江西省城市更新規(guī)劃編制指南 (試行)

江西省城市更新規(guī)劃編制指南

1范圍

本指南適用于江西省市、縣開展城市更新行動規(guī)劃編制工作。各地可結(jié)合實際，制定適

合本地要求的操作細則，細化和補充相關(guān)內(nèi)容要求。

2規(guī)范性引用文件

下列文件中的內(nèi)容通過文中的規(guī)范性引用而構(gòu)成本文件必不可少的條款。其中，注日期

的引用文件，僅該日期對應(yīng)的版本適用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本（包括

所有的修改單）適用于本文件。

贛府字〔2021〕52號《江西省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部建立城市體檢評估機制推

進城市高質(zhì)量發(fā)展示范省建設(shè)實施方案》

贛辦發(fā)〔2022〕25號《江西省城市功能與品質(zhì)再提升行動方案》

贛城高發(fā)辦〔2022〕5號《關(guān)于開展2022年城市體檢工作的通知》

3術(shù)語和定義

3.1

城市更新行動UrbanRenewalAction

城市更新泛指對城市建成區(qū)城市空間形態(tài)和功能進行可持續(xù)性整治提升的活動。城市更

新行動則是國家“十四五”規(guī)劃作出的重大決策部署，其內(nèi)涵主要包括優(yōu)化布局、完善功能、

提升品質(zhì)、管控底線、提高效能、轉(zhuǎn)變方式六個方面。

3.2

城市更新規(guī)劃UrbanRenewalPlan

是對城市建設(shè)發(fā)展作出的戰(zhàn)略性、綜合性安排部署。依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃和相

關(guān)政策，與相關(guān)規(guī)劃相協(xié)調(diào)，確定城市更新行動的目標策略和重點任務(wù)，提出重要更新專項

和重點更新片區(qū)的更新目標、策略、重點任務(wù)等，并劃示重要更新專項的位置、重點更新片

區(qū)的范圍，指導(dǎo)城市更新行動計劃編制。其成果是政府指導(dǎo)實施城市更新行動以及審批、核

準重大項目，安排政府投資和財政支出預(yù)算，制定相關(guān)政策的重要依據(jù)。

3.3

城市更新行動計劃UrbanRenewalActionPlan

是細化落實城市更新規(guī)劃、統(tǒng)籌謀劃項目實施作出的工作安排。劃定重要更新專項和重

點更新片區(qū)的范圍界線，制定城市更新行動目標指標、主要任務(wù)、重點項目。其成果用于政

府決策參考和指導(dǎo)城市更新項目實施方案編制。

3

3.4

更新專項UrbanRenewalSpecialProject

是指城市更新行動的若干主要方面、重點領(lǐng)域的展開、深化和具體化，如：城市生態(tài)修

復(fù)和功能修補、歷史文化保護、居住社區(qū)建設(shè)、新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、

防洪排澇設(shè)施體系建設(shè)等；更新專項須符合城市更新規(guī)劃的總體要求，并與相關(guān)部門專業(yè)規(guī)

劃相銜接。

3.5

更新片區(qū)UrbanRenewalArea

是指城市建成區(qū)內(nèi)具備城市更新價值，并在綜合考慮布局、功能、品質(zhì)、底線、效能、

方式等因素的基礎(chǔ)上，為便于城市更新行動底線管控、統(tǒng)籌城市更新項目生成和各類資源配

置，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展而劃定的相對成片區(qū)域。

3.6

城市更新項目實施方案UrbanRenewalProjectImplementationScheme

是以城市更新項目為對象編制的實施方案，是對項目規(guī)劃、建設(shè)、管理、運營等環(huán)節(jié)作

出的具體部署，作為指導(dǎo)項目實施的重要依據(jù)。

4總體要求

4.1總體目標

以滿足人民群眾日益增長的美好生活需要為根本目的，加快轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，強化對城市

更新行動的規(guī)劃引領(lǐng)，轉(zhuǎn)化運用城市體檢評估成果，積極穩(wěn)妥實施城市更新行動，實現(xiàn)城市

功能品質(zhì)提升和城市高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)，建設(shè)宜居、韌性、創(chuàng)新、智慧、綠色、人文城市。

4.2規(guī)劃定位

城市更新規(guī)劃是城市更新行動領(lǐng)域的綱領(lǐng)性、操作性指導(dǎo)文件，是指導(dǎo)轉(zhuǎn)化運用城市體

檢評估成果、提升城市功能與品質(zhì)和推動城市高質(zhì)量發(fā)展建設(shè)的重要依據(jù)，分層次構(gòu)建城市

更新規(guī)劃體系，并與相關(guān)規(guī)劃相協(xié)同。

4.3編制原則

編制城市更新規(guī)劃，應(yīng)遵循“以人民為中心”的發(fā)展理念，堅持系統(tǒng)統(tǒng)籌、因城施策、

禁止大拆大建、底線管控、量力而行、穩(wěn)妥有序的基本原則，發(fā)揮城市更新規(guī)劃的統(tǒng)籌引領(lǐng)

作用，把精心規(guī)劃、精致建設(shè)、精細管理、精明增長的理念貫穿城市更新全過程各環(huán)節(jié)，推

動實施城市更新行動。

4.4規(guī)劃層次

4

一般分為城市更新規(guī)劃、城市更新行動計劃、城市更新項目實施方案三個層次。其中，

設(shè)區(qū)市按三個層次編制城市更新規(guī)劃，可根據(jù)需要編制區(qū)級城市更新規(guī)劃或行動計劃；縣（縣

級市）可根據(jù)實際情況，將城市更新規(guī)劃、城市更新行動計劃合并編制。

4.5編制方法

堅持城市體檢評估先行，問題導(dǎo)向、目標導(dǎo)向和需求導(dǎo)向相結(jié)合，以城市更新行動謀劃

和項目策劃為綱，注重實施性。

圖1城市更新規(guī)劃編制技術(shù)總體框架

5城市更新規(guī)劃

5.1一般規(guī)定

5.1.1范圍與期限

規(guī)劃范圍為市、縣中心城區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍；規(guī)劃期限與國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃保

持一致。

5.1.2編制組織與程序

5.1.2.1編制組織

市、縣人民政府組織編制城市更新規(guī)劃。由市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門牽頭，會同

相關(guān)部門協(xié)同推進具體編制工作；規(guī)劃成果報同級人民政府審批。其中，國家、省級城市更

新試點城市的規(guī)劃方案論證須由省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳組織。

5.1.2.2編制程序

主要包括現(xiàn)狀調(diào)查、規(guī)劃編制、方案論證、規(guī)劃公示、成果報批、規(guī)劃公告等。

5.1.3編制要求

城市更新規(guī)劃應(yīng)依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，遵循國土空間規(guī)劃剛性管控的相關(guān)要求，

銜接相關(guān)專項規(guī)劃，結(jié)合“五年一評估”，轉(zhuǎn)化運用城市體檢評估成果，明確城市更新目標、

重點、單元等總體安排，提出存量資源統(tǒng)籌利用的指引要求。結(jié)合“一年一體檢”，針對城

市體檢發(fā)現(xiàn)的短板問題，制定行動計劃，建立項目庫，明確實施時序，指導(dǎo)城市更新項目實

施方案編制。

5.2主要編制內(nèi)容

5.2.1背景分析

（1）城市更新規(guī)劃背景。簡要概述城市更新規(guī)劃編制的背景、目的和意義。

（2）政策導(dǎo)向分析。分析國家、省、市或縣層面城市更新相關(guān)政策對實施城市更新行

動的指導(dǎo)要求。

5

（3）城市更新行動基礎(chǔ)。綜合分析城市發(fā)展現(xiàn)狀、階段特征和發(fā)展趨勢，總結(jié)城市更

新行動取得的成績以及典型的經(jīng)驗做法。

（4）相關(guān)規(guī)劃分析。分析國民經(jīng)濟與社會發(fā)展規(guī)劃、國土空間規(guī)劃、相關(guān)專項規(guī)劃等

對城市更新行動提出的相關(guān)要求。

5.2.2現(xiàn)狀問題

5.2.2.1城市體檢分析

遵循城市體檢評估路徑方法，充分運用城市自體檢、第三方城市體檢和社會滿意度調(diào)查

成果，針對城市體檢評估反映的城市問題，系統(tǒng)分析、分類梳理，識別問題的空間分布和影

響程度。

5.2.2.2深化現(xiàn)狀調(diào)查

采取基礎(chǔ)資料收集、部門座談、實地踏勘、問卷調(diào)查以及對標城市橫向比較等多種方式

開展現(xiàn)狀調(diào)查，全面掌握城市更新行動需求。

5.2.2.3主要問題診斷

綜合城市體檢分析和深化現(xiàn)狀調(diào)查結(jié)論，分類分區(qū)相結(jié)合，診斷城市更新規(guī)劃建設(shè)管理

存在的主要問題，剖析問題產(chǎn)生的根源。

5.2.3目標策略

5.2.3.1更新目標

依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，分階段落實國土空間規(guī)劃，銜接相關(guān)專項規(guī)劃、重大重

點項目計劃、市縣相關(guān)工作部署等，根據(jù)城市發(fā)展階段和特征，制定城市更新規(guī)劃總體目標，

提出優(yōu)化布局、完善功能、管控底線、提升品質(zhì)、提高效能、轉(zhuǎn)變方式等方面的分目標。

5.2.3.2更新指標

基于城市社會經(jīng)濟發(fā)展實際和階段性發(fā)展目標，制定體現(xiàn)實施城市更新行動建設(shè)成效、

可量化的指標。

5.2.3.3更新策略

（1）戰(zhàn)略導(dǎo)向。以問題導(dǎo)向、目標導(dǎo)向和需求導(dǎo)向相結(jié)合，制定整體城市更新行動戰(zhàn)

略，提出城市更新行動的綱領(lǐng)和核心方向。

（2）分類更新策略。結(jié)合城市體檢查找的短板弱項和城市資源要素特征，圍繞優(yōu)化布

局、完善功能、管控底線、提升品質(zhì)、提高效能、轉(zhuǎn)變方式六個方面提出系統(tǒng)性分類更新策

略。

（3）分區(qū)更新策略。結(jié)合更新需求或行政邊界等提出策略分區(qū)，根據(jù)分區(qū)不同職能和

特征提出綜合性分區(qū)更新策略。

5.2.4重點任務(wù)

5.2.4.1優(yōu)化布局

包括協(xié)調(diào)山、水、城關(guān)系，優(yōu)化城市空間、用地、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動中心城市多中心、組

團式發(fā)展，開展城市生態(tài)修復(fù)，促進城市與自然融合共生等。

5.2.4.2完善功能

6

包括加快城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施更新改造，完善城市交通系統(tǒng)，提升城市服務(wù)和

安全韌性水平等。

5.2.4.3管控底線

包括對城市密度、強度、特色風(fēng)貌、安全韌性等劃定底線，限制城市高強度無序擴張，

嚴格管控建設(shè)超高層建設(shè)，防止大拆大建等。

5.2.4.4提升品質(zhì)

包括加強城鄉(xiāng)歷史文化保護和城市風(fēng)貌管理，加強城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造和完整居住社區(qū)建

設(shè)，推進城市適老化建設(shè)改造和既有建筑改造，增加和提升城市公共開放空間，滿足人民高

品質(zhì)生活需要等。

5.2.4.5提高效能

包括充分運用新一代信息技術(shù)，加快新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，推進智能市政、智慧社區(qū)、

智能建造、智慧城管，提升城市運行管理效能和服務(wù)水平等。

5.2.4.6轉(zhuǎn)變方式

包括落實城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳達峰碳中和目標任務(wù)，轉(zhuǎn)變由房地產(chǎn)主導(dǎo)的增量建設(shè)方式，探

索政府引導(dǎo)、市場運作、公眾參與的城市更新行動可持續(xù)模式等。

5.2.5行動指引

5.2.5.1專項更新行動指引

識別出城市更新行動的重要類型，劃示重要更新專項的空間范圍或位置；根據(jù)整體更新

目標戰(zhàn)略和分類更新策略，針對重要更新專項的問題、需求導(dǎo)向，結(jié)合《江西省城市功能與

品質(zhì)再提升行動方案》部署，提出專項更新行動的目標、策略、重點任務(wù)，建議重大支撐項

目包。

5.2.5.2片區(qū)更新行動指引

識別出城市更新行動的重點區(qū)域，劃示重點更新片區(qū)的空間范圍；根據(jù)整體更新目標戰(zhàn)

略和分區(qū)更新策略，針對重點更新片區(qū)的問題、需求導(dǎo)向，提出重點更新片區(qū)的更新目標、

策略、重點任務(wù)等。

5.2.6保障措施

針對市、縣統(tǒng)籌層面，根據(jù)實際在建立健全政府統(tǒng)籌、條塊協(xié)作、部門聯(lián)動、分層落實

的工作機制以及規(guī)劃編制和傳導(dǎo)、制定地方性法規(guī)等方面提出規(guī)劃實施的保障措施要求和方

向性建議，具體措施由相關(guān)部門制定。

5.3技術(shù)要點

5.3.1城市調(diào)查和分析

5.3.1.1調(diào)查對象和方式

收集城市更新行動相關(guān)現(xiàn)狀和規(guī)劃資料，并結(jié)合重點內(nèi)容開展專題調(diào)研，通過座談交流、

問卷調(diào)查、現(xiàn)場踏勘、大數(shù)據(jù)分析等方式，聽取相關(guān)部門規(guī)劃設(shè)想和建議。

5.3.1.2基礎(chǔ)資料收集

7

基礎(chǔ)資料收集應(yīng)包括社會經(jīng)濟、城市規(guī)劃建設(shè)管理等，并注重資料的全面性、準確性、

時效性。主要包括：

（1）城市人口、經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)、用地和建筑、城市生態(tài)和功能、歷史文化和城市風(fēng)貌、

居住社區(qū)、新型城市基礎(chǔ)設(shè)施、城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、城市防洪排澇等方面基本情況；

（2）省、市、縣相關(guān)政策方針和工作部署要求；

（3）有關(guān)部門組織編制的城市體檢評估成果，以及轉(zhuǎn)化運用落實情況；

（4）各市、縣政府和部門相關(guān)工作總結(jié)；

（5）國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃綱要、國土空間規(guī)劃及相關(guān)專項規(guī)劃、重大重點項目計

劃、重大重點項目規(guī)劃設(shè)計方案等；

（6）各市、縣政府和相關(guān)部門工作重點、重點項目、對城市更新行動建設(shè)的要求；

（7）現(xiàn)行土地、規(guī)劃、建設(shè)、財稅、不動產(chǎn)登記、文物保護、審批報建等相關(guān)政策，

城市規(guī)劃、建設(shè)、管理、運營等方面工作機制及有關(guān)技術(shù)導(dǎo)則；

（8）其他相關(guān)基礎(chǔ)資料。

5.3.2城市體檢評估成果分析和轉(zhuǎn)化

5.3.2.1指標分析和轉(zhuǎn)化

圍繞城市更新行動內(nèi)涵，選取能夠直觀體現(xiàn)城市建成環(huán)境績效的城市體檢評估指標，與

合理值進行比較分析，識別存在問題的嚴重程度。

表5.1城市體檢評估成果指標分析和轉(zhuǎn)化對照表示例

序現(xiàn)狀合理問題

目標內(nèi)容指標名稱

號值值程度

1山水城格局*區(qū)域開發(fā)強度（%）

2優(yōu)化*組團率（%）

布局城市結(jié)構(gòu)

3城市生態(tài)廊道達標率（%）

（5

4項）生態(tài)岸線率（%）

生態(tài)修復(fù)

5黑臭水體整治完成率（%）

5.3.2.2空間分析和轉(zhuǎn)化

選取能夠直觀體現(xiàn)城市現(xiàn)狀建成環(huán)境績效的城市體檢評估圖件，分析短板弱項地區(qū)的空

間分布，識別重要更新專項和重點更新區(qū)域。

表5.2城市體檢評估成果空間分析和轉(zhuǎn)化對照表示例

指標城市體檢評估成果更新對象與區(qū)域識別

中小學(xué)服

務(wù)半徑覆

蓋率（%）

8

指標城市體檢評估成果更新對象與區(qū)域識別

2020年XX市轄區(qū)建成區(qū)初中1000米服務(wù)半從各區(qū)初中服務(wù)半徑覆蓋率分析來看，XX區(qū)

徑覆蓋率為62.1%。（32.13%）、XX區(qū)（41.51%）、XX區(qū)（49.63%）、

XX區(qū)（57.90%）、XX區(qū)（59.73%）初中服

務(wù)半徑未覆蓋地區(qū)較多，亟需補齊初中設(shè)施

短板。

5.3.3城市更新行動的主要內(nèi)容和技術(shù)指引

5.3.3.1優(yōu)化布局

（1）山水城格局指引。圍繞城市山水城格局保護和修復(fù)、生態(tài)格局暢通等總體要求，

提出促進城市布局得體合宜、城市開發(fā)強度與承載力相適應(yīng)、城市形態(tài)與山川形勢相適應(yīng)等

的建議和規(guī)劃要求。

（2）城市結(jié)構(gòu)指引。針對中心城市圍繞城市中心體系完善、新城建設(shè)和老城更新統(tǒng)籌、

職住平衡、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級等，提出推動城市多中心組團式發(fā)展、建設(shè)連續(xù)貫通的生態(tài)廊道、

轉(zhuǎn)變攤大餅?zāi)Ｊ健?yōu)化功能布局和完善干線交通系統(tǒng)等城市空間結(jié)構(gòu)與用地布局優(yōu)化的建議

和規(guī)劃要求。

（3）城市生態(tài)修復(fù)指引。提出保護城市山體自然風(fēng)貌，修復(fù)江河、湖泊、濕地，加強

城市公園和綠地建設(shè)，推進立體綠化，構(gòu)建連續(xù)完整的生態(tài)基礎(chǔ)設(shè)施體系的建議和規(guī)劃要求。

5.3.3.2完善功能

（1）城市市政基礎(chǔ)設(shè)施指引。明確城市市政基礎(chǔ)設(shè)施的類型和數(shù)量、分布和規(guī)模，提

出市政基礎(chǔ)設(shè)施的系統(tǒng)更新、擴容增效的任務(wù)要求，并根據(jù)規(guī)劃建筑量對可能新增的市政設(shè)

施和管線進行預(yù)判。

（2）城市公共服務(wù)設(shè)施指引。對城市應(yīng)補充或完善的市（縣）級、區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施

及其布局和規(guī)模等提出規(guī)劃引導(dǎo)和要求。結(jié)合居民的實際需要合理預(yù)測各類基礎(chǔ)保障類公共

服務(wù)設(shè)施及基礎(chǔ)教育設(shè)施需求，提出補充或完善各類設(shè)施布局及規(guī)模、設(shè)置方式、服務(wù)半徑、

混合設(shè)置等的導(dǎo)向和要求。明確品質(zhì)提升類公共服務(wù)設(shè)施的改善需求。

（3）城市交通系統(tǒng)指引。提出對相關(guān)規(guī)劃中城市道路系統(tǒng)進行完善及修改的建議，提

出各類城市交通設(shè)施的類型和數(shù)量、布局和規(guī)模等要求，提出公共交通系統(tǒng)等方面的優(yōu)化思

路，提出慢行系統(tǒng)在空間布局、網(wǎng)絡(luò)密度、斷面形式、與其他系統(tǒng)的銜接等方面的建議和規(guī)

劃要求。

5.3.3.3管控底線

（1）密度強度管控。結(jié)合相關(guān)規(guī)劃協(xié)調(diào)城市建筑高度分區(qū)，確定基準高度和新建標志

性超高層建筑的空間布局，以及新建住宅建筑密度、高度等開發(fā)建設(shè)控制要求。

（2）安全韌性管控。落實海綿城市建設(shè)、完善城市防洪排澇體系的規(guī)劃建設(shè)要求，提

出雨水年徑流總量控制率的指標要求；提出消除嚴重影響生產(chǎn)生活秩序的易澇積水點數(shù)量比

例、城市標準消防站及小型普通消防站覆蓋率、人均避難場所有效避難面積等提高城市防災(zāi)

減災(zāi)能力的指標要求，對應(yīng)補充或完善的設(shè)施數(shù)量、布局提出規(guī)劃建設(shè)要求。

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（3）特色風(fēng)貌管控。劃示城市自然生態(tài)、歷史人文、景觀敏感等重點地段的范圍，明

確風(fēng)貌特征和特色風(fēng)貌保護所采取的主要措施，制定嚴格管控新建建筑、不拆除歷史建筑、

不拆傳統(tǒng)民居、不破壞地形地貌、不砍老樹等方面的基本原則要求。

（4）慎拆既有建筑管控。落實相關(guān)政策要求，分類提出更新方式“留改拆”比例、防

止大拆大建的基本原則要求，針對重點更新片區(qū)以片區(qū)為單位分別提出改擴建、新建建筑規(guī)

模和建設(shè)強度等的指標要求。

5.3.3.4提升品質(zhì)

（1）歷史文化保護指引。明確城市歷史文化資源特色，提出歷史文化資源保護策略，

落實各層次保護規(guī)劃的保護范圍、保護要求，提出保護更新與利用策略，在保護基礎(chǔ)上提出

進行活化利用的更新策略。

（2）城市風(fēng)貌管理指引。結(jié)合相關(guān)規(guī)劃提出通過總體城市設(shè)計和管控塑造城市時代特

色風(fēng)貌的目標策略，提出優(yōu)化城市空間和建筑布局的規(guī)劃建議，提出加強新建高層建筑管控、

建筑設(shè)計管理（建筑形體、色彩、體量、高度和空間環(huán)境等）的主要措施。

（3）居住社區(qū)品質(zhì)指引。明確城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、完整社區(qū)建設(shè)、城中村有機更新等

的類型和規(guī)模、方式和模式等，提出共建共享配套設(shè)施和公共活動空間、危房排危整治、老

舊住宅加裝電梯及社區(qū)物業(yè)管理等統(tǒng)籌要求。提出住房發(fā)展的原則和導(dǎo)向，說明保障性租賃

住房和公租房的配置情況。

（4）城市適老適幼化改造指引。提出城市和社區(qū)養(yǎng)老、公共空間、無障礙等服務(wù)設(shè)施

以及適老化住房的供給能力和服務(wù)質(zhì)量提升的要求；提出城市兒童福利、公共空間、中小學(xué)

和幼兒園、嬰幼兒照護等服務(wù)設(shè)施的供給能力和服務(wù)質(zhì)量提升的要求。

（5）城市公共空間指引。對應(yīng)補充或完善的城市公共開放空間數(shù)量、布局、與慢行系

統(tǒng)銜接性、空間氛圍、街道尺度和建筑界面等提出規(guī)劃建設(shè)要求。

5.3.3.5提高效能

（1）新型城市基礎(chǔ)設(shè)施指引。明確城市智能市政、智慧社區(qū)、智能建造、智慧城管等

新型城市基礎(chǔ)設(shè)施的類型和數(shù)量、分布和規(guī)模，提出各類設(shè)施的協(xié)同推進要求。

（2）城市管理指引。提出以街道和社區(qū)為空間單元的城市管理和治理模式建議，明確

系統(tǒng)提升城市風(fēng)險防控能力和精細化管理水平,運用數(shù)字技術(shù)推動城市管理手段、管理模式、

管理理念創(chuàng)新的要求。

5.3.3.6轉(zhuǎn)變方式

（1）綠色低碳環(huán)境指引。分析城市應(yīng)用綠色低碳新技術(shù)、建設(shè)綠色低碳街區(qū)和綠色低

碳建筑的可行性，并提出相應(yīng)的規(guī)劃導(dǎo)向和要求。對于涉及到重大環(huán)境問題的更新片區(qū)，須

另行編制環(huán)境影響評估報告。

（2）開發(fā)運營模式指引。分類說明老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)和城中村等主要存

量地段功能以及老舊樓宇改造提升的策略，明確更新開發(fā)目標、運營手段、產(chǎn)業(yè)支撐等的模

式，提出與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、消費升級、新基建、文化傳承、金融創(chuàng)新等結(jié)合的建議。

（3）多方參與模式指引。根據(jù)城市特征，提出探索建立社區(qū)和市場主體需求主導(dǎo)的更

新機制，推進“自上而下”“自下而上”共謀共建共治共享的建議。

10

5.3.4重點更新片區(qū)劃示

5.3.4.1識別重點更新區(qū)域

結(jié)合更新資源調(diào)查，從緊迫程度、影響程度、重要程度等多因素進行更新需求研判，基

于識別的重點問題區(qū)域，對應(yīng)空間并區(qū)分更新需求，識別出城市更新行動的重點區(qū)域。

5.3.4.2選擇重點更新片區(qū)

根據(jù)現(xiàn)狀問題、更新需求、更新目標和城市發(fā)展總體戰(zhàn)略導(dǎo)向，選擇重點更新片區(qū)，將

片區(qū)更新行動更新改造與促進城市與自然融合共生、優(yōu)化城市結(jié)構(gòu)布局、推動重要功能區(qū)建

設(shè)等相結(jié)合，支撐城市更新規(guī)劃目標。

5.3.4.3劃示重點更新片區(qū)

參照以下原則科學(xué)、合理劃示重點城市更新片區(qū)。

（1）原則上應(yīng)覆蓋單個或多個街道、社區(qū)，更新片區(qū)面積以1-5平方公里為宜；

（2）劃示更新片區(qū)時應(yīng)以現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，保證現(xiàn)有市政及公共服務(wù)設(shè)施的相對完整性，

綜合考慮土地、道路、河流及產(chǎn)權(quán)邊界等要素，符合成片連片和有關(guān)技術(shù)規(guī)范的要求；

（3）舊街區(qū)可按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計標準（GB50180-2018）》要求，以十到十五

分鐘生活圈為參照覆蓋多個社區(qū)；

（4）老舊廠區(qū)所在的更新片區(qū)范圍可適當(dāng)放大，考慮街道管轄范圍的完整性；較大的

老舊廠區(qū)可以作為獨立的城市更新片區(qū)進行更新，也可以分解到若干城市更新片區(qū)中進行統(tǒng)

一更新。

6城市更新行動計劃

6.1一般規(guī)定

6.1.1范圍與期限

城市更新行動計劃編制范圍和期限與城市更新規(guī)劃相銜接。

6.1.2編制組織與程序

6.1.2.1編制組織

市、縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門統(tǒng)籌城市更新行動計劃編制工作，成果報同級市、縣人

民政府審批。

在城市更新行動計劃編制過程中，要廣泛調(diào)研和深入了解人民群眾意愿需求和急難愁盼；

方案論證要充分征求有關(guān)部門和專家意見，并進行公示收集社會各界意見。引導(dǎo)各方力量共

謀城市規(guī)劃建設(shè)管理，推動社會治理模式轉(zhuǎn)變。

6.1.2.2編制程序

主要包括現(xiàn)狀調(diào)查、方案編制、方案論證、方案公示、成果報批、方案公告等。

6.1.3編制要求

城市更新行動計劃細化落實城市更新規(guī)劃，銜接相關(guān)規(guī)劃和計劃，結(jié)合城市更新行動體

檢評估，劃定重要更新專項的空間位置和重點更新片區(qū)的范圍界線，明確專項更新行動和片

區(qū)更新行動的目標任務(wù)提出重點項目的范圍、建設(shè)指引，指導(dǎo)城市更新項目實施方案編制。

11

6.2主要編制內(nèi)容

6.2.1相關(guān)要求

（1）城市更新行動計劃背景。包括城市更新行動計劃編制的背景、目的和意義。分析

更新片區(qū)在城市中的地位和作用，以及對外交通條件和周邊發(fā)展關(guān)聯(lián)性，

（2）相關(guān)規(guī)劃分析。包括各類相關(guān)專項規(guī)劃、國土空間規(guī)劃等，分別分析對專項更新

行動和片區(qū)更新行動提出的規(guī)劃要求。

（3）落實城市更新規(guī)劃指引。落實城市更新規(guī)劃中關(guān)于城市更新行動計劃的范圍、目

標、策略和重點任務(wù)等指引要求，提出片區(qū)統(tǒng)籌、跨區(qū)平衡的推進要求。

6.2.2城市更新行動體檢評估

6.2.2.1專項更新行動體檢評估

（1）專項體檢評估。在城市體檢評估分析的基礎(chǔ)上，針對城市更新行動重要專項，深

入開展專項更新行動調(diào)查和評估，并繪制相關(guān)分析圖紙。

（2）劃定專項界線。劃定重要更新專項的范圍界線或空間位置，標明涉及地塊界線或

空間位置的控制點坐標。

6.2.2.2片區(qū)更新行動體檢評估

（1）片區(qū)指標體檢。以更新片區(qū)為空間單元，圍繞完善功能、提升品質(zhì)、管控底線、

提高效能、轉(zhuǎn)變方式等選擇片區(qū)體檢指標，并繪制相關(guān)分析圖紙。

（2）片區(qū)調(diào)查評估。全面梳理片區(qū)內(nèi)的土地、建筑、設(shè)施、公共空間等更新資源，深

入開展實地調(diào)研、問卷調(diào)查、部門訪談和大數(shù)據(jù)分析等，并繪制相關(guān)分析圖紙。

（3）片區(qū)問題總結(jié)。綜合指標體檢、調(diào)查評估結(jié)論，總體說明片區(qū)在布局、功能、品

質(zhì)、底線、效能、方式等方面存在的問題，形成片區(qū)問題和需求清單。

（4）劃定片區(qū)界線。劃定重點更新片區(qū)的范圍界線，標明片區(qū)界線控制點坐標。

6.2.3目標指標

（1）更新目標。依據(jù)城市更新規(guī)劃目標，因城施策提出專項更新行動和片區(qū)更新行動

的更新目標和內(nèi)涵，并確定重點更新片區(qū)的功能定位。

（2）更新指標。結(jié)合更新資源調(diào)查，明確重要更新專項和重點更新片區(qū)的更新方式與

更新規(guī)模等指標；根據(jù)相關(guān)政策要求，明確重點更新片區(qū)的更新規(guī)模上限。

6.2.4專項更新行動

（1）行動主題。聚焦展示更新理念、深化公眾參與、提高社會認同等，謀劃專項更新

行動主題，闡釋主題內(nèi)涵，加強策劃和宣傳。

（2）行動內(nèi)容。圍繞行動主題，結(jié)合《江西省城市功能與品質(zhì)再提升行動方案》的部

署，提出重要更新專項的更新策略、主要任務(wù)和具體舉措等，解決城市發(fā)展中存在的系統(tǒng)性

問題和短板。

6.2.5片區(qū)更新行動

結(jié)合城市結(jié)構(gòu)與功能優(yōu)化，提出重點更新片區(qū)的更新目標、更新策略、主要任務(wù)和具體

舉措等，落實片區(qū)空間布局，提出統(tǒng)籌政策、資金、管理等形成合力的片區(qū)綜合性更新機制，

解決片區(qū)發(fā)展中存在的綜合性問題和短板。根據(jù)片區(qū)既有主導(dǎo)功能類型分為：

12

（1）老舊小區(qū)改造類。改造提升城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，消除C、D類危房等安全隱患，完善配

套設(shè)施、改善公共環(huán)境、健全管理機制、提升社區(qū)服務(wù)、激發(fā)社區(qū)活力；開展城市居住社區(qū)

建設(shè)補短板行動，以居住社區(qū)為基本單元，配套基本公共服務(wù)設(shè)施、便民商業(yè)設(shè)施、市政配

套基礎(chǔ)設(shè)施和公共活動空間。

（2）城中村有機更新類。堅持“留改拆”并舉，以保留提升為主、拆危（危房）拆違

（違章）為輔的綜合整治手段，補齊城中村設(shè)施短板，改善城中村人居環(huán)境；推動更新模式

逐步由政府主導(dǎo)向開放多元的市場化模式轉(zhuǎn)變，探索后期運營和管理新機制。

（3）老舊街區(qū)提檔升級類。深入挖掘地域文化資源，綜合考慮城市產(chǎn)業(yè)、消費升級需

求，統(tǒng)籌推進老舊街區(qū)更新改造，健全配套設(shè)施，塑造人性化空間環(huán)境，打造一批精品街道、

活力街區(qū)、魅力地段、城市客廳。

（4）老舊廠區(qū)轉(zhuǎn)型類。通過轉(zhuǎn)換建設(shè)用地用途、轉(zhuǎn)變空間功能等方式，將“工業(yè)銹帶”

改造為“生活秀帶”、雙創(chuàng)空間、新型產(chǎn)業(yè)空間或文化旅游場地等；突出文化傳承與特色彰

顯，通過老舊廠區(qū)生態(tài)修復(fù)、環(huán)境景觀塑造與建筑留、改、拆等，融入城市肌理，為城市增

加富有魅力的公共空間和公共功能，推動老舊廠區(qū)轉(zhuǎn)型升級。

（5）其他類型。根據(jù)片區(qū)發(fā)展特色、亮點，因案施策，提出主要任務(wù)和具體舉措。

6.2.6重點項目

（1）策劃項目。根據(jù)專項更新行動和片區(qū)更新行動的目標任務(wù)和具體舉措，突出體系

思維，統(tǒng)籌上下聯(lián)動、近遠結(jié)合、責(zé)任分工、資金安排等多個維度，提出擬建設(shè)的重點項目。

（2）劃分范圍。綜合考慮項目實際需求、經(jīng)濟效益、實施時序、周邊規(guī)劃道路情況及

控規(guī)地塊完整性等因素，劃分城市更新項目空間的建議范圍。其中，更新方式僅為拆舊建新

的，且新增容量、改變用途的，不得單獨成為一個項目。

（3）項目必要性、可行性、合理性預(yù)分析。從現(xiàn)狀問題嚴重程度、緊迫程度、重要程

度等方面開展必要性預(yù)論證分析，從建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、投資計劃與資金籌措、效益評估等方

面開展可行性預(yù)論證分析，從國家及地方相關(guān)政策及相關(guān)規(guī)劃、配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共利

益貢獻及城市更新示范等方面開展合理性預(yù)論證分析。如有必要還應(yīng)根據(jù)有關(guān)技術(shù)標準開展

交通影響評估、歷史文化保護評估、社會穩(wěn)定性風(fēng)險評估、環(huán)境影響評估等專項研究。

（4）建立項目庫。包括項目類型、項目分級、項目名稱、項目位置、更新方式、建設(shè)

規(guī)模、建設(shè)內(nèi)容、前期業(yè)主或責(zé)任主體、投資估算、投融資方式、綜合效益、實施年度等，

形成城市更新項目匯總表，并制定項目實施計劃。

（5）建設(shè)指引。在城市更新項目匯總表的基礎(chǔ)上，以圖表形式（自擬）完善重點項目

的建設(shè)范圍、功能業(yè)態(tài)、建設(shè)效果意向等指引內(nèi)容。

6.2.7保障措施

針對重要更新專項和重點更新片區(qū)實際情況，從健全機制、創(chuàng)新政策、技術(shù)支撐、評估

監(jiān)督等方面提出保障措施要求和方向性建議，具體措施由相關(guān)部門制定。

（1）健全機制方面。主要包括：探索政府引導(dǎo)、市場運作、公眾參與的城市更新可持

續(xù)模式，建立公眾參與保障機制；項目報批審批簡化流程、全生命周期管理；以及存量資源

利用統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機制、推進放管服和營商環(huán)境等。

13

（2）創(chuàng)新政策方面。主要包括：加快形成與存量提質(zhì)改造相適應(yīng)的土地、財政、金融、

審批等政策體系；鼓勵土地用途兼容、建筑功能混合，完善土地用途更變、整合、置換等土

地和規(guī)劃政策；鼓勵自主更新、允許“工改商”和“商辦改保租房”等建筑管理政策；以及

財政資金管理、設(shè)立專項基金、發(fā)行專項債券、社會資本參與等財金政策。

（3）技術(shù)支撐方面。主要包括：既有建筑改造的建筑技術(shù)、地下空間、加層技術(shù)的創(chuàng)

新，建筑結(jié)構(gòu)改造、消防抗震驗收等方面技術(shù)導(dǎo)則，以及基于城市更新項目審批的規(guī)劃建設(shè)

管理規(guī)定等。

（4）評估監(jiān)督方面。主要包括：實施城市更新行動的評估、考核、審計、問效、追責(zé)

機制，以及銜接納入城市功能與品質(zhì)再提升行動和城市高質(zhì)量發(fā)展考核的方式和要求等。

6.3技術(shù)要點

6.3.1因城施策引導(dǎo)

6.3.1.1城市規(guī)模、等級

根據(jù)市、區(qū)、縣等不同的城市規(guī)模等級，有針對性選擇城市更新行動計劃編制內(nèi)容重點

和深度。

（1）大、中城市。注重通過城市更新行動完善城市宜居宜業(yè)功能、提升城市生活品質(zhì)，

重點加強謀劃重大城市更新行動和跨區(qū)的城市更新行動、策劃市級重點項目、明確各區(qū)更新

重點方向和指引、提出制定地方性法規(guī)與政策的建議。Ⅰ型大城市（城區(qū)常住人口300萬至

500萬的城市）還應(yīng)圍繞區(qū)域中心城市建設(shè)等，加強橫向比較和對標分析，制定系統(tǒng)性、整

體性中長期城市更新目標與戰(zhàn)略，提升城市綜合能級和競爭力。

（2）市轄區(qū)。注重市級更新目標與戰(zhàn)略傳導(dǎo)、落實市級重大城市更新行動和分解跨區(qū)

城市更新行動任務(wù)、細化市級重點項目建設(shè)指引、梳理區(qū)級更新重點方向、謀劃區(qū)級城市更

新行動、策劃區(qū)級重點項目和基礎(chǔ)項目、提出相關(guān)規(guī)劃優(yōu)化調(diào)整的建議。

（3）縣（市）。加強推進以縣城為重要載體的城鎮(zhèn)化建設(shè)、加快縣城補短板強弱項，

重點圍繞公共服務(wù)、環(huán)境衛(wèi)生、市政公用、產(chǎn)業(yè)配套等設(shè)施提級擴能和功能品質(zhì)提升，謀劃

城市更新行動和策劃項目，增強縣城綜合承載能力和治理能力。

6.3.1.2經(jīng)濟發(fā)展水平

根據(jù)不同地區(qū)的發(fā)展階段、經(jīng)濟發(fā)達程度和財政支付能力等其他因素，評估當(dāng)?shù)亻_展城

市更新行動的合理規(guī)模，量力而行確定更新重點等其他內(nèi)容。

（1）經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)。重點圍繞D/C類危房改造、老舊小區(qū)改造、文教體衛(wèi)養(yǎng)等設(shè)施

補短板、打通斷頭路暢通微循環(huán)、雨污管網(wǎng)改造、易澇積水點治理等基礎(chǔ)性工程，優(yōu)先解決

居民急難愁盼的民生實事，并為其他功能與品質(zhì)再提升的規(guī)劃留有余地，穩(wěn)妥有序推進更新

改造。

（2）經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)?？蛇m度超前、因地制宜從廣度和深度上開展城市更新行動，開

展以重大事件提升城市發(fā)展活力的整體式城市更新行動、以產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)培

育為導(dǎo)向的老工業(yè)區(qū)更新再利用、以歷史文化保護為主題的歷史地區(qū)保護性整治與更新、以

改善困難人群居住環(huán)境為目標的老舊小區(qū)改造與城中村有機更新，以及突出治理城市病和讓

14

群眾有更多獲得感的城市功能品質(zhì)再提升等多種類型、多個層次和多維角度的城市更新行動

與重點項目。

6.3.1.3城市特色

根據(jù)城市自然環(huán)境、歷史文化資源特征，結(jié)合主要問題以及城市職能、發(fā)展轉(zhuǎn)型升級主

題，謀劃城市更新特色行動和項目。

（1）自然環(huán)境特色型?；趨^(qū)域生態(tài)格局統(tǒng)籌城區(qū)和郊區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)，加強生態(tài)修復(fù)工

程的區(qū)域協(xié)同，推進海綿城市建設(shè)、水環(huán)境治理、雨污管網(wǎng)改造等相關(guān)城市更新行動，按照

總體城市設(shè)計要求彰顯山水風(fēng)貌特色、打造城市魅力地區(qū)，建設(shè)人與自然和諧共生的美麗城

市。

（2）歷史文化特色型。依據(jù)和落實相關(guān)規(guī)劃，以專篇形式明確系統(tǒng)保護、利用、傳承

好歷史文化遺產(chǎn)的具體對策和舉措，制定重要歷史地段項目實施指引，推動歷史文化保護傳

承與城鄉(xiāng)建設(shè)融合發(fā)展。

（3）發(fā)展主題特色型。貫徹創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，根據(jù)自身實

際情況和城市職能差異，圍繞諸如資源枯竭城市轉(zhuǎn)型、文化創(chuàng)意旅游產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、老工業(yè)基地

轉(zhuǎn)型升級、生態(tài)文明建設(shè)實踐、智慧城市建設(shè)等，聚焦主題主線深入謀劃特色更新行動，結(jié)

合空間提質(zhì)轉(zhuǎn)型策劃特色更新項目，推動城市發(fā)展轉(zhuǎn)型升級。

6.3.2片區(qū)更新行動體檢評估

6.3.2.1指標體檢

（1）指標自體檢

片區(qū)自體檢指標的設(shè)置，應(yīng)落實城市更新行動規(guī)劃明確的相關(guān)指標要求，結(jié)合居民意愿

和片區(qū)發(fā)展需求，根據(jù)實施急迫度、服務(wù)半徑合理性以及實施可能性，選取能夠直觀體現(xiàn)片

區(qū)現(xiàn)狀建成環(huán)境績效的城市體檢評估指標，指標數(shù)據(jù)下沉至街道、社區(qū)，與合理值進行比較

分析，識別片區(qū)存在問題的嚴重程度。

表6.1片區(qū)指標自體檢指標表示例

序現(xiàn)狀合理問題

目標內(nèi)容指標名稱

號值值程度

1燃氣管道老化更新改造完成率（%）

2城市市政基電纜下地率（%）

3完善礎(chǔ)設(shè)施通信電纜下地率（%）

功能

4公廁設(shè)置密度（座/平方公里）

（7

5項）*城市道路網(wǎng)密度（公里/平方公里）

城市交通系

6*專用自行車道密度（公里/平方公里）

統(tǒng)

7公交站點覆蓋率（%）

8*新建住宅建筑密度超過30%的比例（%）

密度強度

9底線*新建住宅建筑高度超過80米的數(shù)量(棟)

管控

10海綿城市建成區(qū)域達標率（%）

（8

11項）安全韌性*消除嚴重影響生產(chǎn)生活秩序的易澇積水點數(shù)量比例（%）

12消火栓配置達標區(qū)域覆蓋率（%）

15

序現(xiàn)狀合理問題

目標內(nèi)容指標名稱

號值值程度

13經(jīng)營性自建房安全隱患整治率（%）

14人防警報設(shè)施覆蓋率（%）

15燃氣安全隱患整治率（%）

16文物保護單位和登記不可移動文物利用率（%）

歷史文化保

17工業(yè)遺產(chǎn)利用率（%）

護

18*歷史建筑空置率（%）

19建成區(qū)綠地率（%）

20城市公共空人均公園綠地面積（平方米/人）

21間公園綠地服務(wù)半徑覆蓋率（%）

22*城市綠道服務(wù)半徑覆蓋率（%）

提升

23品質(zhì)*既有住宅樓電梯加裝率（%）

24（16中小學(xué)服務(wù)半徑覆蓋率(%)

項）

25居住社區(qū)品*完整居住社區(qū)覆蓋率（%）

26質(zhì)*社區(qū)便民商業(yè)服務(wù)設(shè)施覆蓋率（%）

27人均社區(qū)體育場地面積（平方米/人）

28*新增保障性租賃住房套數(shù)占新增住房供應(yīng)套數(shù)的比例（%）

29*社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施覆蓋率（%）

城市適老適

30普惠性幼兒園在園幼兒覆蓋率（%）

幼化改造

31*社區(qū)托育服務(wù)設(shè)施覆蓋率（%）

32新型城市基社區(qū)電動自行車充電設(shè)施配置比例(%)

33礎(chǔ)設(shè)施*市政管網(wǎng)管線智能化監(jiān)測管理率（%）

提高

34效能背街小巷改造整治率（%）

35（6*城市街道立桿、空中線路規(guī)整性（%）

項）城市管理

36*街道車輛停放有序性（%）

37*城市窨井蓋完好率（%）

38綠色低碳*社區(qū)低碳能源設(shè)施覆蓋率（%）

轉(zhuǎn)變

39方式開發(fā)運營*城市更新改造投資與固定資產(chǎn)投資的比值（%）

40（4*實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)占比（%）

項）多方參與

41*舊房改造中，企業(yè)和居民參與率（%）

填表說明：

1、可根據(jù)片區(qū)實際情況，因案施策選取部分指標，或制定反映片區(qū)發(fā)展特色、亮點的其它指標；

2、帶“*”標注指標名稱為住建部城市體檢評估指標；

3、“現(xiàn)狀值”“合理值”參照城市體檢評估成果或有關(guān)技術(shù)規(guī)范。

（2）人居環(huán)境滿意度調(diào)查。參照城市體檢評估的人居環(huán)境滿意度調(diào)查，針對片區(qū)居民

身邊的人居環(huán)境，采用抽樣調(diào)查、問卷調(diào)查等形式，開展居民對片區(qū)宜居性、生活方便性、

人文環(huán)境舒適性、出行便捷性等方面滿意程度的調(diào)查，并調(diào)查分析各利益主體對片區(qū)的更新

意愿和更新需求。

6.3.2.2調(diào)查評估

16

（1）人口現(xiàn)狀。明確片區(qū)范圍內(nèi)常住人口、戶籍人口、性別比例、職住比例、年齡結(jié)

構(gòu)等情況。

（2）經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀。分析片區(qū)范圍內(nèi)基本經(jīng)濟數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)門類、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)布局、

產(chǎn)業(yè)經(jīng)營等情況。

（3）土地現(xiàn)狀。分析片區(qū)范圍內(nèi)現(xiàn)狀土地使用功能及土地權(quán)屬等情況。

（4）建筑現(xiàn)狀。說明片區(qū)范圍內(nèi)現(xiàn)狀建筑情況，包括各類建筑的建筑面積、建筑質(zhì)量、

建筑功能、違法建筑面積及分布情況等。

（5）設(shè)施現(xiàn)狀。明確片區(qū)范圍內(nèi)各類公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施的數(shù)量、面積、分

布、質(zhì)量、服務(wù)能力等情況。

（6）歷史文化資源。說明片區(qū)范圍內(nèi)不可移動文物、歷史建筑、傳統(tǒng)風(fēng)貌建筑、古樹

名木的現(xiàn)狀及保護利用情況。

（7）生態(tài)資源。分析片區(qū)范圍內(nèi)山、水、林、田、湖、草等生態(tài)資源的現(xiàn)狀及保護利

用情況。

（8）其他現(xiàn)狀。根據(jù)片區(qū)特征，其他需要說明的現(xiàn)狀情況。

6.3.3重點項目遴選

6.3.3.1重點項目遴選原則

城市更新項目可分為重點項目和基礎(chǔ)項目兩級，設(shè)區(qū)市可按照市、區(qū)兩級分工分為市級

重點項目和區(qū)級重點項目。重點項目選擇考慮以下原則：

（1）緊迫性，強調(diào)嚴重問題和突出問題優(yōu)先治理；

（2）公眾性，強調(diào)體現(xiàn)社會熱點，回應(yīng)公眾的迫切需求；

（3）典型性，強調(diào)契合城市更新行動主題與目標；

（4）實施性，強調(diào)具備明確的政府、市場、社會責(zé)任主體，項目需求明確，落地實施

性強；

（5）創(chuàng)新性，強調(diào)具有示范帶動效應(yīng)，能探索出新的政策與機制。

6.3.3.2項目更新方式分析

根據(jù)城市更新行動底線約束和國土空間規(guī)劃管控要求，按照更新目標和策略，結(jié)合策劃

的系列項目區(qū)域現(xiàn)狀存量資源評估，提出適宜的項目更新方式，以綜合整治類、功能改善類

為主，全面改造類為輔，防止大拆大建。

表6.1城市更新項目更新方式參考

更新方式定義內(nèi)涵土地或規(guī)劃要求適用對象

主要是綜合運用“留、改、拆、補”的等生態(tài)修復(fù)、歷史文化

有機更新的手法，通過建筑局部拆建、建街區(qū)、棚戶區(qū)改造、

筑物功能置換、保留修繕，完善基礎(chǔ)設(shè)施更新后的土地主體使用權(quán)、集中成片的危舊房

綜合整治

和公共服務(wù)設(shè)施、城市風(fēng)貌提升、環(huán)境整功能和用途可變或可不變。改造、城中村改造、

治、生態(tài)修復(fù)和既有建筑節(jié)能改造等方“街區(qū)”微改造等項

式，實現(xiàn)人居環(huán)境優(yōu)化提升。目類型。

是指結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，對既有舊商業(yè)或可以根據(jù)消除安全隱患、改

舊工業(yè)用途的建筑物保留建筑物的原主善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施舊商業(yè)或舊工業(yè)用

功能改善

體結(jié)構(gòu)，只改變部分或者全部建筑物使用的需要加建附屬設(shè)施，并應(yīng)途的建筑物。

功能，但不改變土地使用權(quán)的權(quán)利主體和當(dāng)滿足城市規(guī)劃、環(huán)境保護、

17

更新方式定義內(nèi)涵土地或規(guī)劃要求適用對象

使用期限的城市有機更新項目。建筑設(shè)計、建筑節(jié)能及消防

安全等規(guī)范的要求。

是指以拆除重建為主的更新方式，主要指歷史文化價值較低

應(yīng)當(dāng)嚴格按照相關(guān)規(guī)劃的規(guī)

通過建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物的拆除的舊廠房、城中村等

全面改造定實施。

清理、重新建設(shè)的方式進行改造。片區(qū)。

6.3.3.3項目功能業(yè)態(tài)分析

依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃，銜接國土空間規(guī)劃和相關(guān)部門專項規(guī)劃引導(dǎo)要求，通過

轉(zhuǎn)換建設(shè)用地用途、轉(zhuǎn)變空間使用功能等方式，打造新型生產(chǎn)生活空間，統(tǒng)籌項目運營和管

理需求，引導(dǎo)各項目功能業(yè)態(tài)差異化錯位發(fā)展。

6.3.4重點項目經(jīng)濟可行性預(yù)分析

6.3.4.1項目更新改造成本

核算更新項目改造成本，說明改造成本構(gòu)成。涉及為區(qū)域服務(wù)的大型市政基礎(chǔ)設(shè)施和公

建配套設(shè)施專項評估的需說明專項評估情況和所列成本的審查情況。

6.3.4.2項目投融資方式分析

按照“政府主導(dǎo)、市場運作、多方參與、互利共贏”的原則，創(chuàng)新融資渠道和方式，注

重發(fā)揮市場機制的作用，充分調(diào)動企業(yè)和居民的積極性，動員社會力量廣泛參與。

表6.2城市更新項目投融資方式參考

投融資類型投融資模式投入產(chǎn)出項目類型

教育醫(yī)療、公園綠化、道路交

財政專項撥款；

公益性較強，資金需求較低，通、防洪排澇、市政基礎(chǔ)等設(shè)

政府投資城市更新專項債；

主要由政府主導(dǎo)進行實施。施，以及老舊小區(qū)、危舊房、

政府授權(quán)國有企業(yè)。

市容環(huán)境等。

公益性要求高、收益回報機歷史文化保護、文化體育、市

政府投資+社PPP模式；

制還需要政府補貼、規(guī)劃調(diào)政基礎(chǔ)設(shè)施、生產(chǎn)性服務(wù)設(shè)施，

會資本政府+企業(yè)+產(chǎn)權(quán)所有者。

整較復(fù)雜的項目。及部分城中村、老舊小區(qū)等。

開發(fā)商主導(dǎo)；經(jīng)營性較強、規(guī)劃明確、收

社會資本商業(yè)辦公、老舊廠房等。

企業(yè)或居民自主更新。益回報機制清晰。

城市更新基金；資金投入量大，且需要政府

政策支持+社

投資人+EPC模式；對于政策機制等方面的一定片區(qū)綜合更新等。

會資本

國開行投資模式。支持。

6.2.4.3項目綜合效益評估

（1）社會效益。分析節(jié)約集約用地、道路交通改善、保障城市公共利益的影響，市容

環(huán)境整治提升、違法建設(shè)拆除等方面的成效。

（2）經(jīng)濟效益。分析釋放融資用地、產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況、產(chǎn)業(yè)建設(shè)量、新增就業(yè)崗位、土

地出讓金、預(yù)計稅收情況等方面的成效。

（3）環(huán)境效益。分析人居環(huán)境、綠地率、黑臭水體治理、水環(huán)境整治、節(jié)能減排、海

綿城市等方面的成效。

18

（4）人文效益。分析歷史文化資源保護、歷史文化傳承、特色城市風(fēng)貌塑造等方面的

成效。

6.3.5重點項目與控規(guī)適應(yīng)性評估

6.3.5.1不涉及控規(guī)調(diào)整

（1）更新內(nèi)容和規(guī)模符合現(xiàn)行控規(guī)要求，且對應(yīng)的空間區(qū)域有近期可轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的

非建設(shè)用地、可用建設(shè)用地或近期可用低效用地的，可按照現(xiàn)行控規(guī)實施更新。

（2）更新內(nèi)容和規(guī)模不符合現(xiàn)行控規(guī)要求，且對應(yīng)的空間區(qū)域無近期可轉(zhuǎn)為建設(shè)用地

的非建設(shè)用地、可用建設(shè)用地或近期可用低效用地的，可利用既有建筑功能兼容實施更新。

6.3.5.2控規(guī)局部調(diào)整

更新內(nèi)容和規(guī)模不符合現(xiàn)行控規(guī)要求，但對應(yīng)的空間區(qū)域有近期可轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的非建

設(shè)用地、可用建設(shè)用地或近期可用低效用地，且確需進行局部調(diào)整的，可劃示建議下階段控

規(guī)局部優(yōu)化調(diào)整的區(qū)域，并提出控規(guī)局部調(diào)整的優(yōu)化方案。

6.3.5.3整片區(qū)（單元）控規(guī)修編

更新內(nèi)容和規(guī)模不符合現(xiàn)行控規(guī)要求，且對應(yīng)的空間區(qū)域無近期可轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的非建

設(shè)用地、可用建設(shè)用地或近期可用低效用地，且確需進行整體優(yōu)化調(diào)整的，可提出整片區(qū)（單

元）控規(guī)修編的優(yōu)化方案。

7城市更新項目實施方案

7.1一般規(guī)定

7.1.1編制范圍

在城市更新行動計劃建議的城市更新項目空間范圍的基礎(chǔ)上，根據(jù)現(xiàn)狀土地與建筑物、

各類設(shè)施、公共空間等的核查結(jié)果，充分考慮用地權(quán)屬的獨立性、權(quán)屬人更新意愿，劃定項

目的范圍界線，標明范圍界線控制點坐標。

7.1.2編制組織與程序

7.1.2.1編制組織

城市更新項目實施方案由各區(qū)、縣人民政府指定的機構(gòu)或物業(yè)權(quán)利人等前期業(yè)主作為主

體組織編制，成果由各區(qū)、縣人民政府審批。

7.1.2.2編制程序

主要包括現(xiàn)狀調(diào)查、方案編制、方案論證、方案公示、成果報批、方案公告等。

7.1.3編制要求

銜接控規(guī)、城市設(shè)計等上位相關(guān)規(guī)劃，落實城市更新行動計劃中提出的要求和指引，在

現(xiàn)狀調(diào)查分析和廣泛征求居民意見的基礎(chǔ)上，綜合考慮功能引導(dǎo)、房屋建筑、道路交通、基

礎(chǔ)設(shè)施、歷史文化、環(huán)境景觀等重要內(nèi)容，明確項目功能定位，進行修詳方案設(shè)計并銜接控

規(guī)要求，提出項目利益平衡方案，制定項目實施計劃。

7.2主要編制內(nèi)容

7.2.1項目概況

19

（1）區(qū)位和范圍。包括城市更新項目的地理位置和占地范圍，分析其在地段或片區(qū)中

的功能地位和作用。

（2）城市更新行動計劃指引分析。分析城市更新行動計劃中對項目提出的主要更新方

向、更新清單、“留改拆建”更新指標、更新規(guī)模上限等編制要求。

7.2.2現(xiàn)狀分析

（1）人口分析。包括常住人口數(shù)量、戶籍人口數(shù)量、性別比例、職住比例、年齡結(jié)構(gòu)

以及居民更新意愿等內(nèi)容。

（2）土地分析。結(jié)合控規(guī)分析各地塊的占地面積、土地性質(zhì)、現(xiàn)狀功能、權(quán)屬關(guān)系、

使用情況以及分布情況等內(nèi)容。

（3）建筑分析。包括居住、商業(yè)、工業(yè)、歷史等各類建筑的樓棟數(shù)量、建筑面積、建

筑質(zhì)量、建筑功能、權(quán)屬關(guān)系、使用情況以及分布情況等內(nèi)容，對違規(guī)搭建的建筑物、構(gòu)筑

物進行標識和說明。

（4）設(shè)施分析。包括道路交通、道路照明、環(huán)境衛(wèi)生、管線、能源等市政設(shè)施，以及

社區(qū)級及以上的行政區(qū)域級別的教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、養(yǎng)老等公共服務(wù)設(shè)施和公共

活動空間的數(shù)量、面積、質(zhì)量、服務(wù)能力以及分布情況等內(nèi)容。

（5）業(yè)態(tài)分析。包括現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)和商業(yè)業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)類型、業(yè)態(tài)質(zhì)量、分布情況、經(jīng)營規(guī)

模、經(jīng)營情況等內(nèi)容。

（6）文化分析。在片區(qū)分析的基礎(chǔ)上進一步明確項目內(nèi)各類文化資源點的歷史文脈、

數(shù)量、規(guī)模、權(quán)屬、使用情況以及分布情況等內(nèi)容。

（7）生態(tài)分析。在片區(qū)分析的基礎(chǔ)上進一步明確項目內(nèi)的山、水、林、田、湖、草等

生態(tài)資源的數(shù)量、規(guī)模、質(zhì)量以及分布情況等內(nèi)容。

（8）問題總結(jié)。明確城市更新行動計劃中對本項目的任務(wù)要求，總體說明項目范圍內(nèi)

在產(chǎn)業(yè)、土地、建筑、設(shè)施、文化、生態(tài)等方面存在的主要問題，形成項目問題和需求清單。

7.2.3功能定位

7.2.3.1項目更新定位與策略

（1）項目更新定位。以城市更新行動計劃更新目標為指引，提出項目功能、性質(zhì)的總

體定位。

（2）項目更新策略。突出公益性貢獻、可持續(xù)模式和項目特色等，合理提出產(chǎn)業(yè)、土

地、建筑、設(shè)施、文化、生態(tài)等方面具體更新策略。

7.2.3.2項目更新內(nèi)容與規(guī)模

（1）項目更新內(nèi)容。以項目更新資源為對象，根據(jù)項目定位對項目的建筑、空間及周

邊環(huán)境進行功能業(yè)態(tài)適配。

（2）項目更新規(guī)模。測算項目總建筑面積和保留、改造、拆除、新建的建筑面積，并

應(yīng)符合防止大拆大建的相關(guān)規(guī)定要求。

7.2.4修詳方案

7.2.4.1修詳方案設(shè)計

20

包括但不限于以下內(nèi)容：主要經(jīng)濟技術(shù)指標、總平面圖、豎向設(shè)計、建筑設(shè)計、綠化景

觀設(shè)計、道路交通設(shè)計、服務(wù)設(shè)施布局規(guī)劃以及海綿城市、消防、綠色建筑等設(shè)計專篇。具

體參照相關(guān)技術(shù)標準。

7.2.4.2控規(guī)調(diào)整建議

進一步增強規(guī)劃包容性，對確需進行控規(guī)調(diào)整的用地提出規(guī)劃優(yōu)化方案，說明地塊劃分、

用地性質(zhì)、開發(fā)強度、公共服務(wù)設(shè)施、市政工程設(shè)施、道路交通系統(tǒng)、地下空間開發(fā)等控制

要求。積極探索規(guī)劃彈性指標設(shè)置，推動基于公共利益的混合用地。

7.2.5利益平衡

7.2.5.1投資測算

對土地、建設(shè)、安裝、管理、運營、財務(wù)等各類主要費用進行詳細估算，明確投資總額。

涉及拆遷的提出安置補償方案。

7.2.5.2效益預(yù)估

提出項目建設(shè)運營模式，預(yù)估項目經(jīng)濟、社會、環(huán)境、其他等綜合效益。

7.2.5.3經(jīng)濟利益平衡方案

對政府、集體、企業(yè)、居民等不同權(quán)益主體的經(jīng)濟利益進行測算并提出經(jīng)濟利益平衡方

案。

7.2.6實施保障

7.2.6.1實施計劃

提出項目的具體實施計劃，包括土地供應(yīng)、前期研究、工程設(shè)計、土建施工與安裝、招

商營銷、竣工驗收和試運營等工作的時間節(jié)點和分工安排。

7.2.6.2保障措施

提出實施主體及相關(guān)責(zé)任單位在政策使用、資金、技術(shù)、組織、工作機制等方面采取的

保障措施。

7.3技術(shù)要點

7.3.1專題分析

城市更新項目專題分析應(yīng)包括環(huán)境影響、歷史文化保護、社會穩(wěn)定性風(fēng)險評估、海綿城

市等內(nèi)容，城市更新行動計劃專題分析已達到項目深度，城市更新項目實施方案不再編制專

題分析。

7.3.1.1環(huán)境影響評價

包括環(huán)境質(zhì)量現(xiàn)狀評價和環(huán)境影響預(yù)測評價。結(jié)合項目的更新方式、更新內(nèi)容以及前后

功能的變化等因素，分析評估項目更新前后對環(huán)境的影響，對自身及周邊環(huán)境有影響的應(yīng)提

出有效的措施。

7.3.1.2歷史文化保護專題分析

對具有保護意義、承載不同歷史時期文化價值的歷史文化資源進行梳理分析，明確保護

對象和分布情況，提出對象分級和保護范圍、建設(shè)控制范圍，提出整體保護原則和重點任務(wù)，

提出保護利用和更新實施的主要措施和相關(guān)管控要求。

21

7.3.1.3社會穩(wěn)定風(fēng)險評估

針對項目提出的更新資源、更新方式、更新規(guī)模、規(guī)劃調(diào)整、土地收儲、土地供應(yīng)等內(nèi)

容，分析對居民、就業(yè)人群、企業(yè)主等各方利益群體的影響，針對有可能發(fā)生的不穩(wěn)定因素

提出應(yīng)對措施，確保項目的穩(wěn)定性和連續(xù)性。

7.3.1.4海綿城市專題分析

分析項目現(xiàn)狀海綿城市的建設(shè)情況，結(jié)合項目更新內(nèi)容，因地制宜分析海綿設(shè)施增補提

質(zhì)的要求，提出海綿城市建設(shè)方案。

7.3.1.5其他專題分析

更新項目涉及下列情形時，城市更新項目實施方案應(yīng)包含相應(yīng)專題分析（專題報告）∶

（1）涉及集中老舊廠區(qū)、老舊商業(yè)區(qū)的，應(yīng)包含產(chǎn)業(yè)發(fā)展專題分析；

（2）涉及突破控規(guī)建筑總量、人口總量的，應(yīng)包含公共服務(wù)設(shè)施和市政基礎(chǔ)設(shè)施專題

分析；

（3）涉及地下空間開發(fā)利用的，應(yīng)包含地下空間專題分析；

（4）涉及城市道路改線或功能改變的，應(yīng)包含道路交通專題分析；

（5）其它需增加的專題分析。

8成果要求

8.1成果構(gòu)成

城市更新規(guī)劃或行動計劃成果一般包括規(guī)劃（方案）文本、圖件和附件。（詳見附錄A、

附錄B、附錄C）。

8.2表述要求

（1）規(guī)劃（方案）文本簡明扼要地直接表述規(guī)劃和方案結(jié)論，規(guī)定性強，措詞準確規(guī)

范等。

（2）圖件清晰、準確表達規(guī)劃意圖，并加強與國土空間規(guī)劃基礎(chǔ)數(shù)據(jù)銜接。

（3）附件包含說明書或報告以及基礎(chǔ)資料匯編。其中說明書或報告詳細解釋方案編制

的依據(jù)和過程等；基礎(chǔ)資料匯編包括編制過程中形成的工作報告、專題研究報告、基礎(chǔ)資料、

會議紀要、部門意見、專家論證意見等，以及由管理部門出具的相關(guān)證明材料等。

8.3成果格式

成果形式包括書面成果和電子數(shù)據(jù)成果。

（1）書面成果采用雙面打印的A4或A3幅面，打印合訂成冊；其中圖件按整比例采用

單面打印的A3幅面。

（2）電子數(shù)據(jù)成果的文本正文采用word格式或pdf格式；圖件采用dwg和jpg格式，

并符合相關(guān)審查、審批部門有關(guān)成果電子報批和管理的格式要求。

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附錄A城市更新規(guī)劃成果目錄參考模板

《XX市/縣城市更新規(guī)劃文本》

編制大綱（參考模板）

一、總則

明確城市更新規(guī)劃制定的指導(dǎo)思想、規(guī)劃目的、規(guī)劃原則、規(guī)劃依據(jù)、規(guī)劃范圍與期限

等總體要求。

二、現(xiàn)狀問題

1、成績經(jīng)驗?；仡櫝鞘懈鹿ぷ魅〉玫某煽円约暗湫偷慕?jīng)驗做法。

2、問題需求。結(jié)合城市體檢評估、深化調(diào)查等，全面診斷城市規(guī)劃建設(shè)管理存在的關(guān)

鍵問題短板，并分析深層次原因。

3、形勢研判。結(jié)合相關(guān)規(guī)劃，分析規(guī)劃期內(nèi)實施城市更新行動面臨的機遇與挑戰(zhàn)。

三、目標策略

1、更新目標。提出規(guī)劃期內(nèi)城市更新目標和分目標，制定量化指標形成城市更新規(guī)劃

指標表，填寫《XX市/縣城市更新規(guī)劃指標表》（附表A.1）。

2、更新策略。以問題導(dǎo)向、目標導(dǎo)向和需求導(dǎo)向相結(jié)合，因城施策制定整體城市更新

行動戰(zhàn)略，提出城市更新行動的綱領(lǐng)和核心方向，分類分區(qū)制定城市更新規(guī)劃策略。

四、主要任務(wù)

1、優(yōu)化布局指引。提出山水城格局、城市結(jié)構(gòu)、城市生態(tài)修復(fù)等方面的規(guī)劃指引。

2、完善功能指引。提出城市市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、交通系統(tǒng)等方面的規(guī)劃指

引。

3、管控底線要求。提出密度強度、安全韌性、特色風(fēng)貌、慎拆既有建筑等方面的管控

要求。

4、提升品質(zhì)指引。提出歷史文化保護、城市風(fēng)貌管理、居住社區(qū)品質(zhì)、城市適老適幼

化改造、城市公共空間等方面的規(guī)劃指引。

5、提高效能指引。提出城市新型城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市治理等方面的策劃指引。

6、轉(zhuǎn)變方式指引。提出城市綠色低碳環(huán)境、開發(fā)運營模式、多方參與模式等方面的規(guī)

劃指引。

五、行動指引

1、專項更新行動指引。識別重要更新專項，劃示重要更新專項的空間范圍或位置，提

出專項更新行動的目標、策略、重點任務(wù)。

2、片區(qū)更新行動指引。識別重點更新片區(qū)，劃示重點更新片區(qū)的空間范圍，提出片區(qū)

更新行動的目標、策略、重點任務(wù)等。

六、保障措施

在工作機制、規(guī)劃編制和傳導(dǎo)、制定地方性法規(guī)等方面提出規(guī)劃實施的保障措施要求和

方向性建議，并明確具體措施制定的相關(guān)部門。

七、附表

附表A.1XX市/縣城市更新規(guī)劃指標表

23

附表A.1XX市/縣城市更新規(guī)劃指標表

序現(xiàn)狀合理目標

目標內(nèi)容指標名稱

號值值值

1山水城格局*區(qū)域開發(fā)強度（%）

2優(yōu)化*組團率（%）

布局城市結(jié)構(gòu)

3城市生態(tài)廊道達標率（%）

（5

4項）生態(tài)岸線率（%）

生態(tài)修復(fù)

5黑臭水體整治完成率（%）

6*城市生活污水集中收集率（%）

7燃氣管道老化更新改造完成率（%）

城市市政基

8電纜下地率（%）

礎(chǔ)設(shè)施

9通信電纜下地率（%）

10公廁設(shè)置密度（座/平方公里）

11*城市二級及以上醫(yī)院覆蓋率（%）

12完善醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施千人指標床位數(shù)（床/千人）

功能

13*人均體育場地面積(平方米/人)

（15城市公共服

14項）務(wù)設(shè)施區(qū)級及以上公共體育設(shè)施覆蓋率（%）

15城市每千名老人擁有養(yǎng)老床位數(shù)（床/千人）

16*萬人城市文化建筑面積（平方米/萬人）

17*城市道路網(wǎng)密度（公里/平方公里）

18城市交通系*專用自行車道密度（公里/平方公里）

19統(tǒng)公交站點覆蓋率（%）

20停車泊位與小汽車擁有量的比例（%）

21*人口密度超過每平方公里1.5萬人的城市建設(shè)用地占比（%）

22密度強度*新建住宅建筑密度超過30%的比例（%）

23*新建住宅建筑高度超過80米的數(shù)量(棟)

24海綿城市建成區(qū)域達標率（%）

25