物業(yè)用工風險管控白皮書（11月28日直播）

物業(yè)用工風險管控白皮書2024年10月金柚網(wǎng)研究院Agenda物業(yè)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀01物業(yè)行業(yè)典型企業(yè)02物業(yè)行業(yè)用工風險03物業(yè)行業(yè)用工方案0401.物業(yè)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析15’左右物業(yè)服務行業(yè)整體發(fā)展增速放緩，由規(guī)模增長向質量增長方向轉變弗若斯特沙利文的資料顯示，我國物業(yè)行業(yè)以收益計算的市場規(guī)模在2023年達到6千億元，且預計未來五年內仍然會保持增長態(tài)勢。增速自2023年之后開始放緩（疫情后宏觀環(huán)境的因素，發(fā)展方向的轉變）4數(shù)據(jù)來源：文達通招股書（數(shù)據(jù)取自弗若斯特沙利文、中國物業(yè)管理協(xié)會等）物業(yè)企業(yè)在資本市場遇冷，上市企業(yè)市值和謀求上市的企業(yè)數(shù)量均呈下降趨勢①疫情后時期，企業(yè)市值在不斷地下降。（最大值下降、小于10億元的企業(yè)數(shù)超過半數(shù)、大于百億的企業(yè)數(shù)較2021年末減少一半）②2021-2024年6月末沖刺上市的企業(yè)數(shù)量分別為14家、7家、2家和1家。③2021-2024年5月末的融資事件分別為7次、4次、1次和1次。5數(shù)據(jù)來源：中物智庫，IT桔子1港元≈0.9109人民幣，10億港元≈9.1億元人民幣國內上市物業(yè)企業(yè)2021-2024年5月末的市值變化指標2021-12-312022-12-312023-12-312023-5-312024-5-31最大值（億港元）1571.95905.01635.68813.71620.84最小值（億港元）1.860.470.340.550.43大于百億的企業(yè)數(shù)（家）1210687小于10億的企業(yè)數(shù)（家）1024342836市值均值（億港元）109.5675.9440.5854.9740.18樣本量（家）5662646365房地產市場下行，直接導致物業(yè)公司新增項目減少疫情對于全國經濟形成沖擊，也影響了居民消費能力，購房需求減少。加上政府對于房地產市場出臺的一系列旨在防范樓市泡沫的政策，都導致房地產行業(yè)的不景氣。6數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局房地產開發(fā)投資額增速及新建商品房銷售面積增速和新建商品房銷售增速均為累計數(shù)據(jù)，如2024年1-5月全國房地產開發(fā)投資額較上年同期下降10.1%。得益于房地產融資協(xié)調機制進程的不斷加快，企業(yè)端資金支持力度加大，相關項目建設能夠持續(xù)推進。①疫情期間積壓的購房需求集中釋放，2023年同一時期的新房銷售持續(xù)保持較高規(guī)模，所以24年相對下降較多。②2023年春節(jié)假期長，出行熱情高，一定程度上影響了住房需求的入市節(jié)奏。“物業(yè)服務+生活服務”的提法不斷深入，拓寬物業(yè)服務邊界一方面，對于“物業(yè)服務+生活服務”的提法由最初的“探索”到目前的“發(fā)展”，明確了該模式的成熟穩(wěn)定性。另一方面，發(fā)布主體的級別不斷提高，由“部委級”到“國家級”，足見國家的重視程度在加深。7數(shù)據(jù)來源：各政府網(wǎng)站，克爾瑞物管關于“物業(yè)服務+生活服務”的相關政策梳理發(fā)布時間發(fā)文主體政策文件政策相關表述2020年12月住房和城鄉(xiāng)建設部等《關于推動物業(yè)服務企業(yè)加快發(fā)展線上線下生活服務的意見》提出“構建線上線下生活服務圈，滿足居民多樣化生活服務需求?！惫膭钔貙捨飿I(yè)服務領域，在做好物業(yè)基礎服務的同時，為家政服務、電子商務、居家養(yǎng)老、快遞代收等生活服務提供便利。對接各類商業(yè)服務、發(fā)展居家養(yǎng)老服務等。（概念的雛形）2020年12月住房和城鄉(xiāng)建設部等10部門《關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》在推動發(fā)展生活服務業(yè)板塊提出：鼓勵有條件的物業(yè)服務企業(yè)向養(yǎng)老、托幼、家政、文化、健康、房屋經紀、快遞收發(fā)等領域延伸，探索“物業(yè)服務+生活服務”模式，滿足居民多樣化多層次居住生活需求。（第一次探索）2023年7月商務部等13部門《全面推進城市一刻鐘便民生活圈建設三年行動計劃（2023-2025）》支持大型物業(yè)公司向民生領域延伸，拓展“物業(yè)+生活服務”。鼓勵探索社區(qū)基金模式，規(guī)范運營管理，引導社會資本參與。按相關規(guī)定落實創(chuàng)業(yè)補貼、創(chuàng)業(yè)擔保貸款等支持政策。2023年11月國家發(fā)展改革委《城市社區(qū)嵌入式服務設施建設工程實施方案》引導社區(qū)物業(yè)、家政公司提供普惠社區(qū)服務。在國家發(fā)展改革委舉行專題新聞發(fā)布會解讀中，住建部表示將持續(xù)加強和改進住宅物業(yè)管理工作，充分發(fā)揮物業(yè)服務企業(yè)貼近居民的優(yōu)勢，發(fā)展社區(qū)養(yǎng)老、托幼、家政、助餐等生活服務業(yè)務，探索“物業(yè)服務+生活服務”模式。推動物業(yè)服務企業(yè)加快發(fā)展線上線下生活服務，提高智慧物業(yè)管理服務水平。2024年7月國務院《關于促進服務消費高質量發(fā)展的意見》激發(fā)改善型消費活力中，將居住服務消費作為其重點之一，相關表述為“鼓勵有條件的物業(yè)服務企業(yè)與養(yǎng)老、托育、餐飲、家政等企業(yè)開展合作，發(fā)展物業(yè)服務+生活服務模式”。穩(wěn)步增長的城鎮(zhèn)化為物業(yè)行業(yè)提供增長空間①常住人口城鎮(zhèn)化和戶籍人口城鎮(zhèn)化的持續(xù)增長。②落戶政策的放寬。8數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局戶籍城鎮(zhèn)化率的數(shù)據(jù)主要來自公安部每年的公開報道，其中2022年的數(shù)據(jù)由現(xiàn)有數(shù)據(jù)中常住人口城鎮(zhèn)化率和戶籍人口城鎮(zhèn)化率的差額進行推算得出，數(shù)據(jù)反映城鎮(zhèn)戶籍人口的比重。戶籍人口城鎮(zhèn)化率（城鎮(zhèn)戶籍人口數(shù)/戶籍人口總數(shù)）。2024年7月31日，國務院印發(fā)《深入實施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動計劃》的通知，提出放開放寬除個別超大城市外的落戶限制，推行以經常居住地登記戶口制度?！笆奈濉逼陂g，政府工作報告提出推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，加快農業(yè)轉移人口市民化，助推我國城鎮(zhèn)化的不斷發(fā)展。技術發(fā)展促進物業(yè)數(shù)字化落地場景的多元化，提升物業(yè)服務效率絕大部分物業(yè)企業(yè)在借助數(shù)字化手段，包括云服務、大數(shù)據(jù)等核心技術的應用以提升業(yè)務運營效率。結合克爾瑞科創(chuàng)研究基于50家頭部物企的訪談調研資料，2024年31.1%的企業(yè)會利用數(shù)字化應用到內部管理，15.6%的企業(yè)應用于城市服務，13.3%的企業(yè)應用于運營提效。9數(shù)據(jù)來源：克爾瑞科創(chuàng)研究（基于50家頭部物企的訪談調研）02.物業(yè)行業(yè)典型企業(yè)分析碧桂園服務、萬物云、保利物業(yè)2023年合約面積和在管面積均位于行業(yè)前三位按照2023年合約面積計算，碧桂園服務、萬物云和保利物業(yè)位列前三，這三大品牌也是2023年按照在管面積排名位于前三位的企業(yè)。2023年萬物云和碧桂園服務的在管面積相當，保利物業(yè)位列第三。11數(shù)據(jù)來源：克爾瑞2023年中國物業(yè)服務企業(yè)管理規(guī)模榜（統(tǒng)計時間為2023.01.01-2023.12.31）合約面積是指企業(yè)累計合同簽約面積，包括在管面積和儲備面積。在管面積是指已經交付企業(yè)管理、產生收益的面積。物業(yè)管理服務在營收中發(fā)揮基石作用，碧桂園盈利能力相對更高12數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報碧桂園服務毛利率高的原因：第三方外拓占比高，經營規(guī)模大帶來的規(guī)模效應碧桂園服務、萬物云、保利物業(yè)2023年分業(yè)務類型的營收占比碧桂園服務物業(yè)管理服務社區(qū)增值服務非業(yè)主增值服務“三供一業(yè)”城市服務商業(yè)運營服務-58%8.8%3.6%15.3%11.5%2.4%-萬物云（萬物云的住宅物業(yè)服務+物業(yè)和設施管理服務相當于碧桂園服務的物業(yè)管理服務）住宅物業(yè)服務居住相關資產服務（相當于社區(qū)增值服務）其他社區(qū)增值服務物業(yè)和設施管理服務開發(fā)商增值服務（加其他社區(qū)增值相當于非業(yè)主增值）城市空間整合服務AloT及BPaaS解決方案服務51.2%4.1%1.1%25%8.1%2.1%8.4%保利物業(yè)物業(yè)管理服務非業(yè)主增值服務社區(qū)增值服務----67.4%13.9%18.7%----一線服務類員工是核心用工，碧桂園服務50歲以上員工占比高13數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報保利物業(yè)的員工結構參考的是招股書的資料碧桂園服務、萬物云、保利物業(yè)2023年分類型員工占比（人/%）碧桂園服務-21.37萬人服務類業(yè)務類專業(yè)類管理類--79.8%（170640人）2.1%（4449人）11.4%（24443人）6.6%（14180人）--萬物云-10.13萬人服務類專業(yè)類管理類---42%（42539人）56.5%（57225人）1.5%（1519人）---保利物業(yè)-3.39萬人現(xiàn)場員工管理人員行政、人力資源及財務人員營運及增值服務管理人員市場拓展人員其他人員94.4%（33217人）0.6%（199人）1%（361人）2.4%（855人）0.3%（97人）1.3%（461人）2023年50歲以上員工碧桂園服務萬物云保利物業(yè)43.1%92159人3.8%3824人10.5%3553人萬物云專業(yè)類員工比重更高：1、業(yè)務結構，2、物業(yè)管理服務占比高對一線員工需求應該大，這里是全職員工的概念，后面會涉及到的就是勞務分包成本較高。萬物云50歲以上員工占比：業(yè)務結構，另外就是其勞務分包金額大，可能將基層的一些服務崗位外包出去了。保利物業(yè)50歲以上員工占比相對低一些，但是在2023年員工規(guī)模下降的情況下，僅50歲以上員工是增長的。自有員工成本在服務成本中的占比呈下滑趨勢，均存在勞務分包需求14數(shù)據(jù)來源：企業(yè)財報03.物業(yè)行業(yè)用工風險分析2024年物業(yè)行業(yè)上市企業(yè)前20強中超半數(shù)員工流失率在30%以上，引發(fā)用工難、培訓難人社部公布的全國招聘大于求職“最缺工”的100個職位排行中，保潔員和保安員大部分時間在前十的位置，2022年第四季度數(shù)據(jù)顯示，保潔員和保安員分別位列第7位和第8位。除去缺失數(shù)據(jù)的5家企業(yè)，有13家企業(yè)的員工流失率超過25%，9家企業(yè)員工流失率超35%，甚至有兩家上市企業(yè)的員工流失率在2023年超50%。數(shù)據(jù)來源：中物智庫發(fā)布的2024年中國物業(yè)管理行業(yè)上市物企20強（綜合考慮管理規(guī)模、經營收入、盈利能力、成長潛力、資本市場表現(xiàn)、創(chuàng)新能力等緊張綜合研究），各企業(yè)2023年ESG報告注：未顯示員工流失率的企業(yè)表明該企業(yè)2023年尚未披露ESG報告或者未披露員工流失率這一指標。人社部“最缺工”職位無最新數(shù)據(jù)，僅更新至2022年第四季度。16勞動力老齡化現(xiàn)象相對普遍，超半數(shù)上市企業(yè)50歲以上員工占比達20%以上除去未披露ESG報告的四家企業(yè)，有半數(shù)企業(yè)50歲以上員工的占比在20%以上，個別企業(yè)50歲以上勞動力的占比超過50%。范圍擴展到披露2023年ESG報告的42家上市企業(yè)，半數(shù)企業(yè)50歲以上員工占比超過20%，11家上市企業(yè)50歲以上員工占比超過30%。超齡勞動力會引發(fā)勞動關系難認定，勞動權益保障難落實等超齡勞動力用工風險。數(shù)據(jù)來源：中物智庫發(fā)布的2024年中國物業(yè)管理行業(yè)上市物企20強，各企業(yè)2023年ESG報告17物業(yè)行業(yè)工傷事件較為普遍，部分企業(yè)2023年因工傷損失的工作天數(shù)上萬基于中物智庫發(fā)布的2024年中國物業(yè)管理行業(yè)上市物企20強榜單，考察員工因工作關系導致工傷的情況，在披露的12家企業(yè)中，大部分企業(yè)因工傷損失的工作天數(shù)在500天以上，甚至部分超過一萬天。整體上看，絕大部分物業(yè)企業(yè)發(fā)生工傷事故的次數(shù)較多，員工工傷風險較大。18數(shù)據(jù)來源：中物智庫發(fā)布的2024年中國物業(yè)管理行業(yè)上市物企20強，各企業(yè)披露的2023年ESG報告注：因工作關系損失的工作天數(shù)=因工傷請假的天數(shù)。物業(yè)企業(yè)項目分布廣泛、分散，不同地區(qū)的批量用工招聘、管理難度大對于物業(yè)企業(yè)而言，項目分布在不同的地區(qū)，將面臨兩個主要問題：其一，不同城市的項目如何及時進行員工配置；其二，不同城市、不同項目的員工管理如何進行統(tǒng)一管理調度。19數(shù)據(jù)來源：各上市企業(yè)財報、官網(wǎng)等中國物業(yè)管理行業(yè)上市物企20強的業(yè)務分布（截至2023年12月31日）企業(yè)名稱業(yè)務分布情況重點覆蓋地區(qū)企業(yè)名稱業(yè)務分布情況重點覆蓋地區(qū)碧桂園服務遍布31個省/直轄市/自治區(qū)，香港及海外珠三角、長三角、長江中游、京津翼、成渝合景悠活覆蓋超100個城市大灣區(qū)、長三角、中西部為核心的布局綠城服務遍布30個省/市/自治區(qū)的204個城市長三角建發(fā)物業(yè)16個省、市、自治區(qū)的63個城市-保利物業(yè)遍布29個省/直轄市與自治區(qū)的209個城市京津翼、長三角、珠三角、中部城市群時代鄰里覆蓋82個城市大灣區(qū)、長三角、成渝、華中招商積余覆蓋全國156個城市珠三角新大正覆蓋全國124個城市-恒大物業(yè)遍布310個主要城市-寶龍商業(yè)40多個城市長三角、珠三角融創(chuàng)服務覆蓋100多個城市-南都物業(yè)40余個城市長三角世茂服務全國100多個城市重點布局長三角、環(huán)渤海、海峽與中西部四大核心高能級城市群濱江服務十多個城市江浙地區(qū)永升服務覆蓋全國110座城市集中分布在東部地區(qū)建業(yè)新生活河南18個地級市和7個其他省份集中在河南地區(qū)新城悅服務覆蓋201個城市長三角、環(huán)渤海榮萬家覆蓋69個城市環(huán)渤海、長三角、中西部金茂服務遍及中國24個省、直轄市及自治區(qū)的70個城市-京城佳業(yè)13個省市京津翼、成渝04.物業(yè)行業(yè)用工方案專業(yè)化招聘服務體系，有效應對物業(yè)企業(yè)招聘難問題通常情況下會因為當?shù)厥袌鰺o經營分支、招聘渠道單一等難以匹配合適的用工。一線服務人員是核心用工，對技能要求不高且流失率較高，小規(guī)模企業(yè)多缺乏完善的招聘制度和流程，進而對員工信息了解不完全。21及時配置用工01人力資源機構的用工招聘渠道相對于物業(yè)企業(yè)更為多樣化，加上在不同地區(qū)的服務站點布局，能夠快速響應企業(yè)的招聘訴求，幫助企業(yè)在異地順利開展業(yè)務。專業(yè)的人力資源機構一般在各地都有著長期穩(wěn)定合作的供應商，供應商充足的用工資源能夠滿足物業(yè)企業(yè)在不同地區(qū)的用工需求。精準管控風險幫助物業(yè)企業(yè)在最短時間內匹配到合適的用工，為企業(yè)省去了人員篩選、背調、面試等事務，減少因前期員工信息不完全導致的用工風險。有效識別潛在用工風險，如入職不足月時的社保斷繳非連續(xù)風險。02員工管理流程數(shù)字化，為物業(yè)企業(yè)省去繁雜事務不同的工作時間意味著員工工時、工資等計算方式的差異，日常對于基層服務人員的事務管理將更為繁雜。項目往往在多個城市和地區(qū)都有分布，匯集到總部人力資源部門時，相關的事務操作難度也會進一步放大。22員工服務全流程數(shù)字化管理方案人事組織架構入轉調離員工檔案權限管理移動自助假勤手機/硬件考勤考勤規(guī)則設置假期管理考勤統(tǒng)計考勤確認排班閃電排班批量排班周期排班代班/換班員工調班排班合規(guī)薪資薪資檔案績效管理薪資核算社保管理個稅管理工資條確認流程轉正申請請假申請考勤申訴出差/報銷自動催辦流程自定義數(shù)據(jù)支持電子合同圖釘排班圖釘簽到入職管家工時規(guī)劃經營預測數(shù)據(jù)看板應用工具覆蓋員工全生命周期的外包服務體系，全方位管控風險員工從入職到離職的整個生命周期都會涉及到法律規(guī)范問題。物業(yè)行業(yè)因基層員工規(guī)模大、超齡勞動力比重高等原因，還將面臨員工招聘難、勞動關系認定難、員工權益保障落實難等諸多問題。23離職火山期離職附加爭議。補繳追償風險。失業(yè)險爭議（超齡勞動力保險難以覆蓋）。裁員對立期挑刺附加爭議。員工權益爭議期生育待遇爭議。超齡勞動力的保險無法全面覆蓋，如醫(yī)療、工傷、住房公積金、社保等。不足月盲區(qū)超齡勞動力勞動關系確認的問題。社保斷繳非連續(xù)風險。組織搭建期基層用工需求量大，新項