財會經(jīng)濟-高級經(jīng)濟師-建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟-2-房地產(chǎn)經(jīng)濟（參考）-房地產(chǎn)經(jīng)濟練習(xí)十四

財會經(jīng)濟-高級經(jīng)濟師-建筑與房地產(chǎn)經(jīng)濟-2-房地產(chǎn)經(jīng)濟（參考）-房地產(chǎn)經(jīng)濟

練習(xí)十四

［單選題］L下列利率狀況中，借款人應(yīng)選擇長期固定利率貸款的是（）。

A.利率處于歷史低位

B.利率處于歷史高位

C.利率處于歷史平均水平

D.利率未來變動不大

正確答案：A

參考解析：固定利率貸款是事先確定貸款利率，貸款利率在整個貸款期限內(nèi)都

固定不變的貸款。采用固定利率貸款時，在整個貸款期限內(nèi)，貸款利率不受未

來市場利率變化的影響，償還貸款的方式和期限通常也是固定不變的。當貸款

人采用這種方式發(fā)放貸款時，將面臨未來利率上升的風(fēng)臉。因此，貸款人為了

降低利率風(fēng)險，通常情況下會將貸款利率固定在一個較高的水平上。因此，A項

應(yīng)該是不正確的。

［單選題］2.在房地產(chǎn)估價的市場法中，因可比實例成交價格不正常而對其進行

的處理，屬于（）。

A.建立比較基準

B.交易情況修正

C.市場狀況調(diào)整

D.房地產(chǎn)狀況調(diào)整

正確答案：B

參考解析：可比實例的成交價格是實際發(fā)生的，它可能是正常的，也可能是不

正常的。由于要求評估的估價對象價值是合理的，所以可比實例的成交價格如

果是不正常的，則應(yīng)把它修正為正常的。這種對可比實例成交價格進行的修

正，稱為交易情況修正。

［單選題］3.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)經(jīng)營期的終點是（）。

A.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期

B.建筑物竣工日期

C.前期工程結(jié)束進入建造期的時點

D.價值時點

正確答案：A

參考解析：在假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)經(jīng)營期的起點是（假設(shè)）取得估價對象（待

開發(fā)房地產(chǎn)）的日期，即價值時點；終點是預(yù)計未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營

結(jié)束的日期。

［單選題".共同管理權(quán)是建筑物區(qū)分0的一個權(quán)能。

A.平等權(quán)

B.所有權(quán)

C.使用權(quán)

D.占有權(quán)

正確答案：B

參考解析：共同管理權(quán)是建筑物區(qū)分所有權(quán)的一個權(quán)能。它是指建筑物區(qū)分所

有權(quán)人由于使用同一建筑物而形成不可分離的共同關(guān)系，作為建筑物的一個團

體組織的成員而享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，傳統(tǒng)的說法為成員權(quán)。

［單選題］5.房地產(chǎn)投資信托基金的英文簡稱是()。

A.REITS

B.CIREA

C.DCF

D.FIRR

正確答案：A

參考解析：房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstatelnvestmentTrust,簡稱REITs)

是房地產(chǎn)信托的主要內(nèi)容。它是憑借房地產(chǎn)的未來收益進行融資的一種金融產(chǎn)

品，可以解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的長期資金問題，是房地產(chǎn)業(yè)所特有的直接融資產(chǎn)

品O

［單選題］6.關(guān)于商品房促銷方式中人員促銷的說法，錯誤的是()。

A.人員促銷不利于銷售方式的調(diào)整，缺乏靈活性

B.人員促銷是一種面對面的直接促銷方式

C.人員促銷容易與客戶建立親密的長期合作關(guān)系

D.人員促銷可以及時了解客戶對商品房的反饋信息

正確答案：A

參考解析：人員促銷具有不同于其他促銷方式的特點，具體表現(xiàn)在以下三方

面：①及時性。人員促銷可以借助與客戶進行磋商、溝通的機會，及時了解客

戶對本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房的反饋信息，從而有助于及時改進商品房

及企業(yè)經(jīng)營管理。②靈活性。人員促銷可以針對不同客戶的需要、行為和動機

等靈活地調(diào)整銷售方式。③選擇性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以選擇市場范圍較大和

購買力集中的消費群體進行集中促銷。

［單選題］7.()觀念認為消費者總是歡迎質(zhì)量高、性能好、價格合理的房地產(chǎn)產(chǎn)

品，只要提高產(chǎn)品質(zhì)量，做到物美價廉，就一定會有顧客進門。

A.生產(chǎn)

B.產(chǎn)品

C.推銷

D.市場營銷

正確答案：B

參考解析：產(chǎn)品觀念認為，消費者總是歡迎質(zhì)量高、性能好、價格合理的房地

產(chǎn)產(chǎn)品，只要提高產(chǎn)品質(zhì)量，做到物美價廉，就一定會有顧客進門，而無須花

力氣推銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在增加開發(fā)數(shù)量的同時，通過提高房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品

質(zhì)量就能保證開發(fā)的產(chǎn)品銷售出去。在房地產(chǎn)產(chǎn)品供求大體平衡的情況下容易

產(chǎn)生這種觀念。

［單選題］8.項目進度控制的范圍不包括()。

A.項目的設(shè)想階段

B.項目的各個階段

C.項目的各個組成部分

D.影響進度的各種因素

正確答案：A

參考解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目進度的總目標貫穿于整個項目的實施階段。要保證

進度目標的順利完成，項目的進度控制就要對項目實施全過程的各個方面進行

進度控制。項目進度控制的范圍如下：①項目的各個階段。房地產(chǎn)開發(fā)項目進

度控制不僅包括項目工程實施階段，還包括項目前期的策劃階段、設(shè)計階段、

招投標階段和竣工驗收等各個階段。②項目的各個組成部分。對房地產(chǎn)開發(fā)項

目而言，不論是紅線內(nèi)工程還是紅線外配套工程，也不論是土建工程、裝飾裝

修工程、設(shè)備工程，還是給水、排水、電力、供熱、燃氣、通信、道路、綠化

等工程，都需要進行進度控制。③影響進度的各種因素。影響房地產(chǎn)開發(fā)項目

進度的因素很多，如人的因素，技術(shù)因素，材料與設(shè)備因素，水文、地質(zhì)與氣

象因素，資金與社會因素等。因此，進度控制的一項重要工作是分析預(yù)測影響

進度的各種因素，據(jù)此提出預(yù)防措施，以保證項目進度目標的實現(xiàn)。

［單選題］9.房地產(chǎn)估價的收益法主要是根據(jù)房地產(chǎn)0求取房地產(chǎn)的價值。

A.過去的經(jīng)濟效益

B.當前的收益水平

C.未來的總收人

D.未來的凈收益

正確答案：D

參考解析：收益法，又稱為收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價對象的未

來收益，然后利用合適的報酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價

值來求取估價對象價值的方法。將未來收益轉(zhuǎn)換為價值，類似于根據(jù)利息倒推

出本金，稱為資本化。

［單選題］10.在個人住房貸款等額本金還款中，每期還款額()。

A.不變

B.遞減

C.遞增

D.酌情調(diào)整

正確答案：B

參考解析：等額本金還款方式的每期還款額是遞減的，適合于預(yù)期收入可能逐

漸減少的借款人。具體如按月償還，其每月應(yīng)歸還的本金等于貸款金額(本

金)除以按月計算的貸款期限。

［單選題］11.房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計管理的主要內(nèi)容不包括0。

A.精心組織設(shè)計交底

B.建立高效、暢通的聯(lián)絡(luò)渠道

C.做好設(shè)計變更的管理工作

D.嚴格執(zhí)行基本建設(shè)程序

正確答案：口

參考解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目工程設(shè)計管理的主要內(nèi)容有：①編制設(shè)計任務(wù)書；

②精心選擇設(shè)計單位；③做好設(shè)計文件審查工作；④精心組織設(shè)計交底；⑤建

立高效、暢通的聯(lián)絡(luò)渠道；⑥做好限額設(shè)計工作；⑦做好設(shè)計變更的管理工

作。

［單選題］12.被保險房屋發(fā)生保險事故是由“第三者”造成的，保險人可以先按

合同向被保險人賠償，然后代表被保險人向“第三者”行使索賠權(quán)，這種權(quán)利

稱為0。

A.追溯權(quán)

B.代位求償權(quán)

C.代理權(quán)

D.債權(quán)

正確答案：B

參考解析：保險的目的是在于使被保險人恢復(fù)其受災(zāi)前的經(jīng)濟原狀，就房屋財

產(chǎn)保險來說，保險人可以采取修復(fù)房屋至原狀，支付現(xiàn)金或重置的方法來補償

被保險人的損失。被保險房屋發(fā)生保險事故是由“第三者”而造成的，保險人

可以先按合同向被保險人賠償，然后代表被保險人向“第三者”行使索賠權(quán)，

這種權(quán)利稱為代位求償權(quán)。

［單選題］13.個人再交易住房貸款是指銀行用信貸資金向住房()購買各類型再次

交易的住房的自然人發(fā)放的貸款。

A.一級市場

B.二級市場

C.三級市場

D.混合市場

正確答案：B

參考解析：根據(jù)住房交易形態(tài)，個人住房貸款分為首次住房貸款和再交易住房

貸款。再交易住房貸款是指銀行向在住房二級市場購買再次交易住房的自然人

發(fā)放的貸款，俗稱“二手房”貸款。

［單選題］14.在20世紀50年代初，根據(jù)需求中心論的營銷觀念，企業(yè)開展營銷

活動的可控因素不包括()。

A.公共關(guān)系

B.產(chǎn)品

C.價格

D.促銷

正確答案：A

參考解析：在20世紀50年代初，根據(jù)需求中心論的營銷觀念，把企業(yè)開展營

銷活動的可控因素歸納為產(chǎn)品（Product）、價格（Price）、渠道（地點）

（Place）和促銷（Promotion）四類，通常簡稱為4Ps。如果企業(yè)生產(chǎn)出適當?shù)?/p>

產(chǎn)品，定出適當?shù)膬r格，利用適當?shù)匿N售渠道，并輔之以適當?shù)拇黉N活動，那

么該企業(yè)就會獲得成功。

［單選題］15.房地產(chǎn)（）主要指個人房地產(chǎn)抵押借款人或個人房地產(chǎn)分期付款的付

款人在一定時間內(nèi)死亡，而給債權(quán)人帶來的損失。

A.財產(chǎn)損失

B.責(zé)任損失

C.人身損失

D.信用損失

正確答案：C

參考解析：房地產(chǎn)人身損失主要是指個人房地產(chǎn)抵押借款人或個人房地產(chǎn)分期

付款的付款人在一定時間內(nèi)（通常是債務(wù)償還期內(nèi)）死亡，而給債權(quán)人帶來的

損失；還包括房地產(chǎn)行業(yè)的職工人身傷害損失。

［單選題］16.以需求中心論為基礎(chǔ)的市場營銷組合包括價格策略、產(chǎn)品策略、促

銷策略和（）。

A.定位策略

B.分割策略

C.渠道策略

D.人本策略

正確答案：C

參考解析：在20世紀50年代初，根據(jù)需求中心論的營銷觀念，把企業(yè)開展營

銷活動的可控因素歸納為產(chǎn)品（Product）、價格（Price）、渠道（Place）和

促銷（Promotion）,通常簡稱4Ps。如果企業(yè)生產(chǎn)出適當?shù)漠a(chǎn)品，定出適當?shù)?/p>

價格，利用適當?shù)匿N售渠道，并輔之以適當?shù)拇黉N活動，那么就會獲得成功。

［單選題］17.下列關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同特點的說法中，錯誤的是（）。

A.前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂

B.前期物業(yè)服務(wù)合同具有過渡性

C.前期物業(yè)服務(wù)合同的有效期限應(yīng)為三至五年

D.前期物業(yè)服務(wù)合同屬于附終止條件的合同

正確答案：C

參考解析：物業(yè)服務(wù)合同有前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同兩種。在業(yè)主、

業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)簽訂書面

的前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同具有以下特點：①由建設(shè)單位和物業(yè)

服務(wù)企業(yè)簽訂；②過渡性；③附終止條件的合同；④前期物業(yè)服務(wù)合同必須以

書面方式簽訂，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)包括前期物業(yè)服務(wù)合

同約定的內(nèi)容。

［單選題］18.甲于2013年5月起將自己的房子租給其同事乙一年，約定由乙交

納物業(yè)服務(wù)費。乙住了三個月后以物業(yè)管理服務(wù)水平差為由搬走并拒絕交納物

業(yè)服務(wù)費，甲負0的責(zé)任。

A.督促乙盡快交納

B.部分交納

C.協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)向乙追收

D.連帶交納

正確答案：D

參考解析：在物業(yè)管理活動中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對業(yè)主的物業(yè)進行管理，為業(yè)主

提供服務(wù)，業(yè)主理所當然應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的服務(wù)費用。在現(xiàn)實中，

物業(yè)使用人雖然不一定擁有物業(yè)，但又是真正享受物業(yè)服務(wù)的主體。因此，業(yè)

主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定。但即使存

在這一約定，業(yè)主仍然負連帶交納責(zé)任。

［單選題］19.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適宜采用直接渠道的情況不包括()。

A.商品房品質(zhì)特別突出，市場反應(yīng)很好

B.房地產(chǎn)市場為賣方市場，推出的商品房供不應(yīng)求

C.剛剛興建的小規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各項制度還很不完善

D.大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，擁有一批具有房地產(chǎn)銷售專業(yè)知識和經(jīng)驗的高素質(zhì)銷

售隊伍

正確答案：c

參考解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在下列情形下通常采用直接渠道：①大型房地產(chǎn)開

發(fā)企業(yè)，擁有一批具有房地產(chǎn)銷售專業(yè)知識和經(jīng)驗的高素質(zhì)銷售隊伍，或者房

地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略已建立起完整的開發(fā)銷售組織體系；②房地產(chǎn)市場為

賣方市場，推出的商品房供不應(yīng)求；③商品房品質(zhì)特別突出，市場反應(yīng)很好，

或者是房地產(chǎn)市場很景氣，呈現(xiàn)購銷兩旺的態(tài)勢；④房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售的集

中度高，甚至由一個買家買下整個項目，或者是房地產(chǎn)項目開發(fā)前期就已經(jīng)確

定了大部分顧客。

［單選題］20.下列關(guān)于共有部分共有權(quán)行使的說法正確的是()。

A.業(yè)主可以放棄權(quán)利也可以放棄義務(wù)

B.業(yè)主可以以冬季不在此居住為由不交納暖氣費用

C.業(yè)主在法律未做特殊規(guī)定的情況下，對物業(yè)管理用房、公用設(shè)施、綠地、道

路等共有部分享有占有、使用、收益或者處分的權(quán)利

D.業(yè)主可以在集中供暖的情況下以冬季不在此居住為由，不交納暖氣費用

正確答案：C

參考解析：由于業(yè)主對專有部分以外的共有部分既享有權(quán)利，又負有義務(wù)，有

的業(yè)主就可能以放棄權(quán)利為由，不履行義務(wù)。對此，《物權(quán)法》第七十二條規(guī)

定，業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。例如，業(yè)主不得以不使用電梯為

由，不交納電梯維修費用；在集中供暖的情況下，不得以冬季不在此居住為

由，不交納暖氣費用。業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有權(quán)，即每個業(yè)

主在法律對所有權(quán)未做特殊規(guī)定的情形下，對專有部分以外的走廊、樓梯、過

道、電梯、外墻面、水箱、水電氣管線等共有部分，對物業(yè)管理用房、公用設(shè)

施、綠地、道路等共有部分享有占有、使用、收益或者處分的權(quán)利。

［單選題］21.某套商品住宅的建筑面積為100平方米，套內(nèi)建筑面積為80平方

米，套內(nèi)建筑面積的價格為4000元/平方米，則其建筑面積的價格為()元/平方

米。

A.2500

B.3200

C.4000

D.5000

正確答案：B

參考解析：根據(jù)下列公式：建筑面積下的單價=套內(nèi)建筑面積下的單價X套內(nèi)

建筑面積：建筑面積。則本題中建筑面積價格=80X4000+100=3200(元/平方

米)。

［單選題］22.下列物業(yè)服務(wù)活動發(fā)生的費用，不得計入物業(yè)服務(wù)成本的是()。

A.小區(qū)內(nèi)綠化養(yǎng)護費用

B.小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生費用

C.小區(qū)保安人員工資

D.小區(qū)內(nèi)公用電梯的大修理費用

正確答案：D

參考解析：物業(yè)服務(wù)成本或物業(yè)服務(wù)支出一般包括以下內(nèi)容：①人員費用；②

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用；③綠化養(yǎng)護費用；④清

潔衛(wèi)生費用；⑤秩序維護費用；⑥物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保

險費用；⑦辦公費用；⑧管理費分攤，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個物業(yè)項目

的情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運轉(zhuǎn)而由各物業(yè)小區(qū)承擔(dān)的管理費用；

⑨固定資產(chǎn)折舊；⑩經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的

大修、中修和更新、改造費用。應(yīng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)

服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。

［單選題］23.新進入企業(yè)為了擴大影響，在市場中占有一席之地，可能要以()為

其定價目標。

A.維持營業(yè)

B.市場占有率

C.預(yù)期利潤

D.維護企業(yè)形象

正確答案：B

參考解析：市場占有率是指企業(yè)產(chǎn)品銷售量(額)占同一市場上同類產(chǎn)品同期

銷售量（額）的比重。市場占有率是企業(yè)經(jīng)營狀況和產(chǎn)品競爭力的綜合反映，

關(guān)系到企業(yè)在市場中的地位和興衰。市場中原有的企業(yè)為了維持或擴大其市場

份額，新進入的企業(yè)為了擴大其影響，在市場中占有一席之地時，都可能要以

市場占有率為其定價目標。以維持或提高市場占有率為定價目標時，房地產(chǎn)價

格的確定及其高低受市場競爭方式（價格競爭還是非價格競爭）、競爭態(tài)勢

（競爭者的數(shù)量及其集中程度）、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的品牌、產(chǎn)品質(zhì)量制約。

［單選題］24.某幢住宅的重置價格為3000元/平方米，因附近修建了一座工廠使

其市場價值降低到2500元/平方米。該幢住宅的這種價值損失屬于（）。

A.物質(zhì)折舊

B.功能折舊

C.有形損耗

D.經(jīng)濟折舊

正確答案：D

參考解析：根據(jù)引起折舊的原因，建筑物折舊可以分為物質(zhì)折舊、功能折舊和

經(jīng)濟折舊三大類。經(jīng)濟折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利

因素所造成的建筑物價值減損。不利因素可能是經(jīng)濟因素（如市場供給過量或

需求不足）、區(qū)位因素（如環(huán)境改變，包括景觀被破壞、自然環(huán)境惡化、環(huán)境

污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等），也可能是其他因素（如政府政策變化、

采取宏觀調(diào)控措施等）。

［單選題］25.某舊住房因沒有獨立衛(wèi)生間所造成的價值損失，屬于（）。

A.物質(zhì)折舊

B.功能折舊

C.經(jīng)濟折舊

D.外部性折舊

正確答案：B

參考解析：根據(jù)引起折舊的原因，建筑物折舊可以分為：①物質(zhì)折舊又稱有形

損耗，是指因自然力作用或使用導(dǎo)致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價

值減損。②功能折舊又稱無形損耗，指因建筑物在功能不足或過剩造成的建筑

物價值減損。導(dǎo)致建筑物功能不足或過剩的原因，可能是建筑設(shè)計上的缺陷，

過去的建筑標準過低，人們的消費觀念改變，建筑技術(shù)進步，出現(xiàn)了更好的建

筑物等。③經(jīng)濟折舊又稱外部折舊，是指因建筑物以外的各種不利塑造成的建

筑物價值減損。

［單選題］26.按（）不同，保險可分為團體保險和個人保險。

A.保險責(zé)任

B.承保方式

C.保險表

D.保險種類

正確答案：B

參考解析：根據(jù)保險標的的不同，一般保險可分為財產(chǎn)保險和人身保險兩大

類。人身保險的分類包括：①按保險責(zé)任不同，可分為人壽保險、人身意外傷

害保險和健康保險；②按承保方式不同，可分為團體保險和個人保險等。

［單選題］27.關(guān)于住宅專項維修資金使用的說法，錯誤的是()。

A.住宅專項維修資金的存儲利息應(yīng)當轉(zhuǎn)入住宅專項維修資金滾存使用

B.住宅專項維修資金的使用應(yīng)當遵循公開透明的原則

C.住宅專項維修資金可用于從事委托理財業(yè)務(wù)

D.住宅專項維修資金可用于購買一級市場國債

正確答案：C

參考解析：C項，利用住宅專項維修資金購買國債的限制條件之一是：禁止利用

住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、

抵押等擔(dān)保行為。

［單選題］28.下列各項不屬于公共關(guān)系推廣原則的是()。

A.從企業(yè)利益出發(fā)

B.以維護企業(yè)聲譽，樹立企業(yè)形象為主要目的

C.重視公共關(guān)系對象的廣泛性

D.重視公共關(guān)系工作效應(yīng)的滯后性

正確答案：A

參考解析：公共關(guān)系推廣的原則有：①從公眾利益出發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要與

公眾溝通，并為公眾所接受，必須為公眾提供一定的利益并且不僅是在口頭

上，更要付諸行動。②以維護企業(yè)聲譽，樹立企業(yè)形象為主要目的。企業(yè)的聲

譽和形象是企業(yè)的生命，一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展公共關(guān)系，首先是在人們心

目中樹立良好的企業(yè)形象。③重視公共關(guān)系對象的廣泛性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開

展公共關(guān)系活動的出發(fā)點是在公眾中樹立良好的企業(yè)形象，因此公共關(guān)系重視

對企業(yè)內(nèi)部的股東、員工，外部的中介機構(gòu)、客戶、供應(yīng)商、金融機構(gòu)等進行

廣泛的宣傳推廣。④重視公共關(guān)系工作效應(yīng)的滯后性。公共關(guān)系本身不是一次

或幾次廣告所能概括的，它依賴于企業(yè)長期形象的積累，而公共關(guān)系活動的效

果通常也不是立即見效的，需要一定的時間才能產(chǎn)生相應(yīng)的效果。

［單選題］29.()包括財產(chǎn)損失保險、責(zé)任保險、信用保險和保證保險。

A.個人保險

B.人壽保險

C.團體保險

D.財產(chǎn)保險

正確答案：D

參考解析：根據(jù)保險標的的不同，一般保險可分為財產(chǎn)保險和人身保險兩大

類。其中，財產(chǎn)保險包括財產(chǎn)損失保險、責(zé)任保險、信用保險和保證保險。人

身保險有多種分類方式，按保險責(zé)任不同分為人壽保險、人身意外傷害保險和

健康保險；按承保方式不同，可分為團體保險和個人保險等。

［單選題］30.小王與某銀行于2012年6月12日簽訂了10年期的住房抵押貸款

合同，假設(shè)人民銀行于2013年5月6日調(diào)整利率，那么新利率應(yīng)從0開始執(zhí)

行。

5月6日

6月1日

7月1日

1月1日

正確答案：D

參考解析：目前中國人民銀行規(guī)定實行浮動利率的個人住房貸款如遇利率調(diào)

整，在利率調(diào)整前已經(jīng)發(fā)放的貸款應(yīng)統(tǒng)一在次年1月1日進行利率調(diào)整，因此

可能造成利率調(diào)整當月必須以兩種利率按實際天數(shù)分段計算利息，或者以新、

舊利率在該還款期中所占天數(shù)為權(quán)重計算加權(quán)月還款額。

［單選題］31.中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會規(guī)定借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收

入比不能超過()。

A.50%

B.55%

C.60%

D.65%

正確答案：A

參考解析：中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會要求應(yīng)將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出

與收人比控制在50%以下(含50%),月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以

下(含55%)o

［單選題］32.在房地產(chǎn)估價中，建筑物折舊等于建筑重新構(gòu)建價格減去()。

A.房地產(chǎn)價格

B.建筑物開發(fā)成本

C.土地價值

D.建筑物市場價值

正確答案：D

參考解析：估價上的建筑物折舊是指因各種原因所造成的建筑物價值損失，其

金額為建筑物在價值時點的市場價值與在價值時點的重新購建價格之差，即：

建筑物折舊=建筑物重新購建價格-建筑物市場價值。

［單選題］33.實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在()中約

定。

A.業(yè)主公約

B.業(yè)主大會章程

C.物業(yè)服務(wù)合同

D.物業(yè)管理委托合同

正確答案：C

參考解析：市場調(diào)節(jié)價是指物業(yè)管理的具體收費標準由業(yè)主委員會根據(jù)所需物

業(yè)服務(wù)項目的數(shù)量和質(zhì)量，結(jié)合市場行情提出建議標準，經(jīng)業(yè)主大會表決通過

并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商后執(zhí)行。具體收費標準應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中進行約定。

［單選題］34.根據(jù)國家規(guī)定，對空置（）年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作

為貸款的抵押物。

A.1

B.2

C.3

D.4

正確答案：C

參考解析：《物權(quán)法》（第一百八十四條）、《擔(dān)保法》（第三十條）、《最

高人民法院關(guān)于適用（中華人民共和國擔(dān)保法）若干問題的解釋》、《文物保

護法》（第二十四條、第二十五條）、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》（第八

條）、《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格

意見的通知》等法律、法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定了不得抵押的房地產(chǎn)或者抵押無

效的情形。其中包括：對空置三年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸

款的抵押物。

［單選題］35.下列關(guān)于業(yè)主不得違反法律、法規(guī)及管理規(guī)約的說法錯誤的是0。

A.業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當

經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

B.業(yè)主不能隨意改變住宅的居住用途

C.業(yè)主確實需要改變住宅用途的，只需遵守法律法規(guī)，不需要辦理相應(yīng)的審批

手續(xù)

D.業(yè)主將住宅用房改為商業(yè)用房會造成國家稅費的大量流失

正確答案：C

參考解析：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。

業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)

有利害關(guān)系的業(yè)主同意。將住宅改為經(jīng)營性用房，用于商業(yè)目的，會造成國家

稅費的大量流失?！段餀?quán)法》第七十七條首先明確業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以

及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主不得隨意改變住宅的居住用途，

是業(yè)主應(yīng)當遵守的一個最基本的準則，也是業(yè)主必須承擔(dān)的一項基本義務(wù)。如

果業(yè)主確實需要將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，必須遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約

的規(guī)定，例如，要辦理相應(yīng)的審批手續(xù)，要符合國家衛(wèi)生、環(huán)境保護要求等。

在遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約的前提下，還必須征得有利害關(guān)系的業(yè)主同

意。這兩個條件必須同時具備，才可以將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，二者缺一不

可。作為業(yè)主自我管理、自我約束、自我規(guī)范的建筑區(qū)劃內(nèi)有關(guān)建筑物及其附

屬設(shè)施的管理規(guī)約也可以依法對此問題作出規(guī)定。

［單選題］36.物業(yè)管理邀請招標時，招標人應(yīng)該選擇不少于0個符合投標資格的

投標人。

A.3

B.5

C.7

D.9

正確答案：A

參考解析：物業(yè)管理項目招標時，采取公開招標方式的，應(yīng)通過公共媒介發(fā)布

招標公告，并同時在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)和中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)上發(fā)布招

標公告；采取邀請招標方式的，應(yīng)向3個以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標邀請書。

［單選題］37.關(guān)于業(yè)主委員會職責(zé)的說法，錯誤的是0。

A.業(yè)主委員會負責(zé)召集業(yè)主大會會議

B.業(yè)主委員會負責(zé)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同

C.業(yè)主委員會負責(zé)制定管理規(guī)約

D.業(yè)主委員會負責(zé)監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同

正確答案：C

參考解析：業(yè)主委員會的職責(zé)是：①執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；②召集業(yè)主

大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；③與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物

業(yè)服務(wù)合同；④及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服

務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；⑤監(jiān)督管理規(guī)約的實施；⑥督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)

費及其他相關(guān)費用；⑦組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；⑧調(diào)解業(yè)主之

間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；⑨業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

［單選題］38.某商品住宅開發(fā)項目的樓面地價為1800元/平方米，單位建筑面積

開發(fā)成本為3000元/平方米，開發(fā)費用為380元/平方米，銷售稅費為10%,項

目預(yù)期成本利潤率為30%,采用成本加成定價法計算的該住宅單價為（）元/平方

米。

A.6061

B.6122

C.7482

D.8140

正確答案：C

參考解析：目標利潤定價法是事先確定一定時期或特定項目要達到的預(yù)期利

潤，然后以總成本和目標利潤作為定價依據(jù)的一種定價方法，利用該方法定價

時，先估算出未來可能達到的銷售量和總成本，在量本利分析方法的基礎(chǔ)上，

加上預(yù)期的目標利潤，然后計算價格。其基本公式為：單位產(chǎn)品售價=［（總成

本+目標利潤）［可銷售數(shù)量X（1—銷售稅費率）］=［單位成本X（1—目標

利潤率）］+［（1—銷售稅費率）］0本題中，商品房單位價格式商品房單位成

本X（1+成本利潤率）（1—銷售稅費率）=（1800+3000+380）X（1+30%）

+（1-10%）=7482（元/平方米）。

［單選題］39.對于固定利率的抵押貸款來說，貸款利率在整個借款合同內(nèi)不隨市

場利率變化而改變，()承擔(dān)了全部的利率風(fēng)險。

A.中介服務(wù)機構(gòu)

B.借款人

C.擔(dān)保人

D.金融機構(gòu)

正確答案：D

參考解析：對于固定利率的抵押貸款來說，貸款利率在整個借款合同期內(nèi)不隨

市場利率變化而改變，金融機構(gòu)承擔(dān)了全部的利率風(fēng)險。如果在合同期內(nèi)市場

利率下跌，借款人則有可能選擇以當前市場上較低的利率重新借款并提前償還

原來的抵押貸款。這樣，銀行就有可能遭受利息收入的損失。而對于浮動利率

的抵押貸款來說，如果在合同期內(nèi)市場利率上升，借款人有可能因還款負擔(dān)的

加重而造成違約風(fēng)險。

［單選題］40.()是指為房地產(chǎn)抵押貸款雙方提供專業(yè)服務(wù)的機構(gòu)。

A.擔(dān)保和保險機構(gòu)

B.貸款機構(gòu)

C.中介服務(wù)機構(gòu)

D.政府有關(guān)機構(gòu)

正確答案：C

參考解析：中介服務(wù)機構(gòu)是指為房地產(chǎn)抵押貸款雙方提供專業(yè)服務(wù)的機構(gòu)，包

括貸款日常維護服務(wù)機構(gòu)、估價機構(gòu)和律師事務(wù)所等。

［單選題］41.在發(fā)放貸款時，衡量貸款申請人償債能力的指標通常為()。

A.貸款價值比率

B.貸款金額

C.首付比率

D.償還比率

正確答案：D

參考解析：償還比率又稱收入還貸比，是指借款人分期還款額占其同期收入的

比率。在個人住房貸款中，償還比率通常為借款人的月還款額占借款人家庭月

收入的比率。在發(fā)放貸款時，通常將償還比率作為衡量貸款申請人償債能力的

一個指標，并規(guī)定一個最高比率，如將這一比率控制在30%以內(nèi)，即給予借款

人的最高貸款金額不使其月還款額超過其家庭月收入的30%。

［單選題］42.個人住房中的組合貸款是指()。

A.購房貸款和裝修貸款

B.購買兩套或者兩套以上的貸款

C.貸款資金開源于兩家或者兩家以上商業(yè)銀行

D.由住房公積金貸款和商業(yè)性貸款共同組成的貸款

正確答案：D

參考解析：根據(jù)貸款資金來源，個人住房貸款分為住房公積金貸款（簡稱公積

金貸款）、商業(yè)性貸款和組合貸款。組合貸款是借款人所需資金先申請住房公

積金貸款，不足部分申請商業(yè)性貸款，即貸款總金額由住房公積金貸款和商業(yè)

性貸款兩部分組成。

［單選題］43.在個人住房貸款中，借款人分期還款額占同期收入的比率為（）。

A.貸款價值比率

B.償還比率

C.月房產(chǎn)支出與收入比

D.月所有債務(wù)支出與收入

正確答案：B

參考解析：償還比率又稱收入還貸比，是指借款人分期還款額占其同期收入的

比率。在個人住房貸款中，償還比率通常為借款人的月還款額占借款人家庭月

收入的比率。A項，貸款價值又稱貸款與價值比率，是指房地產(chǎn)抵押貸款中貸款

金額占抵押房地產(chǎn)價值的比率；C項，月房產(chǎn)支出與收入比=（本次貸款的月還

款額+月物業(yè)管理費）/月均收入；D項，月所有債務(wù)支出與收入比=（本次貸款

的月還款額+月物業(yè)管理費+其他債務(wù)月償付額）/月均收入。

［單選題］44.由招標人在公共媒介上公開發(fā)布招標信息，邀請愿意參加投標的物

業(yè)管理企業(yè)參加的招標方式是（）。

A.邀請招標

B.合同招標

C.協(xié)議招標

D.公開招標

正確答案：D

參考解析：物業(yè)管理招標的方式有公開招標和邀請招標。公開招標是指招標人

通過公共媒介發(fā)布招標公告，面向所有符合投標條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標

的招標方式。邀請招標又稱有限競爭性招標或選擇性招標，是指招標人預(yù)先選

擇若干家有能力的企業(yè)，直接向其發(fā)出投標邀請的招標方式。

［單選題］45.在房地產(chǎn)廣告設(shè)計中，它的目標客戶由產(chǎn)品功能和產(chǎn)品檔次來確

定，而產(chǎn)品功能區(qū)分（）。

A.客戶質(zhì)量

B.客戶數(shù)量

C.客戶的種類

D.客戶的來源

正確答案：c

參考解析：廣告基調(diào)的確立必須考慮目標客戶的需求，這也是市場營銷觀念在

廣告中的體現(xiàn)。廣告是一種廣而告之的行為，廣告受體是要爭取的客戶（即目

標客戶），目標客戶的有關(guān)信息，例如個人情況、需求、獲得信息的方式方

法、有可能獲得信息的時間和空間，都是廣告策劃中進行決策、確立廣告基調(diào)

的重要依據(jù)。一般而言，對于已處于整個房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程后期的廣告設(shè)計

而言，它的目標客戶由產(chǎn)品功能和產(chǎn)品檔次確定。前者區(qū)分客戶的種類，后者

區(qū)分客戶的質(zhì)量。

［單選題］46.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行租售房地產(chǎn)比委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理租售房

地產(chǎn)的突出優(yōu)勢主要體現(xiàn)在0方面。

A.營銷成本控制

B.營銷經(jīng)驗

C.對項目的熟悉程度

D.營銷效果

正確答案：c

參考解析：房地產(chǎn)直接銷售渠道是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接將房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售給

客戶，無中間商介入交易過程，又稱房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行銷售。其優(yōu)點包括：

①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控制了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營全過程，可避免某些房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)

介入可能造成的短期行為；②產(chǎn)銷直接見面便于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接了解客戶

的需求、購買特點及變化趨勢，從而可較快地調(diào)整銷售策略；③可有效地控制

銷售節(jié)奏和銷售價格。銷售節(jié)奏和銷售價格的控制直接影響房地產(chǎn)開發(fā)項目銷

售現(xiàn)金流量和企業(yè)目標利潤的實現(xiàn)，銷售渠道越短，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對這兩個

環(huán)節(jié)的控制就越容易，直接銷售渠道可使銷售節(jié)奏有條不紊進行。

［單選題］47.前期物業(yè)服務(wù)合同的委托人是()。

A.業(yè)主委員會

B.業(yè)主大會

C.居委會

D.房地產(chǎn)開發(fā)商

正確答案：D

參考解析：根據(jù)不同物業(yè)管理階段和不同的簽約主體，現(xiàn)實中存在兩種物業(yè)服

務(wù)合同。一種是由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務(wù)合同；另一種

是業(yè)主或業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的物業(yè)服務(wù)會同。《物業(yè)管理條

例》對這兩種合同均有明確規(guī)定，將建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的合同，

稱為前期物業(yè)服務(wù)合同，將業(yè)主或業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)所簽訂的合同，稱

為物業(yè)服務(wù)合同。

［單選題］48.下列各項關(guān)于人員促銷的步驟排列正確的是()。①談判及成交；②

介紹及應(yīng)付異議；③尋找目標客戶；④接近目標客戶；⑤事前準備；⑥事后跟

蹤。

A.③⑤④②①⑥

B.③④②⑤⑥①

C.③①④②⑤⑥

D.③⑤②①④⑥

正確答案：A

參考解析：人員促銷要達到較理想的效果，一般遵循的步驟是：①尋找目標客

戶。促銷工作的第一步就是找出潛在客戶。②事前準備。在開始促銷之前，促

銷人員應(yīng)具備基本知識和充分的心理準備，主要包括：所促銷的商品房的基本

情況、目標客戶情況、競爭對手情況、心理準備。③接近目標客戶。接近目標

客戶是指與潛在客戶開始面對面的交談一促銷人員此時應(yīng)有以下主要目標：給

對方一個好印象，驗證在準備階段所得到的全部情況，為后而的溝通做好準

備。④介紹及應(yīng)付異議。介紹階段是促銷過程的中心，商品房可以用模型、效

果圖、照片、宣傳小冊子等形式加以說明。⑤談判及成交。前面的一系列工

作，都是為了最后的沖刺，那就是達成交易，促銷人員必須懂得如何從客戶那

里發(fā)現(xiàn)可以達成交易的信號，包括客戶的動作、語言、評論和提出的問題。⑥

事后跟蹤。如果促銷人員希望確?？蛻魸M意并為企業(yè)做宣傳，那么“跟蹤”這

一階段就是必不可少的。

［單選題］49.招標人應(yīng)在投標有效期截止時限0日前確定中標人，發(fā)布中標通知

書。

A.30

B.20

C.15

D.10

正確答案：A

參考解析：招標人應(yīng)在投標有效期截止時限30日前確定中標人。投標有效期應(yīng)

在招標文件中載明。招標人應(yīng)當向中標人發(fā)出中標通知書，同時將中標結(jié)果通

知所有未中標的投標人，并返還其投標書。招標人應(yīng)自確定中標人之日起15日

內(nèi)，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門備案。

［單選題］50.個人住房組合貸款是指由0形成的特定貸款組合。

A.等額本息貸款和等額本金貸款

B.一手房貸款和二手房貸款

C.固定利率貸款和浮動利率貸款

D.住房公積金貸款和商業(yè)性貸款

正確答案：D

參考解析：根據(jù)貸款資金來源，個人住房貸款分為住房公積金貸款（簡稱公積

金貸款）、商業(yè)性貸款和組合貸款。其中，組合貸款是借款人所需資金先申請

住房公積金貸款，不足部分申請商業(yè)性貸款，即貸款總金額由住房公積金貸款

和商業(yè)性貸款兩部分組成。

［單選題］51.業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費用或者物業(yè)服務(wù)資金

的，（）應(yīng)當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。

A.房地產(chǎn)行政主管部門

B.業(yè)主委員會

C.物業(yè)管理企業(yè)

D.人民政府價格主管部門

正確答案：B

參考解析：業(yè)主委員會對欠費業(yè)主有督促義務(wù)。業(yè)主委員會有責(zé)任和義務(wù)代表

全體業(yè)主督促欠費業(yè)主限期交納物業(yè)服務(wù)費用。對于欠費的業(yè)主，業(yè)主委員會

應(yīng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。但不得采

取停水、停電等違法措施脅迫業(yè)主交費。

［單選題］52.某居民欲購買一套商品住宅，銀行要求首付款為總房價的25%,余

款通過貸款解決。已知貸款期限為20年，貸款年利率為5.04%,并采用貸款利

率不變下的等額本息還款方式。若該居民家庭月收入為4600元，其中的30%可

用于償還貸款，該居民可以承受的住宅總價為0萬元。

A.27.42

B.27.79

C.35.22

D.83.36

正確答案：B

參考解析：

貸款金額「(元)，貸款月利率i=5.04%+12=0.42%,按月計算的貸款期限

_iX(l+i)n

n=2OXi2=24O(月)，月還款額A=4600X30%=1380(元)，A=PX—~-——，根據(jù)已

(l+i)n-1

知數(shù)據(jù)得：P=1380X［(i+o.42%)240-1］+［0.42%X(l+o.42%)減］=208407(元),

P+(1-25%)=27.79(萬元)。

［單選題］53.貸款利率變動的等額本息還款方式的基本計算程序為0。①到第一

個利率調(diào)整周期，根據(jù)約定的利率指標確定新的貸款利率、貸款余額、剩余貸

款期限，再用貸款利率不變的等額本息還款公式計算新的月還款額；②按照借

款合同約定的初始利率和貸款期限，用貸款利率不變的等額本息還款公式計算

月還款額；③以后各利率調(diào)整周期按上述方法計算月還款額。

A.①②③

B.②③①

C.②①③

D.①③②

正確答案：C

參考解析：貸款利率變動的等額本息還款方式的基本計算程序是：①按照借款

合同約定的初始利率和貸款期限，用貸款利率不變的等額本息還款公式計算月

還款額；②到第一個利率調(diào)整周期，根據(jù)約定的利率指標確定新的貸款利率、

貸款余額、剩余貸款期限，再用貸款利率不變的等額本息還款公式計算新的月

還款額；③以后各個利率調(diào)整周期均按上述方法計算月還款額。

［單選題］54.中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會要求應(yīng)將借款人住房貸款的月所有債務(wù)

支出與收入比控制在0以下。

A.45%

B.55%

C.60%

D.75%

正確答案：B

參考解析：中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會要求應(yīng)將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出

與收入比控制在50%以下(含50%),月所有債務(wù)支出與收入比控制在55%以

下(含55%)o

［單選題］55.購房人貸款45萬元，貸款期限為15年，貸款年利率為4.8%,若采

用等額本金還款方式按月還款，則第20月末的貸款余額為()萬元。

A.33

B.35

C.40

D.43

正確答案：C

參考解析：

等額本金還款方式下的貸款余額為的計算公式為：Pm=P(LMn)。式巾，P為貸款余

額；ju為按月計算的已償還期。本題中，貸款余額=P(l-m/n)=45(1-20/15X12)=40

(萬元)。

［單選題］56.在防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險方面，金融機構(gòu)要將目標客戶的()是否

充足作為發(fā)放貸款的基本前提條件。

A.信用基礎(chǔ)

B.第一還款來源

C.經(jīng)濟基礎(chǔ)

D.道德基礎(chǔ)

正確答案：B

參考解析：為防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險，金融機構(gòu)將目標客戶的第一還款來源

是否充足作為發(fā)放貸款的基本前提條件，認真審核其基本信息、財務(wù)狀況、信

用程度、誠信狀況；應(yīng)加強對擬抵押房地產(chǎn)的審查和評估，根據(jù)其價值、使用

年限、變現(xiàn)能力等，審慎選擇抵押物并合理確定抵押期限和抵押率，嚴禁接受

無合法有效房屋產(chǎn)權(quán)證、房屋權(quán)屬存在糾紛或產(chǎn)權(quán)不清晰的房屋作為抵押物；

應(yīng)完善借款合同文本和抵押合同文本。

［多選題］L房地產(chǎn)市場營銷的主要策略包括()。

A.房地產(chǎn)渠道策略

B.房地產(chǎn)價格戰(zhàn)略

C.房地產(chǎn)并購策略

D.房地產(chǎn)促銷策略

E.房地產(chǎn)供應(yīng)鏈策略

正確答案：ABD

參考解析：在20世紀50年代初，根據(jù)需求中心論的營銷觀念，把企業(yè)開展營

銷活動的可控因素歸納為產(chǎn)品(Product)、價格(Price)、渠道(地點)

(Place)和促銷(Promotion),通常簡稱4Ps。房地產(chǎn)市場營銷應(yīng)包括正確的

產(chǎn)品、正確的價格、正確的渠道和正確的促銷。

［多選題］2.確定房地產(chǎn)保險的賠償?shù)难a償限制的原則包括()。

A.以實際損失為限

B.以精神損失為限

C.以被保險人對保險標的具有的保險利益為限

D.以保險金額為限

E.以保險時間為限

正確答案：ACD

參考解析：確定房地產(chǎn)保險賠償?shù)难a償限制的原則包括：①以實際損失為限；

②以保險金額為限，賠償金額不能高于保險金額，只能低于或等于保險金額；

③以被保險人對保險標的具有的保險利益為限。

［多選題］3.根據(jù)借款人類型，個人住房貸款分為()。

A.港澳臺和外籍人士貸款

B.本地人士貸款

C.個人大修住房貸款

D.外地人士貸款

E.個人自建住房貸款

正確答案：ABD

參考解析：根據(jù)借款人類型，個人住房貸款分為本地人士貸款、外地人士貸

款、港澳臺和外籍人士貸款。

［多選題".在辦理房地產(chǎn)抵押登記時，房地產(chǎn)管理部門需要對抵押物進行審查

的內(nèi)容有0。

A.抵押物價值的大小

B.抵押物權(quán)證的真?zhèn)?/p>

C.抵押物的面積

D.抵押人的信譽

E.抵押物是否已經(jīng)抵押

正確答案：BE

參考解析：在辦理房地產(chǎn)抵押貸款中，房地產(chǎn)管理部門需對抵押物進行審查，

其內(nèi)容包括：①抵押物是否符合進入抵押市場的條件；②抵押物是否已經(jīng)抵

押；③抵押物權(quán)證的真?zhèn)蔚取?/p>

［多選題］5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行銷售渠道比較和決策時，應(yīng)考慮的因素有

()。

A.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)決策者自身的能力和水平

B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的實力和發(fā)展戰(zhàn)略

C.房地產(chǎn)市場的供求狀況

D.潛在目標客戶的學(xué)術(shù)水平和欣賞能力

E.可供選擇的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的數(shù)量和水平

正確答案：BCE

參考解析：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇銷售渠道應(yīng)考慮的因素主要包括：①房地產(chǎn)市

場供求狀況。當市場供不應(yīng)求、競爭程度較低時，可以選擇短而窄的分銷渠

道，甚至直銷。②房地產(chǎn)開發(fā)項目本身的市場前景。當預(yù)期項目市場前景較好

時，可以選擇短而窄的分銷渠道，甚至直銷③可供選擇的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的數(shù)

量和能力。④房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身擁有的銷售資源和發(fā)展戰(zhàn)略。

［多選題］6.編制房地產(chǎn)廣告預(yù)算的基本方法有0。

A.目標任務(wù)法

B.消費者需求法

C.銷售百分比法

D.銷售人員規(guī)模法

E.競爭對等法

正確答案：ACE

參考解析：編制廣告預(yù)算的目的是為了控制廣告費用的開支，房地產(chǎn)營銷廣告

費用編制最常用的方法有：①目標任務(wù)法；②銷售百分比法；③量入為出法；

④競爭對等法。

［多選題］7.等額本金還款抵押貸款方式的特征有()。

A.每月支付的本金均等

B.每月支付的利息均等

C.每月還款額先大后小

D.每月還款額先小后大

E.借款人不易發(fā)生違約風(fēng)險

正確答案：AC

參考解析：等額本金還款方式的每期還款額是遞減的，適合于預(yù)期收入可能逐

漸減少的借款人。具體如按月償還，其每月應(yīng)歸還的本金等于貸款金額(本

金)除以按月計算的貸款期限，因此每月償還的貸款本金是相等的，利息逐漸

減少。

［多選題］8.房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量的可靠性體現(xiàn)在()等。

A.平面、空間布局的合理性

B.隔聲和采光功能的良好性

C.保證防火和抗震要求

D.滿足使用壽命要求

E.與生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào)性

正確答案：CD

參考解析：

房地產(chǎn)項目的質(zhì)量通常體現(xiàn)在適用性、可靠性、經(jīng)濟性、環(huán)境協(xié)調(diào)性等方面。如下

圖所示。

房地產(chǎn)開發(fā)MH火?

業(yè)主要求的

林湃性K他持球功能

造型與美感

質(zhì)里成本

與生態(tài)環(huán)境協(xié)調(diào)

質(zhì)里效益

與社區(qū)環(huán)境協(xié)調(diào)

與建設(shè)地區(qū)工程設(shè)

施協(xié)調(diào)

［多選題］9.下列房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃報告的內(nèi)容中,屬于產(chǎn)品定位內(nèi)容的

有0。

A.總體規(guī)劃建議

B.市場細分

C.建筑功能建議

D.配套與景觀建議

E.戶型設(shè)計

正確答案：ACDE

參考解析：產(chǎn)品定位是項目定位的細化，包括核心產(chǎn)品定位、有形產(chǎn)品定位和

附加產(chǎn)品定位。主要包括：①建筑功能建議，如開發(fā)項目的功能結(jié)構(gòu)，項目主

體經(jīng)濟指標；②產(chǎn)品檔次建議，如開發(fā)項目建筑材料、配套設(shè)施及項目整體造

價水平；③建筑風(fēng)格建議，如建筑物的平面布局、外立面造型、色彩、建筑符

號、藝術(shù)處理和手法運用等；④配套及景觀建議，如配套建筑的功能、種類、

面積等，園林規(guī)劃風(fēng)格以及整體空間環(huán)境效果等；⑤戶型設(shè)計，包括產(chǎn)品組合

策略、產(chǎn)品平面組合、戶型的類型及比重、各戶型面積及比例、主力戶型等。

［多選題］10.一般而言，對于已處于整個房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程后期的廣告設(shè)計而

言，它的目標客源由0確定。

A.產(chǎn)品價位

B.產(chǎn)品質(zhì)量

C.產(chǎn)品功能

D.產(chǎn)品風(fēng)格

E.產(chǎn)品檔次

正確答案：CE

參考解析：一般而言，對于已處于整個房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程后期的廣告設(shè)計而

言，它的目標客戶由產(chǎn)品功能和產(chǎn)品檔次確定。前者區(qū)分客戶的種類，后者區(qū)

分客戶的質(zhì)量。

［多選題］11.房地產(chǎn)開發(fā)項目前期策劃報告的結(jié)構(gòu)包括0。

A.封面

B.摘要

C.正文

D.目錄

E.附件

正確答案：ABCDE

參考解析：由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的類型、功能、用途和特征的不同，前期策劃

的形式也不完全相同，前期策劃報告的具體內(nèi)容和重點也有所不同，但在報告

的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容上仍有一定的共性。對于住宅開發(fā)項目的前期策劃報告，其結(jié)構(gòu)

和內(nèi)容主要包括：封面、摘要、目錄、正文、附件。

［多選題］12.下列各項費用中，不得從住宅專項維修資金中列支的是()。

A.根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施

設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用

B.應(yīng)由當事人承擔(dān)的住宅裝修費用

C.依法應(yīng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、

更新和改造費用

D.應(yīng)由當事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費用

E.依法應(yīng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線

和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用

正確答案：ACDE

參考解析：《住宅專項維修資金管理辦法》第二十五條明確規(guī)定，下列費用不

得從住宅專項維修資金中列支：①依法應(yīng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅

共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用；②依法應(yīng)由相關(guān)單位承擔(dān)的

供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費

用；③應(yīng)由當事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)

費用；④根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共

用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用。

［多選題］13.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在選擇銷售渠道時，應(yīng)考慮銷售渠道的()。

A.先進性

B.可控性

C.社會性

D.適應(yīng)性

E.經(jīng)濟性

正確答案：BDE

參考解析：房地產(chǎn)銷售渠道選擇的原則有：①經(jīng)濟性。經(jīng)濟性是房地產(chǎn)開發(fā)企

業(yè)選擇銷售渠道首先要考慮的。②可控性。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)考慮銷售渠道

的可控性及由此產(chǎn)生的控制成本。③適應(yīng)性。不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售資

源、房地產(chǎn)產(chǎn)品和市場環(huán)境不同，需要采用的銷售渠道也應(yīng)不同，銷售渠道的

選擇應(yīng)與房地產(chǎn)產(chǎn)品、市場環(huán)境及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售資源相適應(yīng)。

［多選題］14.下列關(guān)于建筑物折舊估計的說法，正確的有()。

A.在估價上一般不采用實際年齡而采用有效年齡或預(yù)計的剩余經(jīng)濟壽命，是因

為采用有效年齡或剩余經(jīng)濟壽命求出的折舊更符合實際情況

B.實際年齡的作用是可以作為求取有效年齡的基礎(chǔ)

C.年限法中最主要的是直線法

D.直線法是最簡單的和迄今應(yīng)用得最普遍的一種折舊方法，它假設(shè)在建筑物的

經(jīng)濟壽命期間每年的折舊額相等

E.在實際估價中，考慮建筑物的折舊是指物質(zhì)折舊和功能折舊兩種

正確答案：ABCD

參考解析：在實際估價中，考慮建筑物的折舊包括物質(zhì)折舊、功能折舊和經(jīng)濟

折舊。

［多選題］15.房地產(chǎn)估價報告通常由()等組成。

A.估價委托書

B.注冊房地產(chǎn)估價師聲明

C.估價委托合同

D.估價結(jié)果報告

E.估價技術(shù)報告

正確答案：BDE

參考解析：房地產(chǎn)估價報告通常由八大部分組成：①封面；②目錄；③致估價

委托人函；④注冊房地產(chǎn)估價師聲明；⑤估價假設(shè)和限制條件；⑥估價結(jié)果報

告；⑦估價技術(shù)報告；⑧附件。

［多選題］16.下列關(guān)于現(xiàn)金流量折現(xiàn)中的折現(xiàn)率的說法，正確的有()。

A.等同于傳統(tǒng)法中的投資利息率

B.實質(zhì)上等于開發(fā)利潤率

C.等同于傳統(tǒng)法中的開發(fā)利潤率

D.等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均報酬率

E.包含資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分

正確答案：DE

參考解析：折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時需要確定的一個重要參數(shù)，與收

益法中的報酬率的性質(zhì)和求取方法相同，具體應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)

開發(fā)項目所要求的平均報酬率，它體現(xiàn)了資金的利率和開發(fā)利潤率兩部分。

［多選題］17.下列個人住房抵押款做法中，會降低月償還額的有()。

A.提高首付款比例

B.爭取貸款利率優(yōu)惠

C.增加貸款額度

D.延長貸款期限

E.在貸款金額不變的情況下增加住房公積金貸款

正確答案：ABCE

參考解析:

iX(l+i)n

月還款額等于以貸款金額為現(xiàn)值計算的年金，計算公式為：A=PX

(l+i)n-1

式中，A為月還款額；P為貸款金額；i為貸款月利率；n為按月計算的貸款期限。

由公式可知：①提高首付款比例，貸款數(shù)減少，P減小，所以償還額降低；②降低利

率、延長貸款期限可以減少償還額；③一般住房公積金的貸款額是小于商業(yè)貸款額

的，所以說增加住房公積金貸款就會減少負擔(dān)，降低月償還額。

［多選題］18.關(guān)于固定利率貸款的說法，正確的有0。

A.固定利率貸款在整個貸款期限內(nèi)，貸款利率不受市場利率變化的影響

B.貸款人采用固定利率貸款,可以避免利率風(fēng)險

C.借款人采用固定利率貸款,可以準確測算未來的利息支出

D.貸款人采用固定利率貸款,通常情況下會將貸款利率固定在一個較高水平

E.借款人采用固定利率貸款,有可能要承擔(dān)比當前市場利率要高的貸款利率

正確答案：ACDE

參考解析：A項，采用固定利率貸款時，在整個貸款期限內(nèi)，貸款利率不受未來

市場利率變化的影響，償還貸款的方式和期限通常也是固定不變的。B項，當貸

款人采用這種方式發(fā)放貸款時，將面臨未來利率上升的風(fēng)險。CE兩項，對于借

款人來說，采取這種貸款方式可以準確地測算未來的利息支出，但要承擔(dān)比目

前的利率要高的貸款利率，另外，未來市場利率也有下降的可能。D項，貸款人

為了降低利率風(fēng)險，通常情況下會將貸款利率固定在一個較高的水平上。

［多選題］19.下列保險中，屬于財產(chǎn)保險的險種有()。

A.財產(chǎn)損失保險

B.責(zé)任保險

C.人身意外傷害保險

D.信用保險

E.保證保險

正確答案：ABDE

參考解析：財產(chǎn)保險是指以財產(chǎn)及其有關(guān)利益為保險標的的一種保險。它可分

為財產(chǎn)損失保險、責(zé)任保險、信用保險和保證保險。C項，意外傷害保險屬于人

身保險的一種。

［多選題］20.房地產(chǎn)廣告預(yù)算的影響因素主要有()。

A.商品房銷售進度

B.企業(yè)品牌

C.競爭程度

D.廣告頻率

E.廣告質(zhì)量

正確答案：ABCD

參考解析：廣告費用預(yù)算與企業(yè)營銷活動、廣告活動和市場環(huán)境密切相關(guān)。在

確定房地產(chǎn)廣告預(yù)算前，應(yīng)考慮的因素有：①企業(yè)品牌。一個知名的企業(yè)所需

投入的廣告費用可能遠遠少于一個普通的企業(yè)；②廣告頻率。為了防止廣告?zhèn)?/p>

遞的信息被客戶遺忘或者錯過，企業(yè)要多次重復(fù)廣告進行促銷有關(guān)學(xué)者研究發(fā)

現(xiàn)，目標溝通對象在一個購買周期內(nèi)需要接觸3次廣告信息才能產(chǎn)生對廣告的

記憶；③競爭程度。競爭激烈、競爭對手數(shù)量越多時，需要投入的廣告費用就

越多；④商品房銷售進度。對某個特定的房地產(chǎn)項目來說，銷售總量是固定

的，不同于一般的商品銷售多少就生產(chǎn)多少。

［多選題］21.房地產(chǎn)保險就是指在房屋()環(huán)節(jié)中以房屋及相關(guān)利益與責(zé)任為保險

標的的保險。

A.設(shè)計

B.建造

C.銷售

D消費

E.應(yīng)急

正確答案：ABCD

參考解析：為了消除或減少可能的意外損失帶來的不利影響，房屋的有關(guān)當事

人有必要參加投保，以便在發(fā)生財產(chǎn)、責(zé)任或人身損失時獲得一定的經(jīng)濟補

償。房地產(chǎn)保險就是指在房屋設(shè)計、建造(施工)、銷售、消費和服務(wù)等環(huán)節(jié)

中以房屋及其相關(guān)利益與責(zé)任為保險標的的保險。

［多選題］22.戰(zhàn)略性營銷組合4Ps的內(nèi)容包括0。

A.分割

B.探查

C.優(yōu)先

D定位

E.促銷

正確答案：ABCD

參考解析：戰(zhàn)略性營銷組合4Ps指：①探查(Probing),指探查市場，包括市

場由哪些人組成，是如何細分的，都需要些什么，競爭對手是誰以及怎樣才能

使競爭更有成效，即市場調(diào)研；②分割(Partitioning),是把市