《“領(lǐng)跑者”標(biāo)準(zhǔn)評價要求 商務(wù)寫字樓物業(yè)管理服務(wù)》

《“領(lǐng)跑者”標(biāo)準(zhǔn)評價要求商務(wù)寫字樓物業(yè)管理

服務(wù)》

編制說明

《“領(lǐng)跑者”標(biāo)準(zhǔn)評價要求商務(wù)寫字樓物業(yè)管理服務(wù)》標(biāo)準(zhǔn)起草

組

一、立項(xiàng)背景

為貫徹落實(shí)中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳《建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)市場體系行動方

案》《國家標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展綱要》《市場監(jiān)管“十四五”科技發(fā)展規(guī)劃》等文件提出

的優(yōu)化企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)“領(lǐng)跑者”制度以及《市場監(jiān)管總局等八部門關(guān)于實(shí)施企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

“領(lǐng)跑者”制度的意見》的部署要求，2022年，把物業(yè)管理作為實(shí)施企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

“領(lǐng)跑者”的重點(diǎn)領(lǐng)域，推動第三方評價機(jī)構(gòu)發(fā)布一批企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)排行榜，引導(dǎo)更

多企業(yè)聲明公開更高質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)”的要求，強(qiáng)化企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)引領(lǐng)，樹立行業(yè)標(biāo)桿，

促進(jìn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展，“領(lǐng)跑者”制度的工作機(jī)構(gòu)中國標(biāo)準(zhǔn)化研究院在行業(yè)領(lǐng)域

開展實(shí)施企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)“領(lǐng)跑者”。

為切實(shí)發(fā)揮企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)對質(zhì)量提升的引領(lǐng)作用，支撐企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)自我聲明公開和

企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)“領(lǐng)跑者”制度工作的有序推進(jìn)，由北京綠色建筑運(yùn)營協(xié)會和企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

“領(lǐng)跑者”工作委員會提出，由中國標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)會和北京綠色建筑運(yùn)營協(xié)會共同歸

口及相關(guān)企業(yè)共同制定的《“領(lǐng)跑者”標(biāo)準(zhǔn)評價要求商務(wù)寫字樓物業(yè)管理服務(wù)》

標(biāo)準(zhǔn)。主要起草單位：北京星美環(huán)境集團(tuán)有限公司.......等等單位，計劃完成時間

為2023年。該標(biāo)準(zhǔn)一方面可用于指導(dǎo)企業(yè)編寫企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和對企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的水平進(jìn)

行評價，引導(dǎo)企業(yè)對產(chǎn)品進(jìn)行優(yōu)化升級，促進(jìn)商務(wù)寫字樓物業(yè)管理服務(wù)向高質(zhì)量

方向發(fā)展；另一方面，標(biāo)準(zhǔn)的發(fā)布實(shí)施，可用于指導(dǎo)第三方評估機(jī)構(gòu)編制“排行

榜”和“領(lǐng)跑者”評估方案，并開展相關(guān)評估工作。

二、適用范圍和擬解決問題

本文件規(guī)定了商務(wù)寫字樓物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量及企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)水平評價的指標(biāo)體

系和評價方法及等級劃分。

本文件適用于全國范圍內(nèi)的服務(wù)面積在5000㎡及以上的商務(wù)寫字樓物業(yè)管

理服務(wù)質(zhì)量及企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)水平評價。相關(guān)機(jī)構(gòu)開展質(zhì)量分級和企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)水平評估、

“領(lǐng)跑者”評價以及相關(guān)認(rèn)證時可參照使用，企業(yè)在制定企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)時也可參照本

文件。

本文件適用于為商務(wù)、辦公活動提供空間的建筑及附屬設(shè)施、設(shè)備和場所。

三、標(biāo)準(zhǔn)制定原則

本文件的制定依據(jù)以下原則：

1.適用性原則

本文件的編制充分考慮與我國現(xiàn)行法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)相符合，重點(diǎn)考慮可

-1-

操作性，便于標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施。

2.規(guī)范性原則

本文件按照GB/T1.1—2020《標(biāo)準(zhǔn)化工作導(dǎo)則第1部分：標(biāo)準(zhǔn)化文件的結(jié)

構(gòu)和起草規(guī)則》和T/CAS700—2023、T/CSTE0321—2023《質(zhì)量分級及“領(lǐng)

跑者”評價標(biāo)準(zhǔn)編制通則》的規(guī)定起草。

本文件編制所參考的依據(jù)為國家有關(guān)法律法規(guī)以及強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)要求、國家及

行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、國內(nèi)或國際創(chuàng)新標(biāo)準(zhǔn)等。

3.先進(jìn)性原則

本文件編制的過程中，充分調(diào)研產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)，確定了評價體系和關(guān)鍵

指標(biāo)參數(shù)，關(guān)鍵技術(shù)指標(biāo)與國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)和國際高端客戶要求進(jìn)行對比，達(dá)到并

部分超越標(biāo)桿企業(yè)水平。

四、主要工作過程

1.開展調(diào)研

2022年8月開始，標(biāo)準(zhǔn)編制相關(guān)人員開始進(jìn)行相關(guān)資料收集與背景調(diào)研，

對商務(wù)寫字樓物業(yè)管理服務(wù)的國家標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)和企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了

相關(guān)的檢索和研究，與之相關(guān)的國家標(biāo)準(zhǔn)有：GB2894安全標(biāo)志及其使用導(dǎo)則、

GB3838地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、GB5749生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)、GB8978

污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)、GB13495.1消防安全標(biāo)志第1部分：標(biāo)志、GB15630消

防安全標(biāo)志設(shè)置要求、GB17051二次供水設(shè)施衛(wèi)生規(guī)范、GB20052-2020電

力變壓器能效限定值及能效等級、GB21455-2019房間空氣調(diào)節(jié)器能效限定值

及能效等級、GB25201建筑消防設(shè)施的維護(hù)管理、GB25506消防控制室通

用技術(shù)要求、GB26860電力安全工作規(guī)程發(fā)電廠和變電站電氣部分、GB50033

建筑采光設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、GB50034建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、GB50118-2010民用建筑隔

聲設(shè)計規(guī)范、GB50189公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、GB50336-2018建筑中水設(shè)

計標(biāo)準(zhǔn)、GB50365空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)、GB50444建筑滅火器配置驗(yàn)

收及檢查規(guī)范、GB/T3608高處作業(yè)分級、GB/T7588.1-2020電梯制造與安裝

安全規(guī)范第1部分：乘客電梯和載貨電梯、GB/T9465高空作業(yè)車、GB/T

10001.1公共信息圖形符號第1部分：通用符號、GB/T10001.5標(biāo)志用公共

信息圖形符號第5部分：購物符號、GB/T10001.9標(biāo)志用公共信息圖形符號

第9部分：無障礙設(shè)施符號、GB/T10001.10公共信息圖形符號第10部分：

-2-

通用符號要素、GB/T15566.1公共信息導(dǎo)向系統(tǒng)設(shè)置原則與要求第1部分：

總則、GB/T17242投訴處理指南、GB/T18775-2009電梯、自動扶梯和自動人

行道維修規(guī)范、GB/T18870-2011節(jié)水型產(chǎn)品通用技術(shù)條件、GB/T18883室

內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、GB/T18920城市污水再生利用城市雜用水水質(zhì)、GB/T

18921城市污水再生利用景觀環(huán)境用水水質(zhì)、GB/T19001質(zhì)量管理體系要

求、GB/T19095生活垃圾分類標(biāo)志、GB/T20647.9-2006社區(qū)服務(wù)指南第9

部分：物業(yè)服務(wù)、GB/T21431建筑物防雷裝置檢測技術(shù)規(guī)范、GB/T23331-2020

能源管理體系要求及使用指南、GB/T24001環(huán)境管理體系要求及使用指南、

GB/T29044采暖空調(diào)系統(tǒng)水質(zhì)、GB/T31436-2015節(jié)水型衛(wèi)生潔具、GB/T

31989-2015高壓電力用戶用電安全、GB/T45001職業(yè)健康安全管理體系要

求及使用指南、GB/T51161-2016民用建筑能耗標(biāo)準(zhǔn)、GB/T41976-2022停車

設(shè)備智能控制與管理系統(tǒng)、GB/T42407-2023門窗智能控制系統(tǒng)通用技術(shù)要求。

在企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)信息公共服務(wù)平臺，公開的企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)大于10家。

2.通過標(biāo)準(zhǔn)立項(xiàng)

本文件由北京綠色建筑運(yùn)營協(xié)會和企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)“領(lǐng)跑者”工作委員會提出。

按照北京綠色建筑運(yùn)營協(xié)會團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)立項(xiàng)要求，于2023年3月31日完成立

項(xiàng)，計劃編號TGBOMA009-2023。

3.成立標(biāo)準(zhǔn)起草組

2023年4月7日在北京召開線下的第一次起草組工作會議，成立標(biāo)準(zhǔn)起草

組，北京星美環(huán)境集團(tuán)有限公司.......等單位專家代表組成標(biāo)準(zhǔn)起草組。會上，

組長對標(biāo)準(zhǔn)制定的基本情況及必要性、國際標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)情況、技術(shù)要求等進(jìn)行了

說明；并與參會代表對《“領(lǐng)跑者”標(biāo)準(zhǔn)評價要求商務(wù)寫字樓物業(yè)管理服務(wù)》

中評價的各項(xiàng)指標(biāo)問題進(jìn)行了充分討論，其中術(shù)語和定義3.1由原來的“商務(wù)

寫字樓物業(yè)管理”建議改為“物業(yè)服務(wù)”；由原來的分等級標(biāo)準(zhǔn)改為不分等

級；把評價指標(biāo)體系及要求中的基本要求“企業(yè)可根據(jù)GB/T19001、GB/T

24001、GB/T45001建立并運(yùn)行相應(yīng)質(zhì)量、環(huán)境和職業(yè)健康安全管理體系，鼓

勵企業(yè)根據(jù)自身運(yùn)營情況建立高水平的相關(guān)管理體系。”建議改為“企業(yè)應(yīng)根

據(jù)GB/T19001、GB/T24001、GB/T45001建立并運(yùn)行相應(yīng)質(zhì)量、環(huán)境和職

業(yè)健康安全管理體系?？筛鶕?jù)GB/T23331建立并運(yùn)行能源管理體系，鼓勵企業(yè)

根據(jù)自身運(yùn)營情況建立高水平的相關(guān)管理體系”；并在基本要求中添加了

-3-

“4.1.7企業(yè)在管項(xiàng)目數(shù)量不少于5個，管理面積達(dá)到50萬平方米以上。和

4.1.8企業(yè)近一年物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)收入在5000萬元以上?！备鶕?jù)分析數(shù)據(jù)并

匯總，整理后在第二次會議再行討論確定。會上對起草組各成員進(jìn)行了簡單的

分工，和下一步的工作計劃安排。

會后，標(biāo)準(zhǔn)起草組對會上各企業(yè)反饋的意見進(jìn)行了梳理，安排組員收集并

整理基礎(chǔ)指標(biāo)、核心指標(biāo)與創(chuàng)新性指標(biāo)的企業(yè)內(nèi)控指標(biāo)及國家標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比對分

析。將資料搜集、數(shù)據(jù)分析等標(biāo)準(zhǔn)編制工作做扎實(shí)，確保高質(zhì)量完成標(biāo)準(zhǔn)編寫

工作。

4.起草組工作會議

2023年06月第二次起草組工作會議，起草組全員參加。會上，確認(rèn)了.......

5.意見征集

五、標(biāo)準(zhǔn)主要技術(shù)內(nèi)容

1.基礎(chǔ)部分

（1）范圍

本文件規(guī)定了商務(wù)寫字樓物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量及企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)水平評價的指標(biāo)體

系和評價方法及等級劃分。

本文件適用于全國范圍內(nèi)的服務(wù)面積在5000㎡及以上的商務(wù)寫字樓物業(yè)管

理服務(wù)質(zhì)量及企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)水平評價。相關(guān)機(jī)構(gòu)開展質(zhì)量分級和企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)水平評估、

“領(lǐng)跑者”評價以及相關(guān)認(rèn)證時可參照使用，企業(yè)在制定企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)時也可參照本

文件。

本文件適用于為商務(wù)、辦公活動提供空間的建筑及附屬設(shè)施、設(shè)備和場所。

（2）規(guī)范性引用文件

下列文件中的內(nèi)容通過文中的規(guī)范性引用而構(gòu)成本文件必不可少的條款。其

中，注日期的引用文件僅該日期對應(yīng)的版本適用于本文件；不注日期的引用文件，

其最新版本（包括所有的修改單）適用于本文件。

GB2894安全標(biāo)志及其使用導(dǎo)則

GB3838地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

GB5749生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)

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GB8978污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)

GB13495.1消防安全標(biāo)志第1部分：標(biāo)志

GB15630消防安全標(biāo)志設(shè)置要求

GB17051二次供水設(shè)施衛(wèi)生規(guī)范

GB20052-2020電力變壓器能效限定值及能效等級

GB21455-2019房間空氣調(diào)節(jié)器能效限定值及能效等級

GB25201建筑消防設(shè)施的維護(hù)管理

GB25506消防控制室通用技術(shù)要求

GB26860電力安全工作規(guī)程發(fā)電廠和變電站電氣部分

GB50033建筑采光設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)

GB50034建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)

GB50118-2010民用建筑隔聲設(shè)計規(guī)范

GB50189公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)

GB50336-2018建筑中水設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)

GB50365空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行管理標(biāo)準(zhǔn)

GB50444建筑滅火器配置驗(yàn)收及檢查規(guī)范

GB/T3608高處作業(yè)分級

GB/T7588.1-2020電梯制造與安裝安全規(guī)范第1部分：乘客電梯和載貨

電梯

GB/T9465高空作業(yè)車

GB/T10001.1公共信息圖形符號第1部分：通用符號

GB/T10001.5標(biāo)志用公共信息圖形符號第5部分：購物符號

GB/T10001.9標(biāo)志用公共信息圖形符號第9部分：無障礙設(shè)施符號

GB/T10001.10公共信息圖形符號第10部分：通用符號要素

GB/T15566.1公共信息導(dǎo)向系統(tǒng)設(shè)置原則與要求第1部分：總則

GB/T17242投訴處理指南

GB/T18775-2009電梯、自動扶梯和自動人行道維修規(guī)范

GB/T18870-2011節(jié)水型產(chǎn)品通用技術(shù)條件

GB/T18883室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

GB/T18920城市污水再生利用城市雜用水水質(zhì)

-5-

GB/T18921城市污水再生利用景觀環(huán)境用水水質(zhì)

GB/T19001質(zhì)量管理體系要求

GB/T19095生活垃圾分類標(biāo)志

GB/T20647.9-2006社區(qū)服務(wù)指南第9部分：物業(yè)服務(wù)

GB/T21431建筑物防雷裝置檢測技術(shù)規(guī)范

GB/T23331-2020能源管理體系要求及使用指南

GB/T24001環(huán)境管理體系要求及使用指南

GB/T29044采暖空調(diào)系統(tǒng)水質(zhì)

GB/T31436-2015節(jié)水型衛(wèi)生潔具

GB/T31989-2015高壓電力用戶用電安全

GB/T45001職業(yè)健康安全管理體系要求及使用指南

GB/T51161-2016民用建筑能耗標(biāo)準(zhǔn)

GB/T41976-2022停車設(shè)備智能控制與管理系統(tǒng)

GB/T42407-2023門窗智能控制系統(tǒng)通用技術(shù)要求

（3）術(shù)語和定義

GB/T20647.9-2006界定的下列術(shù)語和定義適用于本文件。為了便于使用，

以下重復(fù)列出了GB/T20647.9-2006中的某些術(shù)語和定義。

2.評價指標(biāo)體系及要求

“領(lǐng)跑者”標(biāo)準(zhǔn)的評價指標(biāo)體系及要求包括基本要求、基本管理、規(guī)章管

理、客戶服務(wù)、維修與管理、秩序維護(hù)與安全管理、環(huán)境管理與服務(wù)、評價要求。

客戶服務(wù)包括服務(wù)熱線、接待服務(wù)、公示公告、電子服務(wù)平臺、裝修管理服務(wù)、

報修服務(wù)、特約服務(wù)、入駐撤店服務(wù)、客戶意見處理、節(jié)能與能源利用、節(jié)水與

資源利用、資源節(jié)約與回收利用、室內(nèi)外環(huán)境控制、宣傳、智能控制。

本標(biāo)準(zhǔn)在編寫過程中結(jié)合我國國情，充分考慮行業(yè)現(xiàn)狀及技術(shù)發(fā)展趨勢，所

包含的內(nèi)容體現(xiàn)公平性、嚴(yán)謹(jǐn)性、通用性、先進(jìn)性，可操作性強(qiáng)，并具有普遍的

指導(dǎo)意義。本標(biāo)準(zhǔn)用于商務(wù)寫字樓物業(yè)管理服務(wù)2023年企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)排行榜和“領(lǐng)跑

者”評估式工作，標(biāo)準(zhǔn)的編制本著樹立行業(yè)標(biāo)桿、逐步推動商務(wù)寫字樓物業(yè)管理

服務(wù)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到或超過國際先進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)水平的基本思路，強(qiáng)化企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)引領(lǐng)，促

進(jìn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

-6-

3.評價方法

評價結(jié)果劃分為一級、二級，各等級所對應(yīng)的