大盤社區(qū)商業(yè)與商業(yè)步行街開發(fā)與經(jīng)營

1社區(qū)商業(yè)與商業(yè)步行街開發(fā)(kāifā)及運營培訓講義共一百一十六頁共一百一十六頁共一百一十六頁鹿茵翠地規(guī)劃(guīhuà)創(chuàng)新—可體驗環(huán)境根據(jù)項目理念設(shè)計要求，為了突出度假氛圍，鹿茵翠地的園林構(gòu)思重點考慮東南亞巴厘島風格(fēnggé)。為了體現(xiàn)巴厘島的神韻，在有限空間內(nèi)設(shè)計出精品園林，新世界地產(chǎn)委托泰國greenarchitects公司設(shè)計整個園林。共一百一十六頁理想居住社區(qū)整體營造理論(lǐlùn)及其在千畝大盤中的應(yīng)用1000畝體驗式生態(tài)文化型大型居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計與建筑策劃創(chuàng)新課題課題研究(yánjiū)人員：楊寶民、李敏、羅展帆、鄭東明、張立建課題研究的創(chuàng)新1、房地產(chǎn)開發(fā)、景觀、建筑、旅游、醫(yī)療保健、社區(qū)體育多學科專家協(xié)同。2、以華南板塊作為重要研究目標，提取華南板塊與深圳板塊重要經(jīng)驗。共一百一十六頁理想居住社區(qū)(shèqū)整體營造理論理想居住社區(qū)整體營造是指強化居住社區(qū)各構(gòu)成要素及其相互關(guān)系，完善居住社區(qū)的各層次結(jié)構(gòu)（地域(dìyù)社會結(jié)構(gòu)、生活活動結(jié)構(gòu)、歸屬感與凝聚力強的居住生活空間，力圖實現(xiàn)社區(qū)社會文化環(huán)境合自然環(huán)境的協(xié)調(diào)與可持續(xù)發(fā)展的連續(xù)創(chuàng)作與實踐過程。共一百一十六頁理想居住社區(qū)(shèqū)整體營造的研究內(nèi)容

（1）與社會政治、經(jīng)濟文化及居民生活、行為心理需求的發(fā)展與特征相適應(yīng)、有利于促進社區(qū)主體間交往的物質(zhì)形態(tài)空間(kōngjiān)建構(gòu)的研究；（2）體現(xiàn)社會公平與民主參與的、科學的社區(qū)組織管理、規(guī)劃設(shè)計、開發(fā)建設(shè)的機制建構(gòu)研究;（3）有利于居住空間環(huán)境生態(tài)化、可持續(xù)發(fā)展的技術(shù)與資源利用研究等;（4）知識型社區(qū)服務(wù)理論的研究與應(yīng)用，社區(qū)文化的建立與完善。共一百一十六頁千畝(qiānmǔ)大盤規(guī)劃理念的創(chuàng)新

傳統(tǒng)的規(guī)劃方法，對于居住的基本功能考慮較多，已經(jīng)形成比較成熟的規(guī)劃理論。面對生態(tài)居住社區(qū)的新要求，面對人們在居住社區(qū)平衡(pínghéng)身心和商業(yè)等功能的迫切要求，旅游規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃方法受到重視，將生態(tài)旅游規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃與建筑規(guī)劃相結(jié)合，設(shè)計新型大社區(qū)已經(jīng)成為新的方法。共一百一十六頁共一百一十六頁共一百一十六頁社區(qū)商業(yè)(shāngyè)分類劃分為5萬平方米以上區(qū)域型社區(qū)(shèqū)商業(yè)中心和社區(qū)(shèqū)型商業(yè)中心（鄰里中心）1.酒店和商業(yè)街區(qū)及集中商業(yè)結(jié)合區(qū)域型能夠形成綜合體。2.與批發(fā)商圈相鄰的社區(qū)商業(yè)中心（以長春1500畝大盤與家居商圈相鄰為例）3.與零售商圈相鄰的社區(qū)商業(yè)中心4.相對獨立社區(qū)大盤社區(qū)商業(yè)（北京世紀城，深圳華僑城純水岸）共一百一十六頁案例類型1社區(qū)商業(yè)街區(qū)和五星級酒店(jiǔdiàn)組合１．深化千畝大盤(dàpán)研究，提升居住文明水平，形成品牌連鎖開發(fā)新格局。２．體驗式社區(qū)商業(yè)步行街與會所一體化運作，形成社區(qū)商業(yè)與文化中心。３．引進深圳物業(yè)管理顧問，通過將星河灣物業(yè)管理體系和酒店管理結(jié)合，麗江物業(yè)管理可以達到新的高度，新摩爾擁有高品質(zhì)大盤物業(yè)管理體系知識產(chǎn)權(quán)，達到深圳物業(yè)管理水平。楊寶民與李敏先生共一百一十六頁千畝大盤和商業(yè)街區(qū)案例(ànlì)之一

長沙碧桂園威尼斯城位于長沙(chánɡshā)縣城,總占地近萬畝共一百一十六頁商業(yè)規(guī)劃(guīhuà)五星級酒店與社區(qū)商業(yè)街區(qū)共一百一十六頁五星級酒店(jiǔdiàn)碧桂園設(shè)立很多別墅,擁有高消費群體,同時設(shè)立縣城非常高檔的五星級酒店(jiǔdiàn),帶動大盤檔次提升。共一百一十六頁商業(yè)規(guī)劃與招商(zhāoshānɡ)存在的問題商業(yè)規(guī)劃不理想,項目商業(yè)價值下降(xiàjiàng)導致施工中改建的浪費共一百一十六頁案例類型2普通社區(qū)(shèqū)商業(yè)的經(jīng)營模式500-1000平方米社區(qū)(shèqū)超市+社區(qū)服務(wù)業(yè)態(tài)一般人口在2000-5000人之間共一百一十六頁案例類型3上海松江泰晤士小鎮(zhèn)—餐飲休閑商業(yè)旅游(lǚyóu)結(jié)合泰晤士小鎮(zhèn)位于松江新城開發(fā)區(qū)西區(qū)居住區(qū)組群以及新城市商務(wù)中心區(qū)之間.文誠路與濱湖路交際口,并通過(tōngguò)文誠路、思賢路和嘉松公路與市區(qū)貫通.總占地面積面積33萬平方米.(1平方公里),于2002年10月20日由上海市市長韓正和英國商務(wù)部部長休伊特女士剪彩開始建造。共一百一十六頁大盤規(guī)劃思想的創(chuàng)新-小鎮(zhèn)生活(shēnghuó)—阿特金斯--李劍波先生共一百一十六頁共一百一十六頁共一百一十六頁項目(xiàngmù)總體規(guī)劃泰晤士小鎮(zhèn)作為松江新城核心區(qū)之一，由英國阿特金斯公司規(guī)劃設(shè)計，定位于典型英國風格小鎮(zhèn),有取舍地移植了英國泰晤士河邊小鎮(zhèn)的規(guī)劃理念與建筑風貌，追求“人與自然和諧(héxié)共存”的美好場景。共一百一十六頁項目建筑風格—英式建筑(jiànzhù)風貌泰晤士小鎮(zhèn)設(shè)計充分發(fā)揮松江良好的生態(tài)環(huán)境基礎(chǔ)，引入英國泰晤士河(tàiwùshìhé)邊小鎮(zhèn)風情和住宅特征，體現(xiàn)松江新城濃烈的現(xiàn)代化、國際性、生態(tài)型以及旅游文化氣息。共一百一十六頁項目(xiàngmù)商業(yè)規(guī)劃英國泰晤士主題文化大盤.配備10萬平方米左右賓館、超市、餐廳、電影院等綜合設(shè)施1平方公里的小鎮(zhèn)，除了(chúle)教堂、市政廳、中學、商業(yè)街等功能性社區(qū)公建設(shè)施外，還建有會所、幼兒園、影院、超市等社區(qū)配套設(shè)施，配套設(shè)施在點綴之整體風格的同時，亦滿足和豐富了民居的日常生活。公建設(shè)施和商業(yè)服務(wù)設(shè)施占總建筑面積的２８．６％。共一百一十六頁項目(xiàngmù)生活配套泰晤士小鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)6萬平方米，將鎖定“婚慶服務(wù)產(chǎn)業(yè)”、“情景會展產(chǎn)業(yè)”、“文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)”三大產(chǎn)業(yè)，以及輔助這些產(chǎn)業(yè)的“餐飲、酒吧、娛樂、住宿(zhùxiǔ)”等配套服務(wù)業(yè)。共一百一十六頁公共設(shè)施圖片(túpiàn)松江(sōnɡjiānɡ)美術(shù)館和電影院共一百一十六頁典型(diǎnxíng)商業(yè)示例超市(chāoshì)共一百一十六頁休閑餐飲—大型(dàxíng)餐廳全湖景球形翠晶餐廳位于扇形中央綠化帶東側(cè)的人工島上，緊靠游艇碼頭，與面積約400畝的華亭湖相鄰，環(huán)境優(yōu)美，秀色可餐。餐廳以半球形的玻璃結(jié)構(gòu)建成，顧客可以在用餐的同時，透過玻璃窗欣賞華亭湖和松江新城區(qū)的美景。餐廳總占地面積：716m2總建筑面積：1243m2。有地上建筑2層。2樓有4個包房，可容納80人左右，一層是可容納約125人左右的大廳。預(yù)計五月一日前正式(zhèngshì)開業(yè).目前只是內(nèi)部營業(yè)接待政府官員.營業(yè)后人均消費:一層大廳80元,二樓包房100元共一百一十六頁案例類型(lèixíng)4專業(yè)MALL與社區(qū)商業(yè)結(jié)合北京中國皮革城與社區(qū)商業(yè)(shāngyè)結(jié)合項目占地600畝開發(fā)面積100萬平方米物業(yè)類型五星級酒店與快捷酒店、專業(yè)皮革城，寫字樓，社區(qū)大盤與社區(qū)商業(yè)結(jié)合新摩爾公司2007年底論證，2008年初由深圳中匯建筑設(shè)計事務(wù)所設(shè)計共一百一十六頁區(qū)域(qūyù)型購物中心與綜合體的研究方法市場調(diào)查與可行性研究：1.對社區(qū)人口結(jié)構(gòu)與周邊3公里半徑人員狀況(zhuàngkuàng)進行細致研究。2.研究當?shù)叵M習慣與消費文化。3.調(diào)研當?shù)亟ㄖ幕攸c與風俗習慣共一百一十六頁商業(yè)(shāngyè)與房地產(chǎn)的結(jié)合點—購物中心與步行街購物中心投資巨大，投資回收期長，財務(wù)風險較大，發(fā)展商作大型購物中心決策必須進行周密的市場調(diào)研，對社會購買力與城市商業(yè)環(huán)境進行認真論證，超越社會購買力要求，建設(shè)過多的商業(yè)中心勢必導致項目失敗。

可行性研究包括如下內(nèi)容：1.1用地選擇

（一）用地區(qū)位和交通人口狀況（二）用地經(jīng)濟狀況

，此外對競爭對手需要進行詳細分析。（三）用地物理狀況

重點考慮用地形狀，用地的完整性，用地的可進入性。1.2類型和規(guī)模確定

根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平和未來發(fā)展趨勢，競爭對手情況，而后明確市場定位，最后考慮輻射半徑(bànjìng)與社會購買力1.3承租戶與制定承租政策青島頤和星苑項目周邊有大型購物中心，因此只是設(shè)置社區(qū)商業(yè)街區(qū)共一百一十六頁購物中心(ɡòuwùzhōnɡxīn)與步行街可行性研究1.4金融支持與財務(wù)分析（１）

購物中心的位置能否獲得足夠的商業(yè)銷售和利潤，在市場上是否有競爭力。（２）

購物中心是否能夠租出去，有足夠的承租戶交納足夠的租金。（３）

對資本投入、遠期收益、經(jīng)營成本、稅收、管理費和更新裝修費用的評價。1.5購物中心人才需求分析與人才經(jīng)營建議培育高級購物中心管理人才是貫徹企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的根本保證，由于商業(yè)競爭日趨激烈，商業(yè)人材普遍出現(xiàn)短缺。

１.6購物中心發(fā)展戰(zhàn)略建議購物中心發(fā)展戰(zhàn)略關(guān)系企業(yè)成敗，購物中心必須從戰(zhàn)略上回答，如何為客戶提供滿意服務(wù)，如何與商戶建立長期共贏關(guān)系，不僅要在招商上取得成功，更重要在運營上能夠長期吸引客戶光顧，走可持續(xù)發(fā)展之路，而不是開業(yè)轟動一時，采取種種騙術(shù)套取商戶保證金，然后迅速倒閉引起(yǐnqǐ)和商戶種種糾紛。

共一百一十六頁如何進行社區(qū)商業(yè)定位？如何科學確定(quèdìng)社區(qū)商業(yè)規(guī)模？根據(jù)市場調(diào)查情況和企業(yè)資源整合能力確定(quèdìng)社區(qū)商業(yè)規(guī)模一般區(qū)域型購物中心10萬平方米以內(nèi)社區(qū)商業(yè)中心4萬人規(guī)模社區(qū)商業(yè)總規(guī)模在5萬平方米以內(nèi)其中集中零售面積在1.5萬平方米以內(nèi)普通1萬人規(guī)模社區(qū)在2萬平方米以內(nèi)，其中集中；零售面積5000平方米左右共一百一十六頁北京蘋果社區(qū)(shèqū)—臨近CBD北京蘋果社區(qū)，位于北京東南三環(huán)，這個區(qū)域在北京的城市功能很大程度上可以說是中央商務(wù)區(qū)的后花園，聚集了多個大規(guī)模住宅項目(xiàngmù)。蘋果社區(qū)總占地16萬平方米，建筑總規(guī)模是70萬平方米，住宅的售價在7000元/平方米以上。

蘋果街由“蘋果商業(yè)街”和“蘋果二十二院街”組成，是北京著名房地產(chǎn)項目4萬平米蘋果商街位于轉(zhuǎn)基因蘋果南側(cè)，是由2萬平米獨立的蘋果二十二院街和北側(cè)底商商業(yè)街與組成的一條體驗式現(xiàn)代商街，充分詮釋“自然、人文、現(xiàn)代”的特質(zhì)，為CBD帶來了獨特的人文氛圍。共一百一十六頁街區(qū)(jiēqū)介紹

2萬平米獨立的蘋果二十二院街，其商業(yè)形態(tài)是一種特定的商業(yè)形態(tài)，是以休閑和文化產(chǎn)業(yè)為主的特定商業(yè)形態(tài)，可以有畫廊、美術(shù)館、書吧、酒吧、餐吧、茶吧、咖啡吧等，這些商業(yè)形態(tài)需要這樣的具有人文氣質(zhì)的院落空間來完成(wánchéng)。同時，街北底商商業(yè)規(guī)劃有銀行、中小西餐廳、大型中餐廳、蘋果數(shù)字多廳影城、大型KTV娛樂城、名品店、精品超市、連鎖型洗衣店、冰淇淋店、、美容中心、健身會所、郵局等，對院街商業(yè)業(yè)態(tài)進行補充，街南街北互為對應(yīng)，商業(yè)價值成倍提升。底商地下一層：2000平米運動超市、3000平米生活超市、500平米會所、游泳池等配套設(shè)施規(guī)劃

院街地下一層：主要為物流通道和庫房，院街商鋪的功能用房。共一百一十六頁購物中心和步行街招商(zhāoshānɡ)計劃購物中心或步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃與經(jīng)營計劃，后做招商營銷宣傳計劃，為保障大商家及供應(yīng)商利益，發(fā)展商要做好細致的準備工作。商業(yè)運營公司要確定招商時間安排、主要招商場所(chǎnɡsuǒ)、主要招商骨干、主要招商活動、招商費用，并得到發(fā)展商的支持。開展實際招商工作之前，首先確定招商條件，然后確定商家檔次、規(guī)模。招商專家青山正人共一百一十六頁招商(zhāoshānɡ)工作1、招商工作流程是什么2、如何制定招商工作進度表3、招商工作中各種表格匯總(huìzǒng)分析4、招商部崗位責任制5、如何強化培訓招商部員工共一百一十六頁招商工作(gōngzuò)流程1.制定招商計劃2.確定招商團隊3.主力店招商【提前準備】4.分散品牌商戶招商(需要把握好招商時機(shíjī)，根據(jù)入口人口情況進行集中宣傳】共一百一十六頁招商(zhāoshānɡ)進度表根據(jù)開業(yè)時間采用倒推方法做好進度表一般開業(yè)前預(yù)留三個月裝修時間一般開業(yè)前半年作為(zuòwéi)品牌商戶集中招商時間，可以集中開展相關(guān)招商活動長沙奧林匹克購物中心項目開發(fā)進度建議科目內(nèi)容和時間具體業(yè)態(tài)規(guī)劃設(shè)計項目定位和商業(yè)布局業(yè)態(tài)設(shè)計策劃一個月提交初步方案二個月2007年９月－１０月商業(yè)建筑策劃三個月兩個月內(nèi)提交初步方案12月結(jié)束招商摸底與主力店招商四個月主力商家招商工作提前啟動，根據(jù)商家要求完善商業(yè)設(shè)施及方案10—12月商業(yè)視覺形象VMD與初步裝飾方案一年2008年3月－６月建筑方案設(shè)計階段六個月12月—2008年４月招商工作展開一年半施工圖設(shè)計四個月４月—8月工程開工8月施工準備一個月時間2008年3月開工具體品牌招商工作啟動大量品牌商家招商工作2008年９月裝飾方案設(shè)計八個月２００９年１－８月工程封頂９月2008年12月裝修及景觀施工五個月2009年1月-2009年5月內(nèi)部裝修工作三個月5月—7月試營業(yè)一個月８-9月正式開業(yè)5月主力店可以先開業(yè)2009年10月共一百一十六頁集中(jízhōng)招商招商活動策劃是招商策劃核心，應(yīng)該注重日常供應(yīng)商資源整合與集中開展活動相結(jié)合的原則，優(yōu)化供應(yīng)鏈效率，通過(tōngguò)商業(yè)信息與零售知識共享與聯(lián)合營銷，實現(xiàn)雙贏。

共一百一十六頁社區(qū)(shèqū)商業(yè)的主力店1.區(qū)域型商業(yè)中心主力店可能包括百貨、大賣場（8000平方米以上），品牌(pǐnpái)酒店（例如如家、假日快捷），大型餐飲名店2.社區(qū)型主力店包括超市，餐飲店社區(qū)主力店在相對獨立社區(qū)可以采用加盟自營方式，一般可以由社區(qū)業(yè)主委員會參與，吸納社區(qū)人群就業(yè)。共一百一十六頁10萬平方米區(qū)域性購物中心的主力店引進(yǐnjìn)問題核心主力百貨店可能有兩個或兩個以上，因此，在招商策劃中，我們建議發(fā)展商最好委托MALL運營顧問公司自營一個主力店，由運營顧問公司負責主力店招商任務(wù)，統(tǒng)籌考慮零售經(jīng)營業(yè)戶與主力店的業(yè)態(tài)關(guān)系，加強對業(yè)態(tài)的調(diào)控(diàokònɡ)能力。

共一百一十六頁為什么說招商(zhāoshānɡ)不專業(yè)招了也白招？

◆1.結(jié)合社區(qū)特點(tèdiǎn)根據(jù)業(yè)態(tài)方案招商避免好高騖遠2.招商與經(jīng)營需要統(tǒng)籌考慮，對于不適合社區(qū)商業(yè)的商戶或經(jīng)營能力不佳的商戶，今后還是需要淘汰。對商戶信譽需要提前了解。共一百一十六頁案例分析>社區(qū)品牌(pǐnpái)商戶資源從那里來？1.本市購物中心的現(xiàn)有商戶，例如大賣場的商戶是社區(qū)商業(yè)重要來源，例如大潤發(fā)等大賣場。2.本社區(qū)經(jīng)營者加盟(jiāménɡ)或自己經(jīng)營自創(chuàng)品牌。3.自營少量社區(qū)服務(wù)內(nèi)容共一百一十六頁租賃(zūlìn)原則租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則。因為購物中心經(jīng)營具有長期性特點，采用基本租金＋浮動租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，浮動租金與銷售額掛鉤，將整個購物中心真正作旺。這樣，發(fā)展商與商戶才能一同成長。放水養(yǎng)魚的原則可以理解為“先做人氣，再做生意，一起分享(fēnxiǎnɡ)成長空間"的原則。

共一百一十六頁業(yè)態(tài)(yètài)與租金關(guān)系在上述工作中，我們運用建筑策劃與NEWMALL購物中心策劃流程發(fā)現(xiàn)了如下缺陷：發(fā)展商委托了一般的市場調(diào)查公司對成都商業(yè)進行調(diào)查缺乏針對性，委托的調(diào)查公司缺乏商業(yè)經(jīng)營專家，無法對成都商業(yè)發(fā)展趨勢進行準確預(yù)測，對消費者分析不夠深入(shēnrù)，例如白領(lǐng)消費者的深入(shēnrù)調(diào)查和分析不夠。通過我們的調(diào)查分析，成都是四川省會，西南一些大公司總部或分布多設(shè)在成都，白領(lǐng)人群多。成都自古就是四川文化中心，大專院?？蒲性核姸啵啥几咝聟^(qū)也集中了白領(lǐng)人群。成都是著名的旅游休閑城市，吸引外地游客眾多，而這些游客中都是經(jīng)濟收入較高的白領(lǐng)人群。投資回報是商業(yè)建筑策劃的核心，由于SM集團前期要求整個購物中心能夠吸引高中低全部人群，事實上存在困難。從長期可持續(xù)經(jīng)營和提升租金角度，我們認為沃爾瑪大賣場適合各類人流，但是百貨等主力業(yè)態(tài)必須能夠吸引白領(lǐng)人群，周邊消費人群難以支撐13萬多平方米的大型購物中心規(guī)模，因此我們建議要重點吸引白領(lǐng)消費者，所以SM城市廣場整個建筑風格需要創(chuàng)新，具備較高建筑文化品味，而不是照搬SM廈門城市廣場的建筑風格。共一百一十六頁業(yè)態(tài)(yètài)理念

設(shè)計創(chuàng)新不僅住宅房地產(chǎn)項目開發(fā)存在戰(zhàn)略的創(chuàng)新問題，而且大型商業(yè)房地產(chǎn)更存在戰(zhàn)略創(chuàng)新問題。尋求項目開發(fā)模式的突破，就是要打破房地產(chǎn)就是建筑與環(huán)境的局限，跳出房地產(chǎn)狹小的專業(yè)范疇，把握新世紀客戶的精神追求，挖掘區(qū)域文化的精華，將商業(yè)、旅游、體育、文化產(chǎn)業(yè)等與房地產(chǎn)大膽嫁接。開發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新是根本目標，專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)新是實施的手段，客戶的滿意才是成功的檢驗(jiǎnyàn)標準。東方時代廣場作為大型MALL購物中心，面對全球的顧客開放，不僅接納購物休閑人群，也面向世界接納旅游群體，不斷吸收國外商業(yè)文化精華，為我所用。我們以深圳人的熱情笑迎天下客，將儒家文化的人文關(guān)懷落實到服務(wù)細節(jié)。共一百一十六頁深圳社區(qū)購物中心理念(lǐniàn)設(shè)計共一百一十六頁購物中心與步行街的休閑(xiūxián)娛樂策劃21世紀是海洋的世紀，大海是人類的故鄉(xiāng)。海洋不僅有無窮無盡的保障，而且遠古人類就知道海水具有保健功能，不論是海水沐浴，還是利用深層海水開發(fā)健康食品，人類對海洋的合理利用與開發(fā)剛剛開始，海水療法是人類提煉總結(jié)出來的有效健康保健方法。挖掘我國古老的海洋文化，提煉海洋保健的精華，運用現(xiàn)代科學技術(shù)設(shè)備與手段，策劃獨具特色的海洋活水健康保養(yǎng)中心，讓“生命加油站，健康儲蓄所”成為現(xiàn)實。我們(wǒmen)的策劃是以海洋保養(yǎng)中心和娛樂項目吸引人流，形成購物、旅游、休閑一體化的新型購物中心。共一百一十六頁業(yè)態(tài)布局(bùjú)設(shè)計

樓層經(jīng)營內(nèi)容９層家居生活用品８層兒童服裝及用品７層運動世界６層休閑裝與皮具５層男裝與紳士用品３、４層女裝與女性用品2層青春少女裝1層璀璨時尚館（珠寶、精品、化妝品）負1層家電、超市東方時代廣場購物中心業(yè)態(tài)(yètài)布局

共一百一十六頁共一百一十六頁國際先進(xiānjìn)水平的業(yè)態(tài)設(shè)計方法根據(jù)經(jīng)營管理的預(yù)測與模擬分析進行業(yè)態(tài)設(shè)計預(yù)測方法：商業(yè)經(jīng)營的實際經(jīng)驗與知識，市場調(diào)查的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，根據(jù)消費人口(rénkǒu)變化與特征，商業(yè)發(fā)展趨勢預(yù)測因此，商業(yè)業(yè)態(tài)的設(shè)計需要豐富經(jīng)驗的商業(yè)地產(chǎn)專家與零售業(yè)專家設(shè)計楊寶民＋青山正人＋許載寧模式業(yè)態(tài)設(shè)計收費標準共一百一十六頁波浪(bōlàng)型全接觸式動線設(shè)計

通過立體空中購物走廊設(shè)計，合理利用垂直電梯與扶梯，讓顧客進入二層以上商場象進入一層商場一樣(yīyàng)方便。讓顧客與商鋪全接觸，提高商鋪的商業(yè)價值共一百一十六頁平面(píngmiàn)動線立體(lìtǐ)動線共一百一十六頁地下空間業(yè)態(tài)的合理(hélǐ)規(guī)劃華夏城地下室業(yè)態(tài)規(guī)劃深入(shēnrù)黃石與北京參考同類項目，運用自身經(jīng)驗獨創(chuàng)共一百一十六頁業(yè)態(tài)設(shè)計(shèjì)案例——長春1500畝項目有關(guān)數(shù)據(jù)表明，2007年，長春商鋪市場的供應(yīng)量將超過70萬平方米。這樣的開發(fā)量，對于長春這樣規(guī)模的城市，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)面積與需求量將趨近失衡。據(jù)不完全統(tǒng)計，長春市現(xiàn)有商圈的總體商業(yè)商鋪總面積大約為120萬平方米，加上其他社區(qū)商鋪和專業(yè)賣場及部分潛在(qiánzài)的商業(yè)項目，保守估計將達到300多萬平方米。共一百一十六頁遠達大街(dàjiē)、東榮大路、東環(huán)城路周邊的商業(yè)分布

（1）遠達大街(dàjiē)是本區(qū)域主要干道，集中了本區(qū)域經(jīng)營狀態(tài)較好的商業(yè)業(yè)態(tài)，但類型分布不均，多以汽修類為主，這也是影響區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的一個遺留問題。（2）東榮大路同樣是本區(qū)域主要商業(yè)經(jīng)營街路，與中東瑞家隔街相望，但商業(yè)分布無序，主要是物流為主的商鋪，配以餐飲和小型商品供應(yīng)商鋪，這樣的布局現(xiàn)在來看，非常不科學、不合理。此類商業(yè)若是想發(fā)展，必須要進行集中管理，才能得以發(fā)展和進步。（3）東環(huán)城路屬于城市主要交通道路，臨近便利的交通道路卻很少有商業(yè)類型存在，其原因是原有的工廠圍墻占據(jù)商業(yè)位置，使臨街商業(yè)沒有得到發(fā)展。2、內(nèi)商業(yè)街的商業(yè)布局本區(qū)域內(nèi)商業(yè)街現(xiàn)有布局以南北為軸，呈現(xiàn)兩橫一縱商業(yè)趨勢。分別以同康路、乾安路為橫向，縱向以太有街為主。商業(yè)分布較為集中，但規(guī)模不大，屬于初始化發(fā)展狀態(tài)。共一百一十六頁家居批發(fā)商圈現(xiàn)狀及本項目(xiàngmù)對策東榮大路臨近本項目，因此本項目一方面可以服務(wù)該商圈，另外(lìnɡwài)可以設(shè)置相關(guān)業(yè)態(tài)與該商圈融合，提升項目商業(yè)價值。共一百一十六頁社區(qū)商業(yè)的實際判斷(pànduàn)方法與診斷結(jié)果現(xiàn)場診斷方法1.觀察社區(qū)特點

2.假設(shè)業(yè)態(tài)3.論證業(yè)態(tài)設(shè)計與商業(yè)建筑策劃結(jié)合

4.尋找到最佳(zuìjiā)方案共一百一十六頁長春千畝大盤規(guī)劃的完善(wánshàn)與修改社區(qū)(shèqū)商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)計依據(jù)是什么？1.商圈情況2.周邊人口3.本社區(qū)情況共一百一十六頁建筑策劃意見(yìjiàn)共一百一十六頁社區(qū)(shèqū)商業(yè)建筑策劃百聯(lián)西郊購物中心位于上海西郊的長寧區(qū)新涇地區(qū)，是百聯(lián)集團旗下一家全新的商業(yè)中心和社區(qū)中心。占地面積3.4萬平方米，建筑面積達到11萬平方米，經(jīng)營面積為6.25萬平方米。購物中心公共活動區(qū)域(qūyù)面積1.7萬平方米，停車面積1.9萬平方米。擁有免費機動車停車位550個、非機動車停車位2500個。共一百一十六頁建筑設(shè)計特點(tèdiǎn)百聯(lián)西郊購物中心由百聯(lián)集團投資5.6億人民幣，聘請美國著名購物中心專業(yè)設(shè)計(shèjì)公司—JEDER國際建筑事務(wù)所，和上?，F(xiàn)代建筑設(shè)計集團江歡成設(shè)計事務(wù)所共同設(shè)計完成。捷得將百聯(lián)購物中心設(shè)計成一個現(xiàn)代村落風格的社區(qū)中心。這里的中心廣場為大家提供了音樂會、展覽、節(jié)日慶典、餐飲、購物等一系列活動的理想場所。整個建筑物分地下二層和地上四層。購物中心采用開放式建筑風格，體現(xiàn)人性化設(shè)計理念，通過貫穿東西兩側(cè)出入口的步行街、室外與室內(nèi)交替的環(huán)型走廊和天橋、開敞的園林景觀中心廣場，將三個區(qū)域的建筑有機地組合成一個整體。共一百一十六頁業(yè)態(tài)(yètài)特點其中：4.4萬平方米為國際國內(nèi)連鎖業(yè)態(tài)；餐飲業(yè)1.2萬平方米，娛樂休閑業(yè)5500平方米，便民服務(wù)業(yè)2000平方米左右。大型生活超市1家、百貨公司1家、專業(yè)賣場4家、主題餐飲29家、專賣店62家、娛樂健身(jiànshēn)5家、社區(qū)服務(wù)14家。目前有包括友誼百貨、世紀聯(lián)華、HOLA特力屋、迪卡儂、永樂家電在內(nèi)的共116家商家入駐。共一百一十六頁招商(zhāoshānɡ)中的亮點運動專賣店與家居招商(zhāoshānɡ)餐飲引進星巴克共一百一十六頁社區(qū)(shèqū)商業(yè)建筑設(shè)計思想的創(chuàng)新基于社區(qū)購物中心特點突出(tūchū)參與性，目的地，好奇心，具有較好便利性。共一百一十六頁購物中心與步行街的商業(yè)網(wǎng)點(wǎnɡdiǎn)分割

圖１商業(yè)網(wǎng)點(wǎnɡdiǎn)分割流程消費者投資偏好業(yè)態(tài)策劃與優(yōu)化商業(yè)網(wǎng)點分割后動線分析確定不同商業(yè)網(wǎng)點分割比例不同分割方案銷售預(yù)測初步確定商業(yè)網(wǎng)點分割方案通過合同委托測繪部門實際測繪確定分割方案

共一百一十六頁商鋪分割(fēngē)原則a)

根據(jù)業(yè)態(tài)設(shè)計優(yōu)化與顧客(gùkè)動態(tài)流線的要求，按照洋流理論的回旋要求，合理分割商鋪，確保每個商鋪面向通道，沒有死角。b)

根據(jù)消費者購買力與投資能力、愿望，對商鋪進行多種規(guī)格、面積的分割,參考已經(jīng)購買商鋪面積要求統(tǒng)計數(shù)據(jù)，確定分割面積比例。c)

合理確定公共分攤面積，確保用戶商鋪較高實用率，通過流線的合理設(shè)計最大限度分割出商鋪面積。d)

合理確定動態(tài)流線，有利于開業(yè)后實際運營工作。對于出售以后的大商鋪，客戶可以再分割，同類面積規(guī)格商鋪，客戶可以購買多套組合。

共一百一十六頁在煙臺等地ＭＡＬＬ項目業(yè)態(tài)設(shè)計與商鋪分割工作中，深感結(jié)構(gòu)形狀的重要性，在ＭＡＬＬ設(shè)計方案完成后一定要首先(shǒuxiān)進行業(yè)態(tài)設(shè)計合初步商鋪分割，根據(jù)初步分割意見內(nèi)部結(jié)構(gòu)形狀進行完善和修改，確保簡單化以及可視化原則。共一百一十六頁銷售(xiāoshòu)比例銷售(xiāoshòu)部分面積＝（項目投資額＋30%收益）%每平方米單價發(fā)展商要有能力開發(fā)下一期項目。具體銷售要詳細根據(jù)市場情況進行商鋪分割，詳細計算銷售哪些部分，制定價值策略，這是我們操作過的商鋪銷售策劃方案要系統(tǒng)回答的問題。

共一百一十六頁社區(qū)商業(yè)的銷售(xiāoshòu)模式共一百一十六頁通過經(jīng)營提升(tíshēng)商鋪銷售價值共一百一十六頁融資(rónɡzī)創(chuàng)新信托融資：以項目為杠桿招商主力店成功以后進行信托融資香蜜湖水榭(shuǐxiè)花都項目是深圳信托融資最成功的一個項目

共一百一十六頁現(xiàn)代(xiàndài)商業(yè)步行街現(xiàn)代商業(yè)步行街的策劃是購物、商業(yè)文化與休閑娛樂多種策劃的集成。運用海洋的洋流理論對現(xiàn)代商業(yè)步行街布局(bùjú)進行理性策劃，確保商業(yè)步行街的繁榮。法國巴黎共一百一十六頁國際(guójì)一流的商業(yè)步行街具有特征：

1、

硬件設(shè)施一流，包括市政、交通和商場乃至購物環(huán)境的硬件設(shè)施。2、

它應(yīng)該是多功能的，比如購物、休閑、文化、娛樂、餐飲、旅游六個方面。3、

商業(yè)步行街管理水平應(yīng)該是一流的，不僅要具備普通的商業(yè)物業(yè)管理功能，而且在步行街整體形象宣傳(xuānchuán)方面，公共服務(wù)與商業(yè)服務(wù)水準方面也應(yīng)該使一流的。世界著名步行街具有較高的文化內(nèi)涵與藝術(shù)品味。

共一百一十六頁銀座商業(yè)街區(qū)在日本人的心目中，銀座是高級、名牌、流行、信用、品味、貨真價實、憧憬、時尚以及日本新潮購物中心的代名詞。銀座業(yè)態(tài)特征擁有日本最多的商業(yè)老字號例如歷史悠久文明全國的木村屋世界最大的畫廊街日本最大的展覽(zhǎnlǎn)設(shè)施街日本地方大眾媒體的中心銀行密度最高的商業(yè)中心共一百一十六頁國內(nèi)商業(yè)步行街普遍存在如下(rúxià)問題：1、經(jīng)營序列矛盾。2、商業(yè)利潤下滑。3、商業(yè)功能(gōngnéng)單一，文化休閑功能(gōngnéng)不強。空間序列和尺度與消費者心理行為存在差異。

共一百一十六頁王府井商業(yè)街將實施功能、結(jié)構(gòu)、檔次、形象(xíngxiàng)的全面調(diào)整與提升。－－完善功能。從單一購物的初級化市場，向購物、旅游、休閑、娛樂、會展、文化等多樣性的高級化市場功能轉(zhuǎn)變。

－－調(diào)整結(jié)構(gòu)。將傳統(tǒng)的商業(yè)結(jié)構(gòu)向現(xiàn)代化、國際化商業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變。按照國際通行的中心商業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)分布進行調(diào)整，商業(yè)占３０－３５％，餐飲企業(yè)占２０－２５％，休閑、娛樂、酒店(jiǔdiàn)、服務(wù)等占３０－４０％。

－－提升檔次。

－－營造環(huán)境。

－－加快發(fā)展數(shù)字王府井。共一百一十六頁東門步行街改造(gǎizào)措施：1、改造交通設(shè)施，設(shè)置步行通道，禁止機動車輛通行，交通改造分兩期，一期主要包括風貌街、老街廣場、解放路等162、拆除違法(wéifǎ)建筑，改造部分建筑設(shè)施

3、注重文化設(shè)施建設(shè)

共一百一十六頁深圳東門步行街未來(wèilái)發(fā)展戰(zhàn)略的意見

1、決心拆除全部違法建筑，流出空地，增加綠地。2、運用城市經(jīng)營理論，不僅將東門市政建設(shè)(jiànshè)相關(guān)內(nèi)容向企業(yè)開放，而且通過政府政策調(diào)節(jié)，鼓勵企業(yè)拆除成片低矮老式建筑，集中建設(shè)(jiànshè)高層建筑，多流出綠地，增加通透性。3、改革完善步行街管理體系，提高準入門欄，將低素質(zhì)經(jīng)營者淘汰出東門，讓優(yōu)秀的經(jīng)營者近來，提升東門形象。4、加大交通治理力度與道路改造力度，拓寬美化周邊道路。

共一百一十六頁理念(lǐniàn)設(shè)計、文化定位、發(fā)展規(guī)劃

理念設(shè)計是商業(yè)(shāngyè)步行街策劃的靈魂，理念設(shè)計的提出建立在充分的調(diào)查研究基礎(chǔ)上，步行街策劃要考慮步行街的商圈特征、消費習慣、區(qū)域歷史文化、建筑與商業(yè)(shāngyè)文化。理念的設(shè)計要在商業(yè)(shāngyè)街歷史基礎(chǔ)上創(chuàng)新，兼顧歷史特點，更重要的是有利于未來發(fā)展。共一百一十六頁洋流學說(xuéshuō)與商業(yè)步行街布局

洋流的形成有許多原因，主要原因是由于長期定向風的推動。世界各大洋的主要洋流分布與風帶有著密切的關(guān)系，但洋流流動的方向和風向一致，在北半球向右偏，南半球向左偏。世界四大漁場均分布在洋流回旋地帶。從經(jīng)濟地理角度分析1、

洋流流暢區(qū)資源(zīyuán)流通過速，難以停留累積，成為魚類遷徙的路徑，無其它特殊條件很難形成資源(zīyuán)聚集，如果有沙塵暴等帶來大量浮游生物資源(zīyuán)，那么會吸引魚類聚集。2、

反之，洋流回旋使大量生物滯留，回旋區(qū)內(nèi)食物豐富，吸引魚類；由此產(chǎn)生食物鏈，對各種物種產(chǎn)生吸引，從而形成資源富饒區(qū)域如：漁場、海底礦藏?？梢娀匦官Y源和生物聚集。

共一百一十六頁

精品百貨店中檔購物中心文化娛樂休閑街二樓空中步行道二樓空中步行道中上檔購物中心中低檔百貨店購物、娛樂、餐飲

理想的商業(yè)(shāngyè)步行街與購物中心布局模型共一百一十六頁由于我國近五年來重新規(guī)劃設(shè)計的商業(yè)步行街較多，許多設(shè)計單位(dānwèi)都在探索商業(yè)步行街的設(shè)計創(chuàng)新，許多國外一流設(shè)計公司開始服務(wù)中國商業(yè)地產(chǎn)項目，例如，美國JERDE建筑設(shè)計公司就為中國商業(yè)地產(chǎn)客戶提供服務(wù)，該公司設(shè)計的美國環(huán)球影城商業(yè)步行街項目就是一個典型的設(shè)計項目，其設(shè)計思想對于我國設(shè)計商業(yè)步行街具有啟示。商業(yè)步行街設(shè)計創(chuàng)新(chuàngxīn)

美國環(huán)球影城商業(yè)步行街為例美國環(huán)球影城商業(yè)步行街總體效果照片

JERDE公司設(shè)計這個項目的思路是將環(huán)球影城商業(yè)步行街設(shè)計成為顧客的目的地，通過豐富的畫面引導顧客愿意向步行街的內(nèi)部走去，通過設(shè)計可參與性的業(yè)態(tài)，讓顧客停留更長的時間。共一百一十六頁美國(měiɡuó)環(huán)球影城商業(yè)步行街美國環(huán)球影城商業(yè)步行街總體(zǒngtǐ)效果照片

美國環(huán)球影城平面圖共一百一十六頁環(huán)球(huánqiú)影城步行街立面目的地參與性好奇心共一百一十六頁MALL＋商業(yè)步行街的招商(zhāoshānɡ)策劃與代理鑒于目前商品品牌雷同現(xiàn)象嚴重，建議在差異化招商，不同品牌組合設(shè)計(shèjì)方面下功夫，實現(xiàn)招商創(chuàng)新，與商業(yè)文化主題相對應(yīng)，加大進口品牌引進的比例，與韓國日本及香港地區(qū)密切合作。招商代表收費標準—一個月租金共一百一十六頁商業(yè)(shāngyè)步行街的經(jīng)營管理

商業(yè)步行街管理機構(gòu)的最重要職責是提出發(fā)展戰(zhàn)略，制定好發(fā)展規(guī)劃，規(guī)劃好整個步行街的商業(yè)業(yè)態(tài)布局，根據(jù)功能定位合理組織商業(yè)、旅游、文化休閑等不同功能的分布比例，運用城市經(jīng)營理論，運用市場手段，執(zhí)行建筑規(guī)劃，組織社會力量建設(shè)商業(yè)步行街。

商業(yè)街的具體管理工作如下：物業(yè)服務(wù)(2)交通秩序(3)步行街的外立面、整個建筑風格的把握(4)業(yè)態(tài)方面根據(jù)顧客需求(xūqiú)進行整體比例調(diào)整。

共一百一十六頁魚米河商業(yè)(shāngyè)步行街開發(fā)策劃１、魚米河商業(yè)步行街運用洋流理論布局，盡量(jǐnliàng)構(gòu)成環(huán)形人流循環(huán)體系。２．通過不同業(yè)態(tài)劃分，縮短顧客心理距離，劃小核算單位，按照不同業(yè)態(tài)組織針對性經(jīng)營。３．提取營銷基金，根據(jù)銷售額１％提取，２億元銷售額投入２００萬元經(jīng)費。共一百一十六頁麗江商業(yè)網(wǎng)點(wǎnɡdiǎn)規(guī)劃研究區(qū)域經(jīng)濟特點的把握城市規(guī)劃和商業(yè)(shāngyè)網(wǎng)點規(guī)劃研究同步根據(jù)城市化進程特色，研究在旅游特色城市合理商業(yè)布局，完善城市功能，加快新城區(qū)的城市化建設(shè)步伐，提高城市生活質(zhì)量。共一百一十六頁業(yè)態(tài)創(chuàng)新的思考(sīkǎo)－吸引白領(lǐng)顧客參考(cānkǎo)案例１美國奧特萊斯種類多，很多創(chuàng)新的商店也是從美國開始，通過比較研究美國多個奧特萊斯商店，作者認為fashionoutlet是美國非常有特色的品牌折扣店，它將流行文化和商業(yè)展示完美結(jié)合。fashionoutlet位于美國拉斯維加斯，擁有１００多個一流設(shè)計師推出的最新款式時裝精品，號稱精品時尚總匯，折扣達到７５％。共一百一十六頁準確(zhǔnquè)細分市場參考案例２韓國東大門(dàmén)市場（1）批發(fā)市場的經(jīng)營可以吸取百貨經(jīng)營的優(yōu)點，特別是陳列方面批發(fā)市場有自己特點，要充分重視設(shè)計作品展示。（2）中國也應(yīng)該有面向亞洲顧客群體的服裝批發(fā)市場，通過考察，我們架設(shè)了韓國服裝直接進入中國批發(fā)市場和購物中心以及百貨的橋梁，韓國的服飾也非常適合中國顧客。（3）韓國的商業(yè)經(jīng)營與韓國文化傳播密切結(jié)合，“韓流”對中國的服飾潮流影響會加大。共一百一十六頁韓國(hánɡuó)東大門服裝批發(fā)視覺形象批發(fā)與視覺形象匹配(pǐpèi)，方便批發(fā)商采購及品牌選擇。從1000個品牌降低到500個品牌共一百一十六頁以顧客的真實消費(xiāofèi)為導向確定商業(yè)規(guī)劃商業(yè)布局與業(yè)態(tài)設(shè)計是商業(yè)步行街開發(fā)(kāifā)盈利與否的關(guān)鍵內(nèi)容。共一百一十六頁魚米河商業(yè)街開發(fā)戰(zhàn)略(zhànlüè)與盈利模式創(chuàng)新二期政府舊址開發(fā)高品質(zhì)城市綜合體（具有麗江地域建筑特色），購物中心、酒店式公寓、辦公樓，空中花園結(jié)合，假定實現(xiàn)６０００萬元以上利潤。強化魚米河商業(yè)街管理公司力量，投資３０００萬元招商運營，實現(xiàn)項目可持續(xù)經(jīng)營戰(zhàn)略目標，形成商業(yè)經(jīng)營品牌。建議引進一流商業(yè)管理公司，實施專業(yè)化開發(fā)和管理，保證(bǎozhèng)投資者利益，追求項目全勝。共一百一十六頁商業(yè)地產(chǎn)高級人才培養(yǎng)的一點(yīdiǎn)思考1.智商與情商2.國際化視野3.理論聯(lián)系實際從2007年上海培訓(péixùn)學員跟蹤調(diào)查反映出來的成長問題共一百一十六頁步行街經(jīng)營(jīngyíng)管理人才的結(jié)構(gòu)經(jīng)營(jīngyíng)總經(jīng)理招商營銷財務(wù)共一百一十六頁商業(yè)地產(chǎn)方向(fāngxiàng)員工個人的學習1.尋訪名師，名師出高徒，學會站在巨人(jùrén)的肩膀上。2.根據(jù)崗位的需要進行自學，對于崗位知識求精。3.從事商業(yè)地產(chǎn)工作需要廣博的知識面。認真閱讀本領(lǐng)域?qū)W術(shù)期刊和博士論文，進行系統(tǒng)的了解。與倪光南院士在省級技術(shù)成果鑒定會后留影共一百一十六頁地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(jīngyíng)人才的知識結(jié)構(gòu)地產(chǎn)高級經(jīng)營人材應(yīng)該具備的知識結(jié)構(gòu)1.人材經(jīng)營與組織創(chuàng)新知識2地產(chǎn)規(guī)劃、建筑設(shè)計與環(huán)境藝術(shù)設(shè)計知識3.智能建筑與IT運用(yùnyòng)知識4.地產(chǎn)融資與財務(wù)管理知識5..建筑項目管理知識6.地產(chǎn)營銷知識除了知識以外，具備企業(yè)家精神也是選拔的重要條件。其中具備戰(zhàn)略創(chuàng)新意識與能力是關(guān)鍵。共一百一十六頁商業(yè)地產(chǎn)人材的培養(yǎng)(péiyǎng)方法1.從商業(yè)建筑規(guī)劃與營銷課程學習起步，圍繞商業(yè)地產(chǎn)價值挖掘，集中參觀解剖重點項目，請專家講解。2.有計劃設(shè)定研究課題，例如Shoppingmall以及1000畝大盤社區(qū)(shèqū)商業(yè)策劃課題。3.注重多學科交叉學習，不同崗位鍛煉與實踐。4.建立完整培訓體系，減少摸索時間，善于團結(jié)同行專家，合理配置資源。共一百一十六頁美國地產(chǎn)業(yè)(chǎnyè)博士的培養(yǎng)MIT經(jīng)濟系城市與區(qū)域經(jīng)濟學聯(lián)邦、洲與地方政府高級金融經(jīng)濟學I高級金融經(jīng)濟學II高級金融經(jīng)濟學III斯隆管理(guǎnlǐ)學院金融理論投資市場與金融研究資本投資決策地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟地產(chǎn)業(yè)金融與投資地產(chǎn)業(yè)企業(yè)管理開發(fā)過程的法律監(jiān)管MIT城市規(guī)劃與研究系城市設(shè)計與開發(fā)，城市設(shè)計政策城市開發(fā)設(shè)計，明天的城市地理位置與開發(fā)原型環(huán)境設(shè)計政策與影響，土地使用法律與政策城市交通規(guī)劃，住宅與鄰居規(guī)劃住宅與通信服務(wù)市區(qū)規(guī)劃方法，地理信息系統(tǒng)共一百一十六頁零售業(yè)人才(réncái)的培養(yǎng)商業(yè)零售專業(yè)人才知名零售企業(yè)工作經(jīng)驗積累研究生課程：零售管理BarryBermanRetailingManagement/MichaelLevyBartonA.weitz超市管理，顧國建市場營銷，科特勒市場營銷管理—定位、聯(lián)盟，芮明杰，復(fù)旦大學(fùdàndàxué)出版社企業(yè)文化第四版，劉光明商業(yè)建筑規(guī)劃，曾堅購物中心開發(fā)手冊,美國土地利用學會.提倡復(fù)合型知識結(jié)構(gòu)熱帶雨林主題中庭共一百一十六頁如何學習地產(chǎn)與開發(fā)商業(yè)(shāngyè)運營專著1.理論聯(lián)系自己的實際.2.注重動手(dòngshǒu)能力,設(shè)計業(yè)態(tài)方案,參與商業(yè)建筑規(guī)劃.3.對外授權(quán)講課,獲取較高投入產(chǎn)出.1000:10000共一百一十六頁麗江街的思考(sīkǎo)１．聚集人氣(rénqì)２．商業(yè)街區(qū)的準確定位共一百一十六頁1.

室外(shìwài)商業(yè)步行街-

南京路的優(yōu)勢

1.高知名度

例如(lìrú)南京路有好八連2.人氣旺3.營業(yè)額高支撐南京路優(yōu)勢的條件第一，悠久的歷史第二，獨特的風景第三，有多種業(yè)態(tài)，同種業(yè)態(tài)不多，避免惡性同質(zhì)化競爭第四，有知名的品牌第五，有完善的基礎(chǔ)設(shè)施第六，有一個科學的管理機構(gòu)共一百一十六頁大型(dàxíng)購物中心內(nèi)部的室內(nèi)商業(yè)步行街

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