北京中關(guān)村寫字樓市場研究報告主要內(nèi)容

2003年北京市寫字樓市場整體狀況暨中關(guān)村寫字樓市場研究報告主要內(nèi)容2板塊寫字樓的存量與新增供量不同，各個板塊在今年的表現(xiàn)也會大不一樣，有3字樓供應量，2003年該地區(qū)能提供給市場的面積至少也在40萬平方米字樓客戶類型的調(diào)查結(jié)果來看，外企特別是跨國企業(yè)是該區(qū)域?qū)懽謽亲钪饕目蛻纛愋?。此外，保險、汽車制造、銀行等和世界貿(mào)易組織相關(guān)行業(yè)的需求也比較強烈，如民生銀行與另外一家公司合寫字樓名稱套間面積入住時間開間狀況主要的客戶類型座有80％左右的客戶需求在201－500面積；另外20％的客戶需求在2001-5000平米之間，消化了寫字樓70%左右的面積。有大部分客戶需求在201－500平米50％在501－800平米，20－30％在有20－30％的客戶需求在2000平米以金融街作為全國最主要的金融中心，長期以來是國內(nèi)外大型金融企業(yè)的盤需求也比較旺盛，甚至導致了2002上半年整個區(qū)域年北京國際金融大廈，富凱大廈、中證大廈的開盤，宣告了金融街二期建設的項目名稱總建筑面積現(xiàn)已入駐客戶但由于北京國際金融大廈一棟已被中國保險公司買下，另一棟的大部分也賣富凱大廈的大部分也賣給了中國證券監(jiān)督委員會、三峽證券、西城區(qū)資產(chǎn)管理萬平米，新增供應量在20萬平米左右。但金融街地區(qū)樣旺盛，所以預計2003年該地區(qū)寫字樓市場也不會出現(xiàn)很與以上兩個區(qū)域相比，今年中關(guān)村寫字樓市場的競爭將呈現(xiàn)進一村西區(qū)、中關(guān)村科學城、北大科學園、清華科技園。二是產(chǎn)品同質(zhì)化日趨嚴中關(guān)村目前開發(fā)的寫字樓項目中，面對跨國企業(yè)，定位于間大，價格高，而忽視了目前對寫字樓需求最為強烈的成長型中小企業(yè)的需求5競爭最為激烈而殘酷當屬中關(guān)村區(qū)域，過多的政府行為，無序的開發(fā)，一窩蜂的上項目，對中小企2000年以前，北京市寫字樓大單購買的成交量比例達到了70%以上，每年都要消耗30萬平米來寫字樓市場的成交情況看，大單購買的面積比例已經(jīng)大幅下降，2也就在40萬平米左右，2002年估計不到25萬內(nèi)的新興創(chuàng)業(yè)型企業(yè)數(shù)量越來越多，他們對購買寫字樓的需求也越來越大，中小肯定將成為市場的主流。不過，由于大部分純寫字樓要么成交面積過大，價格過件服務不過關(guān)，加之銀行按揭手續(xù)繁雜，難于辦理，適于這些中小規(guī)模企業(yè)的純不多，使大部分企業(yè)轉(zhuǎn)向購買商務公寓或商住兩用型物業(yè)。不過，商務公寓畢竟公無論是在建筑形式上，還是在后期管理上都存在一些難以克服的問題，市場更物業(yè)類型使用年限按揭政策使用規(guī)范銀網(wǎng)中心也吸引了大批投資性買家進場。投資型買家投資的寫字樓大多屬于針6從上面的分析中我們可以看出，隨著北京寫字樓市場的發(fā)展，需求主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，以往由大客戶大單購買的情況越來越少，取而代之的是充滿市場活力的中小型企業(yè)客戶，他們把經(jīng)濟發(fā)展勢頭異常強勁的北京當成為了發(fā)展自己事業(yè)的溫床，逐漸成為了京城寫字樓市場的需求主體；伴隨著中小型企業(yè)一起成長的就是投資型買家，將和中小企業(yè)一起構(gòu)成北京市寫字樓最核為了迎合中小企業(yè)辦公的市場需求特點，去年北京寫字樓數(shù)碼01大廈為代表的經(jīng)過住宅改造的商住公寓；二是以中關(guān)soho為代表的“公司公園”純商務公寓。這構(gòu)的單一，供需錯位的程度，同時也表明了寫字樓的市場營銷觀念必須要從以向為“以客戶為核心，以需求為核心”的重要性。其實，無論是商住公寓也好，與純寫字樓相比總有較大的差異，那為什么市場總對中小企業(yè)的需求缺乏關(guān)注出去就什么都不會有，而大量同質(zhì)化的開發(fā)只會總的說來，北京市寫字樓的供給量在今后幾年會持續(xù)放大，競爭壓力也會越來越大。而從區(qū)域而和市場激烈的競爭形成鮮明對比的是，中小企業(yè)巨大的市場需求得不到滿足和邊緣型寫字樓的熱中關(guān)村作為我國知識經(jīng)濟的中心區(qū)，吸引了全國大量的高新技術(shù)企業(yè)，這樣萬平米；據(jù)統(tǒng)計，到2002年底，中關(guān)村一共有寫字樓項科資訊中心這樣定位于國際型5A級寫字樓的項目，中關(guān)村寫字樓在擁臺詞就是一個好的環(huán)境。對于寫字樓來說，濃厚的商務環(huán)境，完善的配套設施，便捷的交通是決定一個寫字樓項目定位的前提。雖然中關(guān)村在利好的宏觀環(huán)境下得到了巨大的發(fā)展，但是其無論在配套，商務環(huán)境還是交通等方面都難盡人意，根本無法達到高品質(zhì)寫字樓客戶，特別是像跨國公司這商務環(huán)境的首先表現(xiàn)是整體形象。目前中關(guān)村尚屬于開發(fā)期間，整體上給人的形象就像一個大么長時間保持這樣的形象，對中關(guān)村的影響是十分巨大的。另外，隨著大面積電子城的入市，中關(guān)村看上就更像一個電子市場了，賣盜版光盤的，推銷電子器材的，給中關(guān)村的整體形象蒙上了一層其次就是商務配套建設跟不上。在中關(guān)村，幾乎找不到一家像樣的大飯店、大展覽中心，甚至連一家像樣的咖啡館都沒有。據(jù)說微軟每次開新最后就是交通設施建設的落后。中關(guān)村是一個人口密度比較大的區(qū)域，所以車流量也比較大，幾條為數(shù)不多的干道，這些道路因為經(jīng)常處于飽和狀態(tài)變得非常擁堵，遠遠不能適應科技園區(qū)發(fā)展隨著跨國公司在中國的發(fā)展，他們之中的大部分企業(yè)即將走完他們在中國的摸索期，轉(zhuǎn)而第二階段。中國的入世和北京申奧成功，會給他們帶來更大的發(fā)展空間和機遇，他們也會以更新的姿態(tài)挑戰(zhàn)中國，會更加注重形象，而中關(guān)村不是他中關(guān)村歷來是北京市寫字樓比較集中的區(qū)域之一，但由于其商務環(huán)境的原因一直比較少，特別是一些高檔的寫字樓，在中關(guān)村一直處于斷檔期，從而導致了區(qū)域內(nèi)寫字樓長期8中關(guān)村寫字樓掀起了新一輪的開發(fā)熱潮，供給量持續(xù)加大，其中又以定位為國際跨國客戶為主，級別在國際型5A級的高檔寫字樓開發(fā)為重點，導致了高檔市場競爭表--近期5A級高檔寫字樓信息寫字樓名稱總建筑面積均價位置可見，以忽略中關(guān)村中小型企業(yè)需求，而面向跨國的建筑面積，此外還有世紀財富中心，恒禾國際中心等項目也將于今年面需求基本飽和；相反，中國強勁的經(jīng)濟發(fā)展勢頭卻催生了眾多創(chuàng)9％，均面積5660.87平方米。其實中關(guān)村之所以作為中國的配套較差，形象難以如意；要么就是定位于跨國企業(yè)的5A級高檔寫字價極為昂貴；而專門為中小企業(yè)開發(fā)的超高檔小型寫字樓幾乎沒有，市場供需小辦公戶型，租金相對便宜，配套齊全，品質(zhì)高，物業(yè)服務和管理好，完全滿足了眾多成長型中小企業(yè)的入駐，市場十分火爆。但商住公寓畢竟是市場畸形發(fā)展的產(chǎn)物，但總體上來講，無論其商務形象，品質(zhì)和整個配套設寫字樓相媲美的，對寫字樓的客戶分流不會很明顯。所以在中關(guān)村專門針綜上所述，目前中關(guān)村對內(nèi)的寫字樓開發(fā)明顯處于無序狀態(tài)，政府行為較多，開發(fā)項目呈現(xiàn)一窩蜂，產(chǎn)品同質(zhì)化日益嚴重，同時對村內(nèi)主要需求主力－中小企業(yè)關(guān)注不夠，市場競爭形式日趨嚴著后兩個區(qū)域高檔寫字樓供給量的增加，在高端客戶特別是跨國公司的爭奪上，中關(guān)村明顯處于下風。所以，對于中關(guān)村目前眾多的高檔寫字樓來說，只有力爭滿足本地中小型客戶的需求，才是避構(gòu)、金融保險機構(gòu)和國有的大型集團公司占了大頭，主要的購買區(qū)域是西部金融街區(qū)域，基本上是建一棟消化一棟。隨著北京城市建設的大面鋪開，大單租購無論是面積，還是客戶類型，區(qū)域都發(fā)平米，都是典型的小面積成交案例。鑒于現(xiàn)有中小企業(yè)的需求比較旺盛，而大型的趨勢，預計今年大單租購的需求量還會進一步萎縮，單位需求客戶項目區(qū)域成交面積成交時間單位名稱認購樓盤位置日期所但自2002年9.11事件以來，西方47年來的首次虧損，所以外資企業(yè)對入世后的中國經(jīng)濟