上海綠地集團南京項目定位及可行性報告

21.1近年整體房地產(chǎn)與區(qū)域房地產(chǎn)運行狀況分析 2 3 4 61.5供應產(chǎn)品的建筑類型及風格、戶型面積配置特征、住宅品質(zhì)特征 7 2.1項目周邊自然環(huán)境狀況 2.2項目交通便利性狀況 2.3項目周邊配套設(shè)施情況 2.5區(qū)域規(guī)劃及前景 3、區(qū)域住宅市場現(xiàn)狀與競爭分析 3.1競爭區(qū)域研究 3.2、項目市場競爭分析 223.3、邊緣競爭圈分析 錯誤!未定義書簽。 5.2、六合片區(qū)分套型供、銷、潛在需求對比分析 6、項目定位 6.1、項目基地概況 6.4、地段價值分析 6.5、項目定位分析 6.6、目標客群定位 6.7、項目定位 7.1、總體規(guī)劃 7.2、產(chǎn)品規(guī)劃 8.3項目單價建議 8.4項目總價建議 9.1、成本估算 499.2、項目收益部分模擬 11、項目具有很好的地段優(yōu)勢，地段是本案的核心賣點；2、項目主要競爭對手為金寧廣場，但本案在其后面開發(fā)，可以避免該項目遇到的問題，完3、其它競爭項目主要對本案形成分流作用，但是本案完全可以通過自身產(chǎn)品的塑造尋找本4、由于六合目前的住宅市場仍處于初級發(fā)展階段，潛在購房者主要以首次購房和改善居住條件為主，所以本案住宅以中小面積實用戶型和中等面積改善功能型產(chǎn)品為主，優(yōu)化戶型、合理控制面積是在擴大消費群體的同時提升項目單價的最重要手段；5、本案的立面為新古典主義，在住宅市場并不發(fā)達的六合，新古典主義的樓盤風格會給人以耳目一新的視覺影響和莊重、大氣的高貴質(zhì)感，必能受到市場的關(guān)注，如江寧的市政天元城、麒麟的銀河灣以及城東的御水灣等項目都在特定的階段取得了很好的市場表6、本案一期均價3100元/平米左右，開盤價格應低于對面金寧廣場，以取得良好的開端，并隨著產(chǎn)品逐漸呈現(xiàn)，實現(xiàn)價格的提升，在項目中期超越金寧廣場；7、本案商業(yè)建筑面積約2.5萬平米，其余均為住宅及配套建設(shè)；8、本案商業(yè)由三層綜合性商業(yè)和沿河步行街組成；綜合超市以及餐飲、休閑、娛樂構(gòu)成，步行街體現(xiàn)休閑功能；12、本案商業(yè)在銷售的同時應提前完成一定的招商，以投資者以信心利于擴大客戶來源總而言之，本案能否成功并不依賴于外部條件，而是項目本身的塑造，包括產(chǎn)品、建筑風格、面積控制、商業(yè)運作等各方面。21、全市及區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況與趨勢分析1.1近年整體房地產(chǎn)與區(qū)域房地產(chǎn)運行狀況分析近年南京房地產(chǎn)市場基本保持平穩(wěn)上升的發(fā)展態(tài)勢，雖然兩旺的態(tài)勢，雖然調(diào)控政策繼續(xù)出臺，但是對市場信心層面影響不大。2月以來，全市上市量保持平穩(wěn)上升走勢，銷售量也逐步走高，分別在二季度和四季度達到2個銷售高峰，潛在購房者對政策調(diào)控的心理適應能力增強、購房需求持續(xù)、穩(wěn)步釋放以及房源充足是出現(xiàn)2006年南京樓市旺銷的最主要原因；06年全市除城北板塊外度的上升，其中，城中板塊房價上漲最多，全年均價較去年全年上漲超過1000元/平米，城東、城南和仙西板塊價格上漲幅度也在7%-9%左右，而江寧和江北板塊價格漲幅也達到6%-7%左右；從價格上漲的幅度來看，主城區(qū)各板塊明顯超過新城區(qū)板塊，由于住宅可開發(fā)用在全市的八個板塊中，江北板塊表現(xiàn)活躍，近幾個月置，尤其是去年11、12月和今年1月，江北板塊的住宅銷售量又邁上一個新臺階，并再次刷新了銷售的最高紀錄，銷售量占到全市的近30%,成為南京房地產(chǎn)市場真正的主流板塊。板塊內(nèi)以橋北為領(lǐng)跑者，橋北片區(qū)、珠江鎮(zhèn)片區(qū)和浦將給六合房地產(chǎn)市場注入活力，促進其房地產(chǎn)市場的發(fā)展。3圖05年1月至06年12月全市住宅分季度供銷情況0三季度四季度06年一季度二季度三季度四季度圖05年1月至06年12月各區(qū)域住宅成交量的占比情況5.00%城南圖六合逐年供銷量占比情況05年1.2區(qū)域住宅供應、銷售走勢近兩年江北樓市的發(fā)展突飛猛進，已經(jīng)成為南京房地產(chǎn)市場一個重要的支撐區(qū)域，作為江北片區(qū)之一的六合，商品住宅的供銷市場也逐漸開始活躍起來。上市量各季度表現(xiàn)不一，05年二季度和06年三季度出現(xiàn)集中上市；銷售量隨著時間的推移呈一路上漲的走勢。由于05年初明發(fā)濱江和天潤城兩個大盤的集中上市，,累計供銷比曾一度達到9.52,但經(jīng)過兩年的消化，其銷售壓力不斷降低，截至06年底，其累計供銷比為1.59,銷售壓力4圖05年1月至06年12月六合住宅分季度供銷情況50萬平米05年一季度二季度三季度四季度06年一季度二季度三季度四季度圖六合累計供銷比走勢5005年一季度二季度三季度注：起始日期為05年1月三季度1.3產(chǎn)品供銷結(jié)構(gòu)變化及趨勢圖分面積段累計供銷情況(05年與06年累計數(shù)據(jù))上市套數(shù)銷售套數(shù)—上市套數(shù)銷售套數(shù)—◆供銷比03210余2.75圖04、05年、06年供應結(jié)構(gòu)對比圖04、05年、06年供應結(jié)構(gòu)對比□04年占比平米平米平米平米平米平米平米平米□05年占比圖05年與06年銷售結(jié)構(gòu)對比平米120平米144平米□05年占比口06年占比160性的重要手段。圖六合待售體量各建筑類型面積占比◆成交均價6應與潛在需求產(chǎn)生了較大的差距，一方面，現(xiàn)有面積套型產(chǎn)品不能夠完全滿足潛在購買者的需要，例如單套面積過大等原因，另一方面該面積段產(chǎn)品所占市場份額超過了潛在需求的承載能力，因此去化速度放慢。圖待售體量各面積段套數(shù)占比平米1.4區(qū)域房價水平由于中心地段的供銷量較小，因此六合的房價基本上以周邊的大盤為參照系，成交價格十分平穩(wěn)，隨著橋北、浦珠路沿線及珠江鎮(zhèn)片區(qū)價格的輪番上漲，被排擠出上述區(qū)域的潛在購房者會選擇疏散到江寧、橋北購房，同樣，橋北片區(qū)本土客群中難以承受高昂房價時，也會選擇向周邊疏散，因此客觀上會拉動周邊房價上漲，六合的情況也不例外。而且由于土地供應邊緣化影響，目前六合樓盤由中心鎮(zhèn)向周邊擴散的趨勢明顯，整體房價雖然十分平穩(wěn)，但觀圖05年1月至06年12月全市及六合住宅分季度成交均價情況0三季度四季度06年一季度二季度7圖05年1月至06年12月六合住宅分面積段成交均價情況1.5供應產(chǎn)品的建筑類型及風格、戶型面積配置特征、住宅品質(zhì)特征六合產(chǎn)品建筑類型整體供銷情況類別建筑類型累計上市量目前可售量面積(萬平米)面積占比面積(萬平米)面積占比多層住宅高層住宅4.11%小高層住宅注：數(shù)據(jù)為納入網(wǎng)上房地產(chǎn)至2006年12月的數(shù)據(jù)戶型與面積配置特征平米54.90%136.62131.268.58%08供應產(chǎn)品建筑風格及品質(zhì)特征的主要思想，因此頗受當?shù)刭彿空叩南矏?。樓盤名稱建筑風格樓盤總評價萬匯秀林水苑歐式風格六合大盤，品質(zhì)一般，全部為多層建筑。一期銷售接近尾聲，二期2007年5-6月份推出。星河楓園現(xiàn)代簡約風格區(qū)位優(yōu)勢顯著天賜家園現(xiàn)代簡約建筑風格整體品質(zhì)較好，外立較為新穎。9樓盤名稱建筑風格樓盤總評價龍海*新加坡花園城現(xiàn)代簡約建筑風格六合在售規(guī)模較大的樓盤，樓盤品質(zhì)較高，由于開發(fā)較早，已經(jīng)形成一定的規(guī)模。龍庭世家簡歐風格項目總建筑面積約6萬m2,由14幢多層住宅以及部分沿街商鋪組成。戶型以90—100m2小三房為主。景觀以含蓄、溫婉的蘇州園林為主。龍池翠洲現(xiàn)代簡約風格新區(qū)代表性樓盤，品質(zhì)一華歐國際友好城現(xiàn)代簡約風格豐富，有多層、小高層、知名度1.6未來發(fā)展趨勢分析市場需求將保持穩(wěn)定增長，但進入開發(fā)程序的土地今年會不斷增多，使得商品住宅市場商業(yè)配套將不斷完善，區(qū)域價值和居住功能將得到進一步提高；>超級大盤、價格盆底成為江北樓市的特征，雖然江北樓市出現(xiàn)熱銷之勢，但是江北各項>產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將被開發(fā)商重點關(guān)注，由于居住習慣和消費理念等原因，區(qū)域小戶型產(chǎn)品市場份額較小，未來1-2年80-144平米的戶型仍占市場絕對主力。>區(qū)域市場的特征較為明顯，在南京房地產(chǎn)市場價格快速上漲的背景之下，必須保持價格盆底的優(yōu)勢，方可成為橋北等高速發(fā)展片區(qū)的競爭分流區(qū)域。2、項目自身調(diào)研分析2.1項目周邊自然環(huán)境狀況項目基地情況描述本項目地塊地處六合區(qū)雄州鎮(zhèn)中心地段，緊鄰龍津路項目本地塊占地面積約為6萬平米，地表地勢平坦，目前為目前地塊正處于拆遷階段，地塊地塊東端和北端為已建住宅小區(qū)；南端為滁河，目前滁河沿岸正在治理，將成為一條景觀河；西端直抵雄州鎮(zhèn)主干道：龍津路，并與素有六合“新街口”和“湖南路”之稱的長江路和2.2項目交通便利性狀況由于項目地塊緊鄰雄州鎮(zhèn)主干道龍津路，因此交通狀況良好，本項目距離長江路商業(yè)街200米左右距離南門汽車站1.5公里左右距離距離鳳凰山公園1.5公里左右；距離六合區(qū)人民醫(yī)院約500米左右；距離六合區(qū)第一中學約1.5公里；地區(qū)的聯(lián)系也非常緊密，與南京主城連接：中六線(中山南路-六合北站)六合北站—方舟廣場--園林--鳳凰山公園--六合車站—棠城廣場-蔣灣--六合開發(fā)區(qū)-毛許--槽坊--方巷--常家營--雍莊--葛塘--四周村--丁解--泰山新村-鹽倉橋--草場門--漢中門北站--漢中門--朝天宮--中山南路首班車4:20末班車20:00玉六線(玉橋市場-六合北站)六合北站--方舟廣場--園林--鳳凰山公園--六合車站--棠城廣場--蔣灣--六合開發(fā)區(qū)--毛許--槽坊--方巷--常家營--雍莊-曉莊--玉橋市場首班車4:15末班車20:30區(qū)域內(nèi)線路：六馬線大圣—談墩一馬集一尖山一黃崗—平山一盛崗—馬鞍—七里—湯營一六合北站—民政局—北大街—園林—鳳凰山公園一六合車站一六合聯(lián)社一政務中心一寶潤家具城六東線東王一青龍一平莊一燕王一東華—崗陳—四合—唐公—劉集—英雄嶺—八百北站一八百橋一八百西站—長山一沈橋一新光—陳營一黃趙一汪洋收費站—洪廟朱一方州廣場一園林—鳳凰山公園一六合車站—六合聯(lián)社—政務中心一六合南站六冶線冶山一姚墩—屠莊—葉莊一四合一唐公—劉集一英雄嶺—八百北站一八百橋一八百西站一長山一沈橋一新光—黃趙一汪洋收費站—洪廟朱—方州廣場一園林—鳳凰山公園一六合車站—政務中心一六合南站六樊線樊集一萬山—陳莊一吳營—鐵牛一金牛山一揚莊一官塘—八百北站一八百橋—八百西站一長山—沈橋一新光一黃趙一汪洋收費站—洪廟朱一方州廣場一園林—鳳凰山公園一六合車站—政務中心—六合南站首班車6:00末班車19:002.3項目周邊配套設(shè)施情況項目地塊所在為雄州鎮(zhèn)中心區(qū)域，目前區(qū)域居民居住比較集中，所以相關(guān)配套也相對集中，解決居民平時的實際生活需要不成問題，但從整個雄州鎮(zhèn)的商業(yè)布局來看，大型購物中心和餐飲業(yè)十分匱乏，教育配套：六合區(qū)中心小學、六合雙語學校、六合第一中學等商業(yè)：長江路商業(yè)街、國美電器、五星電器、人民商場等金融機構(gòu)：中國銀行，中國農(nóng)業(yè)銀行，中國工商銀行，信用合作聯(lián)社等醫(yī)療機構(gòu)：六合區(qū)人民醫(yī)院、六合區(qū)中醫(yī)院其他機構(gòu)：中國移動、中國聯(lián)通、中國電信等，各種人文和自然景點(鳳凰山公園、萬壽宮、文廟)2.4可能存在的對項目不利的干擾因素1.六合區(qū)商業(yè)中心的打造，會對項目住宅體量有限制作用2.項目周邊建筑形態(tài)凌亂，整體環(huán)境不佳，對項目未來形象和定位有一定影響3.項目西端的金寧廣場，地段和物業(yè)形態(tài)與本項目有很大的類似性，從而對本項目造成同質(zhì)化競爭2.5區(qū)域規(guī)劃及前景南京市對外交通門戶，現(xiàn)代化濱江新城。而作為六合區(qū)絕對中心的雄州鎮(zhèn)組團，將承擔行政、商貿(mào)、生活、生產(chǎn)等綜合性的功能，其現(xiàn)狀人口規(guī)模8.2萬人，建設(shè)用地規(guī)模8.7平方公里，規(guī)劃期內(nèi)人口規(guī)模發(fā)展至30萬人，建設(shè)用地規(guī)模擴展至29.4平方公里。按照南京市整體規(guī)劃精神，六合區(qū)正著手對全區(qū)進行高標準的城市規(guī)劃。除了擁有深厚的文化底蘊外，六合優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境也日益受到人們的矚目，是作為宜居新區(qū)的一大優(yōu)勢。相關(guān)規(guī)劃對本項目的影響：1、本項目地處雄州鎮(zhèn)核心區(qū)域，相關(guān)的市政、公共交通配套對于本項目來說為得天獨厚，對于其他競爭者來說具有絕對的區(qū)位優(yōu)勢和競爭優(yōu)勢；2、由于目前有關(guān)六合區(qū)雄州鎮(zhèn)規(guī)劃尚沒有詳細的方案，項目周邊公共市政配套仍處在不確定、不明確階段，因此本項目的整體定位仍然需要和政府方面斡旋。3、單從目前雄州鎮(zhèn)的整體房地產(chǎn)市場情況來看，周邊其他項目均以商業(yè)住宅混合建設(shè)為主，商業(yè)在整體項目中所占的比重也相對較多，建筑形態(tài)以低層商業(yè)裙樓上加蓋住宅為最常見。按照雄州鎮(zhèn)目前商業(yè)分布地區(qū)來看，長江路和泰山路沿線將被打造為雄州鎮(zhèn)的商業(yè)中心，而本地塊正處于這個商業(yè)帶內(nèi)，因此，如何處理好商業(yè)和住宅的比例和格局分布將成為該項目首要應該解決的問題。3、區(qū)域住宅市場現(xiàn)狀與競爭分析3.1競爭區(qū)域研究3.1.1、板塊分布A)核心板塊地域范圍：雄州鎮(zhèn)是六合目前的經(jīng)濟政治中心，也是通系統(tǒng)發(fā)達，有多條直通南京主城區(qū)的線路以及到周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的各路公交。是消費者和集中和分散的核心地帶。板塊內(nèi)項目主要分布在龍津路附近和園林東路兩側(cè)。生活配套：雄州鎮(zhèn)是六合的經(jīng)濟政治中心，各星、蘇寧、國美為代表的電器大賣場；以蘇果為說非高檔商品的需求區(qū)域均能提供。這也是本案住宅檔次：早期區(qū)域內(nèi)樓盤主要以拆遷安置房、中低價較低的影響很難做出中高端住宅，目前住宅發(fā)展水平在南京各區(qū)內(nèi)相對落產(chǎn)品狀況：主要以多層為主，部分小高層?？腿禾卣鳎褐饕橇铣菂^(qū)原有的居民，包括公務員以及鄉(xiāng)下各鎮(zhèn)的居民(主要以在鎮(zhèn)上做生意的小私營業(yè)主、鎮(zhèn)上的郵局、電信、銀行、信用社等具有穩(wěn)定職業(yè)的人群、外地做大學畢業(yè)在六合機關(guān)事業(yè)單位的年輕人年齡多在40-50歲之間的中年人和20-30歲之間的年青人。消費特征：作為第一居所的比例很高，投資和第二居所較少，需求需要引導。體的水平將在2年左右的時間提升一個水平。該板塊目前銷售的產(chǎn)品主要以中等戶型的舒適性住宅為主，體現(xiàn)了購買者心態(tài)的相似性，隨著市場的逐漸成熟以及消費客群的擴大，雄州的產(chǎn)品線將逐漸的豐富起來。在整個江寧區(qū)被市場定位為“市區(qū)中低收入普通居民疏散居住B)次級板塊與項目關(guān)系：從地緣角度來看，位于基地的南側(cè)，距離雄州鎮(zhèn)約3公里。型的原有小鎮(zhèn)的生活配套，隨著新入住人口的增加，商業(yè)急需改善。將，其產(chǎn)品屬于南京2000年左右的水平。產(chǎn)品狀況：以多層為主，在龍池周邊有部分別墅?？腿禾卣鳎糊埑匕鍓K的主要客戶群體為來源比較廣泛，區(qū)域分布也比較大，基本上以投資者、南京的客戶以及六合附件中老年養(yǎng)老的群體。早期購房者除了作為第二居所外，另有為數(shù)不少的投資者。消費者心理主要以景觀作為其購買點，以低價作為買點，主力客群為30-45歲的投資者以及50歲以上的老年人。消費特征：中年人主要作為第二居所和投資，老年人作為第一居所。所以百龍池地區(qū)的發(fā)展空間：龍池板塊主要以龍池湖和六合區(qū)政府的入駐為主要賣點，目前龍池湖的四周已經(jīng)被四個開發(fā)項目基本包圍，區(qū)域的未來限，整體而言對本案的影響主要以分流為主。地域范圍：主要以大橋附近的大型住宅樓盤為主，主要分流項目有明發(fā)濱江、天潤城、威尼斯水城以及大華錦繡華城為主。橋北對于本案而言，主要分流了部分六合地區(qū)的客源。區(qū)域主要的競爭優(yōu)勢為離主城區(qū)較近，有進入城區(qū)的感覺。但是隨著大橋附近項目價格的不斷攀升，其競爭力相對逐漸變?nèi)酢Ｅc項目關(guān)系：從地緣角度來看，區(qū)域和本案在地緣上沒有很大的競爭關(guān)系，競爭主要來源于六合本地居民對于南京城區(qū)的偏好，橋北作為近城板塊，對本案形成一定的沖擊。生活配套：區(qū)域生活配套目前相對短缺，但是未來預期相當好，各類大型配套都將在短期之內(nèi)進駐橋北，改善居民的基本生活。住宅檔次：中檔產(chǎn)品為主。產(chǎn)品狀況：目前以小高層為主?？腿禾卣鳎褐饕浅潜笔姓ㄔO(shè)疏散型居民，中低收入的普通工薪階層；六合、大廠的居民以及安徽、蘇北等地在南京做小生意或者有一定積蓄想進入南京的人群；浦口本地拆遷戶和本地人口。六合區(qū)域的人購買大橋附近主要意圖是為了離城區(qū)更近，改善目前的居住環(huán)境和品位。消費特征：前期投資者較多，隨著價格的上揚，第一居所的比例將逐漸提高發(fā)展空間：近期政府對于江北的規(guī)劃逐漸實施，市場利好較多，也進一步的促進了市場價格的進一步攀升。但是從現(xiàn)狀而言，過江交通仍然不發(fā)達，特別是在上下班期間的擁堵有目共睹，至少現(xiàn)在可橋北和主城區(qū)還有很長的距離，特別是時間和心理距離。雄州鎮(zhèn)的絕大部分項目和橋北項目相比，在價格上已經(jīng)有很大的差距，但是由于本案位置處于雄州鎮(zhèn)的核心地段，價格優(yōu)勢并不明顯。對于希望改善居住環(huán)境，追求繁華的消費者而言，大橋未來商業(yè)、教育等各方面的預期并不比六合主城區(qū)差，對于想擁有良好配套的購房者而言，橋北也是不錯的選擇，所以橋北對本案形成一定的沖擊。C)邊際板塊地域范圍：大廠主要以原有的大廠區(qū)為行政區(qū)域，由于有較強的產(chǎn)業(yè)支撐，目前房價略高于六合，同時在配套方面也較為完善。與項目關(guān)系：從地緣角度來看，主要的競爭來源于六合和大廠之間的客戶群體。生活配套：目前相關(guān)配套較為成熟，大型超市、賣場、大型商業(yè)齊全，居民日常的生活需求能夠完全滿足。住宅檔次：以中檔產(chǎn)品為主。產(chǎn)品狀況：多層和小高層為主，有部分高層。客群特征：主要以大廠產(chǎn)業(yè)為支撐的中端消費者。(高收入者在本地有分配的住宅，二次置業(yè)普遍近城)消費特征：二次置業(yè)中青年客群(35-50):尚在企業(yè)上班，沒有精力進入主城區(qū)中老年客群(40-60):經(jīng)濟實力有限，安享晚年發(fā)展空間：大廠主要的通過產(chǎn)業(yè)支撐房地產(chǎn)業(yè)，目前成熟的配套也支撐著區(qū)域的房價，但是由于區(qū)域污染產(chǎn)業(yè)集中，高端人群流失，不利于區(qū)域的長期發(fā)展。對本案而言，主要競爭體現(xiàn)在六合老城區(qū)和大廠老城區(qū)之間的居民。區(qū)域3.1.2、區(qū)域重點競爭樓盤列表華歐友好城龍池翠州龍庭世家珍港花苑江蘇艾驊哲集團有限公司南京騰達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南京龍創(chuàng)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司南京珍港房地產(chǎn)開發(fā)公司占地(畝)60畝建面(萬目前上市10萬目前上市5.29萬6目前上市2.29萬總戶數(shù)(戶)(目前上市面積比例面積比例面積比例面積比例目前產(chǎn)品一房9二房110以上躍層////別墅//////價格(元/m2)住宅2200,裝修2800別墅3800銷售情況近70%二期住宅銷售50%整體銷售30%左右，銷售壓力較大上市部分銷售70%左右整體銷售80%左右居民及六合城區(qū)部分老年人主要以周邊人群為主六合部分居民以及周邊拆遷戶項目第一期共20立別墅，均價5800目前即將推出部分小戶型目前在售的是6棟6F公寓全部為多層金寧廣場萬匯秀林水苑龍海一新加坡花園城天賜佳園南京太湖世家房地產(chǎn)開發(fā)有限公司南京萬匯置業(yè)有限公司龍海土地開發(fā)有限公司南京新城意象房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地(畝)建面(萬總戶數(shù)(戶)面積比例面積比例面積比例面積比例二房8三房四房////55(一房)躍層4//價格(元/銷售情況目前銷售率在進度較慢一期房源只剩不到10套目前二房的房源均已經(jīng)售完只剩余三房的房源一期的銷售已經(jīng)接近尾聲投資群體占據(jù)很大比列做生意的小老板六合本地人遷戶少量的做生意的老板當?shù)赜薪?jīng)濟實力老板、少量的拆遷戶六合部分居民拆遷戶地處長江路號核心地位雄州鎮(zhèn)最佳的地理位置雄州鎮(zhèn)的中心所在地處園林東路前期開發(fā)的百合園已經(jīng)入住周面居住氛圍較佳項目的客戶群均為有經(jīng)濟的人群地處雄州鎮(zhèn)園林東路向東規(guī)劃為大規(guī)模的居住用地康爾富花園龍達佳苑金域豪庭華爾新苑江蘇華夏置業(yè)發(fā)展有限公司南京?；脴I(yè)東太置業(yè)有限公司(未上市)華爾集團(投資商)(未上市)9建面(萬137總戶數(shù)(戶)面積比例面積比例面積比例面積比例二房三房四房/躍層價格(元/m2)項目底層為商業(yè)體量少銷售收尾階段客群主要為六合地區(qū)小老板，投資者主要為六合本地居民備注項目靠近長江路樓做商業(yè)，2-6樓為聯(lián)排別墅面積段190-250平米均價在3500元/平米廣告推廣語為英國皇家花園尊邸3.1.3、公寓產(chǎn)品特征由于項目的整體容積率高達2.24,所以項目必然以小高層和高層為主，而目前六合的小高層和高層處于起步階段，需要一定的適應期?！隹陔S著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，開發(fā)技術(shù)的成熟，主城區(qū)消費者已經(jīng)完全接受小高層產(chǎn)品，小高層、高層產(chǎn)品已經(jīng)成為了市區(qū)公寓的主流?！觥?005年后小高層產(chǎn)品在六合出現(xiàn)，先是在華歐友好城出現(xiàn)，由于該項目的客群部分為城區(qū)投資和度假消費者，大多有過居住小高層的經(jīng)驗，對此類產(chǎn)品的抗性不大，愿意接■□目前六合的小高層價格要高于普通住宅的價格，所以項目必須以高端的形象面世，而項目位于雄州鎮(zhèn)中心，完全有機會塑造成功。但是前期的宣傳必須到位，在宣傳過程中使消費者逐漸接受?！疚飿I(yè)類型比較】接受總價接受單價競爭程度大較高25萬左右激烈小高層略小一般30萬左右一般【小高層物業(yè)的預期】目前六合小高層逐漸推向市場，存在一定的壓力，但是根據(jù)江寧、橋北等區(qū)域的發(fā)展歷程可以看出，受城區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響，小高層住宅的發(fā)展速度非常快，2年左右的時間基本能夠被市場認可，而項目目前仍處于拆遷階段，上市以后小高層抗性將逐漸消失，建筑類型也將以小高層為主，為此我們對于小高層住宅還是比較樂觀的?！拘〗Y(jié)】:■口城市化進程，加速了土地用地價值的升級，資源的稀缺性與需求無限擴大化之間的矛盾進一步凸現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)為了在有限的土地上集約最大化的使用土地資源，建筑■口政府對“一城三區(qū)”的城市規(guī)劃，城市正向郊區(qū)發(fā)展，為了更有效地對土地利用，使之更經(jīng)濟，且豐富的城市輪廓線有助于城市形象的■口而在城市現(xiàn)代化過程中，小高層住宅的分布又會出現(xiàn)相應的變化特征，由主城區(qū)分布將呈現(xiàn)，城市核心區(qū)將向商務功能的兼容轉(zhuǎn)住宅的居住功能，市場將按照螺旋式上升的軌跡前行?！隹谛「邔友该桶l(fā)展的另一個原因來自于產(chǎn)品質(zhì)素的提高和居民居住消費觀念的改變。時下的小高層，除了發(fā)揮固有的方便性、景觀好等優(yōu)安全等頑疾正被逐漸克服，較多層的產(chǎn)品更加豐富，也被越來越被成熟的消費市場所接受。3.2、項目市場競爭分析3.2.1、市場競爭范圍設(shè)定本項目所處的區(qū)域市場屬于六合現(xiàn)有的行政經(jīng)濟中心。其競爭主要分布在江北區(qū)域，由于板塊屬于典型的人口導出性區(qū)域，所以競爭對手主要考慮本地消費者可能購房的區(qū)域，當然主城區(qū)由于房價的高昂不在本案研究的競爭范圍之內(nèi)。目前南京的市場布局已形成了同心圓分級層次，同一層次的同層次的消費呈梯級分布。本案面臨的競爭主要分布在雄州鎮(zhèn)周邊、龍池湖附近，以及可能分流作用比較明顯的橋北和大廠區(qū)域。■口核心競爭圈——區(qū)域競爭：雄州鎮(zhèn)片區(qū)■口邊緣競爭圈——同質(zhì)競爭：龍池板塊以及雄州鎮(zhèn)板塊■口泛競爭圈層——分流競爭：大廠和橋北片區(qū)3.2.2核心競爭圈住宅市場競爭環(huán)境分析首先對各個區(qū)域進行初步的了解■口市場供應的熱點區(qū)域依次為橋北、雄州鎮(zhèn)、大廠、龍池，從價格分布來看橋北價格偏高、其次是大廠、雄州及龍池。■口雄州的樓盤在總價檔次上已達到了中檔的標準，但結(jié)合整體市場來看，由于地段差別較大，單價的跨度較大。行初步的分析1、區(qū)域產(chǎn)品的面積段分布從下圖可以看出，雄州鎮(zhèn)普通住宅的面積段主要80-90的二房以及110-120和120-144平米的三房，其中三房為絕對的主力，這和雄州目前的住宅發(fā)展現(xiàn)狀以及消費偏好的單一性有關(guān)，但是從下圖可以看出，雖然70-100平米的產(chǎn)品所占的市場份額不大，但市場認可度較高，銷售率達到了95%以上，銷售速度和其它產(chǎn)品拉開了很大的差距。這說明市場對雄州主要項目成交住宅的面積分布0面積段2、區(qū)域的價格走勢從下圖可以看出，整體而言，江北06年的房價上漲幅度也達到了10%,而且由于其價格基礎(chǔ)較低，上漲的幅度相對比較容易被消化，目前由于高于其它項目，所以本案的價格在大環(huán)境上基本沒有風險。雄州鎮(zhèn)價格走勢ll月份3、區(qū)域的住宅消化速度觀察06年的銷售速度走勢，可以看出，銷售量在不斷擴大，特別是四季度大幅放量，快速發(fā)展階段邁進。在快速發(fā)展階段，區(qū)域放量雄州鎮(zhèn)主要項目季度消化量5432104、未來上市量預測目前雄州一般項目開發(fā)量普遍不大，但是龍海新加坡城單個項目開發(fā)量達到了70萬平米，其開發(fā)周期最少在8年左右，所以雖然未來可上市面積可以達到110萬平米左右，但其不可能集中上市，實際的年度上市量并不會大幅增長，區(qū)域存在較大的可開發(fā)空間。本案在六合可以算中等偏上規(guī)模的樓盤，處于雄未來供應類型未來上市面積上市結(jié)轉(zhuǎn)量6萬已上市項目未來上市量75萬新增項目30萬3.3、邊緣競爭圈分析龍池片區(qū)1、區(qū)域產(chǎn)品的面積段分布(普通住宅)從下圖可以看出，龍池目前面臨較大的銷售壓力，各類面積段銷售率均低于70%,特別是大戶型產(chǎn)品，銷售情況很不樂觀，說明區(qū)域的消費人群能力有限，非高端多次置業(yè)客戶，區(qū)域認可度有待提高，從總量看，2年多的時間區(qū)域普通住宅銷售面積7萬平米，低于其它區(qū)域單個樓盤的銷售面積。龍池雖然有龍池湖的景觀資源作為依托，但目距，目前仍停留在一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)的水平，區(qū)域單價又高于其它鄉(xiāng)龍池片區(qū)04年7月至今按面積供銷情況龍池片區(qū)04年7月至今按面積供銷情況0*O2、區(qū)域的價格走勢從下圖可以看出，龍池片區(qū)價格雖然有一定變化導致價格的波動，實際的銷售價格比較穩(wěn)定，增長幅度遠遠低于江北平均漲幅。價格提升壓力體現(xiàn)了區(qū)域的銷售壓力，在沒有大從未來市場看，兩年內(nèi)龍池區(qū)域的價格不會前的銷售速度還需要多年的消化，供過于求的局面不改善，價格不可能上漲。和雄州鎮(zhèn)的價格比較看，06年兩個區(qū)域的價格相差100元/平米左右，而目前則達到了300元/平米以上，說明普通的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民還是比較向往中心區(qū)的配套設(shè)施和便捷的生活，尚左左2006年1月至今月度銷售價格走勢右的兩房兩廳、91-110平米的小三房兩廳或三室一廳是需求主流，總價承受能力在21-35萬元之間，購房影響關(guān)鍵因素主要是周邊生活配套是否完善；由于地理位置優(yōu)越，受訪者對本案的意向率很高，對產(chǎn)品的指向是91-110平米的三室一廳一衛(wèi)占絕對多數(shù)，但平均意向總價僅為26.92萬元，平均意向單價為3000元/平米，由于目前該地段周邊房價已超過3000元/平米，因此本項目入市價位初步預測不低于3200元/平米后，套均面積為84.13平米。根據(jù)經(jīng)驗，實際成交總價超出預購總價10%左右，仍可為80%以上的購房者接受的話，則本案套均總價可達29.61萬元，除以一期均價3200元/平米，則套均面積可達92.53平米，因此本案應以實用三房和舒適兩房為產(chǎn)品主打，配置部分經(jīng)濟兩房，以達到合理控制總價，有效提升性現(xiàn)狀，小戶型產(chǎn)品的上市量和銷售量都非常有限，而從潛在購房需求和普通消費者投資意向調(diào)查來看，對小戶型產(chǎn)品比較感興趣，如果加以適當引導，應該可以取得不錯的市場效果。部分予以設(shè)置，醫(yī)療和學?？山柚景钢苓叺默F(xiàn)分的業(yè)態(tài)、業(yè)種合理搭配予以滿足。5、供求關(guān)系研究5.1、六合片區(qū)不同面積段供、銷、潛在需求對比分析從截至到目前六合地區(qū)商品住宅分面積段的供銷和潛在需求對比看來，110平米以下尤其是90-100平米面積段的房源需求非常旺盛，而該面積段目前市場可售量非常少。110平米以上，尤其是120-144平米面積段的住宅處于嚴重的產(chǎn)品積壓狀態(tài)，市場需求很少，但是待售量很大?？梢姰斍傲系貐^(qū)的產(chǎn)品供應結(jié)構(gòu)和需求呈現(xiàn)嚴重脫鉤的現(xiàn)象。六合片區(qū)分面積段供、銷、潛在需求對比分析71-80平米81-90平米91-100平米平米平米平米平米平米目累計已售目前待售■未來需求5.2、六合片區(qū)分套型供、銷、潛在需求對比分析從分套型的供銷以及潛在需求對比分析來看，三室一廳的戶型處于嚴重的供需失衡狀態(tài)，當?shù)貥潜P開發(fā)的產(chǎn)品以三室二廳為多，購房者只能購源積壓較多。另外，二室一廳的戶型潛在需求也較大，但是缺，待售量寥寥無幾。六合片區(qū)分套型供、銷、潛在需求對比分析二室一廳二室二廳三室一廳三室二廳四室二廳自累計已售目前待售■潛在需求5.3未來各產(chǎn)品可能供應量分析區(qū)域未來市場仍將以本地消費群體為主，消費習慣很難改變，對于區(qū)域的供應結(jié)構(gòu)而言，在近幾年內(nèi)不會出現(xiàn)質(zhì)的變化，整體而言，仍以三房為主。而本地屬于年輕高學歷人口流出的區(qū)域，小戶型產(chǎn)品缺乏高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，對于租賃市場而言，容量有限。同時，近期加息行為、交易費用增加、政策不確定、投資渠道的增加等都打擊了投資者對于投資小戶型的熱情。當然，隨著區(qū)域房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展，產(chǎn)品線的完善是必然的趨勢。政策影響，90%以下產(chǎn)品的供應量肯定有所增加，同時也將誘發(fā)小戶型產(chǎn)品的供應。2002年5月，經(jīng)國務院批準，原六合縣與原大廠區(qū)合并成立新的六合區(qū)，全區(qū)轄5個街道、14個鎮(zhèn)、1個省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，人口87萬，土地面積1500平方公里。場僅1個小時行車路程，到上海2個小時左右，處在華東1小時都市圈內(nèi)；西氣東輸工程橫穿區(qū)內(nèi)東西35公里，并設(shè)有2個分輸站；沿江擁有長江深水岸線45公里，可供建萬噸級深6.1、項目基地概況心區(qū)域。項目目前處于拆遷進行中，地勢平坦，被紫霞街分為南北兩個部分。6.2、項目基地現(xiàn)狀(紫霞街：地塊入口)(地塊狀況：拆遷現(xiàn)場)(地塊北側(cè)小區(qū))權(quán)比優(yōu)良一般較差差土地級別★自然景觀★環(huán)境保護★交通情況★生活配套★社會人文★地理位置★發(fā)展前景南京六合南京六合雙語學校師生紀念館敬學路人民醫(yī)院泰紊山棠沒兩公園南路乘城路泰山路；距離南門汽車站1.5公里左右，南門汽車站有通往南京市區(qū)及六合周邊縣鎮(zhèn)的班車若干距離鳳凰山公園1.5公里左右，鳳凰山公園是六合區(qū)六大城市綜合性公園之一，是雄州鎮(zhèn)中心公園，現(xiàn)占地13.8公頃，規(guī)劃面積為22公頃，擬按城市街區(qū)實施改造，建成開放式距離六合區(qū)人民醫(yī)院約500米左右，六合區(qū)人民醫(yī)院為江北地區(qū)公立規(guī)模最大、功能齊全，優(yōu)勢突出、集醫(yī)療、教學、科研、預防、保健、康復、急救為一體的二級綜合性醫(yī)院；距離六合區(qū)高級中學約1.5公里，1980年被省教育廳確認為全省首批辦好的95所重點中學之一，1991年通過省重點中學驗收。2002年4月被確認為江蘇省"國家級示范高中"。2004年3月轉(zhuǎn)評為江蘇省四星級高中。6.4.2、六合區(qū)雄州鎮(zhèn)區(qū)域規(guī)劃在《六合區(qū)雄州組團東北片控制性詳細規(guī)劃》中，提出將六合區(qū)雄州組團東北片(即原雄州古鎮(zhèn)所在地)建成：服老城與新區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展、具有獨特濱水景觀和人文特色的現(xiàn)代化城區(qū)。在總體布局上，遵循強化中心、更新老城、拓展新心、二軸、六組團”的空間布從規(guī)劃圖上可以看出，地動力是其城市化進程的迅猛發(fā)展，在城市化進程的初期，人口必然有一個快速增長的過程，人口的集中增長必然要求房地產(chǎn)業(yè)提供更多的居住場所，而本項目處于六合雄州鎮(zhèn)中心區(qū)域，符合當?shù)厝说牡囟纹?，在地段和配套上擁有?yōu)■項目區(qū)域在城市居住結(jié)構(gòu)中的地位項目近13萬平米的開發(fā)體量，在六合地區(qū)不算大盤，新加坡龍海花園城、萬匯秀林水苑等樓盤較本案更具規(guī)模優(yōu)勢，其它中小項目也塊效應。但從其營銷范圍來看，仍具有一定的狹隘性，客區(qū)。本地塊在區(qū)位上要優(yōu)于六合地區(qū)目前在售的其他樓盤，競爭對手較少(除與地塊相鄰的金寧廣場)外，建成后將對區(qū)域市場形成一定的影響?！龅囟斡∠蠓治鲈O(shè)施配套標準和設(shè)置水平低，城市功能不健部幾乎無完整的綠地，而地塊周邊已有小區(qū)大多破舊，質(zhì)量差，規(guī)模小，環(huán)境亟待改善?！鰵v史文脈分析雄州古鎮(zhèn)內(nèi)有鳳凰山、護城六合雄州鎮(zhèn)地區(qū)的快速發(fā)展與其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是相輔相成的，隨著雄州鎮(zhèn)城市功能的日益完善，處于雄州鎮(zhèn)中心區(qū)域的樓盤，日后升值空間將大增。優(yōu)越的地理位置、便捷的交通、相對完善的配套以及深厚的文化底蘊將有利于將項目打造成六合地區(qū)的標桿樓盤，并可形成當?shù)匦碌膬r格風向標?！鰠^(qū)域發(fā)展趨勢■區(qū)域發(fā)展趨勢六合城市化進程推進各項配套不斷完善對中心區(qū)域的認同區(qū)域房地產(chǎn)漸成規(guī)模區(qū)域特征表現(xiàn)出相對的成熟性和高度成長性，區(qū)域形象定位為-六合雄州鎮(zhèn)中心高檔生活區(qū)，六合房地產(chǎn)市場標桿樓盤。充分利用項目本體資源，強化區(qū)域價值優(yōu)勢，彌補區(qū)域價值劣勢，立足產(chǎn)品創(chuàng)新，通過打造高素質(zhì)高檔產(chǎn)品，建立雄州鎮(zhèn)乃至六合地區(qū)的標桿樓盤。6.5、項目定位分析S(優(yōu)勢)●地理位置優(yōu)越；●具有一定的景觀資源；●區(qū)域城市化進程加快，拉動房地產(chǎn)快速發(fā)展；W(劣勢)●當?shù)亟?jīng)濟狀況不佳，居民收入普遍不高，對高檔樓盤的高房價承受能力有限；●周邊小區(qū)布局混亂，檔次低，影響項目形象；0(機會)●六合地區(qū)城市化進程加快，帶來大量新增人口，成為潛在消費群；●區(qū)位優(yōu)勢明顯，可競爭樓盤少；●地處核心區(qū)域，符合當?shù)厝速彿績A向(傾向于在中心地帶購房)。T(威脅)●與項目地塊一街之隔的金寧廣場在物業(yè)形態(tài)等方面和本項目有相似之處，會形成同質(zhì)化競爭；●項目地塊周邊項目參差不齊的品質(zhì)和價格給本項目的定位帶來難題。6.5.2、項目定位市場依據(jù)和支撐條件本項目定位最主要的難點在于考慮到項目的綜合性及區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況，建議本項目定位向以下方向發(fā)展：強化項目自身配套設(shè)施規(guī)劃——提升項目總體形象；萃取住宅產(chǎn)品的品質(zhì)感——樹立項目產(chǎn)品形象，卓越品質(zhì)觀；挖掘消費者對高品質(zhì)住宅的向往——超越現(xiàn)有競爭，上升競爭層面；因此，如何利用項目資源有效整合，塑造領(lǐng)先市場的魅力產(chǎn)品，,是本案成功定位的關(guān)鍵。6.5.3、項目定位出發(fā)點——滿足客戶潛在需求戶外環(huán)境——良好的生活配套環(huán)境；理想的生活方式——提倡先進的生活理念；交通樞紐——周邊交通便利，出行方便，是區(qū)域交通的核心。高性價比的精致型產(chǎn)品——低門檻、高品質(zhì)、高性價比的產(chǎn)品■□需規(guī)避的劣勢并非房地產(chǎn)發(fā)展的主流板塊，區(qū)域性市場的特征顯著。因此，本項目定位的突破點在于：6.6、目標客群定位根據(jù)區(qū)域未來發(fā)展前景分析，同時參照目前在售項目客群構(gòu)成，分析得出項目目標客戶客戶構(gòu)成外部特征描述核心客戶雄州鎮(zhèn)及其周邊中高端客戶(約占50%)■年齡：25-45歲；■職業(yè)：私營企業(yè)主，地私企、外資企業(yè)管理人員；口之家為主；置業(yè)需求：改善性置業(yè)、重要客戶六合周邊地區(qū)潛在客戶(約占45%)六合撤縣設(shè)區(qū)后，安徽、合為踏入南京的門檻；■首次置業(yè)為主。游離客戶純投資客(約占5%)■區(qū)域未來的發(fā)展?jié)摿?；景?.6.1、目標客群價值取向(1)他們熱愛自己所從事的事業(yè)，對自己的事業(yè)有一種自豪感，工作是他們自我超越和發(fā)展的基礎(chǔ)，對未來充滿信心，事業(yè)有進一步發(fā)展空間；(2)注重家庭生活、家庭倫理，看重天倫之樂；(3)對繁華生活有著較強的眷念與要求；對生活充滿夢想和激情，追求高品質(zhì)生活，并且(4)有激情，開放心態(tài)，工作和生活兩不誤；(5)他們重視性價比，重視實用和綜合價值；(6)家也許不大，但求舒適而不奢華、精致不乏溫馨、年輕富有激情的家；(7)他們的需求層次正處于馬斯洛需求理論第一層次向第二層次和第二層次向第三層次轉(zhuǎn)6.6.2、目標客群財富特征(1)自住型家庭現(xiàn)有資產(chǎn)：存款不多，一般需要通過貸款來買房；(2)收入水平：現(xiàn)階段收入不高，但是比較穩(wěn)定，月收入足以還貸；(3)現(xiàn)階段經(jīng)濟承受力有限，但是具有較大的發(fā)展?jié)摿?，高度關(guān)注房屋價格。(4)部分退休養(yǎng)老及拆遷居民。力，他們是區(qū)域發(fā)展的中堅力量，有著強大潛在消費力的客群。但目前市場上針對這一客群的項目，只有價格定位，少有形象與市場定位，更無品牌定位。這使本案生態(tài)人居示范社區(qū)——居住——開放的居住理念，營造和諧的友鄰生活空間；生態(tài)——尊重自然的體驗，詩意的棲息之地；健康——注重健康生活品質(zhì)；商業(yè)——完善便利的交通網(wǎng)絡及成熟的消費網(wǎng)絡；交通——城市與生活零距離，安居樂業(yè)就在城市中體驗；服務——國際化物業(yè)管理水準，人性化的關(guān)懷之本。7、產(chǎn)品定位7.1、總體規(guī)劃7.1.1、規(guī)劃原則——實用、舒適、完善、協(xié)調(diào)的全局規(guī)劃本項目規(guī)劃設(shè)計原則從總體定位出發(fā)，以最大限■口景觀環(huán)境的均好性本案規(guī)劃強調(diào)住區(qū)環(huán)境資源的均好與共享，對于住區(qū)內(nèi)部的景觀在規(guī)劃設(shè)計時要盡可能讓所有住戶均勻享受；其次要強調(diào)歸屬領(lǐng)域的均好■□居住功能的實用性私、動靜分區(qū)明確，使用順當?！隹趹粜驮O(shè)計的舒適性從尊重人性的角度出發(fā)，對某些家庭諸如老齡人居住空間，設(shè)計時考慮無障礙設(shè)施。此組合、不同朝向廳臥的布置等以供市場多種選擇?！觥踝^(qū)配套設(shè)置的完善性有效性、實用性、安全性、低干擾性等特征?！觥跖c周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)性建筑風格的采用，在具有創(chuàng)新意識的同時，得建筑風格與小區(qū)環(huán)境以及區(qū)域大環(huán)境能夠協(xié)調(diào)地融合于一體。■口尊重生態(tài)環(huán)境，合理利用現(xiàn)有資源，營造舒適宜人的景觀環(huán)境；■口體現(xiàn)“以人為本”的思想，通過規(guī)劃設(shè)計促進人與環(huán)境的互動關(guān)系，創(chuàng)造舒適、安全、■口強調(diào)生活輕松便利的居住環(huán)境、和睦的鄰里關(guān)系、全力以赴的工作、盡情地享受型與7.1.3、建筑空間布局建議建議控制商業(yè)開發(fā)體量，以規(guī)避風險。濱河大道旁宜設(shè)置多層景觀洋房，一方面，可以充分利用沿河景觀資源；另一方面，提升項目整體的形象和檔次。C地塊由于占地面較小，地塊不方整，建議開發(fā)小戶型商住產(chǎn)品，群樓設(shè)置部分商業(yè)。7.2、產(chǎn)品規(guī)劃8.2.1、六合產(chǎn)品建筑類型整體供銷情況類別建筑類型累計上市量目前可售量面積(萬平米)面積占比面積(萬平米)面積占比多層住宅高層住宅4.11%小高層住宅注：數(shù)據(jù)為納入網(wǎng)上房地產(chǎn)至2006年12月的數(shù)據(jù)多層住宅依然是市場供應的主流，小高層和高層住宅存在一定的市場抗性。7.2.2、六合戶型與面積配置特征小面積戶型(單室)、兩室一廳、兩室兩廳和三室一廳戶型市場供應量較小，存在較大的市場機會。115平方米左右的三室兩廳戶型市場供應量最大，市場競爭激烈。四室以上戶型由于區(qū)域客群的消費能力有限，此面積段以上的戶型市場機會較小。7.2.3分面積段累計供銷情況(05年與06年累計數(shù)據(jù))0平米平米平米平米平米平米平米平米321040-50平方米、60-80平方米、90-100平方米等面積段基本處在供銷平衡的狀態(tài)，100-110平方米、120-144平方米以上面積段供大于求。7.2.4、典型項目戶型面積分析分面積段供銷分析圖N通過典型項目分析可以看出，80-90平方米、90-100平方米、110-120平方米面積段顯示出供不應求。對本案來說，中小面積戶型的市場機會應該比較大?！窘Y(jié)論】:通過對市場的分析，可以得出：●精致實用型產(chǎn)品是目前區(qū)域市場機會點與空白點，能有效地區(qū)隔市場；●依靠適中的單位價格、魅力產(chǎn)品的塑造、以居住舒適門檻低，高性價比、高品質(zhì)的標準贏得市場的需要。根據(jù)上述市場研究分析，可以明顯判斷：精致實用型產(chǎn)品是本項目的市場機會戶型面積建議建筑類別套型面積產(chǎn)品形態(tài)組合產(chǎn)品類型總量占比一梯多戶組合參考戶型多層30%標準兩房一梯二戶小三房標準三房二廳二衛(wèi)一梯二戶小高層65%標準兩房一梯四戶一梯三戶小三房一梯三戶標準三房二廳二衛(wèi)一梯二戶小戶型公寓5%一房一廳一衛(wèi)一廚建筑立面及戶型產(chǎn)品示意圖■建筑立面建議項目立面風格選取新古典主義的風格。新古典主義建筑是十八世紀60年代到十九世紀流行于歐美一些國家的，采用嚴謹?shù)墓畔ＥD、古羅馬形式的建筑，又稱古典復興建筑。當時，人們受啟蒙運動的思想影響，崇尚古代希臘、羅廣場、凱旋門和記功柱等紀念性建筑成為效法的榜樣。當希臘、羅馬建筑藝術(shù)珍品大量出土，為這種思想的實現(xiàn)提供了良好的條件。新古典主義的建筑風格其實就是經(jīng)過改良的古典對生活的需求相結(jié)合，將古典的繁雜雕飾經(jīng)過簡化，并與現(xiàn)參考戶型圖(2房1衛(wèi)80-85m2)見見，言。參考戶型圖(三房兩廳雙衛(wèi)約120m2)8、價格定位建議8.1價格制定依據(jù)的初步判斷；定位的參考依據(jù)。8.2總體價格策略■分期定價的原則；8.3項目單價建議圖05年1月至06年12月全市及六合住宅分季度成交均價情況005年一季度二季度四季度06年一季度二季度格缺乏強力的拉升動力。2005年以來，六合區(qū)域累計銷售均價為2270元/平方米。8.3.2、分面積段成交均價圖05年1月至06年12月六合住宅分面積段成交均價情況08.3.3、典型在售項目累計銷售均價回價格回價格0