《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)》 課件 04房地產(chǎn)評(píng)估（下）（成本法剩余法）

04房地產(chǎn)評(píng)估（下)(成本法等）資產(chǎn)評(píng)估學(xué)20XX/01/01劉勛錄4.5房地產(chǎn)評(píng)估的成本法014.6房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法024.7房地產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)地價(jià)修正法034.5房地產(chǎn)評(píng)估的成本法014.5.1成本法的基本思路與適用范圍成本法是房地產(chǎn)評(píng)估的基本方法之一。成本法是以重置一宗與被評(píng)估房地產(chǎn)可以產(chǎn)生同等效用的房地產(chǎn)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù),再加上一定的利潤(rùn)和應(yīng)納稅金來(lái)確定被評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值。該方法認(rèn)為,生產(chǎn)成本與價(jià)值之間有著密切聯(lián)系。通常,工業(yè)類(lèi)房地產(chǎn)多采用房地分估;商業(yè)、住宅類(lèi)在建房地產(chǎn)多采用房地合估。當(dāng)選擇房地合估路徑時(shí),成本法評(píng)估的基本公式是重置成本=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)房地產(chǎn)評(píng)估值=重置成本×成新率4.5.1成本法的基本思路與適用范圍0102030405房地產(chǎn)價(jià)值=土地使用權(quán)價(jià)格+房屋建筑物價(jià)值房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的成本法計(jì)算公式與土地價(jià)值評(píng)估的并不相同。當(dāng)選擇房地分估路徑時(shí),成本法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的基本公式是但由于土地的價(jià)格大部分取決于它的效用,并非僅僅是它所花費(fèi)的成本,所以,成本法在土地評(píng)估中的應(yīng)用范圍受到一定限制。對(duì)于既無(wú)收益又很少有交易情況的政府辦公樓、學(xué)校、醫(yī)院、圖書(shū)館、軍隊(duì)營(yíng)房、機(jī)場(chǎng)、博物館、紀(jì)念館、公園和新開(kāi)發(fā)地等特殊性的房地產(chǎn)評(píng)估比較適用。4.5.2房地分估模式下的土地使用權(quán)評(píng)估成本法的基本公式為土地價(jià)值=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益4.5.2房地分估模式下的土地使用權(quán)評(píng)估土地取得費(fèi)是為取得土地而向原土地使用者支付的費(fèi)用,分為兩種情況。①?lài)?guó)家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用,包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)等。關(guān)于征地費(fèi)用的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn),《中華人民共和國(guó)土地管理法》有明確規(guī)定。②為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費(fèi)用,這是對(duì)原城市土地使用者在土地上投資未收回部分的補(bǔ)償。對(duì)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),各地均有具體規(guī)定。土地征用是國(guó)家依法為公益事業(yè)而采取的強(qiáng)制性行政手段,不是土地買(mǎi)賣(mài)活動(dòng),征地費(fèi)用自然也不是土地購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。征地費(fèi)用可能遠(yuǎn)高于農(nóng)地價(jià)格,這與農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地而使價(jià)格上漲有關(guān)。1)計(jì)算土地取得費(fèi)用4.5.2房地分估模式下的土地使用權(quán)評(píng)估2)計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用土地開(kāi)發(fā)費(fèi)按待估宗地設(shè)定開(kāi)發(fā)程度下應(yīng)投入的各項(xiàng)客觀(guān)費(fèi)用計(jì)算。評(píng)估人員根據(jù)估價(jià)目的和投資主體不同,確定是否計(jì)入宗地紅線(xiàn)內(nèi)各類(lèi)開(kāi)發(fā)費(fèi)用;按照待估宗地的條件、估價(jià)目的和實(shí)際已開(kāi)發(fā)程度,確定待估宗地的開(kāi)發(fā)程度。4.5.2房地分估模式下的土地使用權(quán)評(píng)估投資者利用自有資金投入,也可以看作損失了利息,也應(yīng)計(jì)入成本。在用成本法評(píng)估土地價(jià)格時(shí),投資包括土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi)兩大部分。投資利息就是資金的時(shí)間價(jià)值。3)計(jì)算投資利息4.5.2房地分估模式下的土地使用權(quán)評(píng)估稅費(fèi)是指土地取得和開(kāi)發(fā)過(guò)程中所必須支付的稅賦和費(fèi)用,主要包括耕地占用稅、土地管理費(fèi)和土地增值稅等。通常,耕地占用稅包含在土地取得費(fèi)中,土地增值稅在集體土地征為國(guó)有土地時(shí)不考慮。利潤(rùn)計(jì)算的關(guān)鍵是確定利潤(rùn)率或投資回報(bào)率。利潤(rùn)率計(jì)算的基數(shù)可以是土地取得費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)費(fèi),也可以是開(kāi)發(fā)后土地的地價(jià)。4)計(jì)算投資利潤(rùn)和稅費(fèi)4.5.2房地分估模式下的土地使用權(quán)評(píng)估土地增值依據(jù)土地所在區(qū)域內(nèi),因土地用途等土地使用條件改變或進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)而產(chǎn)生的價(jià)值增加額或按比率測(cè)算。土地增值收益主要由于土地的用途改變或土地功能變化而引起。按照上述內(nèi)容和公式計(jì)算出的土地使用權(quán)價(jià)格,經(jīng)過(guò)年期修正和其他因素修正后,最終成為土地使用權(quán)評(píng)估值。0102035)確定土地增值收益4.5.3房地分估模式下的房屋建筑物評(píng)估成本法是房屋建筑物評(píng)估中的常見(jiàn)方法,它是以現(xiàn)時(shí)條件下被評(píng)估房屋建筑物全新?tīng)顟B(tài)的重置成本,減去房屋建筑物的實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值,據(jù)以估算房屋建筑物價(jià)值的一種評(píng)估方法。其計(jì)算公式為房屋建筑物評(píng)估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值或房屋建筑物評(píng)估值=單位面積重置成本×建筑面積×成新率=重置成本×成新率4.5.3房地分估模式下的房屋建筑物評(píng)估1)確定重置成本重置成本是采用新的建筑材料和工藝建造一個(gè)與待估建筑物功能結(jié)構(gòu)基本相同的建筑物的成本,其中包括利息和利潤(rùn)等。重置成本計(jì)算公式為:重置成本=建安綜合造價(jià)+前期費(fèi)用及其他費(fèi)用+利息+合理利潤(rùn)①建安綜合造價(jià)的確定。房屋建筑物的建安綜合造價(jià)包括土建工程造價(jià)和安裝工程造價(jià),評(píng)估人員通過(guò)查勘待估房屋建筑物的各項(xiàng)實(shí)物情況和調(diào)查工程竣工圖紙、工程結(jié)算資料齊全情況,采取不同的方法分別確定待估房屋建筑物建安工程綜合造價(jià)。一般可根據(jù)實(shí)際情況采用重編預(yù)算法、決算調(diào)整法、類(lèi)比系數(shù)調(diào)整法、單方造價(jià)指標(biāo)法等方法中的一種方法或同時(shí)運(yùn)用幾種方法綜合確定評(píng)估對(duì)象的建安工程綜合造價(jià)。②前期費(fèi)用及其他費(fèi)用的確定。除建筑安裝工程造價(jià)外,一般建安工程還有其他有關(guān)費(fèi)用,包括前期費(fèi)用、期間費(fèi)用等。前期費(fèi)用包括籌建費(fèi)、可行性研究費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘察費(fèi)、場(chǎng)地平整費(fèi)、水電氣費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施費(fèi)用等。4.5.3房地分估模式下的房屋建筑物評(píng)估1)確定重置成本期間費(fèi)用主要為工程建設(shè)監(jiān)理費(fèi),建設(shè)單位管理費(fèi),城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi),人防工程易地建設(shè)費(fèi),文物調(diào)查、勘探、發(fā)掘費(fèi),工程定額測(cè)定費(fèi),建設(shè)勞保費(fèi),拆遷管理費(fèi),新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)基金,建筑垃圾處置費(fèi)和其他相關(guān)驗(yàn)收檢測(cè)費(fèi)等。③確定利息。利息根據(jù)本項(xiàng)目合理的建設(shè)工期,按照評(píng)估基準(zhǔn)日相應(yīng)期限的貸款利率,以建安工程造價(jià)(含稅)與前期及其他費(fèi)用(含稅)之和為基數(shù)確定。其計(jì)算公式為:利息=[建安工程造價(jià)(含稅)+期間費(fèi)用]×正常建設(shè)期×正常建設(shè)期貸款利率÷2+前期費(fèi)用(含稅)×正常建設(shè)期×正常建設(shè)期貸款利率④確定合理利潤(rùn)。通常情況下,自用的生產(chǎn)型房屋建筑物是不計(jì)算利潤(rùn)的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)則應(yīng)當(dāng)計(jì)算合理利潤(rùn)。利潤(rùn)率有多種含義,如成本利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)率、銷(xiāo)售利潤(rùn)率等。4.5.3房地分估模式下的房屋建筑物評(píng)估2)確定成新率房屋建筑物的價(jià)值減損,一般是由兩方面因素引起的:一是物理化學(xué)因素,即因房屋建筑物使用而使房屋建筑物磨損、房屋建筑物自然老化、自然災(zāi)害引起的房屋建筑物結(jié)構(gòu)缺損和功能減弱,這些因素均導(dǎo)致房屋建筑物價(jià)值減損,故這種減損又被稱(chēng)為自然折舊或有形損耗;二是社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素,即由于技術(shù)革新、建筑工藝改進(jìn)、人們觀(guān)念的變化或市場(chǎng)環(huán)境發(fā)生變化,引起建筑設(shè)備陳舊落后、設(shè)計(jì)風(fēng)格落后,功能不能滿(mǎn)足需要,由此引起房屋建筑物陳舊、落后,致使其價(jià)值降低,這種減損稱(chēng)為無(wú)形損耗。從房屋建筑物重置成本中扣除房屋建筑物損耗,即為房屋建筑物現(xiàn)值。建筑物的成新率可以根據(jù)建筑物的年代、新舊程度、功能損耗等確定。評(píng)估人員可以采用年限成新率和勘察成新率加權(quán)計(jì)算綜合成新率。具體說(shuō)明如下。①年限成新率的確定。計(jì)算公式如下:年限成新率=尚可使用年限尚可使用年限+已使用年限×100%已使用年限根據(jù)房屋建筑物建造年、月,計(jì)算得出。4.5.3房地分估模式下的房屋建筑物評(píng)估2)確定成新率尚可使用年限按有關(guān)部門(mén)關(guān)于房屋建筑物耐用年限標(biāo)準(zhǔn)確定。②勘察成新率的確定。評(píng)估人員結(jié)合有關(guān)工程資料并現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)構(gòu)部分(地基基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、非承重結(jié)構(gòu)、屋面、樓地面)、裝修部分(門(mén)窗、內(nèi)粉飾、外粉飾、頂棚等)、設(shè)備部分(水衛(wèi)、電氣、消防設(shè)施、通風(fēng)通暖),根據(jù)勘察狀況來(lái)確定各部分的完好分值,并對(duì)各部分賦予權(quán)重,最終確定建筑物的打分法成新率。計(jì)算公式如下:勘察成新率=(結(jié)構(gòu)打分×評(píng)分修正系數(shù)+裝修打分×評(píng)分修正系數(shù)+設(shè)備打分×評(píng)分修正系數(shù))÷100×100%③綜合成新率的確定。綜合成新率采用加權(quán)平均法,計(jì)算公式為:綜合成新率=年限成新率×權(quán)重+勘察成新率×權(quán)重4.5.3房地分估模式下的房屋建筑物評(píng)估房屋建筑物的評(píng)估值計(jì)算公式為:0201評(píng)估值=重置成本×綜合成新率3)評(píng)估值計(jì)算4.5.4房地合估模式下的成本法房地合估模式下的成本法首先模擬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程,測(cè)算房地產(chǎn)重置成本,然后再考慮扣除價(jià)值損耗,具體過(guò)程如下。4.5.4房地合估模式下的成本法1)確定重置成本房地合估模式下成本法評(píng)估的基本公式為:重置成本=土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)+銷(xiāo)售稅費(fèi)對(duì)于在建房地產(chǎn),上述各項(xiàng)均為已實(shí)際發(fā)生的成本。此外,在建房地產(chǎn)成本也可以按照已建成房地產(chǎn)的成本乘以完工率來(lái)確定,即:重置成本=(土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)+銷(xiāo)售稅費(fèi))×完工率4.5.4房地合估模式下的成本法1)確定重置成本(1)土地取得成本土地取得的途徑有征收、拆遷改造和購(gòu)買(mǎi)等。評(píng)估人員根據(jù)取得土地的不同途徑,分別測(cè)算取得土地的成本,包括有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)及稅金。(2)開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)成本主要由五個(gè)方面構(gòu)成。①勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。②基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。③房屋建筑安裝工程費(fèi)。④公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。4.5.4房地合估模式下的成本法1)確定重置成本⑤開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)。(3)管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的必要支出,包括開(kāi)辦費(fèi)、開(kāi)發(fā)單位的人員工資、辦公費(fèi)及差旅費(fèi)等?？砂赐恋厝〉贸杀九c建筑物開(kāi)發(fā)成本之和的一定比例計(jì)算。(4)銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用是指銷(xiāo)售房地產(chǎn)所發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、銷(xiāo)售人員工資、委托銷(xiāo)售代理費(fèi)等。一般按照房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的一定比例計(jì)算。4.5.4房地合估模式下的成本法1)確定重置成本(5)利息利息是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷(xiāo)售之前所有必要支出產(chǎn)生的利息。計(jì)息基數(shù)為土地取得成本、建筑物開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用。(6)利潤(rùn)利潤(rùn)是指該類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在正常條件下產(chǎn)權(quán)人所能獲得的行業(yè)平均利潤(rùn)。其計(jì)算基數(shù)為土地取得成本、建筑物開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用之和。利潤(rùn)率應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)類(lèi)似房地產(chǎn)的平均投資利潤(rùn)率來(lái)確定。(7)銷(xiāo)售稅費(fèi)銷(xiāo)售稅費(fèi)主要包括以下兩個(gè)部分。①銷(xiāo)售稅金及附加(即兩稅一費(fèi)):增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加;②其他銷(xiāo)售稅費(fèi):應(yīng)當(dāng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)等。4.5.4房地合估模式下的成本法在以上測(cè)算重置成本和成新率的基礎(chǔ)上,按如下公式計(jì)算待估房地產(chǎn)的評(píng)估值。評(píng)估值=重置成本×成新率對(duì)于正常的新建建筑物,評(píng)估時(shí)可以不考慮損耗;對(duì)于舊建筑物,評(píng)估時(shí)應(yīng)當(dāng)考慮損耗。房地合估時(shí),土地使用權(quán)剩余年限與地上物的尚可使用年限可能是不一致的。如果是短于,則應(yīng)以地上物的尚可使用年限為基礎(chǔ)測(cè)算損耗,計(jì)算出的評(píng)估結(jié)果需要再加上土地使用權(quán)剩余年限與地上物的尚可使用年限之差那部分的土地使用權(quán)價(jià)格;如果是長(zhǎng)于,則應(yīng)以土地使用權(quán)剩余年限為基礎(chǔ)測(cè)算損耗。3)評(píng)估值計(jì)算2)確定土地和建筑物尚可使用年限及損耗4.5.5成本法應(yīng)用舉例土地取得費(fèi)是指征用待估宗地所在區(qū)域同類(lèi)土地所支付的平均費(fèi)用。調(diào)查待估宗地周邊鄰近村的土地利用情況,目前獲得類(lèi)似估價(jià)對(duì)象的土地需支付的主要費(fèi)用如下。a.土地補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)?！纠?.25】運(yùn)用成本法評(píng)估一宗工業(yè)用途建設(shè)用地48.7年土地使用權(quán)價(jià)值?！窘狻?1)土地取得費(fèi)。4.5.5成本法應(yīng)用舉例根據(jù)《H省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)》,征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為26000元/畝,折算為39.00元/平方米。b.地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)。根據(jù)當(dāng)?shù)卣呶募?。結(jié)合統(tǒng)計(jì)資料及對(duì)待估宗地周邊地區(qū)的調(diào)查,青苗補(bǔ)償費(fèi)每畝1000元產(chǎn)值補(bǔ)償,由于待估宗地?zé)o其他地上附著物,則待估宗地的地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)為1000×1÷666.67=1.50(元/平方米)4.5.5成本法應(yīng)用舉例則待估宗地的土地取得費(fèi)為a+b=39.00+1.5=40.50(元/平方米)(2)稅費(fèi)。c.耕地占用稅。4.5.5成本法應(yīng)用舉例根據(jù)《H省耕地占用稅適用稅額標(biāo)準(zhǔn)》的有關(guān)規(guī)定,估價(jià)對(duì)象所處區(qū)域耕地占用稅標(biāo)準(zhǔn)為每平方米20元。d.耕地開(kāi)墾費(fèi)。根據(jù)當(dāng)?shù)匚募?guī)定,,耕地開(kāi)墾費(fèi)為19.50元/平方米。e.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。4.5.5成本法應(yīng)用舉例待估宗地的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按照4%計(jì)算為不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)=(a+b+d)×4%=2.40(元/平方米)水利建設(shè)基金。4.5.5成本法應(yīng)用舉例=3(元/平方米)待估宗地水利建設(shè)基金=2000÷666.67以上四項(xiàng)合計(jì),則待估宗地的稅費(fèi)為根據(jù)有關(guān)規(guī)定和待估宗地的實(shí)際情況,其水利建設(shè)基金應(yīng)取每畝2000元,則估價(jià)對(duì)象各宗地的水利建設(shè)基金為4.5.5成本法應(yīng)用舉例c+d+e+f=20+19.50+2.40+3=44.90(元/平方米)(3)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)。估價(jià)對(duì)象為工業(yè)用地,本次評(píng)估設(shè)定的開(kāi)發(fā)程度為宗地紅線(xiàn)外“五通”和紅線(xiàn)內(nèi)“場(chǎng)地平整”。根據(jù)有關(guān)規(guī)定,結(jié)合待估宗地所在區(qū)域土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的一般水平,確定本次評(píng)估對(duì)象土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為60元/平方米。(4)投資利息。4.5.5成本法應(yīng)用舉例根據(jù)估價(jià)對(duì)象的開(kāi)發(fā)程度和開(kāi)發(fā)規(guī)模,確定土地開(kāi)發(fā)周期為一年,假定土地取得費(fèi)和應(yīng)交稅費(fèi)在取得土地時(shí)一次付清,土地開(kāi)發(fā)費(fèi)在開(kāi)發(fā)期內(nèi)均勻投入,年利率取估價(jià)基準(zhǔn)日固定資產(chǎn)的一年期銀行貸款利率6.00%,則按單利計(jì)算利息為利息=(土地取得費(fèi)+應(yīng)交稅費(fèi))×利率+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)×利率×1/2=(44.90+40.50)×6.00%×1+60×6.00%×1/2=6.92(元/平方米)4.5.5成本法應(yīng)用舉例利潤(rùn)=(土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+應(yīng)交稅費(fèi))×利潤(rùn)率=14.54(元/平方米)(5)投資利潤(rùn)。參照工業(yè)用地近幾年投資利潤(rùn)率的統(tǒng)計(jì)資料,工業(yè)用地投資利潤(rùn)率的一般水平為10%~20%,本次評(píng)估結(jié)合估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況,取投資利潤(rùn)率為10%。則利潤(rùn)為4.5.5成本法應(yīng)用舉例(6)土地增值收益。由于在土地使用過(guò)程中發(fā)生增值,土地增值收益一般按成本價(jià)格的5%~15%計(jì)。考慮待估對(duì)象所在區(qū)域的地價(jià)增值水平和基礎(chǔ)設(shè)施狀況綜合取土地增值收益率為15%,則土地增值收益為土地增值收益=(土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+應(yīng)交稅費(fèi)+利息+利潤(rùn))×土地增值收益率=25.03(元/平方米)4.5.5成本法應(yīng)用舉例(7)土地成本價(jià)格。土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+應(yīng)交稅費(fèi)+利息+利潤(rùn)+土地增值收益根據(jù)以上各項(xiàng)計(jì)算結(jié)果,得出估價(jià)對(duì)象無(wú)限年期土地價(jià)格為=191.89(元/平方米)4.5.5成本法應(yīng)用舉例(8)待估宗地土地剩余使用年限為48.7年的土地價(jià)格確定為Step01土地價(jià)格=(土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+投資利息+Step02年期修正系數(shù)=1-1(1+r)n=0.8956Step04投資利潤(rùn)+稅費(fèi)+土地增值收益)×年期修正系數(shù)Step034.5.5成本法應(yīng)用舉例式中,r為土地還原利率(根據(jù)該地區(qū)的有關(guān)資料,目前該地區(qū)的土地投資存在一定風(fēng)險(xiǎn),故在選取土地還原利率時(shí)取估價(jià)基準(zhǔn)日一年期存款利息率以及結(jié)合土地投資風(fēng)險(xiǎn)情況,綜合考慮確定土地還原利率取4.75%;n為土地使用年期48.7年。則待估宗地土地使用年限為48.7年的土地使用權(quán)價(jià)格土地單價(jià)=191.89×0.8956=171.86(元/平方米)4.6房地產(chǎn)評(píng)估的剩余法024.6.1剩余法的基本思路與適用范圍剩余法又稱(chēng)假設(shè)開(kāi)發(fā)法、倒算法或預(yù)期開(kāi)發(fā)法。剩余法是將待估房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后的預(yù)期價(jià)值,扣除正常投入費(fèi)用、正常稅金及合理利潤(rùn)后,依據(jù)該剩余值測(cè)算待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。首先估算開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)正常交易的價(jià)值,然后扣除建筑物續(xù)建費(fèi)用和與建筑物續(xù)建、買(mǎi)賣(mài)有關(guān)的專(zhuān)業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅收等費(fèi)用,以?xún)r(jià)值余額來(lái)確定待評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值。運(yùn)用剩余法還可以通過(guò)已建成房地產(chǎn)價(jià)值扣除土地(房屋)的價(jià)值,得到房屋(土地)的價(jià)值。剩余法主要適用于下列房地產(chǎn)的估價(jià)。4.6.1剩余法的基本思路與適用范圍①待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的評(píng)估(假設(shè)開(kāi)發(fā))。②對(duì)已建成房地產(chǎn)中的房屋或土地的評(píng)估。③將生地開(kāi)發(fā)成熟地的土地評(píng)估。用開(kāi)發(fā)完成后的熟地地價(jià)減去土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用,就得到生地地價(jià)。④得拆遷改造的再開(kāi)發(fā)地產(chǎn)的評(píng)估。這時(shí)的建筑安裝費(fèi)還應(yīng)包括拆遷費(fèi)用。4.6.1剩余法的基本思路與適用范圍0102030405①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須有明確的規(guī)劃,且規(guī)劃應(yīng)得到相關(guān)規(guī)劃部門(mén)的批準(zhǔn),并在有效期內(nèi)。②假設(shè)土地或其他房地產(chǎn)的利用方式為最高最佳開(kāi)發(fā)利用方式,包括用途、使用強(qiáng)度、建筑物的設(shè)計(jì)等。運(yùn)用剩余法必須遵循以下前提條件。剩余法的可行性主要取決于最佳開(kāi)發(fā)利用方式的選擇和未來(lái)開(kāi)發(fā)完成的房地產(chǎn)售價(jià)的推測(cè),只要做到這兩項(xiàng)準(zhǔn)確度較高,剩余法的可靠性就會(huì)較高。③售價(jià)的預(yù)測(cè)和成本的測(cè)算必須符合合法原則,在正確分析房地產(chǎn)市場(chǎng)行情,掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)中的有關(guān)數(shù)據(jù)信息的情況下,與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際相吻合。4.6.2剩余法的基本計(jì)算公式剩余法的計(jì)算公式表現(xiàn)形式較多,但根據(jù)剩余法的基本思路,剩余法的計(jì)算公式表現(xiàn)形式主要有兩種,分別對(duì)應(yīng)不同情形。單擊此處添加標(biāo)題01P=A-(B+C+D+E)式中,P為評(píng)估對(duì)象價(jià)值;A為開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值;B為整個(gè)項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)成本;C為后續(xù)開(kāi)發(fā)的投資利息;D為開(kāi)發(fā)商后續(xù)開(kāi)發(fā)的合理利潤(rùn);E為后續(xù)開(kāi)發(fā)的正常稅費(fèi)。1)適用于待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本公式024.6.2剩余法的基本計(jì)算公式2)適用于已建成房地產(chǎn)的基本公式P=A-B或P=A-C式中,P為待評(píng)估土地(房屋)價(jià)值;A為已建成的房地產(chǎn)總價(jià)值;B為房屋價(jià)值;C為土地價(jià)值。運(yùn)用剩余法可以通過(guò)已建成房地產(chǎn)價(jià)值扣除土地的價(jià)值,得到房屋的價(jià)值,也可以通過(guò)已建成房地產(chǎn)價(jià)值扣除房屋的價(jià)值,得到土地的價(jià)值。具體運(yùn)用時(shí),已建成房地產(chǎn)價(jià)值可以通過(guò)市場(chǎng)法或收益法確定。在通過(guò)已建成房地產(chǎn)價(jià)值扣除土地的價(jià)值得到房屋的價(jià)值時(shí),土地價(jià)值可以通過(guò)市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法和成本逼近法等方法確定;在通過(guò)已建成房地產(chǎn)價(jià)值扣除房屋的價(jià)值得到土地的價(jià)值時(shí),房屋價(jià)值可以通過(guò)成本法確定。4.6.3剩余法的操作步驟①調(diào)查房地產(chǎn)及其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總體規(guī)劃、建筑規(guī)模、總投資、建設(shè)分期情況、容積率、綠地覆蓋率、建筑物高度限制等。②調(diào)查房地產(chǎn)及其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目占有土地的情況,包括土地位置、土地利用限制條件。③調(diào)查此地塊的權(quán)利狀況,包括弄清權(quán)利性質(zhì)、使用年限、能否續(xù)期、是否已設(shè)定抵押權(quán)等。根據(jù)剩余法估價(jià)的基本思路,對(duì)于待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn),剩余法估價(jià)的程序?yàn)?調(diào)查房地產(chǎn)及其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體情況,確定待估房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)利用方式,預(yù)測(cè)房地產(chǎn)售價(jià),估算各項(xiàng)續(xù)建成本費(fèi)用,確定開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn),估算待估對(duì)象價(jià)值。1)調(diào)查房地產(chǎn)及其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體情況單擊添加項(xiàng)標(biāo)題4.6.3剩余法的操作步驟評(píng)估人員根據(jù)調(diào)查的房地產(chǎn)及其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)條件等,在城市規(guī)劃及法律法規(guī)等限制所允許的范圍內(nèi),確定地塊的最佳利用方式。在選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式時(shí),最重要的是選擇最佳土地用途。土地用途的選擇,要與房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求相結(jié)合,并且要有一定的預(yù)測(cè)。最佳的開(kāi)發(fā)利用方式就是開(kāi)發(fā)完成后銷(xiāo)售時(shí)能獲得最高的收益。2)確定待估房地產(chǎn)的最佳開(kāi)發(fā)利用方式4.6.3剩余法的操作步驟3)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)售價(jià)評(píng)估人員根據(jù)所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的類(lèi)型,對(duì)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià),可通過(guò)以下兩個(gè)途徑獲得。①對(duì)于出售的房地產(chǎn),如居住用商品房、工業(yè)廠(chǎng)房等,可采用市場(chǎng)比較法確定開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià)。②對(duì)于出租的房地產(chǎn),如寫(xiě)字樓和商業(yè)樓宇等,確定其開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價(jià),應(yīng)首先采用市場(chǎng)比較法,確定所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)出租的純收益,再采用收益還原法將出租純收益轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)總價(jià)。具體確定時(shí)需要估計(jì)以下幾個(gè)要點(diǎn):a.單位建筑面積月租金或年租金;b.房地產(chǎn)出租費(fèi)用水平;c.房地產(chǎn)還原利率;d.可出租的凈面積。其中,租金水平可依據(jù)類(lèi)似房地產(chǎn)而確定。4.6.3剩余法的操作步驟4)估算各項(xiàng)續(xù)建成本費(fèi)用①估算開(kāi)發(fā)建筑成本費(fèi)用。開(kāi)發(fā)建筑成本費(fèi)用可采用比較法來(lái)測(cè)算,即通過(guò)當(dāng)?shù)赝?lèi)建筑物當(dāng)前平均或一般建造費(fèi)用來(lái)測(cè)算,也可通過(guò)建筑工程概預(yù)算的方法來(lái)估算。②估算專(zhuān)業(yè)費(fèi)用。專(zhuān)業(yè)費(fèi)用包括建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、工程概預(yù)算費(fèi)用等,一般采用建造費(fèi)用的一定比率估算。③管理費(fèi)用。管理費(fèi)用主要是指開(kāi)辦費(fèi)和開(kāi)發(fā)過(guò)程中管理人員的工資等,一般根據(jù)開(kāi)發(fā)成本的一定比率估算。④銷(xiāo)售稅費(fèi)。銷(xiāo)售稅費(fèi)包括銷(xiāo)售費(fèi)用(即銷(xiāo)售廣告宣傳費(fèi)、委托銷(xiāo)售代理費(fèi)等)、銷(xiāo)售稅金及附加、其他銷(xiāo)售稅費(fèi)。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣亩愂照吖浪?一般以建成后房地產(chǎn)總價(jià)的一定比例計(jì)算。此外,稅費(fèi)還應(yīng)考慮土地增值稅以及投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。⑤確定開(kāi)發(fā)建設(shè)工期,估算預(yù)付資本利息。4.6.3剩余法的操作步驟開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)一般以房地產(chǎn)總價(jià)或預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算。投資回報(bào)利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)一般為地價(jià)、開(kāi)發(fā)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和專(zhuān)業(yè)費(fèi)用。銷(xiāo)售利潤(rùn)一般以房地產(chǎn)售價(jià)為計(jì)算基數(shù)。5)確定開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)4.6.3剩余法的操作步驟完成以上步驟后,根據(jù)剩余法的計(jì)算公式確定待估房地產(chǎn)的價(jià)值。6)估算待估對(duì)象價(jià)值4.6.4剩余法應(yīng)用舉例【例4.26】擬評(píng)估一宗住宅用空地價(jià)值,待估宗地規(guī)劃的容積率為3.50,規(guī)劃建筑面積為212581.06平方米?！窘狻看雷诘赜幸?guī)劃條件,采用剩余法評(píng)估。(1)確定待估宗地最佳開(kāi)發(fā)方式。待估宗地規(guī)劃的容積率為3.50,規(guī)劃建筑面積為212581.06平方米。4.6.4剩余法應(yīng)用舉例(2)確定開(kāi)發(fā)周期和投資進(jìn)度安排。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資金投入根據(jù)開(kāi)發(fā)周期的時(shí)間分三個(gè)階段:前期報(bào)建、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套、土地的開(kāi)發(fā)、勘察、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目招標(biāo)等的費(fèi)用較少;中期主要包括建筑安裝工程建設(shè)(含地基、基礎(chǔ)的處理、設(shè)備及安裝等)資金投入比較集中;后期商業(yè)用房主要包括室外附屬工程的建設(shè)(含室外供水、排水、供電、綠化、道路等),資金投入較少,但時(shí)間比較長(zhǎng)。根據(jù)當(dāng)?shù)赝?lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金投入的一般情況及該項(xiàng)目的具體情況,假設(shè)開(kāi)發(fā)資金在開(kāi)發(fā)周期內(nèi)均勻投入。(3)確定待估宗地開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)格。4.6.4剩余法應(yīng)用舉例本次評(píng)估以市場(chǎng)比較法預(yù)測(cè)銷(xiāo)售單價(jià)為9039元/平方米。,該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期共四年,建設(shè)期兩年,建設(shè)期第二年開(kāi)始預(yù)售,銷(xiāo)售期三年,建成后兩年售完。建設(shè)期第二年內(nèi)預(yù)售40%、建設(shè)完成后第一年內(nèi)銷(xiāo)售40%;建設(shè)完成后兩年內(nèi)銷(xiāo)售20%;根據(jù)建設(shè)開(kāi)發(fā)的周期,折現(xiàn)率取1~5年期貸款利率4.75%,見(jiàn)表4.10,則房地產(chǎn)銷(xiāo)售總價(jià)=售價(jià)×建筑面積×[(1+R)-1.5×40%+(1+R)-2.5×40%+(1+R)-3.5×20%]÷10000=172795.42(萬(wàn)元)表4.10待估宗地開(kāi)發(fā)完成后售價(jià)4.6.4剩余法應(yīng)用舉例(4)確定開(kāi)發(fā)成本。開(kāi)發(fā)成本包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的一切費(fèi)用總和。根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況,開(kāi)發(fā)成本主要包括建筑工程費(fèi)用(含地基處理、主體工程、一般水電安裝、室內(nèi)電梯、外墻裝飾等)、室外附屬工程的建設(shè)(含室外供水、排水、供電、綠化、道路、圍墻等)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、管理費(fèi)用、配套公租房、投資利潤(rùn)和銷(xiāo)售稅費(fèi)。①建筑費(fèi)用。a.建筑工程費(fèi)用。4.6.4剩余法應(yīng)用舉例根據(jù)委托方提供的規(guī)劃條件,確定工程造價(jià)約為1500元/平方米。室外工程費(fèi)用約為300元/平方米。b.室外工程費(fèi)用。c.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。4.6.4剩余法應(yīng)用舉例城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按建筑面積計(jì)收,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為120元/平方米。Step01建筑費(fèi)用=[(1500+300+120)×212581.06÷10000Step02②專(zhuān)業(yè)費(fèi)用。Step04=40815.56(萬(wàn)元)Step034.6.4剩余法應(yīng)用舉例專(zhuān)業(yè)費(fèi)用費(fèi)率取8%。專(zhuān)業(yè)費(fèi)用=40815.56×8%=3265.25(萬(wàn)元)③管理費(fèi)用。管理費(fèi)用確定為建筑費(fèi)用的5%。4.6.4剩余法應(yīng)用舉例不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)又稱(chēng)為預(yù)備費(fèi),確定不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為建筑成本的3%。④不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用=40815.56×3%=1224.47(萬(wàn)元)管理費(fèi)用=40815.56×5%=2040.78(萬(wàn)元)4.6.4剩余法應(yīng)用舉例⑤配套用房。配套用房,結(jié)合該項(xiàng)目的規(guī)模和開(kāi)發(fā)周期確定為建筑費(fèi)用的5%。配套用房=40815.56×5%=2040.78(萬(wàn)元)⑥投資利潤(rùn)。4.6.4剩余法應(yīng)用舉例投資利潤(rùn)確定為投資成本的25%。⑦銷(xiāo)售稅費(fèi)。投資利潤(rùn)=(40815.56+3265.25+2040.78)×25%=11530.40(萬(wàn)元)銷(xiāo)售稅費(fèi)取8%。4.6.4剩余法應(yīng)用舉例銷(xiāo)售稅費(fèi)=172795.42×8%=13823.63(萬(wàn)元)⑧買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的稅費(fèi)。此項(xiàng)稅費(fèi)主要包含契稅及印花稅等,一般按房地產(chǎn)價(jià)值的4%計(jì)取。設(shè)房地產(chǎn)價(jià)值為P,則買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的稅費(fèi)=4%×P010203044.6.4剩余法應(yīng)用舉例(5)地價(jià)確定。土地價(jià)值=76011.28(萬(wàn)元)土地單價(jià)=土地價(jià)值÷面積×10000=76011.28÷70860.35×100004.6.4剩余法應(yīng)用舉例NO.02樓面地價(jià)=土地單價(jià)÷容積率NO.01=10726.91(元/平方米)NO.03=10726.91÷3.50NO.04=3064.83(元/平方米)4.7房地產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)地價(jià)修正法034.7.1基準(zhǔn)地價(jià)的含義、特點(diǎn)及作用基準(zhǔn)地價(jià)是指由政府制定的城鎮(zhèn)國(guó)有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格,是各城鎮(zhèn)按不同的土地級(jí)別、不同的地段或均質(zhì)地域分別評(píng)估的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類(lèi)用地和綜合土地級(jí)別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。0201基準(zhǔn)地價(jià)是根據(jù)我國(guó)城鎮(zhèn)土地在實(shí)際利用和使用過(guò)程中所產(chǎn)生的基本經(jīng)濟(jì)收益,按照一定的條件和方法折算出來(lái)的地產(chǎn)價(jià)格。政府制定這一價(jià)格的目的是為土地使用權(quán)的合理出讓、轉(zhuǎn)讓等提供指導(dǎo)依據(jù),增加國(guó)家管理和控制地價(jià)的能力。1)基準(zhǔn)地價(jià)的含義4.7.1基準(zhǔn)地價(jià)的含義、特點(diǎn)及作用1)基準(zhǔn)地價(jià)的含義各地基準(zhǔn)地價(jià)成果各不相同,但其基本含義的表述大體上是差不多的,基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵一般包括:基準(zhǔn)地價(jià)表(采用級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)或區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)予以表示);基準(zhǔn)地價(jià)的估價(jià)日期:設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度(因土地級(jí)別、用途不同可能不同);設(shè)定土地容積率(由于用途不同可能不同);設(shè)定土地使用權(quán)年限?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正體系一般包括:地價(jià)增長(zhǎng)率或地價(jià)指數(shù);不同用途宗地地價(jià)區(qū)域因素修正系數(shù)指標(biāo)說(shuō)明表和修正系數(shù)表;不同用途宗地地價(jià)區(qū)域個(gè)別修正系數(shù)指標(biāo)說(shuō)明表和修正系數(shù)表;其他因素(如容積率、面積、形狀、建筑物朝向等)修正系數(shù)指標(biāo)說(shuō)明表和修正系數(shù)表;土地開(kāi)發(fā)程度修正系數(shù)表等?；鶞?zhǔn)地價(jià)及其修正體系一般可通過(guò)獲取當(dāng)?shù)氐摹锻恋丶?jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告》或咨詢(xún)當(dāng)?shù)貒?guó)土資源管理部門(mén)了解和掌握。4.7.1基準(zhǔn)地價(jià)的含義、特點(diǎn)及作用2)基準(zhǔn)地價(jià)的特點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)一般具有下列特點(diǎn)。①基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性?xún)r(jià)格。這個(gè)區(qū)域可以是級(jí)別區(qū)域,也可以是區(qū)段,因而基準(zhǔn)地價(jià)的表現(xiàn)形式通常為級(jí)別價(jià)、區(qū)片價(jià)和路段價(jià)。②基準(zhǔn)地價(jià)是土地使用權(quán)價(jià)格。③基準(zhǔn)地價(jià)是平均價(jià)格,反映的是不同等級(jí)、不同區(qū)域的土地使用權(quán)的平均價(jià)格,不等同于宗地地價(jià)。④基準(zhǔn)地價(jià)一般都要覆蓋整個(gè)城市建成區(qū)。⑤基準(zhǔn)地價(jià)是單位土地面積的地價(jià)。⑥基準(zhǔn)地價(jià)具有現(xiàn)時(shí)性,不是交易價(jià)格,基準(zhǔn)地價(jià)是由政府組織評(píng)估測(cè)算、論證并公布的價(jià)格,是評(píng)估出的特定時(shí)點(diǎn)的價(jià)格,具有一定的現(xiàn)時(shí)性。4.7.1基準(zhǔn)地價(jià)的含義、特點(diǎn)及作用3)基準(zhǔn)地價(jià)的作用基準(zhǔn)地價(jià)的作用如下。①具有政府公告作用。②是宏觀(guān)調(diào)控地價(jià)水平的依據(jù)。③是國(guó)家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)。④是政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù)。⑤是進(jìn)一步評(píng)估宗地地價(jià)的基礎(chǔ)。⑥引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門(mén)間的合理配置。4.7.2基準(zhǔn)地價(jià)修正法的基本思路與適用范圍基準(zhǔn)地價(jià)修正法是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)和基準(zhǔn)地價(jià)修正體系等評(píng)估成果,按照替代原則,將被估宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較,并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正,從而求取被估宗地在評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)值的方法。在我國(guó)許多城市,尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)不太發(fā)達(dá)的城市,基準(zhǔn)地價(jià)修正法也是常用的方法?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法的基本原理是替代原理,即在正常的市場(chǎng)條件下,具有相似土地條件和使用功能的土地,在正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)中,應(yīng)當(dāng)具有相似的價(jià)格。基準(zhǔn)地價(jià)是某級(jí)別或均質(zhì)地域內(nèi)分用途的土地使用權(quán)平均價(jià)格?；鶞?zhǔn)地價(jià)相對(duì)應(yīng)的土地條件,是土地級(jí)別或均質(zhì)地域內(nèi)該用途土地的平均條件。因此,評(píng)估人員通過(guò)被估宗地條件與級(jí)別或區(qū)域內(nèi)同類(lèi)用地平均條件的比較,并根據(jù)二者在區(qū)域條件、個(gè)別條件、使用年期、容積率和價(jià)格、日期等方面的差異,選取適宜的修正系數(shù),對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正,得到被估宗地地價(jià)。4.7.2基準(zhǔn)地價(jià)修正法的基本思路與適用范圍基準(zhǔn)地價(jià)修正法的基本公式如下014.7.2基準(zhǔn)地價(jià)修正法的基本思路與適用范圍待估宗地地價(jià)=待估宗地所處級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×日期修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)基準(zhǔn)地價(jià)修正法可在短時(shí)間內(nèi)大批量進(jìn)行宗地地價(jià)評(píng)估,因此,可快速方便地進(jìn)行大面積的、數(shù)量眾多的土地價(jià)格評(píng)估。基準(zhǔn)地價(jià)修正法估價(jià)的精度取決于基準(zhǔn)地價(jià)及其修正系數(shù)的精度。該方法一般在宗地地價(jià)評(píng)估中不作為主要的評(píng)估方法,而作為一種輔助方法。采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法的條件:當(dāng)?shù)卣呀?jīng)公布基準(zhǔn)地價(jià);可以取得基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù);在評(píng)估基準(zhǔn)日所取得的基準(zhǔn)地價(jià)及其修正系數(shù)是有效的,并且基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估基準(zhǔn)日距待估對(duì)象評(píng)估基準(zhǔn)日在3年以?xún)?nèi)。4.7.3基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估的程序①收集、整理土地定級(jí)估價(jià)成果資料。土地定級(jí)估價(jià)成果資料是采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估宗地地價(jià)必不可少的基礎(chǔ)性資料。主要包括土地級(jí)別圖、基準(zhǔn)地價(jià)圖、樣點(diǎn)地價(jià)分布圖、基準(zhǔn)地價(jià)表、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表和相應(yīng)的因素條件說(shuō)明表等。之后評(píng)估人員需要對(duì)其進(jìn)行歸納、整理和分析,作為宗地估價(jià)的基礎(chǔ)資料。②確定修正系數(shù)表。評(píng)估人員根據(jù)待估宗地的位置、用途、所處的土地級(jí)別、所對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià),確定相應(yīng)的因素條件說(shuō)明表和因素修正系數(shù)表,以確定地價(jià)修正的基礎(chǔ)和需要調(diào)查的影響因素項(xiàng)目。4.7.3基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估的程序③調(diào)查宗地地價(jià)影響因素的指標(biāo)條件。評(píng)估人員按照與待估宗地所處級(jí)別和用途相對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表和因素條件說(shuō)明表中所要求的因素條件,確定宗地條件的調(diào)查項(xiàng)目,調(diào)查項(xiàng)目應(yīng)與修正系數(shù)表中的因素一致。評(píng)估人員對(duì)宗地因素指標(biāo)的調(diào)查,應(yīng)充分利用已收集的資料和土地登記資料及有關(guān)圖件,對(duì)不能滿(mǎn)足需要的,應(yīng)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查采樣,在調(diào)查的基礎(chǔ)上,整理歸納宗地地價(jià)因素指標(biāo)數(shù)據(jù)。④制定待估宗地因素修正系數(shù)。評(píng)估人員根據(jù)每個(gè)因素的指標(biāo)值,查對(duì)相對(duì)應(yīng)用途土地的基準(zhǔn)地價(jià)影響因素指標(biāo)說(shuō)明表,確定因素指標(biāo)對(duì)應(yīng)的優(yōu)劣狀況;按優(yōu)劣狀況再查對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表,得到該因素的修正系數(shù)。對(duì)所有影響宗地地價(jià)的因素都同樣處理,即得到宗地的全部因素修正系數(shù)。⑤確定待估宗地使用年期修正系數(shù)。基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的使用年期,是各用途土地使用權(quán)的最高出讓年期,而具體宗地的使用年期可能各不相同,因此評(píng)估人員必須進(jìn)行年期修正。4.7.3基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估的程序⑥確定日期修正系數(shù)?；鶞?zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的是基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)日的地價(jià)水平,隨著時(shí)間的推移,土地市場(chǎng)的地價(jià)水平會(huì)有所變化,因此評(píng)估人員必須進(jìn)行日期修正,把基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的地價(jià)水平修正到宗地地價(jià)評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的地價(jià)水平。日期修正一般可以根據(jù)地價(jià)指數(shù)的變動(dòng)幅度進(jìn)行。⑦確定容積率修正系數(shù)。這是一個(gè)非常重要的修正系數(shù)?；鶞?zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)的是該用途土地在該級(jí)別或均質(zhì)地域內(nèi)的平均容積率,各宗地的容積率可能各不相同,同時(shí)容積率對(duì)地價(jià)的影響也非常大,并且在同一個(gè)級(jí)別區(qū)域內(nèi),各宗地的容積率也可能差異很大,必須將區(qū)域的平均容積率下的地價(jià)修正到宗地實(shí)際容積率水平下的地價(jià)。⑧評(píng)估宗地地價(jià)。評(píng)估人員根據(jù)以上的分析和計(jì)算得到的修正系數(shù),按前面給出的基準(zhǔn)地價(jià)修正法的基本公式,算出待估宗地的地價(jià)水平?！揪毩?xí)題】4.7.3基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估的程序單項(xiàng)選擇題1.在房地產(chǎn)評(píng)估中,當(dāng)無(wú)參照物和無(wú)法預(yù)測(cè)未來(lái)收益時(shí),則運(yùn)用(

)評(píng)估較為合適。A.成本法B.市場(chǎng)比較法C.殘余估價(jià)法D.收益法2.某宗土地2000平方米,土地上建一幢10層的賓館,賓館首層面積為1200平方米,第2層至第10層每層建筑面積為1000平方米,則由此計(jì)算出的建筑容積率為(

)。A.0.6B.5.1C.2D.63.土地“三通一平”是指(

)。A.通水、通熱、通路、平整地面B.通水、通路、通電、平整地面C.通水、通路、通氣、平整地面D.通水、通電、通信、平整地面4.土地使用權(quán)按土地不同用途規(guī)定相應(yīng)的最高出讓年期,下列各項(xiàng):(1)居住用地;

(2)工業(yè)用地;(3)教育科研文化衛(wèi)生體育用地;(4)商業(yè)旅游娛樂(lè)用地;(5)綜合或其他用地,最高出讓年限正確的是(

)。A.70年、50年、50年、40年、50年B.70年、50年、50年、40年、40年C.60年、50年、50年、40年、50年D.60年、50年、40年、40年、50年5.在運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí),通過(guò)區(qū)域因素修正后,可將參照物價(jià)格修正為

(

)條件下的價(jià)格。A.城市平均區(qū)域B.參照物所處區(qū)域4.7.3基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估的程序單項(xiàng)選擇題C.參照物規(guī)劃區(qū)域D.評(píng)估對(duì)象所處區(qū)域6.在運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí),通過(guò)交易日期修正,將可比交易實(shí)例價(jià)格修正為(

)的價(jià)格。A.評(píng)估時(shí)間B.評(píng)估基準(zhǔn)日C.過(guò)去時(shí)點(diǎn)D.未來(lái)時(shí)點(diǎn)7.城鎮(zhèn)土地的基準(zhǔn)地價(jià)是(

)。A.某時(shí)點(diǎn)城鎮(zhèn)土地單位面積價(jià)格B.某時(shí)期城鎮(zhèn)土地單位面積價(jià)格C.某時(shí)點(diǎn)城鎮(zhèn)區(qū)域性土地平均單價(jià)D.某時(shí)期城鎮(zhèn)區(qū)域性土地平均單價(jià)8.基準(zhǔn)地價(jià)修正法從評(píng)估原理的角度劃分可歸屬于(

)。A.收益法B.成本法C.市場(chǎng)法D.清算價(jià)格法9.某宗地土地單價(jià)為3000元/平方米,該宗地容積率為1.5,建筑面積為150平方米,樓面地價(jià)為(

)元/平方米。A.20B.200C.2000D.450010.待估建筑物賬面原值100萬(wàn)元,竣工于2018年年底,假定2015年的價(jià)格指數(shù)為100%,從2019年到2023年的價(jià)格指數(shù)每年增長(zhǎng)幅度分別是11.7%、17%、30.5%、6.9%、43%,則2023年年底該建筑物的重置成本最有可能是(

)元。A.1048000B.1910.000C.1480000D.191000004.7.3基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估的程序多項(xiàng)選擇題1.建筑物從大的類(lèi)別方面可分為(

)。A.商業(yè)用房B.房屋C.公共建筑D.構(gòu)筑物E.工業(yè)建筑2.房地產(chǎn)評(píng)估收益法公式:房地產(chǎn)價(jià)格=純收益/資本化率,其成立的前提條件是

(

)。A.純收益每年不變B.資本化率固定C.收益期限為法定最高年限D(zhuǎn).收益期限為無(wú)限期3.建筑物應(yīng)在(

)方面符合政府的規(guī)定。A.建筑結(jié)構(gòu)B.建筑用途C.容積率D.覆蓋率4.房地產(chǎn)評(píng)估的原則包括(

)。A.供需原則

B.替代原則

C.最有效使