都必須打出不戶型概念，但實(shí)際戶型面積已達(dá)到70㎡左右，這在南方相當(dāng)于一個(gè)三品家庭的居住面積。今典花園就在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上做了最關(guān)懷的戶型設(shè)計(jì)----50㎡小戶型，花不太高的總價(jià)，在市區(qū)好的地段、好的小區(qū)擁有一套適合生活和工作的住宅，這對一些外地留京和剛剛參加工作時(shí)間不但收入潛力大的年輕人而言，是很吸引也樂意購買的一套首付款和月供都必須能承受的小戶型住宅的。---開發(fā)商；一次性開發(fā)產(chǎn)品特色：園林特色：歐式/一般綠化；建筑特色：外立面選用了秦磚漢瓦 產(chǎn)品特色：園林特色：中式水景園林（水情、水景、水自然），1。2萬㎡的營銷狀況：奧運(yùn)村優(yōu)越生活家園：緊鄰13000畝國家森林公園；奧運(yùn)村預(yù)選產(chǎn)品特色：園林特色：設(shè)計(jì)采用西方近年流行的跟蹤式綠化，以豐富的園林 到樓內(nèi)，從大環(huán)境到小空間，逐漸過渡。整體布局借鑒了中國傳統(tǒng)建筑中軸對稱的思想，用一條獨(dú)特的康體步道反以激勵(lì)康體為主題的太陽廣場和六個(gè)主題游園有機(jī)串聯(lián)起來，賦予環(huán)境具體使用的內(nèi)容。；建筑風(fēng)格：歐式建筑4--市場評述：在環(huán)境、戶型、配套和系統(tǒng)的設(shè)計(jì)中都能把人性化需求放在首位，4競爭力分析：地理位置上具有極大的優(yōu)勢一地處大鐘寺地區(qū)，南鄰北三環(huán)，背靠“中關(guān)村科技園區(qū)核心區(qū)”，往北是亞運(yùn)村商務(wù)區(qū)，南下是金融街，國家在此投放了大量市政設(shè)施，商業(yè)設(shè)施和公共配套設(shè)施。將人性需求放在高位，強(qiáng)調(diào)海淀區(qū)的文化認(rèn)同與歸屬感，是該地區(qū)為數(shù)不多的大型住宅開發(fā)項(xiàng)目之一，增值潛開發(fā)狀況：分三期發(fā)燕尾服，現(xiàn)正開發(fā)第二期產(chǎn)品特色：園林特色：高低不同的喬木和灌木圍成的富有層次的自然通透園裝修標(biāo)準(zhǔn)：內(nèi)墻、天花；高級乳膠漆；地面：優(yōu)質(zhì)實(shí)木地板；廚房：高級墻 成了該樓盤的最大賣點(diǎn)?！皥@林式社區(qū)”與西自然景觀的磅礴大氣融為一體，產(chǎn)品類型；一期是板樓小高層；二期一梯一戶及雙開門智能電梯造就“空中 延景入室，力求每一套單位都有豐富的景觀：起居室有大落地窗；臥室低挑 發(fā)展商的共同努力下，東北部區(qū)域?qū)⑦M(jìn)入住宅市場繁榮發(fā)展的新階段。 2．1項(xiàng)目介紹本案東面、即東壩中路以東，是東壩鄉(xiāng)政府所在地，現(xiàn)有鄉(xiāng)政府辦公樓、鐵路十六局辦公區(qū)和住宅區(qū)，另規(guī)劃的市政用的和配套公建用地。與本案北部一路（壩河南路）之隔的是建設(shè)中的東壩新村，占地約64公頃，均為六層建筑，將于年底竣工交付。壩河以北是李嘉誠長江實(shí)業(yè)集團(tuán)住宅用地，約3000畝。本案南面是規(guī)劃建設(shè)中的公園，占地面積是30畝，內(nèi)有一個(gè)約五千平方米的人工北京總體指出北京城市建設(shè)的重點(diǎn)是完善各項(xiàng)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)作為北京經(jīng)濟(jì)“兩翼齊飛”的兩大支柱，中關(guān)村和CBD無疑都有著光明的前景。國務(wù)院批準(zhǔn)在中關(guān)村建立高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)后，中關(guān)村迅速升溫，憶成為開發(fā)和投資的首選區(qū)域。中關(guān)村地區(qū)后目前已經(jīng)形成形成為中國最大的集科學(xué)、教育、研發(fā)為一體的資源密集區(qū)。聚集了聯(lián)想、四通、北大方正、清華同方等國內(nèi)大型IT公司；北大方正、清華同方等國內(nèi)大型IT公司；北大、清華、人大等國內(nèi)著名高等院校68所；以中科院研究所為代表的各級各類科研機(jī)構(gòu)21家；高新技術(shù)企業(yè)已經(jīng)達(dá)到5000家。中關(guān)村在人口構(gòu)成上有很大比例的創(chuàng)業(yè)人群，收入亞運(yùn)村區(qū)域是國家奧林匹克中心，亞運(yùn)村和住宅小區(qū)組成。國家奧林匹克中心擁有大量的現(xiàn)代化運(yùn)動設(shè)施，在其周圍有國際會議中心、五洲大酒店、購物中心、康樂中心、和教育設(shè)施，已成為集會議、展覽、辦公、居住于一體的城中城。目前亞運(yùn)村以體育經(jīng)濟(jì)、會展經(jīng)濟(jì)為龍頭，在亞運(yùn)商圈的基礎(chǔ)上正在逐步形成的奧運(yùn)商圈，這一片區(qū)域的發(fā)展前景不可限量，將形成真正單方上的新的城124萬。朝陽區(qū)是北京市城市發(fā)展的主要開發(fā)、建設(shè)區(qū)。根據(jù)北京總體規(guī)劃，到2010年朝陽區(qū)全境將劃入北京城市總體規(guī)劃的市區(qū)范圍。在全市可供開發(fā)建設(shè)東壩鄉(xiāng)內(nèi)經(jīng)濟(jì)較差，工業(yè)較落后，沒有支術(shù)產(chǎn)業(yè)，以農(nóng)業(yè)和養(yǎng)殖業(yè)為主。早期位于東壩鄉(xiāng)東面的紅松園工業(yè)區(qū)，由于道路交通系統(tǒng)不完善，至今沒有形成支鄉(xiāng)內(nèi)有部分居民到市區(qū)工作。轄區(qū)內(nèi)除鐵路十六局和計(jì)算機(jī)學(xué)校外，人口構(gòu)等。市計(jì)算機(jī)學(xué)校是一所市辦的高等?？茖W(xué)校。市十六中學(xué)為20個(gè)班左右的距離本案邊緣500米范圍內(nèi)，生活配套基本齊全，有東壩南市場、鐵中文化宮、大型的飯店，還有銀行、郵局醫(yī)院、各項(xiàng)娛樂設(shè)施，商業(yè)配套等。目前東壩鄉(xiāng)最大的超市建筑面積不大于200平方米，鐵路文化宮建設(shè)規(guī)模較大。但娛樂項(xiàng)本案用地呈長方形，南北方向較長。整個(gè)地勢較平坦，1號地有部分小米，水質(zhì)較好。在開發(fā)時(shí)可以考慮充分利用魚塘和山丘等原地貌。1-4號地快已基本實(shí)現(xiàn)三通一平的工作。5、6號地有部分建筑沿待拆遷，基本是一層平房，2、小區(qū)內(nèi)休閑娛樂設(shè)施應(yīng)滿足居民的基本需要和部分個(gè)性化需求。利用規(guī)模優(yōu)勢和品牌資源，本案應(yīng)該是一個(gè)針對全市及市外客戶的大型項(xiàng)一、奧林匹克文化的國際性；項(xiàng)目進(jìn)行溝通，能夠較輕易地被項(xiàng)目的廣告訴求所打動，并與項(xiàng)目產(chǎn)生互動。我們稱這一部分人為“核心客戶”，這是項(xiàng)目最有價(jià)值的客1、具有向上兼容的特性。當(dāng)?shù)诙⑷惾司哂械谝活惾说奶卣骱?，即可?4、背景：具有高等學(xué)歷；手頭有相當(dāng)于一兩年年收入的積蓄或流動資金；5、家庭人口組成：2-4口的簡單家庭，兩夫婦，可有1個(gè)1、主要來自于東三環(huán)內(nèi)CBD中央商務(wù)區(qū)就業(yè)中心；還有部分來自于亞運(yùn)村99.2、職業(yè)：個(gè)體工商者；從事中高薪的收入穩(wěn)定的工作，如國營單位干部，3、年收入：穩(wěn)定收入者的年薪金在4-10萬元之間，一般有第二二收入（隱舊城區(qū)拆遷哀悼，有較大額的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；99全市各區(qū)域或外地甚至境外。3、以投資為目的時(shí)，會考慮城市發(fā)展趨勢的影響；993、年收入：10-20萬元之間；來自全市范圍。盡管我們認(rèn)為市場對廣奧的認(rèn)同更多是對其產(chǎn)品的認(rèn)同，廣奧所傳達(dá)的品牌信息是單薄的，其品牌積累并不足以維系整個(gè)連鎖經(jīng)營的大面積擴(kuò)張。但是，廣奧畢竟是難能可貴的一面旗幟，讓市場感知了運(yùn)動住宅巨大的潛力，和賦予了無限華新有近十年的跨區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，這在國內(nèi)是罕見的。同時(shí)，華新也是一個(gè)有品牌的企業(yè)承包，這種企業(yè)品牌可以通過營銷的策劃整合到奧園的產(chǎn)品北京目前較少小多層板式精品住宅，根據(jù)需求統(tǒng)計(jì)，電梯多層和普通多層是目前北京最受歡迎的住宅類型，而北奧正是能夠提供這種住宅類型的少數(shù)大型項(xiàng)一、將體育文化作為社區(qū)文化的媒介，將奧林匹克體育運(yùn)動的規(guī)范作為社區(qū) 通過運(yùn)動主題社區(qū)的建設(shè)，從而推動社區(qū)體育運(yùn)動的開展，達(dá)到全民健身的目的。奧園的文化價(jià)值是一種典型的社會觀眾臺信價(jià)值，奧園文化的建設(shè)過程也將是奧園品牌獲得社會公信力的過程。通過背負(fù)社會責(zé)任從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)的商業(yè)目標(biāo)，這就注定北京奧林匹克花園采用的營銷方式將以“社會營4．3．1大眾體育運(yùn)動的世界性開展?fàn)顩r及前景預(yù)測1966年，歐洲理事會的繼續(xù)教育與文化發(fā)展理事會提出“大眾體育旨在幫助所有市民，不論年齡、性別、職業(yè)與貧富，認(rèn)識和理解體育的價(jià)值，促使人們終生積極參加各種體育活動”，使得大眾體育理念的內(nèi)涵更為豐 1965-1941年，美國國家公園服務(wù)部和美國森林服務(wù)部向人們提供了大量的國家公園和森林中的休閑場地與設(shè)施。1965年，美國政府建立了與水資源保護(hù)基金。1968年建立了“自然與風(fēng)景河流系統(tǒng)”和全國休閑與風(fēng)景道路系統(tǒng)。需要指出的是這些河流與風(fēng)景道路都是用于如獨(dú)木舟、徒步旅行、自行車等休閑體二戰(zhàn)以后，隨著日本國民經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，日本政府極為重視為居民服務(wù)的體育場地設(shè)施的建設(shè)。開始發(fā)放社會體育設(shè)施（體育中心）建設(shè)補(bǔ)助費(fèi)和發(fā)放野外活動設(shè)施建設(shè)補(bǔ)助費(fèi)，1971年4月開始發(fā)放綜合國民體育館和綜合室內(nèi)游泳池的60年代中期以來，隨著國際大眾體育運(yùn)動的逐步深入，越來越多的國家認(rèn)識到大眾體育的重要性。1980年，美國前總統(tǒng)卡物指出“參加體育辭去是最可期待的抵押性投資“。前任總統(tǒng)克林頓說過，健康是21世紀(jì)的通行證。1996年9月，澳大利亞體育、國土與地方政府部部長與澳大利亞健康與家庭服務(wù)部部長共同啟動了《活躍澳大利亞》計(jì)劃。兩人代表政府發(fā)表的聲明指出”不積極參加體育活動是健康的大敵?！啊痘钴S澳大利亞》計(jì)劃強(qiáng)調(diào)向地方和基層的居民提供更多將大眾體育作為促進(jìn)社會穩(wěn)定與發(fā)展的工具，是大多數(shù)西方發(fā)達(dá)國家的共同種能夠促進(jìn)社會穩(wěn)定的力量，它能夠是外國人美國化、撫慰憤怒的工人以及蕩滌動設(shè)施平等地向黑人，尤其是黑人青年開放。這被看成是減少種族沖突的重要的60年代以前，體育學(xué)者一般診斷體育應(yīng)當(dāng)是具有一定規(guī)則的、有競爭性的、有組織的身體運(yùn)動。70年代以來，體育的“連接理論“日益被人們接受，使體育美國著名體育學(xué)者斯認(rèn)為：體育是具有系統(tǒng)規(guī)則的，具有競爭性的人類1988年，美國學(xué)者將體育定義為”使用專門的設(shè)備與設(shè)施，具有競爭性的身體鼓勵(lì)和支持其它大眾體育組織在大眾體育方 展，以使所有的社會成員通過經(jīng)常參加體育活動，進(jìn)一步獲得健康和社會的國際奧委會大眾體育委員會的工作主要包括兩方面的內(nèi)容；一是展開國際大眾體育大會；二是開展全球性“奧林匹克日賽跑“和資助各國的大眾體世界衛(wèi)生組織的中心任務(wù)是在全世界的范圍內(nèi)推動健康事業(yè)的發(fā)展，是一個(gè)在全球有廣泛影響的國際組織。70年代以來世界衛(wèi)生組織十分重視通過國際大眾體育運(yùn)動，推動全球健康事業(yè)的發(fā)展。80年代末以來，世界衛(wèi)生組織與國際奧委會及其它體育組織在大眾體育領(lǐng)域進(jìn)行了廣泛的國際健身與大眾體育協(xié)會除努力推動大眾體育信息的傳播和交流外，還積極致力于開展全球性的大眾體育活動。這些活動已經(jīng)產(chǎn)生了廣泛的國際影響。國際挑戰(zhàn)日是這些活動中最具特色，影響最為廣泛的國際大眾體育活動。從1993年至1999年，全球共有來自各大洲58個(gè)國家參加了該項(xiàng)目活動，累計(jì)近一億人次。歐洲是參加這一活動最為廣泛的大洲，截止1997年，共 如果20世紀(jì)是奧林匹克運(yùn)動的世紀(jì)，那么21世紀(jì)則是國際大眾體育運(yùn)動的上邊提到，體育運(yùn)動示僅僅是體育比賽，而且包括完成各種各樣的鍛煉，如提高身體素質(zhì)，預(yù)防疾病，恢復(fù)健康等方面的鍛煉。因此，未來的大立專門性組織，把不同的目標(biāo)團(tuán)體組織起來，通過適當(dāng)?shù)膫€(gè)人消費(fèi)，為他們提供從事體育運(yùn)動的機(jī)會。不同的體育項(xiàng)目不僅對休閑娛樂重要， 經(jīng)過多年發(fā)展，體育運(yùn)動遷到了條件優(yōu)越的室內(nèi)進(jìn)行，而趨勢又出現(xiàn)了回歸大自然?？释私獯笞匀缓瓦\(yùn)動有機(jī)結(jié)合在一起：登山、漂流、生存訓(xùn)練在大自然中進(jìn)行的大眾體育活動會作用于大自然，因此要制定環(huán)境保護(hù)法，并堅(jiān)在北京市體育局，統(tǒng)計(jì)局于近期聯(lián)合發(fā)布的1999年度《北京市體育產(chǎn)業(yè)發(fā)北京大眾體育消費(fèi)者呈較快的增長趨勢，體育產(chǎn)業(yè)與其他先進(jìn)省市的差距正在逐以錫華獵人體育俱樂部的實(shí)際情況做粗略的投資分析：這里有國際十米弓弩射擊、休閑魚島、輪式復(fù)合經(jīng)模擬狩獵、城市戰(zhàn)爭游戲四個(gè)主要項(xiàng)目，共有20道靶位。俱樂部可同時(shí)容納200人娛樂。這是將競技體育與大眾體育結(jié)合的一個(gè)4．3．3社區(qū)體育運(yùn)動開展的前景預(yù)測及模式探討。目前，北京的體育的運(yùn)動消費(fèi)力難以滿足體育運(yùn)動的大規(guī)模產(chǎn)業(yè)化要求，因此，發(fā)掘潛在消費(fèi)者，建立更加廣泛的大眾消費(fèi)基礎(chǔ)成為當(dāng)務(wù)之急，全民健身需要形成時(shí)尚潮流。而社區(qū)大眾體育運(yùn)動的開展無疑提供了一條便在一個(gè)城市的一個(gè)住宅小區(qū)，希望通過社區(qū)體育運(yùn)動的推廣來啟動一個(gè)產(chǎn)業(yè)，這種想法是幼稚的。對于北京奧林匹克花園，我們希望以奧林匹克運(yùn)動城為龍頭，建立北京首個(gè)社區(qū)體育運(yùn)動連鎖經(jīng)營示范項(xiàng)目，并以此控索一個(gè)產(chǎn)業(yè)模式，然后迅速在整個(gè)北京市居住小區(qū)進(jìn)行連鎖推廣。從而建立 才可以得以生存和持續(xù)發(fā)展。比利連鎖店的引進(jìn)，在這個(gè)時(shí)刻具有深遠(yuǎn)的斯洛層次理論的。所以良好的社區(qū)必得良好的社區(qū)體育服務(wù)體系。3）一種娛樂文化，可以消除疲勞，解除緊張，對豐富社區(qū)業(yè)余文化生活有重要4）一種交際文化，對改善社區(qū)人際關(guān)系，營造和諧生活和文化氛圍有積極的意二、典型社區(qū)體育模式探討比利連鎖模式巧妙地把社區(qū)體育運(yùn)動與保健養(yǎng)生計(jì)劃和社會保險(xiǎn)結(jié)合捆綁一運(yùn)動主題社區(qū)倡導(dǎo)的是一種新穎的運(yùn)動居住文化人們可以在社區(qū)中方便地享 3）精細(xì)做工：無論是物業(yè)建造還是服務(wù)質(zhì)量，精細(xì)做工均是必要的。國內(nèi)的、國外的，無論是產(chǎn)品還是服務(wù)，最大的兩個(gè)區(qū)別，一是觀念，二就是制作工我認(rèn)為人與人之間是平等的；人需要在公平、公正、公開的制度下（或游戲規(guī)則中）生活；運(yùn)動是一種健康的行為方式，我被深深吸引，并樂于參與，我尊重不同民族、國家特有的文化與宗教信仰，并對異族的文化充滿興趣；我尊重自然規(guī)律，對人類的能力充滿信心；我樂觀上進(jìn)，對世界上美好的事物充滿渴能夠非常方便地享受到運(yùn)動帶來的樂趣，并在運(yùn)動交往中建立起新型的家庭鄰里關(guān)系，確實(shí)是我所多的期待的一種社區(qū)生活。我在北京奧林區(qū)克花園生活，將會感受到前所未有的放松與愉悅，這里環(huán)境優(yōu)美、品味出眾，可以通過活生生住在這里的確與眾不同，這里有完善的運(yùn)動設(shè)施，先進(jìn)的家居科技，優(yōu)雅的教育環(huán)境與高素質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，使得每一位業(yè)主受到最人性化的關(guān)懷。對獨(dú)我們走到了一起，共同享受與眾不同的“運(yùn)動人生”。住在奧園，儼然是身份的 4、社區(qū)家居服務(wù)體現(xiàn)國際性、科學(xué)性運(yùn)動和健康管理的要求，即組織區(qū)體育活 從運(yùn)作已經(jīng)近一年的廣州奧園奧林匹克運(yùn)動城的效果看，當(dāng)時(shí)的可行性研究存在很大的問題，具體體現(xiàn)在消費(fèi)力預(yù)測出現(xiàn)偏差；功能設(shè)計(jì)紊亂、不缺乏全盤周密考慮；行事倉促，沒有充分論證等。后期還出現(xiàn)了工程質(zhì)量我們認(rèn)為，體育運(yùn)動產(chǎn)業(yè)是經(jīng)營性產(chǎn)業(yè)，是依靠長期的經(jīng)營，出租來獲取利潤來源的。因此，它應(yīng)該有明確的投資方向和經(jīng)營主體，在奧園品牌中，那些是屬于住宅產(chǎn)業(yè)的投資，那些屬于體育運(yùn)動產(chǎn)業(yè)投資應(yīng)該明確。例如，屬于住宅產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的社區(qū)體育系統(tǒng)包含什么內(nèi)容？以奧林匹克運(yùn)動城為主要標(biāo)志的體育運(yùn)動產(chǎn)業(yè)應(yīng)包含哪些內(nèi)容？住宅產(chǎn)業(yè)與體育運(yùn)動產(chǎn)業(yè)的內(nèi)在關(guān)系如何？下面將一3.以體育運(yùn)動項(xiàng)目為主,不排斥其他產(chǎn)業(yè)經(jīng)營,充分考慮循環(huán)消費(fèi)的設(shè)計(jì).按商業(yè)讓大廈的經(jīng)營直接面對消費(fèi)市場,希望經(jīng)過較短的陣痛期后,能夠獲得經(jīng)驗(yàn),消費(fèi)群是有選擇權(quán)的,但這是持續(xù)所必須要求的.只有這樣，我們才能充分使用中體產(chǎn)業(yè)的體育人力資源，獲得競爭的差民，并通過獲得會員資源來實(shí)話我們的指導(dǎo)性消費(fèi)推廣的計(jì)劃。所謂指導(dǎo)性消費(fèi)是指，根據(jù)運(yùn)動的專業(yè)要求特點(diǎn)，認(rèn)為體育運(yùn)動對于我們的目標(biāo)消費(fèi)者是存在障礙的，必須在必要的專業(yè)指導(dǎo)下才能獲得運(yùn)動的樂趣，同時(shí)，我們也認(rèn)為，專業(yè)的體育運(yùn)動是能夠充分提高人們的日常生活質(zhì)量的，是存在巨大市場需求的，因此，進(jìn)行專門的運(yùn)動服務(wù)設(shè)計(jì)，可以滿足運(yùn)動處方→個(gè)性化運(yùn)動方案→組合消費(fèi) 二、經(jīng)營內(nèi)容：三大經(jīng)營系統(tǒng)2）自助體能測試中心以器械測試為主，提供專家咨詢，積分代幣或刷卡收費(fèi)。3）簡易門診：以服務(wù)于社區(qū)居民和運(yùn)動人士，所以應(yīng)可提供運(yùn)動病診和冶療康4．會員卡收費(fèi)額度及主要優(yōu)惠：運(yùn)動管家系統(tǒng)非固定運(yùn)動投資項(xiàng)目的消費(fèi)全免費(fèi)，但要服從管理工作調(diào)配，同時(shí)間消費(fèi)向街客傾斜；而固定的運(yùn)動投資項(xiàng)目獲其獨(dú)立項(xiàng)目會員折扣消費(fèi)優(yōu)惠；健康管家系統(tǒng)及休閑娛樂系統(tǒng)項(xiàng)目獲得折扣優(yōu)使用面積要求44*24凈尺寸要求44*24層高要求可做四個(gè)羽毛可做四個(gè)羽毛球場，也可兼正規(guī)的排球、≥≥44個(gè)個(gè)標(biāo)準(zhǔn)乒乓球場22間間面積（約預(yù)留發(fā)展面積6池、淋浴、干濕蒸等，滿足大廈其它運(yùn)動6、室場552關(guān)于奧園品牌連鎖經(jīng)營的園品牌連鎖經(jīng)營的.連鎖經(jīng)營是一個(gè)很大的課題，我們所仰視的名牌連鎖產(chǎn)品，如可口可樂、麥當(dāng)勞、7—11連鎖店等，他們都有一個(gè)顯著的特點(diǎn)，就是經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品。奧園品牌中的所謂的“復(fù)合房地產(chǎn)”概念所指的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)十體育運(yùn)動產(chǎn)業(yè)十…，實(shí)際上是有利也有弊，利是指各產(chǎn)業(yè)之間能夠相互促進(jìn)，形成內(nèi)部良性消化循環(huán)，分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，增加了利潤中心；弊是指一個(gè)品牌的核心產(chǎn)品一經(jīng)確定，當(dāng)每再增加另一個(gè)產(chǎn)品線時(shí)，品牌的質(zhì)量實(shí)際上存在下降或淡化的危險(xiǎn)，同時(shí)，產(chǎn)品線之間的經(jīng)營質(zhì)量也會互相影響，除非能在其它產(chǎn)品線的經(jīng)營中獲得補(bǔ)償。某個(gè)產(chǎn)品線的經(jīng)營出現(xiàn)虧損，則會整體降低整個(gè)品牌的綜合獲利能力。我們非常注重各產(chǎn)品線之間的受讓價(jià)值問題，換句話說，我們非常注重各產(chǎn)品線這間的相互促進(jìn)、相互協(xié)調(diào)問題。我們認(rèn)為，如果產(chǎn)品線之間不能起到相互促進(jìn)的作用，還我