營(yíng)銷培訓(xùn)銷售員培訓(xùn)的主要內(nèi)容

2.形式、政策、與企業(yè)應(yīng)對(duì)2.1.2.機(jī)遇和希望2.1.3.挑戰(zhàn)和困難2.2政策選擇2.2.1.啟動(dòng)個(gè)人住房消費(fèi)(一個(gè)中心)2.2.2.兩個(gè)創(chuàng)新2.2.3.四個(gè)輪子2.4.2.非住宅類物業(yè)將成搶手貨2.4.4.金融業(yè)開放2.4.5.外貿(mào)業(yè)發(fā)展2.4.6.城市化進(jìn)程加快2.4.7.居住郊區(qū)化3.銷售部工作流程及行為規(guī)范3.1.2.各崗位職責(zé)3.2.1.公司基本規(guī)定3.2.2.銷售員工作細(xì)則4.項(xiàng)目介紹4.1.1.成都市發(fā)展規(guī)劃4.2.1.項(xiàng)目定格、定調(diào)、定位套204.2.4.戶型特點(diǎn)分析、優(yōu)劣勢(shì)分析4.2.5.物管簡(jiǎn)介4.2.6.綜述本項(xiàng)目性價(jià)比最優(yōu)5.3.1.結(jié)構(gòu)用材5.3.2.結(jié)構(gòu)受力和構(gòu)造特點(diǎn)5.6.住宅的配套5.7.住宅的裝修標(biāo)準(zhǔn)5.8.住房品質(zhì)綜合評(píng)價(jià)6.住宅設(shè)計(jì)規(guī)范及計(jì)量技術(shù)規(guī)范6.1.1.定義6.1.2.商品房建筑面積計(jì)算6.1.3.計(jì)算全部建筑面積的范圍6.1.4.計(jì)算一半建筑面積的范圍6.1.5.不計(jì)算建筑面積的范圍6.1.6.共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算6.2.1.術(shù)語6.2.2.套內(nèi)使用面積計(jì)算6.2.3.層高和室內(nèi)凈高要求6.2.4.電梯設(shè)置7.物業(yè)管理7.1.物管公司簡(jiǎn)介、管理架構(gòu)、管理公約解釋7.2.服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范裝修等7.3.物管相應(yīng)的法律、法規(guī)條款8.銷售員的基本素質(zhì)8.1.現(xiàn)代推銷觀念8.2.高度責(zé)任感8.3.具備良好的心理素質(zhì).4.具備良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)8.5.通曉法律知識(shí)8.6.具備良好的個(gè)性8.7.如何注意儀表、儀態(tài)8.8.如何作好售后服務(wù)9.銷售技術(shù)9.1.真誠與信心9.1.1.相信“推銷”的潛力9.1.2.相信自己的魅力9.2.推銷員說話的原則9.3.對(duì)不同類型購房投資者的談判9.4.如何處理客戶所提出的反對(duì)意見9.5.如何把握客戶購買心理，促成客戶預(yù)訂或簽合同9.5.1.建議購買的策略9.6.接聽電話時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)10.房地產(chǎn)法規(guī)及制度0.1.土地管理法11.10.商品房銷售必備的“五證”13.1.3.發(fā)展前景13.2.1.優(yōu)美的環(huán)境13.2.2.建筑功能要齊全。13.3.1.認(rèn)定內(nèi)容13.3.2.認(rèn)定程序1.公司情況介紹1.1.公司背景1.2.公司產(chǎn)業(yè)狀況1.3.公司目標(biāo)1.4.公司制度2.形式、政策、與企業(yè)應(yīng)對(duì)2.1.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)形式2.1.2.機(jī)遇和希望階段。l人的需求：吃住行；目前我國(guó)正處于由解決溫飽問題向追求舒適居住方面轉(zhuǎn)變l產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的時(shí)間和空間：開發(fā)物管、中介、策劃、律師、租賃等。臺(tái)灣將房地估價(jià)(Appraising)、房地產(chǎn)顧問(A（5）政府服務(wù)：地產(chǎn)評(píng)估(Taxation)；公地取得、賣出、管理與租賃；房地產(chǎn)金融2.1.3.挑戰(zhàn)和困難2.1.4.產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處于大轉(zhuǎn)變時(shí)期2.2.政策選擇2.2.1.啟動(dòng)個(gè)人住房消費(fèi)(一個(gè)中心)完成其歷史使命，現(xiàn)在是啟動(dòng)第三級(jí)“個(gè)人購房”的時(shí)候了。貼方式將原有的實(shí)物分配轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿欧峙洹?.2.2.兩個(gè)創(chuàng)新2.2.3.四個(gè)輪子l改革住房分配體制：個(gè)人購房、實(shí)行住針對(duì)低收入家庭由社保系統(tǒng)建立社保房解決住房困難戶的住房。l健全住房市場(chǎng)體系：建立完善房地產(chǎn)的二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)。目前我國(guó)除上海市建l發(fā)展住房的金融體系：住房的金融貸款是國(guó)家房地產(chǎn)業(yè)的動(dòng)力，在房地產(chǎn)業(yè)成熟的2.3.企業(yè)應(yīng)對(duì)2.4.1.房地產(chǎn)業(yè)的高峰期有望提前2.4.2.非住宅類物業(yè)將成搶手貨l當(dāng)前房市場(chǎng)：寫字樓積壓最為嚴(yán)重、空置率最高。全國(guó)十大城市寫字樓的平均空置寫字樓、賓館、商場(chǎng)、廠房等非住宅類房屋的需求增加住宅類房屋的需求增加。l消費(fèi)開支降低：“入世”關(guān)稅全面下調(diào)居民的日常開支減少居民購房資積累住宅類房地產(chǎn)需求相應(yīng)增加。2.4.3.房?jī)r(jià)中地價(jià)比重加大，總體房?jī)r(jià)看漲）；l房?jī)r(jià)：地價(jià)比重增加，建筑費(fèi)用和開發(fā)稅費(fèi)比重減少。對(duì)于上海、廣州等沿海大城房?jī)r(jià)構(gòu)成變動(dòng)較明顯，房?jī)r(jià)構(gòu)成中上升下降因素基本可以抵沖，總體房?jī)r(jià)維持穩(wěn)定；產(chǎn)價(jià)格特別是土地價(jià)格中長(zhǎng)期利好的一個(gè)重要因素。2.4.4.金融業(yè)開放l國(guó)外信貸資金進(jìn)入：房地產(chǎn)的融資多元化發(fā)展，資金投入量加大，提前消費(fèi)趨勢(shì)明l外國(guó)銀行介入：允許外國(guó)銀行在一定期限后經(jīng)營(yíng)人民幣乃至私人銀行業(yè)務(wù)行業(yè)對(duì)l現(xiàn)金流量增加：房地產(chǎn)項(xiàng)目資金規(guī)模大、工期長(zhǎng)，如果整個(gè)市場(chǎng)的現(xiàn)金流量不足，將嚴(yán)重影響其順利發(fā)展。2.4.5.外貿(mào)業(yè)發(fā)展l進(jìn)出口的重點(diǎn)品種：紡織品和農(nóng)產(chǎn)品歷來是我國(guó)l紡織和服務(wù)業(yè)：美國(guó)逐步取消對(duì)華紡織品配額極大地刺激目前還未完全從金融危機(jī)中緩過勁來的紡織和服務(wù)業(yè)產(chǎn)品的出口量將有較大的增長(zhǎng)。l港口運(yùn)輸量增加，保稅區(qū)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)。中國(guó)的外貿(mào)運(yùn)輸量九成以上由海運(yùn)承擔(dān)，中國(guó)口貨物吞吐量和船舶進(jìn)出艘次、運(yùn)量都會(huì)增加，中國(guó)的海運(yùn)市場(chǎng)、碼頭和船舶代理的業(yè)務(wù)擴(kuò)大。有利于該類地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2.4.6.城市化進(jìn)程加快農(nóng)業(yè)人口涌入城市，促進(jìn)我國(guó)的城市化進(jìn)程，擴(kuò)大了房地產(chǎn)的需求。l農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)口：中國(guó)目前農(nóng)產(chǎn)品關(guān)稅高達(dá)45在2004年之前根據(jù)農(nóng)產(chǎn)品的不同品％～l農(nóng)民收入受到?jīng)_擊：進(jìn)口農(nóng)產(chǎn)品擠掉中國(guó)農(nóng)業(yè)產(chǎn)品的部分市場(chǎng)更多的農(nóng)業(yè)人口進(jìn)入城市。l農(nóng)民進(jìn)城：各大城市中的外來勞動(dòng)力特別是來自農(nóng)村地區(qū)的打工者很多，加入關(guān)貿(mào)后這些城市將獲得源源不斷的廉價(jià)勞動(dòng)力（建筑業(yè)屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)人工成本的降低有利2.4.7.居住郊區(qū)化l國(guó)產(chǎn)汽車降價(jià)：國(guó)內(nèi)品牌汽車采取降價(jià)的l居住郊區(qū)化：擁有私人轎車的家庭數(shù)量的增加，人們?cè)谫彉菚r(shí)對(duì)交通的要求將有所2.5.西部大開發(fā)與房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展·2.6.房地產(chǎn)基本風(fēng)險(xiǎn)地產(chǎn)投資及其回報(bào)無法全部收回的可能性。生變化，出現(xiàn)供過于求的局面而對(duì)房屋銷售和售價(jià)方面造成壓力。案存在問題以及層層轉(zhuǎn)包工程造成的質(zhì)量問題。變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)指房地產(chǎn)投資在一段時(shí)間內(nèi)要把投資變成現(xiàn)資而為此付出外匯匯率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)是由于外匯較大幅度的波動(dòng)從不同側(cè)面對(duì)開發(fā)商造成的風(fēng)險(xiǎn)。3.1.營(yíng)銷部組織機(jī)構(gòu)及崗位職責(zé)3.1.1.營(yíng)銷部機(jī)構(gòu)與人員配備市場(chǎng)開拓人員市場(chǎng)開拓人員銷售廣告與（4）負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)研、收集、整理，分析同類房產(chǎn)公司的相關(guān)資料，及時(shí)反映市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，為公司項(xiàng)目發(fā)展的市場(chǎng)定位提供可靠依據(jù)。（9）建立市場(chǎng)信息檔案，積極開拓集團(tuán)購買渠道，做好集團(tuán)購工作。G.保潔員職責(zé)3.2.銷售員工作細(xì)則3.2.1.公司基本規(guī)定3.2.2.銷售員工作細(xì)則（3）凡進(jìn)入售樓處詢問房子的客待，不得敷衍了事。（10）如出現(xiàn)一個(gè)客戶意見造成不好影響，則業(yè)績(jī)收交營(yíng)銷部。（12）接待客戶須認(rèn)真保無誤再交公司存檔。問題及銷售中的體會(huì)作一次交流?？偨Y(jié)一周銷售情況，作好3.3.接待、簽約流程4.項(xiàng)目介紹4.1.項(xiàng)目背景介紹4.1.1.成都市發(fā)展規(guī)劃成都市政府成立了“拆縣建區(qū)”工作已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性啟動(dòng)階段。國(guó)務(wù)院去年6月批準(zhǔn)成都市4.1.2.成都市房產(chǎn)發(fā)展基本情況及趨勢(shì)4.1.3.相鄰房產(chǎn)公司或競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手基本情況介紹、優(yōu)劣勢(shì)分析4.2.本公司項(xiàng)目基本情況4.2.1.項(xiàng)目定格、定調(diào)、定位4.2.2.項(xiàng)目設(shè)計(jì)、規(guī)劃內(nèi)容特點(diǎn)，各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、價(jià)格表、4.2.3.該項(xiàng)目周邊環(huán)境介紹：交通、醫(yī)院、學(xué)校、市場(chǎng)及4.2.4.戶型特點(diǎn)分析、優(yōu)劣勢(shì)分析4.2.5.物管簡(jiǎn)介4.2.6.綜述本項(xiàng)目性價(jià)比最優(yōu)場(chǎng)所和空間，以滿足生存需要，并獲精神上的滿足。5.1.民用建筑的構(gòu)造組成件的作用和功能不盡相同，從構(gòu)件所起的主要作用上看，它們大致分為以下三類：第三類：裝飾構(gòu)件。如吊頂，各種線條、門窗套等能滿足感觀需求的構(gòu)件彌補(bǔ)建筑物存在的缺陷。5.2.民用建筑的分類框架輕板結(jié)構(gòu)住宅、簡(jiǎn)單結(jié)構(gòu)住宅。5.3.民用建筑的結(jié)構(gòu)類型5.3.1.結(jié)構(gòu)用材根據(jù)結(jié)構(gòu)用材的不同，民用建筑的結(jié)構(gòu)可劃分為鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)和木結(jié)構(gòu)。土結(jié)構(gòu)。能好，但施工速度較漫。5.3.2.結(jié)構(gòu)受力和構(gòu)造特點(diǎn)構(gòu)、筒式結(jié)構(gòu)和大跨度空間結(jié)構(gòu)五種基本類型。一般多層住宅用承重墻結(jié)構(gòu)，高層住宅（電梯公寓）用框架結(jié)構(gòu)或剪力墻結(jié)構(gòu)。5.4.民用建筑的等級(jí)五類。高級(jí)居住建筑為甲等，中級(jí)居住建筑為乙等。但具體使用年限受政策及環(huán)境影響大。5.5.房屋建筑的抗震設(shè)防間距和墻體某些局部尺寸等，目前多層住宅樓除按抗震規(guī)范設(shè)計(jì)外，還需報(bào)建委抗震辦審批。5.6.住宅的配套問題緊密相關(guān)，一些新的排水方法可有效解決衛(wèi)生間、廚房等區(qū)域（2）配電系統(tǒng)。包括照明及是否完善可靠包括每戶配電量，線路用線規(guī)格、品質(zhì)，開關(guān)、插座品質(zhì)及是否到位、充足。5.7.住宅的裝修標(biāo)準(zhǔn)（4）衛(wèi)生間：潔具和龍頭數(shù)量和品牌，墻地面、天棚、燈具所用材料和施工工藝水平，和用材。（6）其它房間：墻地面、天棚所有材料、色彩5.8.住房品質(zhì)綜合評(píng)價(jià)6.住宅設(shè)計(jì)規(guī)范及計(jì)量技術(shù)規(guī)范6.1.1.定義（1）商品房銷售面售面積為購心者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。的永久性建筑。（4）套內(nèi)使用面積：指房屋算。（8）共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：筑面積之和的比值。6.1.2.商品房建筑面積計(jì)算樓面到樓面、樓面至屋面（不包括隔熱層）的垂直高度。6.1.3.計(jì)算全部建筑面積的范圍（1）永久性結(jié)構(gòu)的算建筑面積；多層房屋建筑面積的總和計(jì)算。算。（3）穿過房屋信道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，梯機(jī)房，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積計(jì)算。墻）外圍水平面積計(jì)算。6.1.4.計(jì)算一半建筑面積的范圍平投影面積一半計(jì)算。6.1.5.不計(jì)算建筑面積的范圍6.1.6.共有建筑面積的分?jǐn)傆?jì)算6.2.1.術(shù)語6.2.2.套內(nèi)使用面積計(jì)算貯藏室、壁柜等的使用面積的總和。（4）坡屋頂內(nèi)的使用面積應(yīng)單獨(dú)計(jì)算，不得列入標(biāo)準(zhǔn)層使用面積和標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積中，6.2.3.層高和室內(nèi)凈高要求（3）利用坡屋頂內(nèi)空間作臥室、起居室（廳）時(shí)，其1/2面積的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于6.2.4.電梯設(shè)置7.物業(yè)管理7.1.物管公司簡(jiǎn)介、管理架構(gòu)、管理公約解釋7.2.服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范裝修等7.3.物管相應(yīng)的法律、法規(guī)條款8.銷售員的基本素質(zhì)8.1.現(xiàn)代推銷觀念8.2.高度責(zé)任感8.3.具備良好的心理素質(zhì)8.4.具備良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)8.5.通曉法律知識(shí)8.6.具備良好的個(gè)性8.7.如何注意儀表、儀態(tài)8.8.如何作好售后服務(wù)9.銷售技術(shù)9.1.真誠與信心9.1.1.相信“推銷”的潛力9.1.2.相信自己的魅力9.1.3.相信本公司本小區(qū)房屋的實(shí)力9.2.推銷員說話的原則9.3.對(duì)不同類型購房投資者的談判9.4.如何處理客戶所提出的反對(duì)意見9.4.1.處理反對(duì)意見的策略9.5.如何把握客戶購買心理，促成客戶預(yù)訂或簽合同9.5.1.建議購買的策略9.5.2.簽預(yù)訂書或合同時(shí)要注意的幾點(diǎn)9.6.接聽電話時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)權(quán)制度。征用。用于商品房開發(fā)的。于，取得土地使用權(quán)是有償還是無償?shù)?。房地產(chǎn)開發(fā)商用于商品房開發(fā)的土地都必須是有償?shù)?，取得所有?quán)，而購房者即使支付了房?jī)r(jià)款，也不能取得所有權(quán)。廉價(jià)購買或建造的房屋。屋的開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。房地產(chǎn)開發(fā)商只有取得了國(guó)有土地權(quán)才可以按規(guī)定開發(fā)經(jīng)營(yíng)土地和商品房。如果開發(fā)商沒有取得有效的國(guó)有土地使用證，購房者就不應(yīng)考慮買其出售的房屋。非房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)銷售的房屋。只有批準(zhǔn)有房地產(chǎn)開發(fā)資格、領(lǐng)取營(yíng)業(yè)才可以開發(fā)建設(shè)和銷售商品房。只有使用權(quán)的房屋。有的地區(qū)，對(duì)明知其建設(shè)的房屋不能買賣，無法辦理合法房地產(chǎn)買非法倒賣公房使用權(quán)的行為，將嚴(yán)厲查處。因此，這種只有使用權(quán)的房屋也不應(yīng)購買。屋已經(jīng)設(shè)定抵押的情形等。有自己的名稱和組織機(jī)構(gòu)；有固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所；有符合國(guó)務(wù)院規(guī)定的注冊(cè)資金；有足夠的技術(shù)人員；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按資質(zhì)條件劃分為五個(gè)等級(jí)。各級(jí)企業(yè)的資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)如下：有職稱的建筑。土木工程。財(cái)務(wù)管理。建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于40人，其總經(jīng)濟(jì)師。工程技術(shù)。經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)，財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職.....②有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于20人，工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。％，有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于10人，其配有初級(jí)以上職稱的專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員。統(tǒng)計(jì)人員。行約定。下水設(shè)施等，應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，除另有約定外、任何一方不得多占。獨(dú)占”。房屋面的建造成本已包含于建筑總成本之內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)公司未經(jīng)物價(jià)部門批準(zhǔn)再行收取價(jià)款，沒有法律依據(jù)，亦不符合物價(jià)政策。A.土地成本l土地出讓收益金：國(guó)家按土地類別B.建筑安裝成本C.企業(yè)管理費(fèi)：一般占銷售回收金額的2％。E.前期費(fèi)用l設(shè)計(jì)費(fèi)＝按設(shè)計(jì)單位資質(zhì)及建筑面積收取。F.前期稅費(fèi)G.所得稅：*以上所列數(shù)字，視時(shí)間性和各地具體情況不同會(huì)有所差別。11.10.商品房銷售必備的“五證”不能少。時(shí)必須提供擔(dān)保。個(gè)人住房自營(yíng)貸款是以銀行信貸資金為來源向購房者個(gè)人發(fā)放的貸款。個(gè)人住房組合貸款指以公積金存款和信貸資金為來源向同一借款人發(fā)放的用于購買自用普通怯房的貸款，是個(gè)人住房委托貸款和自營(yíng)貸款的組合。企業(yè)提供擔(dān)保的個(gè)人住房貸款。經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)設(shè)立的商業(yè)銀行和住房?jī)?chǔ)蓄銀行都可以辦理。申請(qǐng)個(gè)人住房貸款需具備以下條件：具有城首期付款；有貸款辦認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作貸款人規(guī)定的其它條件。(含3年)個(gè)人住房委個(gè)人住房自件有關(guān)借款人家庭穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入的證明，符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協(xié)議或其它批抵押物估價(jià)證明；保證人同意提供擔(dān)保的書面文件和保證人資信證明；申請(qǐng)住房公積金貸款的，需持有住房公積金管理部門出具的證明；貸款人要求提供的其它文件或資料。個(gè)人住房貸款采用抵押、質(zhì)押、保證和抵押（質(zhì)押）加保證四種擔(dān)保方式。抵押貸款方式是指貸款銀行以借款或第三人提供的符合規(guī)定條件的財(cái)產(chǎn)作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。作為貸款擔(dān)保而向借款人發(fā)放貸款的方式。保證貸款方式是指貸款銀行以借款人提供的具有代為清償能力的法人或個(gè)人作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式。要求借款人提供符合規(guī)定條件的保證人作為貸款擔(dān)保而向借款人發(fā)放貸款的方式。l抵押人所有的房屋和其它地上定著物。l抵押人依法取得的國(guó)有土地使用權(quán)。l貸款銀行認(rèn)可的其它符合法律規(guī)定的財(cái)產(chǎn)。l金融債券。l存單等有價(jià)證券。并且在銀行存有一定數(shù)額保證金。登記等手續(xù)。行開立的存款戶。B.專項(xiàng)提款。借款合同生效后，由借款人委托貸款行按借款合同約定的時(shí)間，將借款一次或分次必須向貸款行提供有關(guān)合同。協(xié)議付款通知等憑證。用住房公積金發(fā)放的貸款，采取專項(xiàng)提款方月均還款法。貸款期內(nèi)每月以相等的額度平均償還貸款本金和利息。相等的額度償還貸款本金和利息。按期歸還貸款本息。未經(jīng)貸款銀行同意，不將設(shè)定抵押權(quán)或質(zhì)押權(quán)財(cái)產(chǎn)或權(quán)益拆遷、出售、轉(zhuǎn)讓贈(zèng)與或重復(fù)抵押。不擅自改變貸款用途，挪用貸款。配合貸款銀行對(duì)貸款使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。不與其它法人或經(jīng)濟(jì)組織簽訂有損貸款銀行權(quán)益的合同或協(xié)議。開發(fā)商列出借款人名單及有關(guān)資料交中國(guó)工商銀行認(rèn)可的借款人先將不低于刀％購房款交到工行指定開發(fā)商的帳戶；借款人將與開發(fā)商簽訂的購房合同及繳款收據(jù)辦理評(píng)估。保險(xiǎn)、登記手續(xù)；借款人與銀行簽訂借款合同，銀行將貸款轉(zhuǎn)入開發(fā)商的存款帳戶。開發(fā)商將借款人的房產(chǎn)證及他項(xiàng)權(quán)證交工行抵押借款人逐月歸還貸款本息，貸款還清后，銀行退回房產(chǎn)證并注銷抵押登記。13.1.1.智能住宅產(chǎn)生的背景客戶提供一個(gè)高效和安全的生活工作環(huán)境。13.1.2.智能住宅的功能智能住宅的功能是多方面的，主要應(yīng)包括以下功能：震、漏電防止、停電對(duì)策、停車場(chǎng)管理等。訴、人員車輛進(jìn)出、保安巡視、住戶及房屋相關(guān)信息等。（二）辦公方面。（三）生活、娛樂方面。化、智能比和遙控化。13.1.3.發(fā)展前景智能住宅是信息技術(shù)運(yùn)用于建筑業(yè)的結(jié)晶。“它將隨代發(fā)展的要求，必將具有廣闊的發(fā)展前景，小區(qū)的第一道安全系統(tǒng)，在小區(qū)的圍墻和出入口等地方，我們?cè)O(shè)置為了確保小區(qū)的每一個(gè)角落都處于保安人員的監(jiān)控之中。保安人員定時(shí)到巡更點(diǎn)用任何巡更信息都能及時(shí)而又準(zhǔn)確無誤地傳送到保安中心控制室。確保小區(qū)各個(gè)段落24小時(shí)巡視和保衛(wèi)。他將主刻報(bào)警并通知保安人員前來支拐。它人員均會(huì)被拒之門外。主人通過對(duì)話后了解來訪者的身份后，才能允許其進(jìn)入單您家里的每一扇窗戶都被他時(shí)刻緊緊的盯著，如果外人破損玻璃都會(huì)激發(fā)警報(bào)并通知保安中心。警寸民器安裝在隱蔽順手的位置。成人身與貝才產(chǎn)的損失。l綜合采用新技術(shù)和新產(chǎn)品，建設(shè)一批體現(xiàn)小康居住13.2.1.優(yōu)美的環(huán)境環(huán)境質(zhì)量包括：l將住宅區(qū)建在城市的近郊區(qū)，既可避免鬧市區(qū)的暄囂和濁氣，又可減輕市區(qū)“人滿為患”的壓力。l交通必須通暢，與城市干道相連，車程最好在半小時(shí)以內(nèi)，以保證在市內(nèi)上班的人群不致過多地把時(shí)間和精力消耗在路途上。l最好是在城市的上風(fēng)上水位置，以保證住區(qū)水質(zhì)的l留有足夠的綠化、美化地帶，營(yíng)造人工景色，使住區(qū)成為綠茵遍地，樹木成行，視野開闊，景物協(xié)調(diào)，既方便鄰里交往，又適合休閑娛樂的公園式居住小區(qū)。13.2.2.建筑功能要齊全。功能齊全，主要體現(xiàn)在戶型設(shè)計(jì)上。l每戶進(jìn)門考慮門斗，方便更衣、整裝和置物，同時(shí)可避免將室外l客廳和餐廳應(yīng)分設(shè)，但可連為一體，作適當(dāng)?shù)拇┩阜指?，既區(qū)別功能不同，又?jǐn)U大l適應(yīng)現(xiàn)代生活的需要，并尊重國(guó)人節(jié)儉的傳統(tǒng)，每戶應(yīng)有足夠的儲(chǔ)藏空間。衣帽問和雜物間要分開設(shè)置。l住宅的心臟是廚房、衛(wèi)生間。廚房衛(wèi)生間必須方便使用和操作、整潔衛(wèi)生、潔污分l衛(wèi)生間中洗浴、便溺與梳樁、盥洗、洗衣最好加以分隔，進(jìn)一步保證潔污分離，同時(shí)也提高使用效率。l廚房、衛(wèi)生間的裝修應(yīng)一次到位，既能選用系列產(chǎn)品，保證格調(diào)一致。又可減少費(fèi)l裝修一次到位，采用合適的標(biāo)準(zhǔn)和可靠的設(shè)備材料l不能追求價(jià)格便宜，采用廉價(jià)產(chǎn)品，最終形成人住后“l(fā)做到標(biāo)準(zhǔn)合適、安裝可靠、使用方便、質(zhì)量l吸收住戶參與設(shè)計(jì)，讓住戶選擇一些可改的設(shè)備，便于清掃：保證衛(wèi)生，住宅的管、線宜暗設(shè)。對(duì)不宜暗設(shè)的煤氣管道，要設(shè)法使其隱蔽。使或故障，應(yīng)采取分路供電的辦法，多回路進(jìn)戶，保證不致一個(gè)回路停電而影響其它器具使用，也不因?yàn)榧矣秒娖鞯念l繁啟動(dòng)、停止而導(dǎo)致電壓的波動(dòng)。滿足住戶物質(zhì)生活的需要，同時(shí)也要滿足住戶精神文化生活的需要。13.2.4.科技先導(dǎo)要貫徹實(shí)用。如墻體要采用那些不用粘土、隔熱隔聲；減輕自重、抗震能力強(qiáng)、施工方便的材料。水、電、氣三表的設(shè)置、管理和數(shù)據(jù)的采集，應(yīng)采用先進(jìn)技術(shù)和方法。止垃圾腐臭污染環(huán)境。減少住戶傾倒垃圾的麻煩和環(huán)衛(wèi)工人的工作量。13.2.5.物業(yè)管理要規(guī)范范、服務(wù)周到的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，是廣大住戶的心愿和要求，必須認(rèn)真對(duì)待。含量也將會(huì)有更高的要求。接軌。13.3.1.認(rèn)定內(nèi)容全性能、耐久性能、環(huán)境性能和經(jīng)濟(jì)性能。改造性；①保溫隔熱與建筑節(jié)能；⑤隔音與隔振；⑤采光與照明；①通風(fēng)④日常安全與防范措施；⑤室內(nèi)空氣和供水有毒有害物質(zhì)的危害性。備耐久性。垃圾的收集和運(yùn)送。住宅的經(jīng)濟(jì)性能主要包括下列內(nèi)容：①住宅的性能成本比；②住宅日常運(yùn)行耗能指數(shù)。3人級(jí)住宅性能認(rèn)定的主要內(nèi)容應(yīng)包括住宅的適用性能、安全性能、耐久性13.3.2.認(rèn)定程序位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)測(cè)試或檢驗(yàn)。認(rèn)定委員會(huì)認(rèn)為需要提交的其它資料。部門公布。主管部門公布。13.3.3.認(rèn)定的變更與撤銷以假冒手段或其它不正當(dāng)手段取得認(rèn)定結(jié)果時(shí)，一經(jīng)查出，撤銷其認(rèn)定據(jù)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，示范工程應(yīng)具備以下建設(shè)條件：發(fā)建設(shè)單位應(yīng)具備綜合開發(fā)能力，落實(shí)建設(shè)計(jì)劃指標(biāo)，落實(shí)用地和資金。建設(shè)部規(guī)定，示范工程的技術(shù)含量，應(yīng)達(dá)到如下需求：中心；水、電、氣、熱等自動(dòng)計(jì)量、收費(fèi)：住宅小區(qū)封閉，實(shí)行安全防范系統(tǒng)自動(dòng)化監(jiān)控管理；住宅的火災(zāi)、有害氣體泄漏等實(shí)行自動(dòng)報(bào)答；住宅設(shè)置緊急呼叫系統(tǒng)；對(duì)住宅小區(qū)的關(guān)鍵設(shè)備、設(shè)施實(shí)行集中管理，對(duì)其運(yùn)行狀態(tài)實(shí)施遠(yuǎn)程監(jiān)控。對(duì)于領(lǐng)先型住宅小區(qū)，除實(shí)現(xiàn)先進(jìn)型的全部功能要求外，還應(yīng)實(shí)施住宅小區(qū)在開發(fā)建設(shè)中應(yīng)用縮短工期、有效管理、改善環(huán)境的目標(biāo)。示范工程建設(shè)的設(shè)計(jì)、集成、施上等方面的經(jīng)驗(yàn)。并向全國(guó)推廣。如依照工齡、職務(wù)或職稱等，已經(jīng)分配或?qū)⒁獔?zhí)行國(guó)家規(guī)定的房改標(biāo)準(zhǔn)出售或出租的住房。較低，而且售價(jià)剔除了工程建設(shè)中的部分費(fèi)用，因而價(jià)格較市場(chǎng)上其它類住房往往要低一些。先出售給離退休職工、教師中的住房困難戶，不售給高收人家庭。門修建的住房。它只售給經(jīng)審查符合條件的住房困難戶和國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的方向。有拆遷。抵押或訴訟限制等情況的除外。擁有限制產(chǎn)權(quán)的私房，如房改出售的住房、安居房等，在買賣的時(shí)間、對(duì)象、價(jià)格收入分配等方面都有限制。原住宅新舊程度如何，也無論是否投入使用，都不再稱為商品房。商品房既包括普通商品住宅，商品房的完全屬性，只有第五種才是純粹意義上的典型的商品房。（即套內(nèi)建筑面積）與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。筑面積之和所組成。l電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其它功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用l套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）水平投影面積。墻和非共享墻兩種。及外墻（包括山墻）均為共享墻。面積，外側(cè)的水平投影面積計(jì)入應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ婷娣e除以整棟（層）建筑物的各套套內(nèi)建筑面積之和。公用建筑面積分?jǐn)傁党烁魈祝▽樱┑奶變?nèi)建筑面積。A.住宅中間層有直通室外地面出人口時(shí)，其層數(shù)B.住宅出入口層位于建筑物底部公共用房的屋頂平臺(tái)上，并具有疏散信道時(shí)，其層數(shù)C.頂層為兩層一套躍層住宅，其躍層部分不計(jì)算數(shù)（套）除。裝修厚度均計(jì)入套內(nèi)使用面積。使人民生命和生產(chǎn)設(shè)備遭受損害，建筑物不經(jīng)修理或經(jīng)一般修理仍可繼續(xù)使用。據(jù)。度不同，地震時(shí)引起相互碰撞而加重震害。季，閣樓起通風(fēng)降溫作用。閣樓一般設(shè)老虎窗，可以通風(fēng)和采光。也是作為屋頂上欄桿或房屋外形處理的一種措施。又稱封火墻或風(fēng)火墻。店以及高層建筑中。踏步板。分實(shí)心式和空心式，又分為板式和梁式。腳線、水泥沙漿踢腳線、現(xiàn)澆或預(yù)制水磨石踢腳線以及其它塊料等踢腳線。的稱為垂直方向遮陽板。垂直遮陽板還包括與墻面垂直方向成斜向（上寬下窄）的遮橡膠、混凝土等。物的外輪廓的水平投影。它表明工程的總體布局。主要包括原有和擬建建筑物及構(gòu)筑物的位置、物及構(gòu)筑物定位放線、土石方工程施工以及施工總平面布置的依據(jù)。A.根據(jù)建筑面積計(jì)算規(guī)則，對(duì)實(shí)際受測(cè)房屋各部分結(jié)構(gòu)判斷哪些部分應(yīng)全部計(jì)算建筑面積，哪些部分應(yīng)計(jì)算一半建筑面積，哪些部分不計(jì)算建筑B.劃塊分類，列立項(xiàng)目。按照單層、多層、樓梯、臺(tái)、廊、棚等類別進(jìn)行劃塊，計(jì)算各塊及各分項(xiàng)的建筑面積。C.根據(jù)建筑面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則，判斷各塊及各分項(xiàng)面積到底是屬于套筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，最后計(jì)算出各單元（套）的建筑面積。平投影面積的一半計(jì)算。建筑面積仍按其水平投影面積的一半計(jì)算。軌運(yùn)行的室外電梯，只能算是附屬設(shè)備，不能計(jì)算建筑面積。建筑面積。（57）外墻面的鋁合金門窗（包括玻璃幕墻木窗、鐵窗等部分凹入外墻垂l門廳：公共建筑物的大門至內(nèi)部房間或信道的連接空間或?qū)Ｓ眯诺馈８鶕?jù)使用要求不同，可兼作門房收發(fā)，臨時(shí)接待來客或其它用途。l過廳：室內(nèi)幾個(gè)走道與樓梯交接的地方，或是走道與使用人數(shù)較多的大房間連接的地方。實(shí)際是過道的擴(kuò)大間，主要起交通緩沖作用。l大廳：人群聚會(huì)活動(dòng)或招待賓客所用的大房間。根據(jù)使用的要求不同，有不同的名稱，如餐廳、展覽廳、舞廳、休息廳等。l門廊：大多滿足房屋立面處理要求，起美化襯托作用，一般都帶有廊柱，比雨篷面積大，沒有圍欄及附門。l門斗：主要是滿足擋風(fēng)防寒要求，防止冷風(fēng)直接進(jìn)入大廳。根據(jù)需要可以做成不突出主墻外的內(nèi)門斗，和突出主墻外的外門斗。門斗的主l陽臺(tái)：獨(dú)戶房間洗曬衣物，乘涼遠(yuǎn)望的空間小平臺(tái)l挑廊：相連兩個(gè)以上的陽臺(tái)，相互串通成為相鄰用戶的公共信道。但兩個(gè)結(jié)構(gòu)相同.....l封閉式陽臺(tái)：將陽臺(tái)欄桿扶手以下用磚或其它材料圍護(hù)，欄桿扶手以上用玻璃窗圍護(hù)起來，使陽臺(tái)起到既能接受陽光又能遮擋風(fēng)雨的作用，但仍是獨(dú)戶專用。l眺望間：工作室或辦公室懸挑的一部分房間，它可以全用玻璃圍護(hù)，也可以半玻半情況。因而它的結(jié)構(gòu)要根據(jù)工藝要求和實(shí)際荷載來確定。督的原則制定的?！掇k法》規(guī)定國(guó)務(wù)院計(jì)量行量行政部門對(duì)本地區(qū)公正計(jì)量行（站）的日常工作實(shí)施監(jiān)督。l具有提供計(jì)量公正服務(wù)的能力，并取得社會(huì)公正計(jì)量行（站）l計(jì)量檢測(cè)設(shè)備及配套設(shè)施滿足計(jì)量檢測(cè)的要求社會(huì)提供公正計(jì)量服務(wù)，出具公正性計(jì)量檢測(cè)報(bào)告，而不是出具公證性文件。管理部門申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門定手續(xù)，按有關(guān)規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)登記按以下五道程序進(jìn)行1）登記收件2地的房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)以及受當(dāng)事人委托的其它房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù).因此、房他產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，既可由政府設(shè)立，又可以是中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，包括經(jīng)建設(shè)行政主管部門進(jìn)行了資格考核，取得資格證書，勘估4)綜合作業(yè)。其中第三道程序“現(xiàn)場(chǎng)勘估”的內(nèi)容是：“到標(biāo)的物進(jìn)行實(shí)較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。人）相對(duì)應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。）：小體量建筑、游憩觀賞設(shè)施和指示性標(biāo)志物等的）：或以住宅建筑總面積與住宅用地的比值表示。曬臺(tái)的人工綠地。方可作擴(kuò)初設(shè)計(jì)，然后按要求作施工圖設(shè)計(jì)。l設(shè)計(jì)圖紙必須按規(guī)定報(bào)有關(guān)部門